國基城邦項(xiàng)目營銷總案2010-

1、水游城營銷總案 （上篇,日期：2010年2月25日,國基城邦項(xiàng)目營銷總案,思維導(dǎo)圖,我們的目標(biāo),核心問題導(dǎo)出,如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo),競爭環(huán)境分析,我們的客戶,推盤計(jì)劃,營銷戰(zhàn)略,我們的核心價(jià)值主張,營銷節(jié)點(diǎn)總控,營銷推廣與執(zhí)行,階段具體執(zhí)行,媒體通路,我們的目標(biāo),銷售目標(biāo)：截止到2010年12月底完成住宅銷售約 904套，總銷售面積 約10.6萬平米,資金目標(biāo)：全年回款4.3億元,推廣目標(biāo)：樹立品質(zhì)領(lǐng)袖樓盤形象，擴(kuò)大知名度,建立美譽(yù)度,推動(dòng)項(xiàng)目品牌建立,思維導(dǎo)圖,我們的目標(biāo),核心問題導(dǎo)出,如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo),競爭環(huán)境分析,我們的客戶,推盤計(jì)劃,營銷戰(zhàn)略,我們的核心價(jià)值主張,營銷推廣與執(zhí)行,營銷節(jié)點(diǎn)總控,階段

2、具體執(zhí)行,媒體通路,核心問題導(dǎo)出,銷售目標(biāo)：截止到2010年12月底完成住宅銷售約 904套，總銷售面積 約10.6萬平米。 資金目標(biāo)：全年回款4.3億元 推廣目標(biāo)：樹立品質(zhì)樓盤形象，擴(kuò)大知名度,建立美譽(yù)度,推動(dòng)項(xiàng)目品牌建立,地段：項(xiàng)目地處云龍湖畔，全山下，礦大旁。人文景觀俱優(yōu)。 產(chǎn)品：景觀，硬件，戶型全面升級(jí)。品質(zhì)更上一層。 規(guī)劃：銅山政府鼎力支持加大對(duì)區(qū)域環(huán)境的改造，區(qū)域配套的建設(shè)，希望快速建立徐州市民對(duì)于礦大新區(qū)板塊的認(rèn)知,核心問題是什么,如何有效提升客戶對(duì)于項(xiàng)目城南礦大新城區(qū)域價(jià)值的認(rèn)同？ 如何進(jìn)一步通過產(chǎn)品升級(jí)和體驗(yàn)式營銷平臺(tái)的有效搭建獲得市場對(duì)項(xiàng)目價(jià)值的認(rèn)同,思維導(dǎo)圖,我們的目標(biāo),

3、核心問題導(dǎo)出,如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo),競爭環(huán)境分析,我們的客戶,推盤計(jì)劃,營銷戰(zhàn)略,我們的核心價(jià)值主張,營銷節(jié)點(diǎn)總控,營銷推廣與執(zhí)行,階段具體執(zhí)行,媒體通路,我們的客戶,西區(qū)至開元四季 東南至御景灣的扇形區(qū)域 企業(yè)員工/ 私營業(yè)主,新礦大教職員工/ 項(xiàng)目周邊居民/ 企業(yè)員工,西區(qū)和南、東南區(qū)域 企業(yè)員工/ 私營業(yè)主/ 公務(wù)員,市場可抓取 的客戶,3,我們的客戶,包括三類客群,西區(qū)和南、東南區(qū)域 企業(yè)員工/ 私營業(yè)主/ 公務(wù)員,1,2,2,思維導(dǎo)圖,我們的目標(biāo),核心問題導(dǎo)出,如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo),競爭環(huán)境分析,我們的客戶,推盤計(jì)劃,營銷戰(zhàn)略,我們的核心價(jià)值主張,營銷節(jié)點(diǎn)總控,營銷推廣與執(zhí)行,階段具體執(zhí)行,媒體通路

4、,市場營銷競爭環(huán)境掃描 競爭環(huán)境分析,公寓物業(yè)競爭項(xiàng)目分布 核心競爭項(xiàng)目：地理位置、規(guī)模、品質(zhì)、客群特征等與本案接近的樓盤，主要為加州玫瑰園、開元四季、蘇商御景灣； 板塊間泛競爭項(xiàng)目：其他區(qū)域樓盤對(duì)本案客戶具有部分分流作用,核心競爭 各區(qū)域板塊泛競爭,核心競爭項(xiàng)目,我們需要關(guān)注的競爭樓盤掃描 核心競爭項(xiàng)目1：加州玫瑰園,我們需要關(guān)注的競爭樓盤掃描 核心競爭項(xiàng)目2：開元四季,我們需要關(guān)注的競爭樓盤掃描 核心競爭項(xiàng)目3：蘇商御景灣,競爭掃描匯總,核心競爭項(xiàng)目列表,別墅產(chǎn)品市場競爭分析,詳見附件,未來別墅供應(yīng)列表,競爭市場分析：高端物業(yè)未來競爭態(tài)勢(shì),珠山西坡地塊,太陽花園,恒基別墅,2009年,20

