重慶內(nèi)盛世華納深國投電影城可行性分析報告

1、華納深國投（重慶）影城有限公司可行性分析報告warner sitic (chongqing) cinema co., ltd.feasibility study report華納咨詢服務(wù)（上海）有限公司二00五年三月目錄一、電影城基本情況31、電影城位置分析32、觀眾群分析43、競爭對手分析6二、影廳建設(shè)分析71、按國際標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)盛世華納深國投重慶電影城72、影廳分布73、電影工藝要求84、總體建設(shè)要求85、設(shè)備選用9三、總投資 2150.00萬元9四、經(jīng)濟效益預(yù)測91、總收入： 萬元92、總支出 萬元103、預(yù)計年收益： 萬元。104、預(yù)計投資回收期 5年左右105、院線額外收益分析10五、結(jié)

2、論11六、意義12附件國際電影院建設(shè)的階段性分析131）綜合性多廳影院的市場表現(xiàn)132）綜合性多廳影院的設(shè)施優(yōu)勢分析153）綜合性多廳影院的經(jīng)濟優(yōu)勢分析20一、電影城基本情況1、電影城位置分析擬建中的盛世華納深國投重慶電影城（以下簡稱“新城市”）（new city theatres）坐落于南京市草場門大街66號，由南京市新城市商業(yè)置業(yè)有限公司新建的“新城市廣場”內(nèi)。新城市廣場是由南京市新城市商業(yè)置業(yè)有限公司（南京華泰基礎(chǔ)建設(shè)開發(fā)有限公司與香港揚子江國際企業(yè)有限公司合資企業(yè)，注冊資金700萬美元）興建的大型商業(yè)步行街（shopping mall）,占地面積189.3畝，建筑面積20萬平方米，目前

3、國內(nèi)最具規(guī)模、最高檔次的商業(yè)中心之一。該中心內(nèi)設(shè)超級市場（金潤發(fā)連鎖店）、專業(yè)商店、百貨精品店、餐飲娛樂廣場、國際電影城、soho樓等，是一個集購物、餐飲娛樂、休閑運動、文化社交、辦公、居住等為一體的綜合性商業(yè)中心。新城市廣場西臨江東路，東至經(jīng)四路，北靠草場門大街，現(xiàn)有交通極為發(fā)達，江東路和草場門大街上均有多條公交線路。新城市廣場內(nèi)設(shè)1000輛機動車地下停車場、15個出租車停泊位及8000個非機動車位。新城市廣場已于2002年5月開工建設(shè)，2003年春節(jié)前超市（2.5萬平方米的金潤發(fā)連鎖店）等部分商業(yè)街開業(yè)，2003年10月新城市廣場全部建成并全面開業(yè)。2、觀眾群分析南京作為六朝古都、省會城市

4、，有其得天獨厚地地理、社會、文化和經(jīng)濟等方面的優(yōu)勢，是華東地區(qū)僅次于上海的區(qū)域性大商埠，市場發(fā)達，商貿(mào)流通活躍，社會零售總額位居全國城市10強之列。2001年全市g(shù)dp達到1154億元，當(dāng)年增長11.2，是全國18個gdp總量超千億元的城市之一，人均gdp達2.12萬元。南京市總面積6597平方公里，其中市區(qū)2593.21平方公里；全市總?cè)丝?44.89萬人，其中市區(qū)363.58萬人。2000年職工平均工資11897元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8233.39元，人均生活費支出7047.48元。新城市廣場位于南京市河西新城區(qū)，1公里范圍內(nèi)有龍江小區(qū)、高教新寓、新城市花園、金?；▓@等十余個大中型住

5、宅小區(qū)，居住人口超過17萬，3公里商圈覆蓋鼓樓、建鄴、下關(guān)三個行政區(qū)，目標(biāo)人口達52萬，5公里商圈目標(biāo)人口超過100萬人(詳見新城市廣場一/三/五公里商圈覆蓋南京市區(qū)人口分布一覽表)。新城市廣場一/三/五公里商圈覆蓋南京市區(qū)人口分布一覽表行政區(qū)域總?cè)丝冢ㄈf人）目標(biāo)顧客比重目標(biāo)顧客數(shù)（萬人）一公里三公里五公里一公里三公里五公里鼓樓區(qū)52.001/32/3117.3334.6752.00建鄴區(qū)24.071/318.0224.07下關(guān)區(qū)28.001/32/39.3318.67玄武區(qū)39.881/57.98秦淮區(qū)23.061/102.31白下區(qū)30.001/103.00小計197.0133.33%50

