我國房地產市場供求關系分析

1、我國房地產市場供求關系分析市場供給基本平衡 房地產業(yè)的開發(fā)投資狀況 從房地產業(yè)的投資增長速度來看，我國房地產業(yè)的開發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調是一致的。1992年1993年是房地產開發(fā)投資的高峰時期，1994年以后隨著全行業(yè)步入調整時期，房地產業(yè)的開發(fā)投資呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢，1998年房地產逐步走向復蘇后，房地產業(yè)的開發(fā)投資增長率也走向回升，2001年，全國房地產開發(fā)完成額6245.5億元，同比增長25.3，至2002年前11月，全國房地產業(yè)開發(fā)投資同比增長達到28.2。 從房地產業(yè)的投資結構來看，1996年開始，我國房地產業(yè)投資結構開始向住宅轉移，住宅投資占房地產業(yè)的投資比重逐漸上升，20

2、01年住宅投資占房地產業(yè)的投資比例為68.5，2002年111月，這一比例已上升為70.7，辦公樓投資稍有上升,商業(yè)用房投資的比重則呈現(xiàn)出下降的趨勢。投資結構的這種變化基本符合房地產業(yè)的發(fā)展規(guī)律。 房地產開發(fā)建筑面積分析 2002年，全國房地產新開工面積、施工面積、竣工面積都出現(xiàn)了快速增長的勢頭：2001年施工面積和新開工面積都有較快增長，新開工面積比去年同期增長27.2，施工面積增速21.5。今年111月份，全國商品房施工面積80730萬平方米，增長22.6，本年新開工面積3676萬平方米，增長19.1?？紤]到新開工面積的較高增速，可以預見，今后幾年內施工面積還會出現(xiàn)較快的增長。從竣工面積來

3、看，1998年以來，房地產業(yè)投資的增長速度開始回升，受工程建設工期較長的影響，商品房的竣工面積一直呈現(xiàn)增長的趨勢,2002年111月，全國房地產竣工面積16271萬平方米，比去年同期增長28.3。 房地產市場的供給結構分析 住宅、辦公樓、商業(yè)用房是房地產市場供給的主要構成部分，其中住宅市場在房地產市場中所占的比重最大，商業(yè)用房市場次之，辦公樓市場所占的比重最校近幾年來，我國房地產市場的供給結構存在著以下特點： 住宅供給平穩(wěn)增長，住宅供給的內部結構發(fā)生變化，其中別墅和高檔公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根據(jù)國際經驗，發(fā)展中國家高檔物業(yè)在房地產業(yè)中所占的比例在510比較合適，因

4、此近幾年我國政府嚴格控制高檔物業(yè)的投資，高檔物業(yè)在房地產業(yè)中所占的比例已降低到10以下，普通住宅的投資比例開始上升，2002年111月，住宅投資占房地產行業(yè)總投資的比例已達70.7以上，比去年同期增長29.6。 辦公樓市場供給有所增加 2000年，辦公樓投資完成額僅為293萬平方米，與1999年同期相比增速下降12.9。2001年投資額較上年有所增長,但增幅較小,自今年以來,辦公樓開發(fā)投資額呈現(xiàn)較快增長，可以預見，今年辦公樓市場供給將出現(xiàn)較大增長。 商業(yè)用房的供求矛盾比較突出 在前幾年經濟發(fā)展過熱時，商業(yè)用房比較暢銷，各地商嘗商鋪紛紛涌現(xiàn)，出現(xiàn)了嚴重的供過于求的現(xiàn)象。隨著宏觀調控政策的實施，商

5、業(yè)用房的銷售率迅速下降，近兩年消費疲軟困擾著我國國民經濟的發(fā)展，從而導致了與消費水平和消費能力直接相關的商業(yè)用房的需求下降，但每年商業(yè)用房的竣工面積卻不斷增加，這就加劇了商業(yè)用房的供求矛盾。 市場需求高速增長 近幾年市場需求呈上升趨勢 近兩年來，在擴大內需和全面推進住房制度改革等宏觀經濟政策引導下，我國房地產銷售擺脫了前幾年徘徊不前的局面，出現(xiàn)高速增長態(tài)勢。2002年111月,全國商品房銷售額達3536億,同比增長37.1。 個人消費成為市場需求的主體 20世紀90年代以來，個人購買商品房的絕對額高速增長，1987年，個人購買的商品房只有42666萬平方米，占當年商品房銷售的17.9；而到了1

