房地產(chǎn)建筑企業(yè)涉稅政策解析與爭議問題處理

1、房地產(chǎn)及建筑企業(yè)涉稅政策解析與爭議問題處理第一部 房地產(chǎn)一般解析一、 房地產(chǎn)籌建期間政策解析 （一）籌建階段開發(fā)商主要工作1、可行性研究與策劃2、申請辦理土地使用權土地局3、申請開發(fā)項目立項規(guī)劃局政府4、委托規(guī)劃、勘察和設計5、申請建設工程規(guī)劃許可證 6、申請建設工程開工許可證（二）一般認為：建設工程開工日，即為開始生產(chǎn)經(jīng)營之日，不考慮相關證件是否齊全 國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證和建設工程開工許可證工業(yè)和建筑業(yè)：開始歸集生產(chǎn)成本商業(yè)和服務業(yè)：取得第一筆收入（三）延誤開發(fā)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第二十六條 以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土

2、地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外關于企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與交易若干財務處理問題的通知以出讓方式取得土地使用權的企業(yè)，因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期，按規(guī)定繳納的土地閑置費，或因滿二年未動工開發(fā)，被政府有關部門無償收回土地使用權而造成的損失，企業(yè)可計入當期管理費用注：新準則將無償收回計為營業(yè)外支出2009房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法第二十二條企業(yè)因國家無

3、償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關規(guī)定在稅前扣除。（四）土地攤銷關于企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與交易若干財務處理問題的通知：企業(yè)取得的土地使用權用于房地產(chǎn)開發(fā)的，支付的出讓金計入該房地產(chǎn)的開發(fā)成本2006企業(yè)會計準則無形資產(chǎn) ：第三條 無形資產(chǎn)，是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實物形態(tài)的可辨認非貨幣性資產(chǎn)。 企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)）取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建筑物成本。房地產(chǎn)企業(yè)持有土地不符合無形資產(chǎn)的定義，因此不應該將取得的土地使用權的價值計入到無形資產(chǎn)科目，在尚未開工建設前計提攤銷，而應該直接計入到開發(fā)成本科目，不允許在開工建設前計提攤銷。注

4、意，如果錯誤的計提攤銷，未來年度少計土地增值稅扣除項目和加計扣除（五）土地使用稅的扣除關于土地使用稅若干具體問題的補充規(guī)定（國稅地字【1989】140號）： 房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地，原則上應按規(guī)定計征土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征照顧，可由各省、自治區(qū)、直轄市稅務局根據(jù)從嚴的原則結合具體情況確定。二、房地產(chǎn)建設施工期間政策解析 （一）開發(fā)商主要工作任務1、拆遷安置清場2、招標、評標和定標3、七通一平4、設備和材料的購買 5、施工管理和監(jiān)理 （二）利息費用的扣除 財政部關于執(zhí)行具體會計準則和股份有限公司會計制度有關會計問題解答（財會字1999

5、66號）： 問：從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的公司，為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的借款費用應當如何處理？答：從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的公司，為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的借款費用，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前， 計入開發(fā)成本；在開發(fā)產(chǎn)品完工之后，計入當期損益。中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例第三十七條企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的合理的不需要資本化的借款費用，準予扣除。企業(yè)為購置、建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和經(jīng)過12個月以上的建造才能達到預定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關資產(chǎn)購置、建造期間發(fā)生的合理的借款費用，應當作為資本性支出計入有關資產(chǎn)的成本，并依照本條例的規(guī)定扣除。第三十八條企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的下列利息支

6、出，準予扣除： （一）非金融企業(yè)向金融企業(yè)借款的利息支出、金融企業(yè)的各項存款利息支出和同業(yè)拆借利息支出、企業(yè)經(jīng)批準發(fā)行債券的利息支出；（二）非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分。注：同期同類貸款利率包括基準利率和浮動利率如果資金拆借沒有約定利率，但資金拆借已經(jīng)構成關聯(lián)方往來，應按照征管法的規(guī)定進行特別納稅調(diào)整，對資金拆出方計算利息收入，對資金拆入方計算利息支出。資金拆借的特別納稅調(diào)整：1、拆出方需要計算利息收入和對應的營業(yè)稅、城建稅、教育附加、印花稅以及所得稅2、向拆出方的追訴時效可以向前追溯十年3、拆入方可以被動的確認利息支出，但只允許向前

