2011年至尊重慶彭水項(xiàng)目營銷策劃提案無刪減版

1、綱要,現(xiàn)狀分析,營銷推廣,項(xiàng)目定位,定位支撐,價(jià)格策略,風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避,行動(dòng)前必須要考慮的兩個(gè)問題,非商業(yè)中心，非規(guī)劃中心。走高端路線？走低端路線,做什么,What to do ,定位確定后，戶型、景觀、立面風(fēng)格、配套設(shè)施、物業(yè)管理,怎么做,How to do ,先來看項(xiàng)目現(xiàn)狀及市場(chǎng)狀況,現(xiàn)狀分析,T,W,S,O,地塊分析,周邊配套較完美 地塊相對(duì)較平坦，利于建筑布局 位于主干道的末端，噪音污染較少 與體育館緊密相臨，可以作為地塊配套,地塊周邊多是老、舊房屋且道路環(huán)境較差 地塊臨山，部分戶型視野較窄 地塊面積較小，不利于景觀打造,市場(chǎng)產(chǎn)品空白點(diǎn)較多 完美的配套消除客戶的抵抗心理 2010年市場(chǎng)入市樓

2、盤較少 2009年底重慶至彭水高速路開通帶來的機(jī)遇,彭水縣城消費(fèi)力有限，尤其是高端消費(fèi)群體 濱江路樓盤定位與本樓盤有部分重合,戶型分析,戶型分析,學(xué)府中央,銀都濱江新城,縣政府,縣委,烏江明珠花園,江城美景,學(xué)壩片區(qū),絲綢大廈,凌云苑,利豪大廈,老城區(qū),本項(xiàng)目,新城區(qū),其它項(xiàng)目分析,其它項(xiàng)目分析,宣傳道具分析,項(xiàng)目定位,開發(fā)思路： 打造一個(gè)高品質(zhì)的全封閉小區(qū),完美配套： 學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、體育館、超市、美食城,設(shè)計(jì)案名,至尊領(lǐng)秀,定位語：彭水首席高品質(zhì)全封閉小區(qū),推廣語：一切向“領(lǐng)秀”看起,定位支撐（項(xiàng)目建議,建議1,產(chǎn)品建議,客廳的空間十分獨(dú)立，其開間建議為：二房不低于3.9m，三房不低

3、于4.2m； 臥室：二房主臥室按3.33.9m設(shè)計(jì)；而次臥室的面積適當(dāng)減少。 三房主臥室按3.64.2m設(shè)計(jì)，而次臥室的面積適當(dāng)減少。 空中院館開間建議：不低于2.7m,建議2,部分架空層建議,建議3,開放式會(huì)所建議,建議4,智能化建議,建議5,使用名牌電梯,建議6,設(shè)計(jì)現(xiàn)代簡約風(fēng)格的樓體立面,建議7,小區(qū)景觀建議,以大量草坪為主，輔以樹木及休閑桌椅 以270廊架與游泳池相連,以水體為軸線連接小區(qū)入口與游泳池，并在游泳池一端設(shè)置休閑亭；兩旁輔以樹木及休閑桌椅,或,營銷推廣,推廣軸線 ：項(xiàng)目入市,推廣軸線：項(xiàng)目認(rèn)購 開盤,推廣軸線 ：項(xiàng)目熱 銷期,推廣軸線 ：項(xiàng)目二期開盤,2010.6下旬 樣板

4、房開放,2009.10上旬 項(xiàng)目開工奠基,2010.1上旬 售房部開放,2010.5上旬 項(xiàng)目開盤,如果一切順利，可在2010年4月份下旬辦理首推物業(yè)的預(yù)售，爭(zhēng)取在2010年5月份上旬開盤。 可初定項(xiàng)目首期開盤日期為2010.05.01，時(shí)間為下午1：58分,2010.3下旬 開始內(nèi)部認(rèn)購,開盤時(shí)機(jī)分析,2009.11上旬 臨時(shí)咨詢點(diǎn)成立,2009.10 項(xiàng)目開工奠基儀式,推廣啟動(dòng)在2009年10月開始，集中推廣從2009年12月中下旬開始,2010.1.1元旦節(jié) 售房部開放,2010.5.1 項(xiàng)目開盤,2010.02.13 春節(jié),推廣節(jié)點(diǎn)安排,2010.6下旬 樣板房開放,2010.3下旬

