首汽大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、北京首汽房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司首汽大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告北京首汽房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2000年10月目 錄第一章 概論第二章 項(xiàng)目基本情況第三章 項(xiàng)目地點(diǎn)和建設(shè)條件第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容第五章 物料消耗、供應(yīng)和環(huán)保第六章 市場(chǎng)分析第七章 投資估算和資金來(lái)源第八章 建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度第九章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析第十章 結(jié)論第一章 概論一、 項(xiàng)目背景隨著改革開(kāi)放的持續(xù)深入和人民生活水平的不斷提高，北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)經(jīng)過(guò)近十年的發(fā)展已經(jīng)成為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。特別是近年來(lái)受?chē)?guó)家房改政策影響，個(gè)人購(gòu)房需求大幅度增長(zhǎng)，我市住宅商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)進(jìn)一步看好，成為啟動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的重要拉動(dòng)因素。另外，隨著我

2、國(guó)加入世界貿(mào)易組織的日益臨近、北京申請(qǐng)舉辦2008年奧林匹克運(yùn)動(dòng)會(huì)以及國(guó)內(nèi)外各種商貿(mào)、技術(shù)交流活動(dòng)的進(jìn)一步擴(kuò)展，我國(guó)各地區(qū)之間及與與世界各國(guó)的各種交往活動(dòng)日趨增多，首都北京作為中國(guó)的窗口必將發(fā)揮越來(lái)越重要的作用，這就使北京市高檔寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓的租售被廣大業(yè)內(nèi)人士看好，高檔商住用房的開(kāi)發(fā)建設(shè)以其豐厚的收益吸引了越來(lái)越多的資金加入。為適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，促進(jìn)北京城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，北京首汽房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司計(jì)劃利用首汽集團(tuán)現(xiàn)有位于北京市西城區(qū)月壇北街14號(hào)院場(chǎng)地開(kāi)發(fā)建設(shè)包括高檔寫(xiě)字樓、高級(jí)住宅樓、商務(wù)公寓以及各種附屬配套設(shè)施在內(nèi)的綜合性物業(yè)。首汽集團(tuán)現(xiàn)有場(chǎng)地為首汽集團(tuán)下屬6家企事業(yè)單位的

3、生產(chǎn)、生活和辦公場(chǎng)所，由于年久失修、設(shè)備陳舊，已無(wú)法繼續(xù)使用。經(jīng)請(qǐng)示，集團(tuán)公司決定利用現(xiàn)有場(chǎng)地開(kāi)發(fā)首汽大廈工程，現(xiàn)集團(tuán)全權(quán)委托下屬單位首汽房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)事宜。本項(xiàng)目原為首汽房地產(chǎn)公司與香港首業(yè)投資有限公司擬議合作開(kāi)發(fā)的綜合性項(xiàng)目，項(xiàng)目建議書(shū)及可行性報(bào)告于1994年11月經(jīng)北京市計(jì)委京計(jì)基字941401號(hào)文批復(fù)（見(jiàn)附件一）。由于合作港方未能履行合作合同的約定，首汽房地產(chǎn)公司于己于1999年6月依據(jù)原合同條款向中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，并于同年9月獲得了解散合作公司的仲裁書(shū)。本著充分利用此項(xiàng)目用地的土地價(jià)值，促進(jìn)國(guó)有企業(yè)發(fā)展的宗旨，首汽房地產(chǎn)公司計(jì)劃以企業(yè)自籌資金方式項(xiàng)

4、目繼續(xù)開(kāi)發(fā)此項(xiàng)目，并對(duì)原建設(shè)方案進(jìn)行了調(diào)整。初步設(shè)計(jì)方案已由首都規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)辦公室和北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)以首規(guī)辦規(guī)字1998第061號(hào)文件及北京市城市規(guī)劃委員會(huì)下發(fā)的審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)（2000-規(guī)審字-0399）；（見(jiàn)附件二）批復(fù)同意；2000年2月市計(jì)委對(duì)首汽大廈項(xiàng)目可行性報(bào)告進(jìn)行了批復(fù)（京計(jì)商字2000第100號(hào)）， 二、本可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1、 北京市旅游事業(yè)管理局關(guān)于首汽集團(tuán)月壇北街新建綜合業(yè)務(wù)樓立項(xiàng)的請(qǐng)示。2、北京市計(jì)劃委員會(huì)關(guān)于首汽集團(tuán)興建綜合業(yè)務(wù)樓項(xiàng)目建議書(shū)（代可行性研究報(bào)告）的批復(fù)（京計(jì)商字1996第539號(hào)）。2、 首都規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)辦公室和北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于首

5、業(yè)大廈的初步設(shè)計(jì)的批復(fù)（首規(guī)辦規(guī)字1998第061號(hào)）。3、 北京市城市規(guī)劃管理局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)（95）規(guī)條字12號(hào)。4、 北京市城市規(guī)劃委員會(huì)下發(fā)的審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)（2000-規(guī)審字-0399）；5、 北京市計(jì)委關(guān)于首汽大廈項(xiàng)目可行性報(bào)告的批復(fù)（京計(jì)商字2000第100號(hào)）；6、 國(guó)家及北京市關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的有關(guān)法律、法規(guī)第二章 項(xiàng)目基本情況一、 項(xiàng)目名稱(chēng) 首汽大廈（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“本項(xiàng)目”）二、項(xiàng)目類(lèi)型 本項(xiàng)目為包括寫(xiě)字樓、公寓及附屬配套設(shè)施的綜合性開(kāi)發(fā)工程，項(xiàng)目建成后將進(jìn)一步滿足首都市場(chǎng)對(duì)寫(xiě)字樓和高級(jí)住宅樓的需要，為廣大客戶提供良好的商住環(huán)境。三、 建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于北京市西城區(qū)月壇

