河南南陽(yáng)市日出印象營(yíng)銷(xiāo)推廣案

1、和創(chuàng)營(yíng)銷(xiāo)|河南南陽(yáng)|2011年5月,設(shè)問(wèn),我們面臨怎么樣的市場(chǎng)？ 項(xiàng)目如何進(jìn)行項(xiàng)目市場(chǎng)定位？ 怎樣的產(chǎn)品讓銷(xiāo)售速度最大化？ 項(xiàng)目容積率控制與經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)系？ 怎樣將景觀(guān)資源最大化，環(huán)境污染最小化? 怎樣創(chuàng)造區(qū)域價(jià)格最大化？,和創(chuàng) 營(yíng)銷(xiāo) 策劃 經(jīng)驗(yàn),A、賣(mài)得好不是問(wèn)題，賣(mài)得快也不是問(wèn)題， 價(jià)格才是關(guān)鍵問(wèn)題； B、以超4200元形象，賣(mài)3800元價(jià)格， 自然可以賣(mài)得又好又快； C、營(yíng)銷(xiāo)當(dāng)?shù)?，等客上門(mén)時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返， 主動(dòng)才有出路； D、做在前面的賣(mài)客戶(hù)，做在后面的送客戶(hù)； E、這是品質(zhì)升級(jí)的時(shí)代，不是需不需要， 而是值不值得。,目錄與框架,城市概況,城市簡(jiǎn)介及城市發(fā)展,市場(chǎng)分析,總體房地產(chǎn)市場(chǎng)

2、現(xiàn)狀,市 場(chǎng) 供 給,項(xiàng)目匯總表、項(xiàng)目位置分布圖 總量、存量、去化量 產(chǎn)品類(lèi)型、建筑園林風(fēng)格 戶(hù)型 配套、物業(yè)管理,價(jià)格 銷(xiāo)售狀況 客群,市 場(chǎng) 需 求,未 來(lái) 待 推 項(xiàng) 目,競(jìng) 爭(zhēng) 個(gè) 案 分 析,區(qū) 域,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目消費(fèi)人群定位 項(xiàng)目包裝定位 項(xiàng)目推廣定位,城市 定位 發(fā)展 分析,城市展望： 1、抓住“中部崛起”的政策機(jī)遇，充分發(fā)揮近煤富水的資源優(yōu)勢(shì)，以及承東啟西，鏈接南北的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，打造中部地區(qū)重要的交通樞紐、物流中心和工業(yè)基地； 2、深入挖掘獨(dú)特的人文資源，發(fā)揮生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，建設(shè)中部地區(qū)重要的旅游服務(wù)中心輻射鄂、豫、皖三省交界區(qū)的區(qū)域性中心城市，構(gòu)建中部崛起的新支點(diǎn)。 城市發(fā)展

3、目標(biāo)： 1、中國(guó)中部新崛起的工業(yè)基地 2、鄭州、西安、武漢之間的區(qū)域中心 3、展示中華文化的舞臺(tái) 4、適宜人居的山水家園 城市研究總結(jié)： 1、城市歷史悠久、文化深遠(yuǎn)、自然資源豐富、人口眾多 2、城市經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展的階段，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值位列河南省第三位，發(fā)展前景巨大 3、南陽(yáng)的農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)，國(guó)家對(duì)農(nóng)業(yè)的支持促進(jìn)南陽(yáng)南陽(yáng)快速發(fā)展，南陽(yáng)未來(lái)農(nóng)業(yè)對(duì)南陽(yáng)的整體GDP的提升有巨大的貢獻(xiàn)。 4、城市人均收入處于較低水平線(xiàn)上，消費(fèi)零售業(yè)總額較低，第三產(chǎn)業(yè)具有較大的發(fā)展空間。,城市 定位 發(fā)展 分析,城市發(fā)展戰(zhàn)略： 1、拉開(kāi)網(wǎng)絡(luò)、吸納產(chǎn)業(yè)；提升內(nèi)涵，集聚中心，兩步啟動(dòng)，相互促進(jìn) 2、以城市發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)為依據(jù)，將城

4、市空間格局進(jìn)行戰(zhàn)略性拉開(kāi)，重點(diǎn)發(fā)展勞動(dòng)密集型、勞務(wù)輸出型、來(lái)料加工大大出型和機(jī)械裝配制造、農(nóng)副礦產(chǎn)加工、現(xiàn)代物流等產(chǎn)業(yè)； 3、利用大都市邊緣區(qū)交通樞紐的有力條件，借助目前區(qū)域性中心的地位，逐步提升城市內(nèi)在的新引力和輻射功能，逐步形成服務(wù)廣大區(qū)域的城市商業(yè)服務(wù)中心，文化旅游中心、物質(zhì)貿(mào)易中心和農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)研發(fā)基地、教育培訓(xùn)基地、交通集散樞紐、輻射帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域姐姐快速發(fā)展； 4、第一步近期首先著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，將城市框架戰(zhàn)略性地拉開(kāi)，跳出目前客觀(guān)和主觀(guān)的各種束縛，以此為促動(dòng)因素，迅速、推動(dòng)工業(yè)化，提升城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力；第二部在形成一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)積累時(shí)啟動(dòng)對(duì)城市中心區(qū)復(fù)興、更新和創(chuàng)新，提升城市效益和輻射能

