金鳳凰創(chuàng)業(yè)園項目可行性分析報告

1、目 錄第一章 項目總論1.1.項目概述1.2.項目可行性研究結(jié)論1.3.主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表第二章 項目背景2.1.項目背景2.2.工業(yè)助跑：南昌制造高昂龍頭第三章 項目建設(shè)條件3.1.區(qū)位條件3.2.交通運輸條件第四章 項目工程建設(shè)方案4.1.項目用地概況4.2.項目建設(shè)內(nèi)容第五章 項目實施進度5.1.項目建設(shè)周期5.2.項目實施進度安排5.2.項目實施進度安表第六章 投資估算6.1.基礎(chǔ)建設(shè)投資估算6.2.項目預(yù)計投資總額第七章 融資方案7.1.項目融資主體7.2.項目融資來源7.3.融資方案分析第八章 財務(wù)分析8.1.編制說明8.2.經(jīng)營收入預(yù)測8.3.利潤預(yù)測8.4.財務(wù)評估8.5.財務(wù)

2、分析結(jié)論第九章 風(fēng)險分析與對策9.1.風(fēng)險防范的識別和評估9.2.風(fēng)險防范對策第十章 項目節(jié)能、環(huán)保與安全生產(chǎn)10.1節(jié)能10.2.環(huán)境保護10.3.安全生產(chǎn)10.4.消防第十一章 研究結(jié)論與建議11.1.結(jié)論11.2.建議第一章 項目總論1.1.項目概述1.1.1.項目名稱 項目暫定名稱：安義金鳳凰創(chuàng)業(yè)園1.1.2.承建單位概況 開發(fā)商：南昌力博投資有限公司公司法定代表人：余磊公司性質(zhì)：有限責(zé)任公司（民營企業(yè)）公司注冊資本：500萬公司地址：南昌市紅谷灘新區(qū)洪城時代廣場相榭座1802室公司業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)投資、工業(yè)投資等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。1.1.3.項目主管部門 江西安義工業(yè)園區(qū)管委會 1.1.

3、4.報告編制單位南昌力博投資有限公司項目發(fā)展部1.1.5.項目擬建地點江西安義工業(yè)園區(qū)1.2.項目可行性研究結(jié)論1.2.1.項目內(nèi)容項目擬定名為安義金鳳凰創(chuàng)業(yè)園，規(guī)劃建設(shè)日用品（衛(wèi)?。┥a(chǎn)區(qū)、包裝工業(yè)生產(chǎn)區(qū)兩大制造區(qū)域。項目基礎(chǔ)建設(shè)包括生產(chǎn)區(qū)、商務(wù)區(qū)和其他配套設(shè)施三大部分。項目規(guī)劃用地200畝（133400平方米），其中：生產(chǎn)區(qū)涵蓋上述兩大制造區(qū)域，全部建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房；商務(wù)區(qū)規(guī)劃包括科技交流中心、產(chǎn)品展示中心、電子資訊中心、人力資源服務(wù)中心、行政管理中心、營銷服務(wù)中心以及園區(qū)客戶管理中心等。1.2.2.項目建設(shè)規(guī)模項目規(guī)劃用地133400平方米，建筑面積140040平方米。主要基礎(chǔ)工程建設(shè)項目包

4、括工業(yè)園內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房、配套附屬建筑；園內(nèi)市政設(shè)施；園內(nèi)道路、綠化等。1.2.3.投資估算項目土地成本為500萬元人民幣、基礎(chǔ)工程建設(shè)總投資12053.64萬元人民幣。可引進廠房生產(chǎn)設(shè)備及生活配套等設(shè)備投資約7546.36萬元。合計項目投資總額2.01億元。1.2.4.項目建設(shè)進度項目建設(shè)一期為一年半（18個月），總投資約為2.01億元。1.2.5.項目財務(wù)和經(jīng)濟評價項目建成后，工業(yè)園將每年實現(xiàn)12556.86萬元人民幣的營業(yè)收入，年納稅額將超過1456.63萬元（其中：所得稅按15%測算）。項目的投資回報率約41.07%。項目建成后，預(yù)計2.44年就會收回投資成本。項目財務(wù)指標(biāo)較好。1.2.6.

