房地產(chǎn)經(jīng)營管理 第五章 房地產(chǎn)價格評估

1、房地產(chǎn)經(jīng)營管理 第五章 房地產(chǎn)價格評估第五章 房地產(chǎn)價格評估5.1 房地產(chǎn)估價概述5.11房地產(chǎn)估價的概念 房地產(chǎn)估價是專業(yè)房地產(chǎn)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則,按照估價程序,選用適宜的估價方法,并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格的因素基礎(chǔ)上,對估價對象在估價時點的客觀合理價格(或價值)進行估算和判定的活動。 5.1.2 房地產(chǎn)估價原則1.合法原則2.最佳使用原則3.替代原則4.估價時點原則5.1 房地產(chǎn)估價概述5.1.3 房地產(chǎn)估價程序 1.明確估價基本事項2.擬定估價項目的工作方案3.搜集估價所需資料4.實地勘察估價對象5.進行最佳利用分析6.選定估價方法并進行估算7.選定估價結(jié)果8.撰寫估

2、價報告9.估價資料歸檔5.1 房地產(chǎn)估價概述5.1.4 價值思想對房地產(chǎn)價值及估價理論發(fā)展的影響 影響1.價值思想概觀 2.20世紀(jì)以來西方房地產(chǎn)價值理論的發(fā)展 3.現(xiàn)代估價理論的形成 4 價值類型5.2 成本法5.2.1 成本法基本理論基本原理成本法也稱累積法或承包商法。其理論基礎(chǔ)是：一宗改良地塊的價格為土地價格和改良物殘余價值之和。即： MV=LV+IV式中，MV是市場價格；LV是土地價格；IV是改良物殘余價值。IV可分成重置成本RCN（即建一同等功能建筑物的成本和）折舊8D兩部分。上述公式可表示為： MV=LV+（RCN D）5.2 成本法5.2.1 成本法基本理論成本法估價步驟 （1）

3、搜集有關(guān)估價對象的鄰里環(huán)境、宗地特征、建筑改良物成本、稅費、開發(fā)利潤等方面的資料。（2）估算土地價格。（3）估算建筑改良物在全新狀態(tài)下的重置成本或重建成本。（4）估算建筑改良物的折舊。（5）估算附屬改良物的重置成本及折舊。（6）求出房地產(chǎn)價格。 5.2 成本法5.2.2 重置成本估算 1、成本類型及構(gòu)成 2、重置或重建成本估算方法 （1）工料測量法（2）分部分項法（3）單位比較法（4）指數(shù)調(diào)整法 3、土地（重置）價格估算 5.2 成本法5.2.3 折舊的估算 1.折舊原因 折舊也可以稱為貶值，它有三個主要原因：實體性損耗、功能性衰退、經(jīng)濟性貶值。 2.折舊的估算 （1）按照直線折舊法，建筑物的

4、折舊額等于（C-S）t/N 。（2）按照雙倍余額遞減折舊法，建筑物的折舊額等于C-C（1-2/N）t。（3）按照成新折扣法，建筑物的折舊額等于C（1-q）。5.3 市場比較法5.3.1 市場比較法基本理論 市場比較法又稱交易實例比較法、現(xiàn)行市價比較法等，它是將估價對象房地產(chǎn)，與在估價時點近期已經(jīng)發(fā)生的類似房地產(chǎn)交易實例進行比較，通過對交易實例的價格進行適當(dāng)修正，以此估算出估價對象的市場價值的方法。 在房地產(chǎn)市場發(fā)育程度較好，交易實例資料比較豐富的地區(qū)，市場比較法除了可直接用于評估房地產(chǎn)價格外，還可用于其他評估方法中有關(guān)參數(shù)的求取。 5.3 市場比較法5.3.2 市場比較法估價步驟 1.搜集交易

5、實例2.選取可比交易實例3.建立價格可比基礎(chǔ) 4.進行交易情況修正 5.進行交易日期修正 6.進行區(qū)域因素修正 7.進行個別因素修正 8.確定比準(zhǔn)價格 5.3 市場比較法5.3.3 回歸分析法其基本公式為：Y=+1X1+2X2+3X3+NXN+式中，Y為價格或租金；為常數(shù)；為系數(shù)；X為影響價值的因素變量；為因素變量不能解釋的價格差異。 5.3 市場比較法5.3.4 基準(zhǔn)地價修正法 基準(zhǔn)地價修正法是將基準(zhǔn)地價作為市場比較法中的“可比交易實例”，然后對基準(zhǔn)地價進行交易日期、區(qū)域因素、個別因素修正，得到某一宗地價格的評估方法?；鶞?zhǔn)地價水平和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)，應(yīng)以當(dāng)?shù)卣嫉臉?biāo)準(zhǔn)作為估價依據(jù)。 5.

