房地產(chǎn)公司項目開發(fā)策劃程序doc 7頁

1、房地產(chǎn)公司項目開發(fā)策劃程序1.0目的和范圍：通過樓盤項目銷售策劃，制定合同評審、合同管理的執(zhí)行流程，對整個銷售運作過程進行統(tǒng)一管理，確保公司具有滿足合同要求的能力，及時為客戶提供滿意的服務(wù)，從而達到銷售目標的最大實現(xiàn)。適用于公司經(jīng)營銷售過程管理。2.0職責2.1 總經(jīng)理室：負責提供項目開發(fā)總計劃；組織進行合同評審；審核合同的法律符合性；總經(jīng)理批準銷售價格、合同及其合同的變更。2.2 經(jīng)營銷售部：負責擬定年度銷售計劃及階段性項目銷售計劃；組織銷售價格的評審；銷售賣場的準備；辦理項目統(tǒng)一標識、預(yù)售許可證；負責合同洽談、合同簽訂以及合同變更的辦理；負責按揭貸款、項目產(chǎn)權(quán)預(yù)先登記、客戶申請辦理分戶產(chǎn)權(quán)

2、的辦理；。2.3 設(shè)計研發(fā)部：負責提供項目總平面圖、建筑施工圖；提供辦理統(tǒng)一標識、預(yù)售許可證有關(guān)的圖紙、文件資料等；提供賣場裝修方案。2.4 工程材料部：負責提供辦理項目產(chǎn)權(quán)預(yù)先登記、分戶產(chǎn)權(quán)有關(guān)的圖紙、文件資料等。2.5 財務(wù)計統(tǒng)部：參與銷售價格評審；合同評審；負責聯(lián)系銀行協(xié)調(diào)按揭貸款事宜并簽訂監(jiān)管銀行協(xié)議；定金及房價款的收取；合同簽訂及變更的審核；辦理接樓結(jié)清尾款、預(yù)存電費換取存折。 2.6 審計核算部：組織進行成本估算，計算房屋面積，并于定價前傳遞經(jīng)營銷售部；負責裝修費用的審計。 2.7 人力資源部：負責提供門牌證書。3.0工作流程總經(jīng)理室提供項目開發(fā)總計劃經(jīng)營銷售部制定銷售計劃賣場和模

3、型的準備工作銷售價格的確定經(jīng)營銷售部編制銷售手冊經(jīng)營銷售部組織銷售人員培訓(xùn)經(jīng)營銷售部匯總和編制商品房買賣合同總經(jīng)理室審核合同經(jīng)營銷售部辦理預(yù)售許可證銷售人員和客戶進行合同洽談和客戶簽定合同經(jīng)營銷售部辦理相關(guān)手續(xù)經(jīng)營銷售部發(fā)通知書，業(yè)主入住4.0流程說明4.1銷售價格的確定4.1.1設(shè)計研發(fā)部在定價前50天向經(jīng)營銷售部提供項目總平面圖、單體戶型平面圖以及規(guī)劃思路。4.1.2審計核算部組織進行成本估算，并于定價前傳遞經(jīng)營銷售部。4.1.3審計核算部根據(jù)施工圖計算房屋面積，并于開盤前40天內(nèi)向經(jīng)營銷售部提供面積表。4.1.4經(jīng)營銷售部在開盤前10天根據(jù)上述部門提供的資料并結(jié)合市場調(diào)研情況編制房屋價格

4、草案。4.1.5經(jīng)營銷售部組織財務(wù)計統(tǒng)部、審計核算部、設(shè)計研發(fā)部、總經(jīng)理室對價格草案進行評審。4.1.6經(jīng)營銷售部制作價格表，以請示單形式由財務(wù)計統(tǒng)部、審計核算部、總經(jīng)理室會簽，總經(jīng)理批準定價。4.2銷售手冊經(jīng)營銷售部于開盤前一個月編制“銷售手冊”，內(nèi)容一般包括按揭貸款程序、商品房產(chǎn)權(quán)須知、項目概況、項目周邊概況、項目總平面圖、戶型平面圖，并經(jīng)總經(jīng)理批準使用。4.3合同評審4.3.1各相關(guān)部門把商品房買賣合同條款內(nèi)容、對外宣傳承諾內(nèi)容提供給經(jīng)營銷售部。4.3.2經(jīng)營銷售部對商品房買賣合同條款、定購商品房協(xié)議條款文本及對外宣傳承諾內(nèi)容進行收集、匯總。4.3.3總經(jīng)理室組織相關(guān)部門以會議或工作聯(lián)系

