安陽彰德府商業(yè)步行街區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告.ppt

1、第 1 頁,安陽彰德府 系列報(bào)告之,彰德府步行商業(yè)街項(xiàng)目前期策劃,第 2 頁,第一部分 項(xiàng)目競爭簡析,第 3 頁,城市衛(wèi)星成像分析,項(xiàng)目競爭分析,高新區(qū) 校園區(qū)域,政務(wù)區(qū)域,工業(yè)區(qū)域,城市核心區(qū)域分析 衛(wèi)星成像圖顯示，項(xiàng)目在城市居住高度密集區(qū)域范圍內(nèi) 黃圈:半徑為4KM的城區(qū)居住最高密度之區(qū)域,第 4 頁,城市衛(wèi)星成像分析,項(xiàng)目競爭分析,片區(qū)的商業(yè)人流分析 城市路網(wǎng)的布局，以及文峰南北路單向行使，形成宗地北強(qiáng)南弱格局。 南面:文峰南街長1.3KM，且沒有支路，該路中段(項(xiàng)目西南角) 是商業(yè)最弱之地,文峰北環(huán)路,文峰南環(huán)路,丹尼斯,文峰塔,夏綠地購物中心,北大街,唐子巷,蕭曹廟,袁氏小宅 謝家大

2、院,第 5 頁,優(yōu)勢 機(jī)遇分析,SWOT分析 優(yōu)勢 機(jī)遇 一,項(xiàng)目競爭分析,宏觀 城市經(jīng)濟(jì),城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展決定了傳統(tǒng)商業(yè)的趨勢,安陽是位于三省交匯的中心城市輻射優(yōu)勢； 安陽近年來城市的高速發(fā)展，吸引了越來越多的外來群體投資和置業(yè)城市的集聚效應(yīng)；現(xiàn)今安陽總?cè)丝?34萬，其中市區(qū)人口102萬,宏觀 歷史文化,世遺城市旅游文化產(chǎn)業(yè)空間廣闊,安陽是七朝古都，歷史文化名城，殷商更是城市的烙?。?世界文化遺產(chǎn)的直接受益城市城市影響力及旅游產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢； 2007年接待游客1107萬人次，旅游總收入40.6億元，增長13.2,第 6 頁,優(yōu)勢 機(jī)遇分析,SWOT分析 優(yōu)勢 機(jī)遇 二,項(xiàng)目競爭分析,微觀 黃金地段,

3、城市中心區(qū)域 商圈越見成熟,項(xiàng)目所在城市中心，地段的商業(yè)價(jià)值毋庸置疑商業(yè)巨頭匯聚 / 區(qū)域性商圈向全市性商圈過渡； 傳統(tǒng)百貨零售業(yè)及餐飲娛樂在本項(xiàng)目立足，大有可為,微觀 品牌企業(yè),老牌發(fā)展商宗地臨街面多,超越集團(tuán)是安陽的老牌地產(chǎn)商，知名度與美譽(yù)度兼有； 項(xiàng)目宗地平整，南北臨馬路共長逾600米，臨街商鋪總量較大,微觀 歷史文化,城市標(biāo)志性古跡及保護(hù)建筑,文峰塔以及項(xiàng)目內(nèi)三處保護(hù)性古建筑，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一定文化張力； 項(xiàng)目以仿古建筑的姿態(tài)出現(xiàn)，與保護(hù)建筑構(gòu)成城市肌理,第 7 頁,SWOT分析 劣勢 威脅,項(xiàng)目競爭分析,劣勢 威脅分析,宗地南北差異,宗地北強(qiáng)南弱 / 均好性不強(qiáng),宗地四至的道路及交通單向

4、行使管制，決定了南面是項(xiàng)目的商業(yè)弱區(qū)； 項(xiàng)目內(nèi)有多處保護(hù)性古跡，形成商業(yè)的隔板效應(yīng),全市的負(fù)面商業(yè),夏綠地的經(jīng)營失敗對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生影響,文化商業(yè)地產(chǎn)的尷尬,旅游文化商業(yè)項(xiàng)目絕多數(shù)叫好不叫座,安陽的產(chǎn)權(quán)商業(yè)多，屬慘淡經(jīng)營的案例不少，投資群體已較為成熟理性； 項(xiàng)目西面步行街內(nèi)街及夏綠地購物中心（集中商業(yè)），均出現(xiàn)冷市現(xiàn)象，導(dǎo)致項(xiàng)目的商業(yè)氛圍大打折扣,旅游文化商業(yè)項(xiàng)目在國內(nèi)多數(shù)經(jīng)營不佳，其關(guān)鍵在于商品過于雷同全國都近乎千篇一律，其次是商品價(jià)格針對(duì)的是游客過于離譜遠(yuǎn)高于其他區(qū)域； 多數(shù)項(xiàng)目的仿古建筑只是形似，骨子里根本沒有歷史文化的內(nèi)涵,第 8 頁,項(xiàng)目設(shè)立旅游文化商業(yè)，能否生存的核心在于是否能挖掘特色而