6、北街14號(hào)，現(xiàn)首汽集團(tuán)生產(chǎn)、業(yè)務(wù)用房。（具體位置見(jiàn)附圖）四、 建設(shè)單位背景單位名稱(chēng) ：北京首汽房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司注冊(cè)地址 ：北京市密云縣鼓樓東大街2號(hào)注冊(cè)資金 ：4000萬(wàn)法定代表人：劉東才職務(wù) ：總經(jīng)理為貫徹落實(shí)黨的十四大關(guān)于深化改革加快發(fā)展精神，盡快使首都汽車(chē)公司向社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營(yíng)機(jī)制轉(zhuǎn)化，提高在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，借改革的春風(fēng)和良好的社會(huì)、投資環(huán)境，充分發(fā)揮首都汽車(chē)公司資金、人才、場(chǎng)地等各方面的優(yōu)勢(shì)，為北京現(xiàn)代化城市建設(shè)服務(wù)，經(jīng)北京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)93京建開(kāi)安第037號(hào)文批復(fù)，首都汽車(chē)公司于1993年2月成立了北京首汽房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，注冊(cè)資金4000萬(wàn)元。公司主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及商品房的銷(xiāo)售，兼

7、營(yíng)建筑材料、五金交電、機(jī)械設(shè)備、家具、裝飾材料、制冷空調(diào)設(shè)備、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信息咨詢。公司成立六年來(lái)，首汽房地產(chǎn)公司不斷發(fā)展壯大，現(xiàn)有土建、暖通、水電、監(jiān)理工程師等專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員15人，建筑工程管理工程師8人。已開(kāi)發(fā)和擬建項(xiàng)目有朝陽(yáng)區(qū)新源里“世方豪庭”高檔外銷(xiāo)公寓項(xiàng)目，總建筑面積130000平方米；三里屯寫(xiě)字樓項(xiàng)目10000平方米；華嚴(yán)北里商品住宅項(xiàng)目27000平方米；月壇北街開(kāi)發(fā)項(xiàng)目68000平方米。五、 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容根據(jù)本項(xiàng)目的初步規(guī)劃，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積12993平方米，規(guī)劃總建筑面積87800平方米，其中地上建筑為寫(xiě)字樓、公寓和商務(wù)公寓，建筑面積共62800平方米；地下建筑為商業(yè)設(shè)施

8、、地下停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)庫(kù)、健身房和其他配套設(shè)施，共25000平方米。項(xiàng)目建成后將成為集高級(jí)寫(xiě)字樓、公寓、商務(wù)公寓、配套商業(yè)設(shè)施、物業(yè)管理服務(wù)等為一體的多功能設(shè)施。各功能具體面積見(jiàn)下表： 項(xiàng)目各功能區(qū)建筑面積表單位：平方米功能區(qū)建筑面積1、寫(xiě)字樓144202、公寓287003、商務(wù)公寓196804、附屬配套設(shè)施25000 合計(jì)87800容積率4.83綠化率26%六、 項(xiàng)目總投資與資金來(lái)源計(jì)劃項(xiàng)目總投資為1.9億元人民幣，由本項(xiàng)目投資建設(shè)方北京首汽房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自籌資金解決。第三章 項(xiàng)目地點(diǎn)和建設(shè)條件一、 項(xiàng)目地點(diǎn)本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于北京市西城區(qū)月壇北街14號(hào)院，月壇北街與三里河?xùn)|路交叉口的東南側(cè)。用

9、地北面為月壇北街，西側(cè)為三里河?xùn)|路。項(xiàng)目規(guī)劃用地面積12993平方米，建筑基底面積5046平方米。 根據(jù)有關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)進(jìn)行的調(diào)查，擬建項(xiàng)目占用位置的氣象條件、地質(zhì)狀況、消防條件均符合國(guó)家有關(guān)規(guī)范。二、 項(xiàng)目交通條件及自然條件項(xiàng)目建設(shè)用地東距二環(huán)路1公里；南距月壇南街0.5公里；西距釣魚(yú)臺(tái)國(guó)賓館1公里；北距阜外大街1公里。用地附近有包括21、13、65路公共汽車(chē)等各類(lèi)公共交通工具經(jīng)過(guò)，交通條件十分優(yōu)越。項(xiàng)目由于緊鄰國(guó)賓路和釣魚(yú)臺(tái)國(guó)賓館，附近沒(méi)有工業(yè)生產(chǎn)工廠等空氣污染源，綠化和空氣質(zhì)量良好。三、 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀和拆遷項(xiàng)目用地范圍內(nèi)現(xiàn)有建筑為首汽集團(tuán)公司興建于五十年代初的生產(chǎn)、業(yè)務(wù)用房，該建筑隨著時(shí)間的

10、推移已經(jīng)破舊不堪，無(wú)保留價(jià)值，擬全部拆除，由于拆遷量較小，拆遷耗用的資金和時(shí)間都比較少，為項(xiàng)目順利建設(shè)奠定了良好的基礎(chǔ)。四、建設(shè)條件1、土地使用權(quán)項(xiàng)目建設(shè)用地將由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按國(guó)家和北京市關(guān)于土地有償使用的有關(guān)規(guī)定，辦理土地批租手續(xù)。有關(guān)問(wèn)題目前正在初步洽談協(xié)商之中，土地出讓金和期限以將來(lái)北京市土地管理部門(mén)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽定的土地出讓合同為準(zhǔn)。2、 市政配套條件本項(xiàng)目水、電、氣、熱、通訊、道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已由北京市各專(zhuān)業(yè)部門(mén)作出供給和規(guī)劃實(shí)施方案，市政管網(wǎng)線規(guī)劃方案已經(jīng)市規(guī)劃局綜合，隨著項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，各種市政條件將同步落實(shí)。具體情況如下：（1） 市政污水建設(shè)用地西側(cè)三里河?xùn)|路已

11、建有雨、污水分流系統(tǒng)，項(xiàng)目雨、污水排放分別排入三里河?xùn)|路已建的雨、污水管線。污水排入三里河?xùn)|路現(xiàn)狀直徑1050毫米市政污水干線25號(hào)檢查井，另在項(xiàng)目東側(cè)道路修建污水支線至項(xiàng)目用地南側(cè)向西接入三里河污水管。雨水排入三里河?xùn)|路現(xiàn)狀直徑1000毫米雨水市政管線24號(hào)檢查井，另在項(xiàng)目用地東側(cè)及南側(cè)修建雨水支線250米，分別向西排入干管。項(xiàng)目建筑室外排水按雨、污水分流設(shè)計(jì)，生活污水經(jīng)化糞池、含油污水經(jīng)隔油池排放、空調(diào)廢水排入雨水管、地下室排水設(shè)水泵提升。（2） 上水項(xiàng)目北側(cè)月壇北街現(xiàn)有直徑1200毫米上水管線，西側(cè)三里河路現(xiàn)有直徑400毫米上水管線。項(xiàng)目上水需在項(xiàng)目東側(cè)鋪設(shè)一條直徑300毫米上水管線，北

