前期物業(yè)接管方案

1、前期物業(yè)接管方案第一部分： 前期介入工作小組及工作計劃一、成立前期介入工作小組從公司內(nèi)部選派多名管理、技術人員，組成項目前期介入工作小組（以下簡稱項目小組），跟隨項目進度開展前期介入工作，公司協(xié)調(diào)與開發(fā)商接洽。組長：公司副總經(jīng)理組員：公司行政部經(jīng)理、品質(zhì)部經(jīng)理、物業(yè)部經(jīng)理、項目部經(jīng)理、項目客服主管、工程主管、安全主管二、物業(yè)管理接管組織機構示意圖（見下圖）深圳市合隆物業(yè)管理有限公司前期工作小組工程維修類安全管理類客戶服務類三、項目接管工作推進計劃序號介入節(jié)點工作內(nèi)容開始時間完成時間責任部門責任人完成情況1前期介入前期物業(yè)管理服務合同簽訂2011年8月16日2011年8月31日2辦理管理處營業(yè)執(zhí)

2、照、稅務登記、組織機構代碼2011年8月22日2011年8月28日3要求停車場施工單位辦理經(jīng)營性停車場許可證2011年9月1日2011年9月30日4辦理停車場營業(yè)執(zhí)照、稅務登記2011年10月1日2011年10月31日5管理處物業(yè)服務費收費備案2011年9月1日2011年9月31日6員工臨時宿舍選址、租賃2011年8月16日2011年8月31日7邀請裝修裝飾單位對管理處辦公場所、員工宿舍圖紙設計及報價、審批2011年8月16日2011年8月31日8工程遺留問題統(tǒng)計、報開發(fā)商、跟進處理情況2011年8月16日2011年8月31日9秩序維護員、工程技術人員、客服人員招聘2011年8月16日2011

3、年8月31日10vi標識數(shù)量統(tǒng)計2011年8月16日2011年8月20日11vi標識系統(tǒng)設計、報批、制作安裝2011年8月20日2011年9月20日12選定清潔公司2011年8月16日2011年8月31日13房屋清潔費用測算及合同簽訂2011年8月16日2011年8月31日14與開發(fā)商談判開辦費2011年8月16日2011年8月31日15供電手續(xù)辦理及解決基本電費問題2011年8月22日2011年9月10日16供水手續(xù)辦理及協(xié)調(diào)居民、商業(yè)用水指標2011年8月22日2011年8月31日17前期物業(yè)管理服務合同備案（到區(qū)物管科）2011年9月1日2011年9月10日18管理處成立編制物業(yè)管理方案

4、2011年8月25日2011年8月31日19人員編制核定、建立組織架構、崗位職責2011年8月25日2011年8月31日20秩序維護員、工程技術人員、客服人員崗位培訓2011年8月25日2011年8月31日21管理處辦公室、員工宿舍裝修施工2011年8月25日2011年9月31日22辦公設備采購2011年9月1日2011年9月31日23各類工程驗收及資料接收2011年8月30日2011年9月10日24各類設備驗收及配用工具、資料、保修文件接收2011年8月30日2011年9月10日25選定檔案管理人員、檔案歸類建立條目2011年8月25日2011年10月31日26選定資產(chǎn)管理人員、固定資產(chǎn)建立

5、臺賬2011年8月31日2011年12月31日27細部驗收細部驗收人員招聘、培訓、上崗2011年8月25日2011年8月31日28第一輪模擬驗收、督促整改2011年8月25日2011年8月31日29第二輪模擬驗收、督促整改2011年8月31日2011年9月3日30入住入住工作組成立2011年8月25日2011年8月26日31編制入住方案2011年8月25日2011年8月27日32發(fā)放入住通知書及報紙公告2011年月日2011年月日33入住前房間全面清潔開荒2011年8月30日2011年9月1日34入住接待小組人員安排2011年8月25日2011年8月26日35入住資料培訓2011年8月27日2

6、011年8月31日36入住接待現(xiàn)場布置及培訓2011年8月30日2011年9月1日37正式辦理入住2011年9月3日2011年12月31日38物業(yè)管理物業(yè)管理實施2011年9月1日39各類工程遺留問題處理跟蹤2011年9月1日40品牌維護開展第一次客戶滿意度調(diào)查及回訪2012年3月1日2012年3月10日41就第一次調(diào)查報告制定顧客滿意度提升措施2012年3月10日2012年3月31日42顧客滿意度提升措施持續(xù)跟蹤、服務品質(zhì)督導2012年3月31日2012年11月30日43開展第二次客戶滿意度調(diào)查及回訪2012年12月1日2012年12月10日44就第二次調(diào)查報告制定顧客滿意度提升措施2012

7、年12月10日2012年12月31日45顧客滿意度提升措施持續(xù)跟蹤、服務品質(zhì)督導2013年1月1日2013年6月31日四、職責1、副總經(jīng)理負責物業(yè)管理前期準備的組織工作。2、接管小組負責前期介入移交手續(xù)的辦理、物業(yè)管理合同的評審。3、行政部負責新建管理處物資采購工作。4、人力資源部負責人員編制確定、人員招聘和培訓工作。5、品質(zhì)部負責各項規(guī)章制度及入伙資料的審核。6、財務部負責各類收費項目及標準的核定。7、新建管理處經(jīng)理負責相關管理工作的籌備和實施。五、前期準備工作1、行政部前期準備工作1.1負責新建管理處所有標識的設計、制作并指導安裝。1.2負責新建管理處員工工作服的訂制。1.3負責審核各類物

