物業(yè)公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

1、序號(hào)修改摘要修改后版本/狀態(tài)修改人審批人生效日期、工程部管理組織機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置要求（一）組織機(jī)構(gòu):I工程部主管（二）崗位設(shè)置要維修領(lǐng)班按建筑面積配置維修工，4500平方米1人。物服中心設(shè)置一名維修主管負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施 運(yùn)行領(lǐng)班維修技工I 運(yùn)行技工 I管理的監(jiān)督、指導(dǎo)，工作的安排和人員調(diào)配。1、運(yùn)行班長(zhǎng) 負(fù)責(zé)具體安排設(shè)備運(yùn)行的實(shí)施及維護(hù)工作完成情況。 負(fù)責(zé)維修工的考勤及考核。 負(fù)責(zé)編制設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。2、維修班長(zhǎng) 負(fù)責(zé)具體安排維修工作的實(shí)施及檢查維修工作完成情況。 負(fù)責(zé)維修工的考勤及考核。 負(fù)責(zé)維修材料、工具的米購(gòu)計(jì)劃編制及使用情況的檢查。3、運(yùn)行技工執(zhí)行設(shè)備運(yùn)行作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，完成本職工作。遵守

2、各項(xiàng)規(guī)章制度，遵守工作時(shí)間，遵守勞動(dòng)紀(jì)律。 服從運(yùn)行班長(zhǎng)的工作安排。使用文明用語(yǔ)，禮貌待人。4、維修技工執(zhí)行維修作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，完成本職工作。遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，遵守工作時(shí)間，遵守勞動(dòng)紀(jì)律。 服從維修班長(zhǎng)的工作安排。使用文明用語(yǔ)，禮貌待人。二、工程部質(zhì)量目標(biāo)體系文件科學(xué)規(guī)范、健全適用；各項(xiàng)管理工作符合質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全體系要求;資料、臺(tái)帳保存完整，查找方便；持證上崗率100%設(shè)施設(shè)備完好率98%維修及時(shí)率100% 維修返修率低于1% ;顧客滿意率98%倉(cāng)庫(kù)管理，保證物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)順利進(jìn)行， 保證物業(yè)保持硬件標(biāo)準(zhǔn)化的前提下，備件的費(fèi)用開(kāi)支所占資金最少，備件擺放有序，標(biāo)識(shí) 清楚；完成公司下達(dá)

3、的維修、運(yùn)行能耗指標(biāo)。工程部職責(zé)1、負(fù)責(zé)貫徹公司質(zhì)量 環(huán)境 安全方針和目標(biāo)，完成體系文件管理方案規(guī)定的內(nèi)容。2、負(fù)責(zé)采取有效措施控制部門(mén)內(nèi)部危險(xiǎn)源、環(huán)境因素。3、負(fù)責(zé)制定和實(shí)施機(jī)電設(shè)備運(yùn)行的環(huán)境和危險(xiǎn)控制管理方案。4、負(fù)責(zé)轄區(qū)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)等管理工作。5、負(fù)責(zé)轄區(qū)設(shè)備設(shè)施分承包方的日常管理及參與分承包合同的評(píng)審。6負(fù)責(zé)制定和實(shí)施轄區(qū)內(nèi)建筑物及設(shè)備設(shè)施的管理制度和管理規(guī)定。7、負(fù)責(zé)編制轄區(qū)設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃。8、負(fù)責(zé)擬制轄區(qū)工程改造、設(shè)備更新的編制方案及預(yù)算方案。9、負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備保養(yǎng)維修工程材料及工程款進(jìn)行審核。10、負(fù)責(zé)制定和實(shí)施機(jī)電設(shè)備的最佳運(yùn)行方案和節(jié)能管理計(jì)劃。11、負(fù)責(zé)制定和實(shí)

4、施機(jī)電設(shè)備和設(shè)施的消防管理方案。12、負(fù)責(zé)制定和實(shí)施工程員工專業(yè)技能的培訓(xùn)考核和管理方案。13、負(fù)責(zé)查驗(yàn)用戶裝修報(bào)批手續(xù)及審批裝修方案、巡查、監(jiān)督裝修方案的實(shí)施。14、負(fù)責(zé)制定有償維修服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為用戶提供有償維修服務(wù)，并根據(jù)實(shí)際情況定期對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整與修改。15、配合客戶物服中心做好用戶入退伙時(shí)房屋設(shè)施、設(shè)備的交驗(yàn)、記錄工作。16、負(fù)責(zé)轄區(qū)設(shè)備設(shè)施發(fā)生緊急事件，必須全力以赴投入搶修工作，直至恢復(fù)運(yùn)行和正常使用。工程部主管崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行物業(yè)物服中心主任布置的一切工作。2、保證小區(qū)的所有設(shè)備（供配電設(shè)備、給排水設(shè)備、通訊空調(diào)設(shè)備、消防報(bào)警設(shè)備）始終 處于正常運(yùn)行狀態(tài)。3、接受區(qū)內(nèi)

5、顧客裝修計(jì)劃審批，審查裝修施工隊(duì)資質(zhì)證書(shū)，監(jiān)督裝修施工進(jìn)度。4、負(fù)責(zé)對(duì)本部門(mén)發(fā)生的重大事故，組織調(diào)查分析及處理工作。5、負(fù)責(zé)審核物服中心提交的物品申購(gòu)報(bào)告，報(bào)物業(yè)物服中心主任審批。&檢查、監(jiān)督運(yùn)行、維修領(lǐng)班工作是否到位，考核每一員工的技術(shù)能力和工作態(tài)度。7、定期對(duì)員工進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)和行為規(guī)范訓(xùn)練。8、負(fù)責(zé)本部門(mén)水、電工工作技能的培訓(xùn)及考核計(jì)劃的制定，并配合物服中心組織 實(shí)施。9、編制周、月、年度工作計(jì)劃。10、緊急事故狀態(tài)下負(fù)責(zé)組織搶救設(shè)備及人身安全。11、協(xié)調(diào)與物業(yè)物服中心其他部門(mén)工作關(guān)系。工程部領(lǐng)班崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)小區(qū)管轄范圍內(nèi)機(jī)電設(shè)備、各種管道、顧客房?jī)?nèi)水電及公共設(shè)施等維護(hù)檢修工作的安排與

6、實(shí)施。2、負(fù)責(zé)變配電、發(fā)電、水泵、通訊系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、機(jī)電設(shè)備日常運(yùn)行，操作維護(hù)保 養(yǎng)的具體組織安排工作。3、負(fù)責(zé)每日的檢查工作，督促各崗位對(duì)設(shè)備、設(shè)施完好情況進(jìn)行日檢并填寫(xiě)日檢記錄。4、負(fù)責(zé)安排與檢查設(shè)備房的清潔衛(wèi)生工作及監(jiān)督各崗位交接班人員的落實(shí)。5、負(fù)責(zé)向工程部主管及時(shí)匯報(bào)有關(guān)機(jī)電設(shè)備存在的問(wèn)題和提出可行性整改意見(jiàn)及建議。6負(fù)責(zé)對(duì)機(jī)電設(shè)備安全及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行操作管理工作的落實(shí)。7、負(fù)責(zé)維修人員的具體工作指導(dǎo)和協(xié)助。8、負(fù)責(zé)安排各種井、池檢查疏通清理工作及聯(lián)系化糞池清運(yùn)工作。9、負(fù)責(zé)每月定期檢查抄寫(xiě)水電表數(shù)據(jù)報(bào)工程部主管。10、負(fù)責(zé)監(jiān)督維修工人的服務(wù)質(zhì)量是否符合要求，并填寫(xiě)維修保養(yǎng)服務(wù)質(zhì)量檢

