智能車庫項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

1、泓域咨詢/智能車庫項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書智能車庫項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書泓域咨詢 MACRO摘要隨著城市停車難、停車貴等問題凸顯，智慧停車將成為城市發(fā)展的主要需求。說到智慧停車，就不得不提到其中的重要一環(huán)無人值守智能停車場(chǎng)。所謂智能支付就是將車牌識(shí)別技術(shù)與免密快捷支付技術(shù)(包括微信支付、支付寶支付、銀聯(lián)支付等移動(dòng)支付手段)相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)車輛入場(chǎng)自動(dòng)識(shí)別計(jì)費(fèi)，離場(chǎng)自動(dòng)結(jié)算扣費(fèi)的智能化服務(wù)。該智能車庫項(xiàng)目計(jì)劃總投資3273.65萬元，其中：固定資產(chǎn)投資2497.19萬元，占項(xiàng)目總投資的76.28%；流動(dòng)資金776.46萬元，占項(xiàng)目總投資的23.72%。達(dá)產(chǎn)年?duì)I業(yè)收入7546.00萬元，總成本費(fèi)用5713.16萬元，稅

2、金及附加66.38萬元，利潤總額1832.84萬元，利稅總額2152.03萬元，稅后凈利潤1374.63萬元，達(dá)產(chǎn)年納稅總額777.40萬元；達(dá)產(chǎn)年投資利潤率55.99%，投資利稅率65.74%，投資回報(bào)率41.99%，全部投資回收期3.88年，提供就業(yè)職位106個(gè)。堅(jiān)持“實(shí)事求是”原則。項(xiàng)目承辦單位的管理決策層要以求實(shí)、科學(xué)的態(tài)度，嚴(yán)格按國家建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）的要求，在全面完成調(diào)查研究基礎(chǔ)上，進(jìn)行細(xì)致的論證和比較，做到技術(shù)先進(jìn)、可靠、經(jīng)濟(jì)合理，為投資決策提供可靠的依據(jù)，同時(shí)，以客觀公正立場(chǎng)、科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益做出科學(xué)的評(píng)價(jià)。立體車庫，也稱為機(jī)械式停車設(shè)備、機(jī)械式

3、立體停車庫，是對(duì)各種非平面停放車輛設(shè)施的一種統(tǒng)稱。具體來說，就是用來最大量存取儲(chǔ)放車輛的機(jī)械或機(jī)械設(shè)備系統(tǒng)。機(jī)械式立體停車庫是利用鋼結(jié)構(gòu)作為主框架，配合升降和橫移裝置，以及控制系統(tǒng)，組裝而成的停車設(shè)備，是解決實(shí)際停車問題的一種有效辦法，引導(dǎo)停車向空間發(fā)展，促使停車位向空間和地下建造。由于立體車庫具有占地面積小、空間利用率高等諸多優(yōu)勢(shì)，可有效緩解城市停車難的現(xiàn)狀，它代表了現(xiàn)代停車庫發(fā)展的必然趨勢(shì)。報(bào)告主要內(nèi)容：概況、建設(shè)背景分析、項(xiàng)目市場(chǎng)分析、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容分析、選址方案評(píng)估、項(xiàng)目土建工程、工藝技術(shù)說明、環(huán)境影響概況、企業(yè)安全保護(hù)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、項(xiàng)目節(jié)能概況、項(xiàng)目進(jìn)度說明、投資方案說明、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益分

4、析、項(xiàng)目總結(jié)等。智能車庫項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書目錄第一章 概況第二章 建設(shè)背景分析第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析第四章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容分析第五章 選址方案評(píng)估第六章 項(xiàng)目土建工程第七章 工藝技術(shù)說明第八章 環(huán)境影響概況第九章 企業(yè)安全保護(hù)第十章 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估第十一章 項(xiàng)目節(jié)能概況第十二章 項(xiàng)目進(jìn)度說明第十三章 投資方案說明第十四章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益分析第十五章 項(xiàng)目招投標(biāo)方案第十六章 項(xiàng)目總結(jié)第一章 概況一、項(xiàng)目承辦單位基本情況（一）公司名稱xxx公司（二）公司簡(jiǎn)介本公司秉承“顧客至上，銳意進(jìn)取”的經(jīng)營理念，堅(jiān)持“客戶第一”的原則為廣大客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。公司堅(jiān)持“責(zé)任+愛心”的服務(wù)理念，將誠信經(jīng)營、誠信服務(wù)作為企業(yè)立世

5、之本，在服務(wù)社會(huì)、方便大眾中贏得信譽(yù)、贏得市場(chǎng)?！皾M足社會(huì)和業(yè)主的需要，是我們不懈的追求”的企業(yè)觀念，面對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入快車道的良好機(jī)遇，正以高昂的熱情投身于建設(shè)宏偉大業(yè)。公司自成立以來，堅(jiān)持“品牌化、規(guī)模化、專業(yè)化”的發(fā)展道路。以人為本，強(qiáng)調(diào)服務(wù)，一直秉承“追求客戶最大滿意度”的原則。多年來公司堅(jiān)持不懈推進(jìn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和管理變革，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)持續(xù)、健康、快速發(fā)展。未來我司將繼續(xù)以“客戶第一，質(zhì)量第一，信譽(yù)第一”為原則，在產(chǎn)品質(zhì)量上精益求精，追求完美，對(duì)客戶以誠相待，互動(dòng)雙贏。我們將不斷超越自我，繼續(xù)為廣大客戶提供功能齊全，質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的產(chǎn)品和服務(wù)，打造一個(gè)讓客戶滿意，對(duì)員工關(guān)愛，對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)的創(chuàng)新型企業(yè)形

6、象！公司一直秉承“堅(jiān)持原創(chuàng)，追求領(lǐng)先”的經(jīng)營理念，不斷創(chuàng)造令客戶驚喜的產(chǎn)品和服務(wù)。公司研發(fā)試驗(yàn)的核心技術(shù)團(tuán)隊(duì)來自知名的外企，具有豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，公司還聘用多名外籍專家長期擔(dān)任研發(fā)顧問。公司是強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目開發(fā)、設(shè)計(jì)和經(jīng)營服務(wù)的科技型企業(yè)，嚴(yán)格按照高新技術(shù)企業(yè)規(guī)范財(cái)務(wù)制度。截止2017年底，公司經(jīng)濟(jì)狀況無不良資產(chǎn)發(fā)生，并嚴(yán)格控制企業(yè)高速發(fā)展帶來的高資產(chǎn)負(fù)債率。同時(shí)，為了創(chuàng)新需要及時(shí)的資金作保證，公司對(duì)研究開發(fā)經(jīng)費(fèi)的投入和使用制定了相應(yīng)制度，每季度審核一次開發(fā)經(jīng)費(fèi)支出情況，適時(shí)平衡各開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)使用，最大限度地保證開發(fā)項(xiàng)目的資金落實(shí)。公司自設(shè)立以來，組建了一批經(jīng)驗(yàn)豐富、能力優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)。管理團(tuán)隊(duì)人員對(duì)