5、10年,2011年,維維別墅,2萬平米,13萬平米,6.5萬平米,2萬平米,2012年,世茂東都,9萬平米,高端物業(yè)將于2011年下半年開始集中放量； 2010年市場供應(yīng)主要以經(jīng)濟(jì)型別墅為主,湖森堡,1.9萬平米,蘇商御景灣,2.6萬平米,中茵龍湖國際,1萬平米,領(lǐng)域,御苑,泰康紅郡,依山龍郡,龍熙莊園,4萬平米,3.5萬平米,3.4萬平米,3.5萬平米,1.6萬平米,南岸別墅,0.67萬平米,別墅競爭項(xiàng)目列表,競爭掃描匯總,與核心競爭項(xiàng)目相比，本案產(chǎn)品品質(zhì)具有明顯競爭優(yōu)勢(shì),與泛競爭項(xiàng)目、潛在競爭項(xiàng)目相比，本案自然環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)競爭優(yōu)勢(shì)明顯，項(xiàng)目區(qū)域形象方面較弱,1,2,競爭掃描總結(jié),競爭掃描

6、匯總,本案欲想在激烈的市場競爭中突圍，必須重點(diǎn)打造城南礦大新城區(qū)域概念，以高品質(zhì)的產(chǎn)品、美好的居住環(huán)境為價(jià)值核心，打動(dòng)客戶,思維導(dǎo)圖,我們的目標(biāo),核心問題導(dǎo)出,如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo),競爭環(huán)境分析,我們的客戶,推盤計(jì)劃,營銷戰(zhàn)略,我們的核心價(jià)值主張,營銷節(jié)點(diǎn)總控,營銷推廣與執(zhí)行,階段具體執(zhí)行,媒體通路,推盤計(jì)劃,19,18,12,22,20,21,13,14,15,16,17,V6,V7,V8,V9,V10,V11,V12,V13,V14,V15,V16,24,23,25,26,27,2010年推盤步驟圖,計(jì)：1150套,28,29,30,推盤計(jì)劃分解,2010.3,22879,戶型總面積,推出戶數(shù),銷

7、售均價(jià),銷售房款,22879,2520,29040,29290,12-15#樓 184戶,16-19#樓 184戶,V11-V16#樓 11戶,21、23、25、28#樓 260戶,4650,4950,9000,5550,0.9億,0.96億,0.18億,1.3億,1.38億,預(yù)計(jì)均價(jià) 5376元,預(yù)計(jì)住宅總銷額 約5.69億,全城引爆，sp先行,打造城南礦大新城， 提升區(qū)域價(jià)值,活動(dòng)營銷貫穿，建立市場口碑,年前決戰(zhàn) 保證回款,2010.1.31,2010.5,2010.6,2010.8,2010.4,2010.1.31,2010.5,2010.6,2010.8,5300,聯(lián)排,公寓,2486

8、4,22、29、30樓 240戶,5800以上,0.78億,2010.10,2010.10,波段推出，持續(xù)旺銷,V6-V10#樓 11戶,10000,2010.7,20、24、26、27樓 260戶,2043,0.16億,156套 0.156億,156套 0.156億,9套 0.018億,132套 0.13億,回款分解,認(rèn)購回款,簽約回款,221套 0.22億,2010.4月住宅簽約開始,住宅總銷售回款：3.87億 2009年回款轉(zhuǎn)結(jié)0.45萬,12月底簽約總回款2.95億,住宅簽約完畢,年度總回款 4.3億,認(rèn)購金按10萬/套計(jì)(公寓） 20萬/套（聯(lián)排,12月底認(rèn)購金累計(jì)共0.92,201

9、0.5,2010.3,2010.6,2010.8,2010.10,221套 0.22億,2010.7,9套 0.018億,思維導(dǎo)圖,我們的目標(biāo),核心問題導(dǎo)出,如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo),競爭環(huán)境分析,我們的客戶,推盤計(jì)劃,營銷戰(zhàn)略,我們的核心價(jià)值主張,營銷節(jié)點(diǎn)總控,營銷推廣與執(zhí)行,階段具體執(zhí)行,媒體通路,我們的核心價(jià)值主張宣傳方向,城南礦大新城 60萬人文生態(tài)住區(qū),品質(zhì)領(lǐng)袖 冠絕全城,一級(jí)核心價(jià)值主張,二級(jí)核心價(jià)值主張,用品質(zhì)區(qū)隔競爭對(duì)手，形成差異化競爭力 它是項(xiàng)目最核心的價(jià)值，是市場競爭中最重要的借力點(diǎn),用城南礦大新城的版塊概念，提升客戶區(qū)域價(jià)值認(rèn)同 樹立城南礦大新城概念，提升客戶區(qū)域認(rèn)同,開發(fā)公司品牌,