7、查記錄。11、對(duì)維修保養(yǎng)服務(wù)質(zhì)量負(fù)主要責(zé)任，同時(shí)有權(quán)向工程部主管提出自身力量與技術(shù)確實(shí)不能解決的問(wèn)題。12、負(fù)責(zé)安排專人對(duì)電梯維修保養(yǎng)分包方服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督檢查，及時(shí)對(duì)電梯進(jìn)行管理、檢 查。13、負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行工程部主管布置的一切工作。維修技工崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)電氣動(dòng)力設(shè)備、管線及動(dòng)力配電箱的巡查與維修工作。2、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)強(qiáng)電線路、電表箱、控制開(kāi)關(guān)、照明開(kāi)關(guān)及各事故照明總電源控制柜內(nèi)的電氣元件的檢查與維修工作。3、負(fù)責(zé)電話系統(tǒng)、電視系統(tǒng)、門(mén)禁可視對(duì)講系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等線路及元器件的檢查維修工作。4、負(fù)責(zé)生活水泵房、泳池泵房、消防水泵房、發(fā)電機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、通風(fēng)排風(fēng)機(jī)房、地下車庫(kù)、消防通道、各樓層走道及

8、室外通道、辦公室等一切地方的照明和照明線路及設(shè)備的檢查與維修工作。5、負(fù)責(zé)排水管、排水井疏通、清理工作。6負(fù)責(zé)為顧客及時(shí)處理有關(guān)水電等維修方面的問(wèn)題。7、負(fù)責(zé)每月定期抄寫(xiě)水電表數(shù)，并同時(shí)檢查水電表工作是否正常。8、負(fù)責(zé)配合消防中心值班人員定期對(duì)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行檢查試驗(yàn)與維修。9、負(fù)責(zé)對(duì)本崗位工作范圍內(nèi)發(fā)現(xiàn)的隱患進(jìn)行即時(shí)處理，處理不了的上報(bào)維修領(lǐng)班。10、負(fù)責(zé)每日維修工作記錄的填寫(xiě)。11、負(fù)責(zé)保管好個(gè)人工具、公用工具檢測(cè)儀表和電器材料不丟失損壞。12、負(fù)責(zé)完成所管轄范圍內(nèi)的電氣設(shè)備清潔衛(wèi)生工作，負(fù)責(zé)完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的一切工作。 運(yùn)行技工崗位職責(zé)1、熟練掌握機(jī)電設(shè)備的操作規(guī)程和技術(shù)性能及維修保養(yǎng)制

9、度。2、按照機(jī)電設(shè)備管理制度要求，每?jī)尚r(shí)巡察一次高、低壓配電室及水泵房，做好各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備運(yùn)行的監(jiān)控、運(yùn)行記錄，會(huì)判斷和處理一般性的故障及時(shí)采取應(yīng)急措施。3、會(huì)判斷和處理機(jī)電設(shè)備發(fā)生異常一般性的故障，及時(shí)采取緊急措施，處理不了的重大異 常，及時(shí)報(bào)告工程部主管安排有關(guān)人員協(xié)助排除異常。4、 嚴(yán)格遵守安全技術(shù)操作規(guī)程和設(shè)備管理制度，做到三勤（勤巡視、勤檢查、勤保養(yǎng)），四會(huì)（會(huì)操作、會(huì)判斷運(yùn)行異常情況、會(huì)處理常見(jiàn)故障、會(huì)維修保養(yǎng)），確安管全運(yùn)行,防止各類事故發(fā)生。5、每班巡察一次地下車庫(kù)、各棟樓梯口公共照明設(shè)施，并做好記錄。6緊急事故（如停電、機(jī)電設(shè)備意外等）時(shí)，當(dāng)值人員須在第一時(shí)間到場(chǎng)處理，不能處

10、理 的通知工程部主管安排有關(guān)人員協(xié)助處理。&負(fù)7、每天要對(duì)值班室、機(jī)房、配電房等工作場(chǎng)所清掃一次，保持室內(nèi)和設(shè)備的整潔。 責(zé)每月定期抄寫(xiě)水電表數(shù)，并同時(shí)檢查水電表工作是否正常。9、 嚴(yán)格遵守交接班制度（交待清楚上一班工作情況和存在問(wèn)題及解決方法），按要求接班, 做好上班工作，認(rèn)真準(zhǔn)確及時(shí)地做好值班原始記錄，做好外來(lái)人員出入配電房登記，搞 好配電房的安全保衛(wèi)工作。10、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的一切工作。工程部交接班制度1、遵守物服中心的各項(xiàng)規(guī)章制度。2、 交班人員必須在下班前15分鐘準(zhǔn)備好交接工作，包括運(yùn)行記錄、維修保養(yǎng)記錄等質(zhì) 量記錄的填寫(xiě)，交接工具材料備品等，設(shè)備及機(jī)房、值班房等的日常清潔。3、接班人

11、員必須在提前15分鐘著裝到崗，與交班人員共同檢查設(shè)備運(yùn)行情況、質(zhì)量記錄 填寫(xiě)情況、工具材料備品的完好或缺損情況，設(shè)備及機(jī)房、值班房等的日常清潔情況。4、必須堅(jiān)守崗位，不得串崗、脫崗、睡崗；不得聊談與工作無(wú)關(guān)的事，不得翻閱與工作無(wú) 關(guān)的書(shū)籍、報(bào)紙、雜志等。如需離崗處理故障，應(yīng)在值班室掛牌告知去向。5、交接班人員在共同完成設(shè)備檢查、質(zhì)量記錄檢查、用品清點(diǎn)無(wú)異議后，交接班人員方可 簽名辦理交接班手續(xù)。6有下列情況之一的不得辦理交接班，并及時(shí)向上級(jí)報(bào)告。a）接班人員未到崗時(shí)。b）接班人員酒后上班或其他造成的神志不清。C）接班人員由于某種原因造成的情緒反常如情緒低落、爆燥等。d）重要設(shè)備設(shè)施的搶修、維修

12、工作進(jìn)行中。e）設(shè)備運(yùn)行異常沒(méi)有做出正確處理。f）質(zhì)量記錄填寫(xiě)不完整或工具用品缺損。g）沒(méi)有做好設(shè)備及機(jī)房、值班房等的日常清潔。7、質(zhì)量記錄值班及交接班記錄表P R/GC-04-01變配電運(yùn)行值班制度1、嚴(yán)格遵守交接班制度。2、嚴(yán)格遵守電業(yè)安全操作規(guī)程，持證上崗，對(duì)變配電系統(tǒng)進(jìn)行運(yùn)行管理。3、嚴(yán)格按照變配電運(yùn)行值班作業(yè)規(guī)程對(duì)變配電系統(tǒng)進(jìn)行巡視、檢查、記錄，發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)立 即檢查處理或報(bào)告。4、運(yùn)行值班期間不準(zhǔn)脫崗、串崗、睡崗。5、運(yùn)行值班期間不準(zhǔn)做私活或與工作無(wú)關(guān)的事情。6不準(zhǔn)帶外人進(jìn)入機(jī)房或值班房，前來(lái)參觀、視查的人員需得到工程部主管批準(zhǔn)方準(zhǔn)入內(nèi),并有責(zé)任為其講解入內(nèi)的安全事項(xiàng)。7、做好班前班