5、力，進(jìn)一步促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展。中心城市空間規(guī)劃戰(zhàn)略中心城市空間規(guī)劃策略,城市 定位 發(fā)展 分析,1、城市中心崛起RSC，三心支撐，重新構(gòu)建服務(wù)于區(qū)域的城市重新RSC（regional aervice centre），圍繞城主要景觀(guān)帶白河，聚焦三大中心；商業(yè)休閑中心，行政文化中心，商務(wù)培訓(xùn)中心； 2、形象體系展現(xiàn)白河景、三網(wǎng)復(fù)合； 3、都市活力構(gòu)架都三角，三軸聯(lián)動(dòng)，人民路商業(yè)休閑中心，東白河行政文化中心，西白河商務(wù)培訓(xùn)中心三點(diǎn)構(gòu)成的三角地區(qū)是南陽(yáng)都市的核心，通過(guò)東部商業(yè)休閑中心和行政文化中心的建設(shè)，共同帶到南陽(yáng)老城的更新改造，依托南部工業(yè)區(qū)的建設(shè)，在目前城市中心的對(duì)岸建設(shè)主要承擔(dān)生產(chǎn)服務(wù)功能的商務(wù)

6、培訓(xùn)中心，形成南陽(yáng)城市功能空間的拓展軸； 4、加快白河兩岸開(kāi)發(fā)建設(shè)步伐，打造城市發(fā)展核心區(qū)，構(gòu)架城市發(fā)展軸； 5、都市交通縫合兩岸城，三橋聯(lián)動(dòng)，為加強(qiáng)跨河聯(lián)系，縫合兩岸功能，按照一定的間距要求，新建三座跨白河大橋，在白河沿岸地塊外圍形成一個(gè)閉合式交通系統(tǒng)舒配環(huán)，從外部解決中心軸系的配送和運(yùn)輸功能。 6、空間布局凸顯城市脊，雙向推進(jìn)，白河作為南陽(yáng)城市空間發(fā)展的主軸，城市功能組織的中軸，城市風(fēng)貌展示的界面和城市自然生態(tài)的通廊，已凸顯城市發(fā)展脊梁的作用，需左右兩岸雙向推進(jìn)，共同發(fā)展。規(guī)劃發(fā)展預(yù)判：依托白河、城市向東、南發(fā)展,城市 定位 發(fā)展 分析,一是城市向東、向南發(fā)展，拉大城市框架； 二是拓展發(fā)展

7、空間，逐步確定“ 白河為軸、擁河發(fā)展，突出特色，培育亮點(diǎn)”的思路，為南陽(yáng)新區(qū)的建設(shè)奠定良好的基礎(chǔ)； 三是通過(guò)東部商業(yè)休閑中心和行政文化中心的建設(shè)，共同帶動(dòng)南陽(yáng)老城的更新改造。,白河濕地公園邊上最適合居住的社區(qū),項(xiàng) 目 位 置,市 場(chǎng) 分 析,本項(xiàng)目作為南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一員，我們應(yīng)該要找到屬于他的屬性，其中地段屬性成為本項(xiàng)目指南針南陽(yáng)市東北部區(qū)域 1、區(qū)域特征明顯,區(qū)域地緣性強(qiáng) 片區(qū)劃分 東北部片區(qū)作為南陽(yáng)房地產(chǎn)新興的片區(qū),近段時(shí)間由于南陽(yáng)大量的城中村改造和新區(qū)開(kāi)發(fā)的政策性的引導(dǎo),該區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是目前南陽(yáng)升溫最快的一個(gè)區(qū)域之一,仲景路獨(dú)山大道312國(guó)道旁邊多個(gè)項(xiàng)目目前已進(jìn)入市場(chǎng)前期準(zhǔn)備階段,

8、甚至個(gè)別項(xiàng)目目前已投放市場(chǎng),進(jìn)行前期預(yù)熱與銷(xiāo)售預(yù)約中. 東北部區(qū)域成為南陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要方向 片區(qū)特點(diǎn)： 位置：南陽(yáng)市主城區(qū)的東北部，人民路以東，濱河路以西，以南。 概述：片區(qū)是未來(lái)城市的發(fā)展方向，目前獨(dú)山大道以西的區(qū)域作為南陽(yáng)的老城區(qū)，城市交通擁擠，大量原居民，多個(gè)城中村和舊廠(chǎng)房需要改造；獨(dú)山大道以東為南陽(yáng)新區(qū)，目前周邊還基本為農(nóng)村與農(nóng)業(yè)耕地，周邊的配套不夠完善；,市 場(chǎng) 分 析,房地產(chǎn)狀況： 憑借著南陽(yáng)市城中村改造的政策與南陽(yáng)市新城區(qū)的規(guī)劃影響，該片區(qū)在逐步成為地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，仲景路周邊城中村改造項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)，獨(dú)山大道，312國(guó)道多個(gè)大型地產(chǎn)項(xiàng)目也已動(dòng)工，如建業(yè)的森林半島等隨著房地產(chǎn)