10、項(xiàng)目品牌,我們的核心價(jià)值主張宣傳方向,香港新龍基南京國資集團(tuán) 實(shí)力地產(chǎn)聯(lián)盟,城南礦大新城 60萬人文生態(tài)住區(qū),創(chuàng)新科技 品質(zhì)人居,區(qū)域價(jià)值 傳遞地段價(jià)值， 擴(kuò)大知名度,礦大教育產(chǎn)業(yè) 配套規(guī)劃 利用政府對(duì)配套 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，提升 住宅價(jià)值,新城、新居、 新生活,超市簽約 公交首末站開通 通過配套的 宣導(dǎo)，繼續(xù)提升 住宅價(jià)值,城南礦大新城 60萬人文生態(tài)住區(qū),一批房源 推出,我們的核心價(jià)值主張演變過程,1月份,3月份,5月份,6月份,8月份,二批房源 推出,三批房源 推出,四批房源 推出,六批房源 推出,鄰里情系列活動(dòng) 業(yè)主活動(dòng) 定義品質(zhì) 生活標(biāo)準(zhǔn),10月份,七批房源 推出,城南礦大新城 60萬人文

11、生態(tài)住區(qū),臻品聯(lián)排 榮耀亮相,全新配套 打造完美人生,上房體驗(yàn) 宣導(dǎo)公司實(shí)力 和品牌,鄰里情系列活動(dòng) 業(yè)主活動(dòng)， 傳播社區(qū)文化,國基城邦 品質(zhì)新生活,7月份,五批房源 推出,國基三周年慶活動(dòng) 業(yè)主活動(dòng) 宣導(dǎo)公司美譽(yù)度 提升知名度,徐州國基 三年司慶大饋贈(zèng),我們的核心價(jià)值主張宣傳方向,演變過程,云龍湖畔泉山下礦大旁 60萬平米品質(zhì)生活城,礦大新區(qū) 山水城邦,形象推廣語,推薦原則，突出：區(qū)位價(jià)值+項(xiàng)目價(jià)值,城南礦大新城 60萬人文生態(tài)住區(qū),思維導(dǎo)圖,我們的目標(biāo),核心問題導(dǎo)出,如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo),競爭環(huán)境分析,我們的客戶,推盤節(jié)奏,價(jià)格走勢(shì),營銷戰(zhàn)略,我們的核心價(jià)值主張,營銷節(jié)點(diǎn)總控,營銷推廣與執(zhí)行,階段

12、具體執(zhí)行,媒體通路,我們將通過項(xiàng)目以下三方面來闡釋本案的前期營銷工作和業(yè)已形成的競爭力,核心競爭力：形象競爭力,一個(gè)具有豐富景觀資源和良好人文環(huán)境的高品質(zhì)人文社區(qū)形象，具有超越本區(qū)域內(nèi)競爭樓盤的形象競爭力優(yōu)勢(shì)，本案的形象力落腳點(diǎn)已找到且基本落實(shí)，后期工作中需要強(qiáng)化和提升客戶認(rèn)同,產(chǎn)品力是進(jìn)行形象力塑造和營銷力展示的基礎(chǔ)所在，同時(shí)也是拔高客戶對(duì)本案心理價(jià)值預(yù)期的關(guān)鍵所在，因此在營銷推廣中占據(jù)重要地位,核心競爭力：產(chǎn)品競爭力,整體規(guī)劃,建筑立面,戶型設(shè)計(jì),物業(yè)配套,裝備價(jià)值,園林景觀,重中之重,產(chǎn)品力展示,展示點(diǎn),實(shí)現(xiàn)程度,一流設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì),沙盤展示,總平圖展示,文字宣傳,大沙盤制作,總平單頁制作,核

13、心競爭力：產(chǎn)品競爭力,整體規(guī)劃,建筑立面,戶型設(shè)計(jì),物業(yè)配套,裝備價(jià)值,園林景觀,一流設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)介紹,沙盤景觀展示,總平圖展示,景觀效果圖展示,實(shí)景景觀樣板段,入口景觀小品體驗(yàn),樹木樹種介紹,完成,需改進(jìn),完成,完成,完成,完成,改進(jìn)中,建筑沙盤制作建議：售樓中心建筑沙盤表現(xiàn)思路不清晰，景觀重點(diǎn)不突出，在項(xiàng)目規(guī)劃圖紙確認(rèn)后進(jìn)行調(diào)整，突出項(xiàng)目景觀規(guī)劃優(yōu)勢(shì)； 園林景觀展示：建議進(jìn)一步完善園林景觀展示系統(tǒng)，充分表現(xiàn)項(xiàng)目景觀特點(diǎn),產(chǎn)品力是進(jìn)行形象力塑造和營銷力展示的基礎(chǔ)所在，同時(shí)也是拔高客戶對(duì)本案心理價(jià)值預(yù)期的關(guān)鍵所在，因此在營銷推廣中占據(jù)重要地位,核心競爭力：產(chǎn)品競爭力,產(chǎn)品力落腳點(diǎn),產(chǎn)品力發(fā)力點(diǎn),完

