合眾創(chuàng)展東莞Lifestyle mall專題報告（77頁）

1、合眾創(chuàng)展Lifestyle mall專題報告,Lifestyle mall 生活體驗?zāi)?東莞大朗,在競爭激烈的市場環(huán)境下，我們需要錯位經(jīng)營，并獨具特色，才能引領(lǐng)市場，成為標(biāo)桿典范,東莞首席 “Lifestyle mall” 即將誕生,看市場,項目處于大朗核心商業(yè)圈,長盛商圈“大潤發(fā)”超市營業(yè)大約4個億位居?xùn)|莞市第一；說明大朗有強(qiáng)大的消費需求，我們可以借勢大力發(fā)展零售業(yè),看商家,從商家對長盛商圈的市場地位及經(jīng)營狀況的認(rèn)可說明商家對中、高檔次的經(jīng)營場所追求度較高,商家對長盛廣場、大潤發(fā)極為認(rèn)同，經(jīng)營狀況良好，愿意繼續(xù)經(jīng)營下去，對未來前景看好,金朗商圈的商家受限于營業(yè)場所檔次，經(jīng)營狀況愈下，其低檔

2、次定位未來發(fā)展空間小，滿足不了片區(qū)的消費需求，整體商業(yè)格局亟待升級,看消費者,客戶群體結(jié)構(gòu)：本項目主要消費群體為周邊住宅居住人群以及周邊工廠人群，五公里內(nèi)中高檔小區(qū)戶數(shù)約2萬,客戶消費習(xí)慣：大朗本地客戶消費首選環(huán)境好、商品價格適中、能夠一站式消費的大型購物廣場,客戶認(rèn)可度：大朗本地客戶對于中高檔產(chǎn)品接受能力較強(qiáng)，如大潤發(fā)的產(chǎn)品,從大朗居民及商家對長盛商圈的認(rèn)同來看，中高檔定位有著廣泛的受眾預(yù)期,金朗商圈商業(yè)升級：本項目處于大朗核心商圈，商業(yè)氛圍濃厚,要成為金朗片區(qū)的商業(yè)龍頭：本項目共4層商業(yè)，地下一層及地上3層。在金朗片區(qū)是未曾出現(xiàn)過的，所以本項目足矣成為金朗片區(qū)的商業(yè)龍頭,看未來發(fā)展,借勢知

3、名開發(fā)商紛紛選擇大朗（例：萬科、碧桂園、富盈、嘉宏等），撬動了居住升級的引擎，日益發(fā)展的城鎮(zhèn)新格局，顯現(xiàn)出大朗的商業(yè)亟待升級，以滿足中高人群的消費需求,大朗人口眾多，購買力強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)特色明顯，城市規(guī)劃合理，未來將進(jìn)一步融入大城區(qū)，潛力無限,通過市場、商家、消費者，得出我們的觀點,當(dāng)下：中高檔定位有著廣泛的受眾預(yù)期, 未來：中高檔勢必成為主流需求 本案：足矣以中高檔的姿態(tài)呈現(xiàn),如何打造： Lifestyle mall 生活體驗?zāi)?核心問題一,Lifestyle mall是什么,一種全方位呈現(xiàn)居家、購物、休閑、娛樂為一體的集約化都會生活,一個游逛休憩的體驗中心,不僅是購物，而是一種休閑、更是一種社

4、交、一種嶄新的健康生活方式,Lifestyle mall,進(jìn)行商業(yè)文化闡釋，引導(dǎo)心靈疲憊的現(xiàn)代都市人體味生命的深邃與優(yōu)雅。 同時也表達(dá)出了我們對商業(yè)的期待，希望顧客能留戀在我們?yōu)樗蛟斓腖ifestyle mall ，在搜尋中盡享購物樂趣，愛上游逛休憩的生活,生態(tài)理念,消費生態(tài)環(huán)境： 增加生態(tài)元素（減少都市喧囂感，渲染綠色原生態(tài)氛圍，消除購物疲憊心理，讓節(jié)奏慢下來,通過建筑風(fēng)格的延續(xù)與升華，打造休閑廣場、室內(nèi)情景街區(qū)，塑造出文化交流與時尚碰撞的體驗場所，將“體驗”無限擴(kuò)張。以公園的概念吸引消費者,舒適氛圍,通過對室內(nèi)燈光、色彩、音樂的設(shè)計，打造輕松的消費氛圍； 重視消費的自由度和自主性、提供寬

