史上最全最詳細(xì)的收房流程及收房注意事項(xiàng)

1、史上最全最詳細(xì)的收房流程及收房注意事項(xiàng)一、注意及時(shí)接收入住通知書1. 這是收房的第一步，要注意期限。一般，開發(fā)商約定的交房時(shí)限在 通知書寄出 30 天內(nèi)，所以購(gòu)房者要安排好時(shí)間。2. 接到入住通知書后，首先應(yīng)判斷開發(fā)商是否如期交房。若逾期交房，則應(yīng)提出處理意見，并根據(jù) 開發(fā)商的答復(fù)決定是否前往收房，按通知上約定的時(shí)間前往收房。特別提示：1. 要注意收房的期限，錯(cuò)過收樓日期麻煩多。2. 收樓日期可提早不可推遲。若實(shí)際交樓日期超過了合同上約定的收 樓日期，可考慮向開發(fā)商按合同索賠。3. 有特殊情況不能如期到場(chǎng)的，可以書面形式委托親友、律師進(jìn)行， 也可及時(shí)與開發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時(shí)間，并以書面形式

2、確認(rèn)。4. 若購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)沒有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)收房手續(xù)，從法律 角度來說，則一般被視為開發(fā)商已實(shí)際將該房交付買家使用，買家應(yīng)從通知 單的最后期限之日起承擔(dān)所有購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。二、確定房屋是否達(dá)到交付條件1. 竣工驗(yàn)收備案表 最重要 房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表是目前收房環(huán)節(jié) 中最應(yīng)該注意的文件。 該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗(yàn)收備案的管理工作而 制定的，它由設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗(yàn)后，在工程竣工 15 天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門竣工備案?？⒐を?yàn)收備案表中的項(xiàng)目，只要送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對(duì)樓盤終生負(fù)責(zé)。所以竣工驗(yàn)收備案表對(duì)房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作

3、用，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)有關(guān)主管部門備案，缺少任何一 項(xiàng)的話，這個(gè)樓盤就是“黑樓” ，是不能入住的，購(gòu)房者有權(quán)拒絕收房。2. 住宅質(zhì)量保證書住宅質(zhì)量保證書是開發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承 諾，必須作為購(gòu)房合同的附件，與購(gòu)房合同具有同等的效力。所以提醒收房 者要仔細(xì)審查其中的具體各款，特別注意保修期限。3. 住宅使用說明書住宅使用說明書是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)， 如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明和提出注意事項(xiàng)。4. 建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書5. 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證6. 實(shí)測(cè)面積登記表特別提示：1. 只有具備上述文件，才說明房屋已經(jīng)

4、具體交付條件。所以收房時(shí)先 要審查相關(guān)文件，確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進(jìn)一步進(jìn)行驗(yàn)房、 結(jié)算費(fèi)用、交鑰匙等交接工作。所以要對(duì)這些文件給予重視，尤其提示您要 看原件而不是復(fù)印件。2. 建筑工程竣工備案表是最重要的文件，收房時(shí)不能只看開發(fā)商 有沒有這張備案表 ，一定還要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒有都備案。它是收 房的前提，即使開發(fā)商做得再好，如果沒有此表就說明它根本不具備交房的 標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕收房。3. 對(duì)于這些文件，一方面要驗(yàn)收它有沒有，另一方面也要看驗(yàn)收這些 文件取得的合法性。4. 如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購(gòu)房合同 第十一條，要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕出示 住

5、宅質(zhì)量保證書 和住 宅使用說明書、建筑工程竣工驗(yàn)收備案表的責(zé)任確認(rèn)函” 。5. 提醒您：住宅質(zhì)量保證書 、住宅使用說明書 和管線分布竣工圖， 您可帶走，作為證據(jù)資料保存。6. 如果開發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件，購(gòu)房人有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn) 生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。三、房屋檢驗(yàn)收房過程中必須要掌握一個(gè)原則： “先驗(yàn)后收”。即購(gòu)房者一定要先驗(yàn)收 房屋（包括驗(yàn)收交房必須的文件） ，確認(rèn)無誤后再簽署收房文件。“先驗(yàn)后收”不僅是符合商業(yè)慣例的，而且也是有法律依據(jù)的。房屋的 對(duì)價(jià)是房款，消費(fèi)者只要付清房款， 或者按照合同約定支付相應(yīng)比例的價(jià)款， 就履行了合同的義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)該交房。而在房屋交付以前，