8、資、設備工具的采購申請。物資的采購：根據(jù)物業(yè)管理方案負責辦公用品、辦公設備及維修工具、設備、安全保潔工具、設備的購置計劃的制定、詢價、報批及采購工作。包括：a.辦公用品：家私、各類文具等。b.辦公設備：打印機、電話、復印機、傳真機、空調(diào)、電視機、音響等。c.后勤服務設施：食堂、宿舍用品、用具等。d.網(wǎng)絡設備：電腦等。e.清潔及綠化設備和工具：洗地機、吸塵器、剪草機、噴霧器等。f.安全設備：對講機、電警棍、手電筒等。g.加工維修設備工具：萬用表、兆歐表、電焊機、臺虎鉗等。1.4負責新項目入伙現(xiàn)場的策劃、布置及展板的設計、制作和擺放。2、人力資源部前期準備工作2.1負責在入伙前三個月正式下發(fā)管理處

9、成立的文件。2.2根據(jù)物業(yè)管理方案審核新建管理處人員編制，并確保管理人員及專業(yè)技術人員入伙前三個月到位，保安員、保潔員提前一個月到位。2.3負責新建管理處人員的入職培訓及管理專業(yè)技術人員的培訓考核。3、財務部前期準備工作3.1負責前期介入費用及新項目管理費標準的測算，經(jīng)副總經(jīng)理審核、董事長審批后納入委托管理合同。3.2負責新項目各項服務收費標準的審定。3.3負責管理處接管物業(yè)入伙前清潔費用的審定。3.4負責指導管理處出納按財務制度建賬及財務軟件的使用。3.5負責監(jiān)督新建管理處的物資采購工作。4、品質(zhì)部前期準備工作4.1負責新項目委托管理合同的評審，報副總經(jīng)理簽定。4.2負責質(zhì)量體系文件的發(fā)放及

10、協(xié)助編寫相關作業(yè)指導文件。4.3協(xié)助管理處分類建立物業(yè)管理檔案資料。4.4負責審核各項規(guī)章制度及入伙資料。4.5協(xié)助新項目管理處質(zhì)量體系文件及入伙工作辦理程序的培訓。5、新建管理處經(jīng)理前期準備工作5.1負責擬定入伙工作計劃時間表，包括：工作內(nèi)容、負責人及完成時間等，并報副總經(jīng)理審核、董事長審批。5.2負責內(nèi)部管理運作相關工作：a編制管理處組織結構、各崗位職責，報人力資源部及副總經(jīng)理審核、董事長審批。b根據(jù)物業(yè)實際情況，完善閉路監(jiān)控、停車場設施、背景音樂、泛光照明、信箱、康樂休閑文化設施、園林綠化等公共設施。c指定專人記錄入伙前后發(fā)生的清潔、返修及配套完善工程等所產(chǎn)生的各項費用，以便與地產(chǎn)公司結

11、算。5.3將入住指引、業(yè)主（住戶）資料卡于入伙前十天交建設單位，與入伙通知書一并發(fā)放業(yè)主。5.4負責入伙前一周準備好入伙應備資料,包括:a. 入伙流程b. 委托銀行代收款協(xié)議書；c. 臨時管理規(guī)約；d. 業(yè)戶手冊；e. 前期物業(yè)管理協(xié)議書f. 房屋交付驗收表；g. 常規(guī)服務項目表h. 水、電、氣、有線電視開戶申請資料；i. 防盜門、窗花、陽臺推拉門圖樣（包括材料、規(guī)格、尺寸、安裝要求等）；j. 房內(nèi)配送電器或其他需操作設施用品的說明書、保修卡；k. 房間設計平面圖（含水電走向）；l. 其他與業(yè)主相關資料。m. 現(xiàn)場入伙宣傳展板及相關入伙指引標識。n. 所有“入伙資料” 的填寫樣本。5.5進行入

12、伙模擬演練，檢驗入伙流程、資源配置等準備工作是否充分。第二部分：接管驗收接管驗收的概念接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設單位或個人委托的房屋時,以物業(yè)主體結構安全、滿足使用功能和滿足管理服務要求為主要內(nèi)容的接管檢驗，對新建房屋，接管驗收是竣工驗收的再驗收。在完成接管驗收后，整體物業(yè)連同配套的設備、設施就應該移交給物業(yè)管理企業(yè)了。接管驗收與竣工驗收不同，竣工驗收是建設工程完成后，由施工單位向建設單位移交物業(yè)的過程，竣工驗收屬于政府行為，由政府建設行政主管部門負責組成綜合驗收小組，對施工質(zhì)量和設計質(zhì)量進行全面質(zhì)量檢驗和評定?？⒐を炇盏耐瓿蓸酥局飿I(yè)可以交付使用，物業(yè)管理企業(yè)可以參加工程的竣工

13、驗收，但在竣工驗收中，物業(yè)管理企業(yè)只是驗收的參與者，而不是驗收的責任主體。接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同約定或接受委托取得物業(yè)的管理權以后，在正式接管前，針對主體建筑、附屬設施、設備、道路、綠化、場地等進行的綜合驗收，接管驗收更注重建筑的綜合使用功能和管理需要，接管驗收屬于企業(yè)行為，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收的過程中不僅僅是參與者，而更應該是驗收的責任主體，接管驗收相比竣工驗收應該更全面、更詳細、更深入，接管驗收的完成，標志著物業(yè)正式投入使用，物業(yè)管理企業(yè)正式開始履行管理和服務職能。接管驗收的目的和作用物業(yè)接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)前不可缺少的重要環(huán)節(jié)，接管驗收應由開發(fā)建設單位和物業(yè)管理企業(yè)

