正常情況下房地產15種融資方式簡介

1、正常情況下房地產 15 種融資方式簡介1 ：國內銀行貸款 影響商業(yè)銀行貸款的利率因素 中央銀行貼現率、放款期限、存款利率、放貸利率風險、管理貸款成本、優(yōu)惠利率。 國內商業(yè)銀行貸款種類信用貸款 信用貸款指單憑借款人的信譽，而不需要提供任何抵押品的放款。 信用貸款分一下五種類型：普通限額貸款、透支放款、備用貸款承諾、消費者貸款、票據貼現貸款 擔保抵押貸款分為兩種：擔保品貸款、保證書擔保貸款； 保證書擔保貸款保證書擔保貸款指由第三者出具保證書擔保的放款。 商業(yè)放貸的七大風險 政策風險、市場風險、經營風險、財務風險、完工風險、抵押物估價風險、貸款保證風險 流程如下：一、貸款申請（一） 借款人資格（二）

2、 申請貸款材料，包括單位資料、項目資料二、商業(yè)銀行貸款調查（一）借款人資格的核查 （二）調查核實項目情況，包括：項目建設條件評價、市場評估、投資估算和籌資評估、償債 能力評估、貸款風險評價三、核定信用等級，提出審查結論四、房地產開發(fā)貸款審查和審批 三性原則：合法性、合規(guī)性、可靠性五、貸款的發(fā)放六、貸后管理2：國外銀行貸款 我國利用國外貸款的主要形式：外國政府貸款、國際金融組織貸款和國際商業(yè)貸款。目前向我國提供多邊貸款的國際金融組織主要有世界銀行（WBG、國際農業(yè)發(fā)展基金組織（IFAD） 和亞洲開發(fā)銀行 （ADB）。 亞洲開發(fā)銀行以項目貸款為主、同時還有部門貸款、規(guī)劃貸款、中間金融機構貸款等。

3、國際商業(yè)貸款是針對在國際金融市場上以借款方式籌集的各種資金的總稱。 國際商業(yè)貸款一般包括兩種形式： 一是由一兩家國外金融機構提供的貸款； 二是由一家金融機構牽頭、多家國外金融機構組成銀團，聯合某借款人提供較大金額的長期貸 款，通常稱為國際銀團貸款（也成為辛迪加貸款）。外資銀行五大關注點 對外貸款態(tài)度謹慎、風險控制非常嚴格、透明度是境外融資最大障礙、更相信市場的保障、爭 奪個人房貸業(yè)務 看重商用物業(yè)未來是否有穩(wěn)定的租金回報，而對分割出售的商用物業(yè)興趣不大。 關注高端物業(yè)，即（重點城市，重點物業(yè)和重點客戶）。國外銀行貸款運作程序項目建議書 -可行性研究報告 -備選項目審批 - 利用外資方案 -借用

4、國外貸款項目的程序。 3：民間借貸融資特點： 形式上的分散、隱蔽性 金額上的小規(guī)模性 范圍上局限性 利率上的高低不一與隨行就市 借貸合約非格式化 對償債的硬約束性 我國發(fā)展開發(fā)商貼息委托貸款的優(yōu)點和缺陷 優(yōu)點：可有效實現融資、成本低，可降低銀行金融風險 可行性強，為金融市場所快速接受 房地產企業(yè)在實現融資的同時實現了銷售，一舉兩得 缺點：適用該方式的企業(yè)有一定的限制，并非所有房地產開發(fā)商都可以運用 開發(fā)商承擔風險較大并非開創(chuàng)融資新渠道第六章 房地產抵押融資抵押內涵： 設定抵押的目的在于擔保債權，抵押是債的擔保的一種方式。抵押人不轉移對抵押物的占有。 抵押權人得以通過抵押物折價或以拍賣、變賣抵押

5、的價款優(yōu)先償還。抵押流程：開發(fā)企業(yè)初始資金啟動項目一 項目建設中隨時抵押完工樓盤d抵押資金投入新樓盤建設d項目收入償還銀行借貸本金及利息。4：房地產典當融資 典當是一種以實物為抵押，取得臨時性貸款的融資方式。 特點：融資性、單一性、商業(yè)性、小額性、短期性、高利性、安全性、便捷性。 流程：審當、驗當、收當、保管、贖當。五日后仍未清償當金回贖的當物，實為絕當，典當行對絕當物品依法享有處置權。 5：項目融資參與方：項目發(fā)起人( Project Sponsor )、項目公司、融資方( Borrower )、其他：承建商、 購買者、法律顧問 (Law Consultant) 、融資顧問 (Financi

6、al Adviser). 特點：項目融資以項目為導向 項目融資為無追索權或者有限追索權 項目融資對項目發(fā)起人來說實現了更有效的風險分散。項目融資成本更高。融資模式 直接安排模式：房地產開發(fā)商直接安排項目的融資，并直接承擔相應的各種責任和義務。 項目公司安排模式：開發(fā)商投資成立一個項目公司，再由該項目以自身名義與融資方簽訂融資 方式，并有項目公司對項目的建設銷售進行管理，并承擔義務。以承購合同為基礎的融資模式以產品支付為基礎的融資模式：在融資方購買開發(fā)項目部分房產未來銷售收入的權益的基礎之 上，并進行融資安排的模式。項目融資的程序：可行性分析d融資分析d融資模塊選擇d融資談判d融資協議的執(zhí)行d貸

