什么是FM設(shè)施管理[專業(yè)教育]

1、什么是設(shè)施管理(Facility Management)？ 依據(jù)國際設(shè)施管理協(xié)會(IFMA)的說明，設(shè)施管理(Facility Management)工作內(nèi)容在于整合企業(yè)或組織管理科學(xué)、建筑科學(xué)、行為科學(xué)和其他相關(guān)工程科學(xué)，從而為企業(yè)或組織內(nèi)各級員工日常工作提供最合適的實質(zhì)工作環(huán)境。(Facility Management is the practice of coordinating the physical workplace with the people and work of an organization; it integrates the principles of busin

2、ess administration, architecture and behavioral and engineering sciences。 - IFMA) 從企業(yè)管理的角度來看，降低設(shè)施相關(guān)費用、維護高質(zhì)量工作/教學(xué)/生活環(huán)境、滿足使用者需求、增加企業(yè)或組織價值、簡化管理流程等目標，是設(shè)施管理者(Facility Manager)的主要任務(wù)。由各項研究調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，設(shè)施資產(chǎn)開銷為僅次于人事成本之最大支出項目，而其資產(chǎn)規(guī)模約占企業(yè)或組織或組織之35%左右。因此，設(shè)施資產(chǎn)管理是一項持續(xù)性重要管理工作，值得在設(shè)施規(guī)劃初期就投入管理，以保證所有基建或設(shè)施相關(guān)各階段工作，如規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、使

3、用維護等階段都能圓滿達成設(shè)施管理目標。設(shè)施管理與物業(yè)管理的區(qū)別 區(qū)別一：現(xiàn)場管理VS經(jīng)營戰(zhàn)略 物業(yè)管理是通過對客戶生產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)場的管理，以達到維持設(shè)施設(shè)備的正常運行，具體體現(xiàn)就是對現(xiàn)場的整頓、整理、清掃、清潔、維護和安全等。設(shè)施管理是從客戶的需求出發(fā)，對企業(yè)所有非核心業(yè)務(wù)進行總體性策劃，以達到降低運營成本、提高收益的目的，最終實現(xiàn)提升客戶營運能力的目標，具有很強的戰(zhàn)略性。 區(qū)別二：日常維護VS專業(yè)化管理、精細化管理 物業(yè)管理的主要工作內(nèi)容為保安、保潔以及水、電、氣、暖等設(shè)備的日常維護。設(shè)施管理從物業(yè)的成本分析、空間規(guī)劃、標準制定、能源審核、風(fēng)險許諾和發(fā)展策略方面為投資者提供專業(yè)化、精細化的服務(wù)，

4、與建筑、不動產(chǎn)、經(jīng)營、財務(wù)、心理、環(huán)境、信息等多個領(lǐng)域密切相關(guān)。另外，設(shè)施管理基于信息化技術(shù)，運用科學(xué)的方法對客戶的業(yè)務(wù)流程進行研究分析，尋找控制重點并進行有效的優(yōu)化、重組和控制，實現(xiàn)質(zhì)量、成本、進度、服務(wù)總體最優(yōu)的精細化管理目標。 區(qū)別三：“保值”VS“增值”物業(yè)管理的工作目標是安全、衛(wèi)生以及設(shè)施設(shè)備的正常運行，具有“保值”的特點。設(shè)施管理應(yīng)用各種高新技術(shù)，向客戶提供各種高效增值服務(wù)，以改善客戶運營能力，提高收益。它從戰(zhàn)略層次的高度和動態(tài)發(fā)展的全局整合的理念出發(fā)，在保證物業(yè)“保值”的基礎(chǔ)上，還要實現(xiàn)物業(yè)的“增值”。 區(qū)別四：關(guān)注現(xiàn)狀VS關(guān)注整個生命周期 物業(yè)管理關(guān)注的是已建成的物業(yè)和已裝備的

