河南西平項目價值整合報告終極版57p (2)

1、河南西平項目 營銷整合報告 好邦中國 2012.03,項目提報總綱,西平縣位于河南省中南部，面積1092平方公里，總?cè)丝?0萬； 西平是中國嫘祖文化之鄉(xiāng)，是中國冶鐵鑄劍之鄉(xiāng),城市印象,嫘祖陵,西平縣轄2個街道、4個鎮(zhèn)、13個鄉(xiāng)（其中1個民族鄉(xiāng)），全縣有19個鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、295個行政村和一個國營農(nóng)場,城市行政劃分,西平縣北距省會鄭州160公里，南距武漢300公里。京九鐵路、G4京港澳高速公路、107國道縱貫全境，交通運輸十分便利,城市交通,西平縣區(qū)域地圖,2011年西平生產(chǎn)總值達到126.9億元，較2010增長12.6%，從2006年以來，年增長率均保持在11%以上；2011年西平社會固定資產(chǎn)投資

2、77.9億元，較2010增長27.6% ；縣域經(jīng)濟成穩(wěn)步增長趨勢，經(jīng)濟發(fā)展前景良好,城市經(jīng)濟,西平縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整實現(xiàn)了較大突破，工業(yè)經(jīng)濟的主導地位進一步確立，初步形成了以機械裝備制造業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品深加工為主的兩大支柱產(chǎn)業(yè)，是河南省優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)集聚區(qū),城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),西平縣多次榮獲“全國糧食生產(chǎn)先進縣”稱號，連續(xù)4年被定為“全國生豬生產(chǎn)調(diào)出大縣”，并且被定為全省“十大食用菌生產(chǎn)基地”； 西平縣以高標準規(guī)劃產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，被評為“全省優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)集聚區(qū),產(chǎn)業(yè)介紹,西平縣根據(jù)城市現(xiàn)狀地理條件，制定“一線三區(qū)”戰(zhàn)略： “一線”即指：107沿線； “三區(qū)”是指：舊城區(qū)、新區(qū)和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū),城市規(guī)劃,城市發(fā)展目標,西平縣力

3、爭到2016 年，城區(qū)建成面積達40平方公里以上，城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_40萬人以上，城鎮(zhèn)化率達到40%以上，逐步將西平建設成為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、城鄉(xiāng)融合發(fā)展、生態(tài)良好宜居、具有區(qū)域競爭力的現(xiàn)代化中等城市,西平縣位于河南省中南部，是河南省的農(nóng)業(yè)和畜牧業(yè)生產(chǎn)強縣；同時工業(yè)也在迅猛發(fā)展，社會經(jīng)濟處于快速穩(wěn)定發(fā)展階段，城市綜合實力逐年增強； 目前西平房地產(chǎn)市場雖處于初級階段，但是未來具備不可低估的發(fā)展?jié)摿?，城市房地產(chǎn)市場前景良好,西平城市背景總結(jié),房地產(chǎn)發(fā)展的進程 西平縣房地產(chǎn)市場還處于初級發(fā)展階段，開發(fā)規(guī)模偏向于小盤化以及個人開發(fā)運作，品質(zhì)樓盤及大盤較少； 營銷推廣 在西平縣目前市場上，各樓盤的開發(fā)銷售手段較為

4、單一，營銷道具主要依靠大型戶外廣告、項目樓書、宣傳單頁等等； 購房能力 西平縣人均收入相對一般，縣城居民對房地產(chǎn)的消費受價格因素影響較大； 物業(yè)類型 舊城區(qū)主要以小高層、高層為主，新城區(qū)主要以多層、小高層為主,西平縣房地產(chǎn)市場特征,2011年以來，央行連續(xù)6個月上調(diào)存款準備金率0.5個百分點，國家銀根緊縮，致使房地產(chǎn)開發(fā)和購房貸款都受到影響； 2011年12月和2012年2月，央行先后兩次下調(diào)存款準備金率，意味著銀行自有資金將因此而增多，對于樓市來說無疑是個利好消息，這將會促進剛性需求的釋放,房地產(chǎn)政策存款準備金率,在此次調(diào)研過程中了解到，在目前西平市場上，很多項目在沒有拿到預售證之前，都可以