6、3.5 應(yīng)用舉例5.4 收益法 5.4.1 收益法基本理論 1.原理及適用范圍 收益法又可稱為收益資本化法或投資法。它是將估價對象在估價時點后的所有正常純收益，用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率（也稱資本化率）折算到估價時點價值的方法。 2.收益法估價步驟 （1）搜集有關(guān)估價對象或類似估價對象房地產(chǎn)的經(jīng)營收入、費用、投資收益率等相關(guān)資料；（2）估算估價對象預(yù)期每年的潛在毛收入；（3）估算每年的有效毛收入；（4）估算年經(jīng)營費用；（5）估算年凈收益；（6）估算適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率；（7）選用適宜的計算公式，求出收益價格。5.4 收益法5.4.2 凈收益估算 凈收益估算1.潛在毛收入估算 2. 有效毛收入估算 3.經(jīng)營費用估算

7、 4.凈收益估算 5.4 收益法5.4.3 折現(xiàn)率估算 1.市場比較法：也稱市場提取法，是通過在市場上搜集3個以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益資料，選用相應(yīng)的公式計算求出折現(xiàn)率 2.資本資產(chǎn)定價模型：該模型認(rèn)為折現(xiàn)率等于無風(fēng)險利率加風(fēng)險報酬率。用公式表示為：r=rf+（rm-rf）式中，r為折現(xiàn)率；rf 為無風(fēng)險利率；為投資估價對象房地產(chǎn)的不可分散（系統(tǒng)）風(fēng)險系數(shù)；rm為社會投資平均報酬率。3.投資資本結(jié)構(gòu)法 ：即將購買房地產(chǎn)的抵押貸款的利息率與自有資本（或稱權(quán)益資本）所期望的投資回報率，按照資金構(gòu)成比例進行加權(quán)平均求得折現(xiàn)率。用公式表示為：r=rmm+re（1-m）4.債務(wù)保證率法 該方法最早由

8、蓋特（1978）提出，其公式為：r=DCRrmm式中，DCR為債務(wù)償還保證率，等于年凈收益（NOI）與年債務(wù)償還額（Im）的比值；rm、m的含義同前面的公式。 5.4 收益法5.4.4 收益法計算常用公式 在收益法公式中，我們用V表示所估算的收益價格；Ai表示第i年的凈收益，在各年凈收益相等時以A表示；r表示折現(xiàn)率；n表示估價對象的收益年限；b為等額遞增時的年遞增額（遞減時將公式中的b換為“-b”）；g為等比率遞增時的遞增比率（遞減時將g換為“-g”）。 （1）收益法基本公式。V=Ai/（1+r）i i=1，2，n （2）在年凈收益不變時。V=A（1+r）n-1/r（1+r）n（3）在年凈收益

9、等額遞增時。 V=A（1+r）n 1/r（1+r）n+b（1+r）n-1/r2（1+r）n-bn/r（1+r）n （4）在年凈收益等比率遞增時。V=A（1+r）n（1+g）n/（rg）（1+r）n （5）預(yù)期將在估價時點后第j年末以價格Vj出售時。V=Ai/（1+r）i+Vj/（1+r）j i=1，2，j Vj=Ax /（1+r）x-j x=j+1,j+2,，n5.4 收益法5.4.5 收益年限的確定 5.4.6 殘余法 A=VLrL+Vbrb式中，A為土地和地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益；VL為土地價值；Vb為建筑物價值。因而，我們可以進一步將上式寫為：VL=（A Vbrb）/rL 或Vb=（A

10、 VLrL）/ rb 5.4.7 應(yīng)用舉例5.5 假設(shè)開發(fā)法 5.5.1 假設(shè)開發(fā)法基本理論 1.原理及適用范圍：又可稱為剩余法、倒算法等。假設(shè)開發(fā)法是將估價對象房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)后的價值，扣除預(yù)期各種開發(fā)及銷售的費用、稅金、期望利潤后的所得剩余額作為估價對象房地產(chǎn)的評估價格。假設(shè)開發(fā)法的基本理論依據(jù)是古典經(jīng)濟學(xué)的地租剩余理論。 2.假設(shè)開發(fā)法估價步驟 ：（1）調(diào)查估價對象的基本情況，包括估價對象的區(qū)位、宗地面積及形狀等特征，以及土地利用的規(guī)劃限制、產(chǎn)權(quán)狀況。（2）選擇最佳開發(fā)利用方式。（3）估計開發(fā)周期，包括建設(shè)期估計、租售期估計。（4）預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。（5）估算開發(fā)成本、管理費用、

11、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、購買估價對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費。（6）進行具體的計算。5.6 不同估價目的下的價格評估 5.6.1 土地使用權(quán)出讓價格評估 5.6.2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估5.6.3 房地產(chǎn)租賃價格評估5.6.4 房地產(chǎn)抵押價值評估5.6.5 房地產(chǎn)保險估價5.6.6 房地產(chǎn)課稅估價5.6.7 房地產(chǎn)征收價值評估5.6.8 房地產(chǎn)分割及合并估價5.6.9 房地產(chǎn)糾紛估價5.6.10 房地產(chǎn)拍賣底價評估5.6.11 企業(yè)各種經(jīng)濟活動中的房地產(chǎn)估價5.7 估價報告的編寫要求和內(nèi)容 5.7.1 編寫要求 （1）全面性（2）公正性和客觀性（3）準(zhǔn)確性（4）概括性（5）規(guī)范性5.7.2 編寫內(nèi)容關(guān)鍵術(shù)語價值類型 成本法 市場比較法 收益法 假設(shè)開發(fā)法 估價目的復(fù)習(xí)思考題1.待估宗地為待開發(fā)建設(shè)的七通一平空地，面積為2000平方米，允許用途為住宅建設(shè)，允許容積率為6，覆蓋率50，土地使用權(quán)年限為70年，要求按假設(shè)開發(fā)法估測該宗地公平市場價值。有關(guān)數(shù)據(jù)如下：預(yù)計建設(shè)期為2年，第一年投入60的總建設(shè)費，第二年投入40的總建設(shè)費