13、后的清潔衛(wèi)生工作。供水運(yùn)行值班制度1、嚴(yán)格遵守交接班制度。2、嚴(yán)格遵守供水衛(wèi)生安全作業(yè)規(guī)程，對(duì)供水系統(tǒng)進(jìn)行運(yùn)行管理。3、嚴(yán)格按供水作業(yè)規(guī)程對(duì)供水系統(tǒng)進(jìn)行巡視檢查記錄，發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)立即處理或報(bào)告。4、運(yùn)行值班期間不準(zhǔn)脫崗、串崗、睡崗。5、運(yùn)行值班期間不準(zhǔn)做私活或與工作無(wú)關(guān)的事情。6不準(zhǔn)帶外人入機(jī)房或值班房，前來(lái)參觀、視查的人員需得到工程部主管批準(zhǔn)方準(zhǔn)入內(nèi), 并有責(zé)任為其講解入內(nèi)的安全事項(xiàng)。7、做好班前班后的清潔衛(wèi)生工作。工程部值班工作流程D值班工作流程:交接班檢查、記錄檢查、記錄檢查、記錄rd值班室ITW壓配壓配H 變壓器 卜檢查、記錄檢查、記錄檢查、記錄檢查、記錄n消防泵房 T 發(fā)電機(jī)房排污集水

14、卜I生活泵房卜 電氣安全工作制度（電氣安全組織措施）1、工作票制度 1、在高壓電氣設(shè)備或線路上工作，應(yīng)填寫(xiě)工作票或接口頭、電話命令執(zhí)行；口頭或電話命令由物服中心主任或工程部主管發(fā)布， 其他任何個(gè)人或部門(mén)不得直接向變配電房值班人員發(fā)布工作的口頭或電話命令。2、工作票是準(zhǔn)許在電氣或線路上工作的書(shū)面命令。工作票填寫(xiě)應(yīng)準(zhǔn)確、清楚，不得涂改； 工作票的有效時(shí)間，以批準(zhǔn)的檢修期限為準(zhǔn)，到時(shí)尚未完工，應(yīng)辦理延期手續(xù)后方能繼 續(xù)工作。3、按規(guī)定填用工作票之外的其他工作，可采用口頭或電話命令，如注油、取樣、測(cè)量接地 電阻、懸掛警示牌和低壓帶電工作等。4、口頭或電話命令必須清楚正確，值班人員應(yīng)將發(fā)令人、負(fù)責(zé)人及工

15、作任務(wù)詳細(xì)記入操作 記錄表中，并向發(fā)令人復(fù)述核對(duì)一遍，工作結(jié)束后，妥善保管工作票，保存期最少三個(gè) 月。2、操作票制度1、凡在運(yùn)行電氣設(shè)備上進(jìn)行倒閘操作，必須填寫(xiě)操作票，操作票是值班人員進(jìn)行倒閘操作 的書(shū)面命令，是防止誤操作的組織措施。操作票由工程部主管或運(yùn)行班長(zhǎng)批準(zhǔn)執(zhí)行。2、操作票上填寫(xiě)的內(nèi)容要明確，操作項(xiàng)目要按順序填寫(xiě)齊全，如操作的刀閘、斷路器等 同時(shí)應(yīng)填寫(xiě)上設(shè)備編號(hào)與控制設(shè)備名稱，并與實(shí)際相符。操作票應(yīng)字跡清晰、不潦草， 不允許涂改。3、實(shí)際進(jìn)行操作時(shí)，應(yīng)由兩人進(jìn)行，一人唱票與監(jiān)護(hù)，另一人復(fù)誦與操作，逐項(xiàng)唱票、復(fù) 誦、共同核對(duì)編號(hào)與位置，取下警告牌，下令操作。操作完畢，在該操作項(xiàng)目欄內(nèi)做好

16、 記錄，并記錄操作完畢時(shí)間等，全部操作完畢，該操作票方可注銷，并妥善保管操作票, 保存期最少三個(gè)月。3、工作許可制度1、電氣工作開(kāi)始前，必須完成工作許可手續(xù)，工作許可人即值班人員應(yīng)負(fù)責(zé)審查工作票所 列安全措施是否正確完備，是否符合現(xiàn)場(chǎng)條件，并負(fù)責(zé)完成施工現(xiàn)場(chǎng)的安全措施，然后 分別在工作票上簽名，工作班組方可開(kāi)始工作。2、工作過(guò)程中，工作負(fù)責(zé)人和工作許可人任何一方得擅自變更安全措施，值班人員不得變 更有關(guān)檢修設(shè)備的運(yùn)行接線方式。3、工程如有特殊情況需要變更時(shí)，應(yīng)事先取得工作許可人的同意，變更內(nèi)容應(yīng)記錄在工作 票中。4、工作監(jiān)護(hù)制度1、 工作監(jiān)護(hù)制度是保證人身安全及操作正確的主要措施，監(jiān)護(hù)人的安全

17、技術(shù)等級(jí)應(yīng)高于操 作人，監(jiān)護(hù)人由運(yùn)行班長(zhǎng)擔(dān)任。2、完成工作許可手續(xù)后，工作負(fù)責(zé)人即監(jiān)護(hù)人（運(yùn)行班長(zhǎng)）應(yīng)向工作人員說(shuō)明現(xiàn)場(chǎng)安全措施，指明帶電部位和其他注意事項(xiàng)，工作負(fù)責(zé)人必須始終在工作現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)工作人員的安全認(rèn)真監(jiān)護(hù)。5、工作間斷、轉(zhuǎn)移和終結(jié)制度1、工作間斷時(shí)，工作人員應(yīng)從工作現(xiàn)場(chǎng)撤出，所有安全措施保持不變，工作票仍由工作負(fù) 責(zé)人保存，間斷后繼續(xù)工作，無(wú)需通過(guò)工作許可人。2、每日收工，應(yīng)清掃工作地點(diǎn)，開(kāi)放已封閉的通路，并將工作票交還值班人員。3、次日復(fù)工時(shí)，應(yīng)得到值班人員許可，領(lǐng)回工作票，工作負(fù)責(zé)人必須重新檢查安全措施是 否符合工作票要求，而后方可開(kāi)始工作。4、若無(wú)工作負(fù)責(zé)人或監(jiān)護(hù)人帶領(lǐng)，工作人員

18、不得進(jìn)入工作地點(diǎn)。電氣安全技術(shù)制度（電氣安全技術(shù)措施）在高壓電氣設(shè)備或線路上工作，必須采取安全技術(shù)措施，具體事項(xiàng)和步驟如下： 停電：1、停電，2、驗(yàn)電，3、裝設(shè)接地線（裝置），4、懸掛停電檢修警示牌，5、安放柵欄。送電：1、拆除柵欄，2、拆除接地線（裝置），3、拆除停電檢修警示牌，4、送電。電氣安全管理制度1、為貫徹安全生產(chǎn)方針，搞好勞動(dòng)保護(hù)，使員工按照安全生產(chǎn)的要求從事生產(chǎn)活動(dòng)，確安 管全文明生產(chǎn)，制定本制度；2、工作前，應(yīng)穿戴絕緣防護(hù)用品，仔細(xì)檢查各種工具保證使用的工具絕緣性能良好；3、絕緣手套使用前，必須進(jìn)行仔細(xì)檢查和空氣試驗(yàn)，如發(fā)現(xiàn)有裂紋或漏氣，不得使用；4、絕緣鞋不準(zhǔn)裸足穿用；5、在