14、共同組成聯(lián)合驗收小組進行，主要目的和作用如下：1、明確交接雙方的責、權、利關系，通過接管驗收和委托接管合同的簽定，實現(xiàn)權利和義務的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各方的義務和權利。2、確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)主的利益。要通過物業(yè)管理企業(yè)的接管驗收，從客觀上能進一步促使開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)按標準進行設計和建設，減少日后物業(yè)管理中的麻煩和開支。同時接管驗收能夠彌補部分業(yè)主專業(yè)知識的不足，為業(yè)主的入伙驗收做好準備，從整體上把握物業(yè)的建筑質(zhì)量、使用功能、管理要求。3、接管驗收是對前期介入工作的進一步強化和補充，在前期介入的過程中，物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)對工程的設計規(guī)劃、施工工藝、設施配套等方面提出了一系列

15、的建議，對于開發(fā)建設單位尚未實施的，物業(yè)管理企業(yè)可借助接管驗收要求開發(fā)單位徹底全面實施，同時通過參與竣工驗收和接管驗收，對前期介入過程中未發(fā)現(xiàn)的缺陷和漏洞，一并提請開發(fā)單位整改完善。4、為日后管理創(chuàng)造條件，通過接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達到要求，減少日常管理過程的維修、養(yǎng)護工作量，減少工作返修的麻煩。另一方面，根據(jù)接管中的有關物業(yè)的文件和資料，可以摸清物業(yè)的性能和特點，預防管理中可能出現(xiàn)的問題，計劃安排好各項管理工作，充分發(fā)揮專業(yè)化管理優(yōu)勢。接管驗收的內(nèi)容和標準接管驗收應包括資料的交接驗收、建筑主體及配套設施的驗收、各類機電設備的驗收、戶內(nèi)設施的驗收、鑰匙的驗收和接管。3.1 資料的交接驗收3

16、.1.1 產(chǎn)權資料包含以下項目：3.1.1.1 項目批準文件3.1.1.2 用地批準文件3.1.1.3拆遷資料3.1.1.4房屋所有權證3.1.1.5土地使用權證3.1.1.6有關司法、公證文書和協(xié)議3.1.1.7房屋分戶使用清冊3.1.1.8房屋設備及定、附著物清冊3.1.2 技術資料包括以下項目： 3.1.2.1 竣工圖包括總平面布置圖，建筑、結構、水、暖、電、氣、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖（有隱蔽管線的全套圖紙）。3.1.2.2 機電設備的竣工圖紙、調(diào)試記錄、使用說明、原理圖、維護指導、政府主管部門驗收合格證明等。3.1.2.3 地質(zhì)勘察報告3.1.2.4 工程合同及開

17、、竣工報告3.1.2.5 工程預決算3.1.2.6 圖紙會審記錄3.1.2.7 工程設計變更記錄及技術核定記錄（包括質(zhì)量事故處理記錄）3.1.2.8 隱蔽工程驗收簽證3.1.2.9 沉降觀測記錄3.1.2.10 防雷接地測試合格證明3.1.2.11 竣工驗收證明書3.1.2.12 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書3.1.2.13 新材料、構、配件的鑒定合格證書3.1.2.14 水、電、暖、通、消防、智能化、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書3.1.2.15 砂漿、混凝土試塊試壓報告3.1.2.16 供水、供暖、消防、管道煤氣的試壓報告3.1.2.17 與供水、供電、供氣、電信、郵政等部門簽訂的

18、相關協(xié)議書3.1.2.18 各類機電設備、附屬設施、園林綠化工程質(zhì)量保證及維護保養(yǎng)協(xié)議書3.1.2.19 鑰匙清單3.1.2.20 房地產(chǎn)平面圖；3.1.2.21 房屋分間平面圖；3.1.2.22 房屋及設備技術資料。3.2 建筑主體及配套設施的驗收3.2.1 地基基礎的沉降不得超過建筑設計規(guī)范的允許變形值，不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。3.2.2 鋼筋、混凝土構件產(chǎn)生的變形、裂縫不得超過設計規(guī)范的規(guī)定值。3.2.3 承重墻、填充墻必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。3.2.4 外墻防水符合規(guī)范，不得有外墻滲水。外墻面材料應易于清洗。3.2.5 各類屋面符合工程及驗收規(guī)范的規(guī)定

19、，排水順暢、無積水、無滲漏，應有組織排水口，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固，接口嚴密，不滴漏，平屋面部分應有隔熱、保溫措施，公用部位應設置屋面檢修孔。3.2.6 地面的面層與基層必須粘接牢固，不空鼓，無脫皮、裂縫、起砂現(xiàn)象，整體地面平整。3.2.7 樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻、表面平滑。砼樓梯無裂縫、無表皮剝落。3.2.8 屋面避雷設施連接牢固，支撐間距符合設計規(guī)范，油漆完好，接地電阻值符合設計要求。3.2.9 外墻面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬。3.2.10 室外排水系統(tǒng)的標高、窨井（檢查井）設置、管道坡度、管徑符合設計規(guī)范，

