睿墨廣告-天津海瀾德大廈提案.ppt

1、1,2,房地產項目成功發(fā)展是通過前期發(fā)展與后期發(fā)展交錯進行，才能保障項目良好實施,市場調研,項目策劃,產品研發(fā),宏觀掌控,定位原則,產品搭建,施工建設,營銷團隊,宣傳推廣,產品質量把控,項目營銷重點,項目銷售保障,前言,規(guī)劃設計,具體實施,3,自主銷售,房地產銷售方式,獨家代理,聯(lián)合代理,協(xié)助銷售,開發(fā)商同時負責樓盤的開發(fā)和銷售,同時委托兩家以上代理商,開發(fā)商與代理商合作銷售,代理公司全程代理銷售,目前房地產市場銷售方式共有四種，自主銷售、獨家代理、聯(lián)合代理、協(xié)助銷售,4,我們適合的代理方式,獨家代理,協(xié)助銷售,聯(lián)合代理,本資料來自 ,8,合作模式建議,1、聯(lián)合代理/協(xié)助銷售 由我方銷售部門與

2、開發(fā)商銷售部門同時進駐案場，完成銷售執(zhí)行工作。 2、獨家代理 由我方作為項目唯一代理商進行項目銷售,9,營銷技術BIM結合,通過BIM技術為核心，將與銷售技術進行緊密結合。 利用BIM技術對消費客戶所需產品虛擬實景呈現(xiàn)，使購房客戶能夠有新的視覺沖擊，利用虛擬技術創(chuàng)造新型感官體驗模式，促進項目營銷,本資料來自 ,10,營銷產品BIM結合,在施工建設中對產品進行全程質量把控。 將建設過程通過虛擬動畫呈現(xiàn)購房者，讓購房者了解項目建設過程，加強購房者購房信心，促進項目銷售,11,本次報告研究根據縱向和橫向兩種維度進行交叉研究分析,宏觀視角,中觀視角,微觀視角,宏觀經濟,區(qū)域發(fā)展,本體項目,規(guī)劃分析,經

3、濟分析,營銷分析,本體區(qū)域規(guī)劃,本體區(qū)域經濟,我們做什么,推廣分析,我們怎么做,12,第一部分 城市宏觀視角解讀,1.1天津城市功能定位 1.2天津城市總體規(guī)劃 1.3天津城市經濟指標 1.4天津城市人口結構 1.5天津城市經濟小結,2.1公寓市場交易狀況 2.2商務辦公市場交易狀況 2.3商品房市場交易狀況 2.4天津房地產市場小結,本資料來自 ,13,1.1 天津城市宏觀經濟發(fā)展概要城市定位,城市定位中國國家中心城市、北方經濟中心、環(huán)渤海地區(qū)經濟中心,中國國家中心城市， 中國北方經濟中心、 環(huán)渤海地區(qū)經濟中心、 中國北方國際航運中心、 中國北方國際物流中心、 國際港口城市和生態(tài)城市， 國際

4、航運融資中心， 中國中醫(yī)藥研發(fā)中心， 亞太區(qū)域海洋儀器檢測評價中心,本資料來自 ,14,1.1 天津城市宏觀經濟發(fā)展概要城市定位,城市定位天津作為中心級的城市，對環(huán)渤海經濟圈發(fā)展起到至關重要的作用,環(huán)渤海經濟圈的三大特征： （國際級）借助珠三、長三的經濟國內發(fā)展勢頭，環(huán)渤海經濟圈必將引起世界的關注，世界經濟的大潮; （潛力級）剛進入啟動階段,市場機會點較多; （中心級）天津和北京是環(huán)渤海經濟發(fā)展的中心,而天津是京津經濟發(fā)展的中心,本資料來自 ,15,1.2 天津城市宏觀經濟發(fā)展概要總體戰(zhàn)略,總體戰(zhàn)略天津總體戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，規(guī)劃了雙城雙港、相向拓展、一軸兩帶、南北生態(tài)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃,雙城雙港 、相

5、向拓展 一軸兩帶、南北生態(tài) 提出了實施“雙城雙港、相向拓展、一軸兩帶、南北生態(tài)”的總體戰(zhàn)略。 依托京津冀，服務環(huán)渤海，面向東北亞，用區(qū)域和國際視野，著眼天津未來長遠發(fā)展，著力優(yōu)化空間布局、提升城市功能,本資料來自 ,16,1.2 天津城市宏觀經濟發(fā)展概要總體戰(zhàn)略,雙城雙港雙城以中心城區(qū)和濱海新區(qū)為核心，雙港以天津港的北港區(qū)和南港區(qū)為發(fā)展,通過“雙城”戰(zhàn)略，加快濱海新區(qū)核心區(qū)建設與中心城區(qū)改造提升，實現(xiàn)市域空間組織主體由“主副中心”向“雙中心”結構轉換提升，構成雙城發(fā)展的城市格局。 通過“雙港”戰(zhàn)略，加快南港區(qū)建設，培育壯大臨港產業(yè)，調整優(yōu)化鐵路、公路集疏運體系，促進港城協(xié)調發(fā)展,本資料來自 ,

6、17,1.2 天津城市宏觀經濟發(fā)展概要總體戰(zhàn)略,相向拓展相向拓展是指雙城及雙港相向發(fā)展，是城市發(fā)展的主導方向,通過雙城及雙港相向拓展，引導城市軸向組團式發(fā)展，在海河兩岸集聚會展、教育、旅游、研發(fā)、商貿等現(xiàn)代服務業(yè)和高新技術產業(yè)。 形成老區(qū)支持新區(qū)率先發(fā)展、新區(qū)帶動老區(qū)加快發(fā)展，海河上、中、下游區(qū)域協(xié)調發(fā)展、良性互動、多極增長的新格局,本資料來自 ,18,1.2 天津城市宏觀經濟發(fā)展概要總體戰(zhàn)略,城市發(fā)展策略形成多點支撐、多元發(fā)展、多級增長的市域空間格局,依據“雙城雙港、相向拓展、一軸兩帶、南北生態(tài)”的總體戰(zhàn)略，進一步明確濱海新區(qū)、中心城區(qū)和各區(qū)縣的功能定位和發(fā)展方向。 統(tǒng)籌三個層面聯(lián)動協(xié)調發(fā)展