5、設(shè)施設(shè)備，它是對物業(yè)“現(xiàn)狀”所進行的管理和維護。設(shè)施管理關(guān)注物業(yè)的整個生命周期，提供策略性長期規(guī)劃，貫穿到物業(yè)或設(shè)施的可行性研究、設(shè)計、建造、維修及運營管理的全過程之中。 區(qū)別五：人員現(xiàn)場管理VS信息化管理 物業(yè)管理的活動，如保安、保潔、設(shè)施設(shè)備的維護，以及能源控制、費用收取等，都是通過工作人員的現(xiàn)場作業(yè)完成的，屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，技術(shù)含量比較低。設(shè)施管理大量采用信息系統(tǒng)，通過信息化手段，在降低成本提高效率的同時，保證了管理與技術(shù)數(shù)據(jù)分析處理的準確，屬于知識密集型產(chǎn)業(yè)。 設(shè)施管理的業(yè)務(wù)范疇和服務(wù)對象設(shè)施管理涉及范疇廣，包括客戶所有的非核心業(yè)務(wù)。國際設(shè)施管理協(xié)會提出設(shè)施管理的業(yè)務(wù)范疇主要包括八方

6、面：策略性年度及長期規(guī)劃；財務(wù)與預(yù)算管理；公司不動產(chǎn)管理；室內(nèi)空間規(guī)劃及空間管理；建筑及改造工程；新的建筑及修復(fù)；保養(yǎng)及運作；保安、通訊及行政服務(wù)。除此之外，設(shè)施管理的業(yè)務(wù)還包括能源管理、支援服務(wù)、高技術(shù)運用及質(zhì)量管理等。盡管設(shè)施管理的業(yè)務(wù)范疇比較廣泛，但這些業(yè)務(wù)都是圍繞著兩個中心內(nèi)容展開的：其一，通過對建筑設(shè)施的管理，延長設(shè)備設(shè)施的使用年限，確保其功能的正常發(fā)揮，節(jié)約能源，降低成本及運行費用；其二，應(yīng)用各種高新技術(shù)，向客戶提供各種高效增值服務(wù)，使客戶工作更加合理化和簡潔化，生活更方便和舒適。針對不同類型的物業(yè)，設(shè)施管理內(nèi)容的側(cè)重點也有所不同。設(shè)施管理應(yīng)用于業(yè)權(quán)相對單一或集中的物業(yè)，主要包括：

7、城市公用設(shè)施。如醫(yī)院、學(xué)校、體育場館、博物館、金融機構(gòu)、會展中心、機場、火車站、碼頭、地鐵、公園、政府機關(guān)、企業(yè)不動產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等。工業(yè)設(shè)施。如工廠、工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)、保稅區(qū)、物流港等。設(shè)施管理的特點作為一個新興行業(yè)，設(shè)施管理有其自身的特點。歸納起來，主要有六點，即：專業(yè)化、精細化、集約化、智能化、信息化、定制化。專業(yè)化。設(shè)施管理提供策略性規(guī)劃、財務(wù)與預(yù)算管理、不動產(chǎn)管理、空間規(guī)劃及管理、設(shè)施設(shè)備的維護和修護、能源管理等多方面內(nèi)容，需要專業(yè)的知識和管理，有大量專業(yè)人才參與。另外，化工、制藥、電子技術(shù)等不同的行業(yè)和領(lǐng)域，對水、電、氣、熱等基礎(chǔ)設(shè)施以及公共服務(wù)設(shè)施的要求不同，所涉及的設(shè)施設(shè)備也不