20、管道應順直，交叉處角度合理排水順暢，井蓋應擱置穩(wěn)妥并設置井圈。3.2.11 化糞池應按排污量合理設置，池內(nèi)無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎。3.2.12 明溝、散水、落水溝內(nèi)不得有斷裂、積水現(xiàn)象。3.2.13 房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通，路面無積水、空鼓、斷裂現(xiàn)象，路面排水溝應有鐵蓖等防護設施。3.2.14 小區(qū)主干道、支干道、樓前樓后應設置足夠的照明設施。3.2.15 小區(qū)應設置足夠的生活和建筑垃圾轉(zhuǎn)運場所。3.2.16 房屋應按單元設置信報箱，其規(guī)格、位置須符合規(guī)定。3.2.17 掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風

21、道應暢通，無阻塞物，露天部分應設置有效的防落雨措施。3.2.18 園林綠化應配備足夠的澆灌設備、設施。3.2.19 運動場所、設施應達到功能要求，有足夠的安全防護措施。3.2.20 施工現(xiàn)場須做到工完、料凈、地清，小區(qū)內(nèi)臨時設施及過渡用房拆除清理完畢。3.2.21 停車場配套設施齊全，倒車架、彎道鏡、地鎖設置合理，車位線、行車指示標識清晰、耐久，限高、限速標識明顯。3.2.22 群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的質(zhì)量和使用功能要求。3.3 配套機電設備的驗收3.3.1供、配電設備驗收標準3.3.1.1 高壓柜、電力變壓器、低壓配電柜、主電力電纜送電正常，接線端子接線完

22、好，安裝符合設計及有關合同要求。自動、手動切換正常，繼電保護功能正常。3.3.1.2 電表、各類開關、各類配電箱、供電線路、插座、照明器具配備合理，二次線路連接符合規(guī)范要求。各類計量表計安裝位置合理，無重復計量和漏計量現(xiàn)象。3.3.1.3 電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，鋁導線連接不得采用絞接或綁接。采用管于配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于 1m歐/kv。3.3.1.4 應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置。3.3.1.5 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良

23、好，位置正確。3.3.1.6 各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合要求。3.3.1.7 發(fā)電機組啟動及運行狀況正常，無雜音，設備安裝符合技術設計規(guī)范，消音處理良好。3.3.2 給、排水設備的驗收標準3.3.2.1 水箱、水池符合設計要求，無漏水、滲水現(xiàn)象。3.3.2.2 水泵運行平穩(wěn)，聲音正常，所有閘閥、儀表完好，無滲、漏水現(xiàn)象。3.3.2.3 給、排水管網(wǎng)外觀整齊，所有閘閥完好，無滲、漏水現(xiàn)象，管道外部有防腐涂層，油漆無破損，標識明顯、規(guī)范。3.3.2.4 室內(nèi)外排水管道、溝、渠、池、井排水通暢，無雜物堵塞。3.3.2.5 污水處理系統(tǒng)污水泵（潛水泵）高水位開，低水位停，

24、運行平穩(wěn)，重要設備間天花部位的污水管道下方必須采取安全防護措施，如設置喇叭口。3.3.3 弱電設備的驗收標準3.3.3.1 有線電視、公用天線系統(tǒng)符合規(guī)定等級，接收信號畫面清晰度達標，聲音清楚。3.3.3.2 電話系統(tǒng)分接箱位置設置合理，布線規(guī)范，標識明顯、準確。3.3.3.3 電腦網(wǎng)絡系統(tǒng)布線合理，運行穩(wěn)定、可靠。3.3.3.4 電訊系統(tǒng)信號對應地點無誤，安裝符合設計及有關合同要求。3.3.4消防設施的驗收標準3.3.4.1 消防管道、煤氣管道、切斷閥外觀完好，功能正常。3.3.4.1 接合器、水龍帶等配件完好無損、不漏水，安裝位置正確，排送風機風量及所有線路符合設計要求，各種設施能夠正常運

25、作。3.3.4.1 水泵、管網(wǎng)揚程、壓力符合設計規(guī)范。3.3.4.1 小區(qū)消防通道設置合理、暢通。3.3.4.1 消防設施的驗收主要以消防部門的驗收標準為準，我方積極參與。3.3.5安防智能化系統(tǒng)的驗收3.3.5.1 智能化系統(tǒng)主要包括閉路電視監(jiān)控、周界防翻越、智能門禁、樓宇對講、停車場管理等子系統(tǒng)。3.3.5.2 主機設備質(zhì)量合格，提供廠家檢驗合格證明，安裝位置合理、穩(wěn)妥，操作方便便于管理；各系統(tǒng)之間信號傳輸正常、聯(lián)動準確。3.3.5.3 系統(tǒng)運行穩(wěn)定、探測設備安全、可靠，信號準確。3.3.5.4 管線安裝規(guī)范，易于維修。3.3.5.5 室內(nèi)設備要求安裝美觀，能夠合理布控。3.3.6設備間的

26、驗收3.3.6.1 設備布局合理，便于維修、維護。3.3.6.2 設備間配備足夠的通風、降溫、防潮、防鼠設施，配備足夠的消防器材。3.3.6.3 設備間有防水、排水設施，電器設備間接地良好。3.3.6.4 各類設備標識明顯、準確。3.4戶內(nèi)設施的驗收3.4.1 地面、墻面、天花無裂痕、縫隙、水跡，外觀完好。3.4.2 塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷、色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。3.4.3 門、窗：門開啟自如，無晃動和裂縫、零配件齊全、位置準確，無翹曲變形；門鎖、窗銷連接牢固、開啟靈活；玻璃安裝牢固、膠封密實，無明顯刮花痕跡、無損傷；油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整