9、的發(fā)展逐步成為城市的副中心，區(qū)域項(xiàng)目體量巨大，物業(yè)類(lèi)型多樣，產(chǎn)品多為小高層與高層，戶(hù)型面積普遍偏中、大。 客戶(hù)情況： 該片區(qū)的購(gòu)房客戶(hù)主要分為三個(gè)部分：一為：區(qū)域地緣客戶(hù)和在周邊上班的公務(wù)員，二是：周邊縣市在區(qū)域內(nèi)做生意的人：三為：南陽(yáng)東部縣鄉(xiāng)人群以及看好該區(qū)域的投資客戶(hù)；,政策影響分析,國(guó)家政策對(duì)南陽(yáng)房地產(chǎn)的影響 1、國(guó)家出臺(tái)的一系列政策，均在遏制城市房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)； 2、國(guó)家出臺(tái)的一系列金融政策，調(diào)控房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，穩(wěn)定金融市場(chǎng) 3、對(duì)目前市場(chǎng)最大的影響其一為開(kāi)發(fā)公司獲得開(kāi)發(fā)資金的渠道得到壓制，第二、影響部分投資客，對(duì)按揭影響較大； 4、目前鄭州已出臺(tái)一系列限購(gòu)令，而南陽(yáng)還未有明確說(shuō)明，如南陽(yáng)

10、也出臺(tái)限購(gòu)令那么對(duì)地產(chǎn)的影響將是巨大的。對(duì)本項(xiàng)目而言，購(gòu)買(mǎi)力與剛性需求成為一對(duì)矛盾體； 5、南陽(yáng)目前推出部分針對(duì)規(guī)劃市場(chǎng)次序的政策，但對(duì)市場(chǎng)影響不太大。,房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體情況,1、招拍掛制度逐漸成為市場(chǎng)的主流，多數(shù)為城中村改造和協(xié)議出讓用地，低價(jià)呈上漲趨勢(shì) 土地市場(chǎng)的不規(guī)范，土地獲得的難度大，南陽(yáng)市土地供應(yīng)受宏觀(guān)調(diào)控的影響，通過(guò)、招、拍、掛土地供應(yīng)非常有限，本地開(kāi)發(fā)商通過(guò)協(xié)議獲得土地，和城中村項(xiàng)目，導(dǎo)致許多外地開(kāi)發(fā)商很難進(jìn)入南陽(yáng)。 2、歷年來(lái)，土地供應(yīng)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，供求發(fā)生轉(zhuǎn)變，土地價(jià)反之上升。 2010年累計(jì)土地掛出29宗，累計(jì)153萬(wàn)平方米。 3、工程建設(shè)速度慢，商品銷(xiāo)售面積逐步增加。 多

11、年來(lái)，南陽(yáng)的施工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于竣工面積，證明多數(shù)項(xiàng)目工程建設(shè)速度慢，或成為爛尾樓； 多年來(lái)，銷(xiāo)售面積一直大于竣工面積，證明多數(shù)項(xiàng)目在銷(xiāo)售之后工程慢，交房難情況 空置房面積少，說(shuō)明南陽(yáng)地產(chǎn)的需求還是以剛性需求為主； 商品房供應(yīng)量急速上漲，供應(yīng)的套均面積逐步縮小。 2010年南陽(yáng)的商品房276.27萬(wàn)平方米，而09年供應(yīng)189.14萬(wàn)平方米，目前南陽(yáng)的套均面積基本控制在110-135平方米之間。 4、銷(xiāo)售面積逐步擴(kuò)大，需求得到一定程度的釋放，投放市場(chǎng)份額出現(xiàn)供大于求的情況，但南陽(yáng)目前市場(chǎng)銷(xiāo)售良好。 地段優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、景觀(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程進(jìn)度等均有保證的項(xiàng)目均出現(xiàn)銷(xiāo)售良好的局面。應(yīng)該說(shuō)，目前南陽(yáng)的房地

12、產(chǎn)市場(chǎng)已到了注重產(chǎn)品整體均好性與舒適性的階段。 5、項(xiàng)目包裝推廣百花爭(zhēng)艷 主題景觀(guān)、空中花園、飄窗戶(hù)型、入戶(hù)花園，均在市場(chǎng)出現(xiàn) 法式主題、意大利景觀(guān)、徽派建筑、西班牙建筑風(fēng)格一系列主題建筑均占有一席之地；,項(xiàng)目定位,消費(fèi)群定位分析 通過(guò)以上的分析我們不難看出，在南陽(yáng)做好一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在保證銷(xiāo)售進(jìn)度以及銷(xiāo)售價(jià)格為前提的情況下，做好產(chǎn)品設(shè)計(jì)、景觀(guān)規(guī)劃以及建筑的保質(zhì)保量已經(jīng)成為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最基本要素。其次如何突出項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)包裝以及銷(xiāo)售策略才是項(xiàng)目在眾多競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中的生存之道； 因此我司建議本項(xiàng)目做出以下的包裝策略與市場(chǎng)定位； 在做出市場(chǎng)定位前提下，我們應(yīng)該先進(jìn)行我們的目標(biāo)客戶(hù)定位分析，就是說(shuō)我們的房地要

13、賣(mài)給誰(shuí)？ 根據(jù)以上的市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域的原居住人群是固定的消費(fèi)群，畢竟只占不到20%的銷(xiāo)售額，對(duì)其周邊人群的收入再進(jìn)行劃分我們又發(fā)現(xiàn)，實(shí)際會(huì)購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目的客戶(hù)群實(shí)際只占到12%。市場(chǎng)投資客戶(hù)8%的份額，以及周邊上班的公務(wù)員，而在對(duì)公務(wù)員進(jìn)行等級(jí)劃分中我們發(fā)現(xiàn)，購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目的也只占到不到10%，周邊縣城的購(gòu)買(mǎi)力占到15%。45%的消費(fèi)群體，如何去與周邊其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手去平均占有的話(huà)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，我們的工作重點(diǎn)是：盡最大的努力去爭(zhēng)取30%的市場(chǎng)份額，還需要自己去尋找與創(chuàng)造其他的70%。 如此發(fā)現(xiàn)，我們的工作重點(diǎn)就是如何去尋找我們的70%，做到行銷(xiāo)對(duì)路才本項(xiàng)目的出路。,項(xiàng)目定位,第一：練好內(nèi)功，穩(wěn)住30%