12、與月壇北街現(xiàn)有直徑1200毫米上水管線、西與三里河路直徑400毫米上水管線溝通。（3） 熱力 本項(xiàng)目用熱屬于石景山熱電廠供熱范圍，首汽集團(tuán)公司為現(xiàn)狀用戶，項(xiàng)目供熱由項(xiàng)目西側(cè)三里河?xùn)|路現(xiàn)有直徑500毫米供熱管線接引。（4） 電力 本項(xiàng)目外電源引自阜城門(mén)外10千伏開(kāi)閉站，開(kāi)閉站電源為阜城門(mén)110千伏變電站，項(xiàng)目需鋪設(shè)雙路電纜線路2公里至建設(shè)用地，另需在用地范圍內(nèi)設(shè)電纜分界室一座。（5） 煤氣本項(xiàng)目煤氣氣源為月壇北小街現(xiàn)有直徑300毫米低壓煤氣管線，由該管線開(kāi)口，在項(xiàng)目建設(shè)用地東側(cè)路新建直徑300毫米低壓管線，順路南沿至項(xiàng)目用地南邊線，由新建的低壓管線開(kāi)口向項(xiàng)目用地范圍內(nèi)引戶線。（6） 通訊 本項(xiàng)目

13、所在地電信設(shè)施屬于北京市市內(nèi)電話局茂林居局界，由于項(xiàng)目建設(shè)是首汽集團(tuán)公司所在地的拆遷改建，外部電信管線齊備，可以不做通訊管線，但項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的通訊管道要由建設(shè)單位按實(shí)際需要重新鋪設(shè)。（7） 道路 本項(xiàng)目外部道路交通組織利用項(xiàng)目建設(shè)用地北側(cè)的月壇北街，西側(cè)的三里河?xùn)|路，并按規(guī)劃鋪設(shè)項(xiàng)目建設(shè)用地東側(cè)的道路。內(nèi)部交通通過(guò)內(nèi)部環(huán)路組織，按規(guī)定設(shè)置機(jī)動(dòng)車(chē)地面、地下停車(chē)場(chǎng)和自行車(chē)庫(kù)。通過(guò)上述分析，本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的市政基礎(chǔ)設(shè)施可滿足使用要求。完備的市政基礎(chǔ)設(shè)施為本項(xiàng)目的市政配套及項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)造了良好的先天條件。第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 經(jīng)過(guò)綜合考慮市場(chǎng)需求、規(guī)劃條件、項(xiàng)目投資等因素，初步計(jì)劃本項(xiàng)目的規(guī)劃

14、總建筑面積87800平方米，其中地上建筑即寫(xiě)字樓、公寓和商務(wù)公寓建筑面積62800平方米，地下建筑包括商業(yè)設(shè)施、地下停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)庫(kù)、物業(yè)管理中心及其他附屬配套設(shè)施建筑面積25000平方米。一、 規(guī)劃原則建筑物將突出現(xiàn)代化的特征，具有時(shí)代感，規(guī)劃原則為符合國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范，建筑功能上除了滿足辦公、居民日常工作、居住、購(gòu)物需要外，還須照顧到目前人們對(duì)社區(qū)環(huán)境綠化美化的強(qiáng)烈需求，加大綠化面積，創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境。二、 建筑面積和設(shè)施項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)方委托中國(guó)建筑技術(shù)發(fā)展研究中心設(shè)計(jì)院對(duì)項(xiàng)目制訂了初步規(guī)劃方案，土地使用狀況如下：項(xiàng)目規(guī)劃各功能區(qū)占地、建筑面積單位：平方米內(nèi)容占地面積所占比重（%）建筑面積

15、所占比重（%）人均占地面積（平方米/人）1、寫(xiě)字樓 1442016.42、公寓-2870032.73、商務(wù)公寓-1968022.44、附屬設(shè)施-2500028.5合計(jì)12993100878001000三、使用功能配置和分區(qū)整個(gè)項(xiàng)目為一座地下3層，地上3層至21層的綜合大廈，具體規(guī)劃見(jiàn)附圖，現(xiàn)將各功能區(qū)具體情況簡(jiǎn)要介紹如下：1、 公寓 大廈a座為公寓，位于項(xiàng)目用地南側(cè)，擬建一幢高層塔式結(jié)構(gòu)住宅，建筑周?chē)贾镁G地和環(huán)形道路，形成安靜優(yōu)美的居住環(huán)境，總建筑面積28700平方米。（具體情況見(jiàn)規(guī)劃圖）2、 商務(wù)公寓 大廈b座為商務(wù)公寓，位于用地東側(cè)，總建筑面積19680平方米。3、 寫(xiě)字樓c座為配備現(xiàn)代

16、化管理、通信設(shè)施的智能型寫(xiě)字樓，位于項(xiàng)目用地西北側(cè)，總建筑面積14420平方米。寫(xiě)字樓和公寓實(shí)行全封閉式物業(yè)管理，沿月壇北街和三里河?xùn)|路分別設(shè)出入口。4、配套商業(yè)設(shè)施為滿足項(xiàng)目?jī)?nèi)客戶日常辦公和生活需要，大廈將于地下一層建設(shè)配套商業(yè)設(shè)施，包括商業(yè)、綜合服務(wù)和商務(wù)服務(wù)區(qū)，提供購(gòu)物、洗衣、銀行、商務(wù)中心、郵政等服務(wù)。配套商業(yè)設(shè)施總建筑面積6700平方米，具體分配情況見(jiàn)下表：配套商業(yè)設(shè)施表 單位：平方米內(nèi)容數(shù)量單位建筑面積小計(jì)1、商場(chǎng)1650065002、綜合服務(wù)部1200200合計(jì)-67005、物業(yè)管理中心 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位將遵循北京市政府關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相對(duì)獨(dú)立運(yùn)作的規(guī)定，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)形式

