保利地產(chǎn)、萬科和招商地產(chǎn)的比較分析

1、保利地產(chǎn)、萬科和招商地產(chǎn)的綜合實(shí)力評述仁兄拙作2006年12月12日萬科凈資產(chǎn)和規(guī)模最大，保利第二，招商居后。萬科的凈利潤是保 利的5倍以上，更是招商的8倍以上。萬科是最早上市的地產(chǎn)企業(yè), 公司治理規(guī)范，經(jīng)營好，穩(wěn)步發(fā)展，也利用證券市場融資促進(jìn)了資本 的擴(kuò)張，是納稅大戶，為社會就業(yè)提供了大量的崗位，社會形象和口 碑皆好，擁有“企業(yè)公民”的美譽(yù)。買萬科的房產(chǎn)，就是買了一個(gè)品 牌。保利地產(chǎn)也是早在1994年就開始進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，多年來直緊隨萬科居全國10強(qiáng)之列。具有較強(qiáng)的政府背景：公司實(shí)際控制人中國保利集團(tuán)是國資委直屬大型國有獨(dú)資企業(yè)，是一家從事貿(mào)易、地產(chǎn)、文化藝術(shù)、酒店管理等業(yè)務(wù)的多元化 經(jīng)營

2、控股集團(tuán)公司,上市公司作為保利集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要載體，未來將獲得保利集團(tuán)的支持，使公司在優(yōu)質(zhì)土地儲備的競爭中具有較強(qiáng)優(yōu)勢。其主營的中高檔住宅、別墅、高檔的寫字樓等都具有特色優(yōu)勢。招商地產(chǎn)位居深圳，近年來也擴(kuò)展珠三角、長三角和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)等發(fā)達(dá)地區(qū)的業(yè)務(wù)。是中國國資委重點(diǎn)扶持的5家房地產(chǎn)企業(yè)之一。連續(xù)四年在深圳市房地產(chǎn)企業(yè)綜合排名中名列前三，并榮膺 2004年深圳銷售金額冠軍，在深圳占有約 4%的市場分額。并因旗下租賃、供電、供水等業(yè)務(wù)所帶來的豐厚經(jīng)常性利潤， 被譽(yù)為最具抗風(fēng)險(xiǎn)能力的開發(fā)商之一。經(jīng)營比較穩(wěn)健，財(cái)務(wù)狀況好。從2006年半年報(bào)看，其現(xiàn)金流為正數(shù)。能位居2006年綜合實(shí)力TOP的第9位,

3、說明其發(fā)展和經(jīng)營得到業(yè)內(nèi)肯定。3、保利地產(chǎn)的優(yōu)勢:根據(jù)其財(cái)務(wù)報(bào)表和其他公開信息的披露。 認(rèn)為該企業(yè)的優(yōu)勢如下:3.1形成了自身經(jīng)營中高檔地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，同時(shí)又重點(diǎn)開發(fā)商業(yè)地 產(chǎn)。保利地產(chǎn)對未來十年發(fā)展已經(jīng)有了非常清晰的“三個(gè)為主、兩個(gè)結(jié)合”戰(zhàn)略決策方針?！叭齻€(gè)為主”：一是以做大做強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)為主，適度拓展相關(guān)行業(yè)，充分保持并強(qiáng)化公司的核心競爭優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn) 企業(yè)高速增長。二是以北京、上海、廣州地區(qū)為主，適度拓展其他區(qū) 域市場，擴(kuò)大公司產(chǎn)品的市場覆蓋面。三是以住宅開發(fā)為主，適度開 發(fā)其他物業(yè)，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，確保公司收益的穩(wěn)定性?！皟蓚€(gè)結(jié)合”：一是滾動(dòng)性開發(fā)收入與物業(yè)經(jīng)營性收入相結(jié)合，既要立足市場，通過

4、滾動(dòng)開發(fā)住宅項(xiàng)目，加快資金周轉(zhuǎn)，確保公司當(dāng)前的盈利能力，又要立足長遠(yuǎn)發(fā)展，在重點(diǎn)城市開發(fā)建設(shè)標(biāo)志性的物業(yè)，形成穩(wěn)定的經(jīng)營性收入，拓寬公司收入渠道。二是產(chǎn)品運(yùn)營與資本運(yùn)營相結(jié)合，資本運(yùn)營以公司發(fā)展戰(zhàn)略為導(dǎo)向，利用資本經(jīng)營的杠桿作用，進(jìn)入房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，迅速擴(kuò)充資產(chǎn)規(guī)模，達(dá)到資產(chǎn)快速增長的目標(biāo)。例如，重慶保利香檳花園連續(xù)獲得重慶市 2006 年度最具影響力樓盤等三項(xiàng)稱號，上海保利十二橡樹莊園榮獲“2006上海最受歡迎樓盤綜合金獎(jiǎng)”。公司的品牌形象進(jìn)步獲得社會的認(rèn)同。廣州保利國際廣場，位居廣交會會展區(qū)，這一面向國內(nèi)大型企業(yè)和跨國集團(tuán)的超甲級寫字樓，以其頂級的品質(zhì)，引發(fā)廣州寫字樓市場新熱潮，成為 20

