法院小區(qū)商住樓開發(fā)工程項目可行性研究報告

1、炎陵縣法院小區(qū)商住樓項目可行性研究報告（代項目建議書）株洲高盛工程投資咨詢有限公司二o一o年一月報告編制單位：株洲市工程咨詢公司工程咨詢證編號：工咨乙1030123005發(fā)證機關(guān)：國家發(fā)展與改革委員會公司總經(jīng)理：方繼雄編制負責人：方繼雄主要編制人：羅壽彪 彭 云 杜 晶株洲市煙草公司炎陵縣分公司綜合樓可行性研究報告（代項目建議書）法 人 代 表 王 楚 權(quán)總 經(jīng) 理 方 繼 雄總 工 程 師 肖 明 福項 目 負 責 人 羅 壽 彪?yún)⒓泳幹迫藛T名單姓 名 職 稱羅 壽 彪 工 程 師湯 海 田 注冊咨詢工程師李 莉 高 級 經(jīng) 濟 師寧 雛 注冊咨詢工程師彭 云 助 理 經(jīng) 濟 師杜 晶 助

2、理 經(jīng) 濟 師目 錄1 概述11.1項目名稱11.2項目地點11.3項目申報單位基本情況11.4項目提出的背景及理由21.5項目概況21.6申請報告編制依據(jù)和編制單位32 市場分析與預(yù)測52.1炎陵縣經(jīng)濟社會基本情況52.2炎陵縣城區(qū)近期商品住房供求分析與預(yù)測62.3項目優(yōu)勢分析102.4價格預(yù)測123 相關(guān)規(guī)劃及行業(yè)政策123.1城市規(guī)劃123.2房地產(chǎn)業(yè)政策124 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容144.1建設(shè)規(guī)模144.2建設(shè)內(nèi)容144.3主要市政條件155 項目場址及土地利用155.1場址155.2用地規(guī)模及現(xiàn)狀155.3土地獲取方式及土地利用的合理性166 主要工程技術(shù)方案166.1總平面布置166.

3、2結(jié)構(gòu)與基礎(chǔ)176.3供配電186.4給排水206.5消防安全227 環(huán)保與節(jié)能237.1環(huán)境保護237.2節(jié)能257.3水土保持268 投資估算與資金籌措278.1投資估算278.2資金籌措288.3資金使用計劃289 財務(wù)分析299.1財務(wù)評價依據(jù)說明299.2銷售收入、稅金及附加費估算309.3損益分析319.4不確定性分析329.5財務(wù)評價結(jié)論與建議3210 社會評價3210.1項目對社會的影響分析3210.2主要社會效益分析3210.3負面影響3310.4社會風(fēng)險3311 結(jié)論34附圖：1、總平面及豎向規(guī)劃圖。附文：1、國有土地轉(zhuǎn)讓資料；2、炎陵縣中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)

4、照；3、炎陵縣中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企業(yè)資質(zhì)證書；4、炎陵縣人民政府縣長辦公會議紀要。1 概述1.1項目名稱炎陵縣法院小區(qū)商住樓1.2項目地點炎陵縣霞陽鎮(zhèn)井岡路1.3項目申報單位基本情況炎陵縣中天房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司是經(jīng)炎陵縣工商行政管理局注冊登記的民營企業(yè)，成立于2004年12月15日（原為炎陵縣中天實業(yè)有限公司），2005年更名為炎陵縣中天房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司），營業(yè)執(zhí)照注冊號為4302252000222，執(zhí)照有效期為2005年7月16日至2014年12月14日止。2006年被湖南省建設(shè)廳核準為“三級”資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司。主要經(jīng)營：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房屋工程建筑勞務(wù)分包、建筑裝

5、飾、各類石材加工銷售、建材零售、溫泉（地熱）開發(fā)經(jīng)營等項目。注冊資金捌佰萬元人民幣。公司法定代表人：萬明，經(jīng)營辦公地址：炎陵縣霞陽鎮(zhèn)霞陽路。公司由自然人萬明、萬京華倆人出資組成，其中萬明出資792萬元占公司股份99，萬京華出資8萬元占公司股份1。2004年、2005年公司分別被湖南省銀行業(yè)協(xié)會、株洲市銀行業(yè)協(xié)會評為“守信用企業(yè)”。1 公司組織情況炎陵縣中天房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，現(xiàn)共有30人，其中：工程技術(shù)人員3人，一般員工22人，高級工程師1人，注冊會計師1人，工程師3人，公司實行董事會負責制，形成一室四部的組織機構(gòu)形式。2 公司管理人員情況法定代表人、董事長：萬明，男，漢族，現(xiàn)年36歲，1

