xx年度物業(yè)服務(wù)技術(shù)規(guī)范書

1、 目 錄 1、物業(yè)服務(wù)概況 2、采購(gòu)范圍 3、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 4、物業(yè)服務(wù)費(fèi)組成 他；包含樹木的修剪、修剪中耕除草、松土施肥病蟲害治扶正加固其它；包含花壇花境布置灌、排水補(bǔ)種修剪施肥病蟲害防治共用部位、共用設(shè)備設(shè)房屋結(jié)構(gòu)、門窗樓內(nèi)墻面、頂面、地面管道、排水溝、三公共部頂圍墻道路、雕塑等安全標(biāo)志包含各種水泵及管道、閥門供水系一包含各種排水管道、化糞池及檢查井排水系按服務(wù)要公燈等公共電氣柜、大堂空公共照三消防設(shè)施設(shè)二消防系避雷設(shè)避雷系按服務(wù)要電子防盜門、周界報(bào)警、監(jiān)視系統(tǒng)、電子巡二弱電系電按服務(wù)要電梯系 特約服務(wù)項(xiàng)目二 無(wú) 二、采購(gòu)范圍 1物業(yè)公共性服務(wù) 物業(yè)綜合管理服務(wù)； 公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服

2、務(wù)； 公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)； 公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)； 共用部位、共用設(shè)備設(shè)施（含供水系統(tǒng)、公共照明、避雷系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、強(qiáng)弱電及監(jiān)控系統(tǒng)）日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修； 物業(yè)管理服務(wù)所必須的所有相關(guān)工作及其他項(xiàng)目配合工作。 三、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 、物業(yè)綜合管理服務(wù)1 級(jí)別 序號(hào) 內(nèi)容 服務(wù)要求 （1）物業(yè)管理項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)置管理處。 管理處設(shè)置 （2）辦公場(chǎng)所整潔有序。 1（3）配置辦公家具、電話、電腦、打印機(jī)等辦公設(shè)施及辦公用品。 （1）物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理持證上崗，有一年以上經(jīng)理任職經(jīng)歷。 管理人員要求2 四級(jí)（2）管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，儀表整潔規(guī)范。 周一至周

3、日每天12服務(wù)時(shí)間 小時(shí)在管理處進(jìn)行業(yè)務(wù)接待，并提供服務(wù)。 3 （日常管理與服務(wù)14）服務(wù)規(guī)范應(yīng)符合物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范要求。 一般急修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理，小時(shí)受理業(yè)主或使用人報(bào)修。24）2（ 修理一天內(nèi)完成（預(yù)約除外）對(duì)業(yè)主單位或使用人的投訴2小時(shí)內(nèi)答復(fù)處理）制定物業(yè)管理項(xiàng)目審批、巡視、驗(yàn)收等裝修管理制度，對(duì)不符規(guī)定的行為、現(xiàn)象及時(shí)勸阻、制止或報(bào)告）建立健全的財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)財(cái)務(wù)管理，做到運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰）建立檔案管理制度，建立齊全的物業(yè)管理檔包括物業(yè)竣工收檔案、設(shè)備管理檔案、日常管理檔案）制定物業(yè)管理檔案與物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施）可采取走訪、懇談會(huì)、問(wèn)卷調(diào)查

4、、通訊等多種形式與業(yè)主或使人進(jìn)行溝通，每年的溝通面不低于使用人員80）制定管理處內(nèi)部管理制度和考核制度1）運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理（含收費(fèi)管理、設(shè)備管理等）1）服務(wù)窗口應(yīng)公開服務(wù)內(nèi)容和程序、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)1）每年對(duì)使用人進(jìn)行一次滿意情況測(cè)評(píng)，對(duì)測(cè)評(píng)結(jié)果進(jìn)行分析及時(shí)整改 （13）節(jié)假日有專題布置。 （14）綜合管理的其它服務(wù)項(xiàng)目達(dá)到約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 2、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù) 級(jí)別 序號(hào) 內(nèi)容 服務(wù)要求 每日清掃一次，其中門廳每日清掃二次，地面每日拖洗一次以上；1 地面和墻面 大堂、門廳花崗石、大理石每季保養(yǎng)一次，保持材質(zhì)原貌，干凈、無(wú)灰塵。 樓梯扶手、欄桿、窗2 隔日擦抹一次，保持干凈、無(wú)灰塵。 臺(tái)消

5、防栓、指示牌等公3 每周擦抹二次，目視無(wú)灰塵、無(wú)污漬。 共設(shè)施每月除塵一次，目視干凈，無(wú)蜘蛛網(wǎng)。 4天花板、公共燈具 四級(jí)每半月擦拭一次，其中門廳玻璃每周一次，目視潔凈、光亮、無(wú)灰 門、窗等玻璃 5塵。 保持清潔、無(wú)垃圾。6 天臺(tái)、屋頂按樓層設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，每日清理二次，收集點(diǎn)周圍地面無(wú)散落垃 垃圾收集 7圾、無(wú)污跡、無(wú)異味。 每日擦拭、清掃一次以上；每月對(duì)電梯門壁打蠟上光一次，表面光8 電梯轎廂 亮，無(wú)污跡。道路、地面、綠地每日清掃二次以上，廣場(chǎng)磚地面每半月沖洗一次；道路地面、綠地、明 目視地面干凈，地面垃圾滯留時(shí)間不能超過(guò)二小時(shí)；明溝每日清掃9 溝 一次，明溝無(wú)雜物、無(wú)積水。項(xiàng)目 類別 內(nèi)

