某地產(chǎn)樓盤(pán)整合推廣策劃方案

1、廣告推廣策劃方案,心語(yǔ)雅園,目 錄,第一部分 市場(chǎng)分析 第二部分 項(xiàng)目分析 第三部分 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 第四部分 目標(biāo)客戶(hù)分析 第五部分 形象整合 第六部分 廣告策略 第七部分 媒體計(jì)劃 第八部分 廣告費(fèi)用預(yù)算,第一部分 市場(chǎng)分析,近這段時(shí)間，南山鱗次櫛比的高樓拔地而起，2002年新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)超出60個(gè)，儼然成為深圳最密集的高尚人文住宅區(qū)。 業(yè)界和購(gòu)房者已將目光全面投向南山。藍(lán)色的海景資源、綠色南山山景資源、新安古城、青青山莊等旅游文化資源，加上區(qū)政府?dāng)?shù)年來(lái)在基礎(chǔ)設(shè)施上的長(zhǎng)足發(fā)展，支撐南山房地產(chǎn)羽化成龍，飛躍九天。招商陽(yáng)光棕櫚園、鼎太風(fēng)華、西海岸花園等樓盤(pán)的備受關(guān)注，各大地產(chǎn)商紛紛搶灘南山半島，海景

2、概念、山景概念、低密度高尚社區(qū)，配合各種強(qiáng)勁的促銷(xiāo)推廣一時(shí)之間令南山樓市彌漫著濃烈的硝煙，可見(jiàn)南山尤其口岸輻射地帶的樓價(jià)將有較大的提升空間,南山片區(qū)樓市概況,2002年，前海已成為業(yè)界及消費(fèi)者關(guān)注的新焦點(diǎn)。作為大盤(pán)的集中地，前海的開(kāi)發(fā)建設(shè)如火如荼，星海名城、中海陽(yáng)光棕櫚園、鼎太風(fēng)華等三個(gè)巨無(wú)霸的陸續(xù)亮相預(yù)示著前海片區(qū)鼎盛時(shí)代開(kāi)始到來(lái)；同時(shí)山水情家園、西海花城、山海翠廬、前海宜家、碧玉小家、心語(yǔ)家園等樓盤(pán)則以小規(guī)模小戶(hù)型備受追捧。究其原因，前海片區(qū)山清水碧，煙波浩淼、大南山郊野公園、青青世界、中山公園是前海住宅的天然花園,前海片區(qū)樓市概況,根據(jù)深圳市發(fā)展規(guī)劃，未來(lái)前海統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一部署，將建成一

3、個(gè)總建筑面積達(dá)150萬(wàn)平方米，居住人口超過(guò)5萬(wàn)的低密度大型高尚社區(qū)，引進(jìn)一批規(guī)模大、檔次高的連鎖店和專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。同時(shí)興建深圳西火車(chē)站；開(kāi)通南起內(nèi)環(huán)路、北接深南達(dá)到立交的港灣大道；連接前海的望海路與深港西部通道。屆時(shí)，前海不僅是深圳的黃金海岸，同時(shí)還將成為香港的后花園,前海片區(qū)樓市概況,第二部分 項(xiàng)目分析,1棟19層優(yōu)雅建筑， 420戶(hù)人家。總占地面積6428.6，總建筑面積31849.2，其中住宅面積20366，商業(yè)建筑面積5692，架空層綠化1452米，自用車(chē)位127個(gè)。 戶(hù)型布局圖示,樓盤(pán)概況,地理位置】 位處前海路與內(nèi)環(huán)路交匯處,交通狀況】 目前有423、432、435、210、204