6、971年出行于湖南省炎陵縣霞陽鎮(zhèn)，大學(xué)本科文化，高級工程師。該同志經(jīng)商十余年，有一定的組織管理能力和建設(shè)技術(shù)經(jīng)驗。目前，在霞陽信用社有抵押貸款140萬元，能按季還息，無不良資信記錄。股東：萬京華，男，漢族，現(xiàn)年62歲，生于1945年，住十都鎮(zhèn)曉東村，無不良資信記錄。3 財務(wù)情況根據(jù)炎陵縣中天房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司2008年底的會計報表（已審計）情況看，該公司資產(chǎn)總額1754萬元，其中：固定資產(chǎn)61萬元、流動資金1694萬元、負債888萬元、所有者權(quán)益866萬元，全年實現(xiàn)經(jīng)營收入1028萬元，利潤32萬元，累計未分配利潤32萬元。資產(chǎn)負責率50.63，流動比率3.4，銷售利潤率16.67。該公司

7、長期償債能力較好，短期償債能力一般，企業(yè)有一定盈利能力。1.4項目提出的背景及理由本項目地塊系炎陵縣中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司從縣國土局土地儲備中心公開競拍購得，地塊原系縣法院辦公用地。根據(jù)炎陵縣規(guī)劃辦規(guī)劃和有關(guān)部門批準了擬建項目。項目提出的理由是：合理利用土地資源，改善舊城區(qū)環(huán)境；完善小區(qū)建設(shè)，實現(xiàn)預(yù)期目標；滿足中、低收工薪階層及農(nóng)民進城缺房要求。1.5項目概況1.5.1建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模小區(qū)規(guī)劃占地1603.5平方米，建筑占地997.79平方米，總建筑面積6860平方米，綠化占地面積266平方米。一次規(guī)劃，一次建設(shè)。1.5.2進度計劃炎陵縣法院小區(qū)商住樓開發(fā)計劃預(yù)計開發(fā)周期為1年，即2010年

8、1月2011年12月竣工。1.5.3投資規(guī)模與資金籌措1）項目估算總投資項目估算總投資758.46萬元。2）資金籌措根據(jù)項目資金籌措方案，本項目所需758.46萬元建設(shè)資金由項目申報單位從自有資金和商品房預(yù)售或銀行按揭貸款中籌集。1.5.4主要技術(shù)經(jīng)濟指標項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標詳見表1-1。1.6申請報告編制依據(jù)和編制單位1.6.1編制依據(jù)1）關(guān)于編制炎陵縣法院小區(qū)商住樓可行性研究報告的咨詢服務(wù)協(xié)議書；2）炎陵縣城總體規(guī)劃20062015；3）炎陵縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃；4）投資項目可行性研究指南（2002）；5）房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法（2000）；6）國家發(fā)改委、建設(shè)部建設(shè)項目

9、經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）；7）其他相關(guān)專業(yè)設(shè)計規(guī)范；8）項目申報單位提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料；9）炎陵縣法院小區(qū)商住樓購買開發(fā)協(xié)議。1.6.2報告編制單位株洲高盛工程投資咨詢有限公司法人代表：王楚權(quán)資質(zhì)等級：乙級資質(zhì)證號：工咨乙1030123005發(fā)證機關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會表1-1 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號指標名稱單位指標值備 注1總用地面積1603.52總建筑面積686068602.1.1商品住宅59002.1.2商業(yè)門面6222.1.3雜房、車庫3383建筑密度%62.24綠地率%16.65容積率3.76最高層數(shù)層67總戶數(shù)戶378停車位個29估算總投資萬元758.4610預(yù)計銷售收入萬元

10、133811利潤總額萬元485.9512所得稅萬元163.1913凈利潤萬元322.7614投資利潤率%42.5515投資利稅率%48.62 市場分析與預(yù)測2.1炎陵縣經(jīng)濟社會基本情況炎陵縣2008年度國內(nèi)生產(chǎn)總值達到20.39億元，社會消費品零售總額可望達到5.84億元，財政收入完成20580萬元；城鎮(zhèn)居民可支配收入11250元，農(nóng)民人均純收入可望達到2808元，固定資產(chǎn)投資完成15.24億元，2009年發(fā)展目標為國內(nèi)生產(chǎn)總值增長16，社會消費品零售總額增加18；財政收入增長17.5，農(nóng)民純收入增加8，社會固定資產(chǎn)投資增長25。加快城鎮(zhèn)建設(shè)是炎陵縣“二小三大”工作重點之一，該項目是炎陵縣擴容

11、提質(zhì)的重點工程。炎陵縣政府對該項目十分關(guān)注，各項優(yōu)惠政策均已兌現(xiàn)。2.2市場供求分析2.3.1需求分析1）需求分析 炎陵縣城鄉(xiāng)居民約19萬人，縣城現(xiàn)有居民約3.4萬人。根據(jù)炎陵縣城總體規(guī)劃，城區(qū)面積約5.4平方公里，到2025年縣城居民發(fā)展到8萬人； 城鄉(xiāng)居民收入不斷增加，解決和改善居住條件及投資房地產(chǎn)以期增值的人群也在同步增長； 農(nóng)民進城無門檻，教育資源整合，農(nóng)村集中辦學(xué)，激發(fā)了農(nóng)民進城購房置業(yè)的欲望，加快了農(nóng)民進城的速度； 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作的干部、職工、教師在以往房改時因客觀因素而沒有享受到房改福利房的，現(xiàn)計劃在縣城置業(yè)者甚多。2）供給分析炎陵縣現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)公司7家，外來公司1家，公有公司1家