14、。 產(chǎn)品在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。 工程在該區(qū)域內(nèi)獨(dú)樹(shù)一幟。 價(jià)格在市場(chǎng)中隨波逐流。 以上這些，我們?cè)谧銎渌?xiàng)目同樣在做，而我們只有做到最好。 第二：劍走偏鋒，尋找到自己的UPS，做到無(wú)差異化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 我司建議，我們要讓南陽(yáng)市在未來(lái)3-5年內(nèi)退休的公務(wù)員、退伍高干軍人、注重環(huán)境與健康的生意人以及準(zhǔn)備換防的高薪白領(lǐng)為本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群； 以上目標(biāo)客戶(hù)群最大的特點(diǎn)有：對(duì)產(chǎn)品的戶(hù)型功能要求高、對(duì)產(chǎn)品的景觀(guān)休閑娛樂(lè)綠化要求高，他們都有自己的私家車(chē)，他們均注重自己的生活品質(zhì)，隨著3年來(lái)南陽(yáng)其他項(xiàng)目均宣傳的物業(yè)安全以及小區(qū)內(nèi)的暖氣的建設(shè)，均是他們看中的項(xiàng)目特征因此我司認(rèn)為我們就是為這樣的一群人而蓋的小區(qū)； 在目

15、前國(guó)家政策的打壓以及金融政策的影響，該人群中一次性付款的比例較高；,項(xiàng)目定位,南陽(yáng)最適合居住 景觀(guān)、陽(yáng)光、水案大宅,有了項(xiàng)目定位后，第一跳出來(lái)的應(yīng)該就是項(xiàng)目的名字，一個(gè)項(xiàng)目名字就是一個(gè)項(xiàng)目濃縮的定位，是一個(gè)項(xiàng)目在市場(chǎng)中封分市場(chǎng)的標(biāo)尺。因此我司建議使用,概述： 廣告語(yǔ)：Impression Sunrise陽(yáng)光雕塑生活 日出印象品牌釋義：陽(yáng)光代表生命、朝氣 日出印象是對(duì)健康生活的完美追求。 日出印象： 一個(gè)充滿(mǎn)陽(yáng)光，充滿(mǎn)活力的健康住宅，創(chuàng)新與激情是我們的標(biāo)識(shí)。也代表我們用心去做，追求健康完美的生活品質(zhì)， 日出印象： 是法國(guó)著名印象派創(chuàng)始人莫奈的代表作，畫(huà)家用色彩去塑造陽(yáng)光與空間的效果，表達(dá)對(duì)美好生

16、活的一種向往。 我們的樓盤(pán)名稱(chēng)“日出印象”秉承了印象派畫(huà)家的精神，構(gòu)筑創(chuàng)新的建筑空間，實(shí)現(xiàn)人們到健康住宅的追求，通過(guò)空間的合理結(jié)合，實(shí)現(xiàn)采光好，通風(fēng)好的健康住宅最重要的空間特征。,備選案名： 印象水岸 水岸華庭 博奧城 博：博大之意，體現(xiàn)本案的目標(biāo)客戶(hù)群體在經(jīng)過(guò)拼搏后得到成績(jī)，家就是他對(duì)事業(yè)的肯定，博聞強(qiáng)識(shí) 見(jiàn)聞廣博,記憶力強(qiáng) 博聞強(qiáng)識(shí)而讓,敦善行而不怠。禮記典禮上,一、創(chuàng)新的思維-用陽(yáng)光雕塑我們的生活空間 建筑不僅是物質(zhì)的，關(guān)鍵是它承載了我們的生活，它凝結(jié)了這個(gè)時(shí)代的科技、人文、社會(huì)與文化等元素，也包含了特定的傳統(tǒng)要素與地方文化的符號(hào)，同時(shí)，它還代表了這個(gè)年代流行的時(shí)尚與對(duì)未來(lái)的向往，它不僅

17、是個(gè)人財(cái)富與身份的向征，還是一個(gè)區(qū)域的標(biāo)志性建筑，因此，我們希望“日出印象”能夠給購(gòu)房者帶來(lái)一個(gè)高品質(zhì)的居住空間，開(kāi)始一種全新的充滿(mǎn)陽(yáng)光的生活方式，同時(shí)通過(guò)我們的努力給南陽(yáng)這個(gè)城市帶來(lái)新的建筑文化，進(jìn)而奢望能為這個(gè)時(shí)代的進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)繁榮，以及我們居住文化的提升做一點(diǎn)貢獻(xiàn)。 南陽(yáng)這個(gè)城市是一個(gè)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的城市，新行業(yè)，新企業(yè)呈現(xiàn)出朝氣蓬勃的增長(zhǎng)，而傳統(tǒng)行業(yè)與許多老企業(yè)卻在轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)中不斷地退出舞臺(tái)，正是這個(gè)令人激動(dòng)的發(fā)展年代，財(cái)富的空前繁榮以及對(duì)未來(lái)充滿(mǎn)信心是這個(gè)時(shí)代前所未有的。日出印象也是這個(gè)繁榮年代的產(chǎn)物， 工業(yè)產(chǎn)品在飛速地更新?lián)Q代，房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新觀(guān)念也在主宰著市場(chǎng)，那種一套房子住三代的觀(guān)念正