14、成情況,整體規(guī)劃,建筑立面,戶型設(shè)計(jì),物業(yè)配套,裝備價(jià)值,園林景觀,大沙盤展示,單體立面模型,鳥瞰效果圖,夜景效果圖,全景效果圖,建筑單體效果圖,完成,完成,完成,完成,完成,完成,建筑立面：采用單體建筑模型展示立面風(fēng)格，并制作多張美化的建筑效果圖，用于報(bào)紙等未來平面媒體的設(shè)計(jì)和推廣,產(chǎn)品力是進(jìn)行形象力塑造和營銷力展示的基礎(chǔ)所在，同時(shí)也是拔高客戶對(duì)本案心理價(jià)值預(yù)期的關(guān)鍵所在，因此在營銷推廣中占據(jù)重要地位,核心競爭力：產(chǎn)品競爭力,產(chǎn)品力落腳點(diǎn),產(chǎn)品力發(fā)力點(diǎn),完成情況,整體規(guī)劃,建筑立面,戶型設(shè)計(jì),物業(yè)配套,裝備價(jià)值,園林景觀,戶型（家配）圖設(shè)計(jì),戶型單頁,戶型單體模型,完成,完成,完成,戶型設(shè)計(jì)

15、：除了戶型模型和戶型折頁的展示，重點(diǎn)以樣板房實(shí)景體驗(yàn)打動(dòng)客戶，產(chǎn)生強(qiáng)烈購買需求,樣板房,未完成,產(chǎn)品力是進(jìn)行形象力塑造和營銷力展示的基礎(chǔ)所在，同時(shí)也是拔高客戶對(duì)本案心理價(jià)值預(yù)期的關(guān)鍵所在，因此在營銷推廣中占據(jù)重要地位,核心競爭力：產(chǎn)品競爭力,產(chǎn)品力落腳點(diǎn),產(chǎn)品力發(fā)力點(diǎn),完成情況,整體規(guī)劃,建筑立面,戶型設(shè)計(jì),物業(yè)配套,裝備價(jià)值,園林景觀,知名品牌物管團(tuán)隊(duì),社區(qū)物業(yè)管理體驗(yàn),售樓處貼心服務(wù),改進(jìn)中,物業(yè)配套：在售樓中心提供無微不至的保安和保潔服務(wù)，以體驗(yàn)品質(zhì)社區(qū)的優(yōu)越感和尊崇感,產(chǎn)品力是進(jìn)行形象力塑造和營銷力展示的基礎(chǔ)所在，同時(shí)也是拔高客戶對(duì)本案心理價(jià)值預(yù)期的關(guān)鍵所在，因此在營銷推廣中占據(jù)重要地

16、位,核心競爭力：產(chǎn)品競爭力,產(chǎn)品力落腳點(diǎn),產(chǎn)品力發(fā)力點(diǎn),完成情況,改進(jìn)中,改進(jìn)中,服務(wù)無死角,整體規(guī)劃,建筑立面,戶型設(shè)計(jì),物業(yè)配套,裝備價(jià)值,園林景觀,立面用材展示,環(huán)保節(jié)能展示,裝備價(jià)值：開辟建材展示區(qū)，將所用建材裝備現(xiàn)場展示，以體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì),門廳展示,安防設(shè)備展示,門窗展示,裝潢展示,完成,完成,完成,暫無,產(chǎn)品力是進(jìn)行形象力塑造和營銷力展示的基礎(chǔ)所在，同時(shí)也是拔高客戶對(duì)本案心理價(jià)值預(yù)期的關(guān)鍵所在，因此在營銷推廣中占據(jù)重要地位,核心競爭力：產(chǎn)品競爭力,產(chǎn)品力落腳點(diǎn),產(chǎn)品力發(fā)力點(diǎn),完成情況,改進(jìn)中,改進(jìn)中,建立強(qiáng)大的企業(yè)品牌形象 （企業(yè)簡介和企業(yè)實(shí)力,改進(jìn)中,積極參與社會(huì)活動(dòng) （誠信、慈善

17、、公益、評(píng)選等,改進(jìn)中,品牌制勝策略：建議國基公司通過參與系列社會(huì)活動(dòng)，建立企業(yè)品牌形象與知名度，推動(dòng)項(xiàng)目品牌提升,品牌制勝策略，積極參與社會(huì)活動(dòng),高端形象策略，迅速搶占媒體資源,營銷力,品質(zhì)至上策略，率先展示產(chǎn)品細(xì)節(jié),體驗(yàn)營銷策略，享受現(xiàn)場貼心服務(wù),營銷競爭力是通過執(zhí)行有效的營銷戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)，解決客戶對(duì)區(qū)域價(jià)值和項(xiàng)目價(jià)值的認(rèn)同和認(rèn)可，并最終轉(zhuǎn)化為購買力,核心競爭力：營銷競爭力,營銷力發(fā)力點(diǎn),營銷力落腳點(diǎn),完成情況,沙盤、模型 （地段、建筑、景觀、外立面、戶型,基本完成,看房通道、樣板房、景觀樣板段 （建材、景觀、細(xì)節(jié)、戶型等,改進(jìn)中,品質(zhì)至上策略：客戶憑借沙盤、模型、銷售資料、看房通道、樣板房