19、作業(yè)場(chǎng)所檢修低壓線路和設(shè)備時(shí)必須停電進(jìn)行， 總閘必須掛有“有人工作，禁止合閘” 的標(biāo)志牌，斷開(kāi)隔離開(kāi)關(guān)或者拆除熔斷絲，以防止誤合閘；6各供電回路的操作開(kāi)關(guān)，要掛清楚明顯的標(biāo)志牌。停電時(shí)先拉負(fù)荷開(kāi)關(guān)，后拉隔離開(kāi)關(guān); 送電時(shí)，先合隔離開(kāi)關(guān)，后合負(fù)荷開(kāi)關(guān)，切忌帶負(fù)荷拉、合閘；7、盡可能不要帶電作業(yè)。如必須帶電工作時(shí)，應(yīng)遵守帶電作業(yè)的有關(guān)規(guī)定，采取可靠的安 全措施（如要有專人監(jiān)護(hù)等）；8、在帶電檢修或操作電氣設(shè)備時(shí)，不準(zhǔn)用濕手或帶油、濕手套觸摸電氣設(shè)備；9、在危險(xiǎn)的場(chǎng)所或者危險(xiǎn)的情況下，嚴(yán)禁帶電作業(yè)；10、嚴(yán)禁在倒閘操作和事故處理過(guò)程中交接班。若交接班過(guò)程中有事故發(fā)生，應(yīng)停止交接， 由交班人員負(fù)責(zé)處理

20、，接班人協(xié)助；11、電工必須熟練掌握觸電急救和人工呼吸的方法，以備急用；12、如發(fā)現(xiàn)有人觸電，應(yīng)立即切斷電源。如來(lái)不及切斷電源且為低壓時(shí)應(yīng)用干燥的不導(dǎo)電物體，將觸電者脫離電源，如為高壓，則必須想盡一切辦法切斷電源，然后對(duì)觸電者及電梯設(shè)備管理制度1嚴(yán)格遵守交接班制度。2嚴(yán)格遵守電梯安全運(yùn)行作業(yè)規(guī)程，持證上崗，對(duì)電梯設(shè)備進(jìn)行運(yùn)行管理。3、嚴(yán)格按電梯設(shè)備巡視檢查、維修保養(yǎng)，并做好相關(guān)記錄，發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)立即處理 或報(bào)告。4、不準(zhǔn)將無(wú)關(guān)人員帶入電梯機(jī)房，前來(lái)參觀、視查的人員需得到工程部主管批準(zhǔn) 方準(zhǔn)入內(nèi)，并有責(zé)任為其講解入內(nèi)的安全事項(xiàng)。5、機(jī)房?jī)?nèi)不準(zhǔn)放置其他物品，保持機(jī)房整潔；解困救人、手動(dòng)盤(pán)桿等電梯專用

21、 工具不準(zhǔn)做其他用途，不準(zhǔn)帶出電梯機(jī)房。6、電梯機(jī)房鎖門(mén)運(yùn)行，做到人離門(mén)鎖。7、做好班前班后的清潔衛(wèi)生工作。發(fā)電機(jī)房管理制度1發(fā)電機(jī)房平時(shí)應(yīng)上鎖，鑰匙由值班員管理，未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，非工作人員嚴(yán)禁入 內(nèi)；2、值班員必須熟悉發(fā)電機(jī)的基本性能和操作方法，發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)作經(jīng)常性的 巡視檢查；3、經(jīng)常檢查發(fā)電機(jī)機(jī)油位，冷卻水位是否合乎要求，燃油箱中儲(chǔ)油是否充足，蓄 電池是否正常；4、 發(fā)電機(jī)每半個(gè)月至少空載試運(yùn)行一次，時(shí)間不低于15分鐘，平時(shí)將發(fā)電機(jī)置 于自動(dòng)起動(dòng)狀態(tài)；5、發(fā)電機(jī)啟動(dòng)運(yùn)行，值班員應(yīng)立即前往機(jī)房觀查，啟動(dòng)送風(fēng)機(jī)檢查發(fā)電機(jī)儀表指 示是否正常；6、嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)制度，做好發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄

22、和保養(yǎng)記錄；7、定期清掃機(jī)房，保持機(jī)房和設(shè)備整潔，發(fā)現(xiàn)漏水漏油應(yīng)及時(shí)處理；8加強(qiáng)防火和消防管理意識(shí)，確保機(jī)房消防設(shè)施完好齊備。工具管理制度1本制度適用于物業(yè)物服中心工程部維修班各工種。2、所發(fā)放的工具僅用于在物業(yè)范圍內(nèi)（經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn)或工作需要可攜帶外出）的安 裝、維修、保養(yǎng)工作。3、根據(jù)工種按工具發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放工具，發(fā)放后由個(gè)人妥善保管，不得外借。4、工具使用達(dá)到工具發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)所規(guī)定的期限，可以舊換新，更新工具。5、若工具使用不當(dāng)，造成工具的損壞或遺失工具，照價(jià)賠償，從月工資中扣除。6、若工具質(zhì)量或非人為因素以及特殊情況造成的工具損壞或遺失，請(qǐng)示上級(jí)領(lǐng)導(dǎo) 同意后，可更換和補(bǔ)領(lǐng)新工具。7、主管人員定期

23、按發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查，若有工具的遺失或損壞按四、五、六條處 理。8員工辭工或辭退離開(kāi)公司時(shí)，應(yīng)如數(shù)交清工具，否則不予辦理有關(guān)手續(xù)。9、員工因工作需要調(diào)換工種時(shí)，應(yīng)退回新工種中所未規(guī)定的工具并領(lǐng)取不足的工 具。10、無(wú)論何原因，員工所退回的工具必須與所領(lǐng)取工具的型號(hào)、規(guī)格、尺寸、數(shù) 量以及新舊程度相符合，否則按遺失工具處理。報(bào)告制度A下列情況必須報(bào)告領(lǐng)班：1主要設(shè)備因故需要臨時(shí)停止或開(kāi)啟；主要設(shè)備因故需要臨時(shí)調(diào)整。2、零部件改造、代換或加工修理；設(shè)備發(fā)生故障停臺(tái)修理。3、運(yùn)行人員短時(shí)間暫離崗位；維修人員工作去向。4、有潛在環(huán)境和安全隱患。B下列情況必須報(bào)告工程主管：1重點(diǎn)設(shè)備因故需要進(jìn)行工況調(diào)整；

24、主要設(shè)備采用新的運(yùn)行方式。2、主要設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修；系統(tǒng)故障及檢修。3、重要部件改造、代換或加工修理。4、領(lǐng)用工具、備件、材料（低值易耗品除外）。5、領(lǐng)班、技工加班、病、事假、補(bǔ)休、換班。6、外協(xié)聯(lián)系工作。7、有潛在環(huán)境和安全隱患。C下列情況必須報(bào)告物服中心主任：1重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修；影響營(yíng)業(yè)的設(shè)備故障或停工。2、系統(tǒng)運(yùn)行方式較大改變；重點(diǎn)設(shè)備主要零部件改換。5.3倉(cāng)庫(kù)材料備料清單P R/GC-14-033、系統(tǒng)及主要設(shè)備技術(shù)改造或調(diào)試安裝；系統(tǒng)及設(shè)備增改工程或外協(xié)施工。4、領(lǐng)班以上人員崗位調(diào)整及班組組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。5、主管病、事假、補(bǔ)休、換班。6、存在重大環(huán)境和安全隱患。工具材料

25、采購(gòu)領(lǐng)用管理工作規(guī)程1.0目的保證采購(gòu)的工程部工具材料質(zhì)量良好，有效控制維修成本、材料庫(kù)存，確保工具材料合理高效利用。2.0適用范圍適用于公司各物服中心工程部工具材料的采購(gòu)和領(lǐng)用。3.0職責(zé)3.1領(lǐng)班負(fù)責(zé)工具、材料的計(jì)劃采購(gòu)上報(bào)工作，負(fù)責(zé)工程倉(cāng)庫(kù)的管理、工程材料的領(lǐng)發(fā)工作。3.2工程部主管負(fù)責(zé)工具、材料的計(jì)劃采購(gòu)統(tǒng)計(jì)、整理和工具發(fā)放的管理工作；督 導(dǎo)倉(cāng)庫(kù)管理工作。3.3物服中心主任負(fù)責(zé)對(duì)計(jì)劃采購(gòu)申請(qǐng)的審核和倉(cāng)庫(kù)管理的檢查工作。3.4物服中心出納負(fù)責(zé)工程部工具、材料的采購(gòu)工作。4.0工作程序 4.1工具材料的采購(gòu)審批 4.1.1班長(zhǎng)根據(jù)本班工作情況如實(shí)做好本班工具、材料的計(jì)劃采購(gòu)的上報(bào)工作;4.