7、，調整完善空間結構和發(fā)展策略，優(yōu)化要素資源配置，形成多點支撐、多元發(fā)展、多級增長的市域空間格局,本資料來自 ,19,1.3 天津城市宏觀經濟發(fā)展概要經濟發(fā)展,經濟總量天津經濟發(fā)展狀況良好，全市生產總值不斷上升，突破萬億元,2011年全市生產總值（GDP）完成1.12萬億元，按可比價格計算，比上年增長16.4%。 三產結構比重1.4：52.5：46.1。 第一產業(yè)增加值159.09億元，增長3.8%； 第二產業(yè)增加值5878.02億元，增長18.3%； 第三產業(yè)增加值5153.88億元，增長14.6,2007-2011年全市生產總值及增長速度,本資料來自 ,20,1.3 天津城市宏觀經濟發(fā)展概要

8、經濟發(fā)展,居民消費價格指數(shù),居民消費價格水平比上年上漲4.9%，漲幅同比提高1.4個百分點， 八大類商品和服務價格呈現(xiàn)“六升二降”格局。 食品類價格上漲11.4%，拉動消費價格總水平上漲3.2個百分點； 居住類價格上漲4.7%，拉動消費價格總水平上漲1.0個百分點,本資料來自 ,21,1.3 天津城市宏觀經濟發(fā)展概要經濟發(fā)展,固定資產投資投資實現(xiàn)快速增長，2011年全社會固定資產投資7510.67億元，增長31.1,2011年全社會固定資產投資7510.67億元，增長31.1%。 其中，城鎮(zhèn)投資7057.20億元，增長31.2%；農村投資453.47億元，增長29.8%。 全年城鎮(zhèn)新開工項目3

9、785個，比上年增加1060個；完成投資2603.48億元，增長36.5,2007-2011年全社會固定資產投資及增長速度,本資料來自 ,22,1.3 天津城市宏觀經濟發(fā)展概要經濟發(fā)展,社會消費品零售總額及增長速度消費市場持續(xù)活躍，社會消費品零售總額3395.06億元，增長18.7,全年批發(fā)和零售業(yè)銷售額達到2.08萬億元，增長33.2%； 住宿和餐飲業(yè)營業(yè)額494.81億元，增長27.1%。 社會消費品零售總額3395.06億元，增長18.7%。其中，城鎮(zhèn)消費品零售總額3227.09億元，增長19.3%；鄉(xiāng)村消費品零售總額167.97億元，增長8.3,2007年-2011年社會消費品零售總額

10、及 增長度,本資料來自 ,23,1.4天津城市宏觀經濟發(fā)展概要人口結構,人口分布及結構,常住人口 第六次全國人口普查天津市常住人口為1293萬人，同2000年第五次全國人口普查的1000萬人相比，十年共增加 292萬人，增長29.27%。年平均增長率為2.60%。 家庭戶人口 常住人口中共有家庭戶366萬戶，平均每個家庭戶的人口為2.80人，比2000年第五次全國人口普查的3.09人減少0.29人。 年齡構成 0-14歲人口為127萬人，占9.80%； 15-64歲人口為1057萬人，占81.68%； 65歲及以上人口為110萬人人，占8.52,本資料來自 ,24,1.5 天津城市宏觀經濟發(fā)展

11、概要小結,天津城市宏觀經濟發(fā)展概要小結,總體規(guī)劃天津市濱海新區(qū)、天津港為發(fā)展重點，帶動天津的經濟發(fā)展，通過“環(huán)渤海經濟圈”的中心位置，天津港、保稅區(qū)、開發(fā)區(qū)等區(qū)域大力發(fā)展經濟，并通過“一軸兩帶”的策略擴大港口優(yōu)勢，發(fā)展全市經濟，城市外擴腳步明顯。 經濟發(fā)展天津市生產總值（GDP）完成1.12萬億元，按可比價格計算，比上年增長16.4%，隨著環(huán)渤海經濟區(qū)的規(guī)劃建設天津市的經濟狀況一路向好。 產業(yè)結構天津市產業(yè)機構已變成第二產業(yè)與第三產為主。 人口結構天津市常住人口總量比10年前第五次人口普查增加了29.27%，并隨著環(huán)渤海經濟區(qū)的發(fā)展，天津市的外來人口也將大量增加，并且高素質的外來務工人員比例會

12、逐步加大,本資料來自 ,25,2.1 天津房地產市場現(xiàn)狀解讀公寓市場,近年內天津公寓市場季度供需走勢,近年內，公寓市場供大于求表現(xiàn)越趨明顯,本資料來自 ,26,2.1 天津房地產市場現(xiàn)狀解讀公寓市場,近年內天津公寓市場月度供需走勢,2012年上半年，公寓市場成交始終波瀾不驚，保持著自2011年9月以來的銷量水平。,本資料來自 ,27,2.1 天津房地產市場現(xiàn)狀解讀公寓市場,2012年1-6月天津公寓市場供應的分布情況,環(huán)內公寓產品占大幅比例 2012年上半年，全市公寓供應量48.54萬平米， 市內六區(qū)公寓新增供應0.22萬套，供應量18.62萬平米，占到全市公寓供應量的38%； 環(huán)城四區(qū)公寓新

13、增供應0.14萬套，供應量7.21萬平米，占到全市公寓供應量的15,濱海新區(qū)公寓新增供應0.21萬套，供應量13.91萬平米，占到全市公寓供應量的29%； 遠郊區(qū)縣公寓新增供應0.1萬套，供應量8.81萬平米，占到全市公寓供應量的18,本資料來自 ,28,2.1 天津房地產市場現(xiàn)狀解讀公寓市場,2012年1-6月天津公寓市場成交分布情況,2012年上半年，環(huán)內公寓成交領跑市場 全市公寓產品共成交20.9萬平米，其中市內六區(qū)公寓成交0.27萬套，成交量8.52萬平米，占到全市的41,環(huán)城四區(qū)公寓成交0.1萬套，成交量為8.31萬平米，占到全市銷量的40%。 濱海新區(qū)本期公寓成交449套，成交量為

14、2.98萬平米，在全市公寓銷量中占比為14% 而遠郊區(qū)縣公寓成交138套，成交量僅為1.09萬平米，占全市成交量的5%，仍然較低,本資料來自 ,29,2.1 天津房地產市場現(xiàn)狀解讀公寓市場,2012年1-6月天津公寓產品面積段成交比重,2012年上半年全市公寓產品成交的面積段來看，70平米以下戶型的成交占到全年銷量的49%；70-90平米和90-120平米的戶型成交量占比分別為11%和20%。與2011年各面積段的戶型分布相比，90-120平米及120平米以上的公寓產品成交占比明顯放大,本資料來自 ,30,2.1 天津房地產市場現(xiàn)狀解讀公寓市場,2012年1-6月天津公寓產品各區(qū)存量比重,全市

