上?；▓@住宅保護(hù)性開(kāi)發(fā)的思考

1、上?；▓@住宅保護(hù)性開(kāi)發(fā)的思考工海房地舊區(qū)改造上?；▓@住宅一王玲慧保護(hù)性開(kāi)發(fā)的思考上?；▓@住宅,又稱花園洋房,大都為建造于20世f,40年代以前的獨(dú)立式住宅.目前,上海共有各種風(fēng)格的花園住宅160余萬(wàn)平方米,比較集中地分布在越界筑路地區(qū)沿華山路,武康路,湖南路,復(fù)興西路,岳陽(yáng)路,虹橋路和溧陽(yáng)路沿線.一,上海花園住宅實(shí)施保護(hù)性開(kāi)發(fā)的必要性和意義(一)花園住宅使用現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題由于建造歷史久遠(yuǎn),上?；▓@住宅就像遲暮美人44november2005一般,美麗中難掩歲月的滄桑.主要問(wèn)題表現(xiàn)如下.1.居住用地功能混雜.成片花園住宅區(qū)內(nèi)除了居住用地以外,還有零星辦公,商業(yè),工廠,醫(yī)院,學(xué)校等用地,地塊穿插

2、零碎,嚴(yán)重影響了居住環(huán)境和歷史風(fēng)貌.2.建筑老化超負(fù)荷使用.由于長(zhǎng)時(shí)間地過(guò)度使用,歷史建筑的內(nèi)外環(huán)境遭到損害.原先為單個(gè)家庭設(shè)計(jì)的花園住宅難以滿足現(xiàn)今多戶居民的生活需要,導(dǎo)致原有的空間嚴(yán)重超載,居住擁擠,衛(wèi)生和廚房條件差,室內(nèi)環(huán)境比較差.如盧灣區(qū)現(xiàn)狀1688個(gè)花園住宅居住單元(居民或單位)中,僅約11%為獨(dú)用灶間,約16%獨(dú)用衛(wèi)生間.3.景觀環(huán)境雜亂.在花園住宅區(qū)內(nèi)有各類簡(jiǎn)屋,臨房,搭建和違章建筑侵占了花園綠地,甚至破壞了優(yōu)秀近代建筑的外觀.沿主要馬路的界面有很多破墻開(kāi)店,侵占花園的現(xiàn)象.廣告,店面招牌等無(wú)序設(shè)置,使景觀受到破壞.4.市政基礎(chǔ)設(shè)施老化.由于歷史建筑室內(nèi)地面標(biāo)高較低,周邊道路路面

3、又不斷加高,使多數(shù)住宅建筑的底層室內(nèi)地面標(biāo)高偏低,如遇大雨室內(nèi)很容易積水,嚴(yán)重影響居民生活.(二)花園住宅具有不可再生的資源價(jià)值1.建筑價(jià)值.目前保留下來(lái)的這些花園住宅大都造型別致,是上海不可多得的建筑瑰寶.2.文化價(jià)值.這些花園住宅是東西文化并存,沖撞,認(rèn)同,適應(yīng),融合的結(jié)果,呈現(xiàn)出海納百川的建筑文化;同時(shí),不少老房子本身又是重大歷史事件的見(jiàn)證.3.環(huán)境價(jià)值.花園住宅基本為23層,容積率低,周邊有大片的樹(shù)木和草地,成為現(xiàn)代鋼筋混凝土叢林中的寶貴綠洲.上海正處在一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)代,并正在建造許多世界一流的建筑.花園住宅作為上海優(yōu)秀歷史建筑最具代表性的建筑類型,有著不可替代的價(jià)值.當(dāng)前對(duì)這些花園

4、住宅實(shí)施保護(hù)性開(kāi)發(fā),不僅讓一批老建筑起死回生,從瀕臨消失中得以新生,還可以使優(yōu)秀的建筑文化昭示后人;就建筑本身講,開(kāi)發(fā)利用后,原有的功能得到發(fā)揮,潛在的價(jià)值可以最大限度地體現(xiàn).這對(duì)于改善居住環(huán)境,凸現(xiàn)土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值,塑造良好的城市環(huán)境,以及提升上海城市空間品位具有十分重要的意義二,對(duì)花園住宅實(shí)施保護(hù)性開(kāi)發(fā)的原則(一)保護(hù)與利用兼顧在保護(hù)代表上海歷史文化名城特色的花園住宅及其歷史文化構(gòu)成要素(歷史街區(qū)的空間格局,街巷尺度,文物古跡和歷史建筑等),延續(xù)城市歷史文化環(huán)境的同時(shí),充分挖掘和發(fā)揮花園住宅在經(jīng)濟(jì)社會(huì)文化環(huán)境等各方面的效益和價(jià)值;重視居民生活質(zhì)量和環(huán)境品質(zhì)的改善;實(shí)現(xiàn)社會(huì),環(huán)境,經(jīng)濟(jì)和文化效益

