商場物業(yè)管理方案完整版本

1、商場物業(yè)管理方案早期介入工作方案和接管驗(yàn)收管理方案商業(yè)商業(yè)街區(qū)（商場）的物業(yè)管理大體上分為早期介入、 接管驗(yàn)收管理、 租戶入住管理、 保安管理、消防管理、清潔綠化管理、 房屋及共用設(shè)備設(shè)施管理、 財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理、人力資源管理、檔案管理等方面，在實(shí)際操作中，應(yīng)根據(jù) 各階段的特點(diǎn)，有重點(diǎn)、有步驟地逐項(xiàng)落實(shí)。一、早期介入工作方案 在物業(yè)管理早期介入階段， 從物業(yè)管理的角度， 對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、 建 筑安裝、設(shè)施配置、 設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議， 使之既符合物業(yè)管 理的要求，又滿足廣大租戶的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量， 節(jié)約成本。根據(jù)某廣場工程進(jìn)展情況，特制訂如下方案：1

2、 、工作內(nèi)容：（1）從政策法規(guī)的角度，提供有關(guān)物業(yè)管理的意見和依據(jù)；（2）從物業(yè)管理的角度，對(duì)以下方面提出合理化意見： 園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)；建筑設(shè)計(jì)和選材；環(huán)境整體設(shè)計(jì)； 標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、配置； 綠化設(shè)計(jì)； 其它公建配套設(shè)施配置； 電梯、空調(diào)系統(tǒng)的配置； 消防設(shè)施配置； 安全監(jiān)控系統(tǒng)配置； 弱電系統(tǒng)其它配置； 各類設(shè)備配置、選型； 隱蔽工程施工。2 、管理措施（1）熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；（2）制定早期介入計(jì)劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；（3）參與有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；二、接管驗(yàn)收管理方案 為確保商業(yè)街區(qū)的環(huán)境、 建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè) 計(jì)的要求，

3、 維護(hù)租戶的合法權(quán)益， 方便日后的物業(yè)管理， 特制訂商業(yè)街區(qū)接管驗(yàn) 收方案。1 、管理內(nèi)容：（1）了解接管物業(yè)的基本情況；（2）編制物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排；（3）與開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)商業(yè)街區(qū)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在物業(yè)交接驗(yàn)收表上，同時(shí)要求 施工單位對(duì)驗(yàn)收中存在的問題限期整改；（4）與開發(fā)、施工單位一起，對(duì)商業(yè)街區(qū)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場復(fù)驗(yàn)，直至符 合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)；（5）與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行商業(yè)街區(qū)物業(yè)交接： 核對(duì)、接收各類房屋和鑰匙； 核對(duì)、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔； 核對(duì)、接收各類設(shè)施設(shè)備； 核對(duì)、接收各類標(biāo)識(shí)

4、。2 、管理措施： （1）組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)商業(yè)街區(qū)的接管驗(yàn)收工作； （2）制定接管驗(yàn)收規(guī)程；（3）掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；（4）提高對(duì)接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識(shí)；（5）實(shí)事求是地開展接管驗(yàn)收工作；（6）按規(guī)定辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。租戶入住管理方案和保安管理方案三、租戶入住管理方案 在辦理租戶入住手續(xù)時(shí)，為租戶提供方便、快捷、及時(shí)、周到的服務(wù)，對(duì)于塑造管 理公司的形象，給租戶留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：1 、管理內(nèi)容：（1）在租戶領(lǐng)房前將所有資料準(zhǔn)備齊全。（2）精心布置租戶入住現(xiàn)場，為租戶辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)。（3）憑租戶所持的入住通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料。（

