房地產(chǎn)金融的基本知識(shí)(ppt 64頁(yè)).ppt

1、第二章 房地產(chǎn)金融基本知識(shí),第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類(lèi)與特征 第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素 第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念 第四節(jié) 擔(dān)保融資,第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類(lèi)與特征,一、房地產(chǎn)金融的分類(lèi) 1、按經(jīng)營(yíng)性質(zhì)可分為政策性房地產(chǎn)金融和自營(yíng)性房地產(chǎn)金融 2、按照融通方式可分為直接金融和間接金融 3、按照貸款形式可分為信用貸款和擔(dān)保貸款,第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類(lèi)與特征,政策性房地產(chǎn)金融是指與住房制度改革有關(guān)的各種貨幣資金的籌集、融通和結(jié)算等信用行為。 包括：住房公積金存貸款、合作建房貸款、經(jīng)濟(jì)適用房住房開(kāi)發(fā)貸款等。 自營(yíng)性房地產(chǎn)金融是指銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu)在政策允許范圍內(nèi)辦理的與房地產(chǎn)有關(guān)的

2、資金籌集、融通和結(jié)算等信用活動(dòng)。 包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、房地產(chǎn)消費(fèi)信貸、一般房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)投資信托、房地產(chǎn)置業(yè)擔(dān)保、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)?第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類(lèi)與特征,房地產(chǎn)直接金融是指不經(jīng)金融中介機(jī)構(gòu)作媒介而由資金供給者和房地產(chǎn)資金需求者雙方直接協(xié)商所進(jìn)行的融資。 包括：政府發(fā)行的住房建設(shè)債券、住房公債、土地債券、投資基金，房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票、債券、房地產(chǎn)投資券等。 房地產(chǎn)間接金融是指有金融中介機(jī)構(gòu)參與的融資活動(dòng)。 包括：銀行的長(zhǎng)短期存款、向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的土地開(kāi)發(fā)貸款、商品房開(kāi)發(fā)貸款、短期流動(dòng)資金貸款以及向居民個(gè)人發(fā)放的住房消費(fèi)貸款,第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類(lèi)與特征,信用

3、貸款是指憑借借款人的信譽(yù)、無(wú)須提供任何擔(dān)保的融資活動(dòng)。 擔(dān)保貸款是指借款人需提供第三人擔(dān)保或提供財(cái)產(chǎn)作擔(dān)保的融資活動(dòng)，即人和物的擔(dān)保。人的擔(dān)保主要有保證方式；物的擔(dān)保主要有抵押、質(zhì)押、按揭等方式,第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類(lèi)與特征,二、銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù) 1、資產(chǎn)業(yè)務(wù)（主要是房地產(chǎn)放款業(yè)務(wù)） 2、負(fù)債業(yè)務(wù)（存款業(yè)務(wù)、借款業(yè)務(wù)、金融機(jī)構(gòu)來(lái)往業(yè)務(wù)） 3、表外業(yè)務(wù)（即銀行通過(guò)代替客戶(hù)承辦支付和其他委托事項(xiàng)而收取手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)，也稱(chēng)中間業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)信托中間業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)租賃中間業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)代理中間業(yè)務(wù)等,第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類(lèi)與特征,三、房地產(chǎn)金融的特點(diǎn) 1、資金密集性 2、資金周轉(zhuǎn)期

4、長(zhǎng)（建設(shè)期1年以上，住房貸款償還期一般10年以上，租賃回收期也是10年以上） 3、資金運(yùn)動(dòng)固定性（房地產(chǎn)資金的投入、轉(zhuǎn)換、回收都在同一固定位置，由不動(dòng)產(chǎn)的特性所決定） 4、資金增值性（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中屬于社會(huì)再生產(chǎn)的增值，以及房地產(chǎn)本身價(jià)值的增值性） 5、風(fēng)險(xiǎn)性（由于房地產(chǎn)資金融通大多數(shù)是中長(zhǎng)期融資，過(guò)程中有政策風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素,經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期的影響 銀行利率的變化 稅收政策的影響 貨幣匯率的變化 日用品價(jià)格的變化 證券和其他投資工具的回報(bào)率變化 金融政策 社會(huì)福利制度,第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素,一、經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期的影響 由于