12、，非公有公司5家，其中具有三級開發(fā)資質(zhì)的公司有3家。2006年炎陵縣房地產(chǎn)開發(fā)銷售情況年份開工面積(萬)竣工面積(萬)已售面積(萬)空置面積(萬)2004643.20.820056.855.781.0220067.26.460.4200787.570.520088.47.66.90.72007年炎陵縣市場供給能力分析估算年份供應(yīng)總量(萬)已售面積(萬)空置面積(萬)銷售率()20056.85.781.028520067.260.483200787187.520088.47.60.890綜上所述，2004年炎陵縣商品房銷售面積累計達到3.2萬平方米， 2005年銷售率達到85；2006年銷售率達

13、到83，2007年達到87.5，2008年達到90，采取加權(quán)計算回歸分析，大致得出2009年市場供給需求情況基本正常。3）需求分析 消費者在購買住宅區(qū)域選擇因素從上表可以看出，消費者在購買住宅區(qū)域時對其的交通、購物、價格比較敏感，其次就學(xué)和小區(qū)環(huán)境也受到普遍關(guān)注，因此在項目開發(fā)時要著重權(quán)衡上述因素；在既定價格時要遵循“物有所值，大眾價格”的規(guī)律，在保證公司利潤的前提下讓利給消費者。還應(yīng)增強項目配套功能，滿足內(nèi)部居民日常生活需求及提高居住環(huán)境質(zhì)量。消費者對建筑的需求特征從上表可以看出，消費者購房的首要關(guān)注集中在對工程質(zhì)量和室內(nèi)戶型，其次對通風(fēng)采光，朝向的關(guān)注也有新的認識。對居住環(huán)境的生態(tài)、健康、

14、環(huán)保的關(guān)注已在城市建設(shè)日益密集的局限下演變?yōu)閷ι鷳B(tài)居家環(huán)境的強烈要求。因此，在開發(fā)建設(shè)本項目時，我們已在質(zhì)量承諾、戶型設(shè)計與相關(guān)營銷推廣中著重關(guān)注。 消費者購房戶型面積選擇從以上調(diào)查結(jié)果可以看出，選擇四室二廳、三室二廳是消費者主要的選擇取向。本項目共有門面10個，面積622，住宅37套，面積5900。門面以小開間為主，住宅以四室二廳、三室二廳為主，迎合了房產(chǎn)市場需求。2.3項目優(yōu)勢分析2.3.1外部優(yōu)勢1）政策支持房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。引導(dǎo)和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，保持國民經(jīng)濟的平穩(wěn)較快增長，滿足廣大群眾的基本住房消費需求，是我國房地產(chǎn)業(yè)一貫的方針。針對近年來房地

15、產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題，國務(wù)院及有關(guān)部委出臺了有關(guān)文件，加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控，保證炎陵縣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康、穩(wěn)步發(fā)展。炎陵縣房地產(chǎn)業(yè)近幾年呈現(xiàn)出快速發(fā)展的強勁勢頭，但也出現(xiàn)如房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理問題。當前的政策導(dǎo)向主要是：以需求為導(dǎo)向，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展普通商品住宅；進一步激活二級市場，鼓勵居民換購住房；進一步加大個人住房貸款力度，完善個人住房貸款擔保機制。2）區(qū)位與交通炎陵縣法院小區(qū)商住樓地處炎陵縣井岡東路路段，以東山明珠為中心的中心商業(yè)區(qū)附近，向東向西均是城市發(fā)展和功能的輻射區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢十分突出。離炎陵中學(xué)和明德小學(xué)以及縣中醫(yī)院只有700米之遙。2.3.2內(nèi)部優(yōu)勢1）雄厚的經(jīng)濟實力項

16、目的發(fā)起人和主要股東均長期從事房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施等投資，且經(jīng)營狀況良好，自有資金充裕，融資能力強，有利于把項目打造成區(qū)域中高檔的精品住宅區(qū)。2）高素質(zhì)的員工隊伍公司擁有一批房地產(chǎn)開發(fā)策劃及工程建設(shè)的員工隊伍，其中，具有初、中、高級工程技術(shù)和管理職稱的人員占員工總數(shù)的70%以上，為項目的開發(fā)管理提供智力支持。3）豐富的房地產(chǎn)開發(fā)運作經(jīng)驗開發(fā)公司具有多年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，并主持過較大型項目的策劃、設(shè)計、評估、施工及運營全過程，確保項目目標的實現(xiàn)。2.4價格預(yù)測對樓盤的價格預(yù)測采取市場比較法，選擇鄰近地區(qū)樓盤或者是同一檔次的樓盤作為比較對象，進行比較預(yù)測。主要比較樓盤有鑫源世家、東山明珠、中天花園小區(qū)、

