江南水鄉(xiāng)商業(yè)營銷策劃

1、瑞都置業(yè)江南水鄉(xiāng) 商業(yè)營銷策劃案,癸巳年農(nóng)歷八月十二,全鎮(zhèn)國土面積153平方公里，耕地面積3683.6公頃。 全鎮(zhèn)下轄23個行政村1個社區(qū)，183個村（居）民小組，12151戶，總?cè)丝?2219人。 毛李集鎮(zhèn)是毛李鎮(zhèn)政府所在地，集鎮(zhèn)面積4.5平方公里，總?cè)丝?000人，其中非農(nóng)人口5000人，常住人口4500人，流動人口2500人. 小型村級集鎮(zhèn)6個，為瞄集、鐘橋、南岳、魯?shù)?、窯場、借糧湖中心村,毛李概況,項(xiàng)目概況,目錄,一、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的二次深化與提升 1、規(guī)劃調(diào)整建議及硬件要求 2、產(chǎn)品軟實(shí)力的提升 二、產(chǎn)品定位、業(yè)態(tài)定位、推廣主題及策略 三、招商、銷售、后期運(yùn)營管理 1、招商與銷售 2、運(yùn)作

2、模式 3、招商的優(yōu)惠政策 四、廣告物料制作方案,一、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的二次深化與提升,1、規(guī)劃調(diào)整建議及硬件要求,1.1、小區(qū)南北主通道定位為：商業(yè)步行街。 除滿足消防滅火時消防車通過外，其它機(jī)動車輛及摩托車等一律不得入內(nèi),1.2、K區(qū)商業(yè)定位為：餐飲美食。 設(shè)計(jì)時必須考慮油煙污水排放與周邊環(huán)境的要求。 原規(guī)劃命名“寬街”結(jié)合推廣需要更名“金市,一、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的二次深化與提升,1、規(guī)劃調(diào)整建議及硬件要求,餐飲美食,餐飲美食,餐飲美食,餐飲美食,1.3、東市定位為：娛樂休閑配套。原規(guī)劃 “寬街”結(jié)合推廣需要更名“東市” a、考慮客棧(快捷商務(wù)酒店)、網(wǎng)吧、美容保健機(jī)構(gòu)對建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的要求。汽車客運(yùn)站規(guī)劃設(shè)

3、計(jì)時考慮候車廳、殘疾人無障礙設(shè)施、汽車修理的相關(guān)配套,一、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的二次深化與提升,1、規(guī)劃調(diào)整建議及硬件要求,b、其它配套商業(yè)如銀行、郵局、快遞、書店、服裝鞋帽、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、警務(wù)室等按通用型商業(yè)做建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),c、街頭臨時小攤位統(tǒng)一規(guī)范制作，滿足地方小吃、小商品商販的活動空間,1.4、街道路面的要求：材質(zhì)與色調(diào)的統(tǒng)一運(yùn)用，做到青磚白墻黛瓦石板街，飛檐翹角琉璃瓦。 萬不可為節(jié)約成本做水泥路！否則會出現(xiàn)“西裝領(lǐng)帶解放鞋”不協(xié)調(diào)狀況,一、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的二次深化與提升,1、規(guī)劃調(diào)整建議及硬件要求,一、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的二次深化與提升,1、規(guī)劃調(diào)整建議及硬件要求,1.5、園林綠化、景觀小品、夜景燈光、導(dǎo)視系統(tǒng)

4、、店面招牌的要求,a、建議使用已成材的樹木，樹桿直徑不能太細(xì)。適當(dāng)點(diǎn)綴爬墻類植物或藤類植物。景觀小品或淳樸自然或精巧雅致與周圍環(huán)境相得益彰,b、夜景燈光有利于營造商業(yè)氛圍,一、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的二次深化與提升,1、規(guī)劃調(diào)整建議及硬件要求,1.6、園林綠化、景觀小品、夜景燈光、導(dǎo)視系統(tǒng)、店面招牌的要求,1、規(guī)劃調(diào)整建議及硬件要求,1.6、園林綠化、景觀小品、夜景燈光、導(dǎo)視系統(tǒng)、店面招牌的要求,一、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的二次深化與提升,c、在小區(qū)內(nèi)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)設(shè)置導(dǎo)識牌，增強(qiáng)方向感,1、規(guī)劃調(diào)整建議及硬件要求,1.6、園林綠化、景觀小品、夜景燈光、導(dǎo)視系統(tǒng)、店面招牌的要求,一、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的二次深化與提升,d、店招材質(zhì)、顏色

