基于房地產(chǎn)工程的質(zhì)量管理問題分析與研究

1、基于房地產(chǎn)工程的質(zhì)量管理問題分析與研究摘要： 房地產(chǎn)工程運作周期長，從前期策劃、手續(xù)審批、工程開發(fā)到后期管理環(huán)節(jié)眾多，本文主要從房地產(chǎn)工程質(zhì)量控制的特點與主要風(fēng)險出發(fā),提出采用全過程、全因素質(zhì)量控制方法,并在工程實施之前做好風(fēng)險預(yù)測和分析、實施質(zhì)量預(yù)控是工程質(zhì)量控制較為有效與先進的管理模式和方法。?本文就此論述了自己的觀點，以供同行參考借鑒。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程； 全過程； 風(fēng)險預(yù)測； 質(zhì)量控制引言 近年來, 隨著市場經(jīng)濟在我國的逐步建立和完善, 房地產(chǎn)業(yè)也得到了空前的發(fā)展并且已經(jīng)成為經(jīng)濟增長的主要支柱。在快速發(fā)展的同時房地產(chǎn)工程的質(zhì)量也越來越受世人關(guān)注。房地產(chǎn)工程質(zhì)量問題牽涉到許多單位，有設(shè)計

2、的、施工的、監(jiān)理、分包的，但也有投資主體的房地產(chǎn)公司工程質(zhì)量管理有關(guān)，作為建設(shè)主體，作為投資單位，需要面對千家萬戶，房地產(chǎn)公司對工程質(zhì)量要求是高的，同時房地產(chǎn)公司工程質(zhì)量管理上也處于主導(dǎo)地位，所以房地產(chǎn)公司對工程質(zhì)量管理就顯得優(yōu)為重要。 一、影響工程質(zhì)量的因素分析 1、人的因素。主要指領(lǐng)導(dǎo)者的素質(zhì), 操作人員的理論、技術(shù)水平, 粗心大意, 違紀違章等。首先, 應(yīng)提高他們的質(zhì)量意識。施工人員應(yīng)當(dāng)樹立 5 大觀念即質(zhì)量第一的觀念、預(yù)控為主的觀念、為用戶服務(wù)的觀念、用數(shù)據(jù)說話的觀念以及社會效益、企業(yè)效益( 質(zhì)量、成本、工期相結(jié)合) 綜合效益觀念。其次, 是人的素質(zhì)。提高人的素質(zhì), 可以依靠質(zhì)量教育、

3、精神和物質(zhì)激勵的有機結(jié)合, 也可以靠培訓(xùn)和優(yōu)選, 進行崗位技術(shù)練兵。 2、材料因素。原材料、成品、半成品、構(gòu)配件, 是工程施工的物質(zhì)條件, 材料質(zhì)量是工程質(zhì)量的基礎(chǔ), 材料質(zhì)量不符合要求, 工程質(zhì)量也就不可能符合標準。加強材料的質(zhì)量控制, 是提高工程質(zhì)量的重要保證。 3、方法因素。施工過程中的方法包含整個建設(shè)周期內(nèi)所采取的技術(shù)方案、工藝流程、組織措施、檢測手段、施工組織設(shè)計等。施工方案正確與否, 直接影響工程質(zhì)量目標能否順利實現(xiàn)。往往由于施工方案考慮不周而拖延進度, 影響質(zhì)量, 增加投資。 4、機械設(shè)備。施工階段必須綜合考慮施工現(xiàn)場條件、建筑結(jié)構(gòu)形式、施工工藝和方法、建筑技術(shù)經(jīng)濟等合理選擇機械

