江蘇農(nóng)業(yè)科技國際交流中心項目前期報告

1、2020年4月16日江蘇農(nóng)業(yè)科技國際交流中心項目前期定位報告2020年4月16日1.1地塊區(qū)位及現(xiàn)狀地塊規(guī)整、路網(wǎng)成型區(qū)位地塊地貌 地塊位于河西新城CBD西側(cè)，奧體中心西南方地塊成比較規(guī)則的西南、東北向長方形（地塊區(qū)位圖） 東西向約168米，南北向約203米 U前地表無建筑物，場地比較平整 四周路網(wǎng)已經(jīng)成型（地塊俯瞰圖）（地塊現(xiàn)狀位于地鐵一號線奧體中心站與元通站之間 東至上新河路西側(cè) 南至緯九路北側(cè) 西至濱江大道東側(cè) 北至碧瑤花園南側(cè)2020年4月16日1.1地塊區(qū)位及現(xiàn)狀城市資源環(huán)境初步成型周邊環(huán)境資源 交通：公交7路、126路、134路地鐵一號線：奧體中心站、元通站酒店：金陵濱江（五星）

2、仁恒輝盛閣（五星） 聯(lián)強國際（五星辦公） 金奧大廈（五星辦公） 世茂凱悅酒店（超五星、在建） 金夢都賓館等 住宅區(qū)：金馬酈城、碧瑤花園、濱江奧城、朗詩.國際街區(qū)等醫(yī)療：明基醫(yī)院市政配套：濱江公園、奧體中心、綠博園人文教育：南京外校河西分校、驪城小學 藝蘭齋、金陵圖書館等mintO翱醍皇OOam%小覿第a戢OUMM本案滋#轉(zhuǎn)Planning Drawing of Education of Nanjing Jiany2020年4月16日1-2項目經(jīng)濟技術(shù)指標分析一新城節(jié)點性建筑綜合體基本指標 用地面積：34100m2 （51.15畝） 容積率：1.4 總建面積：47900 nV 建筑密度：35%

3、綠地率：30% 建筑高度：v35米（可調(diào)整至40米）規(guī)劃要求 規(guī)劃建筑位于緯九路商業(yè)休閑區(qū)（軸線）的西端，是新城區(qū)卡 定意圖區(qū)（即新城核心、CBD）的重要節(jié)點； 用地規(guī)劃范圍內(nèi)允許布置江蘇省農(nóng)業(yè)科技國際交流中心、農(nóng) 科技展示、辦公及相關(guān)的配套設(shè)施；各物業(yè)體董分布曲現(xiàn)有方案分析項U在市政規(guī)劃上屬于河西新城的重要節(jié)點; 物業(yè)類型涵蓋展覽.辦公、商業(yè)、酒店.公寓 等五種類型，作為新城節(jié)點性建筑綜合體，將 發(fā)展成為依附于CBD的一個城市功能體。（數(shù)據(jù)來源：由甲方1.3本次物業(yè)研究重點酒店物業(yè)盈利模式可供嘉勝集團持有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)約40600m2,以酒店、公寓和少量商 業(yè)三類組成。開發(fā)模式研判:酒丿占、公寓

4、、商業(yè)以及代建的展館、辦公物業(yè)形成一個建筑群落， 可歸類為復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)業(yè)態(tài)中的酒店地產(chǎn)模式。 研究重點:酒丿占地產(chǎn)是不同利益主體相結(jié)合的產(chǎn)物，因此在開發(fā)、銷售、投資 回報、運營等模式設(shè)計上必須顧及開發(fā)商、酒丿占管理方、業(yè)主等各 利益主體平衡機制的設(shè)計非，其均衡點在于酒丿占的長期穩(wěn)定經(jīng)營。本次研究的重點將是適合本案的物業(yè)定位/盈利模式是什么？2.1酒店地產(chǎn)的盈利模式現(xiàn)金流、長線投資、 開辟地產(chǎn)資本新的增長空間。與住宅地產(chǎn)的一次性購 買不同，通過投資開發(fā)、運營酒丿占地產(chǎn)，沉淀資金、 作長線投資，為企業(yè)不斷帶來現(xiàn)金流，享受土地持續(xù) 升值收益。 群落式開發(fā)形成產(chǎn)業(yè)共生關(guān)系。山于本案物業(yè)除了單 體酒店之