17、聘請(qǐng)管理規(guī)范、有一定實(shí)力的專(zhuān)業(yè)化高水平物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)建成后小區(qū)的物業(yè)管理。物業(yè)管理將按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，本著獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的原則，由物業(yè)管理公司自主經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理中心位于建筑物地下一層，總建筑面積600平方米，具體安排情況見(jiàn)下表： 物業(yè)管理中心配置及面積表 單位：平方米項(xiàng)目?jī)?nèi)容建筑面積1物業(yè)管理辦公室3002衛(wèi)生站1003維修間1504公廁50合計(jì)6006、 地下停車(chē)場(chǎng)為方便寫(xiě)字樓和公寓樓內(nèi)客戶的車(chē)輛停放，本項(xiàng)目建設(shè)單位計(jì)劃于大廈地下二、三層建設(shè)地下停車(chē)場(chǎng)，總建筑面積7600平方米，按每輛車(chē)占地25平方米估算，共可停放車(chē)輛342輛，加上露天停車(chē)場(chǎng)可提供149個(gè)停車(chē)位，完全可以滿足停車(chē)需要。

18、7、 附屬基礎(chǔ)設(shè)施 大廈附屬基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃利用地下一層一部分進(jìn)行建設(shè)，總建筑面積400平方米，主要用于住宅配電、供水、供暖、機(jī)電等設(shè)備的安置。8、 道路本項(xiàng)目用地內(nèi)道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)為一級(jí)，由于用地面積有限，且住戶數(shù)不多，車(chē)行道按居住區(qū)組團(tuán)級(jí)道路寬度設(shè)計(jì)，寬度為4米，全部為單行線，車(chē)流方向詳見(jiàn)道路系統(tǒng)分析圖。9、 綠地本項(xiàng)目綠化系統(tǒng)由住宅樓周?chē)G地和道路停車(chē)場(chǎng)綠化地組成。綠地面積3365平方米，可以美化環(huán)境，也可作為住宅樓居民主要休閑活動(dòng)場(chǎng)所，項(xiàng)目用地的室外停車(chē)場(chǎng)地全部鋪砌草磚，并按6m*6m間距植樹(shù)。第五章 物料消耗、供應(yīng)及環(huán)保一、 主要建筑材料根據(jù)項(xiàng)目初步規(guī)劃，該建設(shè)項(xiàng)目為集住宅樓、地下停車(chē)場(chǎng)、地

19、下自行車(chē)庫(kù)、物業(yè)管理中心、配套商業(yè)設(shè)施為一體的綜合性建筑，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，預(yù)計(jì)工程所需主要原材料為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)初步設(shè)計(jì)規(guī)劃和該項(xiàng)目工程的總體設(shè)計(jì)，所需建筑材料估算如下：項(xiàng)目三材用量表項(xiàng)目建筑面積（平方米）每建筑平方米所需材料需求總量1、鋼材（噸）878000.187802、水泥（噸）878000.3263403、木材(立方米)878000.18780二、 主要設(shè)備鑒于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及面向二十一世紀(jì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的需要，本項(xiàng)目建設(shè)將在設(shè)備選型上遵循最佳性能價(jià)格比的原則，盡量采用國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的設(shè)備和設(shè)施，其所需主要設(shè)備如下：1、 自動(dòng)電梯2、 消防設(shè)備3、 應(yīng)急發(fā)電設(shè)備4、 通訊電話系統(tǒng)5

20、、 電視監(jiān)控保安系統(tǒng)6、 防盜報(bào)警系統(tǒng)7、 照明系統(tǒng)8、 供暖系統(tǒng)三、 物料供應(yīng)項(xiàng)目所需原材料將大部分部采用國(guó)內(nèi)原材料，所需設(shè)備在同等條件下將盡量?jī)?yōu)先選擇國(guó)內(nèi)產(chǎn)品。由于項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)代化水平較高，需要進(jìn)口部分材料和設(shè)備。本項(xiàng)目所需進(jìn)口的原材料、設(shè)備的品種與數(shù)量待擴(kuò)初方案審定后再定。根據(jù)目前國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)供應(yīng)情況分析，本項(xiàng)目物料及設(shè)備供應(yīng)不存在問(wèn)題。四、 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，初步測(cè)算出市政基礎(chǔ)設(shè)施配套條件如下：1、 用電容量 按每建筑平方米用電40瓦測(cè)算，本項(xiàng)目用電量為2400千瓦。如同時(shí)利用系數(shù)采用0.9，則該項(xiàng)目最大電負(fù)荷能力為2160千瓦，如按容載比1：1.5選用變壓器，需要功率為324

21、0千伏安。2、 給水量 按公建用水綜合定額每日12.38升測(cè)算，該項(xiàng)目日平均用水量為1150立方米。3、 用氣量 項(xiàng)目用氣量初步測(cè)算為每日2178立方米。4、 熱負(fù)荷按每建筑平方米每小時(shí)供暖量為60千卡測(cè)算，該項(xiàng)目每小時(shí)需供暖360萬(wàn)千卡。以上所需水、電、熱等日用量需在正式規(guī)劃方案完成并與有關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)后確定。五、 環(huán)境保護(hù) 由于該項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為寫(xiě)字樓、住宅樓、地下停車(chē)場(chǎng)、配套商業(yè)設(shè)施，對(duì)環(huán)境的污染較小，環(huán)境保護(hù)問(wèn)題主要是生活污水、生活垃圾、噪音、汽車(chē)尾氣的消納和處理，無(wú)其他污染源。從環(huán)境質(zhì)量來(lái)看，該項(xiàng)目建設(shè)是比較合適的，項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中和建成后的使用中將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施。具體環(huán)境保護(hù)措施如

