孝感市某中心集貿(mào)市場(chǎng)改建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、孝感市xx區(qū)xx鎮(zhèn)中心集貿(mào)市場(chǎng)改（擴(kuò)）建項(xiàng)目投資分析報(bào)告孝感*房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司二零零九年四月十八日目 錄一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性三、項(xiàng)目地理位置、建設(shè)規(guī)模四、組織機(jī)構(gòu)和人員配備五、工程進(jìn)度計(jì)劃六、投資估算與資金籌措七、項(xiàng)目收益分析八、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分析九、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)十、社會(huì)效益分析附件： 1、xx鎮(zhèn)中心集貿(mào)市場(chǎng)改（擴(kuò)）建項(xiàng)目規(guī)劃平面圖2、xx鎮(zhèn)中心集貿(mào)市場(chǎng)攤位平面布置圖3、拆遷安置方案4、拆遷安置協(xié)議書(shū)5、項(xiàng)目合作協(xié)議書(shū) 孝感市xx區(qū)xx鎮(zhèn)中心集貿(mào)市場(chǎng)改（擴(kuò)）建項(xiàng)目投資分析報(bào)告一、 項(xiàng)目簡(jiǎn)介（一）、項(xiàng)目實(shí)施的背景和依據(jù)本項(xiàng)目為xx鎮(zhèn)委、鎮(zhèn)政府進(jìn)一步加快經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，通過(guò)推進(jìn)舊鎮(zhèn)改

2、造，改善群眾商貿(mào)和人居環(huán)境，提升xx城鎮(zhèn)品位而確定的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，屬商業(yè)住宅性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，位于 ，該地段人口密集，商業(yè)興旺，交通方便，是十分理想的投資居住佳地。該地塊上現(xiàn)有拆遷戶(hù) 戶(hù)，將通過(guò)拆遷安置方式取得國(guó)有土地使用權(quán)。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 (一)有利方面 1.xx鎮(zhèn)菜市場(chǎng)地區(qū)，屬xx鎮(zhèn)老城區(qū)，歷來(lái)為城鎮(zhèn)繁華地帶。它主要得益于地理位置、交通方便及人流量大等優(yōu)勢(shì)，這將成為商住樓的賣(mài)點(diǎn)。xx歷來(lái)人多，實(shí)施人口由農(nóng)村向小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，可以不斷提高xx城鎮(zhèn)化水平，加快xx小城鎮(zhèn)建設(shè)。2.在該地塊我們將建造配套設(shè)施-xx中心集貿(mào)市場(chǎng)。經(jīng)調(diào)查，城鎮(zhèn)原有一菜市場(chǎng)，但成年破舊、狹下、分散，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)城鎮(zhèn)居民使用

3、需求。為此，xx中心集貿(mào)市場(chǎng)建成后將成為xx五萬(wàn)人消費(fèi)的主要場(chǎng)所。此建設(shè)項(xiàng)目將會(huì)帶動(dòng)內(nèi)需、為xx鎮(zhèn)創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，增加地方經(jīng)濟(jì)收入。 (二)不利方面 1.xx鎮(zhèn)屬xx區(qū)西北部的較偏僻鄉(xiāng)鎮(zhèn)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱、居民消費(fèi)水平及購(gòu)買(mǎi)力有限。 2.日益陳舊的鎮(zhèn)貌和雜亂無(wú)章的商業(yè)設(shè)置、已越來(lái)越不適應(yīng)城鎮(zhèn)發(fā)展的需要。三、項(xiàng)目地理位置、建設(shè)規(guī)模：1、地理位置項(xiàng)目場(chǎng)地位于孝感市xx區(qū)xx鎮(zhèn) 以南、 以東、 以西、 以北，地理位置優(yōu)越，陸路交通便利，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮蟆?、根據(jù)預(yù)測(cè),該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模如下:(1)建設(shè)用地面積： (2)總建筑面積：7400(3)功能分區(qū)情況 序號(hào)功能名稱(chēng)建設(shè)規(guī)模備注建筑面積層數(shù)結(jié)構(gòu)形