8、同，需求實行專業(yè)化服務(wù)。精細化。設(shè)施管理以信息化技術(shù)為依托，以業(yè)務(wù)規(guī)范化為基礎(chǔ)，以精細化流程控制為手段，運用科學(xué)的方法對客戶的業(yè)務(wù)流程進行研究分析，尋找控制重點并進行有效的優(yōu)化、重組和控制，實現(xiàn)質(zhì)量、成本、進度、服務(wù)總體最優(yōu)的精細化管理目標。集約化。設(shè)施管理致力于資源能源的集約利用，通過流程優(yōu)化、空間規(guī)劃、能源管理等服務(wù)對客戶的資源能源實現(xiàn)集約化的經(jīng)營和管理，以降低客戶的運營成本、提高收益，最終實現(xiàn)提高客戶營運能力的目標。智能化。設(shè)施管理充分利用現(xiàn)代4C技術(shù)，通過高效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)智能化服務(wù)與管理。設(shè)施管理智能化的具體體現(xiàn)是智能家居、智能辦公、智能安防系統(tǒng)、智能能源管理系統(tǒng)、智能物業(yè)管理維護

9、系統(tǒng)、智能信息服務(wù)系統(tǒng)等。信息化。設(shè)施管理以信息化為基礎(chǔ)和平臺，堅持與高新技術(shù)應(yīng)用同步發(fā)展，大量采用信息化技術(shù)與手段，實現(xiàn)業(yè)務(wù)操作信息化。在降低成本提升效率的同時，信息化保證了管理與技術(shù)數(shù)據(jù)分析處理的準確，有利于科學(xué)決策。定制化。每個公司都是不同的，專業(yè)的設(shè)施管理提供商根據(jù)客戶的業(yè)務(wù)流程、工作模式、經(jīng)營目標，以及存在的問題和需求，為客戶量身定做設(shè)施管理方案，合理組織空間流程，提高物業(yè)價值，最終實現(xiàn)客戶的經(jīng)營目標。設(shè)施管理的內(nèi)容(一) 所有權(quán)的費用。設(shè)施所有權(quán)有最初的和正在發(fā)生的費用。管理時，應(yīng)該知道需要的費用，并通過計劃分配，提供這些費用。(二) 生命周期內(nèi)的花費。一般說來，所有的經(jīng)濟分析和比

10、較都應(yīng)該基于生命周期花費。如果只考慮資本費用和最初的費用，經(jīng)常會做出錯誤的決定。(三) 服務(wù)的融合。優(yōu)質(zhì)的管理意味著不同服務(wù)的融合（例如，設(shè)計和運作）。(四) 運作和維護的設(shè)計。運作者和維護者，即使他們是承包商，也應(yīng)該積極參與設(shè)計審查。(五) 委托的責(zé)任。項目管理的功能應(yīng)該歸入到預(yù)算項目中去，由一位經(jīng)理對各項工作負責(zé)。(六) 費用的時效性。關(guān)鍵是識別和比較這些費用，并且過一段時間進行一次有規(guī)律的比較。(七) 提高工作效率。應(yīng)該時常通過特定的比較、使用者的反饋以及管理來判斷其效率。(八) 生活質(zhì)量。設(shè)施經(jīng)理應(yīng)該設(shè)法提高和保護職員的生活質(zhì)量。最低的要求是有一處安全的工作場所，努力的目標是有一處可以

11、提高個人和團體工作效率的工作環(huán)境。(九) 設(shè)施的冗余和靈活性。因為工作的本身經(jīng)常是部分在變化的，設(shè)施經(jīng)理必須進行設(shè)施的冗余和靈活性分析。(十) 作為資產(chǎn)的設(shè)施。設(shè)施應(yīng)該被看作是可以通過各種途徑給公司帶來收益的有價值的資產(chǎn)。(十一) 設(shè)施管理的商業(yè)職能。值得用一種商業(yè)的辦法來進行設(shè)施管理。設(shè)施應(yīng)該和公司的業(yè)務(wù)同時發(fā)展、同步規(guī)劃。(十二) 設(shè)施管理是一個連續(xù)的系統(tǒng)。設(shè)施管理從開始計劃到進行處理，是一個連續(xù)的過程，不是一系列分立項目的組合。(十三) 服務(wù)。設(shè)施管理只提供了一種產(chǎn)品：服務(wù)。設(shè)施管理的本質(zhì)希望是強調(diào)權(quán)利和順從，同時也應(yīng)該具有靈活性和服務(wù)性。質(zhì)量計劃是基于消費者怎樣才能獲得服務(wù)的問題制定的