6、容 運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)要求面平整、無(wú)破損、無(wú)積水，側(cè)石平直無(wú)缺損。 安全標(biāo)志等對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施，每月檢查一次，保證標(biāo)志清晰完整，設(shè)施運(yùn)行正常。雕塑 每日一次對(duì)雕塑等進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保持原有面貌，保證 其安全使用。、每周對(duì)供水設(shè)備檢查三次以上，每季對(duì)水泵潤(rùn)滑點(diǎn)加油，每季一次對(duì)1泵房、管道等進(jìn)行除銹、油漆，每年保養(yǎng)一次水泵，保證二次供水正常，供水系 泵房整潔。2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水質(zhì)符合國(guó)家生活用水標(biāo) 統(tǒng) 普通水泵一級(jí)準(zhǔn)。 3、高層房屋每年二次對(duì)減壓閥進(jìn)行測(cè)壓并做好記錄。4、水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好

7、并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對(duì)暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng)。1、每天二次檢查污水泵、提升泵、排出泵，每季2、每年二次對(duì)污水處理系統(tǒng)全面維護(hù)保養(yǎng)。排水系 統(tǒng) 3、控制柜電氣性能完好，運(yùn)作正常。公共照 明 公燈 三級(jí)4、污水處理系統(tǒng)正常運(yùn)行，周邊基本無(wú)異味和明顯噪聲，過(guò)濾格柵無(wú)堵塞，污水排放符合環(huán)保要求。及時(shí)修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等，保持燈具完好，物業(yè)管理項(xiàng)目?jī)?nèi)樓道燈、街坊燈亮燈率在每日一次巡查室內(nèi)、室外公共電氣柜，每月一次保養(yǎng)室內(nèi)、室外公共電 公共電氣柜氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設(shè)備運(yùn)行安全正常。1、消防泵每月啟動(dòng)一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運(yùn)行正常。2、消

8、防栓每月巡查一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完好。3、每天檢查火警功能、報(bào)警功能是否正常。消防系二級(jí) 消防設(shè)施、設(shè)備 4、每年試驗(yàn)一次探測(cè)器，并對(duì)全部控制裝置進(jìn)行一次試驗(yàn)，火災(zāi)探測(cè)器 統(tǒng)投入運(yùn)行二年后，應(yīng)每隔三年全部清洗一次，不合格的應(yīng)當(dāng)調(diào)換。5、每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤(rùn)滑油并作一次放水檢查。6、每月檢查一次滅火器，臨近失效立即更新或充壓。避雷系每年檢查避雷裝置一次， 避雷設(shè)施符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。 統(tǒng)每月定期保養(yǎng)，保持電子防盜門使用正常。電子防盜門 一級(jí) 不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證各項(xiàng)監(jiān)控設(shè)備小時(shí)正常運(yùn)行，能清楚 監(jiān)視系統(tǒng)弱電系顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號(hào)，錄像功能正常。統(tǒng) 二級(jí) 根

9、據(jù)需要設(shè)定巡更路線、時(shí)間，不定期地進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其正常電子巡更 運(yùn)行，保持巡更時(shí)間、地點(diǎn)、人員和順序等數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢和打印等功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。1、保證電梯24小時(shí)運(yùn)行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。2、委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測(cè)并持有有效的電梯系電梯 物業(yè)公司應(yīng)有專人對(duì)電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)電梯運(yùn)行進(jìn)行管理。 統(tǒng)專業(yè)維修人員二小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)修理，電梯發(fā)生一般故障的，、3次潤(rùn)滑加油99以上1層以上的樓宇每年應(yīng)測(cè)試一次，保證其性安全使用許可證發(fā)生電梯困人或其它重大事項(xiàng)目 類別 內(nèi)容 件時(shí)，物業(yè)管理人員須在五分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急處理，專

10、業(yè)技術(shù)人員須在半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行救助。 運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)要求 四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)組成序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單項(xiàng)具體取費(fèi)組成 一物業(yè)公共性服務(wù)項(xiàng) 目費(fèi)該項(xiàng)費(fèi)用按建筑面積取費(fèi)：元1 由管理處設(shè)置、管理人員要求、日常管理服務(wù)（監(jiān)理完善的檔案管理制度、制定物業(yè)綜合管理服務(wù)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃并組織實(shí)施、制定內(nèi)部管理制度與考核制度等）組 費(fèi)成。 2 樓內(nèi)公共區(qū)域、樓外公共區(qū)域。包括所需的購(gòu)置工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清公共區(qū)域清潔衛(wèi)生理費(fèi)、公共管道疏通費(fèi)、清潔用料費(fèi)、服務(wù)費(fèi) 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用，包括維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費(fèi)及通公共區(qū)域秩序維護(hù)訊設(shè)備管理費(fèi)用、秩序維護(hù)人員的人身保險(xiǎn)費(fèi)及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)等。 3 服務(wù)費(fèi)其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。 4按綠化面積取費(fèi)。包括管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購(gòu)置費(fèi)、綠化用水費(fèi)、補(bǔ)公共區(qū)域綠化日常苗費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)等養(yǎng)護(hù)服務(wù)費(fèi) 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用，