5、項目綜合評價結(jié)論項目符合國家宏觀經(jīng)濟政策的需要，符合本地本開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展的需要和南昌工業(yè)市場發(fā)展變化趨勢，符合桑海經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃要求；項目發(fā)展前景廣闊、市場空間很大，機遇很好；項目發(fā)展商南昌力博投資有限公司擁有雄厚的資金實力、有工業(yè)園運營經(jīng)驗，有良好的客戶資源和優(yōu)秀的運營管理團隊；項目創(chuàng)稅額高、預(yù)測財務(wù)指標(biāo)較好，并能安置大量的就業(yè)。項目分析結(jié)果表明，項目是必要的，也是可行的，建議考慮實施。1.3.主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表指標(biāo)類型指標(biāo)數(shù)值備 注項目規(guī)劃用地200畝（13.34萬）單位：平方米。下同 項目建筑面積140040項目投資總額20100單位：萬元人民幣，下同 其中：項目土地投資

6、700基礎(chǔ)工程建設(shè)投資12053.64工業(yè)園設(shè)備投資7546.36項目建設(shè)周期1.5單位：年。1期建成 建筑密度60%容積率1.05年營業(yè)收入12556.86單位：萬元人民幣 年創(chuàng)稅1456.63單位：萬元。所得稅按15%測算 投資回報率41.07%投資回收期2.44單位：年 第二章 項目背景2.1.項目背景項目擬定名為安義金鳳凰創(chuàng)業(yè)園，位于江西安義工業(yè)園區(qū)。規(guī)劃建設(shè)日用品（衛(wèi)?。┥a(chǎn)區(qū)、醫(yī)藥包裝工業(yè)生產(chǎn)區(qū)兩大制造區(qū)域。項目基礎(chǔ)建設(shè)包括生產(chǎn)區(qū)、商務(wù)區(qū)和其他配套設(shè)施三大部分。項目規(guī)劃用地200畝（133400平方米），其中：生產(chǎn)區(qū)涵蓋上述兩大制造區(qū)域，全部建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房；商務(wù)區(qū)規(guī)劃包括科技交流中心

7、、產(chǎn)品展示中心、電子資訊中心、人力資源服務(wù)中心、行政管理中心、營銷服務(wù)中心以及園區(qū)客戶管理中心等。2.2.工業(yè)助跑：南昌制造高昂龍頭2001年，市委、市政府確立以大開放為主戰(zhàn)略，以工業(yè)化為核心戰(zhàn)略；以及自2002年提出打造制造業(yè)重要基地核心戰(zhàn)略以來，短短幾年，南昌工業(yè)發(fā)展乃至城市面貌發(fā)生翻天覆地的變化。2003年，提出把南昌建設(shè)成現(xiàn)代制造業(yè)重要基地，并明確了具體目標(biāo)，從政治的高度和南昌做好“兩篇文章”的實際出發(fā)，確立并強化了工業(yè)經(jīng)濟作為城市經(jīng)濟支柱的核心地位。同年出臺了關(guān)于加快建設(shè)現(xiàn)代制造業(yè)重要基地的決定；2004年出臺了關(guān)于大力實施建設(shè)現(xiàn)代制造業(yè)重要基地核心戰(zhàn)略，加快工業(yè)發(fā)展的若干政策措施（

8、簡稱“工業(yè)發(fā)展30條”）；2005年兌現(xiàn)獎勵政策，激發(fā)了全市工業(yè)發(fā)展的熱情，營造了聚焦工業(yè)、工業(yè)優(yōu)先的社會氛圍。如今，走馬洪城，最吸引人的是一棟棟現(xiàn)代化的廠房，一個個氣勢磅礴的工業(yè)園區(qū)，一條條具有國內(nèi)外領(lǐng)先技術(shù)水平的生產(chǎn)線，青山綠水間，一座嶄新的制造業(yè)新城正在拔地而起。以發(fā)展制造業(yè)為龍頭，進而帶動園區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展，“南昌制造”正以世人矚目的速度牽引南昌工業(yè)經(jīng)濟邁向新的輝煌。2.2.2.優(yōu)越的南昌投資環(huán)境南昌是江西省的省會，共轄四縣五區(qū)、一個新區(qū)和兩個國家級開發(fā)區(qū)，總面積7402平方公里，總?cè)丝?49萬，其中市區(qū)人口196萬，是全國35個特大城市之一。今天，我們跨入充滿希望又充滿競爭、充滿生機更

9、充滿挑戰(zhàn)的經(jīng)濟全球化時代，南昌正凸現(xiàn)出特有的潛質(zhì)和誘人的優(yōu)勢：首先，區(qū)位優(yōu)勢突出，交通通訊便捷。南昌地處長江中下游，鄱陽湖西南岸，是唯一一個與長江三角洲、珠江三角洲和閩東南經(jīng)濟區(qū)相毗鄰的省會城市，承東啟西，縱貫?zāi)媳?。市郊向塘?8股道的全國第二大貨運編組站，京九、浙贛、皖贛三條鐵路線交匯于此，是京九線上唯一的省會城市，是我國鐵路交通的一個重要樞紐，同時也是105、316、320三條國道的交匯處?，F(xiàn)已開通昌九和梨溫高速公路，贛粵高速縱貫?zāi)媳?。從南昌?qū)車安徽、湖北、湖南、浙江等周邊省省會的距離全部在5小時左右，形成了一個以南昌為中心的“5小時經(jīng)濟圈”。水路可通贛江、撫河、錦江和鄱陽湖沿岸城鎮(zhèn)及長江