6、997年，個人購買的商品房達523372萬平方米，占當年商品房銷售的666；1998年，雖然受住房制度改革的影響，集團突擊購房的現(xiàn)象比較嚴重，但個人購房也增長很快，1998年個人購房的比例比1997年上升了7個百分點，達到736，市場消費主體的這種變化對開發(fā)商提出了更高的要求。2000年，隨著房改的結束，個人購房的比例已達80，2001年這一比例已達到87，2002年111月，個人購買商品房的比例為90。13季度，北京市個人購買商品住宅的比重達到95.3，顯示出北京市住宅市場的即期需求旺盛。 二級市場和租賃市場活躍了房地產市常一年來，各地以培育市場為核心，積極貫徹落實國家出臺的一系列政策措施，

7、降低存量住房入市“門檻”，使二手房交易逐步活躍，豐富了市場供應，并有效地帶動了商品房銷售，房地產二三級市場聯(lián)動的效果日益明顯。 2001年，上海市存量住房交易15.6萬套，1031.48萬平方米，成交金額274.78億元，分別比上年增長86、59、99；經登記備案的出租住房8.52萬套，1036萬平方米。到去年底，上海市已購公房累計上市14.4萬套，占已出售公房總量的9.7。 此外，隨著國家對住房租賃稅率的調整，各地租賃市場日趨活躍。南京市去年房屋出租登記備案面積145萬平方米，較上年增長77，租賃稅收達1.1億元。上海、廣東、江蘇、浙江、貴州等省市，越來越多的居民采取通過將自有住房出租，同時

8、購置新房自住來改善家庭居住條件，以投資為目的的購房出租也在部分城市逐步興起。 住房分配貨幣化促進了住房消費 大部分城市已在出臺貨幣化方案的基礎上，制定了補貼資金籌集和管理、補貼標準、補貼方式、補貼申請、現(xiàn)住房認定、超標和未達標住房處理、補貼發(fā)放程序等相關配套政策，不少省市已陸續(xù)發(fā)放住房補貼，補貼的發(fā)放帶動了大量個人存款和銀行貸款進入住房市場，促進了居民住房消費。 住房金融進一步發(fā)展，住房公積金管理逐步規(guī)范 截至2001年底，全國商業(yè)性和公積金個人住房貸款余額合計已達6398億元，是1997年底的33倍，首次超過房地產開發(fā)貸款余額，占消費貸款余額的86，基本實現(xiàn)了房地產信貸結構的調整。2001年

9、住房公積金新增個人住房貸款395億元，比上年增長71。住房金融的發(fā)展，極大地提高了居民購房的支付能力，已經成為居民提前實現(xiàn)住房消費的重要手段。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，商業(yè)性個人住房貸款的不良率不到0.5，住房公積金個人住房貸款的不良率僅為0.24，對于改善銀行信貸資產質量也起到了十分重要的作用。 空置總量仍然很大 房地產市場空置總量仍然很大 據(jù)統(tǒng)計，到2002年7月底，中國商品房空置總量在1.2億平方米左右，其中空置一年以上的超過50，占壓資金超過2500億元，居中國各行業(yè)不良資產之首。由于我國房地產開發(fā)商多以中小型規(guī)模企業(yè)為主，其抗風險能力相對較差，較大的空置面積使得開發(fā)商積極性受到嚴重的挫傷。難以收