18、、景觀樣板段等感官體驗(yàn)，從宏觀和微觀展示產(chǎn)品品質(zhì)，體現(xiàn)項(xiàng)目高品質(zhì)、高起點(diǎn)的首席品質(zhì)別墅社區(qū),品質(zhì)至上策略，率先展示產(chǎn)品細(xì)節(jié),高端形象策略，迅速搶占媒體資源,營銷力,品牌制勝策略，積極參與社會(huì)活動(dòng),體驗(yàn)營銷策略，享受現(xiàn)場貼心服務(wù),營銷力發(fā)力點(diǎn),營銷力落腳點(diǎn),完成情況,營銷競爭力是通過執(zhí)行有效的營銷戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)，解決客戶對(duì)區(qū)域價(jià)值和項(xiàng)目價(jià)值的認(rèn)同和認(rèn)可，并最終轉(zhuǎn)化為購買力,核心競爭力：營銷競爭力,沙盤、模型 （地段、建筑、景觀、外立面、戶型,完成,保安保潔 （停車記錄、售樓處接待、細(xì)節(jié)化服務(wù),溫馨物料 （咖啡、西點(diǎn)、水果、餅干等,改進(jìn)中,改進(jìn)中,體驗(yàn)營銷策略：客戶通過售樓中心的貼心服務(wù)、溫馨物料和社

19、區(qū)品質(zhì)，提前感受居住在此的生活氛圍，用心打動(dòng)客戶,看房通道、樣板房、景觀樣板段 （建材、景觀、細(xì)節(jié)、戶型等,完成,體驗(yàn)營銷策略，享受現(xiàn)場貼心服務(wù),品質(zhì)至上策略，率先展示產(chǎn)品細(xì)節(jié),高端形象策略，迅速搶占媒體資源,營銷力,品牌制勝策略，積極參與社會(huì)活動(dòng),營銷力發(fā)力點(diǎn),營銷力落腳點(diǎn),完成情況,營銷競爭力是通過執(zhí)行有效的營銷戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)，解決客戶對(duì)區(qū)域價(jià)值和項(xiàng)目價(jià)值的認(rèn)同和認(rèn)可，并最終轉(zhuǎn)化為購買力,核心競爭力：營銷競爭力,高端形象策略，迅速搶占媒體資源,體驗(yàn)營銷策略，享受現(xiàn)場貼心服務(wù),戶外媒體資源占位 （大牌、站臺(tái)、公交、羅馬旗,完成,賣場包裝占位 （圍墻、指示牌、展示架、看房通道,銷售道具占位 （海報(bào)

20、、DM、折頁,媒體推廣占位 （報(bào)紙、電視、雜志、電臺(tái)、 網(wǎng)絡(luò)、短信、DM 投遞、活動(dòng),改進(jìn)中,完成,進(jìn)行中,高端形象策略：短期內(nèi)迅速搶占戶外媒體資源，以建立項(xiàng)目高端形象，擴(kuò)大知名度,品質(zhì)至上策略，率先展示產(chǎn)品細(xì)節(jié),營銷力,品牌制勝策略，積極參與社會(huì)活動(dòng),營銷競爭力是通過執(zhí)行有效的營銷戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)，解決客戶對(duì)區(qū)域價(jià)值和項(xiàng)目價(jià)值的認(rèn)同和認(rèn)可，并最終轉(zhuǎn)化為購買力,核心競爭力：營銷競爭力,營銷力發(fā)力點(diǎn),營銷力落腳點(diǎn),完成情況,思維導(dǎo)圖,我們的目標(biāo),核心問題導(dǎo)出,如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo),競爭環(huán)境分析,我們的客戶,推盤節(jié)奏,價(jià)格走勢(shì),營銷戰(zhàn)略,我們的核心價(jià)值主張,營銷節(jié)點(diǎn)總控,營銷推廣與執(zhí)行,階段具體執(zhí)行,媒體通路,

21、2009年?duì)I銷工作小結(jié),2009年我們做了些什么,賺夠了美譽(yù)度,5月24日項(xiàng)目評(píng)鑒會(huì) 7月豪華會(huì)所盛情開放 8月份預(yù)驗(yàn)房 12月“品國基 鄰里情”系列活動(dòng),4月春季房展會(huì)“品質(zhì)領(lǐng)袖 冠絕全城”高調(diào)亮相，樹立國基品質(zhì)8要素,品質(zhì)占位 撬動(dòng)了市場,系列活動(dòng)，品質(zhì)形象深入人心,2009年?duì)I銷工作小結(jié),演變過程,云龍湖畔泉山下礦大旁 60萬平米品質(zhì)生活城,礦大新區(qū) 山水城邦,區(qū)位價(jià)值+項(xiàng)目價(jià)值的演繹,城南礦大新城 60萬人文生態(tài)住區(qū),區(qū)域價(jià)值我們做了工作，但沒有深入人心,2010年?duì)I銷方向,樹立城南礦大新城概念,房展會(huì)板塊規(guī)劃說明,售樓處板塊規(guī)劃展示,軟文炒作,政府高層訪談,新聞信息播報(bào),解決交通 縮