10、各口岸。水路運輸最大內(nèi)河裝載能力為1000噸，可由九江沿長江水域經(jīng)上海港出海，遠洋運載能力為5000噸?？焖俚暮娇者\輸服務(wù)為南昌物流企業(yè)開拓國內(nèi)國際市場提供了極大的便利。從經(jīng)濟學(xué)意義上看，南昌已成為國際和東部沿海發(fā)達地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的理想地區(qū)。其次，生產(chǎn)要素充裕，工業(yè)體系齊全。南昌電力供應(yīng)充足，2004年全市用電量56.3億千瓦時，大工業(yè)用電價格僅為0.485元/度。自來水供應(yīng)量2.39億立方米，工業(yè)用水價格為1.35元/立方米（含0.35元污水處理費）。同時南昌也是全省的科技教育文化中心，市內(nèi)擁有包括全國重點大學(xué)-南昌大學(xué)在內(nèi)的20余所高等院校，其他各類學(xué)校2228所，每年可以為企業(yè)提供6萬

11、多名高素質(zhì)的大學(xué)畢業(yè)生。南昌是江西省最大的工業(yè)城市，完善的工業(yè)設(shè)施、齊全的工業(yè)體系，奠定了制造業(yè)發(fā)展的厚實基礎(chǔ)。與此同時南昌勞動力資源富足且價廉，制造業(yè)產(chǎn)業(yè)員工月平均工資為600元人民幣，僅是沿海發(fā)達地區(qū)的60%70%，素質(zhì)較高而價位較低的人力資源，成為南昌吸引外來投資者的重要優(yōu)勢。最后，經(jīng)濟快速提升，投資商機無限。在當(dāng)今如火如荼的產(chǎn)業(yè)大轉(zhuǎn)移、資源大重組、發(fā)展大聯(lián)合的經(jīng)濟全球化趨勢下，南昌迎來了新一輪發(fā)展契機。在江西省委、省政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在海內(nèi)外廣大投資者和企業(yè)家的積極參與下，英雄城發(fā)生著日新月異的深刻變化。南昌的投資環(huán)境日益改善，經(jīng)濟發(fā)展不斷加快，市場景氣度持續(xù)上升，尤其是企業(yè)家信心指數(shù)

12、和企業(yè)景氣指數(shù)雙雙走強，這充分表明南昌所蘊涵的巨大發(fā)展空間和投資機遇；“南昌現(xiàn)象”不僅正受國內(nèi)各界人士關(guān)注，而且已被國外各方友人矚目；“四最”品牌日益彰顯，近年世界銀行發(fā)布的對中國23個城市投資環(huán)境調(diào)查報告中，南昌被列為“b”類，與北京、深圳、成都等特大城市并列；美國科勒公司在歷經(jīng)兩年、考察全國35個城市后，把“繡球”拋在了南昌。海納百川、誠實守信的南昌，打造了全國第一張“成本最低、回報最快、效率最高、信譽最好”的招商品牌，作出了全國第一個“親商、扶商、安商、護商、富商”的莊嚴(yán)承諾，頒布了全國第一部南昌市優(yōu)化投資環(huán)境條例地方性法規(guī)，這正是我們今天期待各位有志之士投資于南昌、創(chuàng)業(yè)于南昌、成功于南

13、昌的呼喚！第三章 項目建設(shè)條件3.1.區(qū)位條件江西安義工業(yè)園區(qū)是通過國家發(fā)改委審核、江西省人民政府批準(zhǔn)的省級工業(yè)園區(qū)，是南昌國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和南昌國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的配套園區(qū)，是昌九工業(yè)走廊的的魅力板塊，是南昌半小時經(jīng)濟圈的耀眼新星，是鑲嵌在兩個國家級森林公園之間的璀璨明珠。工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃20平方公里，現(xiàn)已拉開10平方公里發(fā)展框架，依據(jù)區(qū)位和產(chǎn)業(yè)布局已規(guī)劃建設(shè)為“一心、二軸、三縱橫、四區(qū)、六產(chǎn)業(yè)、八組團”結(jié)構(gòu)形態(tài)，初步形成建材、紡織、化工、食品加工、磨具磨料、電子等支柱產(chǎn)業(yè)。園區(qū)依新城而建，學(xué)校、醫(yī)院、銀行、賓館和職工就業(yè)培訓(xùn)中心等配套設(shè)施齊全。一心：即規(guī)劃在基地偏東南部南安一級公路側(cè)