7、追溯三年扣除。注：對房地產(chǎn)企業(yè)來說，應同時滿足尚未進行財務決算和土地增值稅清算（三）扣除項目的憑證管理中華人民共和國稅收征收管理法第十九條指出，“納稅人、扣繳義務人按照有關法律、行政法規(guī)和國務院財政、稅務主管部門的規(guī)定設置帳簿，根據(jù)合法、有效憑證記帳，進行核算”。在實際工作中應注意把握以下幾點：1、企業(yè)內(nèi)部的交易或會計結算，不需要外部發(fā)票。如發(fā)放工資、成本計算、在企業(yè)內(nèi)部轉移固定資產(chǎn)等。2、企業(yè)對外支付款項，需要分三種情況處理（1）如果收款方取得款項屬于增值稅或營業(yè)稅的征收范圍（含免稅），應該向對方索取發(fā)票，如個人勞務支出等；（2）如果收款方取得款項不屬于增值稅或營業(yè)稅的征收范圍（含免稅），但

8、相關法律法規(guī)要求取得財政部門監(jiān)制的專用收據(jù)，應該向對方索取專用票據(jù)，如對外公益捐贈等；（3）如果收款方取得款項不屬于增值稅或營業(yè)稅的征收范圍（含免稅），同時相關法律法規(guī)也沒有要求取得財政部門監(jiān)制的專用收據(jù)，但如果涉及個人所得稅，應扣繳個人所得稅，如交通意外賠償?shù)?；如果不涉及個人所得稅，雙方確認的收款收據(jù)也可以在所得稅前扣除，但支付人必須保留相關的資料證明其真實性。換句話說，如果不需要或客觀上無法取得發(fā)票的，應提供證明業(yè)務或事項確實已經(jīng)實際發(fā)生的充分適當?shù)膽{據(jù)及實施證據(jù)，才能在稅前扣除。 三、房地產(chǎn)預售期間政策解析 （一）開發(fā)商主要完成以下工作1、策劃制定銷售計劃2、申請商品房預售許可證3、公開

9、推廣銷售 （二）業(yè)務招待費、廣告宣傳費的扣除時間2006關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知（廢止）1、開發(fā)企業(yè)取得的預售收入不得作為廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費等三項費用的計算基數(shù)，至預售收入轉為實際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)。 2、新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關的廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費，可以向后結轉，按稅收規(guī)定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅年度。2009年新的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法沒有上述條款，應理解為允許按照預售收入的一定比例扣除實際發(fā)生的廣告宣傳費和交際應酬費，但未來預售收入轉做營業(yè)收入時不

10、允許重復作為計算基數(shù)。 （三）廣告宣傳費的特殊規(guī)定國家工商行政管理總局關于進一步加強房地產(chǎn)廣告管理的通知（工商廣字200268號）：尚不具備銷售條件發(fā)布的房地產(chǎn)廣告。主要包括：（1）未按法定程序辦理國有土地使用權出讓、轉讓手續(xù)，擅自開發(fā)建設的房地產(chǎn)項目，進行廣告宣傳的；（2）未按法定程序辦理房地產(chǎn)項目建設有關手續(xù)，或手續(xù)不全，進行廣告宣傳的；（3）工程質量驗收不合格，權屬有爭議以及政府限制銷售等不具備銷售條件，進行廣告宣傳的；（4）未按法定程序取得商品房預售許可證而進行廣告宣傳的。 （四）預征所得稅的計算 1、匯算清繳的計算 在不考慮其他特殊情況下：應納稅所得 = 會計利潤 + 預售收入預計計

11、稅毛利率銷售稅金 2、季度預繳的計算 第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。 （二）定金和訂金的不同待遇中華人民共和國擔保法摘要第八十九條當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。1、開發(fā)商保留的時間（1）定金（大定）的保留時間相對較長，但一般不超過30天（2）訂金（小訂）的保留時間相對較短，一般超過三天但短于10天 2、開發(fā)商收取的金額（1）定金不得超過主合同標的額

12、的20%（2）訂金一般不超過主合同標的額的53、經(jīng)濟利益流入的可能性（1）定金（大定）一般為基本確定（大于95%,但小于100%）（2）訂金（小訂）一般為很可能（大于50%,但小于等于95%）4、取消購房意向的后果（1）訂金必須返還給購房者。（2）定金一般不再返還給購房者。因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。營業(yè)稅問題解答（之一）（國稅函發(fā)1995156號）問:對于轉讓土地使用權或銷售不動產(chǎn)的預收定金，應如何確定其納稅義務發(fā)生時間？答:營業(yè)稅暫行條例實施細則第二十八條規(guī)定:“納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時