7、行業(yè)有著深刻的認(rèn)識(shí)，能夠敏銳地把握行業(yè)內(nèi)的發(fā)展趨勢(shì)，抓住業(yè)務(wù)拓展機(jī)會(huì)，對(duì)公司未來發(fā)展有著科學(xué)的規(guī)劃。相關(guān)管理人員利用自己在行業(yè)內(nèi)深耕積累的經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，為公司未來業(yè)績(jī)發(fā)展提供了有力保障。 公司將加強(qiáng)人才的引進(jìn)和培養(yǎng)，尤其是研發(fā)及業(yè)務(wù)方面的高級(jí)人才，健全研發(fā)、管理和銷售等各級(jí)人員的薪酬考核體系，完善激勵(lì)制度，提高公司員工創(chuàng)造力，為公司的持續(xù)快速發(fā)展提供強(qiáng)大保障。（三）公司經(jīng)濟(jì)效益分析上一年度，xxx科技發(fā)展公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3633.52萬元，同比增長10.54%（346.36萬元）。其中，主營業(yè)業(yè)務(wù)智能車庫生產(chǎn)及銷售收入為3179.02萬元，占營業(yè)總收入的87.49%。上年度主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目第一

8、季度第二季度第三季度第四季度合計(jì)1營業(yè)收入763.041017.39944.72908.383633.522主營業(yè)務(wù)收入667.59890.13826.55794.753179.022.1智能車庫(A)220.31293.74272.76262.271049.082.2智能車庫(B)153.55204.73190.11182.79731.172.3智能車庫(C)113.49151.32140.51135.11540.432.4智能車庫(D)80.11106.8299.1995.37381.482.5智能車庫(E)53.4171.2166.1263.58254.322.6智能車庫(F)33.38

9、44.5141.3339.74158.952.7智能車庫(.)13.3517.8016.5315.9063.583其他業(yè)務(wù)收入95.44127.26118.17113.63454.50根據(jù)初步統(tǒng)計(jì)測(cè)算，公司實(shí)現(xiàn)利潤總額1061.36萬元，較去年同期相比增長116.62萬元，增長率12.34%；實(shí)現(xiàn)凈利潤796.02萬元，較去年同期相比增長76.65萬元，增長率10.65%。上年度主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位指標(biāo)完成營業(yè)收入萬元3633.52完成主營業(yè)務(wù)收入萬元3179.02主營業(yè)務(wù)收入占比87.49%營業(yè)收入增長率（同比）10.54%營業(yè)收入增長量（同比）萬元346.36利潤總額萬元1061.36利潤

10、總額增長率12.34%利潤總額增長量萬元116.62凈利潤萬元796.02凈利潤增長率10.65%凈利潤增長量萬元76.65投資利潤率61.59%投資回報(bào)率46.19%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率21.35%企業(yè)總資產(chǎn)萬元5190.20流動(dòng)資產(chǎn)總額占比萬元38.88%流動(dòng)資產(chǎn)總額萬元2017.75資產(chǎn)負(fù)債率20.62%二、項(xiàng)目建設(shè)符合性（一）產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策符合性由xxx公司承辦的“智能車庫項(xiàng)目”主要從事智能車庫項(xiàng)目投資經(jīng)營，其不屬于國家發(fā)展改革委產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）（2013年修正）有關(guān)條款限制類及淘汰類項(xiàng)目。（二）項(xiàng)目選址與用地規(guī)劃相容性智能車庫項(xiàng)目選址于xx高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，項(xiàng)目所占用地

11、為規(guī)劃工業(yè)用地，符合用地規(guī)劃要求，此外，項(xiàng)目建設(shè)前后，未改變項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域環(huán)境功能區(qū)劃；在落實(shí)該項(xiàng)目提出的各項(xiàng)污染防治措施后，可確保污染物達(dá)標(biāo)排放，滿足xx高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)環(huán)境保護(hù)規(guī)劃要求。因此，建設(shè)項(xiàng)目符合項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域用地規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)規(guī)劃等規(guī)劃要求。（三）“三線一單”符合性1、生態(tài)保護(hù)紅線：智能車庫項(xiàng)目用地性質(zhì)為建設(shè)用地，不在主導(dǎo)生態(tài)功能區(qū)范圍內(nèi)，且不在當(dāng)?shù)仫嬘盟磪^(qū)、風(fēng)景區(qū)、自然保護(hù)區(qū)等生態(tài)保護(hù)區(qū)內(nèi)，符合生態(tài)保護(hù)紅線要求。2、環(huán)境質(zhì)量底線：該項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域環(huán)境質(zhì)量不低于項(xiàng)目所在地環(huán)境功能區(qū)劃要求，有一定的環(huán)境容量，符合環(huán)境質(zhì)量底線要求。3、資源利用上線：項(xiàng)目營運(yùn)過程消耗一定的電

12、能、水，資源消耗量相對(duì)于區(qū)域資源利用總量較少，符合資源利用上線要求。4、環(huán)境準(zhǔn)入負(fù)面清單：該項(xiàng)目所在地?zé)o環(huán)境準(zhǔn)入負(fù)面清單，項(xiàng)目采取環(huán)境保護(hù)措施后，廢氣、廢水、噪聲均可達(dá)標(biāo)排放，固體廢物能夠得到合理處置，不會(huì)產(chǎn)生二次污染。三、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱智能車庫項(xiàng)目據(jù)公安部交通管理局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年全國機(jī)動(dòng)車保有量已達(dá)327億輛，增長速度驚人。龐大的汽車數(shù)量一方面體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁動(dòng)能所帶來的人民生活質(zhì)量的提高，另一方面由此引發(fā)的交通擁堵、道路安全、泊車?yán)щy等嚴(yán)峻現(xiàn)象，也對(duì)城市建設(shè)產(chǎn)生了消極影響。尤其是停車難問題，早已是各大城市的通病。智慧停車行業(yè)也因此成為了改善停車環(huán)境、滿足停車需求的“香餑餑”

13、。在機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的2019年，智慧停車行業(yè)會(huì)面臨什么樣的局勢(shì)變化，將會(huì)是眾多企業(yè)，乃至社會(huì)及政府的關(guān)注所在。隨著近年來我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民的收入水平持續(xù)提高，汽車開始成為居民家庭的標(biāo)配，汽車保有量大幅上升。2019年全國新注冊(cè)登記機(jī)動(dòng)車3214萬輛，機(jī)動(dòng)車保有量達(dá)3.48億輛，其中新注冊(cè)登記汽車2578萬輛，汽車保有量達(dá)2.6億輛；機(jī)動(dòng)車駕駛?cè)诉_(dá)4.35億人，其中汽車駕駛?cè)?.97億人；并有66個(gè)城市的汽車保有量超過了百萬輛。（二）項(xiàng)目選址xx高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（三）項(xiàng)目用地規(guī)模項(xiàng)目總用地面積9011.17平方米（折合約13.51畝）。（四）項(xiàng)目用地控制指標(biāo)該工程規(guī)劃建筑系數(shù)69.69%

14、，建筑容積率1.33，建設(shè)區(qū)域綠化覆蓋率6.58%，固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度184.84萬元/畝。（五）土建工程指標(biāo)項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e9011.17平方米，建筑物基底占地面積6279.88平方米，總建筑面積11984.86平方米，其中：規(guī)劃建設(shè)主體工程8302.10平方米，項(xiàng)目規(guī)劃綠化面積788.67平方米。（六）設(shè)備選型方案項(xiàng)目計(jì)劃購置設(shè)備共計(jì)68臺(tái)（套），設(shè)備購置費(fèi)906.85萬元。（七）節(jié)能分析1、項(xiàng)目年用電量619113.89千瓦時(shí)，折合76.09噸標(biāo)準(zhǔn)煤。2、項(xiàng)目年總用水量5217.84立方米，折合0.45噸標(biāo)準(zhǔn)煤。3、“智能車庫項(xiàng)目投資建設(shè)項(xiàng)目”，年用電量619113.89千瓦時(shí)，年總用水量5