15、公寓產品可售存量3.43萬套，存量面積共210.24萬平米。其中市內六區(qū)存量占比為38%，南開區(qū)、河西區(qū)和河東區(qū)公寓存量分別占到全市的15%、10%和7%；環(huán)城四區(qū)公寓存量占到全市的13%，多集中于東麗區(qū),截止至今年6月末，全市公寓產品存量的去化周期已達到60個月，而濱海新區(qū)庫存的消化周期則超過了100個月，未來市場壓力極大,本資料來自 ,31,2.2 天津房地產市場現(xiàn)狀解讀商務辦公市場,2012年上半年商務辦公市場綜述,辦公方面，天津辦公市場2012年上半年新增供應面積為69萬平米，相較于11年上、下半年分別減少11%和28%。 12年1-6月辦公產品成交20.61萬平米，同比2012年下降

16、了21%。 12年上半年平均成交價格12516元/平米，同比去年同期增漲2%，但相較于11年下半年，平均下浮8%。租賃市場，市場表現(xiàn)大致平穩(wěn)，新增供應入市量不大，市場整體平均空置率略有下降。 目前，天津市中心城區(qū)在售辦公產品主要分布在和平、河西以及南開區(qū)域，但項目分布較為分散，真正意義的CBD區(qū)域在天津并未形成，新興的海河沿岸引領頂端商務辦公需求，。隨著未來經濟的逐步企穩(wěn)，調結構政策的陸續(xù)出臺，辦公市場的上升空間依然很大,本資料來自 ,32,2.2 天津房地產市場現(xiàn)狀解讀商務辦公市場,2011年-2012年天津商務辦公市場供應量季度走勢,根據監(jiān)測數(shù)據顯示，受銷售速度放緩的影響，12年上半年新增

17、供應69萬平米，相較于11年上、下半年分別減少11%和28%， 與此同時市內各項目開工、竣工速度也明顯放緩，但由于銷售速度的減緩，致使存量持續(xù)增加，因此未來供應仍將處于高位,本資料來自 ,33,2.2 天津房地產市場現(xiàn)狀解讀商務辦公市場,2011年-2012年天津辦公市場成交季度走勢,從樓市調控政策以來，辦公的銷售表現(xiàn)開始明顯優(yōu)于同期住宅的銷售表現(xiàn)，住宅調控對資金的擠出效果十分明顯，大量資金轉向辦公市場。 從季度表現(xiàn)上看，11年一季度成交量 萎縮，二季度出現(xiàn)一定反彈，三季度成交活躍，四季度出現(xiàn)季節(jié)性下調。但進入12年以來，成交歸于平淡，各項增漲逐步放緩，甚至出現(xiàn)負增長,本資料來自 ,34,2.

18、2 天津房地產市場現(xiàn)狀解讀商務辦公市場,2012年1-6月天津寫字樓成交區(qū)域分布,濱海新區(qū)成交占天津大部分市場 2012年上半年天津辦公市場基本被中心城區(qū)與濱海新區(qū)兩個區(qū)域共同劃分，由于優(yōu)質辦公項目多集中于這兩個區(qū)域，因此從成交量上可以看出，上述兩個區(qū)域成交明顯高于其他區(qū)域，共占全市成交的91,本資料來自 ,35,2.2 天津房地產市場現(xiàn)狀解讀商務辦公市場,2012年1-6月天津中心城區(qū)辦公產品供求季度走勢,2012年上半年天津市中心城區(qū)新增面積20.7萬平米，成交辦公產品428套，同比上浮6%，環(huán)比減少30%。成交面積8.4萬平米，同比降低17%，相較于11年下半年下滑了54。成交均價171

19、49元/平米，同比上漲了4%，環(huán)比下跌9,本資料來自 ,36,2.2 天津房地產市場現(xiàn)狀解讀商務辦公市場,2012年1-6月天津中心城區(qū)辦公產品成交分布,從區(qū)域上看，中心城區(qū)成交依然以和平、河西、南開區(qū)域較為活躍，其中和平區(qū)成交量占到了主城區(qū)的39%，主要依靠大都會天匯廣場以及天津環(huán)球金融中心兩項目的支撐。占到中心城區(qū)成交34%的河西區(qū)主要依靠香年廣場以及富力中心成交,本資料來自 ,37,2.2 天津房地產市場現(xiàn)狀解讀商務辦公市場,2012年1-6月天津中心城區(qū)辦公項目銷售金額排名,天津市區(qū)辦公成交金額排名前十的項目，全部為和平、河西、南開三個區(qū)域為主，其中中國人民人壽保險股份有限公司購買的大

20、都會天匯廣場A座整棟2.14萬平米，總價接近4.2個億，占到了中心城區(qū)半年成交的25,本資料來自 ,38,2.2 天津房地產市場現(xiàn)狀解讀商務辦公市場,2012年1-6月天津中心城區(qū)和平區(qū)項目分布及客戶情況,和平區(qū)位于我市中心位置，定位為金融中心、現(xiàn)代商務中心和高端商業(yè)中心的核心區(qū)。12年上半年區(qū)內在售辦公項目主要以天津環(huán)球金融中心、大都會天匯廣場以及金谷大廈等項目為主。由于傳統(tǒng)辦公所在的南京路沿線寫字樓項目眾多，并多以租賃為主，因此新建在售辦公多位于海河沿線，并帶動了新的區(qū)域發(fā)展重點 區(qū)內客戶多以保險、大宗交易類金融業(yè)、以及制造業(yè)總部等客戶為主，因此成交面積較大，多為整層或整棟出售,本資料來自

21、 ,39,2.2 天津房地產市場現(xiàn)狀解讀商務辦公市場,2012年1-6月天津中心城區(qū)河西區(qū)項目分布及客戶情況,河西區(qū)在售辦公類產品相對較少，布局較為分散，定位多在滿足各自所在小商圈內客戶需求。其成交客戶多以工程、技術以及服務外包型企業(yè)為主。受客戶類型影響，成交產品多以100平米左右單位為主,本資料來自 ,40,2.2 天津房地產市場現(xiàn)狀解讀商務辦公市場,2012年1-6月天津中心城區(qū)南開區(qū)項目分布及客戶情況,南開區(qū)在售辦公項目主要分布在老城廂區(qū)域，多以個人或中小型公司客戶為主 從成交面積上看，成交面積偏小，以100平米以下辦公單位為主，占到全區(qū)成交的58%，其余成交多為100-200平米產品,