18、在打破人的一生要經(jīng)歷四次換房的消費(fèi)習(xí)慣正在形成，這個(gè)充滿(mǎn)時(shí)尚文化，現(xiàn)代精神的時(shí)代，時(shí)時(shí)刻刻都在提醒我們，創(chuàng)新才是維護(hù)品牌的生命。日出印象銘刻這一宗旨，不斷地在創(chuàng)新中開(kāi)創(chuàng)未來(lái)。,二、定位準(zhǔn)確 “日出印象”的核心策劃準(zhǔn)則 關(guān)于“日出印象”的市場(chǎng)定位： 為一切追求更高品質(zhì)，更健康生活方式的人群量身定造的健康住宅。 隨著城市的不斷發(fā)展，人們的經(jīng)濟(jì)實(shí)力在不斷的增強(qiáng)，人們對(duì)居住品質(zhì)的要求也在不斷地提升，人們的居住觀(guān)念已經(jīng)從有地方住這個(gè)層次提升到如何住得更舒適，住得更健康的層次上來(lái)，這就是日出印象產(chǎn)品創(chuàng)新的核心焦點(diǎn)和方向，我們努力地使日出印象在這個(gè)城市的存在適應(yīng)當(dāng)?shù)匚幕耐瑫r(shí)又必須超越，與引領(lǐng)這個(gè)地區(qū)的生活

19、，使之以更開(kāi)闊的視野，時(shí)代的精神來(lái)塑造我們產(chǎn)品的價(jià)值與品質(zhì)，從而在適應(yīng)市場(chǎng)的同時(shí)，創(chuàng)造時(shí)尚、引領(lǐng)潮流，創(chuàng)造出性?xún)r(jià)比最好的新式住宅。,1、創(chuàng)造居住文明、引領(lǐng)時(shí)尚文化。 作為一個(gè)有理想的開(kāi)發(fā)商。我們的觀(guān)點(diǎn)是：好房子不是建起來(lái)的，而是悟于它精神的同時(shí)創(chuàng)造出來(lái)的，我們的建筑空間雕塑的生活，一個(gè)多姿多彩的社區(qū)生活。我們堅(jiān)信：好房子是有生命和精神的。 作為有責(zé)任的開(kāi)發(fā)商。我們關(guān)注的不僅僅是房子本身，還有自己在這個(gè)時(shí)代中的作用。超越單純的商業(yè)視角，成為居住文明的創(chuàng)造者和引領(lǐng)時(shí)尚生活的領(lǐng)航人，是我們的定位。我們希望日出印象的建筑風(fēng)格能給南陽(yáng)城市帶來(lái)一種新的生命力，成為這個(gè)城市文明進(jìn)程的一個(gè)標(biāo)志和進(jìn)步的推動(dòng)力。

20、 2、走進(jìn)綠色、走進(jìn)健康。 從居住的角度設(shè)計(jì)空間，從健康的角度思考建筑。這是我們?cè)谒伎既粘鲇∠蟮慕ㄖ桨笗r(shí)是宗旨。健康住宅、綠色住宅是當(dāng)今中國(guó)城市住宅發(fā)展中最具活力、最時(shí)尚、最符合人本主義的生活方式。人們?cè)趫?jiān)持自我與個(gè)性、追求生活品質(zhì)和時(shí)尚的同時(shí)，健康的生活是一切的核心。因此，我們將目標(biāo)客戶(hù)群鎖定在這樣一群有相同觀(guān)念的人身上，是我們理性而成熟的現(xiàn)實(shí)選擇，更是我們的專(zhuān)注之所在。,3、設(shè)計(jì)關(guān)注生活，空間改變生活。 家，是一種境界，一種生活，一個(gè)心靈的居所。建筑師的使命在于設(shè)計(jì)出符合現(xiàn)代人對(duì)居住空間的生活要求，為居住者創(chuàng)造一種全新的生活方式。建筑設(shè)計(jì)從關(guān)注建筑的結(jié)構(gòu)和功能的合理性開(kāi)始，最終實(shí)現(xiàn)人在這

21、一空間中得到的各種滿(mǎn)足，關(guān)注人的生活質(zhì)量和人的健康質(zhì)量，成為設(shè)計(jì)中的核心思想，設(shè)計(jì)是一種需要，而不是裝飾，因此，我們?cè)谠O(shè)計(jì)中注意：技術(shù)與藝術(shù)、物質(zhì)與精神、功能與時(shí)尚、規(guī)范與情趣、現(xiàn)代與傳統(tǒng)的種種平衡。我們崇尚：生活因設(shè)計(jì)而改變，健康因居住而改變。 4、創(chuàng)新精神、引領(lǐng)新式住宅。 5、建筑是凝固的音樂(lè)，空間承載著生活的品位。 建筑的藝術(shù)，源于我們對(duì)居住文化的思考。在尊重地方文化的基礎(chǔ)上而又要緊跟時(shí)尚的文化格調(diào)。她凝結(jié)了設(shè)計(jì)師的智慧，同時(shí)，也表了這個(gè)時(shí)代的精神。 6、以您的生活為本是我們對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的目標(biāo)。 始終如一與市場(chǎng)保持一種持續(xù)不斷的溝通交流，是我們創(chuàng)新產(chǎn)品，超越自我的源泉，我們從不重復(fù)自己，我