5、的統(tǒng)一發(fā)展.(二)建筑與環(huán)境協(xié)調(diào)建筑維護(hù)要與環(huán)境整治相協(xié)調(diào),新建設(shè)施與保護(hù)片區(qū)整體環(huán)境相協(xié)調(diào),同步優(yōu)化綠化環(huán)境,鄰里環(huán)境,交通環(huán)境,營(yíng)造更濃郁的文化氛圍.(三)繼承與創(chuàng)新并舉在充分尊重建筑原始設(shè)計(jì)意圖,保護(hù)建筑原始風(fēng)貌的基礎(chǔ)上,認(rèn)真考慮未來(lái)可能使用方式的現(xiàn)實(shí)要求.通過(guò)保護(hù)性開(kāi)發(fā)改善建筑功能,提高市政基礎(chǔ)設(shè)施水平,提升環(huán)境品質(zhì),以適應(yīng)現(xiàn)代生活的需要.如充分利用現(xiàn)代科技,采用新工藝,新材料,按現(xiàn)代生活方式或工作模式的要求調(diào)整室內(nèi)布局,設(shè)置汽車泊位,寬帶網(wǎng)絡(luò)接入等各項(xiàng)硬件設(shè)施.三,實(shí)施保護(hù)性開(kāi)發(fā)的若干模式根據(jù)花園住宅不同的使用現(xiàn)狀,可以分別采取保存,改善,改造及更新等四種保護(hù)性開(kāi)發(fā)模式.(一)保存模

6、式這一模式主要針對(duì)于被確定為文物保護(hù)單位的花園住宅.對(duì)于花園住宅的建筑環(huán)境,采取保持歷史原狀的方式,以求如實(shí)反映歷史遺存.對(duì)個(gè)別構(gòu)件加以更換和修繕,修舊如舊,同時(shí),保證其內(nèi)外風(fēng)貌的原真性.對(duì)于其使用功能,可以維持原有功能.1日區(qū)改造工海房地(二)改善模式這一模式主要針對(duì)于風(fēng)貌保存較好的花園住宅.對(duì)于花園住宅的建筑環(huán)境,采取建筑結(jié)構(gòu)維持,局部修繕維護(hù)的方式,在保護(hù)歷史建筑的格局和風(fēng)貌,治理外部環(huán)境,修舊如舊的同時(shí),重點(diǎn)對(duì)建筑內(nèi)部加以調(diào)整,完善各種現(xiàn)代化設(shè)施,改善居民生活質(zhì)量和單位辦公條件.可以保持原有功能不變,但應(yīng)根據(jù)實(shí)際條件疏解人口.(三)改造模式這一模式主要針對(duì)于建筑外貌具有歷史特征,但是內(nèi)

7、部結(jié)構(gòu)和布局已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代使用要求的花園住宅.對(duì)于花園住宅的建筑環(huán)境,采取保留主要外觀風(fēng)貌,改造內(nèi)部結(jié)構(gòu)和布局的方式,維持或調(diào)整原有功能,但應(yīng)根據(jù)實(shí)際條件疏解人口.(四)更新模式這一模式主要針對(duì)于建筑外貌和內(nèi)部結(jié)構(gòu)都有較大程度破壞的花園住宅.對(duì)于花園住宅的建筑環(huán)境,采取根據(jù)街區(qū)整體發(fā)展要求,對(duì)建筑外觀,內(nèi)部結(jié)構(gòu)及內(nèi)部使用進(jìn)行重新設(shè)計(jì)的方式,維持或調(diào)整原有功能,但應(yīng)根據(jù)實(shí)際條件疏解人口.四,實(shí)施保護(hù)性開(kāi)發(fā)需處理好幾個(gè)方面的關(guān)系(一)單體與群體在基本保持總體風(fēng)貌和格局,建筑單體與總體環(huán)境相協(xié)調(diào)(包括建筑風(fēng)格,外觀,色彩,材質(zhì),尺度等方面)的前提下,允許各單體在功能安排上有一些錯(cuò)位,體現(xiàn)多元性,即可