4、式1菜市場(chǎng)6401層鋼構(gòu)2門(mén)面10001層框架3住宅50002-6層磚混4合計(jì)7400四、組織機(jī)構(gòu)和人員配備（一）、組織機(jī)構(gòu)：依照項(xiàng)目法由孝感*房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立“xx鎮(zhèn)中心集貿(mào)市場(chǎng)改（擴(kuò)）建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部” 項(xiàng)目法人，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、經(jīng)營(yíng)管理和售后服務(wù)等項(xiàng)工作。 （二）、其人員配備及職責(zé)分工如下：序號(hào)崗位名稱(chēng)職責(zé)分工配備人員要求1經(jīng)理全面負(fù)責(zé)。1具備中級(jí)職稱(chēng)、有豐富經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。2副經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目各項(xiàng)進(jìn)度控制，協(xié)助經(jīng)理工作。1具備中級(jí)職稱(chēng)、有一定組織協(xié)調(diào)管理能力。3總工程師負(fù)責(zé)技術(shù)、質(zhì)量、安全。1具備中級(jí)職稱(chēng)、有豐富技術(shù)管理能力。4工程部負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工管理、落實(shí)各項(xiàng)資源。1

5、具備中級(jí)職稱(chēng)、有一定生產(chǎn)、協(xié)調(diào)管理能力。5財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)資金計(jì)劃、財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)。2具備中初級(jí)職稱(chēng)、有豐富財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)。6市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)樓盤(pán)策劃、銷(xiāo)售、菜市場(chǎng)招商。3具備很強(qiáng)社交、組織策劃管理經(jīng)驗(yàn)。7物業(yè)管理部負(fù)責(zé)日常物業(yè)管理、房屋維修。2具備很強(qiáng)的協(xié)調(diào)能力，實(shí)際管理工作經(jīng)驗(yàn)。五、工程進(jìn)度計(jì)劃根據(jù)市場(chǎng)需求，前期工作進(jìn)展情況，外部協(xié)作條件和建設(shè)規(guī)模，擬定本項(xiàng)目建設(shè)期7個(gè)月，項(xiàng)目在2007年6月開(kāi)始進(jìn)行前期工作，爭(zhēng)取2007年10月份全部竣工。工程進(jìn)度實(shí)施計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)進(jìn) 度 計(jì) 劃4月5月6月7月8月9月10月11月12月一前期工作二土建施工1基礎(chǔ)工程2主體工程3裝飾工程三銷(xiāo)售工作六、投資估算與資金籌

6、措（一）、投資估算分析 投資估算表一項(xiàng)目：商住樓 單位：人民幣/萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)金額備注一前期工作費(fèi)用31.2(一)進(jìn)場(chǎng)、房屋拆遷費(fèi)用2（二）規(guī)劃部門(mén)0.51測(cè)繪費(fèi)2建設(shè)用地規(guī)劃許可證3建設(shè)工程規(guī)劃許可證（三）建設(shè)部門(mén)61建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建2施工圖審查費(fèi)3招投標(biāo)服務(wù)費(fèi)4建設(shè)工程施工許可證5建設(shè)工程定額測(cè)定費(fèi)6質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)7工程檢測(cè)費(fèi)8安全監(jiān)督管理費(fèi)9施工意外傷害保險(xiǎn)費(fèi)10結(jié)算工程檔案整理綜合服務(wù)費(fèi)（四）國(guó)土部門(mén)21土地契稅2土地使用權(quán)初始登記（五）房產(chǎn)部門(mén)181房屋拆遷許可2商品房預(yù)售登記3商品房建筑面積測(cè)繪報(bào)告4房屋權(quán)屬初始登記5白蟻防治費(fèi)6房屋公共維修基金（六）墻改辦0.5墻改發(fā)展基金（七）環(huán)保部