26、1.3物服中心主任對(duì)整理后的采購(gòu)計(jì)劃進(jìn)行審核;4.2工具材料的驗(yàn)收入庫(kù)單對(duì)其質(zhì)量和數(shù)量進(jìn)行驗(yàn)收，準(zhǔn)確無(wú)誤后填寫(xiě)物品入庫(kù)單報(bào)物服中心主任簽名; 于物資保管柜內(nèi)；請(qǐng)單等質(zhì)量記錄的整理和保管工作。4.3工具的領(lǐng)用稱、型號(hào)規(guī)格、數(shù)量、存放位置和保管人等。4.4個(gè)人工具使用年限 4.5材料的領(lǐng)用5.0相關(guān)文件和質(zhì)量記錄5.1公用設(shè)備工具領(lǐng)用記錄表P R/GC-14-015.2個(gè)人工具領(lǐng)用登記表P R/GC-14-025.4P R/GC-14-045.5材料領(lǐng)用記錄表公用設(shè)備借領(lǐng)用記錄表P R/GC-14-05P R-7.2-025.6米購(gòu)申請(qǐng)表根據(jù)省、市安全用電、用水、用氣管理的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本小區(qū)的具

27、體情況, 對(duì)小區(qū)供電、供水、供氣管理規(guī)定如下：1、2、3、4、5、6、7、凡屬物服中心管轄范圍內(nèi)的供電、供水系統(tǒng)（即供電局、自來(lái)水公司向本小區(qū) 供電、供水總表以內(nèi)的）一律由物服中心管理；由供電局、自來(lái)水公司直接抄 表到戶的，由供電、供水部門(mén)管理；管道燃?xì)庀到y(tǒng)由市燃?xì)夤矩?fù)責(zé)管理，其 他單位未經(jīng)許可不得介入。顧客出門(mén)前應(yīng)將電器、燃?xì)夂退搁y門(mén)（開(kāi)關(guān)）關(guān)閉，避免發(fā)生事故。小區(qū)內(nèi)的供電、供水、供氣管線均經(jīng)科學(xué)設(shè)計(jì)，精心安裝，顧客不可隨意更改， 如確需改動(dòng)，請(qǐng)報(bào)告物服中心并請(qǐng)有相關(guān)資持的專業(yè)人員完成。顧客如需要增加用電容量，必須報(bào)物服中心確認(rèn)審批，對(duì)符合增容要求的方可 增容。顧客如需另拉線纜或更換電表

28、的，該工程費(fèi)（包括材料費(fèi)）均由顧客負(fù)責(zé)。按規(guī)定每單元設(shè)計(jì)最大功率，標(biāo)準(zhǔn)房 7KW/復(fù)式房lOKVy別墅30KW/請(qǐng)顧客累 計(jì)電器功率，勿超過(guò)最大限量，否則，不可同時(shí)使用所有電器。有以下現(xiàn)象的均屬偷水、偷電、偷氣行為，物服中心將按下列規(guī)定處理： 私自增加電氣設(shè)備容量、且造成電氣線路故障的，必須賠償因此造成的損失， 并要重新辦理申請(qǐng)?jiān)鋈菔掷m(xù)。私自裝表，接電、接水、接通燃?xì)饣蚶@過(guò)表接電、接水、接通燃?xì)庹?，除?dāng)場(chǎng) 停用，按用量全負(fù)荷和入住時(shí)間追計(jì)電、水、燃?xì)赓M(fèi)。私自啟動(dòng)電表、水表、燃?xì)獗淼姆庥』蚋膭?dòng)電氣運(yùn)行回路，影響準(zhǔn)確計(jì)量的， 按電器用量負(fù)荷和入住時(shí)間追計(jì)電、水、燃?xì)赓M(fèi)外。私自啟用電表、水表、燃?xì)獗?/p>

29、的，不管停用時(shí)間長(zhǎng)短，按用電容量和入住時(shí)間 追計(jì)電、水、燃?xì)赓M(fèi)。E、擅自改動(dòng)上、下水管道、燃?xì)夤艿?、電氣線路（包括通訊、有線電視等的弱電 系統(tǒng)）者，應(yīng)按實(shí)際情況糾正。顧客違反安全用電、用水、用氣規(guī)定、拒絕物服中心機(jī)電維修人員檢查，不采 納安全用電、用水、用氣意見(jiàn)及措施而造成事故，影響供電、供水、供氣系統(tǒng) 或?qū)ζ渌櫩驮斐蓳p失的，除按實(shí)際情況賠償損失外，還將按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。臨時(shí)用電管理規(guī)定1、目的力卩強(qiáng)樓宇修繕、業(yè)戶室內(nèi)裝修和小區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的臨時(shí)施工用電管理，確保電氣 線路和電氣設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行。2、臨時(shí)用電計(jì)劃申請(qǐng)1)2)3)4)施工前，負(fù)責(zé)施工單位或業(yè)戶根據(jù)施工項(xiàng)目和用電量大小，向物服中心

30、申報(bào); 申報(bào)中列明所使用電動(dòng)設(shè)備名稱、功率和數(shù)量；物服中心派專業(yè)人員對(duì)其機(jī)械電氣設(shè)備進(jìn)行檢查核實(shí)；申請(qǐng)人或單位必須提供專業(yè)人員持證上崗。3、臨時(shí)用電規(guī)定1)2)3)4)凡施工所使用的電動(dòng)設(shè)備、工具及線材，必須符合國(guó)家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安 全要求；在物服中心專業(yè)人員指定地點(diǎn)接線，并安裝所需保護(hù)裝置及電度表；電動(dòng)工具、臨時(shí)照明線路應(yīng)使用合格插頭插座；由專業(yè)的持證人員上崗操作。4、施工限制:1)2)3)不影響樓宇機(jī)電設(shè)備的正常運(yùn)作；不超出住宅區(qū)供電負(fù)荷允許范圍；噪音大的電動(dòng)工具，須嚴(yán)格按照裝修管理規(guī)定時(shí)間操作，不能影響顧客的正常 休息。5、物服中心禁止以下行為:1)2)3)亂拉亂接電線；超出設(shè)計(jì)負(fù)荷