5、松的消費體驗，無尾隨，無過分關(guān)注，避免對消費者形成壓迫感； 服務(wù)提供者具備對消費者需求的識別能力和滿足能力，以及與消費者進(jìn)行實時互動的溝通能力，能帶給消費者驚喜,親和魅力,環(huán)境的親和：提供豐富的業(yè)態(tài)形式，層級分布（針對不同目標(biāo)人群），設(shè)置主題購物區(qū)，消費者可挑選自己喜歡的風(fēng)格； 品牌的親和：提供各類風(fēng)情和各種設(shè)計風(fēng)格的品牌，更貼近消費者的差異化需求,享受情感,通過情感營銷的交流和認(rèn)同，享受消費帶來的樂趣，獨特感、優(yōu)越感以及富足感； 社區(qū)（圈子）文化：每種消費層次都包涵著凝聚一類人的力量，從而為消費者們搭建一個人際交流平臺； “關(guān)鍵不是吃的什么，而是和誰一起吃，關(guān)鍵不是去哪兒玩，而是和哪些人一起

6、玩”（部落化是人類的情感需要）； “你在看風(fēng)景，看風(fēng)景的人在看你,休閑生活定位,主題購物區(qū)：精品化，個性化，滿足各種休閑需求（時尚精品類、兒童家庭主題類、健康休閑類、商務(wù)培訓(xùn)類，每種類別都自成體系）； 我們倡導(dǎo)：賣的不僅僅是產(chǎn)品和服務(wù)，更重要的是一種感覺（幸福感）；城市生活也可以很田園,業(yè)態(tài)定位,我們將通過： 開放式的規(guī)劃 人性化的空間裝飾 休閑娛樂的交流空間 時尚高端的品牌陣線,大型超市+電器大賣場+品牌旗艦店+時尚精品店,業(yè)態(tài)定位-零售,知名快餐+異國情調(diào)+主題美食+休閑咖啡+風(fēng)味小吃+個性水吧,業(yè)態(tài)定位-餐飲,影院+電玩世界+KTV量販+美容SPA+健身/瑜伽+兒童樂園,業(yè)態(tài)定位-休閑娛

7、樂,長富三路街區(qū)打造建議,項目規(guī)模：“長富步行街（南區(qū)）”長約230米，寬約10米，總面積約2300平方米； 基本描述：“長富步行街（南區(qū)）”呈南北走向，北部人流大，南部較為稀少； 項目環(huán)境：較為臟、亂、差，北相連的長富東路為步行街，但機(jī)動車輛隨意穿梭，治安不良，管理無序；東側(cè)毗鄰的村民宅基房和青年文化坊共約36個商鋪，業(yè)態(tài)經(jīng)營混亂，裝修檔次偏低，無統(tǒng)一的管理和規(guī)劃,為提升本案東側(cè)的臨街商鋪的價值及開發(fā)商整體改造計劃，結(jié)合本項目的主題定位Lifestyle mall，建議將本街區(qū)打造為,富有異國風(fēng)情格調(diào)的休閑街區(qū),引入青春、時尚、運動、休閑類別的商品進(jìn)行組合,長富三路,休閑街區(qū)形象演繹,特色導(dǎo)

8、示,如何規(guī)劃： Lifestyle mall 生活體驗?zāi)?核心問題二,必須引進(jìn)主力店 同類型項目如何規(guī)劃,凱德廣場東莞以休閑、餐飲、生活配套為特色，是東莞市南城區(qū)唯一的綜合性購物中心。凱德廣場融合了大型超市、品牌女裝、運動休閑、美容美發(fā)、生活配套、家居家飾、珠寶飾品、特色餐飲等，業(yè)態(tài)豐富，一應(yīng)俱全,案例分析,東莞城區(qū)項目借鑒,樓層：共4層（B1、L1、L2、L3） 布局精況： B1F：特色餐飲、運動休閑、婦女、兒童服飾 L1：女裝、女鞋、珠寶鐘表、時尚精品 L2：潮流精品、飾品、時尚男裝+沃爾瑪 L3：家居飾品、美容美發(fā)、數(shù)碼產(chǎn)品+沃爾瑪,凱德廣場東莞以休閑、餐飲、生活配套為特色，是東莞市南

9、城區(qū)唯一的綜合性購物中心。凱德廣場融合了大型超市、品牌女裝、運動休閑、美容美發(fā)、生活配套、家居家飾、珠寶飾品、特色餐飲等，業(yè)態(tài)豐富，一應(yīng)俱全,東莞鴻福商圈凱德廣場,沃爾瑪超市主力店，有效帶動時尚百貨、餐飲、時尚精品飾品業(yè)態(tài)。 經(jīng)營情況良好，幾乎沒有空置與轉(zhuǎn)讓商鋪。 整體商業(yè)氛圍濃郁，業(yè)態(tài)互補，差異化定位，已周邊商業(yè)形成集聚效應(yīng) 商場統(tǒng)一經(jīng)營管理，寬敞明亮舒適宜人購物環(huán)境。 商場檔次中檔為主，少量高檔業(yè)態(tài)，符合周邊消費環(huán)境和人群需求。 商圈片區(qū)消費力旺盛，人流量大，消費群體主要以城市白領(lǐng)階層為主,凱德廣場評價,36608商業(yè)如何消化,我們首先要規(guī)劃項目必須引進(jìn)的業(yè)態(tài)或功能展現(xiàn)必須的面積。如主力店