5、、大小要與周圍環(huán)境吻合,因?yàn)槲覀儾粌H要打造成功項(xiàng)目，更要打造精品項(xiàng)目，我們在用心做這個項(xiàng)目，并且投入120%的努力. 我們對這個項(xiàng)目充滿期待，甚至于開發(fā)商自己,這么多要求是不是太苛刻,請相信我們，追加部分投入將換來更多商業(yè)回報,一、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的二次深化與提升,2、產(chǎn)品軟實(shí)力的提升,優(yōu)秀的產(chǎn)品，要用優(yōu)秀的文化去充實(shí)。做到形神兼?zhèn)?2.1、文化配套設(shè)施的設(shè)置。建“毛李噶始公社”文化館，塑毛主席全身雕像，聘終身榮譽(yù)館長陳功德，配文化館解說員，刷墻體革命口號、添農(nóng)家道具蓑衣斗笠、揚(yáng)谷機(jī)、獨(dú)輪推車、扁擔(dān)、石碾、犁等。主題式(紅色革命主題、農(nóng)家耕漁主題)3D互動墻體浮雕,毛李“噶始公社”文化館示意圖,標(biāo)語口

6、號上墻,石碾,耕犁,揚(yáng)谷機(jī),獨(dú)輪推車,一、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的二次深化與提升,2.2、產(chǎn)品軟實(shí)力的提升3D互動墻體浮雕,市井生活主題,市井生活主題,增強(qiáng)趣味性，延長消費(fèi)者購物、觀光時間。引導(dǎo)人流動線，減少商業(yè)死角,3D互動墻體浮雕紅色革命主題,一、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的二次深化與提升,2、產(chǎn)品軟實(shí)力的提升,參考圖片,參考圖片,2.3、產(chǎn)品軟實(shí)力的提升,一、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的二次深化與提升,鄂中地區(qū)最大的毛主席雕像,為什么要設(shè)毛主席雕像,一、產(chǎn)品層面 強(qiáng)化紅色主題，造勢宣傳推廣 二、社會意識形態(tài)： 樹立正確的社會主義價值觀,一、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的二次深化與提升,2.4、產(chǎn)品軟實(shí)力的提升與市民間學(xué)會組織合作,積極促成荊門市散文雜文學(xué)會

7、、荊門市詩詞學(xué)會、荊門市書法楹聯(lián)協(xié)會、荊門市攝影家協(xié)會藝術(shù)創(chuàng)作采風(fēng)基地落戶本項(xiàng)目. 通過文化帶動旅游，旅游聚集人氣，人氣支撐項(xiàng)目,女詩人雷月波原創(chuàng)文藝作品 一、楹聯(lián) 借糧湖、彭總湖、長南宋湖湖藏珍寶，毛李當(dāng)然快慰； 桂花魚、羅非魚、青鰱鳙魚魚躍龍門，沙洋能不騰飛？ 二、一剪梅贊毛李民間腰鼓隊(duì) 喜織稻田千重浪，放下櫓槳，便進(jìn)舞場。 大紅腰鼓朝天梆，有大姑娘，有老親娘。 古來工農(nóng)兵學(xué)商，獨(dú)成一體，各自成行。 今農(nóng)身份突變樣，朝農(nóng)暮商，舞不拿槍,一、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的二次深化與提升,2.4、產(chǎn)品軟實(shí)力的提升與市攝影家協(xié)會合作,聯(lián)合攝影家協(xié)會舉辦攝影藝術(shù)展,一、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的二次深化與提升,2.4、產(chǎn)品軟實(shí)力的提