27、；不銹鋼防盜門表面光亮，無刮花、變形；高檔裝飾門裝飾完整。3.4.4 衛(wèi)生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水、倒泛水和滲漏。3.4.5 衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應分設，出戶管長不宜超過8m，并不應使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。3.4.6 開關、燈具、插座安裝位置正確，安裝牢固可靠，配電箱接地良好。3.4.7 預留空調(diào)孔位置準確、規(guī)范，冷凝水排水管通暢。3.5 鑰匙的接管與驗收3.5.1各類鑰匙應有詳細清單。3.5.2鑰匙應有明顯標識，開鎖準確無誤。3.5.3交接時應逐項核對，辦理交接手續(xù)。第三部分：記錄表格設備/設施移交驗收記錄表部門設施名

28、稱規(guī)格型號配套工具配套資料存在問題甲方代表：日 期：乙方代表：日 期：物業(yè)代表：日 期： 注：可另附頁。房屋移交驗收情況通報表致：由：事項： 負責人簽字： 年 月 日承建商（開發(fā)商）簽字確認 年 月 日 房屋移交驗收記錄表部門房 號部 位存 在 問 題地面墻面天花板門、窗燈具開關、插座、接線盒、配電箱門鈴電控鎖、對講預留部位洗手間潔具廚房給排水通風排氣護欄煤氣管、表曖氣管、表樓梯室內(nèi)衛(wèi)生甲方代表：日期：乙方代表：日期：物業(yè)代表：日期：注：可另附頁。物業(yè)資料移交清單序號編號名稱數(shù)量備注1234567891011121314151617181920移交單位移交人： 年 月 日接收單位接收人： 年

29、月 日 鑰匙移交清單序號編號名稱數(shù)量備注1234567891011121314151617181920移交單位移交人： 年 月 日接收單位接收人： 年 月 日第四部分：業(yè)主入住的組織與實施一、提供“一站式”入住服務合隆物業(yè)認為，與業(yè)主取得良好的溝通是從業(yè)主入住時開始的，為了建立良好的客戶服務關系，要求分片包干的貼心管家對責任區(qū)內(nèi)的客戶信息全面撐握，自業(yè)主入住時，就提供“一站式”的服務，即業(yè)主的入住工作由貼心管家全程負責、全程陪伴，將便利留給客戶，把麻煩留給自己，全方位的為業(yè)主提供貼心的服務，如入住手續(xù)的辦理工作、資料的填寫工作、房屋返修的跟進工作、業(yè)主入住后提出的各類個性化服務需求的跟進工作等

30、。二、入住現(xiàn)場便民服務1、 合理安排業(yè)主的入住時間，節(jié)約業(yè)主辦理手續(xù)時間，加強節(jié)假日的入住辦理，延長入住辦理時間；2、 一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，簡潔高效（流程見后附圖）；3、 提前與供電公司、自來水公司、燃氣公司、電話公司、有線電視臺、銀行簽訂代辦服務協(xié)議書，代辦有關業(yè)務。4、 開設收費一本通服務5、 在入住期內(nèi)由管理處保安員、保潔員組建一支入住服務義工隊，滿足業(yè)主提出的合理要求，同時應付各類突發(fā)事件。三、入住手續(xù)辦理 入住通知：業(yè)主持發(fā)展商發(fā)出的入住通知書商品房買賣合同及物業(yè)公司通知業(yè)主需要準備的相關資料前來辦理入住手續(xù)； 入住手續(xù)辦理：由業(yè)主提供相關資料，現(xiàn)場填寫和簽訂相關協(xié)議，并交

31、納相關費用。 驗房：由管理處指定人員陪同業(yè)主對移交房屋驗收，并填寫收樓意見書。 鑰匙領?。簶I(yè)主對房屋驗收后在管理處領取鑰匙，同時入住手續(xù)辦理完成。（詳見流程圖）四、入住流程圖保安員引導業(yè)主到房屋交付現(xiàn)場業(yè)主與開發(fā)商辦理相關手續(xù)業(yè)主交驗入住通知書、購房合同等文件工作人員協(xié)助業(yè)主填寫相關資料管理處通知業(yè)主領取返修鑰匙簽訂臨時管理規(guī)約、委托銀行代收款協(xié)議書等文件 管理處驗收 ok業(yè)主交納相關費用 管理處、客戶中心、銷售部三方陪同業(yè)主驗房，抄錄水、電表底數(shù)，雙方確認施工方返修 業(yè)主在收樓意見書上確認無返修內(nèi)容在收樓意見書上填寫返修項 業(yè)主領取房門鑰匙、住戶手冊及相關物品 yes no入住手續(xù)完成，資料

32、存檔辦理車位租用手續(xù)、門禁卡手續(xù)等第五部分： 裝修管理與服務裝修管理是物業(yè)實際操作中的一大難點，同時也是人為造成房屋損壞和安全隱患的高發(fā)期。為維護*項目外觀形象的統(tǒng)一、美觀，保障智能化系統(tǒng)的正常使用功能不被破壞，物業(yè)管理處將從實際出發(fā)，以公共部位、公共設施管線、消防安全為裝修工作的監(jiān)督重點。做好裝修宣傳培訓、裝修審批、裝修巡查、違章處理、裝修驗收五個環(huán)節(jié)，力爭服務在一線、監(jiān)管在一線，從正面引導業(yè)主正確、安全、有效的完成裝修。一、正面宣傳，合理引導管理處針對項目特點，制訂詳細的裝修指南，在入住辦理手續(xù)時發(fā)放給業(yè)主，管理處為業(yè)主提供必要的房屋結構、水電走向圖紙，指導業(yè)主合理進行裝修，同時將加大裝修