17、財富大廈小區(qū)等。2008年底，臨近樓盤高層普通商品住宅價格在980元1400元之間。中天商業(yè)廣場小區(qū)定位為中檔樓盤，檔次不低于上述樓盤，考慮炎陵縣未來23年房屋價格仍將保持一定幅度的增長，推測項目住宅銷售價格應(yīng)在1100元1500元之間。3 相關(guān)規(guī)劃及行業(yè)政策3.1城市規(guī)劃項目位于縣城井岡東路路段地塊。項目建設(shè)用地原為炎陵縣法院辦公用地，變性為商住用地，一方面有利于市場的建設(shè)，另一方面也有利于城市中心區(qū)土地資源的優(yōu)化配置，有利于改善中心城區(qū)環(huán)境和提高城市品位。項目符合炎陵縣城市發(fā)展總體規(guī)劃要求。3.2房地產(chǎn)業(yè)政策房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。引導(dǎo)和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，

18、保持國民經(jīng)濟的平穩(wěn)較快增長，滿足廣大群眾的基本住房消費需求，是我國房地產(chǎn)業(yè)一貫的方針。針對近年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題，國務(wù)院及有關(guān)部委出臺了有關(guān)文件，加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控，保證株洲市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康、穩(wěn)步發(fā)展。2006年5月，針對部分地區(qū)房價增長過快，國務(wù)院常務(wù)會議提出了包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟適用房為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。建設(shè)部、發(fā)展改革委等九部委聯(lián)合出臺了關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知等文件，提出了六條調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的政策措施以及十五條具體的房地產(chǎn)調(diào)控措施和若干硬性的指標，對我國的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要的影響。如自2006年6月1日起，凡新審批

19、、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上；從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅?！胺€(wěn)定住房價格”、“改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”成為當前房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的重要目標。炎陵縣房地產(chǎn)業(yè)近幾年呈現(xiàn)出快速發(fā)展的強勁勢頭，但也出現(xiàn)如房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理問題。當前，當前炎陵縣房地產(chǎn)的政策導(dǎo)向主要是：貫徹中央宏觀調(diào)控政策措施，保持全縣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展；采取積極穩(wěn)妥的措施，加強供應(yīng)與需求的雙向調(diào)控，側(cè)重抑制不合理需求，促進合理的住房消費，切實穩(wěn)定住房價格；以需求為導(dǎo)向，改善市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大

20、力發(fā)展普通商品住宅，著力增加中低價位、中小套型普通商品住房供應(yīng)，限制別墅項目建設(shè)；遏制投機性需求，規(guī)范投資性需求，引導(dǎo)改善性需求，控制因拆遷造成的被動性需求；完善住房保障體系，抓好經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設(shè)；發(fā)展節(jié)能省地型住宅，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)的增長方式；穩(wěn)定各項優(yōu)惠政策，保持良好的投資環(huán)境和住房消費環(huán)境；繼續(xù)合理控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模，完善城鎮(zhèn)房屋拆遷法規(guī)政策，推進拆遷規(guī)范化管理；進一步激活二級市場，鼓勵居民換購住房；進一步加大個人住房貸款力度，完善個人住房貸款擔保機制。4 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容4.1建設(shè)規(guī)模中天商業(yè)廣場小區(qū)規(guī)劃用地面積1603.5，規(guī)劃總建筑面積6860，其中，門面622，車庫及雜屋間

21、338，住宅樓面積5900。4.2建設(shè)內(nèi)容項目建設(shè)內(nèi)容為高層住宅樓、商業(yè)用房、綜合管理用房以及區(qū)內(nèi)道路、綠化、圍墻等附屬工程。采取“一次規(guī)劃、一次開發(fā)”的運作方案，開發(fā)建設(shè)商住樓和外部接入的水、電、氣等工程，其中，住宅5900，商鋪622。建設(shè)內(nèi)容、面積分配如下表。序號建設(shè)內(nèi)容單 位面 積備 注1住宅59002商鋪6223雜房、車庫3384.3主要市政條件4.3.1交通條件項目位于城市主干道井岡東路和內(nèi)環(huán)張之間的地塊。項目建設(shè)及交付使用后均有良好交通條件。4.3.2供水條件項目的供水水源為城市自來水。解放路已鋪設(shè)有完善的供水城市供水干管，管徑為dn300。項目供水接入方便，并能滿足要求。4.3

22、.3供電條件在井岡路路一側(cè)，距項目不遠處，有一變壓器，項目供電可從該變壓器引入380v220v電源。5 項目場址及土地利用5.1場址項目場址位于井岡路與內(nèi)環(huán)線交叉處附近。5.2用地規(guī)模及現(xiàn)狀項目總用地的規(guī)模為1603.5。項目區(qū)內(nèi)原有的建筑物已基本拆除。場址的生態(tài)環(huán)境較好。5.3土地獲取方式及土地利用的合理性擬用土地主要為原法院辦公樓用地。隨著該地段的商業(yè)、文化教育、服務(wù)、居住等條件的日益改善，越來越多的投資者、消費者看好該地段的商住優(yōu)勢，形成強勁的投資和消費需求。變性土地，在原址上開發(fā)建設(shè)與社會經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)的商住小區(qū)，一方面有利于增加商業(yè)設(shè)施和住宅房源，滿足消費者的需要；另一方面有利于土地