22、們的設(shè)計(jì)與您的生活品質(zhì)的提升同步。,三、主題文化的定位-在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中貫穿執(zhí)行的主心軸,引領(lǐng)南陽(yáng)住宅進(jìn)入設(shè)計(jì)時(shí)代 關(guān)于主題文化的設(shè)計(jì)，是一個(gè)建筑悟于它精神內(nèi)含的核心組成架構(gòu)，她集中反映了居住空間是一種生活方式的承載體，日出印象從兩個(gè)方面釋義著健康住宅將帶給我們?cè)鯓拥纳睿?第一層面是物質(zhì)的，通過(guò)空間的合理組合，構(gòu)架出陽(yáng)光、通風(fēng)采光極佳的居住氛圍，第二層面是精神的，通過(guò)高品質(zhì)的服務(wù)，構(gòu)架出日出印象陽(yáng)光燦爛的日子，心情愉悅、鄰里和諧、家庭和目是一種更高境界的健康生活。,四、三大策略-為項(xiàng)目的銷(xiāo)售提供堅(jiān)實(shí)的保障 首先，決策在市場(chǎng)的創(chuàng)新，在營(yíng)銷(xiāo)體系中，市場(chǎng)創(chuàng)新有三個(gè)方面：一是要做第一，讓產(chǎn)品進(jìn)入無(wú)

23、競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域；二是差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，如果無(wú)法做第一，就要努力體現(xiàn)自己和別人的差異點(diǎn)，三是價(jià)格性能比，即在前面兩個(gè)都俱備的情況下，采取價(jià)格策略： 日出印象從總平到戶(hù)型到景觀(guān)設(shè)計(jì)都在不斷地推陳出新、整合市場(chǎng)的唯一性和獨(dú)特性的賣(mài)點(diǎn)，強(qiáng)化健康概念，從景觀(guān)到社區(qū)服務(wù)再到具體的戶(hù)型空間的構(gòu)成，充分體現(xiàn)了差異化構(gòu)成的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在推廣包裝上，日出印象找了一個(gè)很好的切入點(diǎn)，即開(kāi)創(chuàng)陽(yáng)光的健康生活充分體現(xiàn)這個(gè)時(shí)代的人對(duì)健康生活的一種強(qiáng)烈追求，易于被人們接受，同時(shí)，在前期的建設(shè)設(shè)計(jì)中賦予冰冷的建筑以健康的空間元素使得概念落在實(shí)處，給購(gòu)房者真實(shí)的利益，并把這種利益通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)理念的體現(xiàn)與消費(fèi)者進(jìn)行雙向溝通。,日出印象-陽(yáng)光雕

24、塑生活 平面設(shè)計(jì)表現(xiàn)：,創(chuàng)新-健康-心理健康-形象，感情訴求 生理健康-產(chǎn)品、功能 標(biāo)題： 走進(jìn)綠色、走進(jìn)健康 以實(shí)際行動(dòng)構(gòu)筑綠色健康的生態(tài)空間 更創(chuàng)新的空間、更暢意的生活 更多的綠色、更多的 健康 創(chuàng)新戶(hù)型、健康生活,一、整合營(yíng)銷(xiāo)的“概念、主題設(shè)計(jì)” （廣告的具體表現(xiàn)） 我們遵循“創(chuàng)造第一”、“差異化營(yíng)銷(xiāo)”的原則圍繞“健康住宅”這一核心推廣概念，創(chuàng)作系列廣告。 （日出印象系列廣告） 1）廣告語(yǔ)：陽(yáng)光塑造生活 2）主題語(yǔ)：我聞見(jiàn)、我聽(tīng)見(jiàn)、我夢(mèng)見(jiàn),3、具體賣(mài)點(diǎn)整合： 1、我聞見(jiàn)淡淡的“卡布基諾”里調(diào)著地淡淡的陽(yáng)光的味道！ 浪漫主臥+陽(yáng)光健身房+270。轉(zhuǎn)角外飄窗+陽(yáng)光衛(wèi)浴 日出印象多功能健康主臥

25、，激情演繹浪漫二人情色生活世界！ 2、我聽(tīng)見(jiàn)孩子天使般的歌聲繞著陽(yáng)光的音符在鋼琴?gòu)d里漸漸揚(yáng)起。 茶藝廳+會(huì)客廳+餐廳+情調(diào)吧臺(tái)+鋼琴?gòu)d 日出印象多功能豪華會(huì)客廳激情演繹現(xiàn)代派生活情境！ 3、我夢(mèng)見(jiàn)家族的榮耀與私家花園中一種名叫成功的花一齊綻放！ 私家入戶(hù)花園/空中庭院/復(fù)式觀(guān)景大露臺(tái) 日出印象三大形態(tài)空中花園挑戰(zhàn)大戶(hù)之家生活創(chuàng)意！,水岸華庭 平面設(shè)計(jì)表現(xiàn)：,推廣主題 社區(qū)定位：簡(jiǎn)約主義鄰里社區(qū) 生活方式定位：簡(jiǎn)單生活 主打廣告詞：生活可以很簡(jiǎn)單 參考廣告詞 1、簡(jiǎn)單一點(diǎn) 2、簡(jiǎn)單生活，簡(jiǎn)單快樂(lè),方案二,方案二,方案二,方案二,方案二,方案二,產(chǎn)品總平圖,日出印象的社區(qū)園林采取“開(kāi)放和諧休閑”陽(yáng)