5、房屋供求的時(shí)差性、消費(fèi)者的心理因素、政策影響等原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)很容易出現(xiàn)周期性波動(dòng)。 西方學(xué)者認(rèn)為宏觀經(jīng)濟(jì)周期比房地產(chǎn)周期滯后一段時(shí)間，因此房地產(chǎn)周期被看成是整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表。 在經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期的復(fù)蘇階段后期和繁榮階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售形勢(shì)好，價(jià)格上升快，房地產(chǎn)金融活動(dòng)活躍，銀行信貸規(guī)模擴(kuò)大。當(dāng)處于周期的衰退后期和蕭條階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡，貸款拖欠和呆賬現(xiàn)象較多，房地產(chǎn)金融不活躍,第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素,二、銀行利率的變化 利率變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響一般是反方向作用，即提高利率，增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本和購(gòu)房者的借貸成本，從而緊縮房地產(chǎn)信貸規(guī)模，防止市場(chǎng)過(guò)熱，房地產(chǎn)金融活動(dòng)得到抑

6、制 ；反之，降低利率則起到刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，擴(kuò)大信貸規(guī)模，房地產(chǎn)金融活動(dòng)更為活躍。 另外利率變化也可起到改變投資者和消費(fèi)者預(yù)期的效果,第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素,三、稅收政策的影響 一般而言，在房地產(chǎn)交易方面減稅，降低了交易成本，有利于活躍市場(chǎng)交易，有利于投資和房地產(chǎn)金融的發(fā)展；加稅則加重了交易成本，不利于市場(chǎng)交易的增加，不利于投資和房地產(chǎn)金融的擴(kuò)張。如近兩年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控采用在房地產(chǎn)交易過(guò)程中征收營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅的政策。 房地產(chǎn)事實(shí)上也是重要避稅工具，稅法稅率的變化必然對(duì)其產(chǎn)生突出影響，從而對(duì)房地產(chǎn)金融產(chǎn)生影響,第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素,四、貨幣匯率的變化 一般而言，匯率對(duì)房地

7、產(chǎn)的影響主要體現(xiàn)為： 在一個(gè)短期內(nèi)，隨著匯率的變化，如本幣升值則會(huì)導(dǎo)致國(guó)際投機(jī)資本涌入，在賺取升值前后匯率差的利潤(rùn)的同時(shí)，還可獲得投資房地產(chǎn)的利潤(rùn)。 在一個(gè)較長(zhǎng)的穩(wěn)定變動(dòng)趨勢(shì)中，匯率下降（本幣升值），本幣兌換的外幣數(shù)量更多，產(chǎn)生資本流出，使國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格下降；匯率上升（本幣貶值），本幣兌換的外幣數(shù)量更少，產(chǎn)生資本流入，使本國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上升,第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素,五、日用品價(jià)格的變化 日用品價(jià)格的變化可能導(dǎo)致人們購(gòu)買(mǎi)力的變化，使得投資于房地產(chǎn)的資金減少。特別是恩格爾系數(shù)較高的國(guó)家或地區(qū)，一般日用品的價(jià)格變化作用更明顯。如糧油、食品等漲價(jià)，普通家庭能用于支付住房貸款月供的資金就減少。但另

8、一方面可能導(dǎo)致房屋建設(shè)成本升高,第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素,六、證券和其他投資工具的回報(bào)率變化 在購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)作為普通投資工具的國(guó)家，其他投資工具的回報(bào)率變化會(huì)對(duì)投資于房地產(chǎn)產(chǎn)生替代性作用，即若證券收益率下降，房地產(chǎn)投資會(huì)增加，從而房地產(chǎn)金融會(huì)更活躍；若若證券收益率上升，在居民自有資金有限的情況下，房地產(chǎn)投資可能減少，從而會(huì)抑制房地產(chǎn)金融活動(dòng),第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素,七、金融政策的影響 國(guó)家的金融政策是宏觀調(diào)控的重要政策措施，必然對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融發(fā)展形成重大影響。如銀根的松緊、利率降升、貨幣供應(yīng)的增減、貸款審查的寬嚴(yán)等，都對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展形成巨大影響，甚至有時(shí)會(huì)使房地產(chǎn)也成為所謂的“