22、本資料來自 ,41,2.2 天津房地產市場現(xiàn)狀解讀商務辦公市場,2012年1-6月上半年在租辦公供需情況分析,2012年上半年，天津市優(yōu)質辦公租賃市場表現(xiàn)大致平穩(wěn)，新增供應入市量不大，市場整體平均空置率略有下降,本資料來自 ,42,2.2 天津房地產市場現(xiàn)狀解讀商務辦公市場,2012年1-6月上半年寫字樓租金指數(shù),上半年辦公租金按季小幅上漲，部分業(yè)主降低租金預期，致使租金增長速度延續(xù)自去年第三季度以來的放緩趨勢。不過優(yōu)質辦公物業(yè)的資產價格繼續(xù)上揚，內資金融機構仍是購買主力,本資料來自 ,43,2.2 天津房地產市場現(xiàn)狀解讀商務辦公市場,2012年1-6月上半年寫字樓在租辦公情況分布,目前，本市

23、的辦公租賃成交主要集中在中心城區(qū)內，且在租辦公主要集中在南京路沿線、小白樓CBD、友誼路沿線等區(qū)域(圖中紅色區(qū)域)。 此外，鞍山西道科貿街區(qū)域、十一經路沿線、東站后廣場以及華苑等區(qū)域（圖中綠、灰色區(qū)域）辦公分布也相對密集。因此，中心城區(qū)內辦公租賃主要集中在以上區(qū)域內，并以紅色區(qū)域內租賃狀況較為活躍,本資料來自 ,44,2.3 天津房地產市場現(xiàn)狀解讀商品住宅市場,市場綜述,2012年上半年是房地產市場實現(xiàn)“由衰到盛“的半年，在此期間天津乃至全國樓市發(fā)生了由“冬眠”至“怒放”的逆轉。同時，本輪“以價換量”也成為2012年樓市止跌回升的有效過渡。 2012年春節(jié)過后，部分樓盤已經開始了不同形式的讓利

24、營銷，但在3月下旬招商鉆石山和天津大都會等項目的降價再次觸動了業(yè)界敏銳的神經，并逐步帶動全市多個板塊的大量項目將“價格戰(zhàn)”貫徹到底。 這種大幅度的降價促銷活動可謂頗見成效。3月下旬，市場迅速地收獲了“以價換量”的回報，全市成交量迅速攀升,本資料來自 ,45,2.3 天津房地產市場現(xiàn)狀解讀商品住宅市場,2012年1-6月商品住宅市場靜態(tài)供求分析,2012年上半年，我市商品住宅新增供應量與去年同期基本持平，但較去年下半年環(huán)比退跌了近40%。 自2011年3月以來商品住宅市場持續(xù)的供大于求，使得今年上半年期初可售存量充足，也為后續(xù)的成交發(fā)力提供了基礎,本資料來自 ,46,2.3 天津房地產市場現(xiàn)狀解

25、讀商品住宅市場,2012年1-6月商品住宅市場靜態(tài)供求分析,2012年1-6月，天津商品住宅新增供應5.07萬套，環(huán)比下降了38%，與去年同期基本持平，供應面積583.53萬平米，環(huán)比下降了39%，同比增漲了6,本資料來自 ,47,2.3 天津房地產市場現(xiàn)狀解讀商品住宅市場,2010年-2012年天津商品住宅季度成交量各區(qū)分布,2012年上半年成交略有回暖 2012年3月后市場才呈現(xiàn)出回暖的格局，二季度商品住宅成交放量，達到253萬平米，較2011年2季度同比增漲40%，較2011年各季度的平均水平攀升了16,本資料來自 ,48,2.3 天津房地產市場現(xiàn)狀解讀商品住宅市場,2012年1-6月天

26、津商品住宅各區(qū)成交情況,環(huán)外成交量明顯提升 2012年上半年，市內六區(qū)商品住宅成交0.68萬套，成交面積占到全市的20%， 環(huán)城四區(qū)成交量占比由2011年的32%微降至30%， 今年上半年西青區(qū)成交面積為46.87萬平方米，成交均價為11985元/平方米,本資料來自 ,49,2.4 天津房地產市場現(xiàn)狀解讀,天津房地產市場小結,天津辦公市場2012年上半年較2011年上下半年減少。 天津市中心城區(qū)在售辦公產品主要分布在和平、河西以及南開區(qū)域。 天津公寓市場2012年上半年表現(xiàn)供大于求。 天津市房地產市場，收到調控影響嚴重，整體呈現(xiàn)出供大于求的狀態(tài)，住宅市場已經呈現(xiàn)價格戰(zhàn)，“以價換量”是2012年

27、上半年的主要基調。 天津市房地產市場，因政策原因，投資熱度減少，不少投資熱錢從住宅市場進入商業(yè)市場,本資料來自 ,50,第二部分 寶能廣場操作思路,1.1總體思路研判 1.2宏觀區(qū)域市場分析 1.3項目本體綜合分析,2.1項目發(fā)展定位 2.2項目營銷推廣 2.3項目渠道營銷,本資料來自 ,51,1.1 總體思路研判,我們是什么樣的產品？ 我們的客戶是誰？ 我們應該怎樣營銷,本資料來自 ,52,產品,客戶,營銷,市場環(huán)境 產品價值 客戶研究,客戶研究 客戶屬性 客戶標識,價值檢測 客戶營運 營銷策略,1.1 總體思路研判,本資料來自 ,53,市場環(huán)境 marketing,項目核心 valuabl

28、e,綜合體研究,客戶研究 customer,客戶屬性,客戶標識,尋找本案的機會與挑戰(zhàn),平臺,條件,運用,1.1 總體思路研判,宏觀市場,SWOT分析,本資料來自 ,54,區(qū)域概況,紅橋區(qū)是天津的發(fā)祥地，位于天津城區(qū)西北部，因橫跨子牙河上的大紅橋而得名。紅橋區(qū)東南與河北、南開兩區(qū)相交，西北與西青、北辰兩區(qū)相鄰。是天津市六個中心市區(qū)之一。共有面積21.3平方公里，人口53.15萬人（第六次人口普查）。紅橋區(qū)地理位置獨特，北運河、子牙河、南運河流經區(qū)內在三岔河口匯入海河，形成“三河五岸”的地理態(tài)勢。紅橋區(qū)交通發(fā)達，道路縱橫，中環(huán)線貫通南北，成為天津市赴北京、河北、東三省重要通道之一，天津西車站將成為