5、4）收回租戶按規(guī)定填寫的各類表格，收取租戶應(yīng)繳納的費(fèi)用。（5）陪同租戶驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù)。在驗(yàn)房過程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題經(jīng)租戶 確認(rèn)后，填入租戶驗(yàn)收交接表。（6）對(duì)驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，與租戶約定時(shí)間，及時(shí)解決。2 、管理措施：（1）制定租戶領(lǐng)房程序；（2）策劃租戶入住現(xiàn)場布置方案；（3）按照租戶領(lǐng)房程序，安排工作流程；（4）熱情接待，百問不厭，虛心聽取租戶意見；（5）按規(guī)定辦理租戶入住手續(xù)。四、保安管理方案在商業(yè)街區(qū)管理中， 應(yīng)當(dāng)運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段， 依靠各種先進(jìn)設(shè)備、 工具和人的主觀能動(dòng)性， 維護(hù)商業(yè)街區(qū)物業(yè)和租戶的安全， 這是一項(xiàng)很重要的工作， 最為廣 大租戶所關(guān)

6、注，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24 小時(shí)全天候管理方案。1 、管理內(nèi)容：（1）常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)商業(yè) 街區(qū)公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、租戶安全的行為。門崗的任務(wù)：a. 禮儀服務(wù)（向租戶行舉手禮或注目禮）；b. 維護(hù)出入口的交通秩序；c. 對(duì)外來車輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證和換證；d. 制止身份不明人員和衣冠不整者進(jìn)入商業(yè)街區(qū)；e. 嚴(yán)禁攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入商業(yè)街區(qū)；f. 遇有外來人員將大件物品帶出商業(yè)街區(qū)，即與物主核實(shí)，并作登記。g. 為租戶提供便利性服務(wù)。巡邏崗的任務(wù)：a. 按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；b. 巡查車輛停放情況，維護(hù)道路暢通，做

7、好安全防范工作；c. 對(duì)商業(yè)街區(qū)內(nèi)的可疑人員進(jìn)行檢查防范；d. 商業(yè)街區(qū)安全檢查；e. 裝修戶的安全檢查；f. 防范和處理各類治安案件；g. 防范和制止各類違反商業(yè)街區(qū)管理制度行為。（2）技術(shù)防范：應(yīng)用安全報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對(duì)商業(yè)街區(qū)內(nèi)的治安情 況實(shí)施 24 小時(shí)監(jiān)控，確保商業(yè)街區(qū)安全。對(duì)可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄像措施，并及時(shí)通知值班保安就地處 理。值班保安接到治安報(bào)警，迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員作詳細(xì)記錄， 留檔備查。2 、管理措施：（1）實(shí)行半軍事化管理，制訂各項(xiàng)保安管理制度和獎(jiǎng)懲措施，并嚴(yán)格付諸實(shí)施， 以增強(qiáng)保安人員的工作責(zé)任心。（2）強(qiáng)化

8、保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高保安人員的思想 素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能，每年組織不少于 4 次會(huì)操。（3）加強(qiáng)保安人員的行為規(guī)范教育，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語文明，舉止 得當(dāng)。（4）嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更點(diǎn)到制度，確保巡邏質(zhì)量。（ 5）監(jiān)控中心設(shè)備每天檢查、保養(yǎng)， 監(jiān)控系統(tǒng)沿線影響監(jiān)控效果的雜物及時(shí)清除。消防管理方案和清潔綠化方案五、消防管理方案 某廣場是高層樓宇， 消防管理是物業(yè)管理的重中之重， 要根據(jù)消防法規(guī)的要求， 結(jié)合某廣場的實(shí)際，切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作，確保租戶的生命財(cái)產(chǎn)安全。1 、管理內(nèi)容：（1）做好消防監(jiān)控中心的管理；（2）做好消防設(shè)施、器材的管理；（3）保持消防通道的

9、暢通；（4）加強(qiáng)商業(yè)街區(qū)裝修期間的消防安全管理；（5）嚴(yán)禁攜帶、儲(chǔ)藏易燃易爆物品；（6）防止電器短路、管煤泄漏等引發(fā)火災(zāi)因素。2 、管理措施：（1）制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實(shí)，器材落實(shí)，檢 查落實(shí)；（2）制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；（3）建立義務(wù)消防隊(duì)，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；（4）定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除；（5）做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；（6）制止任何違反消防安全的行為；（7）積極開展防火安全宣傳教育，定期向租戶傳授消防知識(shí)；（8）發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門報(bào)警。六、