14、布置集行政、商業(yè)、文化娛樂、公共綠地為一體的中心區(qū)。中心區(qū)設(shè)置管委會、會展中心、金融服務(wù)中心、接待中心、購物中心、企業(yè)家俱樂部、職工休閑中心等主要項目。同時，保留中心區(qū)域植被情況較好的一處山體，形成工業(yè)區(qū)內(nèi)的“綠心”。 二軸：即一條以南昌至安義縣城的通道南安一級公路為主軸線，一條以園區(qū)主干道鳳凰循環(huán)大道為中軸線向東西面縱深發(fā)展。三縱橫：即以鳳凰路、舞鳳路、循環(huán)東路為路網(wǎng)框架，向南北兩向拓展，并形成內(nèi)、外環(huán)路，“三縱三橫”主干道為園區(qū)提供與外界的主要聯(lián)系，內(nèi)、外環(huán)路則完成了各工業(yè)組團間的網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系。四區(qū)：即在園區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)金融區(qū)、生活區(qū)、商業(yè)區(qū)、行政服務(wù)區(qū)，合理配置小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、便利中心等便

15、民服務(wù)項目，各自服務(wù)于東、西兩側(cè)的工業(yè)組團及周邊居民。并派金融、電力、水力、工商等職能部門進駐，為園區(qū)提供功能齊全的配套服務(wù)。六產(chǎn)業(yè)：做強做大建材、紡織、食品、電子、化工、磨料磨具六大產(chǎn)業(yè)。八組團：規(guī)劃依據(jù)安義縣及工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位、工業(yè)布局結(jié)構(gòu)，結(jié)合工業(yè)區(qū)一期已經(jīng)開發(fā)的工業(yè)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，由東至西布置了八個相對獨立完整的工業(yè)組團紡織園、食品園、建材園、精工園、創(chuàng)業(yè)園、磨具園、起步園和高新園。3.2.交通運輸條件安義工業(yè)園區(qū)位于縣城東大門鳳凰山上,南安一級公路穿境而過,距縣城1.5公里、南昌市50公里、昌北國際機場35公里、九江港和國際名山廬山100公里、昌九高速公路和京九鐵路新祺周車站25公里，

16、完全融入了“南昌半小時經(jīng)濟圈”。伴隨著江西高速路網(wǎng)日益發(fā)達，以南昌市為中心的天字型高速框架已完全形成，江西安義工業(yè)園已形成8小時之內(nèi)通達“浙、閩、粵、滬、蘇、皖、鄂、湘”等八個省會城市、涵蓋人口4.6億的“8小時經(jīng)濟圈”。創(chuàng)業(yè)園座落在安義工業(yè)園區(qū)內(nèi)，總體規(guī)劃面積為1.5平方公里。為鼓勵創(chuàng)業(yè)者創(chuàng)業(yè)，針對創(chuàng)業(yè)園，我縣出臺了一系列政策，如：在企業(yè)用地上，落戶創(chuàng)業(yè)園的企業(yè)用地價格在基準(zhǔn)地價的的基礎(chǔ)上下浮20%，并允許創(chuàng)業(yè)者“先上車后買票”，分期繳納土地出讓金。同時，一如既往地做到“辛勤工作365天不休息，優(yōu)質(zhì)服務(wù)24小時無區(qū)別”，取消雙休日，工作在現(xiàn)場、解決問題在一線。千方百計為投資者提供用電、用水、

17、用工、信貸等個性化優(yōu)質(zhì)服務(wù)。至創(chuàng)業(yè)園開工以來，已吸引落戶企業(yè)32戶，合同資金10億元，意向項目15個，意向投資金額2.5億元。未來2-3年，我縣規(guī)劃在創(chuàng)業(yè)園引進落戶企業(yè)100戶，創(chuàng)業(yè)資金20億元，實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值50億元，利稅5億元，安排就業(yè)崗位3000個。第四章 項目工程建設(shè)方案4.1.項目用地概況 安義金鳳凰創(chuàng)業(yè)園擬規(guī)劃用地200畝（約13.34萬平米），位于江西安義工業(yè)園區(qū)。4.2.項目建設(shè)內(nèi)容4.2.1.生產(chǎn)車間根據(jù)江西安義工業(yè)園區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，項目建設(shè)強調(diào)現(xiàn)代工廠建筑風(fēng)格，標(biāo)準(zhǔn)兩層生產(chǎn)廠房，簡潔大方，色調(diào)采用明快的色調(diào)，顯得大氣，有大工業(yè)園之氣勢。安義金鳳凰創(chuàng)業(yè)園將著力建設(shè)日用品（衛(wèi)浴）生