29、連接南北大動脈的京滬高速鐵路的重要樞紐站,市場環(huán)境 marketing,項目核心 valuable,客戶標識 customer,1.2 宏觀區(qū)域市場分析區(qū)域概況,本資料來自 ,55,紅橋區(qū)總體規(guī)劃“一極兩區(qū)三廊”規(guī)劃,為了做好“高鐵經濟”這篇大 文章，紅橋區(qū)搶抓機遇，圍繞 西站城市副中心建設，確定了 “十二五”期間的區(qū)域經濟發(fā) 展布局，制定了“一極兩區(qū)三 廊”的發(fā)展戰(zhàn)略,市場環(huán)境 marketing,項目核心 valuable,客戶標識 customer,1.2 宏觀區(qū)域市場分析總體規(guī)劃,本資料來自 ,56,一極”即西站城市副中心經濟增長極,西站城市商務商業(yè)副中心（效果圖,西站南廣場鳥瞰圖,西

30、站地區(qū)規(guī)劃建設總建筑 面積1500萬平方米，集 交通樞紐、樞紐商業(yè)、核 心商務、休閑商務和文化 居住等板塊于一體，打造 北方大都市的綜合性城市 副中心。目前，一期270 萬平方米工程正在加緊建 設,市場環(huán)境 marketing,項目核心 valuable,客戶標識 customer,1.2 宏觀區(qū)域市場分析總體規(guī)劃,本資料來自 ,57,兩區(qū)”即三岔河口商貿經濟區(qū)和光榮道科技產業(yè)園區(qū),三岔河口商貿經濟區(qū),光榮道科技產業(yè)園區(qū),三岔河口商貿經濟區(qū)。三岔河口商貿經濟區(qū)總體商業(yè)規(guī)模超過200萬平方米，獨具物流配送、商貿會展、旅游休閑、增值服務等四大功能,光榮道科技產業(yè)園區(qū)?？傄?guī)劃占地1.4平方公里，建筑

31、面積400多萬平方米，分為都市科技園一期，都市科技園二期，生命科學園，環(huán)保材料園和歷史名園水西莊等板塊,1.2 宏觀區(qū)域市場分析總體規(guī)劃,市場環(huán)境 marketing,項目核心 valuable,客戶標識 customer,本資料來自 ,58,三廊”即北運河、子牙河、南運河三條生態(tài)經濟走廊,充分利用三條河具有的生態(tài)、經濟和社會價值，進 一步加強沿岸地區(qū)的綜合開發(fā)改造，建設一批商務 商貿和文化旅游載體，突出自然、親水的生態(tài)環(huán)境 特色，推動河岸經濟發(fā)展,市場環(huán)境 marketing,項目核心 valuable,客戶標識 customer,1.2 宏觀區(qū)域市場分析總體規(guī)劃,本資料來自 ,59,總體規(guī)

32、劃結構,四河六岸：北運河、子牙河兩岸， 南運河、新開河北岸 一軸雙核：綜合發(fā)展軸、西站樞紐 綜合交通核、西沽公園生態(tài)景觀核 五大板塊：核心商務板塊、休閑商務板 塊、樞紐商業(yè)板塊、科教生活板塊、創(chuàng) 意生活板塊,市場環(huán)境 marketing,項目核心 valuable,客戶標識 customer,1.2 宏觀區(qū)域市場分析總體規(guī)劃,本資料來自 ,60,紅橋區(qū)道路交通規(guī)劃,本次規(guī)劃充分結合中心城道路骨架規(guī)劃，形成六橫五縱的干道體系。 六橫由北至南分別為：丁字沽一號路，丁字沽三號路，光榮道，子牙河南道，西青道，芥園道。 五縱由西至東分別為：西北外環(huán)快速路，咸陽路，勤儉道紅旗北路，洪湖東路復興路，紅旗北大

33、街河北大街,市場環(huán)境 marketing,項目核心 valuable,客戶標識 customer,1.2 宏觀區(qū)域市場分析總體規(guī)劃,本資料來自 ,61,經濟概況,2011年全區(qū)生產總值邁上百億臺階。經初步核算，全年實現(xiàn)地區(qū)生產總值112.81億元，比上年增長20.1%。其中，第二產業(yè)實現(xiàn)增加值4.58億元，增長15.1%；第三產業(yè)實現(xiàn)增加值108.23億元，增長20.3%，第三產業(yè)增加值占全區(qū)經濟總量的比重達95.9%，比2010年同期提高0.2個百分點,市場環(huán)境 marketing,項目核心 valuable,客戶標識 customer,1.2 宏觀區(qū)域市場分析經濟發(fā)展,本資料來自 ,62,

34、人口結構,市場環(huán)境 marketing,項目核心 valuable,客戶標識 customer,1.2 宏觀區(qū)域市場分析人口結構,天津市紅橋區(qū)常住人口為531526人，同第五次全國人口普查2000年11月1日零時的539086人相比，十年共減少7560人，增長-1.4%。年平均增長率為-0.14,本資料來自 ,63,2012年1-6月份紅橋區(qū)商品住宅月度供銷走勢,市場環(huán)境 marketing,項目核心 valuable,客戶標識 customer,1.2 宏觀區(qū)域市場分析房地產市場,2012年上半年紅橋區(qū)新增商品住宅753套，環(huán)比下降45%；新增面積6.72萬平米，環(huán)比減少64%。 成交413

35、套，環(huán)比上漲66%，同比增加160%；成交面積4.81萬平米，占全市成交的1%，環(huán)比上升61%，同比增漲182%；成交金額7.51億元，環(huán)比增加了44%，相較于去年同期增加了196%。截止至6月末，存量為29萬平米,本資料來自 ,64,2012年1-6月份紅橋區(qū)商品住宅成交走勢,市場環(huán)境 marketing,項目核心 valuable,客戶標識 customer,1.2 宏觀區(qū)域市場分析房地產市場,2012年上半年紅橋區(qū)商品住宅成交均價15629元/平米，環(huán)比下滑10%，同比增加5%。本月該區(qū)住宅總體均價為14138元/平米，環(huán)比下浮1%，同比增加51,本資料來自 ,65,1、城市綜合體一般出

36、現(xiàn)在經濟發(fā)達的大都會城市，同時城市綜合體的出現(xiàn)也是是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產物； 2、同時城市本身就是一個聚集體，當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區(qū)域的核心部分就會出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè),城市綜合體是城市聚焦的必然產物,市場環(huán)境 marketing,項目核心 valuable,客戶標識 customer,綜合體的研究,城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展 覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進 行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動 關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體,1.3 項目本體綜合分析市場環(huán)境,本資料來自 ,66,綜合體,