4、的類型和性能參數(shù), 合理使用機械設(shè)備, 正確地操作。 5、環(huán)境因素。影響工程質(zhì)量的環(huán)境因素, 有工程地質(zhì)、水文、氣象、噪音、通風(fēng)、振動、照明、污染等。因此, 根據(jù)工程特點和具體條件, 應(yīng)對影響質(zhì)量的環(huán)境因素, 采取有效的措施嚴加控制。 二、工程質(zhì)量管理的風(fēng)險及因素分析 1、因素分析 1)可行性研究不充分, 研究報告不準確, 對市場發(fā)展估計不足, 影響設(shè)計條件, 致使設(shè)計在用途等問題上搖擺不定, 邊設(shè)計、邊修改, 甚至邊施工邊修改, 極大的影響工程質(zhì)量。 2)設(shè)計方面, 有的設(shè)計人員未做到精心設(shè)計, 導(dǎo)致圖紙不嚴謹, 剖面圖或詳圖避繁就簡, 建筑與結(jié)構(gòu)矛盾, 尺寸含混不清, 各種管線地溝走位打架

5、, 細部節(jié)點處理方法不明確; 圖紙交底不詳細, 出完圖不常去工地解決問題并及時修正完善設(shè)計, 施工質(zhì)量和圖紙質(zhì)量得不到正確檢驗, 許多問題被掩蓋, 造成隱患。 3)監(jiān)理方面, 隨著全國基礎(chǔ)建設(shè)項目的迅猛增長, 現(xiàn)有工程監(jiān)理人員的素質(zhì)水平和數(shù)量不能滿足工程發(fā)展的實際需要, 有的監(jiān)理企業(yè)為了中標不得不在多個項目上報同一批人員, 因此一旦中標, 換人以及很多項目的總監(jiān)只掛帥不出征和空掛監(jiān)理人員的現(xiàn)象屢見不鮮, 加上監(jiān)理人員的技術(shù)、經(jīng)驗參差不齊, 勢必會造成企業(yè)對項目直接的管理不到位, 影響工程質(zhì)量。 4)建筑隊伍方面, 部分建筑隊伍素質(zhì)低下, 業(yè)務(wù)技術(shù)水平跟不上, 對施工圖紙理解不深入, 操作馬虎。

6、 5)質(zhì)量觀念薄弱。部分企業(yè)在經(jīng)營思想上不同程度地存在著重開發(fā)、輕管理, 重短期利益、輕長遠效益的傾向。 2、過程管理分析 1)項目立項階段。立項階段是整個工程建設(shè)的源頭, 是工程質(zhì)量風(fēng)險最大的關(guān)鍵控制環(huán)節(jié), 根本在于是否有充足的項目建議書或可研論證, 決策的程序、技術(shù)、方法是否科學(xué)合理, 以最大限度地發(fā)揮投資的使用效益。 2)勘察、設(shè)計階段。工程勘察、設(shè)計階段是影響工程質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。地質(zhì)勘察失控會直接產(chǎn)生工程質(zhì)量隱患, 如果依據(jù)不合格的地質(zhì)勘察報告進行設(shè)計, 就可能產(chǎn)生嚴重的后果。 3)施工實施階段。工程的施工階段是影響工程質(zhì)量的決定環(huán)節(jié)。施工階段以事前預(yù)控為基礎(chǔ), 以過程監(jiān)控為重點, 以

7、治理通病為手段, 降低工程質(zhì)量風(fēng)險。 4)竣工驗收和交付使用階段?？⒐を炇蘸徒桓妒褂秒A段是影響工程質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)。在工程竣工驗收階段, 建設(shè)單位組織設(shè)計、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位對施工階段的質(zhì)量進行最終檢驗, 以考核質(zhì)量目標是否符合設(shè)計階段的質(zhì)量要求。 三、基于風(fēng)險控制的全因素、全過程質(zhì)量控制 1、風(fēng)險分類 根據(jù)工程項目的風(fēng)險來源及其性質(zhì), 可將工程質(zhì)量風(fēng)險進行分類, 各種風(fēng)險之間存在差異, 同時也具有一定的聯(lián)系, 共同決定工程項目的質(zhì)量。各因素對工程質(zhì)量的影響程度, 一級因素為主控因素, 對工程質(zhì)量的影響最為關(guān)鍵, 二、三級為次控因素。 2、風(fēng)險控制措施 1)建立相應(yīng)的建筑工程質(zhì)量保險法規(guī)體系。