8、升與婚紗攝影機(jī)構(gòu)合作,婚紗影樓外景拍攝基地,一、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的二次深化與提升,2.5、產(chǎn)品軟實(shí)力的提升 爭取鎮(zhèn)、市、省各級管理職能部門的支持！ 尋求商業(yè)機(jī)構(gòu)合作,a、委托鎮(zhèn)委宣傳部成立“嘎始公社”文藝演出隊(duì)，配合旅游團(tuán)商業(yè)演出，甲方免費(fèi)提供演出地點(diǎn)。 “嘎始文化”既是本項(xiàng)目推廣一大賣點(diǎn)，也是毛李鎮(zhèn)的無形資產(chǎn)，開發(fā)商與鎮(zhèn)政府要通力合作，讓“噶始文化”重新煥發(fā)蓬勃生機(jī)，把“噶始公社”打造成毛李鎮(zhèn)的金字招牌，讓毛李唱響湖北，唱響中國,一、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的二次深化與提升,2.5、產(chǎn)品軟實(shí)力的提升 爭取鎮(zhèn)、市、省各級管理職能部門的支持。尋求商業(yè)機(jī)構(gòu)合作,b、爭取鎮(zhèn)政府支持向荊門市旅游局申請本項(xiàng)目“荊門市重點(diǎn)旅游景

9、點(diǎn)”，舉行授牌儀式，借勢新聞炒作。 c、委托鎮(zhèn)政府招商引資，引入民間資本，開發(fā)長湖旅游風(fēng)景區(qū)。 d、委托市旅游局向省旅游局申報“湖北省重點(diǎn)旅游景點(diǎn)”。 e、借“省、市重點(diǎn)旅游景點(diǎn)”招牌與省內(nèi)各主要市、縣旅行社簽定合作協(xié)議,1、有了優(yōu)秀的旅游產(chǎn)品可以豐富旅行線路增加旅行社收入。 2、為項(xiàng)目帶來常年游客，龐大人氣提供商業(yè)永續(xù)繁榮。 3、優(yōu)化地方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)就業(yè)，增加稅收及農(nóng)民收入。 4、塑造瑞都置業(yè)品牌，形成一套自己的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式，別人有“萬達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)模式”，我有“瑞都房地產(chǎn)開發(fā)模式,一、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的二次深化與提升,2.5、產(chǎn)品軟實(shí)力的提升的現(xiàn)實(shí)意義,探索并走出一條適合縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)的“商業(yè)地產(chǎn)旅

10、游產(chǎn)品”模式。 即：依托當(dāng)?shù)刈匀宦糜钨Y源優(yōu)勢，發(fā)掘弘揚(yáng)地方文化，以特色建筑為載體，靈活多業(yè)態(tài)組合，提升鄉(xiāng)鎮(zhèn)面貌，促進(jìn)地方就業(yè)增加農(nóng)民收入實(shí)現(xiàn)互利多贏。復(fù)制模式，幫助企業(yè)走上快速擴(kuò)張之路,瑞都房地產(chǎn)開發(fā)模式”簡析,二、產(chǎn)品定位、業(yè)態(tài)定位、推廣主題及策略,1、產(chǎn)品定位,第一次定位,毛李鎮(zhèn)第一優(yōu)質(zhì)大盤,二、產(chǎn)品定位、業(yè)態(tài)定位、推廣主題及策略,1、產(chǎn)品定位,最終定位,致力打造湖北著名鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游地產(chǎn),千里長湖靈秀毛李,瑞都,二、產(chǎn)品定位、業(yè)態(tài)定位、推廣主題及策略,2、業(yè)態(tài)定位種業(yè)態(tài)平圖布局,文化館 特產(chǎn)展示交易中心,娛樂休閑配套,餐飲美食,二、產(chǎn)品定位、業(yè)態(tài)定位、推廣主題及策略,2、業(yè)態(tài)定位子業(yè)態(tài)分區(qū),種