5、開始內(nèi)部認(rèn)購,2009.11上旬 臨時(shí)咨詢點(diǎn)成立,推廣強(qiáng)度安排,預(yù)熱期,形象導(dǎo)入期,形象強(qiáng)化期,推廣 強(qiáng)度,2009.9 圍墻廣告,2010.1.1 售房部開放,2010.5.1 項(xiàng)目開盤,2009.10 項(xiàng)目開工 奠基儀式,2009.12.25 圣誕節(jié),2010.6 樣板房開放,2010.3 開始認(rèn)購,2009.11上旬 臨時(shí)咨詢點(diǎn)成立,價(jià)格策略,根據(jù)項(xiàng)目周邊同類或相似物業(yè)價(jià)格水平，并結(jié)合價(jià)格漲幅預(yù)期，初步建議項(xiàng)目開盤均價(jià)2050元,形象如何預(yù)熱,現(xiàn)場(chǎng)展示：圍墻廣告,預(yù)熱期 2009/092009/11,活動(dòng)營銷：項(xiàng)目開工奠基儀式,現(xiàn)場(chǎng)展示：臨時(shí)咨詢點(diǎn)成立,活動(dòng)營銷：開工奠基儀式 2009/

6、09,預(yù)熱期,活動(dòng)主題：項(xiàng)目開工奠基儀式,活動(dòng)時(shí)間：2009年9月26日下午2：08,參與人員：邀請(qǐng)政府有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)參與,媒體配合：彭水電視臺(tái)全程拍攝,預(yù)熱期,現(xiàn)場(chǎng)展示：臨時(shí)咨詢點(diǎn) 2009/11,選址要求：立交橋下河堡街轉(zhuǎn)盤,基本配置：經(jīng)典戶型模型2個(gè)、項(xiàng)目展示畫板（平面圖、景觀圖、效果圖等）、項(xiàng)目DM單、店面裝修等,預(yù)熱期費(fèi)用預(yù)算,銷售物料：0.66萬元,費(fèi)用預(yù)算總計(jì)：7.66萬元,如何導(dǎo)入項(xiàng)目形象,形象導(dǎo)入期 2009/112010/01,媒體宣傳：戶外、橫幅、短信、電視等,售房部開放：各種銷售道具齊全，便于向客戶講解,會(huì)員卡發(fā)放：售房部開放后，向有誠意的客戶收費(fèi) 發(fā)會(huì)員卡,售房部功能構(gòu)

7、建,視覺系統(tǒng),導(dǎo) 示 牌,路燈刀旗,售房部外觀,接 待 區(qū),模型展示,洽 談 區(qū),簽 約 區(qū),售賣系統(tǒng),智能化設(shè)施,咖啡休閑,園林景觀,體驗(yàn)系統(tǒng),形象導(dǎo)入期,活動(dòng)營銷：會(huì)員卡發(fā)放 201001,形象導(dǎo)入期,目的：對(duì)之前登記客戶進(jìn)行篩選，對(duì)有誠意的客 戶進(jìn)行策略性的挽留,時(shí)間：售房部開放一周后,形象導(dǎo)入期費(fèi)用預(yù)算,賣場(chǎng)硬件包裝費(fèi)用不屬于營銷推廣費(fèi)用,費(fèi)用預(yù)算總計(jì)：190000萬元,如何強(qiáng)化項(xiàng)目形象,形象強(qiáng)化期 2010/012010/06,活動(dòng)營銷：通過系列針對(duì)會(huì)員卡客戶的“領(lǐng)秀” 活動(dòng)來體現(xiàn)項(xiàng)目定位及維護(hù)客戶,活動(dòng)營銷：項(xiàng)目認(rèn)購選房活動(dòng),活動(dòng)營銷：項(xiàng)目開盤活動(dòng),現(xiàn)場(chǎng)展示：樣板房開放,事件營銷：