8、以有一定程度的復(fù)合,又可帶來(lái)活力.november200545上海房地1日區(qū)改造(二)物質(zhì)與人文由于這些花園住宅是東西文化并存,沖撞,認(rèn)同,適應(yīng),融合的結(jié)果,呈現(xiàn)出海納百川的建筑文化;同時(shí),不少老房子本身又是重大歷史事件的見(jiàn)證,因此,它們大多都具有極高的文化價(jià)值.因此,對(duì)花園住宅實(shí)施保護(hù)性開(kāi)發(fā),重點(diǎn)兼顧對(duì)歷史人文的發(fā)掘和延續(xù),提升地區(qū)文化品位.(三)動(dòng)遷與開(kāi)發(fā)由于花園住宅一般產(chǎn)權(quán)復(fù)雜,對(duì)花園住宅實(shí)施保護(hù)性開(kāi)發(fā),特別要處理好保護(hù)開(kāi)發(fā)與居民和單位動(dòng)遷(或置換)的關(guān)系,避免引發(fā)社會(huì)矛盾.(四)內(nèi)部與周邊對(duì)花園住宅實(shí)施保護(hù)性開(kāi)發(fā),有必要協(xié)調(diào)好與周邊項(xiàng)目建設(shè)的關(guān)系,以及與道路拓寬和其它市政建設(shè)的關(guān)系,使

9、地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展.(五)原建與新建老建筑與新建筑,或與老建筑外裝飾部件的協(xié)調(diào)關(guān)系,新建筑應(yīng)以透明,簡(jiǎn)約并化整為零的方式與老建筑有機(jī)結(jié)合.新建筑以謙遜的新風(fēng)格烘托街區(qū)的歷s,6november2005史氛圍,同時(shí)為歷史街區(qū)注入新的活力.老建筑的再利用或符合建筑原有性格,或突顯建筑原來(lái)的藝術(shù)特征.五,功能置換的幾種可能性許多花園住宅融史料性,知識(shí)性,趣味性,藝術(shù)性于一體,可以改變其原始用途,將其逐步納入城市經(jīng)濟(jì)組成部分,既展現(xiàn)原始風(fēng)貌,又符合現(xiàn)代人居住,工作及休閑的要求.功能置換應(yīng)符合以下幾點(diǎn)原則:體現(xiàn)公共性,實(shí)現(xiàn)其社會(huì)價(jià)值;適應(yīng)土地開(kāi)發(fā),產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求,實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)價(jià)值;重塑地區(qū)精神,激發(fā)地區(qū)活力,實(shí)

10、現(xiàn)其文化價(jià)值.(一)居住發(fā)展高品質(zhì)國(guó)際社區(qū),酒店式公寓,高級(jí)出租公寓等.(二)辦公業(yè)發(fā)展別墅式商務(wù),如跨國(guó)公司總部,高新技術(shù)企業(yè)研發(fā)中心,外國(guó)使領(lǐng)館,準(zhǔn)國(guó)際性組織和協(xié)會(huì)總部,高附加值的中小型咨詢公司等.(三)工業(yè)適當(dāng)發(fā)展無(wú)污染,高附加值的都市型工業(yè);以上幾種類型為私人或單位場(chǎng)所,具有一定的私密性.(四)文化產(chǎn)業(yè)文化氣息濃厚,品位高尚的文化休閑場(chǎng)所.(五)餐飲業(yè)主題性酒吧,茶坊(如思南路地區(qū)柳亞子故居改建而成的文學(xué)茶坊),特色餐廳.(六)展示,博覽業(yè)主題性小畫(huà)廊,藝術(shù)商店,街區(qū)歷史博物館.以上幾種類型可以結(jié)合服務(wù)空間,管理空間,形成一個(gè)局部開(kāi)放的社區(qū)交流空間或?qū)ν忾_(kāi)放空間,成為歷史區(qū)域的新亮點(diǎn),

11、形成對(duì)周邊高級(jí)住宅區(qū)的輻射效應(yīng),更有機(jī)地對(duì)外展示歷史街區(qū)的魅力,并成為綜合性文化交流服務(wù)場(chǎng)所.六,建筑環(huán)境的保護(hù)與營(yíng)造(一)建筑群體風(fēng)貌花園住宅區(qū)的突出重點(diǎn)是保留歷史城市的風(fēng)貌,建筑尺度親切宜人,街巷格局獨(dú)特,富于一種地方性與人文色彩交融的美感.因此,花園住宅區(qū)的建筑高度控制與視線走廊控制,是花園住宅保護(hù)中的一項(xiàng)重要內(nèi)容.(二)建筑單體外觀保護(hù)花園住宅單體的完整性;保護(hù)單體建筑所有原來(lái)的外貌特征,包括門,窗,陽(yáng)臺(tái),欄桿,屋頂,墻面及裝飾細(xì)部的位置,形式與材質(zhì)特征.(三)原搭建建筑物與構(gòu)筑物拆除所有搭建,修復(fù)所有被改變或被破壞的局部;修復(fù)方式要尊重原有建筑形式,材料及建造技術(shù).(四)新建建筑物和