4、等大中巴士經(jīng)過(guò)。同時(shí) 此片區(qū)將興建深圳西火車(chē)站；開(kāi)通南起內(nèi)環(huán)路、北接深 南大道立交的港灣大道;連接前海望海路與深港西部通道。 【生態(tài)環(huán)境】 南臨大小南山，西臨前海灣，可共享鼎太風(fēng)華園林景觀； 【生活配套】 商業(yè)、金融、教育、娛樂(lè)、保健、購(gòu)物等硬件設(shè)施成熟完善 【教育狀況】 靠近深圳大學(xué)等高等名校；鵬基外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、深大附中、前 海小學(xué)、小逗號(hào)幼兒園近在咫尺 【項(xiàng)目特點(diǎn)】 小戶(hù)型概念，營(yíng)造溫馨、優(yōu)雅、健康的生活,第三部分 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,除碧玉小家存在直接威脅外，山海翠廬、山水情家園、前海宜家等也會(huì)帶來(lái)一定的尾盤(pán)影響,第四部分 目標(biāo)客戶(hù)分析,置業(yè)性質(zhì)：首次置業(yè),主要目標(biāo)客

5、戶(hù),次要目標(biāo)客戶(hù),南山片區(qū)單身貴族 南山片區(qū)年輕白領(lǐng)階層 南山片區(qū)工薪階層 南山片區(qū)小私營(yíng)企業(yè)主 南山片區(qū)原居民,深圳其他區(qū)域的單身貴族、白領(lǐng)階層及中層小家庭 香港部分中年人士當(dāng)作休閑娛樂(lè)所需,主要目標(biāo)客戶(hù)共性分析,置業(yè)心態(tài)】追求心靈的穩(wěn)定，滿(mǎn)足希望得到的成就感 【置業(yè)要求】幽環(huán)境雅，空間溫馨，置業(yè)門(mén)檻低 【性格特征】活躍型，積極向上，熱情開(kāi)朗 【收入狀況】中高等收入水平 【文化程度】一般念過(guò)大學(xué)，有見(jiàn)識(shí)，應(yīng)變和分析能力強(qiáng) 【言談舉止】穿著時(shí)尚得體，斯文優(yōu)雅 【飲食習(xí)慣】對(duì)于西餐，喝咖啡等品位時(shí)尚有一定的偏好,第五部分 形象整合,項(xiàng)目形象定位,前海 小戶(hù)巨星,地理環(huán)境之出發(fā)點(diǎn),項(xiàng)目特點(diǎn)之出發(fā)點(diǎn)

6、,針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手攻略之出發(fā)點(diǎn),前海片區(qū)樓市狀況之出發(fā)點(diǎn),定位釋義,前?！?項(xiàng)目地理位置，風(fēng)景優(yōu)美，環(huán)境幽雅，給項(xiàng)目 增添美麗的生活色彩，另人心往。 【小戶(hù)】 項(xiàng)目戶(hù)型特點(diǎn)，針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)置業(yè)要求定位，更表現(xiàn)出置業(yè)的輕松。 【巨星】 營(yíng)造個(gè)性，打造巨星形象，從氣勢(shì)直接攻擊項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手碧玉小家,定位從項(xiàng)目地理、目標(biāo)客戶(hù)心理、項(xiàng)目特色和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等角度出發(fā)，直接明了、個(gè)性鮮明、簡(jiǎn)單易懂，全面表現(xiàn)項(xiàng)目的整體形象，將項(xiàng)目打造成南山最優(yōu)秀的小戶(hù)環(huán)境，給目標(biāo)客戶(hù)留下深刻的印象,備選定位語(yǔ),前海小戶(hù)居家優(yōu)雅習(xí)慣 前海純正小戶(hù)生活,形象定位支撐要素,形象定位的概念表現(xiàn),優(yōu)雅】高山流水，蜻蜓漫舞 【溫馨】心語(yǔ)傳情，相