15、217.84立方米，項(xiàng)目年綜合總耗能量（當(dāng)量值）76.54噸標(biāo)準(zhǔn)煤/年。達(dá)產(chǎn)年綜合節(jié)能量31.26噸標(biāo)準(zhǔn)煤/年，項(xiàng)目總節(jié)能率22.72%，能源利用效果良好。（八）環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目符合xx高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃，符合xx高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃和國家的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策；對(duì)產(chǎn)生的各類污染物都采取了切實(shí)可行的治理措施，嚴(yán)格控制在國家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，項(xiàng)目建設(shè)不會(huì)對(duì)區(qū)域生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生明顯的影響。（九）項(xiàng)目總投資及資金構(gòu)成項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資3273.65萬元，其中：固定資產(chǎn)投資2497.19萬元，占項(xiàng)目總投資的76.28%；流動(dòng)資金776.46萬元，占項(xiàng)目總投資的23.72%。（十）資金籌措該項(xiàng)目現(xiàn)階段

16、投資均由企業(yè)自籌。（十一）項(xiàng)目預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益規(guī)劃目標(biāo)預(yù)期達(dá)產(chǎn)年?duì)I業(yè)收入7546.00萬元，總成本費(fèi)用5713.16萬元，稅金及附加66.38萬元，利潤總額1832.84萬元，利稅總額2152.03萬元，稅后凈利潤1374.63萬元，達(dá)產(chǎn)年納稅總額777.40萬元；達(dá)產(chǎn)年投資利潤率55.99%，投資利稅率65.74%，投資回報(bào)率41.99%，全部投資回收期3.88年，提供就業(yè)職位106個(gè)。（十二）進(jìn)度規(guī)劃本期工程項(xiàng)目建設(shè)期限規(guī)劃12個(gè)月。項(xiàng)目承辦單位要在技術(shù)準(zhǔn)備、人員配備、施工機(jī)械、材料供應(yīng)等方面給予充分保證。將整個(gè)項(xiàng)目分期、分段建設(shè)，進(jìn)行項(xiàng)目分解、工期目標(biāo)分解，按項(xiàng)目的適應(yīng)性安排施工，各主體工程

17、的施工期叉開實(shí)施。四、項(xiàng)目評(píng)價(jià)1、本期工程項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策和規(guī)劃要求，符合xx高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)及xx高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)智能車庫行業(yè)布局和結(jié)構(gòu)調(diào)整政策；項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)促進(jìn)xx高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)智能車庫產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、技術(shù)結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化有著積極的推動(dòng)意義。2、xxx科技發(fā)展公司為適應(yīng)國內(nèi)外市場(chǎng)需求，擬建“智能車庫項(xiàng)目”，本期工程項(xiàng)目的建設(shè)能夠有力促進(jìn)xx高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為社會(huì)提供就業(yè)職位106個(gè)，達(dá)產(chǎn)年納稅總額777.40萬元，可以促進(jìn)xx高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定，為地方財(cái)政收入做出積極的貢獻(xiàn)。3、項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)年投資利潤率55.99%，投資利稅率

18、65.74%，全部投資回報(bào)率41.99%，全部投資回收期3.88年，固定資產(chǎn)投資回收期3.88年（含建設(shè)期），項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。4、提振民營經(jīng)濟(jì)、激發(fā)民間投資已被列入重要清單。民營經(jīng)濟(jì)是經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重要組成部分，在壯大區(qū)域經(jīng)濟(jì)、安排勞動(dòng)就業(yè)、增加城鄉(xiāng)居民收入、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定以及全面建成小康社會(huì)進(jìn)程中起著不可替代的作用，如何做大做強(qiáng)民營經(jīng)濟(jì)，已成為當(dāng)前的一項(xiàng)重要課題。民營企業(yè)和民間資本是培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的重要力量。鼓勵(lì)和引導(dǎo)民營企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，對(duì)于促進(jìn)民營企業(yè)健康發(fā)展，增強(qiáng)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展活力具有重要意義。綜上所述，項(xiàng)目的建設(shè)和實(shí)施無論是經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效

19、益還是環(huán)境保護(hù)、清潔生產(chǎn)都是積極可行的。五、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注1占地面積平方米9011.1713.51畝1.1容積率1.331.2建筑系數(shù)69.69%1.3投資強(qiáng)度萬元/畝184.841.4基底面積平方米6279.881.5總建筑面積平方米11984.861.6綠化面積平方米788.67綠化率6.58%2總投資萬元3273.652.1固定資產(chǎn)投資萬元2497.192.1.1土建工程投資萬元1027.142.1.1.1土建工程投資占比萬元31.38%2.1.2設(shè)備投資萬元906.852.1.2.1設(shè)備投資占比27.70%2.1.3其它投資萬元563.202.1.3

20、.1其它投資占比17.20%2.1.4固定資產(chǎn)投資占比76.28%2.2流動(dòng)資金萬元776.462.2.1流動(dòng)資金占比23.72%3收入萬元7546.004總成本萬元5713.165利潤總額萬元1832.846凈利潤萬元1374.637所得稅萬元1.338增值稅萬元252.819稅金及附加萬元66.3810納稅總額萬元777.4011利稅總額萬元2152.0312投資利潤率55.99%13投資利稅率65.74%14投資回報(bào)率41.99%15回收期年3.8816設(shè)備數(shù)量臺(tái)（套）6817年用電量千瓦時(shí)619113.8918年用水量立方米5217.8419總能耗噸標(biāo)準(zhǔn)煤76.5420節(jié)能率22.72

21、%21節(jié)能量噸標(biāo)準(zhǔn)煤31.2622員工數(shù)量人106第二章 建設(shè)背景分析一、智能車庫項(xiàng)目背景分析隨著城市停車難、停車貴等問題凸顯，智慧停車將成為城市發(fā)展的主要需求。說到智慧停車，就不得不提到其中的重要一環(huán)無人值守智能停車場(chǎng)。所謂智能支付就是將車牌識(shí)別技術(shù)與免密快捷支付技術(shù)(包括微信支付、支付寶支付、銀聯(lián)支付等移動(dòng)支付手段)相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)車輛入場(chǎng)自動(dòng)識(shí)別計(jì)費(fèi)，離場(chǎng)自動(dòng)結(jié)算扣費(fèi)的智能化服務(wù)。停車場(chǎng)是供停放車輛使用的場(chǎng)地。停車場(chǎng)可分為暖式車庫、冷室車庫、車棚和露天停車場(chǎng)四類。停車場(chǎng)的主要任務(wù)是保管停放車輛，收取停車費(fèi)。停車場(chǎng)是城市交通基礎(chǔ)設(shè)施的重要組成部分，隨著中國近年來城市化進(jìn)程的加快，停車難問題日益

22、凸顯。截至2018年底，全國汽車保有量達(dá)2.4億輛，比2017年增加2285萬輛，增長10.51%。從車輛類型看，小型載客汽車保有量達(dá)2.06億輛，首次突破2億輛，比2017年增加2085萬輛，增長11.56%，是汽車保有量增長的主要組成部分;私家車(私人小微型載客汽車)持續(xù)快速增長，2018年保有量達(dá)1.89億輛，近五年年均增長1952萬輛;載貨汽車保有量達(dá)2570萬輛，新注冊(cè)登記326萬輛，再創(chuàng)歷史新高。汽車保有量不斷增長，停車設(shè)施需求也隨之?dāng)U大。據(jù)預(yù)測(cè)，2018年我國停車位需求了將近3億個(gè)。隨著汽車保有量的進(jìn)一步提高，到2019年停車位需求或?qū)⑦_(dá)3.3億個(gè)。而中國停車位的建設(shè)進(jìn)展卻依然緩