31、的臨時(shí)用電，未經(jīng)申請(qǐng)的用電;直接將電線插入插座的行為。6、1)2)3)物服中心管理權(quán)限：有權(quán)勸阻或制止違章操作； 有權(quán)對(duì)所使用電動(dòng)設(shè)備隨時(shí)進(jìn)行檢查；對(duì)不聽(tīng)勸阻的違章施工行為，可采取立即停電等措施節(jié)約用水規(guī)定1、貫徹執(zhí)行國(guó)家節(jié)約用水的法律、法規(guī)和政策。3、公司本部及各物服中心內(nèi)的供水系統(tǒng)經(jīng)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收符合要求的設(shè)備，任何人 不得私自改接供用。定期檢查維修供水設(shè)施，減少水的漏損量，遇有客戶投訴及時(shí)解決。 使用自來(lái)水要隨手關(guān)閉水龍頭。2、4、5、提高水的重復(fù)使用率。6、公司所轄物業(yè)之綠地、樹(shù)木、花卉采用節(jié)水灌溉方式，不得大水浸灌。7、物服中心負(fù)責(zé)檢查，如發(fā)現(xiàn)以大水漫灌方式澆灌綠地、樹(shù)木、花卉的，必須

32、及時(shí)糾正，并交納浪費(fèi)的水費(fèi)。8綠地、道路應(yīng)當(dāng)建設(shè)低草坪、滲水地面，使用透水性能好的材料。9、公司本部及各物服中心應(yīng)當(dāng)使用節(jié)水型用水器具。10、各物服中心應(yīng)積極開(kāi)展節(jié)約用水的宣傳工作，總結(jié)、推廣節(jié)約用水的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。11、質(zhì)量記錄公共用水用電統(tǒng)計(jì)表P R/GC-17-01節(jié)約用電規(guī)定1、節(jié)約用電，人人有責(zé)，自覺(jué)遵守國(guó)家法律、法規(guī)；采取有效措施，做好安全用 電、節(jié)約用電、計(jì)劃用電工作。2、公司本部及各物服中心內(nèi)的供電系統(tǒng)系經(jīng)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收符合要求的設(shè)備，任何 人不得私自改接供用。3、凡是原電表容量不夠，需要增容的，必須向工程部主管申請(qǐng)，由物服中心主任審批后，符合增容要求的方準(zhǔn)予辦理。4、照明用電做到人

33、走燈熄。5、用節(jié)能燈替代白熾燈、細(xì)管日光燈替代粗管日光燈、電子鎮(zhèn)流器替代電感鎮(zhèn)流器、金屬鹵化物燈替代碘鎢燈或高壓汞燈等。6、電風(fēng)扇剛啟動(dòng)時(shí)應(yīng)在高速檔，達(dá)到額定轉(zhuǎn)速后再換中速檔或低速檔。7、空調(diào)使用時(shí)做到人離即關(guān)。8嚴(yán)禁使用低效普通電爐。9、公司本部及各物服中心室內(nèi)布線，應(yīng)根據(jù)所用電器負(fù)荷選擇電線線徑大小，選擇合理線長(zhǎng)，減少迂回，以降低線損，保證供電質(zhì)量。10、保持用電設(shè)備在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)下運(yùn)行，正確掌握負(fù)荷特性，減少備用容量。11、應(yīng)定出電梯使用規(guī)定，節(jié)約用電。12、改進(jìn)操作，采用減少耗電量的最佳操作方法。13、加強(qiáng)設(shè)備檢修，提高檢修質(zhì)量，提高設(shè)備的使用效率。14、測(cè)試并計(jì)算電能利用率，評(píng)價(jià)用電

34、合理化程度，為挖掘節(jié)電潛力提供依據(jù)。15、質(zhì)量記錄公共用水用電統(tǒng)計(jì)表P R/GC-17-01噪音管理規(guī)定、聲級(jí)計(jì)的操作方法：1、打開(kāi)電源開(kāi)關(guān)并選擇適當(dāng)?shù)膿跷?Hi或Lo；2、 要讀取即時(shí)的噪音量請(qǐng)選擇 RES PONS的F（ FAST快速，想獲得當(dāng)時(shí)的平均噪應(yīng)量則選擇S（ SLOW慢速，如果要取得噪音的最大值可選擇 MAX HOLD 即可讀到最大噪音讀值；3、要測(cè)量以認(rèn)為感受的噪音請(qǐng)選擇 FUNC（功能）的A加權(quán)，如果測(cè)量機(jī)器所 發(fā)出的噪音則選擇C加權(quán)，測(cè)量前可先選擇CAL94dB自我校正一次判斷儀器 是否正常；4、 手持噪音即或?qū)⒃胍粲?jì)架在三腳架上以麥克風(fēng)距離音源的1 1.5公尺距離量測(cè)；5

35、、量測(cè)完畢后將電源開(kāi)關(guān)置于 POWER 0位置; 、噪音檢測(cè)規(guī)定1、各物服中心每季度對(duì)所轄小區(qū)環(huán)境噪音進(jìn)行一次測(cè)量，并對(duì)重點(diǎn)噪音部位進(jìn)行重點(diǎn)測(cè)量（如發(fā)電機(jī)的噪音）；2、進(jìn)入發(fā)電機(jī)房的工作人員必須佩戴耳塞，以防止噪音傷害；3、按照國(guó)家噪音標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，分別測(cè)試晝間和夜間的音量值，晝間標(biāo)準(zhǔn)值為55Db, 夜間標(biāo)準(zhǔn)值為45Db4、測(cè)量時(shí)必須選擇適當(dāng)?shù)臏y(cè)試點(diǎn)進(jìn)行測(cè)試；5、測(cè)試時(shí)必須平穩(wěn)手持儀器或?qū)x器安置在三腳架上；6、測(cè)試必須按照儀器的操作方法正確操作7、對(duì)顧客投訴的噪音，要進(jìn)行單獨(dú)測(cè)試，以確定噪音程度，采取相應(yīng)措施， 消除影響；&對(duì)裝修產(chǎn)生的噪音采用限制其工作時(shí)間的方法，規(guī)定裝修時(shí)間為：上午8： 00

36、-12 : 00,下午14： 00-19 : 00,節(jié)日不得施工；P R/GC-19-019、將測(cè)試值做記錄噪聲測(cè)試記錄表電梯使用管理規(guī)定電梯是每位業(yè)戶的共有財(cái)產(chǎn)，也是所有共有財(cái)產(chǎn)中最為昂貴的設(shè)備之一， 保護(hù)和延長(zhǎng)其使用壽命是您的責(zé)任，又可節(jié)省您的支出，您應(yīng)該象愛(ài)護(hù)您家 庭的電視、冰箱一樣愛(ài)護(hù)它，所以你必須嚴(yán)格執(zhí)行以下規(guī)定：1、本電梯為客運(yùn)電梯，只限于載客，若必須使用電梯運(yùn)載居室日常生活、辦 公和貿(mào)易樣品等貨物時(shí)，先到物服中心提出申請(qǐng)，批準(zhǔn)后方可使用。嚴(yán)禁 運(yùn)載單車、摩托車及單件超重貨物。2、應(yīng)文明操作電梯，嚴(yán)禁用鑰匙等硬物按動(dòng)或拍打顯示按鈕及隨意按動(dòng)警鈴按鈕。3、當(dāng)發(fā)生超載訊號(hào)鈴聲響時(shí)，站在