5、定，越是純粹本土特色，哪怕純樸得掉渣（越是民族的，越是世界的），并形成一定的規(guī)模，才經(jīng)得起市場的洗禮； 1100萬/年的旅游消費(fèi)群體，無需絮言都應(yīng)知曉，住宿及餐飲娛樂的一站式確有廣闊空間,項(xiàng)目商業(yè)競爭分析綜述,項(xiàng)目競爭分析,項(xiàng)目以旅游文化還是傳統(tǒng)商業(yè)為主業(yè)態(tài)，均有利弊之面，取其利大于弊者,旅游文化商業(yè)PK 傳統(tǒng)商業(yè),安陽的社會(huì)消費(fèi)零售額每年高速增長，兼且項(xiàng)目所處城市中央，易于輻射全市，以差異化的經(jīng)營定位既能擠壓競爭對(duì)手，也更易于做大做強(qiáng),項(xiàng)目選擇以傳統(tǒng)零售商業(yè)為主、旅游文化為輔：降低風(fēng)險(xiǎn)、增加成功的可能性,第 9 頁,主要物業(yè)品種設(shè)定,項(xiàng)目競爭分析,物業(yè)品種設(shè)定,商業(yè) 步行街區(qū),商業(yè) 產(chǎn)權(quán)酒店

6、,零售及餐飲產(chǎn)權(quán)街鋪,豪華商務(wù)酒店 / 產(chǎn)權(quán)物業(yè),商業(yè) 集中商業(yè),百貨及超市自持物業(yè),配套停車場,娛樂休閑會(huì)所 / 自持物業(yè),第 10 頁,各物業(yè)品種的競爭分析及競爭策略,項(xiàng)目競爭分析,室內(nèi)步行街鋪,室內(nèi)步行街鋪,MALL店中店,第 11 頁,百貨作為主力店，較高的經(jīng)營檔次提升項(xiàng)目整體的形象，更重要的是高消費(fèi)人流對(duì)街鋪價(jià)值的擴(kuò)張，然而主力店是強(qiáng)勢且低租金，需要在位置及樓層控制中小心搏弈。 超市作為主力的作用是提高龐大的人流，租金更為低廉；超市應(yīng)與百貨相互錯(cuò)開才起到最大的效力。 本項(xiàng)目是大型商業(yè)項(xiàng)目，餐飲娛樂休閑作為配套的完善性有必要存在；況且，餐飲娛樂休閑的獨(dú)立生存能力非常強(qiáng)；此外也可造就人氣

7、、創(chuàng)造商機(jī),百貨超市及配套,百貨/超市/餐飲娛樂,提升檔次/聚集人氣,結(jié)論：由于本項(xiàng)目所處的位置及人口密集度，決定了目前傳統(tǒng)商業(yè)具有足夠的空間；知名百貨及超市相互錯(cuò)開，更有利于產(chǎn)權(quán)銷售、招商，及項(xiàng)目價(jià)值的提升,項(xiàng)目競爭分析,各物業(yè)品種的競爭分析及競爭策略,第 12 頁,安陽申遺成功僅1年，旅游人數(shù)激增至1100萬，其中更不乏國外及國內(nèi)高消費(fèi)群體；高星級(jí)的商務(wù)酒店在安陽不多，市場的競爭遠(yuǎn)不如普通酒店激烈； 高星級(jí)酒店是目前酒店業(yè)收益率及開房率最高的細(xì)分市場，業(yè)界人士普遍認(rèn)為在中國尤其是旅游城市的發(fā)展?jié)摿薮?、前景看好?作為產(chǎn)權(quán)式的高星級(jí)商務(wù)酒店在安陽不多，作為投資的新銳品種，極具炒作的空間,豪

8、華商務(wù)酒店,產(chǎn)權(quán)酒店,需求決定供給,結(jié)論：高端的商務(wù)酒店隨旅游產(chǎn)業(yè)的興旺其市場空間巨大，也是極受投資追捧的物業(yè)；但體量畢竟有限，因此只作為項(xiàng)目的輔助型投資品種,項(xiàng)目競爭分析,各物業(yè)品種的競爭分析及競爭策略,第 13 頁,項(xiàng)目的競爭定位,相比旅游景區(qū)內(nèi)的民俗文化街區(qū)而言，本項(xiàng)目作為產(chǎn)權(quán)銷售物業(yè)不可能有過多的體驗(yàn)及互動(dòng)。只要具有一定的規(guī)模，在經(jīng)營特色商品的豐度及商品品質(zhì)把控，仍有足夠的競爭力雙方確定關(guān)系再提方案； 況且，項(xiàng)目自身及周圍均有文化古跡，本項(xiàng)目具備良好的先決條件，精準(zhǔn)的定位配合，市場空間已躍然紙上,特色街區(qū),項(xiàng)目競爭分析,核心競爭力,特色決定競爭力,民俗文化,結(jié)論：越是民族的，越是世界的

9、。 若然做到旅游文化產(chǎn)業(yè)讓市民認(rèn)可，來自五湖四海的游客又怎會(huì)放棄這樣特色之旅呢,第 14 頁,第二部分 項(xiàng)目主題定位,第 15 頁,彰德府商業(yè)步行街區(qū),項(xiàng)目總案名/SLOGAN,項(xiàng)目主題定位,項(xiàng)目主題描述,安陽的 民族的 世界的,耕植千年的文化沃土,一天體驗(yàn)一千年,第 16 頁,彰德府 沉默而堅(jiān)定地 傳承著九朝古都的文化精粹以及商業(yè)文明 滿載著我們作為一個(gè)殷商傳人的城市理想。 彰德府 大明元年傳頌世界，現(xiàn)已回來。 公元1368年 彰德府 安陽的，民族的，世界的,彰德府文化商業(yè)步行街,彰德府商業(yè)步行街區(qū)，中原第一家以一天體驗(yàn)一千年、大型盛世市井風(fēng)情為主題的體驗(yàn)式特色商業(yè)街區(qū),一次潛流噴薄的文化復(fù)