22、下：1、 雨、污水項(xiàng)目排出的污水主要來(lái)源為生活污水和雨水，為保證該項(xiàng)目排入城市下水道的水中污染物達(dá)到北京市水污染物排放標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目排水采用“分流制”排放生活污水和雨水，生活污水經(jīng)過(guò)處理后再行排放。2、 生活垃圾項(xiàng)目辦公樓、公寓產(chǎn)生的生活垃圾納入該地區(qū)的環(huán)衛(wèi)垃圾消納系統(tǒng)，將生活垃圾采用封閉式垃圾袋和垃圾箱分類(lèi)收集，由專(zhuān)門(mén)的管理部門(mén)專(zhuān)設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消納場(chǎng)處理。3、 噪聲 噪聲污染源主要是建筑物的空調(diào)系統(tǒng)和電氣設(shè)備產(chǎn)生的噪音，擬采用隔聲、隔震、銷(xiāo)聲措施，并優(yōu)先選用低噪音設(shè)備。4、 汽車(chē)尾氣 汽車(chē)尾氣污染源主要來(lái)自地下停車(chē)場(chǎng)和露天停車(chē)場(chǎng)的汽車(chē)尾氣排放

23、，在車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)時(shí)將注意保證車(chē)庫(kù)有一定的容積，進(jìn)出汽車(chē)的車(chē)道盡量直、短，以縮短汽車(chē)進(jìn)出庫(kù)時(shí)間，采取強(qiáng)制通風(fēng)手段，車(chē)庫(kù)排風(fēng)口設(shè)置在空氣流通的地點(diǎn)。 只要在全面設(shè)計(jì)時(shí)注意環(huán)境保護(hù)的各個(gè)環(huán)節(jié)，如通風(fēng)方式、通風(fēng)量、通風(fēng)口的設(shè)計(jì)以及廢氣的凈化、分離等方面采取合理有效的措施，汽車(chē)尾氣排放完全可以達(dá)到國(guó)家規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。 露天停車(chē)場(chǎng)的汽車(chē)尾氣排放可通過(guò)建筑物周?chē)G化來(lái)減弱汽車(chē)尾氣污染。六、 綠化、消防和人防1、 綠化項(xiàng)目建設(shè)將使現(xiàn)有的地面更多的用于綠化，建筑物四周及建筑中央空地將開(kāi)辟綠化區(qū)，形成中心花園和多個(gè)綠化帶，為辦公和居住提供優(yōu)美的環(huán)境。2、消防項(xiàng)目整體建筑消防設(shè)計(jì)及放火分區(qū)按國(guó)家建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范考慮

24、，主體建筑四周有消防通道，建筑物內(nèi)部各部分分別設(shè)置警報(bào)自動(dòng)噴水系統(tǒng)。各防火分區(qū)之間將安裝防火墻、防火門(mén)、防火卷簾、密閉噴頭或防火水幕作為分隔設(shè)施。地下停車(chē)場(chǎng)按“汽車(chē)車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)防火規(guī)范”考慮消防設(shè)施，建筑物在不同方向設(shè)置疏散出口和緊急通道。3、人防按照國(guó)家人防設(shè)計(jì)要求，項(xiàng)目主體建筑將設(shè)置與地層平面相同的地下室，地下室按人防工程設(shè)計(jì)要求，結(jié)合平時(shí)的停放自行車(chē)等其他功能的要求，本著“平戰(zhàn)結(jié)合”的方針進(jìn)行設(shè)計(jì)建設(shè)。第六章 市場(chǎng)分析本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)涉及到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)結(jié)合近期北京市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r和本項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)前景分析如下：一、 目前北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)過(guò)去近十年的發(fā)展，

25、特別是受近兩年來(lái)國(guó)家住房制度改革、北京城市建設(shè)發(fā)展以及人民生活水至平日益提高的推動(dòng)，無(wú)論從規(guī)?；蚴撬缴隙歼~上了一個(gè)新臺(tái)階。1999年1月至月，北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)完成投資242.5億元，增長(zhǎng)16.2，較上月15.6的增長(zhǎng)率提高0.6個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)三個(gè)月呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全市投資的比重為39.7，較上年同期提高了3.5個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)全市投資的拉動(dòng)作用進(jìn)一步加強(qiáng)。今年15月，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍保持較高的增長(zhǎng)速度，累計(jì)完成投資124.2億元，增長(zhǎng)19.0%，其中5月完成33.2億元；商品房開(kāi)復(fù)工面積2743.5萬(wàn)平方米，與上年同期持平；竣工各類(lèi)商品房97.6萬(wàn)平方米，其中住宅73.1萬(wàn)平

26、方米，比上年同期分別增長(zhǎng)33.7%和28.9%進(jìn)入90年代以來(lái)，尤其是“九五”期間，我市住房制度改革各項(xiàng)政策相繼實(shí)施并取得了顯著成效。今年隨著實(shí)物分房停止期限的臨近，全市住宅建設(shè)主體由單位自建逐步轉(zhuǎn)向以開(kāi)發(fā)商建設(shè)為主，促進(jìn)了住宅建設(shè)的發(fā)展。在商品住宅投資方面，1999年前三個(gè)季度，北京市商品住宅累計(jì)完成投資130.2億元，同比增長(zhǎng)35.8，占全市住宅投資比重為66.1，提高了4.5個(gè)百分點(diǎn)；占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資比重為53.7，提高了7.7個(gè)百分點(diǎn)。其中前個(gè)月累計(jì)完成商品住宅投資108.6億元，同比增長(zhǎng)率長(zhǎng)36.9，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為52.9，商品住宅投資占全市住宅投資的比重達(dá)66.2

27、。進(jìn)入2000年，商品住宅投資進(jìn)一步加大，商品住宅投資目前已占全市住宅投資的八成。截止到2000年5月底， 本市今年住宅建設(shè)完成投資86.6億元，開(kāi)復(fù)工2368.7萬(wàn)平方米，其中單位自建完成投資17.3億元，開(kāi)復(fù)工558.1萬(wàn)平方米;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成投資69.3億元,開(kāi)復(fù)工1810.6萬(wàn)平方米,比上年同期增長(zhǎng)32.3%和6.7%,占全市住宅建設(shè)的比重分別為80.0%和76.4%,比上年末提高了13.1個(gè)百分點(diǎn)和17.2個(gè)百分點(diǎn)。隨著福利分房的停止，商品住宅建設(shè)將在住宅建設(shè)中占主導(dǎo)地位。 在房地產(chǎn)銷(xiāo)售方面，1999年至3季度，全市累計(jì)銷(xiāo)售商品房屋153.5萬(wàn)平米，同比下降10.6，其中住宅13