22、短客戶心理距離,動(dòng)作,借力點(diǎn),實(shí)力地產(chǎn)商入駐,礦大教育產(chǎn)業(yè)配套規(guī)劃,區(qū)域價(jià)格升值走勢(shì),公交首末站,2010年?duì)I銷方向,堅(jiān)持品質(zhì)為核心占位市場,產(chǎn)品推薦會(huì),建材展示區(qū),會(huì)所服務(wù),業(yè)主系列活動(dòng),戶型升級(jí),景觀升級(jí),裝備升級(jí),動(dòng)作,借力點(diǎn),服務(wù)升級(jí),2010年?duì)I銷方向,進(jìn)一步提升項(xiàng)目知名度,活動(dòng)營銷方式創(chuàng)新,擴(kuò)寬小眾傳播渠道,保持市場關(guān)注熱度,有效整合現(xiàn)有渠道,植樹節(jié),車友會(huì)等,業(yè)主聯(lián)誼會(huì),熱銷信息,動(dòng)作,借力點(diǎn),全力打造城南礦大新城概念，提升區(qū)域價(jià)值，帶動(dòng)住宅價(jià)值提升 以品質(zhì)生活形象占位，全城營銷，深度挖掘區(qū)域價(jià)值，強(qiáng)勢(shì)樹立高品質(zhì)社區(qū)形象,以品質(zhì)生活形象占位市場，區(qū)分周邊核心競爭樓盤。深度挖掘區(qū)域

23、價(jià)值，打造城南礦大新城概念，樹立徐州宜居板塊高品質(zhì)社區(qū)形象,媒體立體圍攻，強(qiáng)勢(shì)樹立品牌價(jià)值 借助媒體立體強(qiáng)勢(shì)圍攻策略，保持項(xiàng)目在市場的關(guān)注度和熱度，確保順利銷售,通過售樓處、銷售道具、戶外展示、媒體推廣、工地現(xiàn)場包裝、SP活動(dòng)等方式有效傳達(dá)項(xiàng)目形象與信息，快速有效輸出項(xiàng)目價(jià)值內(nèi)涵，起到價(jià)值傳播和銷售信息的傳播等作用,現(xiàn)場體驗(yàn)式營銷，塑造品味生活 現(xiàn)場體驗(yàn)式營銷策略，提前展示生活場景和氛圍，提高項(xiàng)目的市場價(jià)值認(rèn)同,通過會(huì)所、景觀樣板段、樣板房、建材展示區(qū)、溫馨服務(wù)等形式，向來訪客戶提前展示品質(zhì)生活,產(chǎn)品升級(jí)，品牌制勝 產(chǎn)品升級(jí)，打造國基品牌，提升項(xiàng)目形象,戶型、景觀、裝備全面升級(jí)；強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)項(xiàng)目價(jià)

24、值的樹立，提高公司和項(xiàng)目的知名度與美譽(yù)度,今年?duì)I銷戰(zhàn)略,在產(chǎn)品逐步升級(jí)的同時(shí)，依托板塊優(yōu)厚資源和人文氣息，深掘項(xiàng)目價(jià)值及區(qū)位價(jià)值，以系列活動(dòng)營銷造勢(shì)，塑造徐州高品質(zhì)社區(qū)形象,營銷推廣與執(zhí)行,形象力指項(xiàng)目品牌“城南礦大新城 60萬人文生態(tài)住區(qū)”。 現(xiàn)階段重點(diǎn),戶型升級(jí)，景觀升級(jí)，裝備升級(jí)。 已形成訴求重點(diǎn),會(huì)賣”通過體驗(yàn)式營銷方式，開拓小眾傳播渠道等，充分展現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值，提升項(xiàng)目知名度。 現(xiàn)階段重點(diǎn),我們可利用的武器,形象力,產(chǎn)品力,營銷力,揚(yáng)長避短,營銷推廣之形象力,項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值是本案形象力推廣重中之重，必須重拳出擊,開發(fā)公司形象,項(xiàng)目形象,區(qū)域形象,類 別,形象塑造,香港新龍基南京國資集團(tuán)

25、 地產(chǎn)巨鱷實(shí)力聯(lián)盟,品質(zhì)領(lǐng)袖 冠絕全城,城南礦大新城 60萬人文生態(tài)住區(qū),營銷推廣之營銷力,新景祥營銷劍法： 好產(chǎn)品不一定賣得好，獲得社會(huì)大眾的認(rèn)可才是好產(chǎn)品,如何使客戶認(rèn)同地塊的項(xiàng)目價(jià)值及區(qū)域價(jià)值， 并轉(zhuǎn)化為購買力,營銷推廣之營銷力,利器一：借勢(shì)區(qū)域規(guī)劃，提升區(qū)域價(jià)值，帶動(dòng)住宅價(jià)值提升 打造“城南礦大新城 60萬人文生態(tài)住區(qū)”中高端項(xiàng)目形象 通過一些列媒體活動(dòng)，如新聞發(fā)布會(huì)、電視采訪、報(bào)紙軟文等，展現(xiàn)政府對(duì)區(qū)域的規(guī)劃，如教育產(chǎn)業(yè)配套的建設(shè)，商業(yè)、交通配套開通等信息，不斷提升區(qū)域價(jià)值，從而帶動(dòng)住宅價(jià)值提升。 通過售樓處展板、展架等宣傳資料，使得老百姓認(rèn)可區(qū)域價(jià)值及其巨大的發(fā)展?jié)摿Α?通過全市房