6、%54.83%17.3352.02108.033、競爭對手分析南京市區(qū)現(xiàn)有骨干電影院9家，43張銀幕，9680張座席。除工人影城和新建的銀座電影城之外，基本上都屬于市場競爭能力很差的“老影院”。南京市目前電影票房差的根本原因是沒有一家可以和全國前四名（上海港匯電影城、浙江慶春、上?？逻_美羅城電影城、上海環(huán)藝電影城、廣州天河等）相媲美的電影院。影院名稱/院線名稱建造年代翻建年代銀幕數(shù)量（塊）座位數(shù)（張）音響設(shè)備票房收入（萬元）票價（早晚）（元）地址銀座/揚子2002111100srd, dts莫愁路工人/揚子1998200171200srd, dts50015, 25洪武路和平/東方195119

7、974850srd, dts30012, 15, 20中山北路大華/東方1945199331000srd, sdds35015, 25中山南路百花園/東方19912001101340srd, dts25015, 25延齡巷青春/揚子197020003900srd10015, 20中山北路秦淮/東方195819992940sr5015, 20夫子廟大世界/東方1948199921150sr3015, 20中山路勝利/東方196011200sr2015, 20鼓樓廣場合計4396801600在最近準(zhǔn)備動工改建的電影院有：序列 影院 地址 銀幕數(shù) 座位數(shù) 開張日期 現(xiàn)狀1 和平/東方 中山北路 7

8、1000 2003年2月 設(shè)計2 百花園/東方 延齡巷 8 1000 2003年5月 設(shè)計3 大華/東方 中山南路 5 1200 2003年3月 設(shè)計由于和平影視城在擬建的新城市電影城的3公里商圈范圍之內(nèi)，而且地處傳統(tǒng)的南京次商業(yè)中心山西路商業(yè)帶；因此，改建之后的和平影視城將是主要競爭對手。由于它比新城市開業(yè)早，因此，我們應(yīng)該根據(jù)它的建設(shè)及策劃做一些針對性的安排及宣傳。二、影廳建設(shè)分析1、按國際標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)華納深國投重慶電影城詳見附件國際電影院建設(shè)階段性分析2、影廳分布擬建中的電影城將租用深國投市廣場二樓6900平方米的面積建造，房屋設(shè)計高度9米?？梢越ㄔ?個高標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)碼電影放映廳，總座位2060

9、張。其中：1號廳為387.96平方米（長度21.20m，寬度18.30m）236座。2號廳為345.56平方米（長度21.20m，寬度16.30m）204座。3號廳為404.24平方米（長度24.80m，寬度16.30m）274座。4號廳為377.58平方米（長度24.80m，寬度16.30m）274座5號廳為405.08平方米（長度24.70m，寬度16.40m）270座6號廳為401.80平方米（長度24.50m，寬度16.40m）270座7號廳為401.80平方米（長度24.50m，寬度16.40m）270座8號廳為375.56平方米（長度22.90m，寬度16.40m）262座注：以上

10、的面積及座位數(shù)為初步設(shè)計約數(shù)。3、電影工藝要求1號廳，觀眾廳長21.20m左右，寬18.30m左右，高8.50m左右，觀眾廳面積387.96平方米，容積3297.66立方米。因此，觀眾廳混響時間宜為 秒。銀幕可采用“等寬”標(biāo)準(zhǔn)的寬銀幕（銀幕寬22m，高9m左右，銀幕面積198平方米）。座椅排距宜為1.2米。2號廳，觀眾廳長21.20m左右，寬16.30m左右，高8.30m左右，觀眾廳面積345.56平方米，容積2868.15立方米。因此，觀眾廳混響時間宜為 秒。銀幕可采用“等寬”標(biāo)準(zhǔn)的寬銀幕（銀幕寬16m，高7m左右，銀幕面積112平方米）。座椅排距宜為1.2米。3號廳，觀眾廳長24.80m左