37、門(mén)口的乘客應(yīng)自覺(jué)退出，不得采取任何形式的 強(qiáng)制關(guān)門(mén)手段。4、須讓老人和兒童先入乘座電梯，學(xué)齡前兒童須由大人帶領(lǐng)乘梯，禁止在電梯內(nèi) 嬉戲玩耍。5、為了您和大家的健康，請(qǐng)不要在電梯內(nèi)吸煙、吐痰、棄物和掀動(dòng)損壞轎箱內(nèi)裝 飾物。6、電梯在運(yùn)行中突然發(fā)生停運(yùn)等故障時(shí)，乘客不必緊張，可按警鈴報(bào)告，等維修 人員到來(lái)，不得采取拍打按鈕、箱體以及強(qiáng)行撬門(mén)等急躁行為。7、電梯停用時(shí)，不得采取任何令其開(kāi)啟或移動(dòng)標(biāo)志牌的行為，以免發(fā)生人身、設(shè) 備意外。8搬運(yùn)貨物、垃圾等特別需要時(shí)，應(yīng)報(bào)物服中心提出申請(qǐng)，批準(zhǔn)后方可使用。9、嚴(yán)禁用電梯運(yùn)送易燃、易爆危險(xiǎn)品。10、乘電梯時(shí)，不可將身體倚靠轎門(mén)，進(jìn)出時(shí)間不許長(zhǎng)時(shí)間站在門(mén)中間

38、。11、電梯出現(xiàn)下列情況，應(yīng)及時(shí)報(bào)告物服中心： 電梯門(mén)的開(kāi)關(guān)失去控制； 運(yùn)行時(shí)有明顯的速度異常； 運(yùn)行時(shí)有異常的振動(dòng)和響聲；1)2)3)4)有漏電現(xiàn)象。設(shè)備管理基本規(guī)范1、運(yùn)行使用人員“三好”1)管好：管理好設(shè)備及設(shè)備附件、儀器儀表、安全防護(hù)裝置，使之完好無(wú)損。不 擅離崗位，設(shè)備發(fā)生事故及時(shí)上報(bào)。2)用好：嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)格，嚴(yán)禁超負(fù)荷運(yùn)行，保持操作機(jī)構(gòu)靈敏可靠。養(yǎng)好：嚴(yán)格按照設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定，做好設(shè)備的日常保養(yǎng)和定期保養(yǎng)工作，班前班 后做好清潔檢查或必要的潤(rùn)滑調(diào)整修復(fù)工作，保持性能良好。運(yùn)行使用人員“四會(huì)” 會(huì)使用：熟悉設(shè)備原理、結(jié)構(gòu)、性能和使用范圍，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程。會(huì)保養(yǎng)：保持設(shè)備清潔，按日常

39、保養(yǎng)要求精心保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)處理。3)會(huì)檢查：熟悉設(shè)備開(kāi)機(jī)前后和運(yùn)行的檢查項(xiàng)目?jī)?nèi)容，設(shè)備運(yùn)行中要隨時(shí)觀察有 無(wú)異常情況。4)會(huì)排除故障：能正確判斷故障征兆和原因，掌握故障排除方法，對(duì)排除不了的 疑難問(wèn)題及時(shí)報(bào)檢報(bào)修。3、機(jī)房工房“四項(xiàng)要求”1)整齊：各種工具附件材料放置整齊合理，線路管道平直整齊，各種標(biāo)志醒目可 視。2)清潔：環(huán)境保持清潔，設(shè)備保持清潔無(wú)塵，管線無(wú)漏油漏水漏氣漏電，地面無(wú) 污跡雜物。3)嚴(yán)格：嚴(yán)格遵守交接班制度，嚴(yán)格執(zhí)行能耗物耗定額，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程和崗位責(zé)任制。4)安全：安全防護(hù)裝置和消防安全設(shè)施齊全無(wú)缺，壓力容器設(shè)備和電氣設(shè)備線路4、要定期進(jìn)行預(yù)防性試驗(yàn)和接地安全檢查

40、，定期檢查事故隱患及時(shí)整改，嚴(yán)禁煙 火，機(jī)房不存放易燃易爆物品。運(yùn)行操作“五項(xiàng)紀(jì)律”1)憑操作證操作設(shè)備。2)保持設(shè)備整潔，精心保養(yǎng)。3)嚴(yán)格履行交接班制度和操作規(guī)程。4)設(shè)備的附件、工具齊全無(wú)損。5)隨時(shí)監(jiān)察設(shè)備運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)立即檢查報(bào)告。5、大型設(shè)備“四定”1)定人操作運(yùn)行。2)定人檢查修理。3)定操作規(guī)程。4)定維護(hù)保養(yǎng)細(xì)則。6、“三干凈”、“四不漏”、“五良好”1)三干凈：機(jī)房干凈，設(shè)備干凈，工作場(chǎng)地干凈。2)3)7、四不漏：不漏電，不漏油，不漏水，不漏氣。五良好：使用性能良好，密封良好，潤(rùn)滑良好，緊固良好，調(diào)整良好。 設(shè)備事故“四不放過(guò)”1)事故原因查不清不放過(guò)。2)事故責(zé)任人

41、和員工未受到教育不放過(guò)。3)缺乏切實(shí)有效的防范措施不放過(guò)。工程部環(huán)境/職業(yè)健康安全工作規(guī)程1.0目的:指導(dǎo)工程部人員按環(huán)境和安全要求從事工程各項(xiàng)工作，控制環(huán)境和安全事 故的發(fā)生，保證員工的職業(yè)健康安全和為顧客提供安全的工作、生活居住環(huán)境。2.0適用范圍：適用于公司各物服中心工程部。3.0職責(zé):3.13.23.3公司經(jīng)營(yíng)管理部負(fù)責(zé)環(huán)境/職業(yè)健康安全管理程序的制定和督導(dǎo);物服中心主任負(fù)責(zé)工作的監(jiān)督；工程部主管負(fù)責(zé)工作的計(jì)劃、組織、指導(dǎo)；3.4工程部領(lǐng)班和技工負(fù)責(zé)工作的實(shí)施。4.0工作規(guī)程4.1乙炔氣割焊工作4.2電焊工作4.3電氣設(shè)備運(yùn)行維修保養(yǎng)工作4.4機(jī)械設(shè)備運(yùn)行維修保養(yǎng)工作4.5建筑物、設(shè)施

42、維護(hù)保養(yǎng)工作4.6給排水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)工作4.7高空操作業(yè)工作等安全防范措施。4.8入戶維修工作5.0相關(guān)文件和質(zhì)量記錄5.11.0目的工程部環(huán)境/職業(yè)健康安全工作記錄在各個(gè)工作項(xiàng)目記錄表中體現(xiàn)。物業(yè)項(xiàng)目接管驗(yàn)收工作規(guī)程2.0規(guī)范新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。 適用范圍適用于物業(yè)管理公司對(duì)新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。3.0職責(zé)3.13.2接管驗(yàn)收小組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收的工作質(zhì)量。公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。3.34.0工作程序接管驗(yàn)收小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。4.1接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作。公司行政人事部抽調(diào)文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)

43、、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作；客戶服務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及鑰匙的驗(yàn)收移交工作。物業(yè)（工程）部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)物業(yè)土建、裝飾裝修、機(jī)電設(shè)施設(shè)備、消防與保安設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。4.1.3接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備接管驗(yàn)收開(kāi)始之前接管驗(yàn)收小組做好以下準(zhǔn)備工作:里有數(shù)；4.2接管驗(yàn)收的工作程序發(fā)展商委托物業(yè)管理時(shí)需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料432綜合竣工驗(yàn)收資料4.4物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收和竣工的區(qū)別4.4.1接管驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的 使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。4.4.2接管驗(yàn)收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物