23、慢，汽車保有量的不斷替身也給中國停車場(chǎng)的建設(shè)提出了更多要求。目前，智慧停車行業(yè)主要有五類主體參與競(jìng)爭(zhēng)。第一類是停車設(shè)備供應(yīng)商。停車場(chǎng)作為具有產(chǎn)權(quán)歸屬的資產(chǎn)，歸屬于所屬的地產(chǎn)物業(yè)管理公司，而停車場(chǎng)設(shè)備及管理系統(tǒng)、后續(xù)的運(yùn)營服務(wù)則由專門的停車場(chǎng)設(shè)備供應(yīng)商提供。第二類是安防設(shè)備供應(yīng)商。由于在視頻技術(shù)、可視化管理、門禁管理等綜合能力方面比其他競(jìng)爭(zhēng)著有著獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，因此也是智慧停車行業(yè)內(nèi)非常強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)者。第三類是市政交管部門。市政交管部門掌握路側(cè)停車位及路外公共停車場(chǎng)，具有資源優(yōu)勢(shì)，同時(shí)財(cái)政雄厚，整合能力強(qiáng)。第四類是互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)企業(yè)。互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)切入智慧停車業(yè)務(wù)的模式多是基于智能硬件或大數(shù)據(jù)，或與物業(yè)公司、

24、政府部門的良好關(guān)系，對(duì)接B端停車場(chǎng)、物業(yè)，連接C端車主。第五類是互聯(lián)網(wǎng)巨頭。據(jù)預(yù)測(cè)，至2020年全國停車位需求將達(dá)到3.3億個(gè)左右，2027年將達(dá)5億個(gè)左右?？梢钥闯?，巨大的停車位缺口，無疑將刺激智能停車行業(yè)快速發(fā)展、高速成長。預(yù)計(jì)未來幾年，智慧停車市場(chǎng)規(guī)模將以20%左右的速度繼續(xù)增加，并有望在2020年突破154億元。隨著5G時(shí)代的到來、物聯(lián)網(wǎng)與人工智能技術(shù)的不斷成熟等利好因素疊加，智能停車未來的市場(chǎng)空間巨大。我國停車收費(fèi)的靜態(tài)市場(chǎng)空間高達(dá)5000億元，2021年停車市場(chǎng)整體規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)到萬億元，智能停車場(chǎng)系統(tǒng)發(fā)展態(tài)勢(shì)迅猛。目前，智慧停車玩家眾多，傳統(tǒng)停車管理公司、創(chuàng)業(yè)型公司、互聯(lián)網(wǎng)巨頭和安

25、防公司等紛紛加入這場(chǎng)藍(lán)海搶奪大戰(zhàn)中。盡管智慧停車各參與方的利益訴求不盡相同，競(jìng)爭(zhēng)格局相對(duì)分散，但若能及時(shí)抓住當(dāng)下城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市停車場(chǎng)補(bǔ)短板以及全國推廣ETC這幾股熱潮，將智慧停車融入到城市整體規(guī)劃當(dāng)中，便能以最大合力推動(dòng)智慧停車的實(shí)際落地。二、智能車庫項(xiàng)目建設(shè)必要性分析據(jù)公安部交通管理局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年全國機(jī)動(dòng)車保有量已達(dá)327億輛，增長速度驚人。龐大的汽車數(shù)量一方面體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁動(dòng)能所帶來的人民生活質(zhì)量的提高，另一方面由此引發(fā)的交通擁堵、道路安全、泊車?yán)щy等嚴(yán)峻現(xiàn)象，也對(duì)城市建設(shè)產(chǎn)生了消極影響。尤其是停車難問題，早已是各大城市的通病。智慧停車行業(yè)也因此成為了改善停車環(huán)境、滿足

26、停車需求的“香餑餑”。在機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的2019年，智慧停車行業(yè)會(huì)面臨什么樣的局勢(shì)變化，將會(huì)是眾多企業(yè)，乃至社會(huì)及政府的關(guān)注所在。目前，智慧停車行業(yè)的市場(chǎng)格局主要以智能停車設(shè)備商、智慧停車解決方案提供商及互聯(lián)網(wǎng)停車運(yùn)營商這三大類為主。單純的智能停車設(shè)備企業(yè)，需要考慮“如何與更多停車場(chǎng)合作”的問題；對(duì)于解決方案提供商來說，產(chǎn)品質(zhì)量是硬傷；如何做到用戶引流，并保證用戶在平臺(tái)上的活躍度，則是互聯(lián)網(wǎng)停車企業(yè)發(fā)展的突破口。只做設(shè)備就只能徘徊在產(chǎn)業(yè)鏈的最末端；只做方案運(yùn)營又缺失產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力；踏著互聯(lián)網(wǎng)易操作的“低門檻”進(jìn)入市場(chǎng)，卻用參差不齊的用戶量讓原本設(shè)定了極高規(guī)模要求的互聯(lián)網(wǎng)模式變得難以落實(shí)。陷入如

27、此尷尬的局面，大批單一企業(yè)以及試水互聯(lián)網(wǎng)停車企業(yè)被市場(chǎng)洗牌、淘汰，是在所難免的。但縱觀國內(nèi)，依然有許多影響力較大的停車場(chǎng)設(shè)備商，諸如捷順、科拓、富士等。這些企業(yè)在傳統(tǒng)行業(yè)內(nèi)積累了一定的停車場(chǎng)資源、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)和用戶數(shù)據(jù)，且他們?cè)诩夹g(shù)與服務(wù)理念上的創(chuàng)新程度不容小覷。較為可惜的是，相較于其他兩家，富士在企業(yè)規(guī)模及營收上逐漸呈現(xiàn)出沒落的趨勢(shì)，究其原因，主要還是被“制造業(yè)”的格局所限制。因此，目前設(shè)備賽道里基本上只剩下科拓和捷順這兩個(gè)大玩家。前者精確把握智能時(shí)代市場(chǎng)新需求及停車管理技術(shù)革新，后者積累了多年的品牌知名度、資金實(shí)力和銷售渠道。就當(dāng)前來說，捷順在業(yè)內(nèi)銷售額依舊保持領(lǐng)先。但從企業(yè)規(guī)模上看，與擁有2

28、000多名員工的高新技術(shù)企業(yè)捷順相比，專注于智慧停車領(lǐng)域的科拓已將規(guī)模擴(kuò)張至1500多名員工，其員工體量正以驚人的速度不斷增長，可見其在企業(yè)發(fā)展上的野心。另一方面，因?yàn)榻蓓槍?duì)海外市場(chǎng)的不重視，使得最初于海外起家的科拓在加速推進(jìn)企業(yè)全球化戰(zhàn)略上取得了優(yōu)異的成績(jī)，這也讓市場(chǎng)對(duì)科拓在短期內(nèi)趕超捷順充滿信心。2019年，業(yè)務(wù)高度集中，技術(shù)、服務(wù)、運(yùn)營等綜合能力較強(qiáng)的企業(yè)，將如何開辟智慧停車多元化的新市場(chǎng)格局，是件值得期待的事。有智能的地方就有互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，智慧停車也不例外?；ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)進(jìn)入停車市場(chǎng)，目的是要改變停車場(chǎng)行業(yè)的經(jīng)營模式和商業(yè)模式，并依托資本市場(chǎng)在傳統(tǒng)行業(yè)內(nèi)扮演攪局者的角色。互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)慣用“補(bǔ)貼