28、1萬(wàn)平方米，同比下降10.9；辦公樓18.8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)49.6；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1.8倍；其他用房2.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1.6倍。前個(gè)月全市累計(jì)商品房銷(xiāo)售面積137.9萬(wàn)平方米，為上年同期的90.8，其中商品住宅銷(xiāo)售面積115.2萬(wàn)平方米，為上年同期的82.7。月份月銷(xiāo)售商品房較上年同月下降8.9萬(wàn)平方米，共銷(xiāo)售各類(lèi)商品房17.9萬(wàn)平方米，其中商品住宅16.5萬(wàn)平方米，分別為上年同月的92和86.2。商品房銷(xiāo)售下降與建設(shè)投資增長(zhǎng)的反差表明，全市房地產(chǎn)銷(xiāo)售處于較強(qiáng)的買(mǎi)方市場(chǎng)，主動(dòng)權(quán)在消費(fèi)者手中。而大部分有購(gòu)房意愿的消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較弱及部分有購(gòu)買(mǎi)能力的消費(fèi)者持幣觀望以待我市購(gòu)房

29、補(bǔ)貼和公房上市具體政策出臺(tái)的狀況，則制約了現(xiàn)階段商品房的銷(xiāo)售。今年以來(lái)，全市商品房銷(xiāo)售旺勢(shì)不減。由于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，新的拆遷辦法出臺(tái)，房屋拆遷由實(shí)物補(bǔ)償改為貨幣補(bǔ)償，我市商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)從1999年4季度開(kāi)始逐漸升溫。1999年全年銷(xiāo)售544.4萬(wàn)平方米,比1998年增長(zhǎng)33.1%,凈增135.4萬(wàn)平方米。進(jìn)入2000年，城近郊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目啟動(dòng)，危舊房拆遷改造繼續(xù)進(jìn)行，商品房銷(xiāo)售有增無(wú)減。前5個(gè)月，全市累計(jì)銷(xiāo)售各類(lèi)商品房162.0萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)1.8倍,凈增103.7萬(wàn)平方米,相當(dāng)于上年前10個(gè)月的銷(xiāo)售量。在銷(xiāo)售的全部商品房中，住宅面積達(dá)158.3萬(wàn)平方米，其中當(dāng)月實(shí)現(xiàn)

30、銷(xiāo)售54.3萬(wàn)平方米，分別比上年同期增長(zhǎng)2.1倍和2.2倍。從總體上看，我市銷(xiāo)售面積遠(yuǎn)大于同期竣工面積，除可有效吸納近期上市商品房外，亦能加快消化一部分空置商品房。 在全市銷(xiāo)售面積中，銷(xiāo)售給個(gè)人的有較大幅度增長(zhǎng)，且比重上升，累計(jì)銷(xiāo)售給個(gè)人79.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)29.6，占全市銷(xiāo)售面積的比重為51.9，同比提高16.1個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅79.1萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)32.3，占全市住宅銷(xiāo)售比重為60.4，同比提高22.5個(gè)百分點(diǎn)。今年北京個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住宅激增,比重高達(dá)86.3%。個(gè)人購(gòu)房能否及時(shí)啟動(dòng)，是深化房改和今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。從我市情況看，個(gè)人購(gòu)房已有效啟動(dòng)，成為商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)的主要推動(dòng)力。在

31、今年前5個(gè)月銷(xiāo)售的158.3萬(wàn)平方米商品住宅中個(gè)人購(gòu)買(mǎi)136.6萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)3.7倍，為商品住宅銷(xiāo)售的86.3%，比重較上年同期上升28.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，當(dāng)月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售50.7萬(wàn)平方米，較上年同月增長(zhǎng)5倍。今年初，市政府又確定興建、續(xù)建一批較大的市政道路工程，如四環(huán)路貫通、廣安大街改擴(kuò)建、中關(guān)村地區(qū)道路改造、德外大街改擴(kuò)建、西外大街改造等，這些項(xiàng)目的啟動(dòng)勢(shì)必拉動(dòng)我市個(gè)人購(gòu)房的進(jìn)一步上升。 根據(jù)各方面情況綜合分析，今后幾年內(nèi)全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)將進(jìn)一步發(fā)展。首先，從資金來(lái)源上看，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)1999年到位資金266.5億元，再加上上年末結(jié)余的資金97.4億元，累計(jì)到位資金363.

32、9億元，與完成投資有12.1.4億元的順差，在資金上有保證。其次，本年完成開(kāi)發(fā)土地面積及三年新開(kāi)工面積等指標(biāo)均處于較高水平，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)趨勢(shì)判斷，北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍具有一定的發(fā)展?jié)摿Α?房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展良好，住宅銷(xiāo)售成倍增長(zhǎng)。今年上半年，全市銷(xiāo)售商品房229.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.5倍；實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額91.9億元，增長(zhǎng)57.8%。其中，銷(xiāo)售住宅220.4萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1.9倍；實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售額83.6億元，增長(zhǎng)1.4倍。銷(xiāo)售給個(gè)人的住宅實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額70.3億元，增長(zhǎng)3.8倍，占商品住宅銷(xiāo)售額的比重達(dá)到84.1%，比去年同期提高41.9個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于消費(fèi)品零售額的1/10。表明我市住房消費(fèi)和投資全面啟動(dòng)

33、的時(shí)期已經(jīng)到來(lái)，對(duì)加快消費(fèi)結(jié)構(gòu)由“吃穿”向“住行”升級(jí)的步伐意義重大。二、北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)經(jīng)過(guò)近十年的蓬勃發(fā)展已日臻成熟。截止1999年底，全市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)，年末從業(yè)人員達(dá)萬(wàn)人；完成投資已占市固定資產(chǎn)投資比重為，成為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。1999年以來(lái)受房改政策及國(guó)家為促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展準(zhǔn)許已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房上市辦法的出臺(tái)，經(jīng)濟(jì)適用房的大規(guī)模建設(shè)、廣大大市民迫切要求改善住房條件、銀行利率持續(xù)走低且國(guó)家鼓勵(lì)利用銀行按揭貸款購(gòu)買(mǎi)商品房等因素的推動(dòng)，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)保持一定的發(fā)展速度，走勢(shì)平穩(wěn)。1、 投資主體數(shù)量變化不大但每個(gè)企業(yè)投資進(jìn)一步增加從開(kāi)發(fā)規(guī)