13、間為收到預收款的當天?！贝隧椧?guī)定所稱預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為收到預收定金的當天。關于營業(yè)稅若干政策問題的通知（財稅【2003】16號）單位和個人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)時，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。 （三）按揭方式銷售開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定開發(fā)企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。（五）分期收款銷售采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付

14、款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。1、貫徹權責發(fā)生制和收付實現(xiàn)制孰先2、注意約定的是條件還是期限（六）預售款的會計處理關于對“企業(yè)會計制度”有關問題的復函（財會便200253號）關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入確認問題。我們認為，企業(yè)會計制度中已作出規(guī)定，即在沒有建造合同的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房對外銷售收入的確定，應滿足商品銷售收入確認的四項條件，在未滿足四個條件的情況下，不得確認為收入。注：企業(yè)會計制度第八十五條 銷售商品的收入，應當在下列條件均能滿足時予以確認：(一)企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；(二)企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系

15、的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；(三)與交易相關的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；(四)相關的收入和成本能夠可靠地計量。因此，會計處理原則如下：、收到預售款時應確認為預售賬款、交付使用后如果相關的成本不能夠可靠的計量，也不得確認收入注：成本可靠計量標志一般認為應辦理 竣工決算、在沒有確認營業(yè)收入的前提下，相應的營業(yè)稅金不得進入當期損益，應反映在“應交稅費應交營業(yè)稅”科目的借方，待確認營業(yè)收入時再結轉進入會計損益（七）精裝修房屋將銷售收入分解為商品房銷售收入和裝修收入，開發(fā)商從而少交土地增值稅，逃避預交所得稅，業(yè)主少交契稅。1、是否單獨簽訂裝修合同2、銷售方和裝修方是否為同一主體3、裝修款是否

16、單獨開具發(fā)票或收據(jù)4、裝修款是否作為按揭借款的組成部分5、裝修款的計算是按照建筑面積還是使用面積 （八）贈送家用電器 國家稅務總局關于中國聯(lián)通有限公司及所屬分公司和中國聯(lián)合通信有限公司貴州分公司業(yè)務銷售附帶贈送行為有關流轉稅問題的通知（國稅函2007778號）中國聯(lián)通有限公司及所屬分公司和中國聯(lián)合通信有限公司貴州分公司開展以業(yè)務銷售附帶贈送電信服務業(yè)務（包括贈送用戶一定的業(yè)務使用時長、流量或業(yè)務使用費額度，贈送有價卡預存款或者有價卡）的過程中，其附帶贈送的電信服務是無償提供電信業(yè)勞務的行為，不屬于營業(yè)稅征收范圍，不征收營業(yè)稅。中國聯(lián)通有限公司及所屬分公司和中國聯(lián)合通信有限公司貴州分公司開展的以

17、業(yè)務銷售附帶贈送實物業(yè)務（包括贈送用戶手機識別卡、手機、電信終端或有價物品等實物），屬于電信單位提供電信業(yè)勞務的同時贈送實物的行為，按照現(xiàn)行流轉稅政策規(guī)定，不征收增值稅，其進項稅額不得予以抵扣；其附帶贈送實物的行為是電信單位無償贈與他人實物的行為，不屬于營業(yè)稅征收范圍，不征收營業(yè)稅。三、房地產(chǎn)交付使用后政策解析中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例第二十五條企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產(chǎn)或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。（一） 以房抵頂工程款或設備款按照債務重組處

18、理，計算繳納營業(yè)稅、預征土地增值稅和所得稅（二） 開發(fā)商品對外股權投資關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知（財稅【2002】191號） 以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的批復（國稅函【2005】83號）單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權，無論該不動產(chǎn)或土地使用權上一環(huán)節(jié)是否已繳納營業(yè)稅，均應按照財稅200316號文件第三條第（二十）項的有關規(guī)定，以全部收入減去該不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為計稅營業(yè)額；同時，在營業(yè)額減除項目憑證的管理上，應嚴格按照財稅200316號文件第四條的