10、回的預期收益，使得開發(fā)商難以進行新一輪的房地產開發(fā)投資。這會使房地產的有效供給不易實現(xiàn)，出現(xiàn)惡性循環(huán)。 與居民收入相比，房地產價格仍然偏高 世界銀行的研究資料表明，當一個國家一套住房售價與家庭年收入之比為3：1至6：1時，居民才能負擔得起。也就是說，一個家庭年收入的36倍能買下一個中等水平住宅時，這個家庭便具備購房能力。2001年，我國商品房平均每平方米售價達到2226元，按此計算，一套70平方米的住宅大約需要15.6萬元，而去年我國城鎮(zhèn)人均可支配收入為6800元，按一家三口計算，房價與家庭年收入比達到7.6：1。而在房地產市場發(fā)達的北京，這個比例高達12.4：1，因此，房價過高是制約房地產業(yè)

11、發(fā)展的一個桎梏。 市場供求結構失衡 樓市供應與購房人需求之間的差異造成供求失衡，主要表現(xiàn)在以下兩方面： 一方面是供需價格差異： 低價位房供應不足，中高價位房供應過量。以北京市為例，調查顯示，北京居民的購房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3調查者期望值處于30005000元/平方米。但是，市場上的房地產開發(fā)項目在價位分布上呈現(xiàn)中間大、兩頭小的趨勢。價位在30004000元、40005000元、50006000元、60008000元/平方米的比例基本都在20左右，而價位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相對較少。即市場上樓盤的供給，有一半左右的供需結構的矛

12、盾。 與商品房空置量日益增加的狀況截然相反的是，經濟適用房出現(xiàn)供不應求的局面，這充分暴露出我國房地產業(yè)存在著嚴重的供求錯位。從目前看，政府干預房地產市場的主要手段是大規(guī)模建設和推出經濟適用房，國家計委和建設部前不久宣布，今年將投資1700億，計劃建設2.25億平方米的經濟適用房。這將更有效的滿足普通市民的住房需求。 另一方面是供給與需求的區(qū)域差異： 盡管當前房地產形勢總體上是好的，但也有一些地區(qū)不同程度地出現(xiàn)了投資增幅過大、投資結構不合理、價格上漲過快、土地供應過量等有可能過熱的“苗頭”。投資的增幅與銷售的增幅相比，應該要保證能夠在發(fā)展中不斷消化同期上市的商品房。今年19月份，天津、河北、江西

13、、浙江、海南、吉林、江蘇、河南、云南、陜西、山東和寧夏等地區(qū)，都出現(xiàn)了投資增幅高于銷售增幅超過了20的情況。 待添加的隱藏文字內容3住房市場體系不完整 完整的住房體系包括住房一級市場和住房二級市場，二者是相互促進、相互制約的，沒有一級市場，當然不可能有二級市場，但二級市場又制約著一級市場，二級市場不發(fā)達，一級市場就低迷，只有在存在發(fā)達的二級市場的條件下，居民的住房資產才具有流動性，居民才能轉讓和賣掉舊房，購買新房。就全國范圍來看，我國住房二級市場的發(fā)達程度存在很大差異。 以北京和上海為例，2001年，上海二手房交易量（成交登記）達到1031萬平方米，新房銷售（成交登記）突破2020萬平方米，可

14、見存量市場興旺對增量市場的巨大促進作用。與上海相比，北京的住房市場體系完善度較差，住房一二級市場之間過大的價差，導致居民“以舊換新、以小換大”的難度較大。2001年北京的二手房交易量僅5400套。隨著快速推進的危改拆遷釋放的巨大需求，二手房的需求將有增無減。 旺盛需求將繼續(xù)保持 潛在的市場需求成為住宅業(yè)持續(xù)發(fā)展的巨大動力。從市場潛力來看，到2001年底，我國城鎮(zhèn)居民住房人均建筑面積20.8平方米，雖然比改革開放前提高了許多，但與一些發(fā)達國家和中等發(fā)達國家相比，還相差幾倍。國際經驗表明，在人均住房建筑面積達到3335平方米之前，會保持旺盛的住房需求。這主要是因為： 首先，城市化進程加快對住宅的巨