10、興 一場縱橫捭闔的中原崛起,項(xiàng)目主題定位,項(xiàng)目主題描述,第 17 頁,第三部分 項(xiàng)目經(jīng)營定位,第 18 頁,指標(biāo)顯示，地下商業(yè)接近項(xiàng)目的50%體量，理所當(dāng)然是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵,項(xiàng)目各單體指標(biāo),第 19 頁,1F,國際影城,電玩城,情人街 產(chǎn)權(quán)銷售,生活超市 自持物業(yè),民俗特色廣場 75%產(chǎn)權(quán)銷售,負(fù)一層總建面積為57078M2，西側(cè)約39031萬M2，東側(cè)約18047M2,韓國城 產(chǎn)權(quán)銷售,樓層經(jīng)營定位 -1,第 20 頁,1F,產(chǎn)權(quán)酒店,主力百貨 自持物業(yè),約3500,約1800/層,約1600/層,約6000/層,主力百貨：規(guī)劃面積為1-1.2萬M2其中1F約3500M2，2F約6500M2

11、,精品名店街 產(chǎn)權(quán)銷售,國際連鎖 餐飲 自持物業(yè),運(yùn)動(dòng)+100 產(chǎn)權(quán)銷售,精品名店街 產(chǎn)權(quán)銷售,運(yùn)動(dòng)+100 產(chǎn)權(quán)銷售,樓層經(jīng)營定位 1,第 21 頁,2F,3F,產(chǎn)權(quán)酒店,產(chǎn)權(quán)酒店,立體停車場,立體停車場,奧特萊斯 品牌折扣城 75%產(chǎn)權(quán)銷售,中華美食廣場 60%產(chǎn)權(quán)銷售,休閑會(huì)所,主力百貨 自持物業(yè),約6500/層,約1800/層,約1600/層,約6000/層,中國城 CLUB 夜總會(huì),增外掛扶梯,精品名店街 產(chǎn)權(quán)銷售,國際連鎖 餐飲,小資天堂 產(chǎn)權(quán)銷售,樓層經(jīng)營定位 2-3,第 22 頁,項(xiàng)目功能定位,功能定位,步行街區(qū)功能,娛樂休閑功能,酒店功能,百貨超市功能,餐飲功能,生活服務(wù)功能

12、,會(huì)展交易功能,會(huì)所商會(huì)功能,項(xiàng)目產(chǎn)品定位,第 23 頁,商業(yè)業(yè)態(tài)定位,主力業(yè)態(tài)選擇,百貨,超市配套商業(yè),酒店,餐飲休閑娛樂,項(xiàng)目產(chǎn)品定位,第 24 頁,商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種分項(xiàng)規(guī)模定位主力鋪型產(chǎn)品定位產(chǎn)權(quán)酒店戶型產(chǎn)品定位商業(yè)及酒店終端消費(fèi)群定位商業(yè)經(jīng)營群體定位商鋪投資群體定位商業(yè)各單項(xiàng)概念主題定位產(chǎn)權(quán)酒店投資群體定位商業(yè)及酒店的價(jià)格定位項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃要點(diǎn)及建議,項(xiàng)目產(chǎn)品定位,參考彰德府項(xiàng)目定位 雙方合作后提供,第 25 頁,第四部分 營銷策略概要,第 26 頁,核 心 賣 點(diǎn) 群,復(fù)合消費(fèi)力,規(guī)劃特征,循環(huán)25小時(shí)消費(fèi)的街區(qū)系統(tǒng),商業(yè)三維回旋學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)的街區(qū),主力店群,主力店及概念主力店群,核心賣點(diǎn),

13、地段價(jià)值,經(jīng)營定位,城市中央核心地段,娛樂化購物消費(fèi)餐娛 體驗(yàn)式商業(yè),產(chǎn)品特性,品牌地產(chǎn),全天候室內(nèi)商業(yè)步行街鋪,超越集團(tuán) 本土實(shí)力最強(qiáng)的開發(fā)商,投資保障,十大經(jīng)營保障 + 專業(yè)商業(yè)經(jīng)管,第 27 頁,對(duì)產(chǎn)權(quán)商鋪的投資者而言，最重要是地段和主題定位相結(jié)合所能吸引到終端消費(fèi)者的程度，尤需要反復(fù)闡釋是否具有適合投資群體認(rèn)可的主題定位描述得通透。 主力店概念主力店是商氣人氣的保障，是放大項(xiàng)目定位之前景與錢景的主要手段，號(hào)召力和影響力相當(dāng)大。 升值空間包括低價(jià)入市或前景描述或區(qū)域價(jià)值是建立在前二者的基礎(chǔ)上讓投資者信服肯掏錢的的源泉。 未來經(jīng)營保障招商、市場培育、經(jīng)營管理、為消費(fèi)者提供差異性商品或者服務(wù)

14、的信服力。 單價(jià)與面積結(jié)合形成的商鋪總價(jià)體系控制、以及富有吸引力的投資回報(bào)設(shè)計(jì)返租需視市場競爭及開發(fā)商的承諾而定是否具有吸引到足夠的投資群體。 商鋪?zhàn)陨淼奶匦詫痈?、柱網(wǎng)、營業(yè)特點(diǎn)、性質(zhì)、年限的吸引程度。 開發(fā)商的實(shí)力、相關(guān)經(jīng)驗(yàn)與品牌價(jià)值。 開盤前的促銷優(yōu)惠，以及具有吸引力的活動(dòng),推廣策略及釋放次序開盤前,樹立項(xiàng)目品牌形象，迅速啟市開盤,第 28 頁,地段 + 個(gè)性化主題定位 + 主力店群 對(duì)終端消費(fèi)群體富有吸引力的經(jīng)營措施及手段 招商經(jīng)管的成果 + 未來經(jīng)營保障的進(jìn)展 + 團(tuán)隊(duì)的品牌價(jià)值 實(shí)證案例 + 升值空間 商鋪的特性 + 商鋪總價(jià)體系 + 投資回報(bào)設(shè)計(jì) 富有吸引力的主題活動(dòng) 促銷優(yōu)惠,推