5、外，還有展館、辦公、商業(yè)、公寓等物業(yè)， 形成一個建筑群落，將來可能形成良性互動：周圍建 筑向酒丿占輸送穩(wěn)定客源，而酒丿占乂為周禺建筑提升物 業(yè)價值。 合理規(guī)避稅收負擔匚利用酒店，將企業(yè)所得轉(zhuǎn)化為固 定資產(chǎn)投資，享受財務(wù)杠桿和合理避稅的益處。酒店為持有型物業(yè)，能成為融資工具。通過銀行抵押貸款、REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）等融資形式，支持 企業(yè)其他項U開發(fā)。案例：、|；開元旅業(yè)集團300多畝千島湖項LI山一座五星級；i酒店和88棟別墅組成。|江蘇農(nóng)業(yè)科技國際交流中項目前期定位報2020年4月16日合理避稅和融資工具地產(chǎn)升值新產(chǎn)業(yè)增長空間產(chǎn)業(yè)共生合理避稅長線投資穩(wěn)定現(xiàn)金流抵押貸款工具億囲2020

6、年4月16日2.2項目SWOT分析S:具備高品質(zhì)物業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢(Strength) 建筑綜合體規(guī)劃有利于共生經(jīng)濟發(fā)展，使得各 種物業(yè)能夠共生共榮； 地塊規(guī)整.平坦：規(guī)劃、施丄易于實現(xiàn)，從而 降低建設(shè)成本； 交通便捷：地鐵時代的到來對于區(qū)域距離產(chǎn)生 的弱化效應(yīng)；自然人文資源優(yōu)良：地塊南側(cè)為南京外國語學校，周邊奧體中心、濱江公園、綠博園等景觀 資源豐富，為提高項U整體定位提高品質(zhì)。河西“一核三軸兩帶三中心示意圖苗城之備.a務(wù)妙線打旬業(yè)細級殳疋趁 三詡 中央舫務(wù)區(qū)菽務(wù)軸線.刃西大夠歿.更休浜江文化侏育諭越/兩弔沿汀滋遵休聞廣業(yè)帶.沿河a am A / 二中氐一底衣.江sn.列伐術(shù)飾地時業(yè)文化m心I-化

7、中心覽畀區(qū)產(chǎn)業(yè)布局圖 Jianyt Irchulry I Aywil2.2項目SWOT分析一一W:CBD邊緣、劣勢(Weakness) 展館、辦公、酒店和酒店式公寓的等兒 類物業(yè)的服務(wù)性質(zhì)和地段要求，絕大部 分位于城市中心區(qū)或成熟的商業(yè)區(qū)周邊。 本地塊相對區(qū)域而言，略偏于奧體商業(yè) 軸線，位于CBD邊緣，周邊商圈尚未成 行將制約酒店地產(chǎn)/展會經(jīng)濟的迅速發(fā)展; 多種物業(yè)形態(tài).非單一產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)使得開 發(fā)、銷售、運營等環(huán)節(jié)利益主體較多， 項U盈利模式和利益均衡機制設(shè)訃較為 復(fù)雜，增加項LI的風險。江蘇農(nóng)業(yè)科技國際交流中項目前期定位報2020年4月16日商圈尚未成型2020年4月16日2.2項目SWOT分

8、析O:CBD高端定位奠定項目高起點基礎(chǔ)區(qū)本案SCI-TKC PARK/CBDofHeu河兩總休規(guī)創(chuàng)朗 The Global I 巧out of llcxiOverall Sfwoe Lyeul南劃區(qū)匚Z Plan Rq：km hi Sovfth北娜彼合區(qū)口 CumulMh Remien m Northit奧體中心n *機會(Opportunity) 河西新城金融CBD中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃 將是項口發(fā)展的基點和重要利好。 河西中部科技園、南部產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃 為項0提供強有力的產(chǎn)業(yè)支撐； 奧體中心的同等物業(yè)項U多為高端 定位項U,為提高本項U的形象起 到促進作用； 南京房產(chǎn)價格仍保持供銷兩旺、高 位橫盤趨勢