23、資源的優(yōu)化配置，發(fā)揮縣城中心區(qū)土地資源的利用價值，以獲得良好的經(jīng)濟和社會效益。2009年中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過土地市場公開競拍獲得該宗地的土地使用權(quán)。中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬準備開發(fā)。6 主要工程技術(shù)方案6.1總平面布置6.1.1規(guī)劃設(shè)計理念1）以區(qū)域總體規(guī)劃為前提，注重基地與周邊城市結(jié)構(gòu)，以及居住區(qū)自身形態(tài)與周邊現(xiàn)狀之間的內(nèi)在聯(lián)系，延續(xù)和發(fā)展居住區(qū)富有個性的規(guī)劃結(jié)構(gòu)體系，體現(xiàn)整體規(guī)劃與人居環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的原則。2）以徽派為風(fēng)格特點，將整個小區(qū)設(shè)計成為富有層次的整體，構(gòu)筑生態(tài)型的景觀人居環(huán)境，并打造旅游都市的商業(yè)氣息，豐富城市生活。3）以人為本，在布局形式、景觀環(huán)境與單體設(shè)計上突出“均好性

24、”的原則，滿足不斷發(fā)展的動態(tài)市場需求，營造富有人情味的溫馨家園。6.1.2總平面布置小區(qū)主出入口設(shè)在井岡路上，以精致的景觀綠化相輔，提升本社區(qū)形象，兩個地塊在此有機聯(lián)系，融為一體。6.1.3交通組織根據(jù)用地特點和小區(qū)規(guī)模，設(shè)置1個出入口，開向井岡路。小區(qū)內(nèi)道路骨架清晰，充分體現(xiàn)交通、居住、景觀三大功能。車行道路簡明便捷，采用完全人車分流的交通組織方式，小區(qū)內(nèi)部不受機動車干擾，為兒童，老人等提供了安全的地面活動場所，有利于集中綠地，水體環(huán)境的營造，大大提升了居住環(huán)境的質(zhì)量。6.1.4環(huán)境設(shè)計小區(qū)綠地率為16.6%。靈活運用空間表現(xiàn)手法，綜合設(shè)計流線、景觀和居住空間，在綠化景觀上營造出豐富的空間結(jié)

25、構(gòu)感受。綠色空間在靠近居住區(qū)的一側(cè)以自然流線形態(tài)為主，運用點線面的不同劃分和布置，將小區(qū)變成綠色的空間，為居民提供一個良好的生態(tài)環(huán)境。6.2結(jié)構(gòu)與基礎(chǔ)6.2.1結(jié)構(gòu)根據(jù)建筑平面布置和使用功能的要求，綜合樓建筑擬采用磚混結(jié)構(gòu)，商場、會所應(yīng)根據(jù)建設(shè)高度和層數(shù)不同擬采用框架結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)，高層住宅擬采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)形式。本項目建議采用磚混結(jié)構(gòu)。6.2.2基礎(chǔ)建設(shè)單位未能提供相關(guān)的地質(zhì)資料，項目的基礎(chǔ)類型待相關(guān)資料確定后選定。6.3供配電6.3.1負荷等級本工程內(nèi)高層建筑與消防有關(guān)的用電設(shè)備為一級負荷。其他建筑的消防用電負荷、高層、小高層客梯、生活給水泵和樓道應(yīng)急及地下室照明等為二級

26、負荷，其余的用電設(shè)備均為三級負荷。6.3.2用電負荷根據(jù)小區(qū)住宅類型，原則上6kw戶的設(shè)計功率考慮，大戶型則按8kw戶的設(shè)計功率考慮，公建基本按每平方米80w考慮。本小區(qū)內(nèi)用電總負荷約為600kw。6.3.3供配電系統(tǒng)供電電源：380v220v電源從市政管網(wǎng)接入。6.3.4住宅配電住宅電源從戶外配電箱引入。每幢住宅的總電源進線斷路器應(yīng)具有漏電保護功能。每套住宅單相進線，設(shè)置電源總斷路器并采用可同時斷開相線和中性線的開關(guān)。住宅進戶線不小于102，分支回路線不小于2.52?？照{(diào)電源插座、廚房電源插座、衛(wèi)生間電源插座、以及其它電源插座，設(shè)置獨立回路及漏電保護。住宅的公共照明采用節(jié)能自息開關(guān)。電氣線路

27、采用符合安全和防火要求的暗敷方式配電。6.3.5應(yīng)急照明在公共建筑物的疏散走道和公共出入口處設(shè)置疏散照明及其標志。采用蓄電池作為備用電源。6.3.6戶外供電及照明戶外高壓電纜、低壓電纜沿電纜溝敷設(shè)，再穿管埋地暗敷引至用電點。小區(qū)戶外照明采用造型優(yōu)美的高壓鈉燈，以襯托優(yōu)美的環(huán)境。6.3.7夜景燈飾照明在庭園小徑邊，豎直安裝園林小徑燈，與建筑、樹木相襯，使庭園顯得幽靜、舒適；在草坪邊安裝草坪燈，能使草坪有寬廣的氣氛，使人在草坪上散步休息時更加心曠神怡。6.3.8防雷接地戶外箱式變、配電均安裝一組接地裝置，接地電阻要求不大于4，供變壓器中性點接地和避雷器接地。區(qū)內(nèi)主建筑物屬第三類防雷建筑物，防直擊雷