7、偎馨香 【活力】活潑向上，熱情開(kāi)朗 【小巧】鉆石寵愛(ài)，靈動(dòng)飛揚(yáng) 【多彩】多彩斑斕，閑情萬(wàn)種 【陽(yáng)光】關(guān)懷備至，愛(ài)心綻放,備選推廣語(yǔ),山海至珍 優(yōu)雅一心 愛(ài)心物語(yǔ) 相寄前海 心靈假日 戀戀散曲 優(yōu)雅小戶(hù) 溫馨相愛(ài) 小家庭 好生活 偎依情海 心心細(xì)語(yǔ) 海語(yǔ)傳情 優(yōu)雅于心 日子馨馨 愛(ài)人親親,主推廣語(yǔ) 山海至尊 優(yōu)雅一心,南山下有個(gè)家 動(dòng)情山海 優(yōu)雅于心 前海之戀 我的溫馨小家 生活多彩斑斕 感受閑情萬(wàn)種 我家在南山 有空來(lái)坐坐 前海灣的心愿 陽(yáng)光下的咖啡 南山下的花房,第六部分 廣告策略,地理環(huán)境】前海路與內(nèi)環(huán)路交匯處，依山臨海，環(huán)境優(yōu)美 【生活配套】共享南山大社區(qū)配套，交通便捷，生活似舞曲 【戶(hù)

8、型特點(diǎn)】單身公寓、一房、二房三種戶(hù)型，前海罕見(jiàn)的純正小戶(hù)布局 【輕松置業(yè)】均價(jià)4300元/，負(fù)擔(dān)輕，滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)的置業(yè)要求 【升值無(wú)限】西部跨海大橋即將通車(chē)，港人進(jìn)入南山更加便捷，香港未來(lái)后花園,廣告訴求點(diǎn)分析,同一區(qū)域，不同的居家格調(diào) 同一區(qū)域，不同的樓盤(pán)素質(zhì) 同一區(qū)域，不同的形象定位,針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手訴求,針對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和客戶(hù)心理訴求,項(xiàng)目戶(hù)型小，置業(yè)門(mén)檻低；再加上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少，目標(biāo)客戶(hù)資源豐富等市場(chǎng)特點(diǎn)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目在四個(gè)月內(nèi)便可完成95%的銷(xiāo)售額。 廣告推廣大體上分四個(gè)步驟進(jìn)行：導(dǎo)入期從項(xiàng)目形象入手，重點(diǎn)突出項(xiàng)目整體形象；強(qiáng)銷(xiāo)期進(jìn)入形象的強(qiáng)力塑造期，挖掘項(xiàng)目眾多有力賣(mài)點(diǎn)；持銷(xiāo)期進(jìn)入樓盤(pán)綜合賣(mài)點(diǎn)的訴

9、求，以“從點(diǎn)到面”的方式進(jìn)一步促進(jìn)樓盤(pán)的快速銷(xiāo)售；尾盤(pán)期以促銷(xiāo)點(diǎn)為主，促進(jìn)樓盤(pán)剩余部分的全面銷(xiāo)售,宣傳推廣策略,廣告推廣進(jìn)程形象導(dǎo)入期,導(dǎo)入期,前海小戶(hù)巨星,優(yōu)雅 溫馨 活力 小巧 多彩 陽(yáng)光,優(yōu)雅、溫馨表現(xiàn)點(diǎn)： 1、樓盤(pán)形象 2、自然景觀 3、生活品質(zhì),活力、多彩表現(xiàn)點(diǎn)： 1、目標(biāo)客戶(hù)特性 2、大社區(qū)生活圈,小巧、陽(yáng)光表現(xiàn)點(diǎn)： 1、戶(hù)型特點(diǎn) 2、物管,廣告推廣進(jìn)程強(qiáng)銷(xiāo)期、持銷(xiāo)期,強(qiáng)銷(xiāo)期、持銷(xiāo)期,形象提升、賣(mài)點(diǎn)訴求,把目標(biāo)客戶(hù)自身要素與項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)元素相結(jié)合,居住感受 自然環(huán)境 生活配套 人文氛圍,戶(hù)型特點(diǎn) 地段升值 輕松置業(yè),諸如此類(lèi),廣告推廣進(jìn)程尾盤(pán)期,尾盤(pán)期,促銷(xiāo)、賣(mài)點(diǎn)訴求,業(yè)主生活氛圍,獎(jiǎng)項(xiàng),尾盤(pán)期公關(guān)促銷(xiāo)活動(dòng),熱銷(xiāo)反應(yīng),第七部分 媒介計(jì)劃,具體階段的媒介安排,報(bào)章媒體發(fā)布計(jì)劃,第八部分 廣告費(fèi)用預(yù)算,