15、廣策略及釋放次序開盤后,強(qiáng)化賣點(diǎn)和功能展示，持續(xù)旺銷,第 29 頁,附 成功操作項(xiàng)目參考,第 30 頁,西安 慈恩鎮(zhèn),全程操盤案例,第 31 頁,總建面積8萬平米的仿古建筑，是西安的旅游文化商業(yè)盤,項(xiàng)目沒有產(chǎn)權(quán)，只有30年經(jīng)營權(quán)，介入之前開發(fā)商接待了近200組客戶，幾無有效客戶,介入后重新定位、梳理賣點(diǎn)、整理思路、重組團(tuán)隊(duì)、銷講培訓(xùn)、招商啟動(dòng)，06年8月26日第一期（地上建筑）開盤當(dāng)天銷售率達(dá)82%；第二期（地下建筑）開盤銷售逾90,西安 慈恩鎮(zhèn),項(xiàng)目概況,項(xiàng)目在新區(qū)邊緣，周圍的商業(yè)項(xiàng)目眾多且銷售并不理想,開發(fā)商的期望值很高，均價(jià)接近周圍項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)商鋪價(jià)格,第 32 頁,西安慈恩鎮(zhèn) 項(xiàng)目建筑布

16、局 建成后的存照,第 33 頁,西安慈恩鎮(zhèn) 項(xiàng)目廣告賞析 報(bào)廣,一天體驗(yàn)一千年,第 34 頁,西安慈恩鎮(zhèn) 項(xiàng)目廣告賞析 戶外圍墻,第 35 頁,西安慈恩鎮(zhèn) 項(xiàng)目廣告賞析 易拉寶,第 36 頁,西安慈恩鎮(zhèn) 投資說明會(huì) 引爆市場,第 37 頁,西安慈恩鎮(zhèn) 開盤盛景 引爆市場,第 38 頁,全程操盤案例,第 39 頁,內(nèi)陸特區(qū)漯河城市中心，占地171畝，總建面積250000平米,丹尼斯百貨、銀基商貿(mào)、奧斯卡影城、中國移動(dòng)、上島咖啡、麥當(dāng)勞等多家主力店品牌店,河南鄭州以南最大的商業(yè)項(xiàng)目，號(hào)稱中原第一街,MALL、步行街、產(chǎn)權(quán)酒店、商務(wù)公寓組成的大型商業(yè)步行街區(qū),漯河新天地,項(xiàng)目概況,第 40 頁,發(fā)展

17、商1月投標(biāo)成功，取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán),僅25萬人口的城市，所有商業(yè)專家認(rèn)為極其有限的市場容量，竟然云集六家大型商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目,項(xiàng)目宗地只有雜草叢生與頹墻敗瓦，項(xiàng)目門戶位置的拆遷尚未開始,競爭對(duì)手項(xiàng)目正對(duì)面中匯廣場已積累300客戶，正準(zhǔn)備轉(zhuǎn)化籌碼,在談主力店商家均未簽訂進(jìn)駐協(xié)議，甚至連入駐意向書也沒有簽定,另一競爭對(duì)手溫州商貿(mào)城已經(jīng)開始高返租回報(bào)推廣，積累客戶；本案開發(fā)商拒絕返租,開發(fā)商首次進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，完全沒有口碑,項(xiàng) 目 介 入 時(shí) 的 情 況,第 41 頁,項(xiàng)目接手時(shí)間：1月25日 內(nèi)部認(rèn)購時(shí)間：3月16日,扣除春節(jié)，僅有37天必須解決的問題,漯河市場前期調(diào)研； 市場調(diào)研分析報(bào)告； 項(xiàng)目定位報(bào)告

18、； 項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)告 ； 項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 ； 商業(yè)規(guī)劃建議； 主力店設(shè)置； 商鋪劃分,9. 競爭策略與內(nèi)部認(rèn)購手段 項(xiàng)目尚未具備法定銷售條件 ； 10. 商鋪定價(jià)； 11. 廣告安排計(jì)劃； 活動(dòng)計(jì)劃； 平面廣告設(shè)計(jì)； 現(xiàn)場培訓(xùn)與組織； 項(xiàng)目現(xiàn)場形象包裝； 認(rèn)購前期各項(xiàng)籌備,第 42 頁,銷 售 成 績,3月25日義烏小商品城一期開始內(nèi)部認(rèn)購，當(dāng)場客戶到訪量1200組，售樓部門前交通道路全天堵塞，當(dāng)天成交246套達(dá)54%，26、27日成交195套，三天共成交97,發(fā)展商隨即擴(kuò)大小商品城規(guī)模，義烏小商品城二三期4月16日全部同時(shí)內(nèi)部認(rèn)購，七天內(nèi)共成交84,4月29日金街龍街 步行街 開始內(nèi)部認(rèn)購，一