19、有關規(guī)定執(zhí)行。 （三）結轉固定資產(chǎn)（辦理手續(xù)）單獨辦理報建手續(xù)的，視同自建自用，不征收營業(yè)稅沒有單獨辦理報建手續(xù)的，按照視同銷售處理，按照公允價值計算繳納營業(yè)稅，按照開發(fā)成本和營業(yè)稅金等確認房屋的入賬價值，即不確認視同銷售利潤。 （四）長期實質租賃（未辦手續(xù)）中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例第十九條：租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。 （五）出租地上停車位（已經(jīng)公攤） 國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的批復（國稅函【2005】83號）：對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉讓不動產(chǎn)永久使用權，應按照“服務業(yè)租賃業(yè)”征收營

20、業(yè)稅。 （六）開發(fā)補償收入 關注小區(qū)的命名權、樓宇的冠名權、屋面和外墻面的使用權 （七）代收有線電視初裝費等款項國家稅務總局關于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關營業(yè)稅問題的通知（國稅發(fā)【1998】217號）物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅服務業(yè)稅目中的代理業(yè)務，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取的水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務取得的手續(xù)費收入應當征收營業(yè)稅。財政部、國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知（財稅【2003】16號）：從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣

21、以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。 （八）房產(chǎn)稅、土地使用稅的轉移國家稅務總局關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知（國稅發(fā)【2003】89號）：1、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問題鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。2、關于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間問題（1）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（2）購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更

22、登記手續(xù)，房地產(chǎn)權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（3）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 國家稅務總局關于房屋產(chǎn)權未確定如何征收房產(chǎn)稅問題的批復（國稅函1999 ）房產(chǎn)稅原則上應由房屋的產(chǎn)權所有人繳納。對于房屋開發(fā)公司售出的房屋，不再在其會計帳簿中記載及核算，而購買該房屋的單位未取得產(chǎn)權的，可暫按中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例第二條“產(chǎn)權未確定的，由使用人繳納房產(chǎn)稅”的規(guī)定，確定房產(chǎn)稅的納稅人。國家稅務總局關于未取得房屋產(chǎn)權證書期間如何確定房產(chǎn)稅納稅人的批復（國稅函2002284號）：根據(jù)中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例第二條中“

23、房屋產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納”的規(guī)定，凡以分期付款方式購買使用商品房，且購銷雙方均未取得房屋產(chǎn)權證書期間，應確定房屋的實際使用人為房產(chǎn)稅的納稅義務人，繳納房產(chǎn)稅。 （九）物業(yè)管理費的繳納 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法第十五條 企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品(包括共用部位、共用設施設備)進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準予在當期據(jù)實扣除。2007國務院物業(yè)管理條例第四十二條第二款 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。2003建設部物業(yè)服務收費管理辦法第十六條 納

24、入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位全額交納。第二部分 合作開發(fā)房地產(chǎn) 最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋（法釋20055號） 第二十四條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。 第二十五條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只分配固定數(shù)量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。 第二十六條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應當認定為借款合同。 第

25、二十七條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。合作開發(fā)房地產(chǎn)的具體情況第一情況，開發(fā)商將在建工程轉讓給投資商，取得固定回報，并允許投資商以開發(fā)商的名義對外建設和銷售，應推定為買賣在建工程。財政部、國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知（財稅【2003】16號）（七）單位和個人轉讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質是發(fā)生了轉讓不動產(chǎn)所有權或土地使用權的行為。對于轉讓在建項目行為應按以下辦法征收營業(yè)稅：、轉讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉讓無形資產(chǎn)”

26、稅目中“轉讓土地使用權”項目征收營業(yè)稅。、轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。在建項目是指立項建設但尚未完工的房地產(chǎn)項目或其它建設項目。第二種情況，開發(fā)商引入投資商，約定未來分配開發(fā)商品并辦理產(chǎn)權過戶，按照預售房產(chǎn)處理2009房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法第三十六條 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方(即合作、合資方，下同)分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結算計稅成本，其應分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之

27、間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。第三種情況，開發(fā)商引入投資商，約定未來分配項目利潤，應貫徹先稅后分的原則，項目對應的所得稅款由開發(fā)商計算，投資商分得的部分作為股權投資處理。2009房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法第三十六條 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：(二)凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應按以下規(guī)定進行處理:1. 企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受