11、右，寬16.30m左右，高8.00m左右，觀眾廳面積404.24平方米，容積3233.92立方米。因此，觀眾廳混響時間宜為 秒。銀幕可采用“等寬”標(biāo)準(zhǔn)的寬銀幕（銀幕寬16m，高7m左右，銀幕面積112平方米）。座椅排距宜為1.2米。4號廳，觀眾廳長24.80m左右，寬16.30m左右，高8.00m左右，觀眾廳面積404.24平方米，容積3233.92立方米。因此，觀眾廳混響時間宜為 秒。銀幕可采用“等寬”標(biāo)準(zhǔn)的寬銀幕（銀幕寬16m，高7m左右，銀幕面積112平方米）。座椅排距宜為1.2米。5號廳，觀眾廳長24.70m左右，寬16.40m左右，高8.30m左右，觀眾廳面積405.08平方米，容積

12、3362.16立方米。因此，觀眾廳混響時間宜為 秒。銀幕可采用“等寬”標(biāo)準(zhǔn)的寬銀幕（銀幕寬16m，高7m左右，銀幕面積112平方米）。座椅排距宜為1.2米。6-7號廳，觀眾廳長21.20m左右，寬18.30m左右，高8.30m左右，觀眾廳面積387.96平方米，容積3220.01立方米。因此，觀眾廳混響時間宜為 秒。銀幕可采用“等寬”標(biāo)準(zhǔn)的寬銀幕（銀幕寬16m，高7m左右，銀幕面積112平方米）。座椅排距宜為1.2米。8號廳，觀眾廳長度均為22.90m左右，寬16.40m左右，高8.00m左右，觀眾廳面積375.56平方米左右，容積約3004.48立方米左右。因此，觀眾廳混響時間宜為 秒。銀幕

13、可采用“等寬”標(biāo)準(zhǔn)的寬銀幕（銀幕寬16m，高7m左右，銀幕面積112平方米）。座椅排距宜為1.2米。4、總體建設(shè)要求達到國際標(biāo)準(zhǔn)的綜合性多廳電影院的建設(shè)要求及我國新頒布的影院星級評定標(biāo)準(zhǔn)中四星級以上的標(biāo)準(zhǔn)要求。（1） 必須完全滿足電影院工藝，達到較高的聲光視聽效果，并著重在觀眾舒適度上下功夫。（2） 裝修要體現(xiàn)現(xiàn)代影城的特點，濃墨渲染電影院氣氛。（3） 電影設(shè)備及機房設(shè)置要考慮放映的聯(lián)動性和自動性，以減少放映人員。（4） 重視小賣部等非票房營業(yè)性場所的設(shè)置，這將逐步形成可觀的利潤。（5） 注重細(xì)微處的服務(wù)要求，如提供足夠車位、明確的標(biāo)識、殘疾人通道等。5、設(shè)備選用考慮到潛在觀眾群的消費特征以及

14、競爭對手的狀況，計劃8個電影廳全部采用數(shù)碼還音技術(shù)。其中4個廳將采用dts 、srd雙制式數(shù)碼立體聲技術(shù)。放映機采用國外先進的放映設(shè)備，放映鏡頭也采用進口鏡頭等。三、總投資 2150.00萬元詳見華納深國投重慶電影城重要數(shù)據(jù)其中的“投資預(yù)測”。四、經(jīng)濟效益預(yù)測1、總收入：2264.40萬元詳見華納深國投重慶電影城重要數(shù)據(jù)其中的“收入預(yù)測”。其中：（1）電影放映收入1896.25萬元，年觀眾人次為92.5萬人，其測算的假設(shè)為：去年全國人均看電影為0.23次/年，江蘇省為0.57次（去年全省觀眾人次為4241萬人，全省人口為7355萬人），美國為5.3次，西歐平均為2.2次。由于南京市居民的文化消