18、產(chǎn)區(qū)、包裝工業(yè)生產(chǎn)區(qū)兩大制造區(qū)域。4.2.2.商務(wù)辦公及展示中心 商務(wù)中心區(qū)建設(shè)為一棟六層現(xiàn)代的公共建筑體，充分展示現(xiàn)代工業(yè)商務(wù)氣息。將園區(qū)的科技交流、商務(wù)會談、電子資訊服務(wù)、人力資源服務(wù)、管理和營銷等于一體，為園區(qū)企業(yè)的科技研發(fā)、商務(wù)活動等提供必要的設(shè)施和便利服務(wù)。4.2.3.生活配套服務(wù)配套服務(wù)區(qū)主要為園內(nèi)企業(yè)提供良好的后勤生活保障。如員工的員工宿舍、食堂、娛樂活動中心等。4.2.4.項目建設(shè)用地及建筑規(guī)劃項目建設(shè)用地及建筑面積規(guī)劃表（單位：平方米）建設(shè)項目 用地面積 建筑面積 建筑用地80040/其中：生產(chǎn)車間（一層廠房） 6904069040商務(wù)辦公中心（6層） 10006000生活配

19、套服務(wù) /員工宿舍（6層）1000060000公共食堂（一半隔空）5000公共綠化用地(廠區(qū)道路、停車場、綠化)53360/合 計 133400140040容積率1.05/建筑密度60%/綠化率22%/道路占有率18%/第五章 項目實施進度5.1.項目建設(shè)周期基于本項目總規(guī)模不是很大，但廠房功能對建筑的要求有異。同時根據(jù)同類項目實際建設(shè)周期結(jié)合本項目實際情況需要，本報告建議采取統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，一起進行施工。項目建設(shè)期為一年半（18月）。5.2.項目實施進度安排由于項目的建設(shè)期和招商、銷售期會重疊進行，項目施工建設(shè)需要配合廠房招商、營銷工作，包括很多的具體事項的實施，出于對資金投入和回籠的統(tǒng)籌兼顧

20、，提高資金的使用效率，控制資金總投入量，促進項目運作的各項實物的有序有效進行，統(tǒng)籌安排各項事務(wù)，貫徹項目管理的思想，實行成果目標(biāo)、工期目標(biāo)、成本目標(biāo)管理的方式，對整個項目實施全過程進行管理。 項目建設(shè)分為九個實施階段：1、項目最初準(zhǔn)備階段：項目前期的市場調(diào)研，并初步分析項目的可行性。2、項目的前營銷準(zhǔn)備階段：通過進一步的市場調(diào)查分析，進行項目的功能定位，價格定位，以及根據(jù)市場情況提出相應(yīng)的初步規(guī)劃建議，以服務(wù)與項目的具體規(guī)劃設(shè)計；制定初步的市場推廣計劃，融資計劃和資金投入計劃。3、項目立項階段：編制項目建議書，到政府計劃發(fā)展行政主管部門辦理項目立項的相關(guān)手續(xù)，取得相應(yīng)的立項批文。4、項目建設(shè)前

21、期階段：政府行政主管部門審批包括選址意見書和設(shè)計任務(wù)書在內(nèi)的相關(guān)文件，并取得開工報告和建設(shè)項目用的規(guī)劃許可證；進行土地的征用、出讓和拆遷工作，并取得相應(yīng)的國有土地使用權(quán)證。5、項目設(shè)計階段：委托設(shè)計單位進行項目的具體規(guī)劃設(shè)計與施工圖設(shè)計，并經(jīng)過政府規(guī)劃部門審批，取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；編制工程設(shè)計概算和工程施工圖預(yù)算文件。6、項目建設(shè)施工實施階段：進行工程招投標(biāo)，確定施工單位，工程監(jiān)理單位；辦理相關(guān)手續(xù)，取得建筑工程施工許可證；組織施工，進行現(xiàn)場施工管理。7、項目營銷階段：實施項目融資計劃；設(shè)立營銷機構(gòu)，招聘人員，組織人員培訓(xùn)；適時編制相應(yīng)的推廣計劃，并付諸實施；全面開展項目的招商活動。8、項

22、目竣工驗收和投入經(jīng)營階段：工程完工，進行竣工驗收，辦理工程結(jié)算事宜；與業(yè)主協(xié)同辦理交房入園事宜；組織工業(yè)園區(qū)的后期管理。9、項目第二期基礎(chǔ)工程建設(shè)階段。第六章 投資估算6.1工業(yè)園土地成本按照江西安義工業(yè)園區(qū)的土地拍賣價格預(yù)算，其項目土地投資成本為500萬元人民幣。6.2.基礎(chǔ)建設(shè)投資估算6.2.1.投資估算范圍項目基礎(chǔ)工程建設(shè)范圍包括工業(yè)園內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房、配套附屬建筑；園內(nèi)市政設(shè)施；園內(nèi)道路、綠化。及引進生產(chǎn)商生產(chǎn)設(shè)備投資等。6.1.2.項目基礎(chǔ)建設(shè)投資額估算項目基礎(chǔ)建設(shè)投資額估算表 單位：萬元建設(shè)項目 建設(shè)面積投資額 備注 生產(chǎn)車間（一層）69040 （0.085）5868.4 /商務(wù)辦公中心