26、光三步曲的規(guī)劃，形成多層次，有類(lèi)別的園林景觀(guān)，為業(yè)主營(yíng)造融洽的鄰里關(guān)系、交流平臺(tái)。,第一部分：主入口花園廣場(chǎng),為了使住戶(hù)一進(jìn)入小區(qū)即產(chǎn)生家的感覺(jué)，花園廣場(chǎng)以半開(kāi)放式為主要格局，它仿佛一雙微微張開(kāi)的臂膀，擁抱回家的主人。 在這個(gè)區(qū)域車(chē)流與人流的控制是關(guān)鍵性工作。小區(qū)專(zhuān)門(mén)做了人車(chē)分流的設(shè)計(jì)，車(chē)子可由地下室入口直接進(jìn)入地下停車(chē)場(chǎng)，而人可以通過(guò)小區(qū)內(nèi)的道路進(jìn)入小區(qū)，十分安全有序。,第二部分“日光圓舞場(chǎng)”中心庭園,它由一座“日光圓舞場(chǎng)”中庭景園以及眾多組團(tuán)式綠化組成，在社區(qū)中央仿佛一輪太陽(yáng)光芒四射。其中，露天咖啡座、趣味鈞魚(yú)池、親子樂(lè)園、觀(guān)景臺(tái)、藝術(shù)景墻這些景點(diǎn)，都充滿(mǎn)和諧浪漫的藝術(shù)情調(diào)。孩子們?cè)诖随覒?/p>

27、玩耍，老人們互道家常，夏天的晚上，更是鄰居們集會(huì)聊天的好場(chǎng)所。,第三部分：私密休閑區(qū),出于對(duì)私密性與安全性考慮，開(kāi)發(fā)商在西頭離主干道最遠(yuǎn)的地方規(guī)劃符合老、中、青三個(gè)層面人群的私密的休閑空間。這樣，孩子們的安全得到了全面保障，社區(qū)最里端的景觀(guān)資源也得到了最大限度的利用。這種園林規(guī)劃在節(jié)奏上控制得恰到好處，居住起來(lái)是十分舒適的。,景觀(guān)建議： 本案為濱水住宅，同時(shí)，中高檔次的產(chǎn)品定位，決定本案必須給客戶(hù)較高的品質(zhì)感覺(jué)，所以建議本案景觀(guān)定位為：外有白河大環(huán)境，內(nèi)有水景點(diǎn)綴。,景觀(guān)建議以水為主題“原生態(tài)度假景觀(guān)”A,景觀(guān)建議以水為主題“原生態(tài)度假景觀(guān)”B,景觀(guān)建議以水為主題“原生態(tài)度假景觀(guān)”C,景觀(guān)建議

28、以水為主題“原生態(tài)度假景觀(guān)”D,產(chǎn)品策略,增加項(xiàng)目的其他硬件配套 1、交房時(shí)，除了安裝防火防盜門(mén)，其他的都是毛坯房交房。 2、彩鋁窗，中空玻璃，電話(huà)、寬帶入戶(hù)外墻面磚，保溫層等基本要求。 3、暖氣的引進(jìn)，或做地溫空調(diào)，這樣不僅可以提高項(xiàng)目的品質(zhì)，還可以提高售價(jià)。 4、智能安防的設(shè)置與要求，應(yīng)做到周邊同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的平均水平線(xiàn)。 5、開(kāi)發(fā)公司在對(duì)本項(xiàng)目的景觀(guān)設(shè)計(jì)上應(yīng)提高意識(shí) ，注重整體項(xiàng)目品質(zhì)，如建業(yè)的森林半島以及羅馬帝景等項(xiàng)目景觀(guān)都根據(jù)主題去設(shè)計(jì)制作。 6、在戶(hù)型設(shè)計(jì)上，建議注意功能的使用以及面積的合理利用，注意空間的主次，引進(jìn)小面積復(fù)式產(chǎn)品，如130平方米的復(fù)式。,銷(xiāo)售策略,銷(xiāo)售計(jì)劃 本項(xiàng)目作

29、為22萬(wàn)平方米的住宅項(xiàng)目，如何與工程進(jìn)度結(jié)合最大限度利用資金成為本項(xiàng)目的關(guān)鍵，因此我司建議本項(xiàng)目采用分區(qū)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售的策略。完成年銷(xiāo)售6萬(wàn)平方米的計(jì)劃。具體如下： 本項(xiàng)目一期工程已啟動(dòng)，1#、2#、3#、4#總套數(shù)約340套（不包含商業(yè)），根據(jù)本項(xiàng)目而言幾乎對(duì)外開(kāi)出本項(xiàng)目一半的銷(xiāo)售體量。 根據(jù)目前南陽(yáng)的市場(chǎng)，9月份后進(jìn)入銷(xiāo)售旺季，因此，如何在9-12月之間完成一期75%的銷(xiāo)售體量成為本 項(xiàng)目的關(guān)鍵與重點(diǎn)，因此我司作出以下建議： 第一：在8月20日前完成銷(xiāo)售中心的建設(shè)，讓銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)在8月底進(jìn)場(chǎng)開(kāi)展銷(xiāo)售工作。如在預(yù)定時(shí)間內(nèi)無(wú)法完成銷(xiāo)售中心的建設(shè)，我司建議在市中心租店面作為臨時(shí)銷(xiāo)售中心使用。銷(xiāo)售中心不僅