15、費傾向比全省平均水平高，而且新電影院出現(xiàn)后將會使部分觀眾重新進入電影院；因此，在華納深國投重慶的5公里商圈范圍內(nèi)的108萬人口的觀眾人次將會達到全省平均水平的一倍，即1.04次，達到112萬觀眾/年。由于華納深國投重慶的設(shè)施、服務(wù)、影片檔期較好，在目標(biāo)運營年份將在該商圈獲取60%的市場占有率（和平為30%，其座位數(shù)也僅是一半，10%為其它影院），因此，年觀眾人次將達到92.5萬人。（2）小賣部收入： 312.65萬元（3）其它收入： 55.50萬元2、總支出 萬元詳見華納深國投重慶電影城重要數(shù)據(jù)其中的“支出預(yù)測”。其中：（1） 片租等支出： 萬元：電影基金： 94.81萬元稅收： 69.76萬

16、元片租： 888.41萬元小賣部等成本 142.95萬元（2） 經(jīng)營管理費用： 萬元。其中：經(jīng)營費用：483.52萬元管理費用：73.49萬元3、預(yù)計年收益： 萬元。詳見華納深國投重慶電影城重要數(shù)據(jù)其中的“經(jīng)營利潤預(yù)測”。4、預(yù)計投資回收期 5年左右本項目的投資回報率為19.8%，預(yù)計投資回收期為5.1年，符合國際上電影院投資通常的投資回收期為5年左右的準(zhǔn)則。5、院線額外收益分析本項目建成并投產(chǎn)后，對盛世亞細(xì)亞院線而言將產(chǎn)生額外的現(xiàn)金流及利潤。（1） 假設(shè)參數(shù)分賬影片票房= 75%總票房院線公司收益=7%分賬票房（2） 院線公司所獲取的額外收益為91.44萬元/年(主要指院線公司的發(fā)行收益)（

17、3） 院線的其他額外收益還包括增加了市場份額拓展了新市場及其占有率，院線總體票房收入增加提高了與供片方要價的實力，分?jǐn)偭嗽壕€運營的固定成本，降低了院線購買影片時的風(fēng)險等。五、結(jié)論 通過分析，從投入產(chǎn)出的關(guān)系、投資收益率、投資回收期、盈虧平衡點等技術(shù)指標(biāo)分析，建造華納深國投重慶電影城完全可行。不管是從票房收入占有率、市場分額還是社會影響力和品牌效應(yīng)等方面考慮，都急需在重慶市區(qū)盡快創(chuàng)建自己的品牌電影院，占領(lǐng)整個重慶電影市場的制高點。華納深國投重慶電影城的建成并高效率地運轉(zhuǎn)將占領(lǐng)重慶地區(qū)電影市場的 左右的電影市場分額。本項目經(jīng)營過程中最敏感的因素是上座率指標(biāo)，這意味著較好的市場運作能力是本項目取得成

18、功的關(guān)鍵。特別是此項目就目前而言，地點相對比較偏。雖然有“大潤發(fā)”超大型超市的大量顧客作為潛在電影觀眾而“墊底”，但要形成市場熱點必須要靠大量的電影宣傳、細(xì)致的觀眾組織和耐心的品牌培育工作。因此，努力提高上座率是增加電影市場效益的關(guān)鍵。如果能有較好的市場運作能力，使上座率提高10%，電影城總收入將提高806萬元，經(jīng)營利潤將增加274萬元，投資回收期將加快二年左右。本項目的盈虧平衡點為上座率7.6%時，該上座率已經(jīng)大大低于南京市目前普通舊影院的上座率情況（普遍為15%左右），因此，本項目的抗風(fēng)險能力較強。在整個投入產(chǎn)出分析中也可以很清楚地看出，此項目的經(jīng)營管理費用相對比較高（其中管理費用為116