19、個(gè)月內(nèi)該部分商鋪成交1.82億,截止12月28日項(xiàng)目共成交4.93億,第 43 頁,漯河新天地 項(xiàng)目廣告賞析 報(bào)廣,第 44 頁,漯河新天地 項(xiàng)目廣告賞析 報(bào)廣,第 45 頁,漯河新天地 項(xiàng)目廣告賞析 報(bào)廣,第 46 頁,漯河新天地 項(xiàng)目廣告賞析 戶外,第 47 頁,漯河新天地 項(xiàng)目廣告賞析 道具,第 48 頁,客戶的成功才是我們永遠(yuǎn)追求的桂冠 全力以赴 做到最好,謹(jǐn)呈：山東金佰利地產(chǎn),臨沂環(huán)球國際商務(wù)中心 項(xiàng)目初步策劃方案,2007-11-28,前言 本報(bào)告僅是初步策劃思路，方案中所涉及各部分內(nèi)容的細(xì)化與深入工作，期待有機(jī)會(huì)與貴司深入探討。我們誠摯地希望也有信心能與貴司有進(jìn)一步合作的機(jī)會(huì)，因

20、緣于對(duì)項(xiàng)目共同的興趣而共同創(chuàng)造地產(chǎn)的奇跡,目 錄,項(xiàng)目分析,營銷戰(zhàn)略實(shí)施,營銷戰(zhàn)術(shù)實(shí)施,營銷資源整合,營銷團(tuán)隊(duì)簡介,產(chǎn)品分析,產(chǎn)品屬性 ：融住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)于 一體的城市綜合體,寫字樓，23層,公寓，23層,兩棟住宅，28層,裙樓商業(yè)，4F,裙樓商業(yè),美食廣場,5F,產(chǎn)品基礎(chǔ)參數(shù)： 占地面積：26877m2 建筑面積：133980m2 住宅面積：42185m2 寫字樓面積：32100m2 公寓面積：29460m2 商業(yè)面積：30235m2 車位數(shù)量：1066 地下建筑面積：36683m2,產(chǎn)品分析,住宅，改小后共560戶，為51-95平米中小戶型，戶型設(shè)計(jì)存在明顯缺陷,戶型設(shè)計(jì)中存在以

21、下缺點(diǎn)將會(huì)對(duì)銷售產(chǎn)生影響： 1、A、B、E、F戶型存在朝 向問題； 2、A戶型通風(fēng)、采光存在嚴(yán) 重問題； 3、所有戶型均存在黑廁； 4、D戶型客廳開間較窄； 5、大部分戶型空間布局不 合理； 6、B戶型面積較大，可能影 響銷售速度； 7、戶型設(shè)計(jì)整體均好性， 明顯不足； 改小后，戶型配比： 52m2,占20% 68-71m2,占40% 90-95m2,占40,戶型面積說明,B戶型可改成類似E、F兩個(gè)戶型,E,F,B,產(chǎn)品分析,公寓，約500戶，戶型面積35-67m2，總體量大，功能用途廣，可商、可住、可做酒店,公寓基礎(chǔ)參數(shù)： 1、體量：3.2萬平米 2、層數(shù)：28層 3、總套數(shù)：約 4、層高：

22、3.6米 6、實(shí)用率：接近90% 7、電梯量：5部 8、標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)：22戶 9、戶型套數(shù)配比： 35-36m2,占36% 51-54m2,占45% 63-67m2,占18,公寓標(biāo)準(zhǔn)層 平面圖,公寓戶型說明,產(chǎn)品分析,寫字樓，標(biāo)準(zhǔn)層面積1298平米，能自由分割組合，沒有明顯的劣勢，但優(yōu)劣有待塑造,寫字樓基礎(chǔ)參數(shù)： 1、單位面積：140平米左右 2、體量：2.9萬平米 3、層數(shù)：27層 4、層高：3.6米 5、電梯量：5部 6、標(biāo)準(zhǔn)層面積：1298平米,寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層,產(chǎn)品分析,商業(yè)裙樓，層高稍嫌不足，格局適合大型百貨、超市類業(yè)態(tài)入駐,北商業(yè)裙樓基礎(chǔ)參數(shù)： 1、北樓體量：約1.4萬平米 2、單層面積

23、：約3600平米 3、層數(shù)：4層 5、層高：4.2米 6、扶梯數(shù)量：4部/層 南商業(yè)裙樓基礎(chǔ)參數(shù)： 1、南樓體量1.3萬 2、單層面積：約3200平米 3、層數(shù)：4層 4、層高：4.2米 5、扶梯數(shù)量：2部/層,南樓商場一層平面圖,北樓商場一層平面圖,產(chǎn)品分析,美食廣場，退臺(tái)式設(shè)計(jì)，較有新意，一層適合引進(jìn)品牌快餐店，二層以上適合做大型中餐,美食廣場基礎(chǔ)參數(shù)： 體量：約3500平米 層數(shù)：5層,區(qū)位分析,地處南坊新區(qū)門戶位置，受益于城市北移發(fā)展戰(zhàn)略及城市新中心建設(shè)，但目前人氣嚴(yán)重不足，片區(qū)價(jià)值未被發(fā)掘，一河之隔，房價(jià)相差可達(dá)千元以上,目前臨沂城市核心區(qū),河?xùn)|區(qū)，城市航空港，大型物資集散中心,蘭山

24、區(qū)，城市經(jīng)濟(jì)中心、商貿(mào)物流中心,羅莊區(qū)，臨沂主要工業(yè)基地,經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，對(duì)外貿(mào)易加工基地,沂河,南坊區(qū)，城市未來新中心區(qū)，城市發(fā)展的必然方向,本案,根據(jù)城市規(guī)劃：臨沂將以沂河為城市中心發(fā)展軸，形成“一河五片，組團(tuán)結(jié)構(gòu)，北拓東進(jìn)”的布局模式,北拓,東進(jìn),市場環(huán)境分析,2007年以來，市場供應(yīng)量明顯加大，各種類型產(chǎn)品紛紛涌向市場，競爭加劇，同時(shí)房地產(chǎn)政策不斷收緊，市場銷售形勢十分嚴(yán)竣,2006年市場土地存量近500萬平米，未來1-2年內(nèi)將陸續(xù)進(jìn)入市場(單位:平方米,僅濱河板塊未來2年供應(yīng)量就在200萬平米以上：（不完全統(tǒng)計(jì),在臨沂房地產(chǎn)三大板塊的競爭中，項(xiàng)目所在的南坊板塊完全處于劣勢,盛世華庭,陽光