28、的措施采用裝設(shè)在建筑物上的避雷帶組成的接閃器，利用建筑物混凝土內(nèi)的鋼筋做引下線和接地裝置。6.3.9弱電住宅的智能設(shè)計和設(shè)備選型應(yīng)考慮技術(shù)的先進性、設(shè)備的標準化、網(wǎng)絡(luò)的開放性、系統(tǒng)的可靠性及可擴性。每棟樓集中設(shè)置布線箱，對有線電視、通信、網(wǎng)絡(luò)、安全監(jiān)控等線路集中布線。電視、電話、網(wǎng)絡(luò)管線必須到戶。住宅設(shè)有有線電視系統(tǒng)，其設(shè)備和線路應(yīng)滿足雙向有線電視傳輸?shù)囊?。在主臥室、起居室、書房應(yīng)設(shè)有有線電視、電話插座。弱電系統(tǒng)配線采用穿管暗敷引至弱電設(shè)備和插座。6.4給排水6.4.1給水6.4.1.1給水水源本項目供水水源為城市自來水。6.4.1.2用水量正常時，區(qū)內(nèi)用水主要是飲用、衛(wèi)生間的生活用水和澆灑

29、道路及綠化用水。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，本項目日綜合生活用水定額為350l人日，設(shè)計人數(shù)為3人戶，用水時間按24小時計算，時變系數(shù)為1.6。澆灑道路及綠化用水定額為2l日。經(jīng)估算，項目日綜合生活用水量約為90m3日，最大時生活用水量為120m3小時。澆灑道路及綠化用水量約為10m3日。不可預(yù)見用水量按上述用水量的10%計算，約為22m3日。項目最大用水量約為152m3日。6.4.1.3給水系統(tǒng)1）室外給水系統(tǒng)室外給水為生活、消防合一的低壓制。給水從解放路市政給水管引入壹根dn100的給水管，在區(qū)內(nèi)連成環(huán)網(wǎng)，室外消防用水取自室外給水管網(wǎng)。并根據(jù)消防規(guī)范設(shè)室外消火栓。2）室內(nèi)給水系統(tǒng)項目建筑16層由市政給水

30、管直接供水。6.4.1.4消防給水1）消防用水量室外消防栓 40ls 火災(zāi)延續(xù)時間2小時室內(nèi)消火栓 50ls 火災(zāi)延續(xù)時間2小時自動噴淋 36ls 火災(zāi)延續(xù)時間1小時2）室外消防室外消防為生活、生產(chǎn)、消防合一的低壓制。室外消防用水取自室外消火栓，室外消火栓設(shè)于市政給水管引入的給水環(huán)網(wǎng)管上，并根據(jù)消防規(guī)范布置。3）室內(nèi)消防室內(nèi)設(shè)消火系統(tǒng)及自動噴淋系統(tǒng)，自動噴淋按中危險級設(shè)計。設(shè)置場所為地下車庫、商場、公建。本工程集中設(shè)一處消防泵房和消防水池。6.4.2排水6.4.2.1排水量生活排水量為約120m3日。生活污水水質(zhì)受到污染，需經(jīng)處理后方可排放。6.4.2.2排水系統(tǒng)1）室外排水本項目排水采用雨污

31、分流制，雨水采用有組織排水，設(shè)計重現(xiàn)期為一年，雨水經(jīng)室外雨水管匯集排入市政雨水管。室外糞便污水經(jīng)糞池處理后排入市政污水管。2）室內(nèi)排水室內(nèi)雨水與污水分流排水，排水系統(tǒng)設(shè)專用通氣立管；生活污水和糞便污水分流，雨水采用有組織排水。6.5消防安全6.5.1建筑消防設(shè)計1）建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑周邊城市道路系統(tǒng)，為消防撲救提供有利的交通應(yīng)急條件。2）集中設(shè)置消防控制中心，可布置在管理用房首層。3）小區(qū)共設(shè)置二個應(yīng)急消防疏散出口，并通過區(qū)內(nèi)的機動車道相連。4）所有單體均接二類建筑進行消防設(shè)計，耐火等級二級。6.5.2消防給水根據(jù)建筑設(shè)計防火規(guī)范的規(guī)定，小區(qū)同時發(fā)生火災(zāi)的次數(shù)為1次，室外消防用