33、宣傳的力度，在公共區(qū)域明示裝修規(guī)定、違章裝修的危害性和處理措施，并增加環(huán)保裝修的宣傳，充分發(fā)揮社區(qū)文化的導向功能、約束功能，并由貼心管家直接負責與業(yè)主溝通引導，架起管理處與業(yè)主的溝通橋梁，提高業(yè)主的自覺性。二、嚴格控制裝修備案程序工程部主管審核業(yè)主提供的裝修公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、裝修方案，管理處經(jīng)理對住戶的裝修申請審批，并簽署備案意見。審批的基本原則是確保建筑物結構安全和裝修協(xié)調(diào)、統(tǒng)一、美觀，符合消防安全要求。三、加強裝修期間的監(jiān)督與管理1、裝修行為的管理成立以工程及保安員為成員的裝修聯(lián)合管理小組，工程部主管為主要負責人。管理小組按裝飾裝修管理服務協(xié)議內(nèi)容負責結構安全和建筑裝修監(jiān)理，檢查并及

34、時填寫裝修巡查記錄。主要目的就是在裝修期間，對裝修進行更有效的管理和監(jiān)控，管理重點主要有：1) 為防止房屋結構、外觀受損及違章搭建，在實際工作中，工程技術人員每兩天巡查一次；安管員每天對裝修進行全方位監(jiān)管，消除管理盲點，形成立體交叉式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題及時處理，把違章裝修消滅于萌芽狀態(tài)。2) 為防止房屋裝修后出現(xiàn)滲漏而引發(fā)責任問題，我們將要求裝修單位對廚房、衛(wèi)生間做防水施工后進行48小時的閉水試驗，確認未發(fā)現(xiàn)滲漏后方可進行下一步施工。對于在施工過程中涉及到陽臺鑿開找平層的，必須要求重新進行防水施工處理方可下一步施工。2、裝修人員的管理為更好的加強對裝修人員的管理，采用“二證一書”制度

35、，即要求裝修施工單位辦理施工許可證和施工人員出入證，簽訂裝修安全責任書，同時要求裝修單位繳納1000元的裝修保證金。3、裝修材料用品的管理實施對外來人員準入制度，嚴格管制社區(qū)出入口，對搬出/入物品由保安員查驗施工許可證和施工人員出入證，登記后放行；嚴格控制易燃、易爆材料進入云頂尚品。嚴格控制施工的時間及裝修垃圾的清運，消除因裝修而帶來的噪音和垃圾污染。為維護小區(qū)裝修秩序及安全，我們將加強對裝修企業(yè)的管理，狠抓消防安全，控制未經(jīng)允許的動火作業(yè)。 四、依法管理，以情感人裝修監(jiān)督中如發(fā)現(xiàn)問題，根據(jù)裝修違章程度，簽發(fā)整改通知書，并送至裝修人員及業(yè)主簽字，要求在規(guī)定期限內(nèi)整改。對違章裝修的單位我們將以說

36、服教育為主，對不配合的我們將以裝修協(xié)議書為依據(jù)，酌情扣除其裝修保證金。對極個別情節(jié)嚴重且不服從管理的業(yè)主，我們將上報政府主管部門予以解決，確保居住區(qū)房屋本體及公共設施的完好。五、謹慎驗收，不留隱患驗收環(huán)節(jié)是裝修管理的最后一個環(huán)節(jié)，為避免日后為管理工作帶來隱患，我們將在本環(huán)節(jié)中嚴格把關。驗收過程中應重點對房屋結構、外觀及上下水、電氣線路、衛(wèi)生間和廚房防水等工程的質(zhì)量進行檢查，對隱蔽工程要求裝修企業(yè)每完成一項必須事先向管理處申報，經(jīng)驗收核準后方可進行下一道工序。達不到合格要求的項目，由裝修企業(yè)按整改通知繼續(xù)整改，并在裝修驗收記錄表中記錄，直到合格為止。六、裝修手續(xù)辦理流程1、由業(yè)主提交裝修申報表；

37、2、施工單位提交相關資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證原件、復印件、項目設計圖紙，進場施工人員身份證原件、復印件、1寸像片2張等；3、管理處對項目裝修方案及施工圖紙進行審核后，出具書面審批意見并簽定相關裝修管理協(xié)議；4、管理處與業(yè)主對室內(nèi)冷熱水管打壓，壓力0.8mpa，時間10分鐘保持壓力不降，簽署管道壓力正常意見。室內(nèi)管道移交完畢，施工人員場施工；二次裝修不需進行此項操作；1、 毛坯房業(yè)主須對廚房、衛(wèi)生間進行二次防水處理，閉水48小時試驗并經(jīng)管理處驗收合格后方可繼續(xù)施工；2、 裝修過程中不容許施工人員留宿裝修現(xiàn)場，生火做飯，延長施工時間等；5、每天有保安人員巡視施工現(xiàn)場，檢查現(xiàn)場安全、施工范圍、

38、施工時間等并記錄在裝修巡視檢查記錄表上；6、裝修結束并經(jīng)業(yè)主驗收合格后由業(yè)主向管理處提出項目驗收，驗收合格及核實無違章記錄后1個月退還業(yè)主裝修押金，3個月后無滲漏、堵塞每周四退還裝修施工方押金。七、裝修手續(xù)辦理流程圖業(yè)主向管理處提出裝修申報，填寫裝修申報表管理處核驗業(yè)主相關證件；施工方提交裝修方案，填寫裝修施工人員登記表管理處審批更改設計方案ny業(yè)主、裝修施工方分別交納裝修押金、裝修垃圾清運費及其他費用管理處、業(yè)主、裝修施工方三方簽定裝修管理服務協(xié)議書裝修施工方辦理裝修申報登記證、臨時出入證裝修施工方進場裝修管理處裝修過程監(jiān)控裝修施工方返工gong 修業(yè)主驗收ny管理處檢查n y10個工作日后