10、和次主力店需求面積等,面積初步預(yù)測,必須引進(jìn)主力店和次主力店,其他應(yīng)引進(jìn)的次主力店,面積初步預(yù)測,固定引進(jìn)商家面積 合計為22300,其余商業(yè)部分面積則需靠街鋪和內(nèi)鋪來消化; 其中街鋪為價值最高最容易出售和租賃的類型， 因此，規(guī)劃時盡量實現(xiàn)街鋪面積最大化,商鋪劃分要點街鋪,2011年東莞商鋪成交面積在40-80的商鋪成交最多，所占比重超過5成。 因此：本項目街鋪單套面積控制在80以內(nèi)為宜,商鋪劃分要點內(nèi)鋪,一層內(nèi)鋪面積段30-50m2,單價3-5萬，總價90-150萬。租金回報率8%。開盤推貨完成90%。成功銷售關(guān)鍵在于商鋪面積較小，得到更多中小投資客接受。 因此：本項目內(nèi)鋪單套面積控制在40

11、以內(nèi)為宜,中原近期操作項目常平中元街“紅點薈,方案一,主力店面積50008000,地下一層業(yè)態(tài)規(guī)劃：電器賣場+特色餐飲+時尚潮流匯,業(yè)態(tài)規(guī)劃方案一,充分考慮與一樓的動線安排，下沉式廣場增加扶梯,下沉式廣場,潮流匯 約3000,美食廣場 約1000,電器賣場 約：2000,業(yè)態(tài)規(guī)劃方案一,時尚品牌+珠寶+品牌餐飲+化妝品+時尚精品，打造首個購物公園-游逛休憩的體驗中心,首層業(yè)態(tài)規(guī)劃,景觀街區(qū),主力店入口,景觀街區(qū),臨街商鋪,廣場,業(yè)態(tài)規(guī)劃方案一,二層業(yè)態(tài)規(guī)劃9917 ：超市+家庭兒童類,超市主力店：約7628,親子樂園：2289,業(yè)態(tài)規(guī)劃方案一,三層業(yè)態(tài)規(guī)劃：健康休閑娛樂類+商務(wù)培訓(xùn)類,美容SP

12、A 健身會所 約2889,電影院：約2000,KTV：約2000,電玩/兒童樂園 ：約2000,培訓(xùn)類：約1000,主力店面積13500,方案二,地下一層業(yè)態(tài)規(guī)劃：電器賣場+特色餐飲+時尚潮流匯,業(yè)態(tài)規(guī)劃方案二,充分考慮與一樓的動線安排，下沉式廣場增加扶梯,下沉式廣場,潮流匯 約3000,美食廣場 約1000,電器賣場 約：2000,業(yè)態(tài)規(guī)劃方案二,時尚品牌+珠寶+品牌餐飲+化妝品+時尚精品，打造首個購物公園-游逛休憩的體驗中心,首層業(yè)態(tài)規(guī)劃,景觀街區(qū),主力店入口,景觀街區(qū),臨街商鋪,廣場,業(yè)態(tài)規(guī)劃方案二,二層業(yè)態(tài)規(guī)劃9917 ：超市+家庭兒童類,超市主力店：約7628,親子樂園/：2289,

13、業(yè)態(tài)規(guī)劃方案二,三層業(yè)態(tài)規(guī)劃：超市+健康休閑娛樂類,KTV、美容SPA 健身會所 約2889,電影院：約2000,超市主力店：約5637,業(yè)態(tài)規(guī)劃1F品牌餐飲區(qū),概念中，KFc、麥當(dāng)勞等知名餐飲租賃條件苛刻，本案規(guī)劃將品牌餐飲規(guī)劃在街鋪價值在高的區(qū)域，如何實現(xiàn)投資回報的均衡發(fā)展,引進(jìn)品牌餐飲對本案的帶動性】 提升項目整體經(jīng)營檔次，利于其他零售業(yè)態(tài)招商 規(guī)劃在北部區(qū)域，目的是與南區(qū)超市主力店主入口形成首尾呼應(yīng)，帶旺整條街區(qū)，提升街區(qū)的銷售及租金價值 品牌餐飲目前的合作方式 主要以扣點的方式為主導(dǎo)，市場點數(shù)約為營業(yè)額的8%，按400平方米的店面核算，年營額1000萬，年租：80萬元，月租金為6.6