11、業(yè)態(tài)：娛樂休閑配套。 建筑面積約8500 子業(yè)態(tài)：旅行社、客棧(快捷式商務(wù)酒店)、美容保健、網(wǎng)吧、銀行、郵政、通訊、服裝鞋帽、零售小攤位（小吃、小商品、報刊雜志）、社區(qū)衛(wèi)生站、警務(wù)室等,原規(guī)劃設(shè)計(jì) “東街”，因推廣需要命名為“東市,二、產(chǎn)品定位、業(yè)態(tài)定位、推廣主題及策略,2、業(yè)態(tài)定位子業(yè)態(tài)分區(qū),原規(guī)劃設(shè)計(jì) “西街”，因推廣需要命名為“西市,a、文化館：建筑面積約：3300 文化展示、文藝演出、藝術(shù)創(chuàng)作采風(fēng)基地 b、特產(chǎn)展示交易中心：建筑面積約6600 農(nóng)副產(chǎn)品（長湖魚糕、銀魚、荸薺、京山石碾米、國寶橋米、十里風(fēng)干雞、金龍泉啤酒、屈家?guī)X鹿酒、鹽池老酒、鐘祥蟠龍菜、葛粉、東寶八角雪棗、漳河綠茶、仙

12、居蜂蜜、栗溪香菇木耳、十牌豆制品、荊州小胡鴨、洪湖蓮子、松花皮蛋、監(jiān)利苦蕎酒、潛江嘗香思） 工藝禮品（沙洋縣紅蝠工藝品廠蛋畫，日出玉業(yè)公司玉雕、楚簡，圓寶齋文化公司書法繪畫、壹飛旅游米黃玉、水晶工藝品,種業(yè)態(tài)： 文化館+三地(荊荊潛)特產(chǎn)展示交易中心,文化館,特產(chǎn) 交易,特產(chǎn) 交易,金三角示意圖,三地(荊荊潛)特產(chǎn)展示交易中心 輻射區(qū)域,二、產(chǎn)品定位、業(yè)態(tài)定位、推廣主題及策略,2、業(yè)態(tài)定位子業(yè)態(tài)分區(qū),原規(guī)劃設(shè)計(jì) “寬街”，因推廣需要命名為“金市,子業(yè)態(tài)： K3號樓：荊門美食。毛李全魚宴、郭場雞、鐘祥童子雞、風(fēng)味鴨等 K5號樓：荊州美食。觀音垱財魚火鍋、公安牛三鮮火鍋、洪湖鴨子火鍋、杜婆雞等。

13、K7號樓：潛江美食。五七油燜大蝦、小李子油燜大蝦等。 K9號樓：營養(yǎng)早餐。商務(wù)簡餐、西餐、咖啡語茶,種業(yè)態(tài)：餐飲美食。 建筑面積：750/棟X4=3000,二、產(chǎn)品定位、業(yè)態(tài)定位、推廣主題及策略,3、推廣主題,致力打造湖北著名鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游地產(chǎn),千里長湖靈秀毛李,瑞都,東市、西市、金市！ 毛李公社，現(xiàn)在嘎始,玩在東市，賞長湖碧波美景,樂在西市，看“嘎始公社”演出,品在金市，吃荊楚特色美食,招商熱線：880XXXX 銷售熱線：8806666,長湖是湖北省第三大湖泊,位于荊門、荊州、潛江市三市交界處，流域面積2000多平方公里！ “五湖之鎮(zhèn)名毛李，盛產(chǎn)魚蟹和荸薺”，這里物產(chǎn)豐富，民風(fēng)淳樸。“田肥水美稻如