30、是客戶(hù)看房的地方，同時(shí)也是收取房款的地方，更為關(guān)鍵的是客戶(hù)在看到銷(xiāo)售中心后才會(huì)相信開(kāi)發(fā)公司的實(shí)力以及相信開(kāi)發(fā)公司，愿意繳納房款，否則會(huì)影響銷(xiāo)售以及影響前期房款的收取。望開(kāi)發(fā)公司慎重考慮并選擇。 第二：在7月20日前做好，項(xiàng)目整體包裝，吸引客戶(hù)進(jìn)場(chǎng)看房。 第三：針對(duì)目前開(kāi)發(fā)公司的手續(xù)問(wèn)題，我司建議應(yīng)制定合理的銷(xiāo)售策略收取部分房款定金 在付款方式上，我司建議 ，一次性付款收取10萬(wàn)房款一套。選定房源，享受開(kāi)盤(pán)價(jià)格95折優(yōu)惠，分期付款客戶(hù)一套8萬(wàn)享受開(kāi)盤(pán)價(jià)格97折優(yōu)惠，選定房源，按揭付款客戶(hù)一套5萬(wàn)享受開(kāi)盤(pán)價(jià)格98折優(yōu)惠，不選定房源。,銷(xiāo)售方式 根據(jù)樓盤(pán)銷(xiāo)售在售樓處現(xiàn)場(chǎng)等待客戶(hù)上門(mén)和出去尋找客戶(hù)兩種

31、方式,我們按態(tài)勢(shì)將其劃分為被動(dòng)和主動(dòng)式銷(xiāo) 售，每個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售都需要被動(dòng)與主動(dòng)這兩種方式有機(jī)的配合，取長(zhǎng)補(bǔ)短才能取得理想的效果 樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)直銷(xiāo)： A:我司將組織經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)的銷(xiāo)售隊(duì)伍在售樓處現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行客戶(hù)接待和銷(xiāo)售工作。 B:根據(jù)銷(xiāo)售需要安排銷(xiāo)售人員在市區(qū)其它地點(diǎn)設(shè)立的接待宣傳點(diǎn)進(jìn)行客戶(hù)接待和銷(xiāo)售工作。,2、主動(dòng)式銷(xiāo)售 促銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)推廣： 我們會(huì)組織銷(xiāo)售人員利用項(xiàng)目全新認(rèn)購(gòu)、開(kāi)盤(pán)及各種促銷(xiāo)活動(dòng)的機(jī)會(huì)，面向到場(chǎng) 參觀(guān)的客戶(hù)派發(fā)資料并進(jìn)行介紹推廣。 聯(lián)系團(tuán)購(gòu)： 我們會(huì)安排銷(xiāo)售人員與各企業(yè)單位，同時(shí)鼓勵(lì)銷(xiāo)售人員發(fā)動(dòng)自己的親人和朋友介 紹關(guān)系，爭(zhēng)取吸引團(tuán)體消費(fèi)。 聯(lián)合社團(tuán)推介： 我們會(huì)安排銷(xiāo)售人員與健身俱樂(lè)部、

32、企業(yè)家協(xié)會(huì)等目標(biāo)客戶(hù)群集中的會(huì)員組織取 得聯(lián)系，并結(jié)合搞聯(lián)誼活動(dòng)等形式聯(lián)合對(duì)會(huì)員進(jìn) 行重點(diǎn)。 上門(mén)直銷(xiāo)： 根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)分布區(qū)域或城市規(guī)劃拆遷區(qū)域，我們會(huì)派銷(xiāo)售人員主動(dòng)上門(mén)或舉辦 促銷(xiāo)活動(dòng)進(jìn)行面對(duì)面的銷(xiāo)售宣傳和推廣。,預(yù)熱期,（1）時(shí)間：2011年9月1日 （2）目的: 通過(guò)召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)的形式和利用各主要路口醒目的路牌廣告等向社會(huì)傳達(dá)項(xiàng)目信息，并通過(guò)其后連續(xù) 的新聞報(bào)道和軟文炒作，在市場(chǎng)上形成關(guān)注熱點(diǎn)和對(duì)項(xiàng)目的期待之勢(shì)，為項(xiàng)目的下一步的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售做好前期宣傳 鋪墊。 （3）必備條件： 售樓部裝修、戶(hù)外廣告、引導(dǎo)期、項(xiàng)目商業(yè)氛圍營(yíng)造、 （4）宣傳手法： A、利用地盤(pán)廣告及戶(hù)外廣告（在各主干道交叉處設(shè)立大型廣告牌） B、利用新聞炒作（主要采用繕稿形式），吸引區(qū)域內(nèi)外的客戶(hù),傳達(dá)本項(xiàng)目信息。,內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期,（1）時(shí)間：2011年10月-11月 （2）目的： 前期市場(chǎng)的重新炒作，在社會(huì)已聚集了部分關(guān)注的群體，此時(shí)開(kāi)始以交定金的方式進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，將前期聚集的人氣乘熱打鐵先行消 化，為下一步的正式開(kāi)盤(pán)打好基礎(chǔ)。同時(shí)試探市場(chǎng)反應(yīng)，