9、政策市,第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素,八、社會(huì)福利制度的影響 社會(huì)福利制度對(duì)房地產(chǎn)的影響是：福利條件越好，個(gè)人買(mǎi)房越不踴躍，人均擁有自主房屋的比率越低；福利條件越差，個(gè)人買(mǎi)房就越踴躍，在同等社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平條件下人均擁有的自主房屋比率越高,第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素,按照聯(lián)合國(guó)歐洲經(jīng)濟(jì)委員會(huì)最新的統(tǒng)計(jì)資料，歐美發(fā)達(dá)和較發(fā)達(dá)國(guó)家的總自有住宅率普遍在60%一70%。比較高的是愛(ài)爾蘭(80%)、挪威(78%)、葡萄牙(76%)、英國(guó)(70%)、美國(guó)(68%)、意大利(68%)。處于中間層次的有法國(guó)(60%)、芬蘭(63%)、加拿大(64%)。比較低的是瑞士(31%)、德國(guó)(39%)、瑞典(46%)

10、、丹麥(50%)、荷蘭(50%)、奧地利(57,第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念,一、利率 利率是在一定時(shí)間內(nèi)（一般是1年）所獲得利息額和所貸金額之比率，即利息額與本金之比。 用公式表示為： 式中：i利率 I一定時(shí)期的利息 P貸款本金,第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念,一、利率 （一）單利與復(fù)利 計(jì)算利息的方法有兩種：?jiǎn)卫ㄅc復(fù)利法。 單利法只以本金計(jì)算利息，不考慮利息在投資情況下使用的利率，基本計(jì)算公式如下：I=Pin，n為借貸時(shí)間的單位。i和n是相對(duì)應(yīng)，即年利率i對(duì)應(yīng)于年數(shù)n。 復(fù)利法計(jì)算利息是把定期結(jié)算的利息加入本金，逐期滾動(dòng)計(jì)算。計(jì)算公式如下：F=P(1i)n，F(xiàn)為本利和,第三節(jié) 資金時(shí)間

11、價(jià)值及相關(guān)概念,一、利率 （二）名義利率與實(shí)際利率（考慮通貨膨脹率） 實(shí)際利率是指物價(jià)不變、貨幣購(gòu)買(mǎi)力不變條件下的利率，在通貨膨脹情況下是剔除通貨膨脹因素后的利率。 名義利率是沒(méi)有剔除通貨膨脹因素的利率，也稱(chēng)為票面利率。 名義利率與實(shí)際利率之間關(guān)系： 名義利率=實(shí)際利率通貨膨脹率 若名義利率小于通貨膨脹率，此時(shí)實(shí)際利率為負(fù),第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念,一、利率 （三）名義利率與實(shí)際利率（利率單位與計(jì)息周期不一致） 例：某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%，通常稱(chēng)為“年利率6%，每月計(jì)息一次”。這里的年利率6%是“名義利率”。當(dāng)按照單利計(jì)息時(shí)，名義利率和實(shí)際利率是一致的。而按照復(fù)

12、利計(jì)息時(shí)，上述“年利率6%，每月計(jì)息一次”的年實(shí)際利率則為,第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念,一、利率 （三）名義利率與實(shí)際利率（利率單位與計(jì)息周期不一致） 例：年利率為12%，復(fù)利計(jì)息，分別以一年1次計(jì)息；1年4次按季度利率計(jì)息；1年12次按月利率計(jì)息，分別計(jì)算各種計(jì)息方式下的實(shí)際利率,第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念,一、利率 （三）名義利率與實(shí)際利率（利率單位與計(jì)息周期不一致） 在這里，名義利率與實(shí)際利率之間的關(guān)系式： 在此，名義利率為r，1年計(jì)息m次，每一計(jì)息周期的利率為：r/m。 名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率之間的差距越大；當(dāng)每年計(jì)息周期m1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率,第

13、三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念,二、資金等值與現(xiàn)金流量圖 （一）資金等值的概念 資金等值是指在考慮時(shí)間因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值，也可以解釋為“某一時(shí)間點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值”。 如果年利率為10%，則現(xiàn)在的100元和1年后的110元具有相等的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值,第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念,二、資金等值與現(xiàn)金流量圖 （一）資金等值的概念 通常情況下，在資金等值計(jì)算中，人們把資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)時(shí)的金額稱(chēng)為現(xiàn)值。 資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額稱(chēng)為終值或未來(lái)值。 資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程中某一時(shí)點(diǎn)與現(xiàn)值等值的金額稱(chēng)為時(shí)值。 連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期期末的等額支