5、直接進行銷售； 在個人住房方面，普通住宅只需交納2%契稅，豪宅需交納4%契稅； 隨著準備金率的下調(diào)，意味著銀行自有資金將因此而增多，個人住房貸款額度也將因此放大，將有助于在當前復雜形勢下穩(wěn)定國內(nèi)經(jīng)濟增長； 由于國家政策調(diào)控，西平縣也受到了一定的影響，但是對于剛性需求占主體的西平縣來說，整體影響相對較小,西平政策小結(jié),2011年，西平縣土地成交總面積1295畝，為近年來的最高值；舊城區(qū)仍是成交量最大的片區(qū)；湖濱區(qū)成交量雖然最少，但是成交價格卻是最高的一個片區(qū)；由于舊城區(qū)土地資源有限，新城區(qū)和湖濱區(qū)將是未來西平重點建設區(qū)域,西平縣土地市場,2010-2011年西平縣住房供應面積為217萬，其中商品

6、房供應面積為208萬，政策性住房供應面積為9萬。目前市場商品房供應量大，未來市場競爭激烈,西平縣住房供應量,近幾年來，西平縣商品房價格成穩(wěn)步增長趨勢。到了2011年，由于翡翠城、御景銘城、華港水城等較好項目的開發(fā)銷售，拉高了市場價格，突破2500元，達到2575元/；西平縣由于受整體大市場影響，價格也下降了一些，但是整體影響不大,西平縣商品房價格走勢,紫荊南城,在售項目,尾盤項目,未售項目,和諧家園,翡翠城,金地御園,金水灣,帝王廣場,龍泉佳苑,凱旋城,祥和華苑,棠 溪 路,西 平 大 道,未 來 大 道,護 城 河 路,本案,西平縣樓盤分布圖,新城區(qū),湖濱 片區(qū),京都公寓,鳳鳴花園,皇家壹號

7、,舊城區(qū),本案,洪河,唐人公館,美景國家現(xiàn)代城,御景銘苑,宏泰花園,華港水城,中央公園,力源.東方明珠,陽光城,鳳 鳴 大 道,東 大 道,未 來 大 道,項目開發(fā)節(jié)奏匯總,從目前西平市場上看，舊城區(qū)開發(fā)時間較早，項目相對較多，是競爭最為激烈的片區(qū)；湖濱片區(qū)項目最少，但是由于區(qū)域資源優(yōu)勢，項目去化較快；新城區(qū)為新開發(fā)區(qū)域，以新盤為主，區(qū)域市場認知度有待提高,重點項目開發(fā)節(jié)奏,鼎力和諧家園 項目規(guī)劃分兩期開發(fā)，目前在售一期于2011年11月開盤，推出2#、3#這兩棟高層，目前在售均價3000元/，去化約40,御景銘苑 項目規(guī)劃分六期開發(fā)，一、二期于2009年開盤，已售罄，三、四期剩余少量房源；目

8、前在售五期2011年10月開盤，均價2500元/，去化約60,華港水城 項目分三期開發(fā)，一期2010年8月開盤，已售罄，二期2011年初開盤，也已售罄；目前在售三期小高層、高層，于2011年7月開盤，均價3000元/，去化率約60,翡翠城 項目規(guī)劃分三期開發(fā)，一期2009年2月開盤，已基本售罄；目前在售二期，于2011年10月開盤，均價2500元/，去化約50,項目定位語,項目定位小結(jié),從西平市場上各項目的市場定位來看，舊城區(qū)以城中央教育、生活等配套而進行項目的市場定位；湖濱片區(qū)則以洪河這一自然環(huán)境資源為依托點，進行項目的定位；新城區(qū)以全新的居住理念打動消費者；市場項目一般都依靠自身打造項目市

9、場價值,項目建筑風格匯總,鼎力和諧家園 現(xiàn)代主義建筑風格，西平首個現(xiàn)代風格高層社區(qū)、寬大樓間距設計,重點項目建筑風格鑒賞,御景銘苑 現(xiàn)代簡約風格，環(huán)保節(jié)能建筑，讓您充分體驗享受國際化的完美居住體驗,華龍.金水灣 現(xiàn)代簡約建筑風格,華港水城 新中式建筑，景觀小高層、瞰景高層，締造傳世經(jīng)典人居,京都公寓 新古典主義建筑風格，格調(diào)清新自然，與自然唯美和諧,翡翠城 現(xiàn)代主義建筑風格,在目前西平市場上，各樓盤建筑風格主要還是以現(xiàn)代簡約風格為主，配以少部分的歐式新古典主義建筑風格。各項目建筑立面較為簡單，美觀度、層次感較為一般。通過各項目建筑形態(tài)以及建筑立面來看，可以反應出，目前西平縣房地產(chǎn)市場目前還處于