7、款償還 涉及的文件：信用協議、土地租賃合同、承建合同、支付協議、抵押擔保協議、抵押轉讓協議、融資方的內 部協議。主要成功策劃理念高起點的市場定位、理論引導市場的先進營銷方式、發(fā)現未來商業(yè)經營模式、發(fā)現社會投資空 白點，引領全民投資新模式、媒體集中投放策略、恰當的入市時機，前期火爆的市場排隊造勢， 銷售時機把握得當。5:發(fā)行債券融資發(fā)行債券的程序：發(fā)行債券的決議、制定發(fā)行債券的章程、辦理債券等級評定手續(xù)、發(fā)行債券的申請與批準、制 定募集辦法并予以公告、簽訂承銷協議、募集款項。這個適用于前50強和100強的開發(fā)商6:商業(yè)信用融資商業(yè)信用的主要特點：商業(yè)信用使用商品生產特點、商業(yè)信用能夠為買賣雙方提

8、供方便、商業(yè) 信用可以鞏固經濟合同，加強經濟責任、商業(yè)信用有利于競爭。商業(yè)信用融資的具體方式：應收賬款融資、商業(yè)票據融資、預收貨款融資等。7:金融租賃融資金融租賃也叫融資租賃，是由出租人根據承租人的請求，按雙方的事先合同約定，想承租人制 定的出賣人購買承租人制定的固定資產，在出租人擁有該固定資產所有權的前提下，以承租人 支付所有租金為條件，講一個時期的該固定資產的占有、使用和收益權讓渡給承租人。金融租賃融資的關鍵要素：承租方主體、出租房主體、期限、租賃標的三大金融租賃類型 直接融資租賃、經營租賃、出售回租。金融租賃六大特征可以獲得全額融資，可以節(jié)省資本性投入，無需額外的抵押和擔保品，可以降低企

9、業(yè)現金流量 的壓力；可以起到一定的避稅作用；從某種意義上來說，可以用作長期貸款的一個替代品。 金融租賃和投資信托的區(qū)別。金融租賃投資信托資金來源為銀行為投資者資金量可解決的資金量小解決的資金量較小風險承擔由租賃公司和銀行共同承擔風險由投資者承擔收益分擔收益由銀行和租賃公司分享收益歸投資者、信托投資公 司取少量報酬。房地產融資租賃是一種以融資為直接目的的信用方式，是一種集信貸、貿易和租賃為一體的適 應性較強的融資。金融租賃操作流程業(yè)務聯系及洽談：客戶向租賃公司提供有關資料 d租賃公司實地考察客戶經營狀況 d經辦人撰 寫申請報告及內部審批 d與客戶簽訂租賃合同，辦理相關文件手續(xù) d開發(fā)商向客戶提供

10、不動產 或者動產d租賃公司向供貨商支付開發(fā)款項，租賃合同同時生效及起租 d承租人按合同規(guī)定暗 示支付租金d還清所有租金后，合同終止 d租賃物所有權轉讓給承租人。房地產金融租賃模式創(chuàng)新“售后回租 +保理”租賃模式?！笆酆蠡刈?+保理”的操作思路： 房地產企業(yè)與金融租賃公司簽訂房產購買合同及房產回租合同 將房產按造價或評估價折舊出售給金融租賃合同， 金融租賃公司再把房地產回租給房地產企業(yè)， 房地產企業(yè)按合同規(guī)定的期限，金額等支付租金。房地產產權過戶給金融租賃公司，期限屆滿 之后房地產企業(yè)以一元錢回購房產。房地產產權又過戶與房地產企業(yè)，這叫做“售后回租”。 金融租賃公司與商業(yè)銀行簽訂保理合同，將房地

11、產企業(yè)的租金應收款賣給商業(yè)銀行。商業(yè)銀行 獲得了合同規(guī)定的租金應收款的收款權，同時也將房地產抵押權拿在手上，這一做法成為商業(yè) 銀行國內“保理業(yè)務”。7：信托計劃融資 信托業(yè)和銀行業(yè)、證券業(yè)、保險業(yè)一起構成現代金融四大支柱。 信托在經濟活動中的基本功能：財產事務管理功能、融通資金功能、社會投資功能、為社會公 益事業(yè)服務的功能。具有的優(yōu)勢：信托融資創(chuàng)新空間寬廣。 信托具有財產隔離功能。相對銀行貸款而言，房地產信托融資方式，可以不受通過銀行貸款時企業(yè)自有資金應不低于開 發(fā)項目總投資的 30%的約束。分類： 抵押貸款類信托、股權投資類信托、股權證券化信托、權益轉讓模式、混合型信托（指權益信 托和債務信