14、金，湖寬域廣荷似碧”這里風(fēng)光宜人，如詩如畫！有潘家臺、王家臺、月臺、漁歌早唱、仙橋夜月、白羽破金等“三臺八景”。 靈秀毛李世外桃源，歡迎您,3.1、玩在東市，賞長湖碧波美景,二、產(chǎn)品定位、業(yè)態(tài)定位、推廣主題及策略,3、推廣主題,3.2、樂在西市，看“嘎始公社”演出,二、產(chǎn)品定位、業(yè)態(tài)定位、推廣主題及策略,3、推廣主題,在這里，您可以瞻仰鄂中地區(qū)最大的毛主席雕像，欣賞原滋原味的嘎始公社文藝演出和文化展館。久違的耕犁，敦厚的石碾，獨(dú)輪車、揚(yáng)谷機(jī)、斗笠蓑衣這些是否喚起你兒時的記憶？ 來到這里，仿佛穿越時空，回到那激情燃燒的革命歲月,3.3、品在金市，吃荊楚特色美食,二、產(chǎn)品定位、業(yè)態(tài)定位、推廣主題及

15、策略,3、推廣主題,楚國的宮廷菜長湖魚糕入口細(xì)嫩、魚味悠長柔軟；長湖銀魚味道鮮美、營養(yǎng)豐富；刁子魚形如柳葉，肉質(zhì)鮮美；觀音垱的財魚火鍋、洪湖鴨子火鍋、公安牛三鮮、潛江油燜大蝦 毛李金市，吃貨的天堂,二、產(chǎn)品定位、業(yè)態(tài)定位、推廣主題及策略,3、推廣主題,3.4、推廣前期注意事項(xiàng),a、請鎮(zhèn)政府或甲方把乘船游長湖的業(yè)務(wù)先做一部分起來，否則項(xiàng)目推廣名不符實(shí)！ b、現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計(jì)效果圖商業(yè)氛圍不濃，顯得很冷清，需要調(diào)整。為滿足項(xiàng)目宣傳推廣，還需增加部分夜景效果圖。 c、項(xiàng)目推廣需要用一些文學(xué)藝術(shù)作品，為避免知識產(chǎn)權(quán)糾紛，請甲方與女詩人雷月波協(xié)調(diào),觀光小艇,二、產(chǎn)品定位、業(yè)態(tài)定位、推廣主題及策略,4、推廣策

16、略,a、跳出毛李，在荊門城區(qū)設(shè)立外展中心。外展中心主推商業(yè)，鎮(zhèn)里營銷中心主推住宅。 b、開發(fā)商要下決心塑造優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，鎮(zhèn)政府全力支持，策劃團(tuán)隊(duì)有信心打造精品樓盤。 c、主推“事件營銷”，常規(guī)宣傳平臺配合，軟硬兼施,三、招商、銷售、后期運(yùn)營管理,商業(yè) 地產(chǎn),商業(yè) 地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)是個系統(tǒng)工程,三、招商、銷售、后期運(yùn)營管理,后期 管理,招商,銷售,持續(xù)旺場 永續(xù)繁榮,典型案例：金銀島一期。招商入駐率100%，銷售去化100%。重銷售招商輕后期運(yùn)營管理，商戶慘淡經(jīng)營，社會負(fù)面影響大，對開發(fā)商品牌及后期項(xiàng)目運(yùn)作帶來很大阻力,1、三者關(guān)系,三、招商、銷售、后期運(yùn)營管理,2、招商與銷售先后順序,優(yōu)勢：商業(yè)售價可以得到較大提升。 有利于市場業(yè)態(tài)經(jīng)營規(guī)劃布局和持續(xù)繁榮。 有利于塑造企業(yè)品牌。 劣勢：資金回籠慢，壓力大。通過住宅銷售可緩解部分資金壓力,先銷售后招商,先招商后銷售,優(yōu)勢：能回籠部分資金，減輕現(xiàn)金流壓力。 劣勢：一賣就散，沒有統(tǒng)一規(guī)劃，市場經(jīng)營混亂。 不利于商業(yè)售格提升,三、招商、銷售、后期運(yùn)營管理,4、招商優(yōu)惠政策(初步建議,a、簽定十年租賃合同免租兩年，簽約面積達(dá)400平方米以上的前五名簽