6、業(yè)主有權(quán)先 驗(yàn)收房屋：1. 檢測(cè)房屋面積：要求開發(fā)商出具實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告 ，根據(jù)房屋土地管理局所屬的專 業(yè)測(cè)量單位對(duì)每一套房屋面積進(jìn)行核定所得實(shí)測(cè)面積， 核對(duì)其與銷售面積是 否存在誤差， 誤差率的范圍有多大； 若實(shí)測(cè)面積誤差超出 3%，可以中止收房。2. 檢驗(yàn)房屋質(zhì)量：購(gòu)房者進(jìn)行房屋驗(yàn)收時(shí)需仔細(xì)檢查商品房質(zhì)量， 主要可從以下幾方面入手：（一 ） 房屋本身的質(zhì)量（二）景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合合同約定。（三）裝修質(zhì)量特別提示：1. 一定要掌握“先驗(yàn)后收”的原則。2. 如果開發(fā)商拒絕先驗(yàn)房后辦理其他交付手續(xù)，則購(gòu)房者可要求開發(fā) 商簽收“關(guān)于出賣人拒絕交驗(yàn)房屋的責(zé)任確認(rèn)函”后中止

7、辦理手續(xù)。3. 購(gòu)房者應(yīng)了解公攤面積及相關(guān)知識(shí)，防止開發(fā)商侵占。4. 若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)限期維修，購(gòu)房者應(yīng)要求開發(fā)商簽定 書面函件，由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。5. 只要付清房款，按照合同約定購(gòu)房者已經(jīng)完全履行了合同的義務(wù)， 開發(fā)商就應(yīng)該無條件交房，否則應(yīng)視為開發(fā)商違約，如果開發(fā)商拒不交房， 應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。開發(fā)商無權(quán)以“未繳納相關(guān)費(fèi)用”等任何理由而拒 絕交房。6. 不要將樣板房標(biāo)準(zhǔn)作為現(xiàn)實(shí)標(biāo)準(zhǔn)，除非開發(fā)商將有關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)按樣 板間標(biāo)準(zhǔn)在合同中明確下來。四、新房驗(yàn)收的最終結(jié)果1. 房屋檢驗(yàn)沒有問題的：按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫驗(yàn)房交接表等相關(guān) 文件。在這個(gè)記錄表上，應(yīng)把檢

8、驗(yàn)情況逐一記錄，凡是無法確認(rèn)的事項(xiàng)，則 不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄?、“無法認(rèn)定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題，則如實(shí)記錄 下來，并要求發(fā)展商限期處理。2. 如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在驗(yàn)房交接表中， 作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書面形式將意見送交 發(fā)展商。3. 發(fā)現(xiàn)問題，買賣雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署 有關(guān)整改維修文件，約定下次驗(yàn)收時(shí)間（一般不超過 30 天）。4. 對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題要詳細(xì)在驗(yàn)樓表上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓 的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。特別提示：1. 驗(yàn)房后要堅(jiān)持的原則：只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關(guān)文件

9、或表格中記錄下來，而不管開發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語(yǔ)；如果樓盤 根本就沒準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表，則應(yīng)自備紙筆，一一記錄。2. 物業(yè)公司的行為代表不了開發(fā)商（除非有明確書面授權(quán)） ，因此不要 就房屋質(zhì)量的問題與物業(yè)公司簽署文件。3、驗(yàn)收房屋發(fā)現(xiàn)問題時(shí)，一定要開發(fā)商蓋章確認(rèn)，約定處理方案。4、如果開發(fā)商拒絕蓋章確認(rèn)房屋存在的問題，一定要取得證據(jù)，證明 不是買房人不按時(shí)收房， 而是開發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條 件。注意事項(xiàng) 以下問題，購(gòu)房者在買房、收房過程中會(huì)經(jīng)常遇到，特別經(jīng)常遇到此類 的咨詢問題，把關(guān)鍵注意事項(xiàng)列出，提醒消費(fèi)者予以重視，以維護(hù)自己的權(quán)、買房相關(guān)稅費(fèi)一）商品房買賣應(yīng)繳以下稅費(fèi)

10、：1、契稅2、房屋買賣交易手續(xù)費(fèi)3、買賣合同印花稅4、公共維修基金5、房屋所有權(quán)登記費(fèi)6、房屋所有權(quán)印花貼稅7、權(quán)證工本費(fèi)（二）稅費(fèi)問題 特別提示：依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購(gòu)房合同的約定，繳納公共維修基 金、契稅等費(fèi)用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。1. 契稅 契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)向國(guó)家交的稅。 繳納時(shí)間：契稅只能在過戶時(shí)交納 特別提示：除稅務(wù)機(jī)關(guān)，任何單位無權(quán)代收。實(shí)施：業(yè)主入住時(shí)不需要向開發(fā)商交納契稅，等房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之 前自己到稅務(wù)局直接辦理。2. 公共維修基金 此項(xiàng)基金不同于物業(yè)管理費(fèi)，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修 期滿后的大修、更新、改造。稅率：房屋成交價(jià) 的 2%。特別