23、（6層）6000（0.08）480 /生活配套服務(wù)員工宿舍（6層）60000（0.08）4800 /公共食堂5000（0.085）425/公共綠化用地(廠區(qū)道路、停車場、綠化)53360（0.009）480.24/合 計259440 12053.64/6.3.項目預(yù)計總投資額及投資計劃項目土地成本為500萬元人民幣、基礎(chǔ)工程建設(shè)總投資12053.64萬元人民幣?？梢M廠房生產(chǎn)設(shè)備及生活配套等設(shè)備投資約7546.36萬元。合計項目投資總額2.01億元。項目建設(shè)一期為一年半（18個月），總投資約為2.01億元。第七章 融資方案7.1.項目融資主體 項目融資組織形式為項目法人融資形式。項目融資主體為

24、南昌力博投資有限公司。是家私營企業(yè)，法定代表人為余磊，注冊資本500萬元，公司地址：南昌市紅谷灘新區(qū)洪城時代廣場香榭座1802室。7.2.項目資金來源 7.2.1.項目自有資金籌措項目自有資金籌措為1.01億元。項目自有資金籌措擬通過以下幾種方式解決：項目法人資本金，南昌力博投資有限公司為開發(fā)本項目；招商引資款轉(zhuǎn)作投資，當(dāng)項目進入市場后，根據(jù)項目穩(wěn)定的客戶關(guān)系，租賃收入部分投入項目的后期運作，轉(zhuǎn)作為投資，作為部分后續(xù)資金的來源。 7.2.2.項目債務(wù)資金籌措項目建設(shè)投入資金除項目自有資金外。債務(wù)資金為1億元，主要通過向銀行申請中長期開發(fā)貸款的形式解決。銀行貸款在建設(shè)期內(nèi)的利息按每年實際發(fā)生額分

25、期支付，在項目租賃回款到位后償還本金。償還貸款的資金來源主要是項目可用于還本的開發(fā)投資利潤。 7.3.融資方案分析7.3.1.資金來源可靠性分析本項目融資方案中屬于項目法人自籌資金的份額較高，1.01億元的資本金達到項目總投資額的50.25%，根據(jù)法人南昌力博投資有限公司的現(xiàn)有實力，自籌資本金的能力可以得到保證。雖然，目前的宏觀政策環(huán)境導(dǎo)致銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款控制較嚴(yán)，基于本項目很好的市場前景，豐厚的投資匯報，信用等級，再加上開發(fā)商自有資本金比例高達50.25%，項目四證齊全，完全滿足銀行開發(fā)貸款的一切條件，爭取到1億元左右的銀行開發(fā)貸款是完全有可能的。7.3.2.融資結(jié)構(gòu)分析在項目投入總

26、資金中，自有資金部分占：50.25%債務(wù)資金部分占：49.75%對于一個房地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)項目來說，融資結(jié)構(gòu)基本算合理，債務(wù)資金利息負擔(dān)不重。7.3.3.融資成本分析對于以上融資結(jié)構(gòu)，基于自有資金和銀行開發(fā)貸款占去絕大部分比例的情況，雖然如今銀行加息，貸款利息水平有所增加，中長期貸款利率9%，但總的來看，不管是債務(wù)性固定回報率融資，還是權(quán)益性融資，都將面臨較大的融資成本支出，銀行開發(fā)貸款成本相比之下還是處于一個較低的水平，在這種情況下，此融資方案的成本算較低水平。第八章 財務(wù)分析8.1.編制說明本報告財務(wù)預(yù)測是通過充分借鑒廣東、浙江、江蘇等地關(guān)于工業(yè)園內(nèi)廠房出租市場規(guī)律及收入項目的基礎(chǔ)上，做個以下

27、科學(xué)、合理的財務(wù)預(yù)算，以及結(jié)合工業(yè)園投資規(guī)模估算，工業(yè)園廠房出租的主要收入分為以下幾個板塊：8.1.1.廠房、倉庫、商務(wù)辦公等租金收入預(yù)測按照廣東、浙江、江蘇等地關(guān)于工業(yè)園內(nèi)廠房及商務(wù)辦公等租金計算的標(biāo)準(zhǔn)，通過對其工業(yè)園區(qū)出租市場的租金調(diào)查，結(jié)果告訴我們：其廠房及商務(wù)辦公等市場租金大約在3050元/月；以此為依據(jù)及結(jié)合我省對工業(yè)招商引資的力度，我們金鳳凰創(chuàng)業(yè)園的廠房及商務(wù)中心等租金初步定為18元/月。工業(yè)園廠房、倉庫、商務(wù)中心等年租金收入約為1620.86萬元。8.1.2.生活配套（宿舍、食堂等）按照廣東、浙江、江蘇等地的工業(yè)園內(nèi)宿舍規(guī)模，一般每間6070左右、住1012人，每間租金在8001