32、水量為40ls；室內(nèi)消防用水量為50ls，火災(zāi)延續(xù)時間為2小時。本工程消防總用水量為453.6m3小時，777.6m3次。消防給水水源為城市自來水。6.5.3電氣消防在按規(guī)范要求必須設(shè)置火災(zāi)自動報警和聯(lián)動控制裝置的建筑物，均設(shè)置相應(yīng)的報警和聯(lián)動控制裝置，當發(fā)生火災(zāi)時，聯(lián)動啟系統(tǒng)相關(guān)消防設(shè)施，撲救火災(zāi)；在不設(shè)消防報警控制系統(tǒng)的建筑物內(nèi)，當發(fā)生火災(zāi)時，由建筑物消火栓按鈕直接起動消防泵，撲救火災(zāi)。在有些建筑物的重要場所和功能房間、公共走道和樓梯間等處，均按規(guī)范要求設(shè)置應(yīng)急照明。7 環(huán)保與節(jié)能7.1環(huán)境保護7.1.1環(huán)境現(xiàn)狀項目區(qū)內(nèi)原生產(chǎn)、辦公、生活的建筑物已基本拆除。場內(nèi)地勢，北部較高，南、東、西三

33、面較低，特別是項目用地的西部地勢最低，高差在1米左右。場址的生態(tài)環(huán)境較好。用地靠近城市主干道，但又不直接臨街，具有“鬧中取靜”的相對優(yōu)勢。用地周邊基本上是辦公區(qū)，無工業(yè)污染源和其他危險品物流設(shè)施。7.1.2項目對環(huán)境的影響項目對環(huán)境的影響主要有以下幾個方面：1）污染物主要是生活污水。2）垃圾站堆存的垃圾。3）在項目土建施工過程，粉狀物料裝卸、運輸、攪拌有一定量的粉塵散逸到周圍大氣中；物料堆放期間，由于風(fēng)吹等引起的揚塵污染，尤其是風(fēng)速較大時或裝卸、車輛行駛較快的情況下，粉塵的污染更為嚴重。4）施工期間，作業(yè)機械聲音屬于突發(fā)性非穩(wěn)態(tài)噪聲源，將對附近的單位和居民的環(huán)境產(chǎn)生一定的影響；材料運輸車輛產(chǎn)生

34、的高噪聲將對沿線人群的生活產(chǎn)生一定的影響。7.1.3環(huán)境治理及保護方案7.1.3.1廢水處理項目的排水采用雨、污分流排放體制。生活污水排水量約為120m3日。項目的生活污水采用化糞池處理，經(jīng)化糞池處理的污水達到污水排入城市下水道水質(zhì)標準cj30821999的水質(zhì)標準后，經(jīng)小區(qū)內(nèi)的排水管網(wǎng)排入城市污水排水系統(tǒng)。7.1.3.2環(huán)境空氣項目使用天然氣、煤作為生活能源，廚房分組設(shè)有統(tǒng)一的煙道，油煙廢氣從高出屋頂1m的排氣筒排出，住宅樓內(nèi)無其它集中式廢氣排放源，對空氣影響較小。7.1.3.3噪聲項目無鍋爐等集中式供熱設(shè)施，無集中式中央空調(diào)系統(tǒng)，故無高噪聲設(shè)備，其余聲源為生活噪聲。7.1.3.4項目建成的

35、環(huán)境管理項目建成后，加強環(huán)境管理，維護好搞好項目區(qū)域的綠化和美化工作，促進環(huán)境的良好發(fā)展。7.1.3.5施工過程中的環(huán)境保護工程施工時應(yīng)避免夜間進行，以免影響周邊居民的休息。材料運輸中，應(yīng)采取封閉或遮蓋措施，避免拋灑。道路及施工現(xiàn)場應(yīng)配置灑水設(shè)備，定時灑水，減少起塵量，并定時清掃路面，防止多次揚塵。定期對各種施工機械、運輸?shù)仍O(shè)備進行維修，以減少噪聲。項目施工過程中，沒有明顯的污染物，土建施工中產(chǎn)生的建筑垃圾可用于低洼處回填。7.2節(jié)能7.2.1建筑節(jié)能本項目在實施過程中，按照國家夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準（建設(shè)部）和湖南省居住建筑節(jié)能設(shè)計標準以及有關(guān)部門關(guān)于節(jié)能的政策和管理規(guī)定要求執(zhí)行。

36、項目的主要節(jié)能措施如下：1）主體建筑采用新型節(jié)能墻體材料。2）屋面采用隔熱架空層，以減輕夏天太陽輻射和冬天冰凍霜嚴寒侵入室內(nèi)，減少無功損失，節(jié)約電能。3）擬采用新型的節(jié)能門窗，改善建筑熱工性能。7.2.2電氣節(jié)能電氣節(jié)能是一項重要的技術(shù)政策，又是一種能源開發(fā)。本項目計算最大負荷為1405kw：1）變壓器選用節(jié)能型產(chǎn)品；2）采用并聯(lián)電容器進行無功補償，提高用電設(shè)備的功率因素；3）照明配電采用合理的控制方式，照明燈采用光效高的節(jié)能燈，鎮(zhèn)流器采用節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器；4）電纜導(dǎo)線布線時，盡量避免線路迂回或電能倒流，適當加大截面，以降低線路阻抗；5）設(shè)計時考慮穩(wěn)定電壓措施。7.2.3節(jié)水措施項目最大用水量

