房地產(chǎn)業(yè)scp框架分析

1、基于SCP范式框架下的 中國房地產(chǎn)業(yè)分析,房地產(chǎn)概念,什么是房地產(chǎn) 房地產(chǎn)： 房產(chǎn)和房地產(chǎn)的總稱，也叫“不動產(chǎn)”，指土地及土地上的建筑物、附著物。 房產(chǎn)： 是房屋及其處分權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)、收益權(quán)等權(quán)利的總稱。 地產(chǎn)： 是土地及其使用權(quán)、收益權(quán)等權(quán)利的總稱,房地產(chǎn)業(yè)概念,房地產(chǎn)業(yè)： 以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合新產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險型的產(chǎn)業(yè)。 主要包括： 土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。

2、在實際生活中，人們習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)成為房地產(chǎn)業(yè),我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀,SCP框架分析,法律法規(guī)不完善,房價居高不下,投資大周期長,市場供不應(yīng)求,房地產(chǎn)業(yè)SCP框架分析,一 、市場結(jié)構(gòu)（一）市場集中度,2009年2012年我國房地產(chǎn)集中度的比較 單位：億元,數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局官方網(wǎng)站,完全競爭市場,二）產(chǎn)品差異化,1.消費需求差異,20102013按用途分各類房產(chǎn)品總銷售額 單位：億元,數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局,消費者對于不同商品的需求是不一樣的,二）產(chǎn)品差異化,2.地段差異,二）產(chǎn)品差異化,2012年中國部分城市商品房銷售價格 單位：元/平方米,數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局,3

3、.價格差異,區(qū)域性差異大,三）進(jìn)入壁壘,1.資金壁壘,20102012房地產(chǎn)企業(yè)資金來源 單位：億元,數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局,總投資額大，進(jìn)入壁壘要求高,三）進(jìn)入壁壘,2.政策壁壘 進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的主要壁壘之一，房地產(chǎn) 行業(yè)的興衰與政府政策密切相關(guān)。 控制途徑： 對注冊資本的直接要求 資金供給 土地供給 產(chǎn)品銷售的優(yōu)惠或障礙,三）進(jìn)入壁壘,3.規(guī)模經(jīng)濟(jì) 資金實力雄厚經(jīng)營規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)商在國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的公開招標(biāo)時具有中標(biāo)的優(yōu)勢, 同時, 由于其自有資金的占比較高, 信譽(yù)較好, 可以較為容易地從銀行手里獲取低成本的貸款, 并有充裕的資金進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)與研究, 保證產(chǎn)品的質(zhì)量。此外,

4、長期以來大規(guī)模的廣告投入以及高品質(zhì)產(chǎn)品所創(chuàng)造出來的聲譽(yù)使其產(chǎn)品的銷售順暢, 又加快了資金的回流。這些都使房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出較明顯的規(guī)模經(jīng)濟(jì)特性,市場集中度,競爭型市場結(jié)構(gòu),產(chǎn)品差異化,區(qū)域性差異,進(jìn)入壁壘,稀缺資源,控制,協(xié)同調(diào)價,政策壁壘,規(guī)模經(jīng)濟(jì)壁壘,區(qū)域性寡頭壟斷,二、市場行為（一）價格行為,1.采取措施：價格合謀行為 2.價格合謀成立條件 房地產(chǎn)產(chǎn)品的相似性 房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域性 房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入壁壘高 競爭企業(yè)數(shù)量少 監(jiān)控不到位,一）價格行為,3.價格合謀的博弈論分析,不同策略的收益組合圖,假設(shè)：某區(qū)域房地產(chǎn)業(yè) 兩個寡頭 開發(fā)同質(zhì)產(chǎn)品 進(jìn)行一次博弈,囚徒困境,如何形成合作的,多次博弈和經(jīng)驗累積

5、的結(jié)果 統(tǒng)一區(qū)域的開發(fā)商 多次博弈后 最終選擇,博弈不止一次,累計損失短期收益,非價格競爭,二）廣告行為,從廣告投入角度看 2001年房地產(chǎn)廣告投放量占全國廣告投放量的8.7% 2003年增長至13% 房地產(chǎn)廣告自身年增長率達(dá)56.98,我國房地產(chǎn)企業(yè)廣告支出不斷增加 強(qiáng)化了房地產(chǎn)的主觀差別化 進(jìn)而影響到我國房地產(chǎn)業(yè)的績效,三）兼并行為,獲得融資渠道 獲得土地資源 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、優(yōu)勢互補(bǔ) 跨區(qū)域發(fā)展 引入外資、引入國際化理念 其他行業(yè)企業(yè)為進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)而進(jìn)行兼并 中、小企業(yè)為求生存 大企業(yè)為實現(xiàn)戰(zhàn)略合作而進(jìn)行兼并,2006年，萬科以18.6億并購南都集團(tuán)，目的就是為了打開江浙一帶的房地產(chǎn)市場，從而形成其跨區(qū)域的發(fā)展,三、市場績效（一）房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效率,數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局,總投資額逐年增加 竣工面積逐步擴(kuò)大 就業(yè)人數(shù)逐步上升,市場績效穩(wěn)步上升,