5、函會簽形式對內(nèi)容進行評審。4.3.4銷售過程中，如客戶對合同條款有異議并提出反要約的，或由于客戶設(shè)計更改等原因須進行合同補充約定的，由經(jīng)營銷售部收集客戶意見擬定補充合同條款，并以書面請示單傳遞相關(guān)部門以會簽形式進行合同補充評審。4.3.5總經(jīng)理批準合同及對外宣傳的執(zhí)行。4.4預(yù)售許可證辦理 4.4.1人力資源部持相關(guān)申報材料向市地名辦公室提出辦理門牌證書申請，并于預(yù)售前60日內(nèi)向經(jīng)營銷售部提供門牌證書。 4.4.2財務(wù)計統(tǒng)部在預(yù)售前50日內(nèi)持董事會決議、營業(yè)執(zhí)照副本、資金投入證明、法人資格簽字留樣、財務(wù)報表聯(lián)系銀行協(xié)調(diào)按揭貸款事宜并簽訂按揭貸款總協(xié)議及監(jiān)管銀行協(xié)議。 4.4.3經(jīng)營銷售部于辦理

6、項目預(yù)售許可證前以書面聯(lián)系單形式向相關(guān)部門索取所需圖紙、文件資料，并確認提供時間、份數(shù)等。 4.4.4經(jīng)營銷售部持相關(guān)申報材料向產(chǎn)權(quán)處申請辦理預(yù)售項目統(tǒng)一標識。 4.4.5經(jīng)營銷售部持相關(guān)申報材料向房地產(chǎn)交易所預(yù)售科申辦房產(chǎn)預(yù)售許可證。 4.4.6經(jīng)營銷售部取得房產(chǎn)預(yù)售許可證。4.5現(xiàn)場銷售 4.5.1經(jīng)營銷售部組織規(guī)范工作制度，制定銷售組工作管理辦法，現(xiàn)場銷售主任根據(jù)管理辦法監(jiān)督銷售員的服務(wù)質(zhì)量。 4.5.2銷售主任監(jiān)督銷售人員的服務(wù)質(zhì)量，并對不符合服務(wù)規(guī)范的銷售人員進行教育并督促其改正；對重大客戶投訴，把問題的產(chǎn)生、經(jīng)過、結(jié)果進行記錄總結(jié)，并報送客戶服務(wù)中心。 4.5.3銷售主任組織銷售員

7、填寫推薦表，并引導(dǎo)客戶填寫客戶調(diào)查表。 4.5.4銷售主任根據(jù)銷售情況制作銷售一覽表及銷售統(tǒng)計表，并根據(jù)銷售情況及時更新。 4.5.5經(jīng)營銷售部前臺銷售人員接受客戶投訴，填寫來電、來訪投訴建議登記表。4.5.6銷售主任將投訴問題以請示單書面形式傳遞相關(guān)職能部門及客戶服務(wù)中心，并給予跟蹤落實，并將辦理結(jié)果反饋至客戶服務(wù)中心。4.6合同管理 4.6.1合同洽談 4.6.1.1現(xiàn)場銷售人員向客戶介紹房屋情況。 4.6.1.2客戶進行口頭確認。 4.6.1.3總經(jīng)理室對客戶要求合同條款修改的，重新組織進行補充合同評審。4.6.2合同簽定銷售人員根據(jù)雙方確認內(nèi)容與客戶簽訂合同，流程如下：客戶來訪或跟蹤銷