10、清潔綠化方案清潔綠化作為物業(yè)管理的重頭戲， 是商業(yè)街區(qū)內(nèi)不可缺少的部分， 關(guān)系到整個(gè)商業(yè)街區(qū)的形象，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)，故擬訂以下管理方案：1 、管理內(nèi)容：（1）綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日?；B(yǎng)護(hù)科學(xué)化。 根據(jù)氣候，給花木適量澆水。根據(jù)花木長勢(shì)，給花木適量施肥，適當(dāng)松土；及時(shí)清除雜草、 枯枝， 春秋兩季定期修剪花木， 對(duì)遭受損壞的花木及時(shí)扶正、 整修 或補(bǔ)苗；制定預(yù)防措施，防治病蟲害；做好惡劣天氣花草樹木的保護(hù)工作； 定期（每年 8 月、 11月）修剪草坪，使其生 長茂盛，平整美觀。（2）商業(yè)街區(qū)室內(nèi)公共區(qū)域的綠化布置；（3）清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使商業(yè)街區(qū)公共環(huán)境和公共

11、部位整潔，公共 設(shè)施潔凈、無異味、無破損。綠化區(qū)域： 每天打掃一次、 撿拾綠化帶內(nèi)雜物， 清潔商業(yè)街區(qū)所有設(shè)施（含各種標(biāo) 志牌），隨時(shí)清除各類污漬，清掃積水，每周對(duì)垃圾桶進(jìn)行清潔、消毒；每月對(duì)照明設(shè)施進(jìn) 行擦拭，定期清洗外墻面。地下車庫：每天清掃地坪，輕抹各類標(biāo)志牌，隨時(shí)處理大面積油漬、積水；每周沖 洗地坪，去除下水道口雜物；每月對(duì)墻身進(jìn)行去漬和除塵；每季清潔、擦拭照明系統(tǒng)，天花 及管道外除塵。垃圾房： 每天收集一次各樓層的垃圾， 清運(yùn)到垃圾房， 并清洗垃圾房內(nèi)外墻壁及地 面；每月對(duì)垃圾房消毒二次。大堂： 每天保持入口梯級(jí)、 地面清潔，定期用補(bǔ)蠟機(jī)械打磨地面， 每天擦拭墻身表 面及各種標(biāo)志牌；

12、每天擦拭、清潔花槽、煙筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、門及墻腳線；每 季清潔天花照明燈件及飾物，拂去天花灰塵。樓層：商業(yè)街區(qū)各樓層過道每天保潔一次，電表箱蓋、樓梯扶手、欄桿、臺(tái)階（含 踢腳線）每天保潔一次，樓梯燈開關(guān)、樓道應(yīng)急燈燈罩每周保潔二次。電梯廳：每天清潔地面、墻面及各種標(biāo)志牌，清潔垃圾箱及煙灰缸；擦拭消防栓、 滅火器；每季清潔天花板及照明部件。電梯：每天擦拭不銹鋼表面，玻璃及玻璃嵌板、按鈕、顯示板、扶手等，每天清潔 轎廂地面；每周擦拭照明燈座以及金屬部件上油、擦亮；每月對(duì)電梯門槽進(jìn)行清潔。消防樓梯：每天擦拭梯級(jí)及休息平臺(tái)、消防設(shè)施；每周清潔墻身；每月大清洗。各功能房：半月拖抹、清掃水泵房、鍋爐房、中央空調(diào)機(jī)房、電梯機(jī)房、消監(jiān)控中心、供配 電房、設(shè)備維修房等地面（日常清潔由各功能房工作人員負(fù)責(zé)）。洗手間：每天擦拭墻壁、地面、踢腳線、門及門框、廁所隔板、蹲坑、小便斗、鏡 面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，點(diǎn)燃衛(wèi)生香，小便斗放置衛(wèi)生球；每月擦拭、清潔照明 燈、通風(fēng)口，徹底清潔和消毒洗手間內(nèi)的設(shè)施，拂去天花板上的灰塵。外墻：定期清洗。2 、管理措施：（1）建立綠化保潔制度，狠抓落實(shí)；（2）按操作規(guī)