14、付金額就是年值,現(xiàn)值、終值、年值三者之間的相互換算公式 （1）一次支付終值公式 F=P(1+i)n，即復(fù)利公式，則(1+i)n稱(chēng)之為“一次支付終值系數(shù)”。 如要計(jì)算一定本金的居民定期存款在期末的本利和。 （2）一次支付現(xiàn)值公式 即貼現(xiàn)公式 則 稱(chēng)之為“一次支付現(xiàn)值系數(shù),0,1,2,3,n-1,n,P,F,簡(jiǎn)寫(xiě)為(F/P,i,n,簡(jiǎn)寫(xiě)為(P/F,i,n,3）等額序列支付現(xiàn)值公式 ，則 稱(chēng)之為“等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)”。 如要計(jì)算每月一定收入的居民家庭能申請(qǐng)最大抵押貸款額度。 （4）資金回收公式 ，則 稱(chēng)之為“資金回收系數(shù),0,1,2,3,n-1,n,P,A,A,A,A,A,簡(jiǎn)寫(xiě)為(P/A,i,n,

15、簡(jiǎn)寫(xiě)為(A/P,i,n,0,1,2,3,n-1,n,P,A,A,A,A,A,各期貼現(xiàn)值,已知年值A(chǔ)求現(xiàn)值P,5）等額序列支付終值公式 ，則 稱(chēng)之為“等額序列支付終值系數(shù)”。如計(jì)算某人每月把工資的一定數(shù)額存到銀行，n年后所得到本利和。即“零存整取” （6）儲(chǔ)存基金公式 ，則 稱(chēng)之為“儲(chǔ)存基金系數(shù),0,1,2,3,n-1,n,F,A,A,A,A,A,簡(jiǎn)寫(xiě)為(F/A,i,n,簡(jiǎn)寫(xiě)為(A/F,i,n,0,1,2,3,n-1,n,F,A,A,A,A,A,各期在n期末復(fù)利值,已知年值A(chǔ)求終值F,第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念,二、資金等值與現(xiàn)金流量圖 （二）現(xiàn)金流量圖 現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)

16、期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡(jiǎn)化圖，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。 以橫軸為時(shí)間軸，軸上的每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位，兩個(gè)刻度之間的時(shí)間長(zhǎng)度稱(chēng)為計(jì)息周期，可取年、半年、季度或月等。橫坐標(biāo)軸上“0”點(diǎn)，通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，也可表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時(shí)刻。 注意：為了簡(jiǎn)化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣是將現(xiàn)金流量的代數(shù)和看成是在計(jì)算周期末發(fā)生，稱(chēng)為期末慣例法,第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念,二、資金等值與現(xiàn)金流量圖 （二）現(xiàn)金流量圖 相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量,

17、0,1,2,3,4,5,現(xiàn)金流量,第1個(gè)計(jì)息周期,第5個(gè)計(jì)息周期,P,F,A1,1,2,3,4,5,R1,R2,I,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的現(xiàn)金流量圖,0,1,2,3,n-1,n,r1,0,I,r2,r3,rn-1,rn,房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)投資的現(xiàn)金流量圖,第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念,二、資金等值與現(xiàn)金流量圖 （三）收益率 收益率是一個(gè)投資回報(bào)率，表明了投資項(xiàng)目在某一計(jì)算周期內(nèi)的連續(xù)收益能力（通常為某年的收益或收入與投資之比）。 利息率是指借貸資本而不是權(quán)益資本的收益率。 折現(xiàn)率是收益率的一種類(lèi)型，是一個(gè)將未來(lái)收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率,第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念,二、資金等值與現(xiàn)金流量圖 （三