8、通過確定建筑工程質(zhì)量保險中的業(yè)主財產(chǎn)險與參建各方 ( 勘察、設(shè)計、施工方和風(fēng)險管理單位) 的責(zé)任險的配套實施措施, 明確和落實參與建筑工程項目各方所承擔(dān)的法律責(zé)任, 這樣可以更好的開展風(fēng)險管理工作。 2)建立對風(fēng)險管理單位的資質(zhì)認可和監(jiān)督機制。 3) 整合資源, 建立具有充分風(fēng)險管理人力資源的風(fēng)險管理單位。從審圖機構(gòu)、設(shè)計單位、保險公司等引進人才, 與現(xiàn)有的監(jiān)理公司的技術(shù)力量相結(jié)合, 充分整合相應(yīng)的人力資源, 進行工程保險方面知識的培訓(xùn)和累積, 使得監(jiān)理單位可以順利的向風(fēng)險管理單位轉(zhuǎn)變, 切實提高風(fēng)險管理單位的市場地位。 4)加強風(fēng)險管理工作的力度, 不斷彌補實際工作中不足。 3、全過程、全因

9、素質(zhì)量風(fēng)險管理 全過程、全因素質(zhì)量管理有下列基本觀點: 1)全面的質(zhì)量觀點。即把工程項目質(zhì)量廣義化, 要求用良好的工作質(zhì)量保證工序質(zhì)量, 用高標準的工序質(zhì)量來保證工程產(chǎn)品的質(zhì)量。 2)為用戶服務(wù)的觀點。對工程項目設(shè)計施工, 不但業(yè)主是用戶, 而且設(shè)計施工中的下道工序是上道工序的用戶, 質(zhì)量管理的目標就是要使用戶滿意。 3)預(yù)防為主的觀點。在設(shè)計施工過程中, 要跟蹤影響質(zhì)量的因素, 把質(zhì)量問題消滅在萌芽狀態(tài)。 4)以數(shù)據(jù)說話的觀點。即廣泛應(yīng)用數(shù)理統(tǒng)計方法, 依靠數(shù)據(jù)作出判斷, 采取措施。 5)全方位管理的觀點。就是依靠參與設(shè)計施工和監(jiān)理的全體人員, 運用各種手段, 對設(shè)計施工的全過程進行管理。

10、6)全過程、全因素質(zhì)量管理與傳統(tǒng)的質(zhì)量管理模式相比,有兩個重要區(qū)別點:傳統(tǒng)的質(zhì)量管理模式是以事后檢驗把關(guān)為主, 全過程、全因素質(zhì)量管理要求以預(yù)防為主, 并在工程開始就建立質(zhì)量風(fēng)險預(yù)控總體方案, 并始終貫穿于工程整個實施過程中。傳統(tǒng)的質(zhì)量管理模式是管理結(jié)果、控制結(jié)果, 而全過程、全因素質(zhì)量管理重在管理影響質(zhì)量的因素與風(fēng)險, 對質(zhì)量影響因素進行全面控制。 四、 結(jié)語 質(zhì)量預(yù)控是為了達到質(zhì)量要求而事先可能地找出質(zhì)量形成過程中所有階段導(dǎo)致質(zhì)量問題的主要、次要因素所采取的技術(shù)和管理措施。事前控制做的好壞與否, 對整個施工質(zhì)量起著至關(guān)重要的作用, 通過對施工風(fēng)險的預(yù)判、預(yù)警和預(yù)控, 可以使風(fēng)險管理工作做到心中有數(shù), 有的放矢, 有利于更加合理高效地配置監(jiān)管資源。通過質(zhì)