25、高地,臺(tái)北新城,比鄰學(xué)府,沂龍灣,東方花苑,觀河苑,蘭亭水岸,澳爾諾國際公館,清水灣花園,濱河國際,水岸華庭,外灘明珠,沂河花園,河畔花園,齊魯園,錦園,本案,濱河板塊 未來熱點(diǎn)板塊,城中心板塊,南坊板塊,濱河板塊：有景觀資源及居住環(huán)境優(yōu)勢，目前及未來的熱點(diǎn)板塊，樓盤定位走中高端、高端線路。 均價(jià)：3400-4500 南坊板塊，未來城市中心，目前配套不夠完善，但未來發(fā)展前景極佳，以政府微利房、福利房為主，價(jià)格相對(duì)低廉。 均價(jià)：1400-3200 城中心板塊，零散分布，周邊環(huán)境及相關(guān)配套差異性大，檔次差齊不全，大多走中端定位，未來將以舊城改造項(xiàng)目為主。 均價(jià)：2300-3600,市場競爭分析,市

26、場競爭分析,項(xiàng)目各類型產(chǎn)品市場競爭均非常激烈，銷售前景不容樂觀,典型 競爭樓盤分析,優(yōu)勢不明顯，劣勢及威脅較突出，營銷出路在于對(duì)項(xiàng)目機(jī)會(huì)的把握，即要對(duì)營銷戰(zhàn)略資源進(jìn)行整合,優(yōu)勢不明顯,項(xiàng)目具有體量大、規(guī)劃合理、產(chǎn)品類型豐富，互補(bǔ)性強(qiáng)優(yōu)勢，但優(yōu)勢不明顯，難以作為營銷突破口,劣勢較突出,住宅戶型存在明顯缺陷；地處城市新區(qū)，缺少配套、人氣；板塊價(jià)值未被發(fā)掘,三大機(jī)會(huì),位于城市未來新中心區(qū)；產(chǎn)品類型豐富，涉及企業(yè)較多，存在品牌強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的機(jī)會(huì)；住宅B戶型可改小,市場供應(yīng)量大，住宅、寫字樓面臨很大的競爭壓力；新的同質(zhì)競爭產(chǎn)品將不斷涌現(xiàn)；未來兩年內(nèi)國家宏觀調(diào)控力度將持續(xù)加大,三大威脅,項(xiàng)目SWOT分析,目

27、錄,項(xiàng)目分析,營銷戰(zhàn)略實(shí)施,營銷戰(zhàn)術(shù)實(shí)施,營銷資源整合,營銷團(tuán)隊(duì)簡介,營銷資源整合三大機(jī)會(huì)點(diǎn)：區(qū)位、品牌、住宅改造,區(qū)位資源整合策略,將南坊新區(qū)包裝成臨沂的CBD,以CBD概念發(fā)掘地段價(jià)值，引發(fā)市場關(guān)注,品牌資源整合策略,在銷售前，引入知名商家，大企業(yè)、酒店，利用品牌合力，強(qiáng)勢沖擊市場，提前讓客戶感受CBD價(jià)值、城市發(fā)展前景,住宅資源整合策略,B戶型改成2個(gè)小戶型；通過精裝修實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化競爭，使產(chǎn)品功能變?yōu)橐松獭⒁俗?、宜投資,如何演繹CBD概念,CBD是什么,CBD的真實(shí)性,CBD的利益與承諾,CBD，即中央商務(wù)區(qū)，全稱是Central Business District。 CBD,是一個(gè)城

28、市、一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中樞。 CBD,是一個(gè)城市政治、文化、商業(yè)、金融最集中的區(qū)域,城市規(guī)劃：將南坊新區(qū)定義為未來臨沂行政、文化、商業(yè)中心。 臨沂經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)，國際化大臨沂時(shí)代正在開啟，國際生態(tài)城市的建設(shè)呼喚CBD。 臨沂河?xùn)|地區(qū)被定義為物流、生產(chǎn)基地，因此商務(wù)、經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展的重心只能北移至南坊新區(qū)； 舊城市中心已經(jīng)制約了大臨沂經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。建設(shè)城市CBD，是時(shí)代發(fā)展的要求,CBD, 是一個(gè)城市地價(jià)、房價(jià)、租金最高的區(qū)域。 占據(jù)CBD,就是等于占據(jù)了財(cái)富制高點(diǎn)，擁有了財(cái)富及未來。 在CBD建基立業(yè)是一種身份與尊貴體現(xiàn)； 以深圳CBD、北京CBD、上海浦東等各大城市CBD及城市發(fā)展作對(duì)比，實(shí)證C