18、）收益率 內(nèi)部收益率代表了某一固定資本投資在其持有期內(nèi)實(shí)際獲得的或預(yù)期可獲得的收益率。一項(xiàng)投資的內(nèi)部收益率是一個(gè)使得該項(xiàng)投資未來(lái)收益的現(xiàn)值等于當(dāng)前所投入資本價(jià)值的收益率。 Ci現(xiàn)金流入量；Co 現(xiàn)金流出量；(CiCo)t 項(xiàng)目在t年的凈現(xiàn)金流量；t=0項(xiàng)目開(kāi)始的時(shí)間點(diǎn)；n計(jì)算期,第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念,二、資金等值與現(xiàn)金流量圖 （三）收益率 全部投資收益率反映的是所投入的全部資本的收益水平。事實(shí)上，全部投資收益率是權(quán)益資本收益率和借貸資本收益率（或抵押貸款利率）的加權(quán)平均。 Y0=MrM(1M)YE Y0全部投資收益率；M 貸款價(jià)值比率，即抵押貸款額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率；rM 抵押貸款利

19、率；YE 自有資金所要求的收益率，即權(quán)益資本收益率,第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念,二、資金等值與現(xiàn)金流量圖 （三）收益率 權(quán)益投資收益率是投資者投入的自有資本或自有資金的收益水平。 而借貸資本的回報(bào)率通常指利息率 YE=(Y0MrM)/(1M,第四節(jié) 擔(dān)保融資,一、擔(dān)保與反擔(dān)保 （一）擔(dān)保及擔(dān)保形式 擔(dān)保是指以債務(wù)人或者第三人的特定財(cái)產(chǎn)，抑或特定人的信用作為債權(quán)的擔(dān)保，以保障特定的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的行為。 擔(dān)保的形式主要有五種，即保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金。 擔(dān)保貸款中的擔(dān)保形式有保證、抵押和質(zhì)押,第四節(jié) 擔(dān)保融資,一、擔(dān)保與反擔(dān)保 （一）反擔(dān)保 反擔(dān)保是指擔(dān)保人（第三人）為債務(wù)人向債權(quán)人提供

20、擔(dān)保時(shí)，由債務(wù)人或其他人向擔(dān)保人提供的確保追償權(quán)實(shí)現(xiàn)的一種擔(dān)保制度。 反擔(dān)保所擔(dān)保的是債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，但其債權(quán)是反擔(dān)保權(quán)人的追償權(quán)，其設(shè)定的目的是保障保證人追償權(quán)的實(shí)現(xiàn)，僅限于第三人為債務(wù)人向債權(quán)人提供擔(dān)保。因此只有保證、抵押、質(zhì)押才存在反擔(dān)保形式,第四節(jié) 擔(dān)保融資,一）反擔(dān)保 1、求償保證 是指主債務(wù)人之外的保證人與擔(dān)保人（反擔(dān)保權(quán)人）約定，當(dāng)擔(dān)保人取得對(duì)債務(wù)人的追償權(quán)而債務(wù)人不向其履行債務(wù)時(shí)，由保證人按照約定向擔(dān)保人（反擔(dān)保權(quán)人）履行債務(wù)或承擔(dān)責(zé)任的反擔(dān)保方式。 求償擔(dān)保的保證人必須由債務(wù)人以外的第三人充任，而不能由債務(wù)人自己充任,第四節(jié) 擔(dān)保融資,一）反擔(dān)保 2、求償?shù)盅?是指?jìng)鶆?wù)人或者其他

21、人以其財(cái)產(chǎn)作抵押，確保第三人追償權(quán)實(shí)現(xiàn)的一種擔(dān)保，是債務(wù)人或其他人就其財(cái)產(chǎn)所設(shè)定的物權(quán)，其最為顯著的標(biāo)志是不轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有權(quán),第四節(jié) 擔(dān)保融資,一）反擔(dān)保 3、求償質(zhì)押 是指?jìng)鶆?wù)人或者其他人以其動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利憑證交給第三人占有，確保第三人追償權(quán)實(shí)現(xiàn)的擔(dān)保。求償質(zhì)押包括動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押,第四節(jié) 擔(dān)保融資,二、保證貸款 （一）保證及其法律關(guān)系 保證是指保證人和債權(quán)人約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，保證人按照約定履行債務(wù)或承擔(dān)責(zé)任的行為。 保證的基本內(nèi)涵：保證是一種合同；保證是擔(dān)保他人履行債務(wù)的合同；保證責(zé)任表現(xiàn)為代為履行債務(wù)或承擔(dān)責(zé)任,第四節(jié) 擔(dān)保融資,二、保證貸款 （一）保證及其法律關(guān)系 保證涉及保