10、初級發(fā)展階段,項目建筑風格小結(jié),項目園林景觀風格匯總,鼎立和諧家園 中央景觀廣場、景觀環(huán)島等三大景觀節(jié)點分布其中，坡地景觀、景觀涼亭、休閑廣場.在此有機匯合,重點項目園林景觀鑒賞,御景銘苑 西平首家異域風情景觀社區(qū)，6.7萬新加坡風情景觀園林，足不出戶享受異域風情,華龍.金水灣 半堤半灣，宜景怡人，依堤而建微 地形景觀帶作為金水灣景觀大道,華港水城 社區(qū)多維景觀組團，7000公園廣場，休閑景觀大道直通洪河公園,京都公寓 50米寬景長廊、中心噴泉廣場、兒童樂園、藝術(shù)小品等眾多優(yōu)質(zhì)配套遍布社區(qū),翡翠城 現(xiàn)代園林景觀風格,從目前西平市場項目來看，各項目園林風格大部分多為現(xiàn)代園林風格，一些小項目甚至毫

11、無園林景觀可言，只是單純的社區(qū)綠化；個別項目在園林景觀上，規(guī)劃為海派風情和新加坡風情園林景觀，但總體來說，西平市場項目的園林景觀較為一般,項目園林景觀小結(jié),項目產(chǎn)品概況,重點項目戶型鑒賞,鼎力.和諧家園2#標準平面圖,3#標準平面圖,華龍. 金水灣2#標準平面圖,8#標準平面圖,京都公寓2#標準平面圖,6#標準平面圖,8#標準平面圖,11、12#標準平面圖,華港水城12#標準平面圖,西平項目戶型小結(jié),1. 西平整體市場主要是以多層和小高層為主； 2. 西平三個片區(qū)的戶型產(chǎn)品差別不大，主要是以 115-135的三房戶型產(chǎn)品為主，85-100的兩 房為輔；四房戶型一般為140-155之間，大面積

12、復式產(chǎn)品相對較少； 3. 在戶型設計方面，大部分戶型產(chǎn)品的主臥和客廳均 為朝南設計，部分產(chǎn)品的臥室?guī)в酗h窗設計,市場銷售價格,目前西平市場銷售價格為2500元/左右，但是每個片區(qū)的價格還是有一定差異的。 新城區(qū)是開發(fā)新區(qū)，地理位置較偏，區(qū)域環(huán)境以及配套較為一般，銷售價格也就相對較低，區(qū)域價格在2200-2300元/； 湖濱片區(qū)占據(jù)絕佳地理位置，享受湖景資源以及洪河公園等配套，價格最高，在2750-2850元/之間； 舊城區(qū)區(qū)是西平縣城市中心，配套完善，區(qū)域價格為2300-2400元,市場銷售價格小結(jié),西平市場存量匯總,目前西平市場存量面積約為64.25萬，其中舊城區(qū)的市場存量最大，高達30萬；

13、新城區(qū)市場存量面積也有27.25萬，是西平未來發(fā)展的重點區(qū)域；湖濱片區(qū)市場存量約有7萬；市場存量的巨大，將會影響到我們項目的開發(fā)銷售，未來西平市場競爭將會異常激烈,西平市場存量小結(jié),一. 購房客群來源主要是以本地居民為主，基本沒有投資客戶； 二. 購房客群主要由政府機關(guān)人員、企事業(yè)單位中高層管理人員、個體老板和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕人群構(gòu)成； 三. 西平剛需客戶占絕大多數(shù)，投資客戶所占比例極少；經(jīng)濟能力一般，因為婚房而購房的客戶，選擇2房戶型偏多；為改善生活條件的家庭，多數(shù)是選擇3房戶型； 四. 購房消費特征：客戶購房不再是只關(guān)注普通的居住，慢慢開始關(guān)注項目的配套以及升值潛力；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群購房大多數(shù)是為了改善居住環(huán)境以及下一代教育為主,西平購房客群分析,市場特征：西平房地產(chǎn)市場處于初級競爭階段，項目偏向中低端，市場上存在著很多小項目或者尾盤項目，在項目規(guī)劃上較為落后，真正意義上的高品質(zhì)樓盤不多； 購買特征：西平當?shù)叵M者對房地產(chǎn)消費已經(jīng)進入理性選擇階段，社區(qū)規(guī)劃、建筑外觀、宣傳力度等表面形象對于消費者有較大影響力； 產(chǎn)品設計：目前西平市場在售項目主要以三房戶型為主，兩房和四房戶型為輔；兩房面積集中在85-100，三房面積集中在115-135,西平房地產(chǎn)市場總結(jié),銷售價