7、門(mén)0.3施工噪音、排污（八）環(huán)衛(wèi)部門(mén)0.2衛(wèi)生費(fèi)（九）城管部門(mén)0.2城市占道（十）自來(lái)水0.5（十一）供電所1二拆遷安置費(fèi)用63拆遷安置商品房1000三工程監(jiān)理費(fèi)2四勘測(cè)、施工圖編制費(fèi)6五建筑安裝工程費(fèi)288按480元/*6000六市政公用配套設(shè)施費(fèi)51下水道2化糞池3道路硬化、花壇七企業(yè)管理費(fèi)3八現(xiàn)場(chǎng)辦公費(fèi)2九業(yè)務(wù)招待費(fèi)3十銷(xiāo)售費(fèi)用1十一稅金15十二營(yíng)業(yè)稅、教育附加1印花稅2調(diào)節(jié)稅十三不可遇見(jiàn)費(fèi)10合計(jì)429.2投資估算表二項(xiàng)目：菜市場(chǎng) 單位：人民幣/萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)金額備注一前期工作費(fèi)用3.2(一)進(jìn)場(chǎng)、房屋拆遷費(fèi)用1（二）規(guī)劃部門(mén)0.21測(cè)繪費(fèi)2建設(shè)用地規(guī)劃許可證3建設(shè)工程規(guī)劃許可證（三

8、）建設(shè)部門(mén)11建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建2施工圖審查費(fèi)3招投標(biāo)服務(wù)費(fèi)4建設(shè)工程施工許可證5建設(shè)工程定額測(cè)定費(fèi)6質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)7工程檢測(cè)費(fèi)8安全監(jiān)督管理費(fèi)9施工意外傷害保險(xiǎn)費(fèi)10結(jié)算工程檔案整理綜合服務(wù)費(fèi)（四）國(guó)土部門(mén)0.51土地契稅2土地使用權(quán)初始登記（五）房產(chǎn)部門(mén)0.51商品房建筑面積測(cè)繪報(bào)告2房屋權(quán)屬初始登記3白蟻防治費(fèi)4房屋公共維修基金二工程監(jiān)理費(fèi)0.5三勘測(cè)、施工圖編制費(fèi)2四建筑安裝工程費(fèi)16.64按260元/*640五市政公用配套設(shè)施費(fèi)21下水道2道路硬化、花壇六企業(yè)管理費(fèi)1七現(xiàn)場(chǎng)辦公費(fèi)0.5八業(yè)務(wù)招待費(fèi)1九招商費(fèi)用0.3十稅金1.51營(yíng)業(yè)稅、教育附加2印花稅3調(diào)節(jié)稅十一不可遇見(jiàn)費(fèi)2合計(jì)28.14（二

9、）、資金籌措 項(xiàng)目建設(shè)單位自有資金240萬(wàn)元，本項(xiàng)目通過(guò)預(yù)售及銷(xiāo)售商品房解決200萬(wàn)元。七、項(xiàng)目收益分析（一）、商住樓預(yù)售及銷(xiāo)售收入 序號(hào)項(xiàng) 目單價(jià)(元/)數(shù)量()合價(jià)(萬(wàn)元)備注1門(mén)層2住宅二層650100065三層650100065四曾630100063五層610100061六層600100060買(mǎi)6樓送7樓合 計(jì)6000464（二）、菜市場(chǎng)租金收入 序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)）租金（元/年）合價(jià)(萬(wàn)元)備注1攤位1963005.88注：196個(gè)*300元/個(gè)/年*50%出租率=2.94萬(wàn)元。八、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分析（一）、商住樓經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分析序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注1投資估算萬(wàn)元4

10、29.22項(xiàng)目收益萬(wàn)元4643經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)（2-1）萬(wàn)元34.8（二）、菜市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分析序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注1投資估算萬(wàn)元28.142租金收入萬(wàn)元/年2.943投資利潤(rùn)率%/年10.453投資回收期年10包括貸款利息、維護(hù)費(fèi)用。九、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)下表，通過(guò)財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析，本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。本項(xiàng)目的建設(shè)，將加速xx鎮(zhèn)及其周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，進(jìn)一步帶動(dòng)xx鎮(zhèn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)該區(qū)域經(jīng)濟(jì)的騰飛。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位指標(biāo)備注1總投資 萬(wàn)元 457.342建設(shè)期 月 7個(gè)3銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元 4644經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 萬(wàn)元 34.85投資利潤(rùn)率 10.45 6投資回收期 年 10十、社會(huì)效益分析 xx鎮(zhèn)中心集貿(mào)市場(chǎng)的建設(shè)可以形成一定的規(guī)模經(jīng)營(yíng)，估