19、萬元，占總收入的7%；經(jīng)營費用為360萬元，占總收入的23%）。這就需要在經(jīng)營過程中加強管理，從而控制可變成本，例如減員、節(jié)省運營費用、降低分賬比例或者增加進口分賬影片的數(shù)量等。六、意義重慶電影城將成為重慶地區(qū)第一座真正意義上的綜合性多廳電影院，并且擁有最多數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)碼電影廳及座位數(shù)最多。它的建成將向市場表明作為國際化影院的真正標(biāo)準(zhǔn)。通過采用國際化的高標(biāo)準(zhǔn)運營模式，我們將向市場展示盛世的實力，從而打造國際化一流水準(zhǔn)的影院品牌。附件：華納深國投電影城重要數(shù)據(jù) 國際電影院建設(shè)階段性分析華納深國投重慶電影城有限公司2005/03附件國際電影院建設(shè)的階段性分析sda-bocconi 研究了三個有代表

20、性的國家，法國、德國、英國，得出了電影院生命周期的幾個階段：第一代：傳統(tǒng)電影院是一個社交與低廉娛樂的地方。這時的電影院往往擁有大戲院式的場地；第二代：第一個變化多樣化。影院提供像電視一樣的多重選擇，這時的電影院往往分割成許多小電影廳；第三代：第二個變化舒適性。通過重建，將最好的視聽技術(shù)應(yīng)用于影院，使之擁有比電視更好的視聽效果。這時的電影院往往是高技術(shù)、高效率、更高檔、更舒適；第四代：細(xì)分市場去影院成為了一種社交活動。這時典型的電影院是：保持領(lǐng)先的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，強調(diào)視覺與感覺的重要性，擁有多種便利的輔助設(shè)施。 white book of the european exhibition industr

21、y-vol-2, media salles 1998，page6.根據(jù)我國電影發(fā)展的現(xiàn)狀，我國電影院建設(shè)正處在從第二代向第三代過渡階段，正確把握發(fā)展方向，是我們建設(shè)成功影院的基礎(chǔ)。1）綜合性多廳影院的市場表現(xiàn)據(jù)國外權(quán)威電影協(xié)會調(diào)查分析，綜合性多廳電影院與普通電影院對比結(jié)論如下：首先，綜合性多廳影院的觀眾人次遠(yuǎn)高于其它電影院，幾乎是一倍；其次，綜合性多廳影院的觀眾人次與其它電影院一樣，也是反復(fù)無常的；最后，綜合性多廳影院的觀眾人次趨勢是上升的，而其它電影院的是下降的。 white book of the european exhibition industry-vol-2, media sall

22、es 1998，page8-9.圖2-2 綜合性多廳電影院與其它影院的觀眾人次比較資料來源：media salles圖2-3電影院的觀眾人次波動圖資料來源：media salles 1993年，歐洲電影協(xié)會對歐洲1000塊以上銀幕進行了為期一周的每座上座率的調(diào)查。它表明：多廳電影院由于擁有現(xiàn)代化的設(shè)施，因此，一周每座上座率高于僅有一、兩塊銀幕的電影院；定義為8個以上銀幕的綜合性多廳影院擁有最高的一周每座上座率，達到每座7.7人次/周，而平均為3.4人次/周；1993年3月的一周每座上座率如表2-2：表2-2 一周每座上座率平均1銀幕2銀幕3-5銀幕6-7銀幕8銀幕以上每周每座上座率3.41.9

23、2.03.34.97.7來源：media salleswhite book of the european exhibition industry-vol-2該調(diào)查表明，以下情況對電影院上座率依次有從大到小的影響力：影院坐落于一百萬人口的城市中心、影院擁有免費或便宜的停車設(shè)施、影院配有餐廳或銷售海報等物品的銷售亭、最近剛重新裝修過；該調(diào)查還表明，是影院中銀幕的數(shù)量及其它配套設(shè)施、影院位置等綜合因素促成了影院有較好的表現(xiàn)，而不僅僅因為是綜合性多廳影院。2）綜合性多廳影院的設(shè)施優(yōu)勢分析 表2-3顯示了整個歐洲五類不同銀幕數(shù)量電影院的每銀幕座位數(shù)。它反映出單廳影院擁有最高數(shù)量的每銀幕座位數(shù)，隨著銀幕

24、的增加，每銀幕座位數(shù)相應(yīng)快速下降。綜合性影院的平均每銀幕座位數(shù)高于多廳電影院的，顯示出它有更高的效率。綜合性影院同時顯示出擁有150-249座小廳的比例最高。表2-3 不同種類影院每銀幕座位數(shù)的占比變化影院種類100101-149150-249250-499500 - 9991,000+平均1銀幕3.06.513.827.641.57.6528.52銀幕17.417.027.425.411.61.2263.235銀幕18.421.030.323.25.61.5236.567銀幕14.014.028.830.211.31.6288.08銀幕以上10.618.238.023.24.85.2316.