34、模上看，1999年上半年末全市在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模億元以上的房地產(chǎn)企業(yè)家，較上年增加家，總投資億元，較上年增加6億元，平均每個(gè)企業(yè)總投資由上年的29.9億元上升到億元；共完成投資億元，同比增長(zhǎng)，占房地產(chǎn)投資的比重為。從實(shí)際完成投資上看，上半年全市完成投資億元以上的房地產(chǎn)企業(yè)26家，較上年增加家，完成投資64.4億元，較上年增長(zhǎng)17.8%，本市房地產(chǎn)投資的比重為47.7，上升了2.8個(gè)百分點(diǎn)。在26個(gè)企業(yè)中，內(nèi)資企業(yè)13家，完成投資29.3億元；港澳臺(tái)及外商投資企業(yè)13家，完成投資35.1億元。投資主體的相對(duì)集中，在一定程度上帶全動(dòng)了全市房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，也有利于具有一定規(guī)模的公司上規(guī)模、上水平

35、，規(guī)范管理，創(chuàng)造品牌效應(yīng)，有益于避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一盤(pán)散沙，遍地開(kāi)花和無(wú)序發(fā)展的弊端。但政府有關(guān)部亦應(yīng)提前考慮一批重大項(xiàng)目竣工后，如果沒(méi)有大項(xiàng)目補(bǔ)充對(duì)年末乃至明年房地產(chǎn)投資規(guī)模及走勢(shì)產(chǎn)生的影響。2、 商品住宅投資占全市房地產(chǎn)投資的50%以上1999年上半年全市商品住宅投資70.8億元，同比增長(zhǎng)41.4，增幅上升16.3個(gè)百分點(diǎn)。商品住宅投資占全市房地產(chǎn)投資的比重為52%，較上年增長(zhǎng)11.4個(gè)百分點(diǎn)。與投資上升相適應(yīng)，全市同期商品住宅開(kāi)復(fù)工面積達(dá)1749.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)37.2，其中本年報(bào)開(kāi)工268.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)34.1。商品住宅投資上升，開(kāi)復(fù)工面積增加，一方面是受宏觀政策導(dǎo)向影響；另一方面，

36、作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)者面對(duì)較激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍投入如此大量的資金，說(shuō)明其對(duì)末來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期較高。三、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)前景分析1、 地點(diǎn)分析 該項(xiàng)目用地建設(shè)地點(diǎn)位于北京市西城區(qū)，項(xiàng)目建設(shè)用地東距二環(huán)路1公里；南距月壇南街0.5公里；西距釣魚(yú)臺(tái)國(guó)賓館1公里；北距阜外大街1公里。用地附近有包括21、13、65路公共汽車(chē)等各類(lèi)公共交通工具經(jīng)過(guò)，交通條件十分優(yōu)越。項(xiàng)目附近基本沒(méi)有工業(yè)生產(chǎn)等空氣污染源，綠化條件和空氣質(zhì)量良好，是開(kāi)發(fā)面向國(guó)內(nèi)買(mǎi)家高檔寫(xiě)字樓和住宅的適宜地點(diǎn)。2、 需求與供給情況分析 本項(xiàng)目所處的月壇北街和三里河地區(qū)為國(guó)家行政機(jī)關(guān)和經(jīng)濟(jì)指揮機(jī)構(gòu)集中的地區(qū)，附近散布著國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部、中國(guó)科學(xué)院、國(guó)家國(guó)內(nèi)貿(mào)易局，

37、區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，人口較為密集，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善，商業(yè)發(fā)達(dá)，萬(wàn)方商場(chǎng)、京克窿超級(jí)市場(chǎng)、賽特購(gòu)物中心、復(fù)興商業(yè)城、長(zhǎng)安商場(chǎng)等各大商場(chǎng)距項(xiàng)目用地咫尺之遙，項(xiàng)目占地西面為玉淵潭公園，東面為月壇公園和月壇體育館，且周?chē)貐^(qū)有多家賓館、飯店，服務(wù)設(shè)施較為完備。從地理位置上看本項(xiàng)目為北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的黃金地段之一，用地周?chē)煌ā⒔逃?、商業(yè)設(shè)施齊全，地理?xiàng)l件十分優(yōu)越。3、 經(jīng)營(yíng)前景分析由于本項(xiàng)目所在的地理位置優(yōu)越，該地區(qū)已成為北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)，周?chē)貐^(qū)已建有北京金融街、萬(wàn)通廣場(chǎng)、國(guó)賓花園、釣魚(yú)臺(tái)賓館等商住項(xiàng)目，形成了良好的投資環(huán)境，十分適宜建設(shè)高級(jí)寫(xiě)字樓、住宅和商業(yè)設(shè)施。根據(jù)上述分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)

38、目自然、地理、交通條件都十分優(yōu)越，各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，開(kāi)發(fā)方向符合市場(chǎng)需求，市場(chǎng)前景十分樂(lè)觀。第七章 投資估算和資金來(lái)源一、 投資估算根據(jù)項(xiàng)目初步規(guī)劃方案，結(jié)合建設(shè)工程的實(shí)際需要及國(guó)家和北京市的有關(guān)政策規(guī)定，本項(xiàng)目的建設(shè)投資包括土地地價(jià)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)及向政府繳納的各種稅費(fèi)等?，F(xiàn)就有關(guān)投資分項(xiàng)說(shuō)明如下：1、 征地、拆遷費(fèi)和土地出讓金根據(jù)國(guó)家和北京市有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目所占用地應(yīng)按國(guó)家和北京市政府有關(guān)部門(mén)規(guī)定辦理土地有償出讓手續(xù)。地價(jià)包括土地有償出讓金，市政配套費(fèi)及四源費(fèi)。由于本規(guī)劃尚未確定，土地價(jià)格尚未評(píng)估。同時(shí)規(guī)劃該項(xiàng)目用地存在拆遷問(wèn)題，也要支付一定的費(fèi)用。經(jīng)參考臨近同類(lèi)開(kāi)發(fā)用地的價(jià)格水平