28、000元/間月，約每平米為12元/月。從而初步預(yù)算金鳳凰創(chuàng)業(yè)園的生活配套年租金收入約936萬元。8.1.3工業(yè)園年租金收入綜合年租金收入以上兩大塊，預(yù)計年租金收入為2556.86萬元。8.2.經(jīng)營收入預(yù)測根據(jù)預(yù)測，項目預(yù)計的總資產(chǎn)投資2.01億元人民幣，而工業(yè)園制造行業(yè)年對外主體營業(yè)收入約1億元人民幣。8.3.利潤預(yù)測 項 目 金 額（萬元） 主營業(yè)務(wù)收入10000 工業(yè)園租金收入2556.86 主營利潤9710.86所得稅（按15%預(yù)測） 1456.63凈利潤 8254.238.4.財務(wù)評估 根據(jù)上述財務(wù)預(yù)測的結(jié)果顯示，項目建成后，將每年實現(xiàn)12556.86萬元人民的營業(yè)收入。每年創(chuàng)稅額將超

29、過1456.63萬元（所得稅按15%測算）。項目投資回報率41.07%，項目建成后，2.44年左右就會收回投資。 8.5.財務(wù)分析結(jié)論 項目建成后，年營業(yè)額達12556.86萬元，每年創(chuàng)稅額1456.63萬元，年投資回報率41.07%，項目投資回收期約為2.44年。項目財務(wù)指標(biāo)較優(yōu)，財務(wù)上是可行的。第九章 風(fēng)險分析與對策9.1.風(fēng)險因素的識別和評估投資項目風(fēng)險分析是在此前工作的基礎(chǔ)，進一步綜合分析識別擬建項目在建設(shè)和運營中潛在的主要風(fēng)險，揭示風(fēng)險來源，判別風(fēng)險程度，提出規(guī)避風(fēng)險對策，降低風(fēng)險損失。9.1.1.風(fēng)險等級劃分一般風(fēng)險：風(fēng)險發(fā)生的可能性不大，或者即使發(fā)生，造成的損失小，一般不影響項目

30、的可行性。較大風(fēng)險：風(fēng)險發(fā)生的可能性較大，或者發(fā)生后造成的損失較大，但造成的損失程度是項目可以承受的。嚴(yán)重風(fēng)險：有兩種情況，一是風(fēng)險發(fā)生的可能性大，風(fēng)險造成的損失大，使項目由可行變?yōu)椴豢尚?；二是風(fēng)險發(fā)生后造成的損失嚴(yán)重，但風(fēng)險發(fā)生的概率很小，采取有效的防范措施，項目仍然可以正常實施。災(zāi)難性風(fēng)險：風(fēng)險發(fā)生的可能性很大，一旦發(fā)生將產(chǎn)生災(zāi)難性后果，項目將無法承受。9.1.2.風(fēng)險因素的識別和評估項目的風(fēng)險因素識別和對風(fēng)險的評估見下表。評估的方法采用簡單估計法。項目的風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表序號風(fēng)險因素名稱風(fēng)險程度說明災(zāi)難性嚴(yán)重較大一般1市場風(fēng)險1.1市場需求量1.2競爭能力周邊有同類產(chǎn)品競爭1.3價

31、格項目的敏感性高2資源風(fēng)險工程資源供給3技術(shù)風(fēng)險工程方案3.1先進性3.2適用性3.3可靠性3.4可得性4工程風(fēng)險4.1工程地質(zhì)可以防范4.2水文地質(zhì)可以防范4.3工程量可以防范5資金風(fēng)險5.1匯率5.2利率發(fā)生的概率小5.3資金來源中斷需要密切關(guān)注5.4資金供應(yīng)不足需要密切關(guān)注6政策風(fēng)險6.1政策條件變化短期內(nèi)概率不大6.2經(jīng)濟條件變化短期內(nèi)概率不大6.3政策調(diào)整7外部協(xié)作條件風(fēng)險工程建設(shè)7.1交通運輸7.2供水7.3供電8社會風(fēng)險9其它風(fēng)險由表中可以看出，項目沒有什么災(zāi)難性的風(fēng)險；存在比較嚴(yán)重的市場風(fēng)險和資金風(fēng)險，其中有些可以控制，或發(fā)生的概率低，有些需要密切關(guān)注，做好防范準(zhǔn)備；另外項目存