25、3合計11.714.926.125.517.74.0348.7來源：media salles/le/bipe 表2-4反映了整個歐洲各類電影院中各種輔助設(shè)施的采用程度。采用銷售亭或自動售貨機的方式銷售簡餐或冷飲是所有類型影院中采用程度最高的設(shè)施，尤其是中小型電影院。30%以上的綜合性多廳影院銷售音像制品，33%銷售海報等小商品。綜合性多廳影院的其它銷售也是所有類型中最高的，尤其是它擁有餐廳的比例更高。表2-4影院所提供的輔助設(shè)施在所有影院中的占比影院種類1銀幕2銀幕3-5銀幕6-7銀幕8+銀幕平均自動售賣飲料/小吃的售賣機10.719.331.559.422.924.6銷售冷飲及飲料34.86

26、5.179.882.966.162.2吧、咖啡廳69.661.166.361.073.767.8餐廳3.46.65-17.36.7書店5.310.85.80.216.17.7小商品銷售店9.714.710.15.433.014.5音像制品店2.54.68.221.732.111.9其它68.351.230.910.4來源: media salles/le/bipe 表2-5 電腦售票的影院占比影院類型1銀幕2銀幕3-5 銀幕6-7銀幕8+銀幕平均在所有銀幕中的占比7.130.850.462.39042.5來源: media salles/le/bipe 表2-6 擁有停車場的比例type of

27、 cinema1銀幕2銀幕3-5銀幕6-7銀幕8+銀幕平均沒有停車場75.355.871.365.015.360影院獨立的停車場12.523.611.627.640.619.8免費或降低費用的公共停車場12.220.617.17.444.120.1來源: media salles/le/bipe 多廳電影院的電腦售票占比略高于50%，而綜合性多廳影院的電腦售票占比卻高達90%，成為必備設(shè)備。而對單廳電影院來講，它沒有必要安裝昂貴的電腦售票設(shè)備。同樣，三分之二以上的綜合性多廳影院擁有停車場，而在單廳電影院中只占四分之一，在多廳電影院中只占三分之一。下列表格顯示出各主要影院設(shè)備在各類影院中的配置比

28、例。由于有的影廳配有一套以上放映機及音響系統(tǒng)，因此，總數(shù)會大于100%。 表2-7 放映設(shè)備影院種類16 mm35 mm70 mm錄像其它1銀幕12.298.58.64.70.92銀幕15.999.354.4-3 5銀幕9.698.44.92.13.36 7銀幕0.81003.3-8 +銀幕3.81004.42.7-合計9.1995.831.3來源: media salles/le/bipe 表2-8 音響系統(tǒng)影院種類dolbythxsr其它1銀幕69.11.71627.62銀幕68.4-17.9293 5銀幕73.60.629.623.66 7銀幕92.73.335.57.08 +銀幕78.26.449.117.7合計74.62.328.722.5來源: media salles/le/bipe 表2-9空調(diào)系統(tǒng)影院種類空調(diào)系統(tǒng)沒有空調(diào)中間系統(tǒng)1銀幕3449.116.92銀幕48.837.613.63 5銀幕54.130.315.76 7銀幕74.55.919.58 +銀幕87.712.3-合計55.331.113.6來源: media salles/le/bipe從以上表格中可以看出，綜合性多廳影院與中型多廳電影院都有較好的放映及音響設(shè)備，但綜合性多廳影院擁有更多的thx和sr音響系統(tǒng)。幾乎90%的綜合性多廳影院擁有空調(diào)系統(tǒng)，而小型的多廳電影院只有半數(shù)擁有。因此，綜合