39、，本報(bào)告暫按共需繳納7200萬(wàn)元人民幣估算。2、 前期工程費(fèi) 包括三通一平、土地勘探、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)等費(fèi)用，按380萬(wàn)元估算。3、 建安工程費(fèi) 根據(jù)初步估算，項(xiàng)目建建安工程費(fèi)共需投資10100萬(wàn)元。4、 設(shè)計(jì)施工管理稅費(fèi) 這部分費(fèi)用包括施工執(zhí)照費(fèi)、預(yù)算檢查費(fèi)、投招標(biāo)管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、竣工圖費(fèi)、建材發(fā)展基金等，累計(jì)約300萬(wàn)元。5、 市政公用設(shè)施費(fèi) 根據(jù)初步估算市政公用設(shè)施費(fèi)共計(jì)200萬(wàn)元。6、 籌建期管理費(fèi)和銷(xiāo)售費(fèi)用由于該項(xiàng)目在籌建期內(nèi)將進(jìn)行預(yù)售，需要支出的籌建期管理費(fèi)和銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)計(jì)為450萬(wàn)元。7、 開(kāi)辦費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)計(jì)劃項(xiàng)目籌建期內(nèi)開(kāi)辦費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)計(jì)劃為378萬(wàn)元。通過(guò)以上分析，歸納出本

40、項(xiàng)目的總投資估算為19，000萬(wàn)元人民幣，具體情況如下表：項(xiàng)目投資估算表 單位：人民幣萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額1征地、拆遷費(fèi)和土地出讓金7，2002前期工程費(fèi)3803建安工程費(fèi)10，1004設(shè)計(jì)施工費(fèi)3005市政公用設(shè)施費(fèi)2006籌建期管理費(fèi)和銷(xiāo)售費(fèi)4507開(kāi)辦費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)370合計(jì)19，000以上投資估算應(yīng)在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)批準(zhǔn)后再做詳細(xì)測(cè)算。二、 資金來(lái)源本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)所需資金將全部由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位北京市首汽房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自籌解決。第八章 建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度一、 建設(shè)方式為把本項(xiàng)目建設(shè)成為北京市一流的高檔寫(xiě)字樓和住宅樓工程，本項(xiàng)目擬聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)著名設(shè)計(jì)師進(jìn)行方案規(guī)劃及初步設(shè)計(jì)，由國(guó)內(nèi)建筑設(shè)計(jì)院進(jìn)行施工圖

41、設(shè)計(jì)，同時(shí)機(jī)電設(shè)施、內(nèi)裝修及營(yíng)業(yè)設(shè)備均由具有多年經(jīng)驗(yàn)的顧問(wèn)提供咨詢服務(wù)。項(xiàng)目的建設(shè)施工將按照北京市有關(guān)工程招標(biāo)的規(guī)定，以國(guó)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)的方式，選擇國(guó)內(nèi)的建筑施工企業(yè)組織施工。 為保證工程質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請(qǐng)有名望、有資質(zhì)、管理規(guī)范的工程監(jiān)理單位配合北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站進(jìn)行具體工程質(zhì)量監(jiān)督檢查工作。二、 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)期為3年，力爭(zhēng)在2003年10月前建成，具體計(jì)劃如下：1、 2000年11月前1） 完成項(xiàng)目可行性報(bào)告的編制和報(bào)批工作；2） 完成規(guī)劃方案的調(diào)整和報(bào)批工作。2、 2000年12月前1） 與有關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)，制定市政配套方案；2） 辦理土地有償出讓手續(xù)，領(lǐng)

42、取國(guó)有土地使用證；3） 進(jìn)行拆遷工作，完成三通一平；4） 進(jìn)行地質(zhì)勘探和工程各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作；5） 完成工程的施工圖設(shè)計(jì)；6） 選定施工單位，完成各種開(kāi)工手續(xù)，項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)；3、 2001年3月前1） 辦理商品房預(yù)售許可證；2） 完成項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣策劃，開(kāi)始預(yù)售工作；4、 2002年10月前1） 進(jìn)行建安工程施工，包括基礎(chǔ)工程和結(jié)構(gòu)工程建設(shè)；2） 隨工程進(jìn)度進(jìn)行設(shè)備安裝、調(diào)試、驗(yàn)收；3） 建筑物的內(nèi)外裝飾、裝修4） 配套進(jìn)行環(huán)境和綠化工程；5） 隨工程進(jìn)度進(jìn)行維修停車(chē)樓的設(shè)備采購(gòu)、安裝；5、 2003年10月前1） 進(jìn)行項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作；2） 完成市政配套和綠化等室外工程；3） 完成物業(yè)管理前期

43、籌備工作；4）項(xiàng)目全面竣工交付使用。第九章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析一、 基本經(jīng)濟(jì)參數(shù)1、 營(yíng)業(yè)收入本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入來(lái)源于寫(xiě)字樓和公寓銷(xiāo)售收入及商務(wù)公寓租金收入等項(xiàng)內(nèi)容。1） 寫(xiě)字樓和公寓銷(xiāo)售收入預(yù)計(jì)項(xiàng)目自開(kāi)發(fā)建設(shè)期開(kāi)始展開(kāi)寫(xiě)字樓和公寓預(yù)售，在項(xiàng)目建設(shè)竣工后完成全部銷(xiāo)售工作。在項(xiàng)目建設(shè)期中2001年可完成銷(xiāo)售全部建筑面積的30%左右，2002年將完成銷(xiāo)售建筑面積的40%左右，其余將在2003年12月之前全部售完。由于本項(xiàng)目建成后能夠提供優(yōu)越的地理位置和優(yōu)美的商住條件，預(yù)計(jì)寫(xiě)字樓和公寓平均售價(jià)在每平方米12，000元左右，具體每年銷(xiāo)售收入情況預(yù)測(cè)如下表所示：寫(xiě)字樓和公寓銷(xiāo)售收入估算表單位：人民幣萬(wàn)元2） 公寓租金收入項(xiàng)目的商務(wù)公寓將用于出租經(jīng)營(yíng)，按平均租金120元/年/平米估算，每年租金收入約為2834萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)收入?yún)R總表單位：人民幣萬(wàn)元項(xiàng)目年份20012002200320042005200620072008200920101、寫(xiě)字樓公寓銷(xiāo)售收入14230189731552300000002、公寓租金收入283428