37、建筑：高密集約,規(guī)模：體量巨大,資金：巨額投資,時間：周期較長,內部：立體連續(xù),物業(yè)：復合互補,外部：高便可達,綜合體的特性,首先，了解一下天津綜合體發(fā)展情況,1.3 項目本體綜合分析市場環(huán)境,本資料來自 ,67,天津綜合體項目必將在天津市場不斷著陸,未來城市綜合體的分布以分塊業(yè)態(tài)形式存在,天津綜合體市場特征,市場條件成熟，升值空間向好,天津綜合體市場處于初級階段，機會顯現(xiàn),1.3 項目本體綜合分析市場環(huán)境,本資料來自 ,68,操作可控性強，多有五星酒店或高檔次的酒店式公寓，提升項目檔次 功能互補強，價值鏈緊密，運營價值高,運營模式城市綜合體各功能相互盤活資源,1.3 項目本體綜合分析市場環(huán)境

38、,本資料來自 ,69,天津綜合體銷售模式,城市發(fā)展必將形成具有多元功能化的產品 各業(yè)態(tài)形式相互借力相互補充 綜合體形態(tài)在當前市場必須和多元為一,如果說城市的經濟發(fā)達是產生城市綜合體的母體，那么優(yōu)質的地段屬性就是催生城市綜合體的催化劑,1.3 項目本體綜合分析市場環(huán)境,本資料來自 ,70,項目核心 valuable,1.3 項目本體綜合分析SWOT,本資料來自 ,71,S優(yōu)勢,W劣勢,O機遇,T威脅,產品價格優(yōu)勢 多元化產品組合 BIM把控產品精細化 路網便捷 周邊配套良好,項目未處于商務核心區(qū) 未緊鄰紅橋區(qū)域中心 片區(qū)規(guī)劃尚不完善,周邊無競爭項目 不受住宅政策的調控 周邊無商務辦公項目,周邊暫

39、不具備商務氛圍 項目體量較大，去化周期較長,本資料來自 ,72,客戶標識 customer,1.3 項目本體綜合分析客戶標識,本資料來自 ,73,市場環(huán)境 marketing,項目核心 valuable,綜合體研究,客戶研究 customer,客戶屬性,客戶標識,平臺,條件,運用,市場環(huán)境 marketing,項目核心 valuable,客戶研究 customer,大勢所向 經濟雙核 聚集效應,城市緊縮 功能載體 綜合效能,成交客戶與 未成交客戶 的交替模型,基礎,1.3 項目本體綜合分析客戶標識,宏觀市場,SWOT分析,本資料來自 ,74,京津地區(qū),滬浙杭地區(qū),港深地區(qū),客戶區(qū)域的變化隱代購

40、買意圖的變化,投資指數(shù),自住指數(shù),根據客戶的需 求進行客戶區(qū) 域等級需求分 類，鎖定區(qū)域 客戶，探究客 戶內在需求,市場環(huán)境 marketing,項目核心 valuable,客戶研究 customer,1.3 項目本體綜合分析客戶標識,本資料來自 ,75,天津城市整體發(fā)展 城市定位 經濟發(fā)展 產業(yè)轉移 人才引進拉動天津中高端居住需求,本地客戶為主 中產階級客群 大部分自住類客戶。 白領、企業(yè)職員、私營業(yè)主為主,三“化”一“高” 地緣化、區(qū)域化、本地化 “高消費”、高素質（高品位、高學歷）增多 家庭年輕化/投資性購買,項目成交客戶未來趨勢分析,未來客戶構成主要以紅橋及本地區(qū)域客群為主,1.3 項

41、目本體綜合分析客戶標識,本資料來自 ,76,市場環(huán)境 marketing,項目核心 valuable,客戶標識 customer,客戶屬性,圈層型客群,城市發(fā)展進程,人群層級,遷移型,需求產生： 居住,需求產生： 品質生活服 務居住 身份,需求產生： 圈層身份居住,需求型客群,租住行為,購買行為 （以投資為主,購買行為 （以自住為主,需 求 產 品 面 積 逐 級 遞 增,項目客群主要特征,天津發(fā)展的環(huán)境 催生本項目客戶屬性的顯現(xiàn),1.3 項目本體綜合分析客戶標識,本資料來自 ,77,客戶消費取向同時兼顧需求型和圈層型特征,注重自身與產品間的 契合與共鳴,圈層型,內斂享受型,品質生活型,身份化

42、消費,個性化消費,更注重產品所承載的 某種象征性含義,雖購買動機各不相同，但共性客戶圈層效應明顯， 即各層次客戶均有代表性，且同圈層客戶口碑傳播力度較大,1.3 項目本體綜合分析客戶標識,需求型,本資料來自 ,78,工作屬性,客戶區(qū)域,精神屬性,圈層型客群,需求型客群,天津工作地，具有 白領屬性,工作地主要集中在 天津，普通人群,以本地為主,地緣客戶為主,尚、享、位,稀、需,需求層級高級人群,需求層級中級人群,購買屬性,投資型客群,自住型客群,市場環(huán)境 marketing,項目核心 valuable,客戶標識 customer,客戶標識,1.3 項目本體綜合分析客戶標識,本資料來自 ,79,根

43、據購買客群結構分析，我們把目標客群鎖定為本地購買群體，同時發(fā)展?jié)撛诳腿海顿Y客群，發(fā)展邊緣客群,邊緣客戶,改善性需求群體,投資需求群體,天津客群： 地緣型客群：政府職員、白領、區(qū)域改善型客戶 經營型客群：企業(yè)公司中層 投資型：區(qū)域發(fā)展看好客戶,天津本地及周邊客群： 手里有閑置資金、看好項目未來市場發(fā)展的本地及城市周邊客群,核心客戶,中性客戶,剛性需求群體,1.3 項目本體綜合分析客戶標識,本資料來自 ,80,享,稀,尚,位,四大元素代表：寶能廣場客戶的內質,1.3 項目本體綜合分析客戶標識,本資料來自 ,81,項目定位 Project orientation,2.1 項目發(fā)展定位,本資料來

44、自 ,82,天津中高端區(qū)域地標綜合體,2.1 項目發(fā)展定位,項目定位 Project orientation,營銷推廣 Marketing promotion,渠道營銷 Channel marketing,商住兩用 中小企業(yè)辦公基地,本資料來自 ,83,營銷推廣 Marketing promotion,2.2 項目營銷推廣,本資料來自 ,84,睿墨建議,發(fā)揮綜合體的最大效能，利用聯(lián)動效應解決項目整體形象的拉升； 以城市綜合體的價值突出酒店式公寓的中高端定位，以城市綜合體以及城市核心地段來提升寫字樓的投資價值，最終以公寓與寫字樓的聯(lián)動效應帶動項目的對外聲音； 公寓產品首開采用“封大擠小”原則，推