9、。2.2項目SWOT分析T:政策兌現(xiàn)有待時日,威脅(Threat) 規(guī)劃的實現(xiàn)、區(qū)域的繁榮需要一個過程，河 西新城特別是奧體板塊僅建設(shè)5年不到，未來 發(fā)展不確定性多、政策兌現(xiàn)有待時日； 奧體周邊人口還沒有達到一定的規(guī)模和密度, 商業(yè)氛圍尚未成型： 區(qū)域供應(yīng)標桿多、壓力較大：展館方面有奧 體中心、南京會展中心；酒店方面有五星級 的金陵湖濱、聯(lián)強國際、金奧大廈，以及在 建的超五星級酒丿占世茂凱悅直接競爭；同時 奧體CBD板塊寫字樓供應(yīng)達57萬平米、住 宅成交量近期下滑33.61%。(資料:南亙主要直圈發(fā)展生限河西新城5年年年奔0 5 29 11 口路 街南江 新湖龍2020年4月16日區(qū)域供應(yīng)壓力

10、較大UW中心體文化M目，總用地ItWA. .A2i)ldjcia h.CUlxiJ ml StU Pmjctl in CXym更c Gttcr Hi*crv*.i I ui uxtvnKni c*.vr 2 billwi KMHpw歿H申心,I.tartiRl-xo )1億冗以匕.I Ncjng ExfKeitKH Ctrticr. t.)ul vu ?J Chiiw ;只0訃 tnul taoKnit sw 2 5 billwn RMH河西中央M*Et .enp lil.總枚騷no億允.CBD in Hcxi total nrci Chincw: xg and totnl mv* II bi

11、llion RMII nian 數(shù)據(jù)來源2006年酒店、科0剛堆4DU 滋$2億朮Science and Tedinoiogy E arco 400 Chinese acres, mvvstmcm $.2 ballwn R* R&D und huk|U*Kvr cvw*.2020年4月16日2.3綜合評價結(jié)合地塊技術(shù)指標、酒店地產(chǎn)的盈利模式和項目SWOT綜合評價 地塊周邊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)設(shè)計、城市規(guī)劃.人文自然等資源適合項目作為一個酒店綜合體進行開發(fā); 作為新城市節(jié)點性建筑綜合體，將成為城市功能體的一部分，對開發(fā)商在開發(fā).運營方而提出較高要: 需要整合相關(guān)資源、特別是后期運營經(jīng)驗豐富的團隊；奧體灑店.

12、展館分布相對密集，項目后期壓力較大，在無法更改規(guī)劃的前提下，建議開發(fā)商專注于開: 通過合作.售賣等方式將風險轉(zhuǎn)移給酒店運營商.投資機構(gòu)，從而抽身岀來進行下一個項目的開發(fā)工42020年4月16日3.1關(guān)于公寓定位的思考改作精裝修小戶型公寓，迅速回籠資金公寓物業(yè)定位鑒于酒店施公寓需要酒店物業(yè)管理公司（酒丿占管理團隊）和具備廣泛客戶分配系統(tǒng)的運營商（如連鎖酒丿占、租賃中介等） 提供后期優(yōu)質(zhì)服務(wù)支持，涉及環(huán)節(jié)較多、人力物力成本較高、風險較大；因此建議作10600m2的公寓由原酒店式公寓方案修改為精裝小戶型公寓，一次性銷售。物業(yè)酒店式傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)式公寓式商務(wù)單身指標公寓酒店酒店酒店公寓SOHO公寓產(chǎn)權(quán)性質(zhì)私

13、有無私有無私有私有私有營銷模式只租不隹/銷隹只租個佶俏隹只租不銷隹俏隹租賃礎(chǔ)件配套居住型酒店丈灑店式酒店丈辦公型家居辦 公型居住型裝修水平精裝修楮袈修宿裝修箱裝修淸水/簡裝荷裝服務(wù)內(nèi)容除外.還有家居止服務(wù)40家居基帰使用功能自用丿投資自用自用自用自用/投資自用自用/ 投資物業(yè) 指標酒店式公寓傳統(tǒng)酒店產(chǎn)權(quán)式酒店公寓式酒店商務(wù)公寓SOHO價格水平$0.8/天 m*1100元/天1萬元右800-1000元妖6000-8000元右1-1.6萬元加T戶型面積60-150*E()nT15-30B25O-15OB*30-7()m口標客群外籍公司派岀 的髙級員工、 囚內(nèi)大型秋企 的老板、高層 人丄/投資者人員