28、投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。2.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。注意，股利有可能不是現(xiàn)金，而是開發(fā)的房屋。在第二種情況下，房屋的面積是事先確定的，而這種情況下房屋的面積是事先不確定的。第四種情況，開發(fā)商引入投資商，約定未來分配開發(fā)商品對應的稅后變現(xiàn)收入，按照資金拆借處理國家稅務總局關于合作建房營業(yè)稅問題的批復（國稅函20051003號）第五種情況，工業(yè)企業(yè)以土地入股房地產(chǎn)企業(yè)，按照視同銷售處理，按照協(xié)議約定的轉讓價格確認土地使用權轉讓收益2009房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法第三十一條 (二)企業(yè)、單位以股權的形式，將土地使用權投資

29、企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的取得成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。第六種情況，工業(yè)企業(yè)以土地置換房屋，按照非貨幣資產(chǎn)交換處理，但土地使用權的轉讓價格按照返還房屋時土地的公允價格確認，與簽訂置換協(xié)議時土地的公允價值無關。2009房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法第三十七條 企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：企業(yè)應在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所

30、得稅處理，并按應從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品(包括首次取得的和以后應取得的)的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。第七種情況，工業(yè)企業(yè)將擁有的土地聯(lián)合房地產(chǎn)公司共同建設，約定取得部分房屋的產(chǎn)權。1、如果返還的房屋是單獨辦理報建手續(xù)，不視為銷售，應將返還房屋對應的建設成本作為土地成本的組成部分。國家稅務總局關于以項目換土地等方式承受土地使用權有關契稅問題的批復國稅函【2002】1094號根據(jù)現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，土地使用權受讓人通過完成土地使用權轉讓方約定的投資額度或投資特定項目，以此獲取低價轉讓或無償贈與的土地使用權，屬于契稅征收范圍，其計稅價格由征收機關參照納稅義務發(fā)生時當?shù)氐氖袌鰞r格核定。

31、2、如果返還的房屋沒有單獨辦理報建手續(xù)，返還的房屋應按照投入土地返還房屋處理，即第六種情況第八種情況，工業(yè)企業(yè)擁有土地，聯(lián)合乙方組建合資公司，雙方按照約定的比例出資和分配房產(chǎn)（不對外銷售），項目結束后解散合資公司。1、不動產(chǎn)以合資公司的名義對內(nèi)銷售，繳納營業(yè)稅2、如果全部對內(nèi)銷售，稅務機關有權調(diào)整銷售價格。國家稅務總局關于調(diào)查承擔單一生產(chǎn)功能外商投資企業(yè)和外國企業(yè)納稅情況的通知（國稅函2007236號）按照轉讓定價的國際通行原則，只承擔單一生產(chǎn)功能的企業(yè)通常應保持一定的利潤率水平，原則上不應該出現(xiàn)虧損。第九種情況，開發(fā)商擁有土地，按照購買方的要求設計或施工，購買方負責建筑安裝等主要支出，購買價

32、格按照成本加合理利潤的方式定價，與市場銷售價格沒有直接聯(lián)系1、購買方以開發(fā)商或建筑商的名義采購材料、設備或進行工程監(jiān)理2、不動產(chǎn)以開發(fā)商的名義全部賣給購買方3、存在合理理由，一般不對銷售價格進行納稅調(diào)整第十種情況，單位集資建房1、國家稅務總局關于呼和浩特市鐵路局向職工銷售住房征免營業(yè)稅問題的批復（國稅函2005334號）：納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動產(chǎn)行為，應照章征收營業(yè)稅。2、關于單位低價向職工售房有關個人所得稅問題的通知（財稅 2007 13 號）：（1）根據(jù)住房制度改革政策的有關規(guī)定，國家機關、企事業(yè)單位及其他組織 以下簡稱單位）在住房制度改革期間，按照所在地縣級以上人民

33、政府規(guī)定的房改成本價格向職工出售公有住房，職工因支付的房改成本價格低于房屋建造成本價格或市場價格而取得的差價收益，免征個人所得稅。（2）除本通知第一條規(guī)定情形外，根據(jù)中華人民共和國個人所得稅法及其實施條例的有關規(guī)定，單位按低于購置或建造成本價格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價部分，屬于個人所得稅應稅所得，應按照“工資、薪金所得”項目繳納個人所得稅。前款所稱差價部分，是指職工實際支付的購房價款低于該房屋的購置或建造成本價格的差額。第十一種情況，事業(yè)單位以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。事業(yè)單位將土地使用權出租給開發(fā)商若干年，開發(fā)商投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，開發(fā)商將土地