22、證人、債權(quán)人、債務(wù)人等三方當(dāng)事人。廣義的保證法律關(guān)系包括：債權(quán)人與債務(wù)人之間的關(guān)系（債權(quán)債務(wù)關(guān)系）、保證人與債權(quán)人之間的關(guān)系（保證合同關(guān)系）、保證人與債務(wù)人之間的關(guān)系（委托關(guān)系）。狹義的保證法律關(guān)系僅指保證人和債權(quán)人之間的關(guān)系,保證人,債權(quán)人,債務(wù)人,債權(quán)債務(wù)關(guān)系,保證合同關(guān)系,委托關(guān)系,三方關(guān)系的基礎(chǔ),具有單向性、從屬性,第四節(jié) 擔(dān)保融資,一）保證及其法律關(guān)系 各方關(guān)系如下： 債權(quán)人與主債務(wù)人之間的主債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是保證關(guān)系成立和存在的前提，在三方關(guān)系中處于基礎(chǔ)性和主導(dǎo)性地位； 主債務(wù)人與保證人之間的委托保證合同關(guān)系，這是主債務(wù)人與第三方的內(nèi)部關(guān)系，與債權(quán)人無(wú)直接關(guān)系。 保證人與債權(quán)人的之間

23、保證合同關(guān)系，保證人向債權(quán)人保證履行債務(wù)應(yīng)與債權(quán)人訂立書(shū)面合同，確定對(duì)主債務(wù)的保證范圍和保證期限等,第四節(jié) 擔(dān)保融資,二、保證貸款 （二）保證的特征 1、從屬性（以主債的成立為前提，保證范圍的從屬性，保證轉(zhuǎn)移和消滅的從屬性）2、相對(duì)獨(dú)立性（保證合同的無(wú)效、解除不影響主債效力） 3、單務(wù)性和無(wú)償性（僅保證人對(duì)債權(quán)人負(fù)保證債務(wù)，而債權(quán)人對(duì)保證并不負(fù)對(duì)價(jià)給付義務(wù)）4、補(bǔ)充性（保證合同成立時(shí)，保證債務(wù)即發(fā)生；但是必須是債權(quán)人首先應(yīng)向債務(wù)人請(qǐng)求履行，只有當(dāng)債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)經(jīng)過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行仍無(wú)效時(shí)，保證人才承擔(dān)保證責(zé)任。,第四節(jié) 擔(dān)保融資,二、保證貸款 （三）保證人 保證人的條件 （1）保證人須具有民事行為能力

24、（2）保證人須具有代為清償債務(wù)的能力 主要包括：自然人、企業(yè)法人、社團(tuán)法人（一般不包括機(jī)關(guān)法人和無(wú)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的事業(yè)單位,第四節(jié) 擔(dān)保融資,二、保證貸款 （三）保證人 保證人的代償能力 目前理論界和司法實(shí)踐一般認(rèn)為不具有代償能力的民事主體若為合同提供保證，則保證合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，但這一規(guī)定只能作為提示性條款,第四節(jié) 擔(dān)保融資,三、質(zhì)押貸款 （一）質(zhì)押概述 1、質(zhì)押的含義 質(zhì)押也稱(chēng)質(zhì)權(quán)或質(zhì)押權(quán)。是指?jìng)鶆?wù)人或第三人將出質(zhì)的財(cái)產(chǎn)或權(quán)利交債權(quán)人占有，作為債權(quán)擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)以該財(cái)產(chǎn)或權(quán)利折價(jià)或拍賣(mài)、變賣(mài)所得價(jià)款優(yōu)先受償。 質(zhì)押的標(biāo)的物為動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利憑證,第四節(jié) 擔(dān)保融資,三、質(zhì)押貸款

25、（一）質(zhì)押概述 1、質(zhì)押的含義 在質(zhì)押法律關(guān)系中，享有質(zhì)權(quán)的人稱(chēng)為質(zhì)權(quán)人。將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給質(zhì)權(quán)人占有作為債權(quán)擔(dān)保的債務(wù)人或第三人，稱(chēng)為出質(zhì)人。出質(zhì)人轉(zhuǎn)移給質(zhì)權(quán)人占有以供債權(quán)擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)，稱(chēng)為質(zhì)物或質(zhì)押物。 質(zhì)權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán),第四節(jié) 擔(dān)保融資,三、質(zhì)押貸款 1、質(zhì)押的基本特征 （1）質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán)，是以占有為公示方法。是質(zhì)權(quán)不同于不動(dòng)產(chǎn)抵押的重要特點(diǎn)。 （2）質(zhì)押的標(biāo)的物為動(dòng)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利（不包括不動(dòng)產(chǎn)）。（3）質(zhì)押具有留置效力，并就標(biāo)的物直接支配以實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán) （4）其他特征：質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押物所生孳息享有收益權(quán)，但質(zhì)權(quán)人收取的孳息必須用于清償債權(quán)。質(zhì)權(quán)人有決定拍賣(mài)或變賣(mài)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。質(zhì)權(quán)人享