45、出中低貨值產品，提升項目在市場的認同度； 隨著產品附加值被市場認可，產品力逐漸被市場認同，產品價值進一步拉升； 聯(lián)動寫字樓的發(fā)售效應，擴大公寓產品的中高端商務客戶層，而公寓價格的提升也必將引領寫字樓價值的進一步提升；從而帶動整體綜合體的價值提升，完成最終的溢價空間； 最后推出項目小戶型及最大面積產品，以小面積產品完成產品溢價功能，大面積高貨值產品提升項目品質為目的，完成最后的推售任務,推售原則,項目定位 Project orientation,營銷推廣 Marketing promotion,渠道營銷 Channel marketing,2.2 項目營銷推廣,本資料來自 ,85,睿墨建議,推售

46、原則,寫字樓出售,公寓推出,公寓加推,工研展示,城市綜合體,客戶支撐,聯(lián)動效應,價格支撐,形象拔高,核心到位,價值提升,價格提升,價格提升,項目定位 Project orientation,營銷推廣 Marketing promotion,渠道營銷 Channel marketing,2.2 項目營銷推廣,本資料來自 ,86,推售策略,酒店式公寓 資源由底層向高層逐步釋放，價格逐步拉升； 封大拉小，以價格標桿帶動整體大戶型價格拉升，同時完成溢價空間的漲幅,寫字樓 寫字樓配合公寓產品的加推，做為輔助效用，隨后銷售； 資源遵循由低向高逐步加推，每次加推8層左右 通過公寓產品的價格拉升，最終完成寫字

47、樓產品的溢價空間,睿墨建議,項目定位 Project orientation,營銷推廣 Marketing promotion,渠道營銷 Channel marketing,2.2 項目營銷推廣,本資料來自 ,87,地緣客戶,天津客戶,震蕩擴散,震蕩擴散,圈層型 客群,需求型 客群,發(fā)展型 客群,產品銷售與客戶變化模型,項目定位 Project orientation,營銷推廣 Marketing promotion,渠道營銷 Channel marketing,2.2 項目營銷推廣,本資料來自 ,88,入市前期，市場關注度相對較低，且紙質媒體的訴求效力呈下降趨勢，建議采取“出門看戶外、在家看

48、微博、線上有軟宣”的媒體策略，硬廣、網絡、短信有序鋪開，現(xiàn)場包裝、引導及時跟進，快速建立項目認知,媒 體 策 略：入市前,項目定位 Project orientation,營銷推廣 Marketing promotion,渠道營銷 Channel marketing,2.2 項目營銷推廣,本資料來自 ,89,媒 體 配 合： 1、戶外廣告定點更新； 2、專業(yè)雜志、主流報紙集中刊發(fā)硬廣； 3、結合營銷節(jié)點，手機短信、網絡廣告密集投放； 4、百度首頁關鍵字搜索、熱點樓盤綁定等特殊渠道拓展； 5、微博發(fā)布實景照片及實效信息，并對開盤、促銷等大型活動全程直播,項目定位 Project orientat

49、ion,營銷推廣 Marketing promotion,渠道營銷 Channel marketing,2.2 項目營銷推廣,本資料來自 ,90,媒 體 策 略：集中引爆期,本階段應力求“集中爆破”，短時制造市場關注熱點，刺激客戶選購信心，可根據“戶外硬廣釋放高端形象、短信網絡密集投放、微博引導網上看房”的整體策略，對各類媒體進行有序整合,項目定位 Project orientation,營銷推廣 Marketing promotion,渠道營銷 Channel marketing,2.2 項目營銷推廣,本資料來自 ,91,項目首次入市，現(xiàn)場售樓處、示范區(qū)的集中開放，使得本階段將擔負起整體形象

50、集中建立的戰(zhàn)略重任，應承接前期區(qū)域價值的釋放，通過廣告集中宣傳、活動持續(xù)造勢，升華項目生態(tài)優(yōu)勢，塑造本案品質形象,推 廣 目 的,項目定位 Project orientation,營銷推廣 Marketing promotion,渠道營銷 Channel marketing,2.2 項目營銷推廣,本資料來自 ,92,媒 體 策 略：持續(xù)熱銷期,本階段無論是客戶對項目的認知度，還是項目的市場形象，都已成熟，現(xiàn)階段的推廣動作的重點是以事件營銷為主，其他媒體手段為輔助。在前期塑造的項目形象上，繼續(xù)深挖項目賣點，達到持續(xù)熱銷，快速產品去化,項目定位 Project orientation,營銷推廣 M

51、arketing promotion,渠道營銷 Channel marketing,2.2 項目營銷推廣,本資料來自 ,93,渠道營銷 Channel marketing,2.3 項目渠道營銷,本資料來自 ,94,第一階段：客戶啟動期,戰(zhàn)術背景,圈層介質傳播 啟動天津業(yè)內媒體先期推介會,身未動，心已至”，挑戰(zhàn)人群好奇心極限，吊足客群眼球； 隱形門檻的設定，抬高項目的整體調性，使項目成為社會關注焦點,線下傳播，打開寶能廣場的受眾度,輿論先行，項目形象預熱,戰(zhàn)術預案,成果預測,社會形象,啟動客戶,地緣類客戶,項目定位 Project orientation,營銷推廣 Marketing promo

52、tion,渠道營銷 Channel marketing,2.3 項目渠道營銷,本資料來自 ,95,屏蔽無效客戶，隱形抬高客戶躍防門檻，嚴格把控客戶的屬性， 為提供專屬服務奠定基礎,提純客戶,邀約方式（該方式適合于非本置業(yè)顧問接待過的客戶群體,項目定位 Project orientation,營銷推廣 Marketing promotion,渠道營銷 Channel marketing,2.3 項目渠道營銷,本資料來自 ,96,天津中心接待處,銷售中心包裝建議,開放簡約,私密品質,身份感,舒適感,私密感 稀有感,項目定位 Project orientation,營銷推廣 Marketing pr

53、omotion,渠道營銷 Channel marketing,2.3 項目渠道營銷,本資料來自 ,97,品質電子樓書,自助型樓書展示 科技與品質的結合,項目定位 Project orientation,營銷推廣 Marketing promotion,渠道營銷 Channel marketing,2.3 項目渠道營銷,本資料來自 ,98,第二階段：私享體驗期,戰(zhàn)術背景,事件營銷 （制造項目品質亮點，提升價值形象和價值潛力形象） 活動營銷 （每周暖場活動，和定期VIP客戶聯(lián)誼活動,引起關注客群的注意，品質提升，帶動客戶層級的擴散 與事件嫁接，發(fā)揮媒體作用，品質宣傳品質,項目高端品質體驗，加深一項

