珠三角地產(chǎn)價格的中心化趨勢.ppt

1、珠三角地產(chǎn)價格的中心化趨勢,世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司 2004年3月,陳勁松,一、問題的提出,令人困惑的泡沫！ 中國地產(chǎn)的“廣州現(xiàn)象”和“杭州現(xiàn)象”。 令人迷惑的政策-121文件（央行）和18號令（國務(wù)院）。 為什么房地產(chǎn)的理論總是在論證現(xiàn)實(shí)的不合理性？ 為什么根據(jù)理論推出的政策總是達(dá)不到預(yù)期的效果？ 中國地產(chǎn)界有理由對這些既有的理論開展質(zhì)疑和反思,二、房地產(chǎn)問題的界定,行業(yè)的界定是一個沒有解決好的問題,金融工具,資源占有,再生產(chǎn)方式,住,資產(chǎn),三、為什么界定行業(yè)的內(nèi)容是重要的,美國鐵路行業(yè)對內(nèi)容的界定 維珍航空和西南航空對航空業(yè)內(nèi)容的重新界定 合肥新政務(wù)中心的案例,四、復(fù)雜系統(tǒng)的概念,復(fù)

2、雜系統(tǒng),自然系統(tǒng),設(shè)計系統(tǒng),社會系統(tǒng),Nature System,Design System,Social System,簡單系統(tǒng),簡單系統(tǒng)有單一或有限復(fù)合因果關(guān)系，有標(biāo)準(zhǔn)、有參數(shù)、可控 復(fù)雜系統(tǒng)沒有單一或有限復(fù)合因果關(guān)系，有規(guī)律、有趨勢、可調(diào),迄今為止，人類認(rèn)識世界表現(xiàn)為對復(fù)雜系統(tǒng)的解構(gòu),五、房地產(chǎn)系統(tǒng),房地產(chǎn)-復(fù)合的系統(tǒng),六、傳統(tǒng)房地產(chǎn)理論對復(fù)合系統(tǒng)的解構(gòu)-地域解構(gòu)方式,地域性：作為不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分析的基礎(chǔ) 地理界限：作為人口需求與地價等級的測算依據(jù) 行政區(qū)域：作為配置資源的主體 區(qū)域發(fā)展：作為房地產(chǎn)發(fā)展水平的標(biāo)尺,參數(shù)：規(guī)劃、合理配置、房價收入比、空置率、二手/一手、投資/銷售,七、對地域解

3、構(gòu)方式的突破,突破一：汽車時代 突破二：信息時代 突破三：區(qū)域競爭時代 突破四：中國因素（城市化發(fā)展,對地域解構(gòu)方式的突破一：汽車時代,高速公路網(wǎng)-城際 捷運(yùn)系統(tǒng)-城際公交化 立交系統(tǒng)-城市,距離的消失,汽車時代的文明標(biāo)志,八、對地域解構(gòu)方式的突破二信息時代,房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)服務(wù) 房地產(chǎn)理念 材料與建設(shè),全國一體化,全國一體化,九、對地域解構(gòu)方式的突破三區(qū)域競爭時代,區(qū)域開放,區(qū)域競爭,中心化與邊緣化,投資 終端消費(fèi)者,戶口制度 游戲規(guī)則 話語霸權(quán),十、對地域解構(gòu)方式的突破四中國因素,城市化發(fā)展,房地產(chǎn)對中國的現(xiàn)實(shí)意義,住 生活方式 資產(chǎn) 信用,十一、對地域解構(gòu)模式的挑戰(zhàn)理論與現(xiàn)實(shí)的悖論,一個時代過去了，我們對房地產(chǎn)問題的重新詮釋和 建立新的解構(gòu)方式，成為把握現(xiàn)實(shí)和展望未來的必 然