29、、免費(fèi)送設(shè)備”等互聯(lián)網(wǎng)營銷手段，在宣傳陣勢(shì)上先打一棒，以求快速搶占市場(chǎng)及虜獲低級(jí)用戶。ETCP和停簡(jiǎn)單正是利用免費(fèi)商品的模式殺入市場(chǎng)后，成為了互聯(lián)網(wǎng)停車領(lǐng)域的兩個(gè)主要玩家。而傳統(tǒng)行業(yè)里，科拓自主研發(fā)的O2O平臺(tái)“速停車”與捷順“捷停車”緊追其后，形成互聯(lián)網(wǎng)停車領(lǐng)域四強(qiáng)格局。值得一提的是，或許是看中智慧停車能為移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)帶來新的增長潛力，近年來智慧停車企業(yè)紛紛獲得巨頭企業(yè)的關(guān)注，從阿里巴巴投資捷順與停簡(jiǎn)單、騰訊入股科拓、萬達(dá)與ETCP合作等消息中不難看出，智慧停車這一注定將成為出行第三戰(zhàn)場(chǎng)的行業(yè)，已隱隱顯露出狼煙四起的跡象。雖然科拓建成了國內(nèi)首個(gè)支持微信支付停車費(fèi)的車場(chǎng)，但由于在這方面的布局

30、不夠完善，導(dǎo)致行業(yè)機(jī)會(huì)點(diǎn)露出，給了ETCP與停簡(jiǎn)單占領(lǐng)市場(chǎng)份額的可趁之機(jī)。然而從不太重視設(shè)備軟硬件的技術(shù)研發(fā)、以拿到盡可能多的停車場(chǎng)數(shù)據(jù)為目標(biāo)的純互聯(lián)網(wǎng)模式來說，資本運(yùn)作是ETCP、停簡(jiǎn)單等此類企業(yè)的優(yōu)勢(shì)。他們采用風(fēng)投的方式，在短期內(nèi)獲得可觀的盈利，但行業(yè)經(jīng)驗(yàn)積累的不足以及免費(fèi)模式的弊端，導(dǎo)致停車行業(yè)進(jìn)入了無序狀態(tài)，同時(shí)在具體的業(yè)務(wù)應(yīng)用上也為業(yè)內(nèi)人士所詬病。目前科拓與捷順由于分別獲得騰訊和阿里兩大巨頭的投資，在互聯(lián)網(wǎng)停車領(lǐng)域已經(jīng)迎頭趕上ETCP和停簡(jiǎn)單。據(jù)了解，2018年ETCP在中國擁有合作停車場(chǎng)超過5800家，日均覆蓋獨(dú)立車主超過100萬；“捷停車”擁有200萬車主級(jí)高凈值用戶，每天產(chǎn)生1

31、5萬筆訂單；科拓“速停車”平臺(tái)已服務(wù)超過10000個(gè)停車場(chǎng)，用戶數(shù)高達(dá)500多萬，日均交易額超50萬，發(fā)展速度驚人。不可否認(rèn)ETCP的互聯(lián)網(wǎng)營銷手段在短時(shí)間內(nèi)快速獲得了大量停車場(chǎng)資源，但大部分車場(chǎng)與ETCP只簽了五年合同，且預(yù)計(jì)在19年和20年到期。停簡(jiǎn)單所暴露的問題也與其類似。這兩家企業(yè)的考驗(yàn)是如果在合同到期時(shí)仍沒有得到新的大筆資金投入，他們的“免費(fèi)模式”將被市場(chǎng)拋棄。而萬達(dá)作為互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的“非專業(yè)人士”，或?qū)㈦y以繼續(xù)擔(dān)當(dāng)ETCP的金主。因此在5GAI時(shí)代到來之際，互聯(lián)網(wǎng)停車格局極有可能呈現(xiàn)出“1騰訊VS2阿里”的形勢(shì)，那么從融合基礎(chǔ)服務(wù)、增值服務(wù)及“停車互聯(lián)網(wǎng)”的行業(yè)發(fā)展路徑來看，有機(jī)會(huì)的

32、還是捷順與科拓兩家綜合實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)。雙向結(jié)合達(dá)成資源整合，實(shí)現(xiàn)真正意義上的社、企創(chuàng)收，才是智慧停車企業(yè)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)不被“拍死在沙灘上”的關(guān)鍵。未來幾年，智慧停車市場(chǎng)規(guī)模將以20左右的速度繼續(xù)增加，并有望在2020突破154億元。目前智慧停車行業(yè)水漲船高，業(yè)內(nèi)大部分都是新三板公司，但從立方、藍(lán)卡、道爾等企業(yè)2017年的財(cái)報(bào)來看，凈利數(shù)據(jù)增長并不理想，甚至出現(xiàn)了下滑近4成的情況。作為實(shí)現(xiàn)凈利潤209億的領(lǐng)頭羊捷順，以及2018年預(yù)估營收達(dá)到5億以上的實(shí)力派科拓來說，未來兩強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)逐漸明朗化，市場(chǎng)也或?qū)⑾蜻@兩家企業(yè)看齊，打造健康發(fā)展的智慧停車生態(tài)圈。百億級(jí)市場(chǎng)漸具雛形，大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、人工智

33、能、移動(dòng)支付等技術(shù)也在不斷成熟。當(dāng)前智慧停車設(shè)備不僅可以有效采集相關(guān)數(shù)據(jù)信息，并逐步實(shí)現(xiàn)通過互聯(lián)網(wǎng)思維對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行二次分析、融合，例如將這些數(shù)據(jù)應(yīng)用到企業(yè)客戶畫像工作，以及交管部門的體系化管理工作中，技術(shù)實(shí)力突出的智慧停車企業(yè)為這些平臺(tái)帶去的將會(huì)是更加全面、細(xì)致的服務(wù)。同樣，近年來在國家與地方政府的重視下，智慧停車領(lǐng)域政策鋪墊也相當(dāng)?shù)轿弧Ｔ缭?017年2月，國務(wù)院印發(fā)“十三五”現(xiàn)代綜合交通運(yùn)輸體系發(fā)展規(guī)劃，提出提升交通發(fā)展智能化水平，促進(jìn)交通產(chǎn)業(yè)智能化變革；2017年9月，交通部發(fā)布智慧交通讓出行更便捷行動(dòng)方案（20172020年），進(jìn)一步規(guī)范城市停車新秩序、鼓勵(lì)車位資源錯(cuò)時(shí)共享，以大力推動(dòng)

34、智慧交通出行信息服務(wù)體系建設(shè)。前不久，兩會(huì)上關(guān)于兩年內(nèi)基本取消全國高速公路省界收費(fèi)站，實(shí)現(xiàn)不停車快捷收費(fèi)，減少擁堵、便利群眾的工作報(bào)告更是引發(fā)了社會(huì)的廣泛關(guān)注。相應(yīng)政策的出臺(tái)及國家對(duì)建設(shè)智慧出行項(xiàng)目的高度重視，為智慧停車行業(yè)的發(fā)展注入了信心與活力。市場(chǎng)在增長，技術(shù)在創(chuàng)新，政策在支持，面對(duì)這樣的大背景，智慧停車行業(yè)未來的發(fā)展將會(huì)充滿無限想象。由勇生智，將之不同，敢于挑戰(zhàn)，則必得上智。想在智慧停車的游戲里激流勇進(jìn)，趁勢(shì)而上，沒有一點(diǎn)實(shí)力，終是難以令人信服。第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、智能車庫行業(yè)分析立體車庫，也稱為機(jī)械式停車設(shè)備、機(jī)械式立體停車庫，是對(duì)各種非平面停放車輛設(shè)施的一種統(tǒng)稱。具體來說，就是用