54、客戶的觸及層級，使其增強投資或購買信息,戰(zhàn)術預案,成果預測,社會形象,高端高舒適度享有品,啟動客戶,需求類客戶,項目定位 Project orientation,營銷推廣 Marketing promotion,渠道營銷 Channel marketing,2.3 項目渠道營銷,本資料來自 ,99,第三階段：功能效能期,戰(zhàn)術背景,媒體推廣 （首頁） 商業(yè)公司運作，嫁接國際品牌效力,品牌嫁接，對比強大的功能性所賦予的價值和身份,利用寶能廣場綜合體寫字樓以及商業(yè)的同步運作，使公寓的品質功能增加，感受 功能化,戰(zhàn)術預案,成果預測,社會形象,功能稀有,啟動客戶,發(fā)展型客戶,項目定位 Project o

55、rientation,營銷推廣 Marketing promotion,渠道營銷 Channel marketing,2.3 項目渠道營銷,本資料來自 ,100,媒 體渠 道 配 合： 1、項目微博稿發(fā)布、暖場活動跟蹤報道； 2、手機短信、網絡廣告定期投放； 3、百度首頁關鍵字、熱點樓盤綁定等渠道跟進； 4、根據營銷進度，舉行大型暖場聯(lián)誼活動,項目定位 Project orientation,營銷推廣 Marketing promotion,渠道營銷 Channel marketing,2.3 項目渠道營銷,本資料來自 ,101,第三部分 海瀾德大廈操作思路,1.1總體思路研判 1.2宏觀區(qū)域

56、市場分析 1.3項目SWOT分析,2.1項目發(fā)展建議 3.1項目招商策略 3.2項目渠道策略,本資料來自 ,102,前言,海瀾德國家安全信息產業(yè)基地周邊區(qū)域發(fā)展尚處于起步階段，產業(yè)形態(tài)相對缺乏，城市及商務氣氛尚處于原始階段，周邊產業(yè)主要以規(guī)大學城及高新區(qū)為主，對寫字樓的需求不大，海瀾德產業(yè)基地在區(qū)域內相對體量巨大，需要約幾百家甚至上千家企業(yè)入駐，其規(guī)模及影響力必將成為區(qū)域商務中心，所以其形象占位一定是區(qū)域的制高點，商務服務將輻射整個區(qū)域乃至西青區(qū)。 海瀾德大廈作為這首巨大商務航母的起幕之作，其形象與市場認知度對整個項目的運營起作至關重要的作用，如何實現(xiàn)海瀾德大廈寫字樓航母的起航，如何實現(xiàn)海瀾德

57、大廈的成功著落將是本次報告核心內容,本資料來自 ,103,1.1 總體思路研判,我們在什么區(qū)域？ 我們的客戶是誰？ 我們怎樣成功招商,本資料來自 ,104,宏觀區(qū)域市場分析,項目招商策略,項目渠道策略,1.1 總體思路研判,項目SWOT分析,項目發(fā)展建議,本資料來自 ,105,1.2 宏觀區(qū)域市場分析總體規(guī)劃,西青區(qū)總體規(guī)劃中明確，到2020年要將西青區(qū)建設成為環(huán)渤海地區(qū)重要的以電子信息為主導的高新技術產業(yè)基地、以汽車產業(yè)為主導的先進制造業(yè)基地，以高等教育和研發(fā)孵化為主的科教研發(fā)基地，具有文化特色的生態(tài)宜居地區(qū)。明確西青區(qū)六大發(fā)展職能，即“高新技術產業(yè)基地、電子信息產業(yè)基地、汽車產業(yè)基地、科教

58、研發(fā)基地、生態(tài)宜居地區(qū)、天津西南部客運交通樞紐,總體規(guī)劃將西青區(qū)建設成為環(huán)渤海地區(qū)重要的高新技術產業(yè)基地、先進制造業(yè)基地，科教研發(fā)基地，生態(tài)宜居地區(qū),注：圖片來自天津國土資源局西青分局,本資料來自 ,106,1.2 宏觀區(qū)域市場分析發(fā)展規(guī)劃,發(fā)展戰(zhàn)略總體發(fā)展戰(zhàn)略為“接內引外、東西聯(lián)動,西青區(qū)總體發(fā)展戰(zhàn)略為“接內引外、東西聯(lián)動”?！敖觾纫狻奔闯薪又行某菂^(qū)內的職能疏散，服務吸引河北省、靜海等周邊地區(qū)；“東西聯(lián)動”即以西青新城為核心的西部組群和以大寺組團為核心的東部組群實現(xiàn)聯(lián)動發(fā)展,本資料來自 ,107,1.2 宏觀區(qū)域市場分析發(fā)展規(guī)劃,交通路網規(guī)劃以張家窩高鐵站為樞紐，輔以大量高速公路、快速路，

59、形成立體交通網絡,形成以張家窩高鐵站為樞紐，地鐵輕軌等大運量交通為輔助，高速公路、快速路為骨架的縱橫交錯的立體交通網絡。其中包括京滬、津晉、津港等6條高速公路，津汕、津文等10條快速路，地鐵2號線、3號線等8條地鐵輕軌，京滬、津浦、李港等9條鐵路,本資料來自 ,108,1.2 宏觀區(qū)域市場分析發(fā)展規(guī)劃,軌道交通規(guī)劃引入輕軌以及地鐵等軌道交通,引入地鐵輕軌8條，高速鐵路1條。其中，地鐵2、3號線引入楊柳青鎮(zhèn)，張家窩鎮(zhèn)將建設京滬高鐵張家窩站,本資料來自 ,109,1.2 宏觀區(qū)域市場分析經濟發(fā)展,2011年全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產總值500.18億元，同比增長24.1%，是2008年的2.1倍。其中，第一

60、產業(yè)實現(xiàn)增加值10.02億元，同比下降1.2%；第二產業(yè)實現(xiàn)增加值290.16億元，同比增長24.6%；第三產業(yè)實現(xiàn)增加值200億元，同比增長25%。三次產業(yè)結構為2：58：40,國民生產總值產業(yè)占比,本資料來自 ,110,1.2 宏觀區(qū)域市場分析經濟發(fā)展,2011年，全區(qū)第三產業(yè)實現(xiàn)增加值200億元，同比增長46.4%，占全區(qū)GDP的比重達40,產業(yè)發(fā)展結構分布,以金融業(yè)、房地產業(yè)和其他社會服務業(yè)為代表的現(xiàn)代服務業(yè)占第三產業(yè)增加值的半數(shù)以上，達59.5%。其他服務業(yè)實現(xiàn)增加值74.84億元，同比增長55.5%，在三產六大行業(yè)中所占比重最大，為37.4%；房地產業(yè)實現(xiàn)增加值26.22億元，同比