39、每周四業(yè)主退還裝修押金1個月后無滲漏、堵塞每周四退還裝修施工方押金裝修完成，資料歸檔成,ziliaoguidang 第六部分：檔案建立 一級目錄二級目錄三級目錄竣工驗收資料一、產(chǎn)權資料1、項目批準文件2、用地批準文件3、建設工程施工許可證4、拆遷安置資料二、主管部門驗收合格資料1、竣工驗收報告及市建筑工程竣工驗收證書2、消防驗收意見書3、規(guī)劃驗收合格證4、環(huán)保驗收合格證5、驗收檔案認可書6、電梯、扶梯驗收結果通知單7、用電許可證、發(fā)電機運行許可證、供用電合同8、計劃供水執(zhí)行單或協(xié)議書9、燃氣工程驗證書10、市政綠化道路等部門出具的竣工合格證11、郵電通訊部門出具的竣工合格證12、有線電視施工合

40、格證13、命名批準文件14、門牌批準文件15、建筑質(zhì)量保證書及使用說明三、總體竣工圖各專業(yè)應整理一套完整，并符合當?shù)爻墙n案館的歸檔法規(guī)文件要求的總體竣工圖。1、本項目規(guī)劃丈量圖2、建筑竣工總平面圖3、綠化工程竣工總平面圖4、地下管網(wǎng)竣工總平面圖5、燈光工程竣工總平面圖6、地下停車場竣工圖四、施工資料總體，單體建筑物，附著物施工圖完整一套1、工程建設綜合文件材料（綜合文件材料、計算機圖形數(shù)據(jù)文件材料、工程照片及錄像片文件材料）2、施工單位綜合材料3、工程監(jiān)理文件材料4、總體、單體建筑工程施工技術文件材料：建筑、結構、給排水、供配電及電氣設備安裝、通風、消防、電梯、弱電、燃氣、綠化、燈光、車場等

41、其內(nèi)容應符合當?shù)爻墙n案館的歸檔法規(guī)文件要求五、設備隨機資料1、各單體建筑設備供貨合同復印件及匯總表2、設備裝、開箱清單3、設備安裝、操作、使用、維護說明書及圖紙4、設備出廠合格證或商檢證、產(chǎn)地證5、設備安裝調(diào)試記錄、試驗記錄。六、接管驗收標準文件和方案1、接管驗收標準文件2、接管驗收程序及接管方案七、接管驗收資料1、各專業(yè)物業(yè)驗收交接記錄表2、各單體建筑使用分配圖3、各單體建筑使用人分配清冊4、各單體機電設備交接清冊5、各單體公共設施設備交接清冊6、各單體建筑面積計算書7、工程竣工圖和竣工資料、隨機資料目錄8、單項專業(yè)驗收報告9、單體驗收報告10、總體驗收報告11、物業(yè)交接移交總表（建設單位

42、、施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)管理單位簽字蓋章）12、物業(yè)管理用房及保安宿舍用房平面位置圖13、物業(yè)管理用房產(chǎn)權資料和使用證明房屋單體竣工圖單體竣工圖單體工程竣工圖整套內(nèi)容如下：1、建筑竣工圖2、結構竣工圖3、網(wǎng)架工程竣工圖4、外墻工程竣工圖5、裝修工程竣工圖6、供電及電氣設備安裝工程竣工圖7、給排水工程竣工圖8、暖通工程竣工圖9、消防工程竣工圖10、電梯工程竣工圖11、弱電工程竣工圖（樓宇自動化控制、無線對講閉路監(jiān)控、通訊、網(wǎng)絡等）12、燃氣工程竣工圖13、綠化工程竣工圖14、燈光工程竣工圖裝修管理檔案一、長期檔案1、使用人裝修項目批準文件2、使用人裝修項目申請表3、公安消防部門的裝修審批意見（

43、商業(yè)部分）4、裝修施工委托書5、裝修施工單位的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證復印件加蓋公司公章6、承諾書(施工事故及第三者責任)7、治安消防責任書8、裝修承包商施工保證書9、裝修圖紙會審表10、整改通知書11、裝修工程驗收表12、建筑工程消防驗收意見書13、裝修竣工圖一套（建筑、水、電、空調(diào)、電氣弱電、消防）二、短期檔案14、臨時施工人員登記表15、施工臨時動火作業(yè)申請表16、施工準許臨時動火作業(yè)票（回執(zhí)）17、裝修加班申請表18、現(xiàn)場留宿人員申請表維修檔案一、日常使用人維修檔案1、維修單2、維修回訪記錄單3、維修工具安全檢查表二、房屋及機電設備（設施）中、大修和技術更新改造檔案1、房屋修繕養(yǎng)護計劃2、維修

44、工程立項申請報告及批復文件3、供方評價記錄表及資質(zhì)證明資料4、采購合同審批表5、維修工程合同書及預算書6、工程圖紙、施工方案（用于較大的維修）7、治安消防責任書和服務分包商安全保證書8、工作聯(lián)系單9、工程現(xiàn)場簽證單10、設備運行報告（用于機電維修）11、工程主材合格證、使用說明書及新增設備的隨機資料12、供方服務質(zhì)量檢查表13、工程驗收意見表14、決算書或最后的付款審批單作為決算證明15、自行改造的工程的竣工圖和工程改造說明書，必須經(jīng)主管工程師和總工程師確認。16、由業(yè)主自行更新改造的設施設備必須向物業(yè)公司提交工程竣工圖、工程改造說明書、新增設備的隨機資料巡視記錄一、綜合、服務保安、車場、清潔