29、BD的價(jià)值與政府規(guī)劃的力量,區(qū)位資源整合策略,商業(yè),寫字樓,酒店,策略： 招商先行，不計(jì)眼前利益。 裙樓商業(yè) 業(yè)態(tài)：百貨、大型綜合超市、專業(yè)店。 目標(biāo)商家：本地、國內(nèi)、國際大型商家，如銀座、金鷹、香港百佳、家樂福、蘇寧電器等。 美食廣場 目標(biāo)商家：國際品牌快餐店、國內(nèi)知名品牌中餐店 如肯德基、麥當(dāng)勞、毛家鈑店、小肥羊等,公寓,策略： 尋找大買家，發(fā)揮大企業(yè)的“頭羊效應(yīng)” 目標(biāo)企業(yè)： 國際知名企業(yè)臨沂分公司總部 國內(nèi)知名企業(yè)臨沂分公司總部 國內(nèi)大型金融機(jī)構(gòu) 本地知名企業(yè)總部,策略： 先適當(dāng)保留部分低樓層，引入知名酒店，如引入酒店不成功，再進(jìn)行銷售 目標(biāo)商家： 引入本地知名酒店，成立商務(wù)快捷酒店

30、引入國際/國內(nèi)連鎖酒店,策略： 聯(lián)袂本地/國內(nèi)知名酒店管理公司作為物管公司 成立酒店式公寓經(jīng)營管理公司 目標(biāo)企業(yè)： 陶然居酒店經(jīng)營管理公司、沂景假日酒店經(jīng)營管理公司等,如何整合品牌資源,品牌資源整合策略,如何建立住宅營銷價(jià)值體系,住宅價(jià)值體系 建立,CBD崛起與CBD價(jià)值，預(yù)示巨大的升值空間,聯(lián)袂品牌酒店管理公司作物管，以服務(wù)提升價(jià)值,住宅資源整合策略,通過對(duì)B戶型的改造，將戶型變小，使總價(jià)降低,通過精裝修賦予住宅新賣點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化競爭,將產(chǎn)品包裝成酒店式服務(wù)住宅，實(shí)現(xiàn)形象差異化競爭，并賦予產(chǎn)品多功能：宜商、宜住、宜投資,如何建立公寓營銷價(jià)值體系,公寓價(jià)值體系 建立,低首付、低總價(jià)、精裝修

31、，宜商、宜住、宜投資,CBD崛起與CBD價(jià)值，預(yù)示的巨大發(fā)展前景,項(xiàng)目寫字樓、商場、酒店可帶來穩(wěn)定的租賃客源,聯(lián)袂品牌酒店管理公司作物管，以服務(wù)提升價(jià)值,成立酒店式公寓經(jīng)營管理公司，打消投資客后顧之憂,公寓資源整合策略,如何建立寫字樓營銷價(jià)值體系,寫字樓價(jià)值體系 建立,形象價(jià)值（詳見形象定位，略,服務(wù)與管理：國際品牌專業(yè)寫字樓物管，如第一太平戴維斯、香港仲量行、戴德梁行等。（建議,寫字樓資源整合策略,區(qū)位與交通：占據(jù)CBD門戶位置，緊臨沂蒙大道交通主動(dòng)脈,硬件：甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，5A智能化，國際名牌電梯（3M/S以上)、無限時(shí)中央空調(diào)分戶計(jì)量、100M光纖入戶到桌面、智能IC卡門禁系統(tǒng)等。（建議

32、,規(guī)劃：凈高不低于2.8米，大堂層高不低于8米，車位不少于250個(gè),幕墻采用LOW-E玻璃。（建議,目 錄,項(xiàng)目分析,營銷戰(zhàn)略實(shí)施,營銷戰(zhàn)術(shù)實(shí)施,營銷資源整合,營銷團(tuán)隊(duì)簡介,先進(jìn)行品牌整合，再首先引爆住宅，公寓、寫字樓次之，商業(yè)最后并建議以招商為主,住宅,公寓,寫字樓,品牌整合,入市時(shí)間軸,商業(yè)（銷售,品牌主力店 品牌大商家 品牌酒店經(jīng)營公司 企業(yè)大客戶租或買 大投資客，大買家,目標(biāo)客戶群,銷售周期,3-6個(gè)月,以臨沂蘭山區(qū)及周邊縣區(qū)投資客戶為主。 投資型 自用型 辦公型 商住型,6個(gè)月,8個(gè)月,推售單位,30%保留，70%推售,全部推售,寫字樓的宣傳推廣時(shí)機(jī)在公寓之后，但銷售時(shí)機(jī)可前置,整體

33、推售戰(zhàn)略,年輕新銳，單身貴族，結(jié)婚買房或過渡性居??； 生意人、企業(yè)中高層二次、多次置業(yè)或給子女買房 投資客戶 辦公買家,以招商為主,以企業(yè)、機(jī)構(gòu)辦公需求為主 大投資客戶,住宅操作戰(zhàn)略,客戶付款測算（不計(jì)租約,客戶付款測算（計(jì)租約,常規(guī)操作模式,我司建議模式,通過提高單價(jià)，降低首付的方式實(shí)現(xiàn)快速銷售，并保證開發(fā)商預(yù)期銷售利潤,公寓采用帶租約銷售，租約2年，按月結(jié)，可充抵客戶月供，使頭2年月供為零 ，且交樓前只交3成首付，另2成待交樓時(shí)再交付,公寓操作戰(zhàn)略,客戶付款測算（不計(jì)租約,客戶付款測算（計(jì)租約,常規(guī)操作模式,我司建議模式,寫字樓營銷的關(guān)鍵在于定位精準(zhǔn)，另外品牌大客戶的進(jìn)駐對(duì)寫字樓營銷起著重