35、來最大量存取儲(chǔ)放車輛的機(jī)械或機(jī)械設(shè)備系統(tǒng)。機(jī)械式立體停車庫是利用鋼結(jié)構(gòu)作為主框架，配合升降和橫移裝置，以及控制系統(tǒng)，組裝而成的停車設(shè)備，是解決實(shí)際停車問題的一種有效辦法，引導(dǎo)停車向空間發(fā)展，促使停車位向空間和地下建造。由于立體車庫具有占地面積小、空間利用率高等諸多優(yōu)勢(shì)，可有效緩解城市停車難的現(xiàn)狀，它代表了現(xiàn)代停車庫發(fā)展的必然趨勢(shì)。我國立體車庫行業(yè)起步于上世紀(jì)80年代，經(jīng)過90年代引進(jìn)國外技術(shù)和2003年以來的自主研發(fā)階段，近年來隨著汽車產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，立體車庫行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段。立體車庫市場(chǎng)替代空間廣闊，政策發(fā)力有望成為行業(yè)爆發(fā)催化劑。2016年，我國30個(gè)省、市、自治區(qū)共262個(gè)城市新建車

36、庫，新建車庫項(xiàng)目2215個(gè)，同比增長6.5%；新增機(jī)械式泊位數(shù)728643個(gè)，市場(chǎng)銷售總額達(dá)到133.34億元，同比增長20.21%。應(yīng)用場(chǎng)景而言，我國立體車庫主要應(yīng)用于住宅小區(qū)、公共配套和單位自用，并以住宅小區(qū)停車配套需求為主，占比超過一半，而公共配套和單位自用的用戶保持在20%左右。數(shù)據(jù)顯示，2016年國內(nèi)新增立體車庫項(xiàng)目中，住宅小區(qū)配套項(xiàng)目為1066個(gè)，泊位442020個(gè)，同比增長14.5%；城市公共配套車庫項(xiàng)目為679個(gè)，泊位201858個(gè)；單位自用車庫項(xiàng)目為455個(gè)，泊位84765個(gè)。分布地區(qū)而言，立體車庫在大、中、小城市中均有使用，其中二線城市分布最多，一線城市次之。2015年，我

37、國擁有機(jī)械式車庫城市達(dá)491個(gè)，已建立體車庫項(xiàng)目總數(shù)超14.4萬個(gè)，泊位總量336萬余個(gè)，居世界首位，地區(qū)分布來看，二線城市占比最大為52%，一線、三線、四線城市占比分別為22%、14%和12%。我國汽車保有量升指全球第二位，保有量快速增長帶來停車泊位的剛性需求。截至2017年6月底，全國機(jī)動(dòng)車保有量3.04億輛，其中，6個(gè)城市超300萬輛，有23個(gè)城市超過200萬輛，49個(gè)城市的汽車保有量超過100萬輛。相比于日益增長的汽車保有量，我國車位比例嚴(yán)重偏低，停車位缺口超過5000萬個(gè)。根據(jù)國家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)，目前我國大城市小汽車與停車位的平均比例約為1：0.8，中小城市約為1：0.5，與發(fā)達(dá)國

38、家1：1.3相比，我國停車位比例嚴(yán)重偏低，全國車位缺口超過5000萬個(gè)。據(jù)2016停車行業(yè)發(fā)展白皮書顯示，2016年北京停車位缺口達(dá)355萬個(gè)，超過全上海的機(jī)動(dòng)車保有量。深圳停車難的程度與北京旗鼓相當(dāng)，但上海全市停車位緊俏每個(gè)車位有5輛以上汽車等著停。2016年我國國有建設(shè)用地供應(yīng)面積51.8萬公頃，同比減少2.9。其中，工礦倉儲(chǔ)用地12.08萬公頃，同比下降3.2%；房地產(chǎn)用地10.75萬公頃，同比下降10.3%；基礎(chǔ)設(shè)施等用地28.97萬公頃，同比增長0.2%。全國土地出讓面積20.82萬公頃，同比下降5.9%。建設(shè)用地集約化的需求強(qiáng)烈。相對(duì)傳統(tǒng)停車場(chǎng)而言，智能立體車庫在空間利用率、占地面

39、積、建設(shè)周期、投入成本、停車效率及智能化等方面具有諸多優(yōu)勢(shì)。例如，機(jī)械式立體停車庫的占地面積約為傳統(tǒng)平面停車場(chǎng)的1/2-1/25，但空間利用率比建筑自走式停車庫提高75%以上，傳統(tǒng)停車場(chǎng)停50輛車需要空間1650平米，而采用垂直升降式(塔式)立體停車庫只需50平米，即1平米可停放一輛車。政策暖風(fēng)吹拂，行業(yè)變革在即，在打破既有格局的同時(shí)，新的市場(chǎng)格局也將不斷演繹。國內(nèi)立體車庫行業(yè)風(fēng)潮涌動(dòng)將是必然，行業(yè)發(fā)展或?qū)⒊尸F(xiàn)以下變化。公建配套是政府政策的最直接受益方，從政府出臺(tái)的指導(dǎo)意見來看，明確表示未來將大力采用PPP模式，引導(dǎo)社會(huì)資本進(jìn)入停車場(chǎng)建設(shè)運(yùn)營領(lǐng)域，并通過企業(yè)債融資和政府專項(xiàng)基金結(jié)合方式為停車場(chǎng)

40、建設(shè)提供資金支持。政府作為社會(huì)公共產(chǎn)品的提供者，未來停車場(chǎng)公建配套需求占比將有較大提升，而立體車庫行業(yè)也將直接受益，同時(shí)，由于政府公共產(chǎn)品采購招投標(biāo)通常設(shè)置較高門檻，因此，兼具技術(shù)、資金實(shí)力并擁有核心客戶資源的大型廠商將更多收益。隨著政策催化作用顯現(xiàn)，短期立體車庫行業(yè)集中度或仍將一定程度下降，但隨著行業(yè)逐步規(guī)范、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，叢林法則作用下，小企業(yè)出局、核心廠商成為市場(chǎng)主導(dǎo)，行業(yè)將呈現(xiàn)高集中度格局。大浪淘金，占據(jù)地產(chǎn)商、政府等高端客戶資源，并更多獲得優(yōu)惠政策資源傾斜的核心龍頭廠商將更多掌握市場(chǎng)話語權(quán)。結(jié)合日本高端電梯式市場(chǎng)占比不斷提升歷程，以及我國當(dāng)前停車產(chǎn)業(yè)化政策引導(dǎo)方向，政策大力引導(dǎo)社

41、會(huì)資本以PPP模式進(jìn)行公共停車場(chǎng)建設(shè)，空間利用率更高、適宜城市繁華中心地帶的高端垂直升降式設(shè)備有望迎來較大發(fā)展空間，占比將有較大幅度提升。同時(shí)，由于目前立體車庫在居民小區(qū)應(yīng)用最廣，客戶以滿足基本需求為主，故較為簡(jiǎn)易的低端產(chǎn)品仍將占據(jù)市場(chǎng)主流。地產(chǎn)景氣下行，原本地產(chǎn)投資主導(dǎo)的格局不斷受到?jīng)_擊，加之行業(yè)技術(shù)壁壘較低，大量中小企業(yè)進(jìn)入，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，在此背景下，單一主業(yè)的制造商轉(zhuǎn)型壓力不斷增強(qiáng)。除提升立體車庫設(shè)備高端制造水平外，具備較強(qiáng)技術(shù)實(shí)力、資金實(shí)力的核心廠商進(jìn)入后端運(yùn)營領(lǐng)域?qū)⒋髣?shì)所趨，“產(chǎn)品+運(yùn)營”全產(chǎn)業(yè)鏈布局不僅契合時(shí)勢(shì)，也是核心廠商提升市場(chǎng)地位、打造核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要途徑。二、智能車庫市