34、使用權連同所建的建筑物歸還事業(yè)單位。事業(yè)單位發(fā)生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業(yè)租賃業(yè)”征營業(yè)稅事業(yè)單位一般按照核定的不含地的建設支出簡單平均計算租金收入。開發(fā)商對外轉租時，部分省份明確按照差額征收營業(yè)稅，部分省份明確按照全額征收營業(yè)稅。開發(fā)商對外轉租不涉及房產(chǎn)稅。 第十二種情況，售后回租 國家稅務總局關于從事房地產(chǎn)開發(fā)的外商投資企業(yè)售后回租業(yè)務所得稅處理問題的批復（國稅函2007603號） 1、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)以銷售方式轉讓其生產(chǎn)、開發(fā)的房屋、建筑物等不動產(chǎn)，又通過租賃方式從買受人回租該資產(chǎn)，企業(yè)無論采取何種租賃方式，均應將售后回租業(yè)務分解為銷售和租賃兩項業(yè)務分別進行稅

35、務處理。企業(yè)銷售或轉讓有關不動產(chǎn)所有權的收入與該被轉讓的不動產(chǎn)所有權相關的成本、費用的差額，應作為業(yè)務發(fā)生當期的損益，計入當期應納稅所得額。 2、企業(yè)通過售后回租業(yè)務讓渡了以下一項或幾項資產(chǎn)權益或風險的，無論是否辦理該不動產(chǎn)的法律權屬變更（如產(chǎn)權登記或過戶），均應認定企業(yè)已轉讓了全部或部分不動產(chǎn)所有權： （1）獲取資產(chǎn)增值收益的權益。 （2）承擔發(fā)生的各種損害（包括物理損害和貶值）而形成的損失。 （3）占有資產(chǎn)的權益。 （4）在以后資產(chǎn)存續(xù)期內(nèi)使用資產(chǎn)的權益。 （5）處置資產(chǎn)的權益。 3、企業(yè)與其關聯(lián)方進行不動產(chǎn)售后回租交易的，除適用本批復規(guī)定外，還應適用有關關聯(lián)企業(yè)業(yè)務往來的稅務管理規(guī)定。

36、國家稅務總局關于酒店產(chǎn)權式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復（國稅函2006478號）： 酒店產(chǎn)權式經(jīng)營業(yè)主（以下簡稱業(yè)主）在約定的時間內(nèi)提供房產(chǎn)使用權與酒店進行合作經(jīng)營，如房產(chǎn)產(chǎn)權并未歸屬新的經(jīng)濟實體，業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應視為租金收入，根據(jù)有關稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應按照“服務業(yè)-租賃業(yè)”征收營業(yè)稅，按照財產(chǎn)租賃所得項目征收個人所得稅。 第十二種情況，售后回購 國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事“購房回購”等經(jīng)營活動征收營業(yè)稅問題的批復（國稅函【1999】144號）： 房地產(chǎn)開發(fā)公司采用“購房回購”等形式，進行促銷經(jīng)營活動（即與購房者簽訂“商品房買賣合同書”，將商品房賣給購房者；

37、同時，根據(jù)合同約定的期限，在一定時期后，又將該商品房購回），根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例及其實施細則的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)公司和購房者均應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。第三部分 建筑行業(yè)政策解析一、納稅義務發(fā)生時間（一）中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例第十二條營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。（二）中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則第二十四條第二款 條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確

38、定付款日期的，為應稅行為完成的當天。第二十五條第二款 納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。（三）營業(yè)稅和所得稅的結合中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例第二十三條企業(yè)的下列生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務可以分期確認收入的實現(xiàn)：(二)企業(yè)受托加工制造大型機械設備、船舶、飛機，以及從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務或者提供其他勞務等，持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進度或者完成的工作量確認收入的實現(xiàn)。對于超過12個月的建筑安裝勞務，營業(yè)稅收入按照合同約定的付款日期確定，企業(yè)所得稅收入按照完工百分比法確定，有可能出現(xiàn)在年度匯算清繳時，會計按照權責發(fā)生制計提的營業(yè)稅金及附加，按照規(guī)定卻不需要繳納，由于已經(jīng)實際發(fā)生，一般情況下不可撤銷，應允許扣除尚未繳納的營業(yè)稅二、