45、、綠化1、巡查記錄表（保安）2、巡查記錄表（車場）3、巡查記錄表（二裝）4、巡查記錄表（房屋本體）5、巡查記錄表（物業(yè)服務中心各部門）6、巡查記錄表（物業(yè)服務中心整體）7、消防末端設備巡查記錄8、環(huán)境日常檢查記錄表（清潔、綠化、消殺、防蟻）二、工程技術管理1、弱電系統(tǒng)巡查記錄2、供配電設備巡查表3、給排水設備設施巡查表4、通風空調(diào)設備（設施）巡查表5、電梯運行巡查記錄運行檔案一、客戶服務1、顧客財產(chǎn)丟失、損失報告2、費用催繳通知單3、特約代辦服務項目表4、使用人信報箱一覽表5、特種信函登記表6、停水停電通知單7、社區(qū)文化各類活動全過程資料8、其他專項管理通知單二、保安隊1、物資出入放行單2、托

46、管物品登記表3、通訊編號對應表4、領班值班記錄5、車場值班記錄6、消防中心值班記錄7、消防演習記錄8、進入管理區(qū)域人員登記表9、消防中心來訪人員登記表10、消防中心設施故障申報記錄聯(lián)系單11、裝修加班申請表12、現(xiàn)場留宿人員申請表13、施工臨時動火作業(yè)申請表14、緊急事件處理記錄三、清潔綠化1、環(huán)境日常檢查記錄（清潔、綠化、房屋本體）2、垃圾清運驗收表3、清潔每月考評累計記錄4、綠化每月考評累計記錄5、隔油池清洗記錄6、清潔作業(yè)日記7、每周消殺工作記錄及告示通知8、清潔檢查標準、綠化檢查標準7、清潔、綠化、垃圾清運外墻清洗合同復印件8、公共設施統(tǒng)計表9、綠化竣工圖10、綠化清冊四、工程組1、工

47、作電話接聽記錄2、工作票及倒閘操作票（一）機電設備運行3、電氣運行交接班記錄4、柴油發(fā)電機運行記錄表5、消防中心系統(tǒng)運行記錄 6、監(jiān)控系統(tǒng)運行記錄7、無線對講系統(tǒng)檢查鑒定記錄8、二次供水清洗消毒記錄及檢測報告9、水箱清洗記錄10、電梯值班記錄11、工程技術部值班記錄12、工機具借用記錄13、申購單、領料單（二）設備設施維護保養(yǎng)1、機電設備委外維保合同（復印件）2、設備年度維護保養(yǎng)計劃（各專業(yè)）3、設備月度維護保養(yǎng)計劃（各專業(yè)）4、供配電設施保養(yǎng)記錄表5、消防系統(tǒng)（月）季維護保養(yǎng)檢查記錄6、設備（設施）保養(yǎng)記錄（三）維修運行1、業(yè)主報修受理記錄2、維修單（業(yè)主）3、報修受理記錄（本體）4、維修單

48、（本體）5、業(yè)主報修統(tǒng)計表6、房屋完好情況統(tǒng)計表7、工機具借用記錄8、申購單、領料單投訴與回訪記錄1、顧客信息受理記錄2、顧客投訴處理記錄3、顧客意見征詢表4、投訴回訪記錄5、顧客意見征詢回訪記錄6、維修回訪記錄表7、訪談回訪記錄表8、維修單其它管理服務記錄和檔案物業(yè)服務中心（一）文書檔案1、管理處的大事記、重大投訴報告及處理決定2、管理處規(guī)章制度3、管理處三合一管理體系文件4、管理處對總公司的上行文5、管理處的年度、季度、月度工作計劃和總結6、管理處的例會紀要和專題會議紀要7、管理處年度、月度工作考評的材料8、管理處各類證照原件及辦理留檔資料9、管理處各類合同（原件）10、管理處對外發(fā)文11

49、、管理處外收文12、管理處標識系統(tǒng)、簡報、信息、通訊及報刊剪輯等13、管理處各類職能活動的聲像照片及錄像、光盤資料14、管理處各類榮譽資料15、管理處各類專業(yè)書籍管理資料16、管理處后勤管理資料17、管理處固定資產(chǎn)清冊18、收發(fā)文、檔案接收、借閱、銷毀、用印登記等資料19、品質(zhì)管理認證、達標、等資料二）人事培訓檔案1、任命文件2、員工錄用、轉(zhuǎn)正、定級、調(diào)崗、辭職、考核、調(diào)資等文件3、上級機關對人事勞資工作的指示、通知、計劃4、員工工資管理辦法、方案、規(guī)定和實施細則5、員工的獎勵、處分的決定和通報。6、員工月度考勤報表及加班、請假材料7、員工社會保險月報表及清單8、人員需求申報表及各部門人事變動請示9、每月人事異動表10、員工中級職稱、員工技工職稱資料。11、員工培訓計劃、實施方案、考核規(guī)定12、每月員工花名冊（三）財務檔案1、上級機關、公司對物業(yè)服務中心的財務管理、各種費用開支的規(guī)定等材料2、物業(yè)管理費調(diào)整的請示、通知3、上級機關對物業(yè)管理費的相關指示文件4、上級機