42、場(chǎng)分析預(yù)測(cè)隨著近年來我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民的收入水平持續(xù)提高，汽車開始成為居民家庭的標(biāo)配，汽車保有量大幅上升。2019年全國新注冊(cè)登記機(jī)動(dòng)車3214萬輛，機(jī)動(dòng)車保有量達(dá)3.48億輛，其中新注冊(cè)登記汽車2578萬輛，汽車保有量達(dá)2.6億輛；機(jī)動(dòng)車駕駛?cè)诉_(dá)4.35億人，其中汽車駕駛?cè)?.97億人；并有66個(gè)城市的汽車保有量超過了百萬輛。國內(nèi)停車設(shè)施建設(shè)速度遠(yuǎn)滯后于汽車保有量的增長速度，停車位供給缺口巨大。預(yù)測(cè)到2020年全國停車位數(shù)量將達(dá)到11949萬個(gè)，而若汽車保有量以近五年的復(fù)合增速持續(xù)增長，屆時(shí)全國民用汽車保有量將達(dá)到29141萬輛，停車位比例僅為1:0.4。若將發(fā)達(dá)國家作為參照，停車位比

43、例應(yīng)以1:1.3左右為宜，而目前我國各城市停車位比例多在1:0.41:0.7之間，停車位配比嚴(yán)重偏低。除總量的供需矛盾外，當(dāng)前傳統(tǒng)停車行業(yè)的管理模式也較為落后，存在諸多痛點(diǎn)，困擾著交管部門、車場(chǎng)運(yùn)營者與私人車主。對(duì)于交管部門，在城市中一方面是車位數(shù)量的供不應(yīng)求，另一方面則是大量車位的閑置浪費(fèi)。北上廣深四大一線城市的車位使用率分別為49%、40%、48%和55%，全國范圍內(nèi)僅9%的城市車位使用率在50%以上。資源錯(cuò)配問題導(dǎo)致了城市車位使用率的低下，也進(jìn)一步加深了城市停車難的困境。為了緩解日益嚴(yán)重的城市停車難題，近年來我國政府持續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策，支持停車產(chǎn)業(yè)發(fā)展。2015年，在發(fā)改委、財(cái)政部、國土資

44、源部等七部門聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于加強(qiáng)城市停車設(shè)施建設(shè)的指導(dǎo)意見中，首次提及“促進(jìn)咪表停車系統(tǒng)、智能停車誘導(dǎo)系統(tǒng)、自動(dòng)識(shí)別車牌系統(tǒng)等高新技術(shù)的開發(fā)與應(yīng)用”，“促進(jìn)停車與互聯(lián)網(wǎng)融合發(fā)展，支持移動(dòng)終端互聯(lián)網(wǎng)停車應(yīng)用的開發(fā)與推廣”等內(nèi)容，為停車產(chǎn)業(yè)發(fā)展指明新方向。此后，停車產(chǎn)業(yè)特別是智慧停車受益于各類政策的持續(xù)引導(dǎo)，開始進(jìn)入快速發(fā)展的政策紅利期。智慧停車基于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、AI技術(shù)、移動(dòng)支付技術(shù)等一系列新技術(shù)的應(yīng)用，將城市停車資源拉通，實(shí)現(xiàn)停車位資源狀態(tài)的實(shí)時(shí)更新、查詢、預(yù)訂、支付、管理一體化，為駕駛者提供安全、便捷、高效的停車服務(wù)。智慧停車有利于實(shí)現(xiàn)停車位資源利用率的最大化、停車場(chǎng)利潤的最大化和車主停車服務(wù)的

45、最優(yōu)化，能夠有效緩解停車難這一社會(huì)難題。智慧停車變現(xiàn)方式多樣，行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模近年來快速增長。智慧停車行業(yè)的參與者，既可直接通過停車場(chǎng)的智能設(shè)備改造獲取收入，也可通過停車場(chǎng)廣告、停車費(fèi)分成、車位租賃傭金等方式變現(xiàn)。隨著我國汽車保有量的持續(xù)增長，以及政府相關(guān)政策的有力扶持，智慧停車行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)良好，2014-2018年我國智慧停車行業(yè)復(fù)合增長率達(dá)28.85%，預(yù)計(jì)到2020年智慧停車的市場(chǎng)規(guī)模將增長至154億元。同時(shí)，當(dāng)前國內(nèi)城市的智慧停車覆蓋率較低且地區(qū)間發(fā)展差距明顯，未來隨著智慧停車從一線城市向二三四線城市的持續(xù)滲透，行業(yè)有望保持高速增長的態(tài)勢(shì)。智慧停車的概念從2014年出現(xiàn)至今已經(jīng)過去5年，市

46、場(chǎng)達(dá)到百億規(guī)模，但是發(fā)達(dá)城市智慧停車覆蓋率仍然較低。北上廣深智慧停車平均覆蓋率約為35%，仍有較大開發(fā)空間。根據(jù)數(shù)據(jù)，從2014-2018年12月，智慧停車行業(yè)共發(fā)生56起融資事件，其中北京市融資數(shù)量占比最多，遠(yuǎn)多于其后的深圳市和上海市，主要原因在于北京匯聚了ETCP停車、愛泊車、停簡(jiǎn)單等優(yōu)勢(shì)企業(yè)進(jìn)行多輪融資；且在2014-2018這五年間，2018年恰逢資本市場(chǎng)的寒冬，但融資數(shù)量占比最高，說明資本市場(chǎng)對(duì)智慧停車行業(yè)的熱情仍然高漲，同時(shí)也折射出停車市場(chǎng)的行業(yè)景氣度。從商業(yè)模式來看，主要存在車位信息共享、車位預(yù)定B2C、車位共享P2P和智慧停車全流程優(yōu)化等模式。其中，前三類商業(yè)模式多以互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)

47、公司為主，主要通過移動(dòng)App搭建服務(wù)平臺(tái)，在實(shí)際運(yùn)作中存在較為明顯的發(fā)展瓶頸。對(duì)于車位信息共享和車位預(yù)定B2C，由于當(dāng)前國內(nèi)停車場(chǎng)整體智能化水平較低，難以保證車位信息的充分可靠；而車位共享P2P則較為依賴彈性社交，對(duì)守時(shí)性要求較高，難以預(yù)計(jì)突發(fā)情況。全流程優(yōu)化模式通過智能停車設(shè)備的新建和改造實(shí)現(xiàn)停車場(chǎng)的聯(lián)網(wǎng)化，能夠更加有效地連接B端的停車場(chǎng)和C端的私人車主，車位信息的可靠性有較好的保證。但全流程優(yōu)化模式較為依賴線下渠道，需要依靠地推團(tuán)隊(duì)和資本支持，一定程度上將制約企業(yè)的業(yè)務(wù)擴(kuò)張速度。智慧停車設(shè)備能夠有效采集相關(guān)信息，這些數(shù)據(jù)可以利用進(jìn)行二次分析，融合，并應(yīng)用到企業(yè)客戶畫像或交通管理部門的管理體