12、。一項成功的質(zhì)量計劃要依賴于各種層次客戶的長期聯(lián)系和約束。設(shè)施管理出現(xiàn)的背景隨著產(chǎn)業(yè)價值鏈分解和專業(yè)化發(fā)展，物業(yè)管理出現(xiàn)精深精細化趨勢，并從勞動密集型逐漸轉(zhuǎn)化為知識密集型，在物業(yè)管理提升的基礎(chǔ)上，產(chǎn)生了一個新型的領(lǐng)域設(shè)施管理。傳統(tǒng)的物業(yè)管理側(cè)重于人員現(xiàn)場管理，以保安、保潔以及采暖、通風(fēng)、空調(diào)、電氣、給水、排水等設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)為主要工作內(nèi)容，以設(shè)施設(shè)備的正常運行為工作目標，具有“維持”的特點。進入20世紀80年代后，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)生了一系列變革，促成了設(shè)施管理的產(chǎn)生。物業(yè)管理行業(yè)變革主要體現(xiàn)在以下三個方面：第一，建筑領(lǐng)域的技術(shù)革命使得物業(yè)管理的對象越來越復(fù)雜。隨著建筑業(yè)的發(fā)展和4C(Comp

13、uter、Control、 Communication、CRT圖形顯示)技術(shù)的應(yīng)用，智能大廈開始出現(xiàn)，并且在美、歐、日及全球蓬勃發(fā)展。伴隨智能建筑的蓬勃發(fā)展，信息化的現(xiàn)代建筑設(shè)備很快地進入各種建筑，使物業(yè)管理范圍內(nèi)的設(shè)施設(shè)備形成龐大而復(fù)雜的系統(tǒng)，各項傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)也由于結(jié)合了信息技術(shù)而出現(xiàn)很大的變化。面對龐大而復(fù)雜的建筑系統(tǒng)，傳統(tǒng)的物業(yè)管理應(yīng)接不暇。第二，社會發(fā)展要求物業(yè)提高能源利用效率。能源危機以來，如何提高能源利用效率一直是社會所關(guān)心的熱點問題，“物業(yè)節(jié)能”被提高到前所未有的高度。但許多物業(yè)能源利用效率仍不盡人意。路燈徹夜通明、用電負荷失衡、給排水管道跑冒漏滴、公用水閥細水長流、供暖空調(diào)溫

14、度不穩(wěn)、室內(nèi)空氣嚴重惡化、自控設(shè)備失常運行等現(xiàn)象普遍存在。面對新的要求，傳統(tǒng)物業(yè)管理粗放的經(jīng)營模式顯得捉襟見肘。第三，產(chǎn)業(yè)價值鏈分解與非核心業(yè)務(wù)外包促進了設(shè)施管理行業(yè)的產(chǎn)生。隨著經(jīng)濟全球化的發(fā)展，企業(yè)之間的競爭越來越激烈。為了有效的面對競爭，企業(yè)不得不集中精力關(guān)注其核心業(yè)務(wù)，而將以物業(yè)為主的非核心業(yè)務(wù)外包給專業(yè)公司進行管理。同時，公司的物業(yè)部門或者被解散，或者獨立成專業(yè)的物業(yè)管理或設(shè)施管理提供商。產(chǎn)業(yè)價值鏈分解和非核心業(yè)務(wù)外包推動了物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)化，促進了設(shè)施管理行業(yè)的產(chǎn)生。舉一個例子，90年代初，香港的渣打銀行物業(yè)管理部門有200多名員工。隨著全球化的發(fā)展和業(yè)務(wù)外包模式的影響，經(jīng)過研究，他們將物業(yè)部門解散，把相關(guān)業(yè)務(wù)外包給