15、大需求 根據(jù)國際經驗，當一國經濟進入持續(xù)穩(wěn)步增長的時期，城市化也將進入一個快速發(fā)展的時期。世界銀行對世界133個國家的統(tǒng)計資料表明，人均gdp低于300美元的低收入國家，城市化水平僅為20；當人均gdp從700美元提高到1500美元、經濟步入中等發(fā)達國家行列時，城市化進程加快，城市人口占總人口比重將達到4060，而當經濟高度發(fā)展，城市化水平達到70以后，城市化發(fā)展的速度將趨緩；1980年，我國城鎮(zhèn)人口占總人口比重為19.4，1995年上升至29，2001年進一步提高到36.2，城鎮(zhèn)人口達到4.5億。如果在未來十幾年中，我國人口自然增長率仍保持在9.6左右，城市化平均以每年1的速度增長，到201

16、0年達到46，城市人口將達到6.4億，凈增加1.9億人，每年新增人口1852萬。新增城市人口的迅速增長無疑會對住房建設帶來更多需求。 其次，流動人口增長對住宅的巨大需求 城市化過程的另一個特點是出現(xiàn)大量的流動人口。大量流動人口的存在對租賃房屋產生了巨大需求。以廣州、上海和北京三大城市為例，各城市的外來人口多達300萬到400萬，其流動人口與常住人口之比分別是21：100、10：100和6：100。如此大量的流動人口，成為這些城市房屋租賃市場的消費主體，為房屋租賃市場的發(fā)展奠定了基礎；據(jù)有關部門統(tǒng)計表明，到2010年，我國流動人口將從目前的8000萬人增加到1.5億人，按人均居住最低標準(人均居

17、住面積2平方米，建筑面積4平方米)計算，需要為新增的流動人口建造約3億平方米的租賃房屋，每年需開發(fā)建設3000萬平方米以上的租賃房屋。 再次，居民消費結構調整帶動住房消費的發(fā)展 中國社科院經濟所研究員汪麗娜指出，“居民消費結構的調整帶動住房消費的升級換代，是今后5至10年房地產業(yè)發(fā)展勢頭強勁的首要原因”。19782001年，我國gdp年均增長率為9.6，人均gdp增長也高達8.2。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從343元上升至6860元。城鎮(zhèn)居民作為二元經濟中的消費主體，其收入的增長無疑為消費水平的提高和生活質量的改善奠定了堅實的基礎；調查顯示，居民對現(xiàn)在住房的滿意率不到20，約有48的居民提出在幾年

18、內愿意換購住房，已購公房中有67希望通過換購住房改善條件和環(huán)境。正是居民潛在的住房需求，給房地產市場以強有力的支撐。 一系列住宅發(fā)展利好政策的出臺將對住宅需求產生持續(xù)影響。今年1月31日，國家計委與建設部下發(fā)關于規(guī)范住房交易手續(xù)費有關問題的通知，規(guī)定從3月1日起住房轉讓手續(xù)費，按住房建筑面積收取，新建商品住房每平方米3元，存量住房每平方米6元。新建商品房轉讓手續(xù)費用由轉讓方承擔，存量住房轉讓手續(xù)費由轉讓雙方各承擔50；經濟適用房減半收齲 此次交易手續(xù)費的明令降低，對滬、穗、深等房地產前沿城市幾乎沒有起到作用，原因是上述地區(qū)的樓市交易稅費早已遠遠低于國家標準。但是對其他各地樓市的影響力卻頗為直接。據(jù)測算，與各地制定的現(xiàn)行住房交易手續(xù)費收費標準相比，新出臺的收費水平平均降低幅度約60，部分城市降幅達80以上。因此這項政策的出臺，對整頓和規(guī)范住房交易市場收費秩序，減輕購房者和房地產開發(fā)企業(yè)負擔，活躍住房市場，將起到積極作用。住房按揭利率全面降低的積極作用，2月21日起，央行決定降低人民幣的存貸利率，商業(yè)性個人購房按揭利率下調0.54個百分點，金融機構各項存款年利率平均下