26、展會(huì)，展示項(xiàng)目無限的發(fā)展?jié)摿εc美好的居住前景,展板,新聞發(fā)布會(huì),展架,政府采訪,房展會(huì),如何使客戶認(rèn)同地塊的項(xiàng)目價(jià)值及區(qū)域價(jià)值，并轉(zhuǎn)化為購買力,營銷推廣之營銷力,利器二：產(chǎn)品升級(jí)、品牌制勝 產(chǎn)品升級(jí)：戶型升級(jí)，景觀升級(jí)，裝備價(jià)值升級(jí)，全面提升產(chǎn)品競爭力； 品牌制勝：傳播一種品質(zhì)生活的概念，展示項(xiàng)目VI的系統(tǒng)、建材展示區(qū)布置、各種物料設(shè)計(jì)、售樓處高品位包裝、各種廣告等提升項(xiàng)目品牌形象，傾力打造城南礦大新城的品質(zhì)生活樣板社區(qū)；給消費(fèi)者描繪出一種更高標(biāo)準(zhǔn)的生活方式,如何使客戶認(rèn)同地塊的項(xiàng)目價(jià)值及區(qū)域價(jià)值，并轉(zhuǎn)化為購買力,大牌,報(bào)紙,羅馬旗,媒體,開盤,營銷推廣之營銷力,利器三：小眾傳播系列活動(dòng)，提升

27、項(xiàng)目影響力 行銷渠道的拓展；車友會(huì)，婚紗攝影會(huì)館，咖啡廳，星級(jí)酒店等單位合作；銀行VIP客戶對(duì)賬單；贊助聯(lián)誼活動(dòng)等方式，互惠互利，提升項(xiàng)目影響力,如何使客戶認(rèn)同地塊的項(xiàng)目價(jià)值及區(qū)域價(jià)值，并轉(zhuǎn)化為購買力,咖啡廳,車友會(huì),婚紗攝影,星級(jí)酒店,營銷推廣之營銷力,簽約儀式,利器四：媒體立體圍攻活動(dòng)營銷 系列活動(dòng)：通過舉辦各種業(yè)主聯(lián)誼、產(chǎn)品推薦、配套開通等活動(dòng)，充分體現(xiàn)業(yè)主的身份感與尊崇感，彰顯國基的實(shí)力；推動(dòng)項(xiàng)目價(jià)值的樹立；提高項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度,國基業(yè)主冷餐會(huì),現(xiàn)場冷餐會(huì),新產(chǎn)品推介會(huì),如何使客戶認(rèn)同地塊的項(xiàng)目價(jià)值及區(qū)域價(jià)值，并轉(zhuǎn)化為購買力,剪彩儀式,推介現(xiàn)場,社區(qū)商業(yè)啟動(dòng)會(huì)/超市簽約儀式,公交首

28、末站開通,思維導(dǎo)圖,我們的目標(biāo),核心問題導(dǎo)出,如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo),競爭環(huán)境分析,我們的客戶,推盤節(jié)奏,價(jià)格走勢(shì),營銷戰(zhàn)略,我們的核心價(jià)值主張,營銷節(jié)點(diǎn)總控,營銷推廣與執(zhí)行,階段具體執(zhí)行,媒體通路,第三 認(rèn)購 期,2010/1,2010/4,2010/6,2010/7,時(shí)間軸,營銷階段,營銷策略,價(jià)值訴求,銷售策略,迅速亮相 熱銷炒作,產(chǎn)品推介會(huì) 開辟小眾渠道 城南礦大新城炒作 植樹節(jié),創(chuàng)新科技 品質(zhì)人居,城南礦大新城 60萬人文生態(tài)住區(qū),秋季房展會(huì) 鄰里情系列活動(dòng) 熱銷炒作 上房體驗(yàn),聯(lián)排別墅產(chǎn)品樹立項(xiàng)目形象標(biāo)桿，帶動(dòng)公寓銷售,營銷節(jié)奏安排,2010/9,持續(xù) 銷售 期,新城、新居、新生活,上房體驗(yàn)