8、售人員銷售人員根據(jù)客戶需求填寫推薦表客戶交定金，由財務(wù)人員開收據(jù)銷售人員憑收據(jù)填寫購房審核單并到主任處領(lǐng)取協(xié)議銷售人員填寫客戶須知并按審核單填寫協(xié)議內(nèi)容銷售主任審核并入檔客戶交齊首期款，簽訂商品房買賣合同，并遞交相關(guān)材料銷售主任審核并入檔經(jīng)營銷售部經(jīng)理及財務(wù)計統(tǒng)部復(fù)核簽字并蓋公章整理預(yù)售監(jiān)證材料并將合同送交易所辦理預(yù)售監(jiān)證客戶領(lǐng)取已經(jīng)監(jiān)證的合同4.6.3合同變更當合同不能正常履行時，經(jīng)營銷售部將按以下流程進行合同的變更：客戶提出合同更改申請銷售人員了解情況，確認變更內(nèi)容，請示主任銷售人員同客戶溝通應(yīng)交費用及注意事項客戶出具身份證明資料，確認業(yè)主身份原業(yè)主到各部門確認合同變更通知書相關(guān)內(nèi)容新業(yè)主

9、在合同變更通知書上簽字認可經(jīng)營銷售部審核并簽字財務(wù)計統(tǒng)部審核并簽字經(jīng)辦人員到房交所辦理合同變更手續(xù) 4.7客戶施工更改辦理 4.7.1銷售人員將客戶以書面形式提出的戶型更改上報銷售主任，并將內(nèi)容遞交設(shè)計研發(fā)部。 4.7.2 設(shè)計研發(fā)部對更改做出回復(fù)，及時傳遞給經(jīng)營銷售部。 4.7.3銷售人員將設(shè)計研發(fā)部的恢復(fù)及時向客戶反饋，并做好解釋。 4.7.4銷售人員取得客戶反饋意見，遞交設(shè)計研發(fā)部。 4.7.5銷售人員應(yīng)事先告知客戶因施工更改導(dǎo)致的面積差異，由客戶自行承擔。A、 若造成面積差異，遞交審計核算部核算。B、 經(jīng)營銷售部及時存檔其過程中的聯(lián)系單、確認單及相關(guān)圖紙，并將設(shè)計變更、客戶申請及最終處

10、理結(jié)果傳達客戶服務(wù)中心。C、 銷售人員應(yīng)注意反饋的及時性。4.8按揭貸款辦理 客戶交定金當天銷售人員通知客戶準備按揭貸款所需材料客戶按合同約定時間提供按揭所需材料，產(chǎn)權(quán)經(jīng)辦人提供監(jiān)證過的商品房預(yù)售合同客戶于按合同約定時間內(nèi)付清首期款，并攜帶銀行進帳單原件至財務(wù)計統(tǒng)部開收據(jù)，財務(wù)計統(tǒng)部提供經(jīng)營銷售部銀行進帳單銀行材料審核通過后，通知客戶攜帶有關(guān)材料到按揭銀行辦理簽訂抵押、借款合同，同時繳納相關(guān)費用所有材料留銀行辦理按揭貸款審批手續(xù)及交易所抵押監(jiān)證手續(xù)經(jīng)營銷售部按揭經(jīng)辦人至銀行領(lǐng)取借款合同并轉(zhuǎn)財務(wù)計統(tǒng)部存檔，銷售人員通知客戶至售樓部領(lǐng)取借款合同并開始每月還款4.9產(chǎn)權(quán)辦理 4.9.1經(jīng)營銷售部于辦理項目產(chǎn)權(quán)預(yù)先登記前以書面聯(lián)系單形式向相關(guān)部門索取所需圖紙、文件資料，并確認提供時間、份數(shù)等。 4.9.2經(jīng)營銷售部產(chǎn)權(quán)經(jīng)辦人員在房屋竣工后持申報材料向產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處申請辦理房產(chǎn)預(yù)先登記。 4.9.3經(jīng)營銷售部產(chǎn)權(quán)經(jīng)辦人員取得產(chǎn)權(quán)預(yù)先登記手續(xù)。4.10分戶產(chǎn)權(quán)辦理 4.10.1經(jīng)營銷售部通知客戶辦理分戶產(chǎn)權(quán)手續(xù)。 4.10.2經(jīng)營銷售部與客戶簽定增減面積補充合同。4.10.3財務(wù)計統(tǒng)部與客戶辦理增減面積增退款，