32、在的某些較大的風(fēng)險，基本屬于系統(tǒng)風(fēng)險，如果采取合理的措施，是完全可以規(guī)避的，況且其造成的損失本項目也可以承受的。9.2.風(fēng)險防范對策 1 項目可以采取以下幾種風(fēng)險防范對策。1、風(fēng)險回避風(fēng)險回避是徹底規(guī)避風(fēng)險的一種做法，即斷絕風(fēng)險來源。對于資源供給風(fēng)險和技術(shù)風(fēng)險可以采取這種方式防范。2、風(fēng)險控制風(fēng)險控制是可控制的風(fēng)險，提出降低風(fēng)險發(fā)生的可能性和減少風(fēng)險損失的措施，并從技術(shù)和經(jīng)濟相結(jié)合的角度論證擬采取控制風(fēng)險的可行性和合理性。對于工程風(fēng)險和資金風(fēng)險的應(yīng)對比較適合采取這種方式。3、風(fēng)險轉(zhuǎn)移風(fēng)險轉(zhuǎn)移是將項目可能發(fā)生的風(fēng)險的一部分轉(zhuǎn)移出去的風(fēng)險防范方式，對于市場風(fēng)險和其他自然風(fēng)險可以采取這種防范措施。第

33、十章 項目節(jié)能、環(huán)保與安全生產(chǎn)10.1.節(jié)能本項目主要能源消耗是電。項目遵循以下原則以達到節(jié)能目的： （1）按照國家節(jié)能設(shè)計的規(guī)范要求，本項目設(shè)計中所采用的設(shè)備和器材采用與項目規(guī)模相適應(yīng)的先進、可靠的節(jié)能新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備和新材料； （2）凡能綜合利用和循環(huán)使用的資源均應(yīng)設(shè)置綜合利用設(shè)施和循環(huán)系統(tǒng)，以提高資源利用率，降低能耗； （3）對各種能源均應(yīng)計量并按有關(guān)規(guī)定配置計量器具。 10.2.環(huán)境保護 項目按國家有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，采用以下措施確保達到環(huán)保要求： （1）固體垃圾：按照我國現(xiàn)行的設(shè)計規(guī)范，建設(shè)必要的設(shè)施，便于垃圾的收集和運送。在生產(chǎn)中產(chǎn)生的一些廢棄包裝材料，由專人負責(zé)收集，存放在指定

34、地點，定期賣給回收公司； （2）廢水：工業(yè)廢水經(jīng)專門處理，餐廳廢水經(jīng)排水處理后與生活廢水一起排放到城市排水系統(tǒng)中； （3）廢氣：食品操作間應(yīng)設(shè)置通風(fēng)排氣、排煙裝置，排氣的地點設(shè)置應(yīng)避開環(huán)境敏感區(qū)。地下室也應(yīng)安裝通風(fēng)排氣裝置； （4）噪聲：建筑物周圍種植綠化帶，降低生產(chǎn)機器產(chǎn)生的噪聲強度，設(shè)備間與營業(yè)廳之間采用隔音、減震材料；運轉(zhuǎn)機器采用隔音罩。使環(huán)境噪聲級可達到一類混合區(qū)標(biāo)準(zhǔn)； （5）粉塵：在各有可能產(chǎn)生粉塵的作業(yè)區(qū)內(nèi)設(shè)吸風(fēng)除塵系統(tǒng)，使粉塵控制在5毫克/立方米之內(nèi)，并且排放在室內(nèi)。10.3.安全生產(chǎn) 主要從觸電、火災(zāi)、交通事故、車間作業(yè)等因素上，項目將嚴(yán)格按照國家的安全生產(chǎn)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。10.

35、4.消防 按有關(guān)規(guī)定，建設(shè)有消防車道、防火分隔設(shè)施，安全疏散出口與通道、消防電梯和電話，采用建筑防火材料，專設(shè)消防供水源，建立消防中心控制系統(tǒng)。第十一章 研究結(jié)論與建議11.1.結(jié)論目前，醫(yī)藥、日用工業(yè)已成為我省國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，南昌又是醫(yī)藥工業(yè)制造的大市。項目的建設(shè)是在綜合考慮到區(qū)位形勢、產(chǎn)業(yè)形勢、政策形勢而提出來的具有重大經(jīng)濟意義和社會意義的項目。 項目擬規(guī)劃用地200畝（13.34萬平方米），規(guī)劃建筑面積14.004萬平方米，項目建筑密度60%，容積率1.05。項目預(yù)計總投資2.01億元人民幣，其中項目土地成本為500萬元人民幣、基礎(chǔ)工程建設(shè)總投資12053.64萬元人民幣?？梢M廠房生產(chǎn)設(shè)備及生活配套等設(shè)備投資約7546.36萬元。項目分1.5年兩期建成。建成后預(yù)計年營業(yè)額達12556.86萬元人民幣，年實現(xiàn)稅收1456.63萬元，年投資回報率41.07%，項目投資回收期約為2.44年。項目規(guī)劃滿足國家和南昌市、江西安義工業(yè)園區(qū)的各有關(guān)政策要求，財務(wù)預(yù)測指標(biāo)較好，項目可行性好。 綜上所述，該項目的建設(shè)是必要的，也是可行的。11.2