12、構(gòu)筑物在優(yōu)秀近代建筑保護(hù)范圍內(nèi)嚴(yán)禁新建建筑物,構(gòu)筑物;在優(yōu)秀近代建筑建設(shè)控制地帶內(nèi)新建,擴(kuò)建,改建建筑物的,應(yīng)當(dāng)在使用性質(zhì),高度,體量,結(jié)構(gòu),立面,材料,色彩等方面與優(yōu)秀近代建筑相協(xié)調(diào),并且不得影響優(yōu)秀近代建筑的正常使用;在規(guī)劃范圍內(nèi)所有新建,擴(kuò)建,改建建筑物,構(gòu)筑物的活動(dòng)都應(yīng)當(dāng)向市規(guī)劃局辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù),市規(guī)劃局應(yīng)當(dāng)征求房地局和所在地區(qū)人民政府意見(jiàn)后做出審批;(五)建筑室內(nèi)空間在室內(nèi)空間作調(diào)整改造的過(guò)程中保持室內(nèi)網(wǎng)格特色,保留室內(nèi)有特色的空間與局部;尤其是部分樓梯,門,欄桿,壁爐等特色木裝修.(六)交通空間保護(hù)通道的斷面形式,兩側(cè)綠化,圍墻界面,出入口位置,并保證其通達(dá)性.采用歷史材

13、料作為路面鋪砌,控制車輛進(jìn)出.人行道控制設(shè)計(jì)為體現(xiàn)歷史文化特色的休閑,觀光性質(zhì)的步行區(qū)域;保護(hù)界面的氣氛,通透程度,連續(xù)程度,材料,尺度等,林蔭界面,修補(bǔ)風(fēng)貌景觀斷面:保護(hù)獨(dú)立式住宅花園前后道路的空間尺度及空間視廊,不得任意拓寬或搭建.(七)庭院空間保護(hù)與整治綠化環(huán)境,保護(hù)古樹(shù)名木,強(qiáng)化庭院綠化和道路兩側(cè)綠化,培養(yǎng)爬蔓植物,豐富綠化層次;保護(hù)庭院空間:保護(hù)庭院空間的使用性質(zhì),植被,材料,空間尺度等.維護(hù)庭院的完整性,私密性以及寧?kù)o,優(yōu)雅氛圍,不得任意破壞庭院分隔,不得破壞庭院的綠化植被;保留并整治庭院空間,根據(jù)功能性質(zhì)確定合理的整治措施,主要是對(duì)庭院空間的使用性質(zhì),植被,材料,空間尺度等進(jìn)行重

14、新設(shè)計(jì)整治.(八)停車空間保持區(qū)內(nèi)空間的豐富性.采用垂直升降平臺(tái)的停日區(qū)改造工海房地車方式,節(jié)約黃金用地.(九)室外天線和空調(diào)室外機(jī)為改善建筑使用條件不得不在室外增加的元素,如空調(diào)室外機(jī)等,必須嚴(yán)格控制其設(shè)計(jì)不破壞整體風(fēng)貌.(十)路燈,果皮箱,垃圾收集箱,消火栓,公廁,公用電話,郵筒,指示牌等環(huán)境小品嚴(yán)格控制廣告的設(shè)置,招牌,指示牌,路燈,公用電話,果皮箱,消火栓等環(huán)境設(shè)施必須從形式,色彩,風(fēng)格等方面符合歷史風(fēng)貌的特征.七,對(duì)花園住宅保護(hù)性開(kāi)發(fā)機(jī)制的幾點(diǎn)設(shè)想(一)政府扶植,企業(yè)運(yùn)作由于花園住宅開(kāi)發(fā)成本高,資產(chǎn)收益慢,且產(chǎn)權(quán)復(fù)雜,動(dòng)遷安置難度大.因此,對(duì)其進(jìn)行保護(hù)性開(kāi)發(fā)有一定的難度,需依靠政府扶持一段時(shí)期,通過(guò)減免稅費(fèi)或緩繳土地出讓金等方法,鼓勵(lì)企業(yè)參與花園住宅的功能開(kāi)發(fā);同時(shí),對(duì)花園住宅的原值和開(kāi)發(fā)值進(jìn)行評(píng)估,在此基礎(chǔ)上,研究動(dòng)遷安置補(bǔ)償?shù)霓k法,使老百姓和企業(yè)都能有所得,從而推進(jìn)此項(xiàng)工作.(二)建立機(jī)構(gòu),制定辦法建議對(duì)花園住宅保護(hù)性開(kāi)發(fā)的管理與指導(dǎo)采取條塊結(jié)合,以塊為主的方式.花園住宅資源相對(duì)豐富的城區(qū)可建立花園住宅保護(hù)開(kāi)發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組,下設(shè)部門具體負(fù)責(zé)管理和指導(dǎo)花園住宅的保護(hù),保留與改造工作;同時(shí),結(jié)合各區(qū)的特點(diǎn)和實(shí)際制定有關(guān)的實(shí)施辦法,使這項(xiàng)工作有章可循.(三)規(guī)劃先行,合理