44、業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問(wèn)題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律效力的 政府評(píng)價(jià)行為。4.5接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法。4.5.1驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主生活的合理要求。4.5.2驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和使用驗(yàn)收方法。4.6樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。4.6.1 主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)密、不滲漏。4.6.2樓地面面層與基層粘結(jié)牢固、不空鼓。整體面層平整、無(wú)裂縫、無(wú)脫皮、起砂；塊料面層表面平整，接縫均勻順直、無(wú)缺棱掉角、粘貼牢固、色澤均勻一致、無(wú)明顯色差4.6.6木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。4.6.8樓梯、扶手4.6.9木裝修工程表面光潔、線條順直、對(duì)縫

45、嚴(yán)密、牢固。“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。排水通暢、完好無(wú)損。4.7公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)4.7.24.7.3散水坡無(wú)下陷、斷裂、與墻體分離；坡度適宜、平整。 屋面避雷設(shè)施連接牢固。4.7.4路燈、裝飾燈安裝牢固、完好無(wú)損、工作正常；燈柱安裝牢固、油漆完好。4.7.5綠化符合設(shè)施要求，不缺株少苗，無(wú)死株、無(wú)大面積雜草；綠化水管布局合理、閥門(mén)開(kāi)關(guān)靈活、安裝穩(wěn)固。4.7.7室外消防栓4.7.8樓棟號(hào)牌安裝牢固、標(biāo)識(shí)清楚。4.7.9垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整、油漆完好，使用方便。4.8機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收。4.8.2變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊5.12消

46、防設(shè)備檢查驗(yàn)收項(xiàng)目表PR/GC-23-11全、標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好、設(shè)備表面油漆完好、無(wú)損傷。4.8.3中央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)、配置齊全、標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好、無(wú)損傷。4.8.4發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備 表面油漆完好無(wú)損傷、設(shè)備安裝牢固、機(jī)房隔音、防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。4.8.5消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)與移交清單相符，工作性能良 好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識(shí)清楚，表面完好無(wú)損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。4.8.6給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、標(biāo)識(shí)

47、清楚、設(shè)備表面油漆完好無(wú)損、安裝牢固、無(wú)滲漏現(xiàn)象、機(jī)房配置完整。4.8.7保安監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。（包括周界防越報(bào)警系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、值勤巡更系統(tǒng)、安全防范和防盜報(bào)警系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)） 4.9接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理 4.9.2對(duì)資料遺留的問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。兩周內(nèi)解決；重大問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。4.10接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題登記表和備忘錄交公司行政部歸檔長(zhǎng)期保存。5.0相關(guān)文件和質(zhì)量記錄5.1工程部環(huán)境/職業(yè)健康安全工作規(guī)程WI/GC-225.2P R/GC-23-01物業(yè)整體移

48、交驗(yàn)收表5.3房屋及公用設(shè)施移交驗(yàn)收交接表P R/GC-23-025.4物業(yè)單項(xiàng)驗(yàn)收整改記錄表P R/GC-23-035.5接管物業(yè)資料移交表P R/GC-23-045.6供配電系統(tǒng)資料驗(yàn)收記錄表P R/GC-23-055.7供配電設(shè)備驗(yàn)收記錄表P R/GC-23-065.8發(fā)電機(jī)組驗(yàn)收記錄表P R/GC-23-075.9供/排水系統(tǒng)驗(yàn)收記錄表P R/GC-23-085.10消防設(shè)備及資料移交表P R/GC-23-095.11報(bào)警系統(tǒng)接地、絕緣檢測(cè)登記表P R/GC-23-105.135.145.15消防設(shè)備試驗(yàn)驗(yàn)收項(xiàng)目表弱電系統(tǒng)系統(tǒng)資料驗(yàn)收表避雷系統(tǒng)驗(yàn)收記錄表P R/GC-23-12P R/

49、GC-23-13P R/GC-23-145.16工程質(zhì)量問(wèn)題處理聯(lián)絡(luò)單P R/GC-23-155.17工程質(zhì)量問(wèn)題處理聯(lián)絡(luò)單復(fù)驗(yàn)記錄P R/GC-23-16建筑物及公共設(shè)施維護(hù)管理規(guī)程1.0目的通過(guò)對(duì)房屋公共部位及公共設(shè)施的日常管理與定期的檢查、修繕、養(yǎng)護(hù)，保持使用功能及外貌，延長(zhǎng)使用壽命，為顧客提供一個(gè)安全、舒適、優(yōu)美的生活和居住環(huán)境。2.0適用范圍適用于公司管理的各小區(qū)范圍內(nèi)的房屋公共部位及室外公共設(shè)施修繕養(yǎng)護(hù)。3.0職責(zé)3.1物服中心主任負(fù)責(zé)對(duì)房屋公共部位及室外公共設(shè)施修繕養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)。3.2工程部主管負(fù)責(zé)對(duì)房屋公共部位及室外公共設(shè)施修繕養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行計(jì)劃和組織。3.3工程部領(lǐng)班

50、和工程部技工負(fù)責(zé)對(duì)房屋公共部位及室外公共設(shè)施修繕養(yǎng)護(hù)工作的具體實(shí)施。4.0工作程序4.1檢查維護(hù)工作內(nèi)容傷油一次。及時(shí)停用，并進(jìn)行維修或更換。4.2建筑物維修項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)422如基礎(chǔ)墻體出現(xiàn)裂縫或產(chǎn)生不均勻沉降，將露筋部位的松散層鑿除，并將鋼筋銹蝕層用砂紙打磨，用鋼絲刷清潔干凈，充分噴水濕潤(rùn)后均勻地刷素水泥漿層，用高標(biāo)號(hào)水泥砂漿修復(fù)，如有需要還應(yīng)按要求恢復(fù)飾面。將孔、洞周邊已松散的混凝土鑿除，并用砂紙將鋼筋上的鐵銹磨掉，用鋼絲刷等有效工具徹底清潔孔、洞，充分噴水濕潤(rùn)孔、洞內(nèi)壁，如小孔、洞，則先涂刷一道素水泥漿，然后用高標(biāo)號(hào)水泥砂漿嵌填、壓平、抹B、C、B、C、光，如果孔、洞大，則在涂刷完一道素水泥

51、漿后，用比原先（梁、柱、板）標(biāo)號(hào)高 一等級(jí)的混凝土嵌填飽滿，并養(yǎng)護(hù)好，E按原標(biāo)準(zhǔn)做好飾面。F、破壞情況較嚴(yán)重（如變形、裂縫程度已超過(guò)規(guī)定范圍）。屬于此種情況時(shí)，應(yīng) 立即通知開(kāi)發(fā)單位，請(qǐng)有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員到場(chǎng)鑒定后，作出修繕或加固方案， 再進(jìn)行修復(fù)。墻體結(jié)構(gòu)的維修適用于砌體受腐蝕后，表面保護(hù)性抹灰層損壞和砌體材料表面 破壞、腐蝕，以及尚未威脅安全的沉降裂縫和溫度裂縫的處理等。砌體的維護(hù)修理 應(yīng)在結(jié)構(gòu)不均勻沉降已經(jīng)穩(wěn)定，裂縫不在發(fā)展時(shí)進(jìn)行（如：地基基礎(chǔ)沉降還在發(fā)展 時(shí)，一般先做地基、基礎(chǔ)加固處理，后做砌體裂縫等的維修） 。先將裂縫周邊的飾面鑿除，并將砌體已松散層鑿至結(jié)實(shí)層，鑿槽成外八字形，用鋼絲刷掃清槽內(nèi)雜物，然后充分 噴水濕潤(rùn)，均勻地涂刷一道素水泥漿，再用此砌筑砂漿高一個(gè)強(qiáng)度等級(jí)的1： 3水泥漿填縫、抹平。B、C、B、C、B、先將酥堿或破損部