29、活動(dòng),2010/2,2010/3,城南礦大新城 60萬人文生態(tài)住區(qū),2010/5,2010/8,2010/10,2010/11,第四 認(rèn)購 期,春季房展會(huì) 熱銷炒作 鄰里情系列活動(dòng) 商業(yè)廣場簽約儀式,第二 認(rèn)購 期,營銷推廣之營銷力,2010/12,第一 認(rèn)購 期,第六 認(rèn)購 期,推盤數(shù)量 及價(jià)格,184套 4650元,184套 4950元,聯(lián)排11套 9000元,260套 5300元,260套 5550元,國基城邦 品質(zhì)新生活,臻品別墅 榮耀亮相,第七 認(rèn)購 期,240套 5750元,國基公司三周年慶 Sp活動(dòng),聯(lián)排11套 10000元,第五 認(rèn)購 期,全新配套 打造完美人生,國基三周年,配

30、 合 媒 體 炒 作,關(guān)鍵營銷節(jié)點(diǎn)：2010.3-2010.12,春季房展會(huì),1月底“品國基鄰里情”業(yè)主聯(lián)誼會(huì)12#-15#開盤,品國基 冷餐會(huì),品國基鄰里情”之預(yù)上房,國基公司三周年慶 Sp活動(dòng) V6-v10別墅公開,V11-v16別墅公開 景觀廣場落成 商業(yè)廣場簽約 公交首末站開通,20、24、26、27#公寓樓面市,12月底上房活動(dòng),品國基鄰里情”植樹節(jié)、 3月底銅山房展會(huì)“產(chǎn)品推介會(huì)” 16-19#公寓樓開盤,品國基清涼夏日”活動(dòng)8月底上房活動(dòng) 21、23、25、28#公寓推出,秋季房展會(huì) “品國基鄰里情”網(wǎng)球比賽、羽毛球比賽 22、29、30#公寓推出,思維導(dǎo)圖,我們的目標(biāo),核心問題

31、導(dǎo)出,如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo),競爭環(huán)境分析,我們的客戶,推盤節(jié)奏,價(jià)格走勢(shì),營銷戰(zhàn)略,我們的核心價(jià)值主張,營銷節(jié)點(diǎn)總控,營銷推廣與執(zhí)行,階段具體執(zhí)行,媒體通路,時(shí)間：2010年1月31日-3月中旬 房源：約184套,分階段目標(biāo)建議（第一認(rèn)購期,階段目標(biāo)：迅速為第一批房源儲(chǔ)備客戶, 傳遞熱銷信息 推廣重點(diǎn)：新產(chǎn)品升級(jí)+SP活動(dòng)信息+熱銷 訴求渠道：戶外大牌、車身、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、短信等 訴求主題： 購房六重大禮 創(chuàng)新科技 品質(zhì)人居 新產(chǎn)品首次公開，迎來火爆開門紅 主要工作：（樹立創(chuàng)新產(chǎn)品印象，購房大禮包信息，傳遞產(chǎn)品熱銷信息） 同甲方相關(guān)部門人員建立順暢的合作流程； 銷售人員培訓(xùn)，業(yè)務(wù)流程確定； 為第一波房源

32、的持續(xù)旺銷做好準(zhǔn)備 制定優(yōu)惠策略，信息傳播策略等； 客戶積累及培養(yǎng)，客戶資料庫的建立,營銷推廣之營銷力,時(shí)間：2010年3月下旬 房源：約184套,分階段目標(biāo)建議（第二認(rèn)購期,階段目標(biāo)：完成產(chǎn)品推介會(huì)和銅山房展會(huì)，各媒體通道全部到位，引爆海陸空轟炸，迅速建立起項(xiàng)目新產(chǎn)品在全城范圍內(nèi)的關(guān)注度；充分蓄水，為第二批房源推出積累客戶 推廣重點(diǎn)：項(xiàng)目地段價(jià)值+礦大教育產(chǎn)業(yè)配套規(guī)劃 訴求渠道：（媒體：電視+廣播+項(xiàng)目網(wǎng)站+報(bào)紙+雜志+網(wǎng)絡(luò)+短信等; 戶外 ;大牌+車身+圍墻；售樓處：海報(bào)+DM） 訴求主題： 新礦大 新城 新生活 城南礦大新城 60萬人文生態(tài)住區(qū) 主要工作 銷售人員培訓(xùn)，業(yè)務(wù)流程確定； 首批房源旺銷新聞炒作； 二批房源認(rèn)購信息告知； 及時(shí)更新銷售說辭； 售樓中心接待服務(wù)規(guī)范化,營銷推廣之營銷力,時(shí)間：2010年5月份 房源：約11套（聯(lián)排,分階段目標(biāo)建議（第三認(rèn)購期,階段目標(biāo)：為第四批房源積累客戶，籌備五一房展會(huì)，公交首末站開通、商業(yè)啟用信息公布 推廣重點(diǎn)：項(xiàng)目地段價(jià)值+超市簽約+公交開通+鄰里情系列活動(dòng)+三批房源認(rèn)購信息 訴求渠道：（媒體：電視+廣播+項(xiàng)目網(wǎng)站+報(bào)紙+雜志+網(wǎng)絡(luò)+短信等；戶外：大牌+車身+圍墻；售樓處：海報(bào)+DM） 訴求主題： 臻品聯(lián)排榮耀公開 主要工作 五一房展