26、有妥善保管質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的義務(wù),第四節(jié) 擔(dān)保融資,2、質(zhì)押同抵押的異同 質(zhì)押和抵押是貸款中兩種主要的擔(dān)保方式。 兩者的共同點(diǎn)： 都屬于物權(quán)的擔(dān)保方式； 都以取得所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為目的； 質(zhì)權(quán)或抵押權(quán)都因債權(quán)而存在，與債權(quán)不可分離； 都以所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值優(yōu)先受償,第四節(jié) 擔(dān)保融資,2、質(zhì)押同抵押的異同 兩者的區(qū)別： 質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán)，質(zhì)押在質(zhì)押物轉(zhuǎn)移給債權(quán)人時(shí)生效；抵押不需轉(zhuǎn)移抵押物，抵押需要登記，抵押自登記之日起生效。 質(zhì)押中質(zhì)物的孳息由質(zhì)權(quán)人占有；抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。 質(zhì)押中，在債務(wù)人期滿未履行其還本付息義務(wù)的，且質(zhì)權(quán)人和出質(zhì)人在處理質(zhì)押物不能取得一致意見(jiàn)的，質(zhì)權(quán)人可以獨(dú)立做出

27、決定依法處置質(zhì)押物并優(yōu)先受償；抵押中，抵押權(quán)人享有請(qǐng)求權(quán)，無(wú)權(quán)直接處置抵押物。 質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)物有保管義務(wù)，并對(duì)此承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。 質(zhì)押的標(biāo)的物為動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利憑證；而抵押的標(biāo)的物一般為不動(dòng)產(chǎn)，在某些情況下也可以是動(dòng)產(chǎn)（機(jī)器設(shè)備、汽車(chē)、輪船等,第四節(jié) 擔(dān)保融資,3、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押貸款 動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人將其動(dòng)產(chǎn)移交債權(quán)人占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。 作為質(zhì)押的動(dòng)產(chǎn)應(yīng)具備的條件： （1）必須有可讓與性（不可讓與的財(cái)產(chǎn)或法律禁止流通的財(cái)產(chǎn)不能作為質(zhì)押物；法律限制流通的物，必須由有權(quán)收購(gòu)的部門(mén)收購(gòu)才可作為質(zhì)押物） （2）必須是特定化的動(dòng)產(chǎn)（金錢(qián)經(jīng)特定化，如債務(wù)人或者第三人將其金錢(qián)以特戶(hù)、封金、

28、保證金等形式特定化后，也可以出質(zhì)。,第四節(jié) 擔(dān)保融資,4、權(quán)利質(zhì)押貸款 權(quán)利質(zhì)押是指以所有權(quán)以外的可讓與財(cái)產(chǎn)權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定的擔(dān)保。 作為質(zhì)押的權(quán)利包括： （1）匯票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單等票據(jù)或證券 （2）股票和股份等股權(quán)憑證 （3）如商標(biāo)專(zhuān)用權(quán)、專(zhuān)利權(quán)、著作權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)（4）其他權(quán)利，如一般債權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)等,有價(jià)證券有廣義和狹義之分。狹義有價(jià)證券指資本證券，廣義有價(jià)證券則包括商品證券、貨幣證券和資本證券三類(lèi)：（1）商品證券是證明持券人有商品所有權(quán)或使用權(quán)的憑證，如提貨單、運(yùn)貨單、倉(cāng)庫(kù)棧單等，取得該證券就是取得了該商品的所有權(quán)或使用權(quán)。（2）貨幣證券是指本身能使持券人或第三者取得貨幣索取權(quán)的有價(jià)證券。貨幣證券包括兩大類(lèi)：商業(yè)證券如商業(yè)匯票