土地信息系統(tǒng)第8章土地定級、基準地價和宗地地價評估系統(tǒng).ppt

1、21世紀土地資源管理系列教材 土地信息系統(tǒng),土地信息系統(tǒng),曲衛(wèi)東 韓瓊 編著,21世紀土地資源管理系列教材 土地信息系統(tǒng),第8章 土地定級、基準地價和宗地地價評估系統(tǒng),21世紀土地資源管理系列教材 土地信息系統(tǒng),8.1 土地市場的主要業(yè)務(wù),土地市場管理包括： 土地交易行為管理（eg.土地出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃） 土地價格管理（eg.基準地價、標定地價和交易地價） 市場中介服務(wù)機構(gòu)管理 土地收益管理 在土地市場業(yè)務(wù)中，目前基準地價評估和宗地地價評估已經(jīng)實行信息化管理。,21世紀土地資源管理系列教材 土地信息系統(tǒng),8.1 土地市場的主要業(yè)務(wù),土地定級工作程序一般按以下步驟進行：收集資料、定級因素選

2、擇和權(quán)重確定、分析資料、因素作用分值及網(wǎng)點總分值計算、土地級別劃分、土地收益測算、級別邊界落實與級別圖測繪、面積量算、成果整理與資料收檔。 基準地價評估是一項系統(tǒng)工程，一次性評估完成后，隔兩年進行調(diào)整。,21世紀土地資源管理系列教材 土地信息系統(tǒng),城鎮(zhèn)土地定級與基準地價評估,城鎮(zhèn)土地定級,城鎮(zhèn)基準地價評估,評估區(qū)域總分值計算,土地極差收益測算,交易樣點地價計算,均質(zhì)地域劃分,均質(zhì)地域總分值計算,均質(zhì)地域基準地價確定,土地定級總分等值線圖,地產(chǎn)交易資料分析,宗地地價評估,城鎮(zhèn)土地級別確定,工業(yè)用地,住宅用地,商業(yè)用地,其他用地類型,多因素分值加和法,基準地價調(diào)整,城鎮(zhèn)土地定級與基準地價評估流程圖

3、,21世紀土地資源管理系列教材 土地信息系統(tǒng),8.2 土地定級,1.基本功能,（1）交互式任意地選擇影響城鎮(zhèn)土地級別的各項定級因素； （2）根據(jù)因素類型，自動計算作用分值； （3）采用多種方法交互式確定定級因素權(quán)重； （4）自動確定土地級別； （5）繪制土地級別圖以及各項定級因素作用分等值線圖； （6）對劃分的土地級別進行級別檢驗； （7）為用戶提供交互式修正級別數(shù)據(jù)界面。,21世紀土地資源管理系列教材 土地信息系統(tǒng),8.2 土地定級,2.數(shù)據(jù)流程,定級因素選擇，數(shù)據(jù)采集,定級因素數(shù)據(jù)準備,定級因素指標確定,網(wǎng)格單元確定,網(wǎng)格單元單因素分值計算,網(wǎng)格單元因素綜合作用分值,確定級別分值界限,確定

4、級別圖層與應(yīng)用圖層疊加,繪制因素作用分等值線圖,確定土地級別,極差收益測算檢驗,土地定級報告,繪制土地級別報告,定級因素作用分值圖,量算各級別面積,定級因素權(quán)重確定,繪制土地級別分值等值線圖,21世紀土地資源管理系列教材 土地信息系統(tǒng),8.2 土地定級,3.土地定級模塊的基本結(jié)構(gòu),輔助圖層選擇,用地類型設(shè)置,因素體系設(shè)置,評價單元設(shè)置,用地類型選取,用地類型刪除,定級因子刪除,定級因子選取,德爾菲法,層次分析法,因素成對比較法,直線距離,最短路徑,最佳路徑,因素權(quán)重確定方法,因素功能分及服務(wù)半徑計算,因素作用分值計算,土地級別確定,土地定級,21世紀土地資源管理系列教材 土地信息系統(tǒng),8.3