48、系中，促進(jìn)城市智慧交通發(fā)展，同時(shí)也能為用戶提供更加精準(zhǔn)匹配的個(gè)性化服務(wù)。智慧停車必然要融入智慧城市的交通管理之中。智慧交通運(yùn)營管理系統(tǒng)通過遍布的傳感網(wǎng)絡(luò)將數(shù)字城市與實(shí)體城市相關(guān)聯(lián)，將城市管理與建設(shè)中的大數(shù)據(jù)交由云計(jì)算平臺(tái)進(jìn)行分析決策，并據(jù)此對(duì)城市設(shè)施進(jìn)行自動(dòng)化的管理與控制。目前各個(gè)停車平臺(tái)各自為政，平臺(tái)間數(shù)據(jù)共享，需要建立產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，頒布實(shí)施統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)體系，實(shí)現(xiàn)智慧停車管理平臺(tái)的統(tǒng)一管理，才能夠有效解決智慧停車行業(yè)的數(shù)據(jù)孤高問題，提高停車位利用率和服務(wù)質(zhì)量。第四章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容分析一、產(chǎn)品規(guī)劃項(xiàng)目主要產(chǎn)品為智能車庫，根據(jù)市場(chǎng)情況，預(yù)計(jì)年產(chǎn)值7546.00萬元。項(xiàng)目承辦單位應(yīng)建立良好的營銷隊(duì)伍，利

49、用多媒體、廣告、連鎖等模式，不斷拓展項(xiàng)目產(chǎn)品良好的營銷渠道，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。二、建設(shè)規(guī)模（一）用地規(guī)模該項(xiàng)目總征地面積9011.17平方米（折合約13.51畝），其中：凈用地面積9011.17平方米（紅線范圍折合約13.51畝）。項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積11984.86平方米，其中：規(guī)劃建設(shè)主體工程8302.10平方米，計(jì)容建筑面積11984.86平方米；預(yù)計(jì)建筑工程投資1027.14萬元。（二）設(shè)備購置項(xiàng)目計(jì)劃購置設(shè)備共計(jì)68臺(tái)（套），設(shè)備購置費(fèi)906.85萬元。（三）產(chǎn)能規(guī)模項(xiàng)目計(jì)劃總投資3273.65萬元；預(yù)計(jì)年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入7546.00萬元。第五章 選址方案評(píng)估一、項(xiàng)目選址原則對(duì)周圍環(huán)境

50、不應(yīng)產(chǎn)生污染或?qū)χ車h(huán)境污染不超過國家有關(guān)法律和現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的允許范圍，不會(huì)引起當(dāng)?shù)鼐用竦牟粷M，不會(huì)造成不良的社會(huì)影響。所選場(chǎng)址應(yīng)避開自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、生活飲用水源地和其他特別需要保護(hù)的環(huán)境敏感性目標(biāo)。項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域地理?xiàng)l件較好，基礎(chǔ)設(shè)施等配套較為完善，并且具有足夠的發(fā)展?jié)摿Αｍ?xiàng)目建設(shè)方案力求在滿足項(xiàng)目產(chǎn)品生產(chǎn)工藝、消防安全、環(huán)境保護(hù)衛(wèi)生等要求的前提下盡量合并建筑；充分利用自然空間，堅(jiān)決貫徹執(zhí)行“十分珍惜和合理利用土地”的基本國策，因地制宜合理布置。二、項(xiàng)目選址該項(xiàng)目選址位于xx高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。2000年園區(qū)通過驗(yàn)收，正式晉升為市級(jí)園區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。自2008年園區(qū)累計(jì)投入近3億元打造硬

51、件環(huán)境。幾年來，園區(qū)通過不斷加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和功能定位研究，確定以高端制造業(yè)為園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)打造高端生物醫(yī)藥、高端裝備制造和汽車零部件基地“兩園一基地”發(fā)展格局。認(rèn)真落實(shí)“中國制造2025”，深入貫徹“雙創(chuàng)”戰(zhàn)略，主動(dòng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，更加注重創(chuàng)新發(fā)展，更加注重轉(zhuǎn)型發(fā)展，更加注重綠色發(fā)展，大力發(fā)展電子信息、新材料、先進(jìn)裝備制造、節(jié)能環(huán)保、新能源、礦物寶石、生物醫(yī)藥等七大產(chǎn)業(yè)，著力提升自主創(chuàng)新能力，加速科技成果產(chǎn)業(yè)化，搶占產(chǎn)業(yè)革命競(jìng)爭(zhēng)制高點(diǎn)，推動(dòng)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展。到2020年，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到500億元，年均增10以上，占比重達(dá)到30左右。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、新材料、先進(jìn)裝

52、備制造、節(jié)能環(huán)保、新能源、礦物寶石、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)。三、建設(shè)條件分析隨著世界經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展，項(xiàng)目產(chǎn)品及相關(guān)行業(yè)在國際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中已具有龍頭地位，同時(shí)，xx省又是相關(guān)行業(yè)在國內(nèi)的生產(chǎn)基地，這就使本行業(yè)在國際市場(chǎng)有不可估量的發(fā)展空間；項(xiàng)目承辦單位通過參加國外會(huì)展和網(wǎng)絡(luò)銷售，可以使公司項(xiàng)目產(chǎn)品在國際市場(chǎng)中占有更大的市場(chǎng)份額。四、用地控制指標(biāo)根據(jù)測(cè)算，投資項(xiàng)目建筑系數(shù)符合國土資源部發(fā)布的工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)（國土資發(fā)【2008】24號(hào)）中規(guī)定的產(chǎn)品制造行業(yè)建筑系數(shù)30.00%的規(guī)定；同時(shí)，滿足項(xiàng)目建設(shè)地確定的“建筑系數(shù)40.00%”的具體要求。投資項(xiàng)目占地稅收產(chǎn)出率符合國土資源部發(fā)布的工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)

53、用地控制指標(biāo)（國土資發(fā)【2008】24號(hào)）中規(guī)定的產(chǎn)品制造行業(yè)占地稅收產(chǎn)出率150.00萬元/公頃的規(guī)定；同時(shí)，滿足項(xiàng)目建設(shè)地確定的“占地稅收產(chǎn)出率150.00萬元/公頃”的具體要求。五、用地總體要求本期工程項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃建筑系數(shù)69.69%，建筑容積率1.33，建設(shè)區(qū)域綠化覆蓋率6.58%，固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度184.84萬元/畝。土建工程投資一覽表序號(hào)項(xiàng)目占地面積（）基底面積（）建筑面積（）計(jì)容面積（）投資（萬元）1主體生產(chǎn)工程4439.884439.888302.108302.10782.671.1主要生產(chǎn)車間2663.932663.934981.264981.26485.261.2輔助生產(chǎn)車

54、間1420.761420.762656.672656.67250.451.3其他生產(chǎn)車間355.19355.19481.52481.5246.962倉儲(chǔ)工程941.98941.982393.792393.79164.122.1成品貯存235.50235.50598.45598.4541.032.2原料倉儲(chǔ)489.83489.831244.771244.7785.342.3輔助材料倉庫216.66216.66550.57550.5737.753供配電工程50.2450.2450.2450.243.883.1供配電室50.2450.2450.2450.243.884給排水工程57.7757.775

55、7.7757.773.474.1給排水57.7757.7757.7757.773.475服務(wù)性工程596.59596.59596.59596.5940.905.1辦公用房341.05341.05341.05341.0518.485.2生活服務(wù)255.54255.54255.54255.5419.506消防及環(huán)保工程168.30168.30168.30168.3012.986.1消防環(huán)保工程168.30168.30168.30168.3012.987項(xiàng)目總圖工程25.1225.1225.1225.12-5.797.1場(chǎng)地及道路硬化1697.60363.60363.607.2場(chǎng)區(qū)圍墻363.601697.601697.607.3安全保衛(wèi)室25.1225.1225.1225.128綠化工程711.7724.91合計(jì)6279.88119