8、產(chǎn)品推介酒會(huì),事件營銷：產(chǎn)品推介酒會(huì) 201003,1.時(shí)間：項(xiàng)目認(rèn)購前一周。 2.地點(diǎn)：待定 3.內(nèi)容：闡述本項(xiàng)目產(chǎn)品的核心價(jià)值點(diǎn)，宣傳項(xiàng)目認(rèn)購均價(jià)。 4.嘉賓：公司、物管、市/區(qū)房管局等領(lǐng)導(dǎo) 5.宣傳：電視臺(tái)配合,形象強(qiáng)化期,活動(dòng)營銷：項(xiàng)目認(rèn)購 201003,形象強(qiáng)化期,目的：客戶選房,時(shí)間：2010年3月28日,策略：通過時(shí)間限制進(jìn)行優(yōu)惠,活動(dòng)營銷：“領(lǐng)秀”活動(dòng) 201001201005,1、內(nèi)容：組織客戶 進(jìn)行活動(dòng)，同時(shí)起宣 傳的作用 2、活動(dòng)： “領(lǐng)秀”要始終保持領(lǐng)先（組織到重慶一日游） “領(lǐng)秀”要敢于抗擊困難（組織到阿依河河流） “領(lǐng)秀”要敢于面對(duì)挑戰(zhàn)（組織客戶進(jìn)行游泳比賽,形象強(qiáng)

9、化期,活動(dòng)營銷：項(xiàng)目開盤 201005,時(shí)間：2010年5月1日,形式：活動(dòng)演出,內(nèi)容：通過演出的形式，進(jìn)一步引爆市場(chǎng)，促使 已認(rèn)購客戶來簽約,形象強(qiáng)化期,事件營銷：樣板房開放 201006,形象強(qiáng)化期,目的：增強(qiáng)項(xiàng)目的品質(zhì)感和檔次感，進(jìn)一步進(jìn)行強(qiáng)銷,時(shí)間：2010年6月26日,形象強(qiáng)化期費(fèi)用預(yù)算,費(fèi)用預(yù)算總計(jì)：23萬元,開盤前總體費(fèi)用預(yù)算,根據(jù)前期成本核算，如果以住宅總銷額的1作為推廣費(fèi)用，總計(jì)推廣費(fèi)用接近120萬元。 根據(jù)以上三階段費(fèi)用預(yù)算，開盤前總體營銷費(fèi)用約49.66萬元，占總體營銷費(fèi)用的41%。 考慮項(xiàng)目分兩期推售，項(xiàng)目開盤前推廣費(fèi)用占總費(fèi)用的40%左右比較合理,風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與規(guī)避,20

10、10年將要修建銷售的樓盤,學(xué)府中央2棟,縣政府,縣委,江城美景,學(xué)壩片區(qū),人和春天,烏江港灣B棟,老城區(qū),本項(xiàng)目,新城區(qū),恒森半島,如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),宣傳先行：推廣啟動(dòng)在本年度9月份，讓市場(chǎng)盡早知道項(xiàng)目的存在； 積累客源：上客量才是硬道理，通過各種途徑積累客源； 把握時(shí)間：把握好入市、認(rèn)購、開盤以及各種活動(dòng)營銷、事件營銷的時(shí)間； 媒體選擇：選擇有效媒體即降低成本又能更好的擴(kuò)大樓盤宣傳面,原則：根據(jù)銷售進(jìn)度采取補(bǔ)點(diǎn)(激勵(lì))方式收費(fèi) 1、以總銷售金額的1.4%為代理費(fèi)基數(shù)收取+溢價(jià)30%分成 天佑公司向貴公司提交銷售任務(wù)計(jì)劃，采取任務(wù)考核制，即獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰并舉。貴公司按季度對(duì)天佑公司進(jìn)行銷售任務(wù)考核，若天佑公司未能完成階段銷售計(jì)劃，則貴公司將代理費(fèi)下調(diào)0.2%（即1.2%），作為懲罰性結(jié)算。反之若天佑公司如期完成或超額完成銷售計(jì)劃，則貴公司將代理費(fèi)上調(diào)0. 1%（即1.6%），作為獎(jiǎng)勵(lì)性結(jié)算。 2、溢價(jià)分成結(jié)算 雙方約定底價(jià)（底價(jià)為建筑面積2050元/平米）后，超出部分貴公司與天佑