14、（短期）投資者商務(wù)出 差人員 仲K期）中小企業(yè) 生瑕瓷者私企主居住時間半年以上110天110天110天長期長期（備注：為酒店專業(yè)服務(wù)）一數(shù)據(jù)來源2006年酒店、3.2關(guān)于酒店定位的思考商務(wù)/會議酒店,酒店定位 結(jié)合CBD和奧體板塊的發(fā)展趨勢，對照國際酒店 常見分類標準（附件1）,建議本案酒丿占定位商務(wù)/ 會議酒店： 星級及內(nèi)部功能定位需結(jié)合酒丿占管理團隊專業(yè)意見 和中華人民共和國星級酒店評定標準予以制定; 酒丿占經(jīng)營模式可根據(jù)企業(yè)財務(wù)方案和戰(zhàn)略方案，在 持有一合作運營和整體銷售兩種方案中決策。fk持有一合作運營I持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，將經(jīng)營權(quán)委托給酒店管理團隊。優(yōu)點：企業(yè)獲得長期土地增值、現(xiàn)金流和融資

15、工具收益。1持有成本成為合理逼睡條目；I作為城市功能體的運營商，可向政府申請優(yōu)惠政策。I 缺點：后期需要投入人量人力物力維持運營，對專業(yè)團隊.行業(yè)資源要求較高，風險較大。I 整體銷售I指將整棟賣給投資者買家更多的可能性是國內(nèi)外基金及I 投資銀行。優(yōu)點：盡快回收資金，抽片從事其他項目開發(fā)。通過專業(yè)團隊運作更人的可能性提升整體物業(yè)價值，從長I遠保障項目利益。 缺點：單價很低，當前利潤很低。、前期談判時間很難控制，超時的話會讓項目陷入困境。J 一一 一一一 一一一 一一一 一一一 一一 2020年4月16日作為企業(yè)資本運作工具平均房價 （元/天）100%入住率時的凈 利潤（元/年）60%入住率時的凈

16、利潤（兀/年）150181571089420024210145262503026318157300363152178935042368254204004842029052在45%成本費用率、5.5%營業(yè)稅率和33%所得稅率情況下每間客房平均價格和利潤的對應(yīng)關(guān)系數(shù)據(jù)來源2006年酒店業(yè)年鑒隨I?宏觀調(diào)控政餓對住宅地產(chǎn)開發(fā)的妙響1、漸深入更多的地產(chǎn)資本分汛到2007年高檔泅店物業(yè)開發(fā)如下列表所示 5/1份.刑爾錢授F釗琴國壞申的祈心頊日KniftVJtWJWDoubletreeM 粘二 這地希爾佩敵F又一農(nóng)進酒站乩恥DoubSgoW次班入4國 10/1 FW空fttj兩犬&,4灑比舲茲卡爾帔祈店、

17、戒嫌H大祈心相堆開業(yè) 1（月1曰上綁家諱惟桂吹熱團勺萬團養(yǎng)射件作協(xié)諫.at砒共WTiftHViJtff.文化背色的HI隔“北京力軍們IF海外投資基金逐漸向酒店地產(chǎn)傾斜.如F列農(nóng)所示:2006年髙晦以7000力茨元儀上的價格買F紅僑花堆Rinbow）笛店氏公聲億兀刑買M;中央公寓41必思住宅.川孑菠修斤経律ifl肅貞公山2007 年北立延仔H劉卩心8棟祈店式公直.星次交M他延徉國拆中心B棟包祐 地上2驗及地下眈總建胡血枳2608丫力米共布228經(jīng)祈店猶公真.俗訂、 盤魏枉4.5億人民幣左右兩種模式的樣本參考3.4經(jīng)濟測算公寓散售+酒店持有模式權(quán)義收益測畀（WRiUMi4nLAIiMwtwwTXt

18、tiro im10koniziwvelOttaXVftfOJK08tt32 二X4I4H1(9OW410ftoxw1HBWIiTAMKSRMXZrfto99re”2tai11刀 wiiriM101a畑如&FAS*itX/afI Of5lmft OkMICB44KttXWKDMIMOBtt3BWWm*nc10$onl)IMt(Dtg 24HtPtMlloTaxr03Mli annwuvM131HEM3心OMTW41*441 g)8t?JMFea”JJR期asIDTOUW0上諭*7計Are*IZWIMS/4ra* *e*OXMwMMf 78i、1 1J8781235X%注:本方案為精裝公寓單項估算表,其中酒丿占砒沬訃入 成本收益核算，土地費用暫沒有計入。江蘇農(nóng)業(yè)科技國際交流中項目前期定位報2020年4月16日公寓散售+酒店整售模式段幻枚0酬好（ft古怙N!UI“ x)萬,0上“血Tcte*08?1LW0(onIMra“E4Rco1