34、要作用,寫字樓操作戰(zhàn)略,項(xiàng)目整體形象與公寓、住宅、寫字樓形象，既要有聯(lián)系，亦要有所區(qū)別,形象整合戰(zhàn)略,形象定位,整體形象定位,CBD價(jià)值運(yùn)營體,住宅、公寓、寫字樓、購物中心,公寓形象定位,CBDSOHO,住宅形象定位,CBD精裝修酒店式住宅,寫字樓形象定位,CBD首席商務(wù)執(zhí)行官,由于項(xiàng)目總形象與各類型產(chǎn)品分形象容易混淆，建議將不同時(shí)期推出的產(chǎn)品冠以“號(hào)作品”，并分別取分案名,形象整合戰(zhàn)略,環(huán)球國際商務(wù)中心，03號(hào)作品,環(huán)球國際商務(wù)中心，01號(hào)作品,環(huán)球國際商務(wù)中心，02號(hào)作品,以CBD概念為核心，以投資引導(dǎo)為手段，將營銷理念滲入到各類型產(chǎn)品賣點(diǎn)中,營銷訴求戰(zhàn)略,說CBD價(jià)值,營銷訴求主線,談臨

35、沂大發(fā)展,講述項(xiàng)目的投資價(jià)值,溝通產(chǎn)品細(xì)節(jié)與賣點(diǎn),寫字樓,住宅,商業(yè),目 錄,項(xiàng)目分析,營銷戰(zhàn)略實(shí)施,營銷戰(zhàn)術(shù)實(shí)施,營銷資源整合,營銷團(tuán)隊(duì)簡介,以整體形象入市，戶外先行，以CBD概念切入市場，迅速搶占市場眼球,戰(zhàn)術(shù)實(shí)施要點(diǎn)1,主打廣告語：（建議,這個(gè)世紀(jì),屬于CBD,80年代，錯(cuò)過了深圳 90年代，錯(cuò)過了浦東 2008年，你不能再錯(cuò)過CBD,酒店式住宅攜“SP活動(dòng)+金佰利會(huì)+媒體廣告”重磅出擊，引發(fā)客戶廣泛關(guān)注與參與,戰(zhàn)術(shù)實(shí)施要點(diǎn)2,主打廣告語：（建議,回家，就象住酒店！ 2萬，入住時(shí)尚套房 3萬，入住豪華套房 4萬，入住總統(tǒng)套房,SP活動(dòng)：（建議,環(huán)球體驗(yàn)”之旅： 一等獎(jiǎng)：歐洲12日游 二等

36、獎(jiǎng)：韓國7日游 三等獎(jiǎng)：港澳4日游,利用SP活動(dòng)、體驗(yàn)式營銷，不斷制造人氣和熱點(diǎn)，將項(xiàng)目宣傳推至高潮,戰(zhàn)術(shù)實(shí)施要點(diǎn)3,營銷活動(dòng)：（建議,借勢奧運(yùn)會(huì) 1、主題為：“我是冠軍”的（前）奧運(yùn)冠軍挑戰(zhàn)賽 2、邀請(qǐng)2008年奧運(yùn)冠軍現(xiàn)場作秀表演、談成長歷程,公關(guān)活動(dòng) 1、主題為：“城市CBD價(jià)值研討會(huì)” 2、邀請(qǐng)經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇：“當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形式下的投資策略,其它低成本的活動(dòng)營銷 1、啤酒、水果、美食節(jié) 2、臨沂城區(qū)老照片有獎(jiǎng)?wù)骷罢褂[ 3、舉辦車友會(huì)活動(dòng)及奧運(yùn)觀摩活動(dòng) 4、大品牌簽約儀式,利用名人開盤作秀，引爆市場，收獲大捷,戰(zhàn)術(shù)實(shí)施要點(diǎn)4,利用“金佰利會(huì)積分卡”發(fā)動(dòng)“全民營銷”，快速實(shí)現(xiàn)100%銷售,戰(zhàn)術(shù)

37、實(shí)施要點(diǎn)5,戰(zhàn)術(shù)實(shí)施應(yīng)注意的幾個(gè)問題,1、要有科學(xué)的、全局性的戰(zhàn)略把控,項(xiàng)目的開發(fā)必須考慮,整體目標(biāo)和階段目標(biāo)的統(tǒng)一性； 階段目標(biāo)之間的連續(xù)性； 價(jià)格及銷控全盤考慮； 充分考慮促銷等其它費(fèi)用，理性定價(jià)、調(diào)價(jià),戰(zhàn)術(shù)實(shí)施應(yīng)注意的幾個(gè)問題,2、強(qiáng)化媒體組合，有針對(duì)性的推廣，避免浪費(fèi),推廣營銷渠道,媒體組合： 以戶外與報(bào)廣為主，以短信、電視、樓宇、電臺(tái)等為輔助 其它營銷通道： SP活動(dòng)吸引，現(xiàn)場展示、客戶推介、直郵、人員派單、房展、推介會(huì)、展點(diǎn)等,戰(zhàn)術(shù)實(shí)施應(yīng)注意的幾個(gè)問題,3、注意強(qiáng)化現(xiàn)場展示?，F(xiàn)場展示效果與細(xì)節(jié)，是打動(dòng)客戶、支撐價(jià)格的重要因素,戰(zhàn)術(shù)實(shí)施應(yīng)注意的幾個(gè)問題,售樓處,樣板間,戰(zhàn)術(shù)實(shí)施應(yīng)注意的幾個(gè)問題,目 錄,項(xiàng)目分析,營銷戰(zhàn)略實(shí)施,營銷戰(zhàn)術(shù)實(shí)施,營銷資源整合,營銷團(tuán)隊(duì)簡介,執(zhí)行團(tuán)隊(duì)介紹,項(xiàng)目總顧問：奧 彤 科特勒咨詢集團(tuán)高級(jí)營銷顧問，科特勒國