14、萬/月，165元/平方米。按常規(guī)5%的年回報， 該區(qū)域基本售價：165*12/5%=39600元 加上品牌進(jìn)駐為該區(qū)域提升20%價值，售價：47520元 從經(jīng)營管理的角度考慮，建議開發(fā)商此區(qū)域可考慮返租以利于拉升銷售價格及引進(jìn)該類商家,品牌引進(jìn)方向,品牌引進(jìn)方向,如何將： Lifestyle mall 生活體驗?zāi)?核心問題三,價值價格化,大朗成熟商圈租售價匯總,價格區(qū)間：10000-35000元/ ，集中段：14000-24000元/,價格評估,價格評估,價格評估,本項目租售價格評估,對比分析比較可得出本案租售價： 租金水平：40150元/月、銷售價：1000028000,價格標(biāo)識,景觀街區(qū)

15、,主力店入口,景觀街區(qū),主臨街鋪2.84萬/平方米,主題街區(qū)：2.23.5萬/平方米,實現(xiàn)一樓均價：28000元/平方米,室內(nèi)景觀街區(qū)2 3萬/平方米,廣場,業(yè)態(tài)規(guī)劃方案一收益測算,主力店面積50008000,了解品牌主力店帶動下項目的價格。,城市風(fēng)景商業(yè)街,金域華府-臨近沃爾瑪,銷售情況：總貨量 116間，成交量：72間，6080 商鋪占成交量的50% 賣點：毗鄰沃爾瑪、鄰近輕軌、萬科物業(yè)、高實用率、超長優(yōu)質(zhì)產(chǎn)權(quán)、全沿街旺鋪,建 面 ：16000平方米 總 數(shù)：116間 價 格：正街6-7萬/平方米 側(cè)街4-5萬/平方米 租 金：100-150元/平方米 回報率：2.5-3,主力店帶動項目分

16、析結(jié)果,城區(qū)大賣場旁商鋪一手售價在2-7萬之間，普遍在3萬-5萬，最高達(dá)到8萬，租金在150400之間,大朗長盛商圈的租金在40-259元/m2,投資回報率在4.5-6.2,大朗大賣場旁商鋪一手售價在1.54.3萬之間，普遍在2萬-3.5萬,主力店帶動下我們的 租金均價：1F：約為150元/m2,銷售均價3.5萬，年回率5.1,價格標(biāo)識,景觀街區(qū),主力店入口,景觀街區(qū),主臨街鋪3.55萬/平方米,主題街區(qū)：2.53.5萬/平方米,實現(xiàn)一樓均價：35000元/平方米,室內(nèi)景觀街區(qū)2.2 3.5萬/平方米,廣場,業(yè)態(tài)規(guī)劃方案二收益測算,主力店面積13500,方案一與方案二對比分析,中原不怕賣高價，

17、也能做到快銷 我們用實操的成功案例來說明,中信商業(yè)廣場,中原強(qiáng)勢引進(jìn)SPAR國超 市，3棟順利火爆營業(yè)！ 中信商業(yè)廣場實現(xiàn)2.5億 銷售業(yè)績，首層均價達(dá) 到2.3萬元/平方米,均價定位：18000元 成交均價：23000元，溢價28,東莞中原成功操作的商業(yè)項目（部分,東莞中原成功操作的商業(yè)項目（部分,均價定位：45000元 成交均價：60000元，溢價33% 最高街鋪售價達(dá)9萬元/平方米，創(chuàng)造區(qū)域價格標(biāo)桿！ 租金：220-230元，最高430元；回報率5.7%-6.1,財富TOP國際名店（高級精品百貨） 占地面積：11500平米 總 建 面：73000平米 商業(yè)面積：16000平米,東莞中原成

18、功操作的商業(yè)項目（部分,街鋪均價定位：40000元 成交均價：60000元 ，溢價達(dá)50,清溪鎮(zhèn)盛和新都會,街鋪售價最高達(dá)7萬元/平米， 內(nèi)鋪售價最高4萬元/平米！ 締造鎮(zhèn)區(qū)的銷售神話！ 內(nèi)鋪租金：130-200元，街鋪280-350元；回報率5.5%以上,內(nèi)鋪均價20000元 成交均價28000元，溢價達(dá)40,最高售價56000元，均價達(dá)到41000元 開盤完成80%推貨量,東莞中原成功操作的商業(yè)項目（部分,中熙彌珍道,中原龐大的客戶資源儲備體系 為項目的快銷打下堅實的基礎(chǔ),啟動?xùn)|莞中原儲備的商業(yè)客戶資源,以上為東莞中原工商鋪部部分客戶資源,更多資源陸續(xù)更新中,一 手 商 業(yè) 項 目 積 累,啟動?xùn)|莞中原CCES戶資源,中原資源客戶系統(tǒng),啟動?xùn)|莞中原三級市場資源,東莞中原三級地鋪（10家分行,A