11、提示：任何開發(fā)商、物業(yè)公司都無權(quán)收取或代收大修基金。該基金 應(yīng)該交給小區(qū)辦。如果您將大修基金交給開發(fā)商，您很可能無法要回。3、面積測(cè)繪費(fèi) 面積測(cè)繪費(fèi)收取原則為“誰(shuí)委托，誰(shuí)付費(fèi)” ，購(gòu)房合同已規(guī)定開發(fā)商向 購(gòu)房人提供面積測(cè)量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商交納。4、物業(yè)費(fèi) 一年物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和水電保證金 特別提示：普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費(fèi)并不違規(guī)。 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)， 收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營(yíng) 場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。5. 產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證， 開發(fā)商無權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取該筆費(fèi) 用。二、面積問題面積問題是消費(fèi)者最為關(guān)心的內(nèi)容之一，購(gòu)房人買房時(shí)尤其是買期房

12、 時(shí)，一定要考慮到合同面積與實(shí)際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問題，并在簽訂 合同時(shí)以附加條款加以防范。（一） 存在的問題：1. 商品房合同面積與實(shí)測(cè)面積存在誤差，這一直是個(gè)焦點(diǎn)問題。 消費(fèi)者常常因面積問題出現(xiàn)糾紛而處于被動(dòng)局面， 建議購(gòu)房人在購(gòu)房合 同中對(duì)相關(guān)可能出現(xiàn)的問題詳細(xì)進(jìn)行約定，以維護(hù)自己的權(quán)益。2. 開發(fā)商有時(shí)能利用公攤、面積測(cè)量侵占購(gòu)房者的合法利益，還不易 被發(fā)現(xiàn)正確測(cè)算房屋面積，是專業(yè)人員的工作，一般購(gòu)房者根本無法完成。其 次，面積測(cè)量的人工操作特點(diǎn)，正常誤差都難以避免，一些開發(fā)商在使之產(chǎn) 生人為偏差侵占購(gòu)房者一、兩米面積輕而易舉。再有，由于消費(fèi)者相關(guān)知識(shí) 掌握不夠，使得購(gòu)房過程中信息

13、不對(duì)稱，開發(fā)商很容易偷梁換柱，把非公攤 的面積加入公攤之中。（二）如何解決面積誤差？ 面積誤差：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，買賣雙方因設(shè)計(jì)變更造成的實(shí)測(cè)房屋套內(nèi)面 積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，按照合同約 定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： （一）面積 誤差比絕對(duì)值在 3以內(nèi)（含 3），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算房款； （二） 面積誤差比絕對(duì)值超出 3，購(gòu)房人可要求退房。開發(fā)商應(yīng)在買房人提出退 房之日起 30 日內(nèi)退還已交房款，并支付已付房款利息。如購(gòu)房人同意繼續(xù) 履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3以內(nèi)（含3）部分的房?jī)r(jià)款由購(gòu)房人按照約定

14、的價(jià)格補(bǔ)足， 面積誤差比超出 3部分 的房?jī)r(jià)款由開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積 的，面積在 3以內(nèi)（含 3）部分的房?jī)r(jià)款及利息由開發(fā)商返還購(gòu)房者， 面積誤差絕對(duì)值超過 3部分的房?jī)r(jià)款由開發(fā)商雙倍返還買受人。特別提示：1. 想測(cè)出您買的商品房的真實(shí)面積，首先購(gòu)房者索要出建筑的竣工圖 紙，請(qǐng)專家根據(jù)圖紙進(jìn)行計(jì)算。2. 簽定合同時(shí)應(yīng)該細(xì)化條款，應(yīng)該約定實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生 誤差時(shí)的處理方式。如規(guī)定合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對(duì)值超出 3 時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房。（三）關(guān)于分?jǐn)偯娣e公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t：1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本

15、幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课?內(nèi)。2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；?局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒?筑面積的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。3、公用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈咨唐贩繑偟媒ㄖ娣e的具體部位， 但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由以下兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地 下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建 筑面積；2、套（單元）與公用建筑

16、空間之間的分隔墻以及外墻 （包括山墻 ）墻體水 平投影面積的一半。凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等， 不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面 積。不應(yīng)入的公用建筑空間：1、倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間2、售房單位自營(yíng)、自用的房屋。3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。4、對(duì)于半地下室，不論采光井的結(jié)構(gòu)如何，都不計(jì)入建筑面積。特別提示：1. 簽訂合同時(shí)應(yīng)明確約定公攤的具體項(xiàng)目。2. 售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品 房的面積測(cè)量報(bào)告。預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新 提交面積測(cè)量報(bào)告。售房單位在銷（預(yù)）售商品房時(shí)，在銷（預(yù)）售合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中 應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。3. 其他購(gòu)房人受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房， 需要進(jìn)行分?jǐn)偟模?應(yīng)在銷（預(yù)） 售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。三、審查銷售廣告（一）出現(xiàn)問題“我們的小區(qū)綠化率達(dá)到，我們小區(qū)配有小學(xué)、幼兒園、會(huì)所”購(gòu)房者常常會(huì)被上面的優(yōu)美辭藻所迷惑， 但到實(shí)際收房時(shí)才發(fā)現(xiàn)與現(xiàn)實(shí) 相去甚遠(yuǎn)