5、基準地價測算與自動更新系統(tǒng),8.3.1 系統(tǒng)建立的意義 基準地價是對城市各級土地或均質(zhì)地域及商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型分別評估的土地使用權(quán)平均價格。 基準地價是反映一個城市地價高低的綜合指標，是評估宗地地價的基礎(chǔ)，是政府制定管理措施、投資決策和國家征收土地使用稅的依據(jù)，經(jīng)政府公布的基準地價對土地利用、投資具有指導(dǎo)作用。,21世紀土地資源管理系列教材 土地信息系統(tǒng),8.3 基準地價測算與自動更新系統(tǒng),8.3.2 系統(tǒng)設(shè)計 1.系統(tǒng)的功能設(shè)計 2.系統(tǒng)的流程設(shè)計 （1）數(shù)據(jù)的調(diào)查和輸入 （2）管理和評價 （3）產(chǎn)品的生產(chǎn)和表達 3.基準地價數(shù)據(jù)庫設(shè)計 （1）建立基準地價數(shù)據(jù)庫的具體工作 （2）

6、建立基準地價數(shù)據(jù)庫的技術(shù)路線 4.系統(tǒng)輸入、輸出設(shè)計 （1）輸入設(shè)計 （2）輸出設(shè)計,21世紀土地資源管理系列教材 土地信息系統(tǒng),8.3 基準地價測算與自動更新系統(tǒng),8.3.3 系統(tǒng)實施的可行性分析 首先，目前不存在特殊的、尚待開發(fā)的、對系統(tǒng)建設(shè)具有決定性作用的高尖端技術(shù)。 其次，計算機的硬件的價格對新產(chǎn)品的開發(fā)已經(jīng)不起決定作用，系統(tǒng)開發(fā)軟件諸如PC-GIS的售價也一降再降，因此開發(fā)成本也符合我國目前的基本國情。 最后，在開發(fā)的過程中有國外的經(jīng)驗可以借鑒。系統(tǒng)開發(fā)最大的難點在于資料的收集和整理上。,21世紀土地資源管理系列教材 土地信息系統(tǒng),8.4 宗地地價評估,8.4.1 宗地估價系統(tǒng)特點和

7、功能 宗地估價系統(tǒng)需要滿足各級地價評估事務(wù)所的需求，包括日常數(shù)據(jù)的維護和管理，以及宗地估價業(yè)務(wù)辦理的需要和估價成果的輸出。宗地估價系統(tǒng)最終開發(fā)目標是成為一個功能齊備的、可以完成各級地價評估事務(wù)所宗地估價任務(wù)的信息系統(tǒng)。 系統(tǒng)最終需要解決如下問題： （1）解決數(shù)據(jù)存儲、維護和管理問題。 （2）方便基準地價更新。 （3）科學(xué)準確地估算宗地價格。 （4）高效的結(jié)果輸出和信息查詢。,21世紀土地資源管理系列教材 土地信息系統(tǒng),8.4 宗地地價評估,8.4.2 宗地估價系統(tǒng)的總體結(jié)構(gòu),宗地估價系統(tǒng),項目登記子系統(tǒng),價格評估子系統(tǒng),信息查詢子系統(tǒng),結(jié)果輸出子系統(tǒng),基本數(shù)據(jù)庫,文檔庫,案例庫,方法模型庫,用戶界面,數(shù)據(jù)庫,21世紀土地資源管理系列教材 土地信息系統(tǒng),8.4 宗地地價評估,8.4.2 宗地估價系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫設(shè)計 1.基本信息數(shù)據(jù)庫 2.案例庫 3.文檔庫 4.方法模型庫,21世紀土地資源管理系列教材 土地信息系統(tǒng),8.5 網(wǎng)上房地產(chǎn)管理系統(tǒng)實現(xiàn)的關(guān)鍵技術(shù),1.動態(tài)數(shù)據(jù)服務(wù) 2.數(shù)據(jù)的實時傳輸 3.交互的、動態(tài)的三維場景 4.多媒體技術(shù)的使用 5.GIS實體的模糊查詢技術(shù),21世紀土地資源管理系列教材 土地信息系統(tǒng),本 章 小 結(jié),本章主要內(nèi)容是土地定級系統(tǒng)、基準地價測算和自動更新系統(tǒng)以及宗地評估信息系統(tǒng)，并介紹了這些系統(tǒng)之間的關(guān)聯(lián)和綜合運用。,21世紀土地資源管理系列教材 土地信