5、06 年廣州最炙手可熱的超甲級寫字樓。3.2 高增長和充裕的土地儲備是保利地產(chǎn)最大的優(yōu)勢。2004-2005 年主營收入增長率分別為 150.93%和 51.14%，凈利潤 增長率分別為 170.03%， 115.16%，凈利潤的增幅高于主營收入的增 幅，可見保利地產(chǎn)近年的業(yè)績呈現(xiàn)高成長性。 2006年 10月止，保利 地產(chǎn)已通過政府公開招拍掛、 合作開發(fā)、收購兼并等方式獲取了大量 低成本、結(jié)構(gòu)良好的土地儲備，建筑面積過 1000 萬平方米以上，僅 次于萬科集團(tuán)。土地儲備不僅量多成本低，而且結(jié)構(gòu)良好。充裕的土 地儲備為其業(yè)績的高增長提供了有力的保證。以保利國際廣場為例， 廣州市對該項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)

6、時(shí)， 由于市場前景不明朗， 廣州開發(fā)商反應(yīng) 平淡，但保利通過深入分析研究認(rèn)為該項(xiàng)目具有良好商機(jī)， 并迅速決 策取得了該用地，當(dāng)時(shí)的土地成本是 2000元/m2，而在近期拍賣中,其周邊用地價(jià)格已經(jīng)超過了 4000元/m2。僅土地一項(xiàng)，保利國際廣場 就具備了成本優(yōu)勢2000元/ m2。又今年以來，公司又先后在上海、 武漢和沈陽等地競拍得大片房地產(chǎn)用地。3.3最新上市的地產(chǎn)企業(yè)，將可以加大融資的力度，為發(fā)展壯大提供 資金。由于保利地產(chǎn)正處于高速發(fā)展時(shí)期，其資金運(yùn)作和周轉(zhuǎn)都力度交較大，206年的上市為公司提供了很好的融資渠道。可以利用增發(fā)、 配股、債券、期權(quán)等多種方式融資和增資，可以減少銀行的貸款，降

7、 低企業(yè)的負(fù)債率，也利于提高上市公司募集資金使用效率和對投資者 的回報(bào)水平，保護(hù)投資者利益，確保上市公司再融資與證券市場發(fā)展 之間形成良性循環(huán)。4、保利地產(chǎn)的劣勢:4.1品牌知名度還不大。相比萬科集團(tuán)的大規(guī)模的全國16個(gè)城市的 大規(guī)模開發(fā)經(jīng)營，萬科設(shè)計(jì)理念的人性化、重視社會效益、品牌美譽(yù) 度高、高質(zhì)量的大眾住宅為主而長期形成的口碑等優(yōu)勢。 保利的品牌 度還要加強(qiáng)。4.2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)要控制。從上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析看，保利的擔(dān)保金額 較多，現(xiàn)金流也是負(fù)數(shù)，應(yīng)該注意加強(qiáng)銷售款的回收和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 等。應(yīng)該加強(qiáng)自身的償債能力，控制好債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)都表現(xiàn) 出較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如果外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生劇變，很

8、可能使得該行業(yè) 上市公司處于嚴(yán)重財(cái)務(wù)困境。正在高速發(fā)展的保利地產(chǎn)貸款和擔(dān)保的 數(shù)額都較大，加強(qiáng)資產(chǎn)負(fù)債管理能力尤為重要。4.3面臨整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)受國家調(diào)控政策的影響：這是主要不確定因素。2006年上半年出臺的行業(yè)調(diào)控政策將對公司經(jīng)營等產(chǎn)生一定的影響，由于公司的經(jīng)營開發(fā)在上半年新開工面積較大，并已取得施工許可證，上述政策對公司有一定影響，但影響要小于其他上市公司。公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)涉足的城市如廣州、武漢、北京、上海等地的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)將對公司的業(yè)績產(chǎn)生一定的影響。5、結(jié)束語保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 將繼續(xù)落實(shí)年初制定的項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，堅(jiān)持保質(zhì)保量保時(shí)。公司將根據(jù)各地宏觀調(diào)控細(xì)則的不同要求調(diào)整產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)，切實(shí)降低報(bào)建報(bào)批工作的延時(shí)對集團(tuán)下半年以及下一年度開發(fā)節(jié)奏的影響，確保下半年銷售計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)公司將在工程施工、質(zhì)量管理、營銷管理、客戶服務(wù)等各方面進(jìn)步貫徹創(chuàng)新和規(guī)范的原則，采取有效措施，加強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新，規(guī)范企業(yè)管理，進(jìn)一步提升公司品牌。公司將進(jìn)一步拓展多元化融資渠道,并實(shí)施更廣泛的合作，進(jìn)一步提升人才和資金的運(yùn)作效率。面對新一輪的宏觀調(diào)控，公司將積極研究其對行業(yè)以及公司產(chǎn)品開發(fā)的影響，積極探討未來項(xiàng)目拓展的策略和方法，保持公司業(yè)績的持續(xù)、快