12、托相結合）。程序：1、確定可以利用信托模式進行融資的項目，一般來說利用信托融資的項目應符合如下標準： 經濟效益原則、政策扶持原則、保險系數原則、風險可控原則、抵押擔保原則、壟斷經營原則。2、信托融資項目需提交的材料3、資金信托項目材料4、項目業(yè)務介紹材料5、申請項目公司財務資料6、選擇中介機構7、與信托公司和相關中介機構制定信托計劃8：房地產基金投資三大策略 組合投資、跨市套利、資產重組。影響基金投資策略的五大關鍵因素 匯率、利率差異（資金成本在國內外市場倒掛）、國有不良資產處置及非主營業(yè)務資產剝離、 國內外資本市場的機會、海外房地產基金自身風險管理的需要。吸引外資基金的五種策略。 產品本身的

13、投資價值、物業(yè)價格、城市選擇、營銷包裝、開發(fā)商的管理團隊。9：產權交易融資產權交易是指資產所有者(企業(yè)的所有者)將其資產所有權和經營權有償轉讓的一種經濟活動。 而這種經濟活動是一種以實物形態(tài)為基礎特征的財產權益的全部或者部分出賣的行為。房地產 企業(yè)通過產權交易，可以實現資本、土地、勞動力等資源要素的重新組合，是房地產融資的一 種重要方式。產權交易可以作如下分類： 按產權交易方式劃分 按產權交易方式分：購買、承擔債務、吸收入股、控股、承擔安排全 部職工等其他條件。 按產權交易主體之間的組織形式劃分 組織形式：兼并、承包、租賃、拍賣、股份轉讓、資產轉讓。產權交易融資操作流程 系列照顧推介活動與產權

14、交易融資活動的具體步驟： 第一、 動員和項目征集階段。第二、 項目組織和整理階段第三、 發(fā)布階段。第四、 跟蹤和落實階段。 招股推介活動將從以下四個方面提供服務： 第一、 是征集有融資需求的項目，并進行分類整理和包裝。第二、 進行多渠道宣傳推介，廣泛征集投資者第三、 鑒證交易過程，依法出具交易憑證。10：證券化融資 證券化是指在企業(yè)金融與資產金融兩方面領域，主要以證券形式有資本市場進行資金籌措現象 的普遍化。所謂房地產證券化，就是把流動性低的、非證券形態(tài)的房地產投資直接轉變?yōu)橘Y本 市場上的證券資產的金融交易過程，從而使投資者與投資對象之間的關系有直接的物權擁有轉 化為債權擁有的油價政權形式。房

15、地產證券化的功能和作用 功能：資產的及時變現、風險的分散化、融資的靈活性。11: REIT項目融資房地產投資信托在國外稱為 REIT(Real Estate Investment Trust) ，是指信托公司通過制定信 托投資計劃，與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證或者股票等方式 受托投資者的資金，然后進行房地產或者房地產抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)機構和人員 實施具體的經營管理的一種資金信托投資方式，一般以股份公司或者契約型信托的形式出現。 轉發(fā)是美德，但請標明出處：房地產投資俱樂部( fdctz888)REIT (房地產投資信托)的比較優(yōu)勢第一：REIT是一種房地產

16、的證券化產品，通常采用股票或者受益憑證的形式，使房地產這種不 動產流動起來，具有很強的流動性。第二：REIT將所募集的資金委托專業(yè)人士集中管理，進行多元化投資組合選擇不同地區(qū)和不同 類型的房地產項目及業(yè)務進行投資，根據投資組合遠離，可有效降低投資風險。 第三：傳統的房地產投資往往需要投資者投入數額巨大的資金，同時可能擔負著較大的債務風 險。REIT的出現改變這種情況，它將房地產投資拆細證券化，為中小投資者提供了一個進入房 地產投資的較好渠道。第四：作為金融工具，REIT由于自身的特點而成為一個很好的資金融資渠道。 轉發(fā)是美德，但請標明出處：房地產投資俱樂部( fdctz888)12： ABS項

17、目融資所謂ABS是英文“ Asset Backed Securities ”的縮寫，它是以項目所屬資產為支撐的證券化融資方式，即以項目所擁有的資產為基礎，以項目資產可以帶來的預期收益為保證，通過在資 本市場發(fā)行債券來募集資金的一種項目融資方式。BOT所謂BOT是“ Build Operate Transfer ”的縮寫，意思是“建設-經營-移交”。典型的 定義是：政府就某個基礎設施項目與非政府部門的項目公司簽訂特許權協議，授予簽約方的項 目公司來承擔該項目的投資、融資、建設、經營和維護，在協議規(guī)定的特許期限內，這個項目 公司向設施使用者收取適當的費用，由此回收項目投入融資、建造、經營和維護成本。 13：夾層融資夾層融資( Mezzanine Financing )是一種介于優(yōu)先債券和股本之間的融資方式，指企業(yè)或者項 目通過夾層資本的形式融通資金的過程。包括兩個層面含義：從夾層資本的提供方，