37、約為152m3日。1）充分利用城市供水管網(wǎng)壓力進行供水，節(jié)約能源；2）在小區(qū)給水進口和各建筑裝設(shè)計量水表，以利統(tǒng)計和節(jié)約用水；3）盡量選用節(jié)水型衛(wèi)生設(shè)備。7.3水土保持7.3.1水土流失影響因素本項目在工程建設(shè)過程中的場地平整、道路修建等到作業(yè)均會不同程度的造成植被破壞和表土疏松，遇降雨時，易發(fā)生水土流失。7.3.2水土流失防治措施項目在施工過程中應(yīng)認真貫徹實行水土保持法及其實施條例，嚴格按照水土保持的有關(guān)規(guī)范執(zhí)行。工程實施前，應(yīng)請具有編制水土保持方案資質(zhì)證書的單位做好水土保持方案，報水利管理部門審批。施工中，根據(jù)實際情況，對臨時性松散表土做適當壓實，對較大坡面做防坡處理。項目竣工后，應(yīng)盡量種

38、植草皮、樹木，恢復(fù)植被，有利于防止水土流失。8 投資估算與資金籌措8.1投資估算8.1.1編制依據(jù)1）湖南省建筑工程概算定額（1999年）；2）國家發(fā)改委、建設(shè)部建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）；3）國家建設(shè)部發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法投資估算方法（2000年10月）；4）國家現(xiàn)行的政策法規(guī)及建設(shè)單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)；5）現(xiàn)行的市場價格信息資料。8.1.2估算說明1）開發(fā)建設(shè)投資估算范圍包括其他費用、建筑安裝工程費、不可預(yù)見費等；2）不可預(yù)見費用按建筑工程費的5%計?。?）建設(shè)單位管理費按建筑工程費的3%計?。?）監(jiān)理費按建安費用2.5%計??；5）招標代理費按6萬元計算。8.1.3建設(shè)

39、項目總投資見下表投資估算表單位：萬元序號項目估算金額備注一建安費用6860600411.6二其他費用77.18前期工程費用8.23建安2建設(shè)單位管理費12.35建安3工程監(jiān)理費10.29建安2.5環(huán)評費2圖紙審核5相關(guān)報建費14.17見后表圖紙設(shè)計費10市政配套30三不可預(yù)見費16.46四建設(shè)期利息20五土地成本141.18合計758.46相 關(guān) 報 建 費 用 表序號項目費用計算依據(jù)或收費標準金額：萬元備注1人防工程易地統(tǒng)建費暫未收取2城市配套費141.1822.823招標代理服務(wù)費64工程承包合同監(jiān)證費5工程質(zhì)量監(jiān)督管理費141.1820.286白蟻防治費686021.377勞?；?41

40、.183.51.448防雷審核1.868601.239環(huán)衛(wèi)費1.568601.03合計14.178.2資金籌措根據(jù)項目資金籌措方案，本項目總投資所需758.46萬元，所需建設(shè)資金由項目申報單位從自有資金、商品房預(yù)售或銀行按揭貸款解決8.3資金使用計劃本項目計劃2010年一次性全部投入758.46萬元實施建設(shè)。9 財務(wù)分析9.1財務(wù)評價依據(jù)說明（1）本項目財務(wù)評價依據(jù)國家計委頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）和國家建設(shè)部頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法及國家現(xiàn)行有關(guān)的財稅制度；（2）項目建設(shè)工期1年；（3）設(shè)定炎陵縣法院小區(qū)商住樓工程于2010年2月開始銷售，商品住宅當年銷售完畢。（4）

41、各功能用房銷售價格參照周邊樓盤情況設(shè)定； 功 能 銷售面積 銷售價住宅 5900 1350元商業(yè)門面 622 8000元雜 房 338 1300元（5）項目繳納營業(yè)稅（稅率5%），城市維護建設(shè)稅（稅率為營業(yè)稅7%），教育附加費（費率為營業(yè)稅3%）；（6）管理費用按10萬元計；（7）銷售費用按10萬元計。9.2銷售收入、稅金及附加費估算項目總銷售收入為1338萬元，銷售稅金及附加為67.8萬元。詳見下表：銷 售 收 入 統(tǒng) 計 表單位：萬元項目序號建筑面積（）套數(shù)銷價銷售收入備注門面622108000497.6雜房33830130043.94住宅5900371350796.5合計1338.04建 設(shè) 成 本 費 用 表單位：萬元序號項 目 內(nèi) 容費用備注1土地成本141.182前期費用8.233建安工程費411.64不可預(yù)見費16.465建設(shè)期利息20合計597.479.3損益分析項目利潤總額485.95萬元，所得稅163.19萬元，稅后利潤322.76萬元。詳見下表：損 益 表單位：萬元序號內(nèi) 容金額備注1銷售收入13382銷售稅金及附加73.59按銷售收入5.5%計3開發(fā)建設(shè)成本758.464管理費用105銷售費用106利潤總額485.957稅后利潤322.76根據(jù)損益計算指標