蔚然大廈銷售招商服務建議書

1、,蔚然大廈銷售招商服務建議書,緯立行 二零一肆年叁月謹呈,目錄 contents,第一部分：摘要,第二部分：項目理解及愿景,第三部分：重慶甲級寫字樓市場回顧,第四部分：價格制定,第五部分：目標投資者,第六部分：目標租戶,第七部分：市場策略,第八部分：租賃政策,3,摘要,引子:非常榮幸的受重慶國華置業(yè)有限公司之邀，就蔚然大廈辦公樓租售為貴司提供我們的想法及建議。此服務建議書闡述了我們的工作能力，業(yè)務資源，工作方法以及為貴司就此項目服務的巨大信心。 伴隨著中國市場日新月異的變化，重慶也正經(jīng)歷著前所未有的發(fā)展，并日趨成熟。盡管當今經(jīng)濟形勢不容樂觀，但蔚然若能切實的按照制定的各種方針貫徹執(zhí)行，那各種因

2、素都將轉(zhuǎn)化成為項目優(yōu)勢。對于目標市場充分的調(diào)查及了解如何吸引目標客戶是我們進行所有建議的前提條件。為此，我們展開了前期的市場調(diào)查及項目定位研究，這也體現(xiàn)了我們對于貴司此項目的長期關注及熱情。 關于緯立行:重慶緯立行地產(chǎn)顧問有限公司成立于2012年11月15日，前身為重慶前3甲地產(chǎn)代理公司重慶緯聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司，2011年被世聯(lián)地產(chǎn)收購后，其核心團隊新組建的一家地產(chǎn)公司。公司現(xiàn)有員工199名，90%為本科及以上學歷，擁有美國英國留學背景和國內(nèi)知名院校研究生等高素質(zhì)國際化人才。公司由業(yè)務線、中臺控制和后臺部門構成；業(yè)務線擁有顧問事業(yè)部（市場及顧問咨詢）、代理事業(yè)部、商業(yè)顧問部三大營業(yè)部門，中臺為

3、銷售管理部門和客戶服務部門，后臺為行政人力財務支持；公司業(yè)務已形成以業(yè)務線為核心，并由中臺控制的監(jiān)督執(zhí)行，后臺驅(qū)動的高效配合的成熟作業(yè)體系，為專業(yè)服務提供有效保障。,摘要,摘要,5,項目理解 & 愿景,項目理解項目參數(shù),項目理解& 愿景,交通情況,靠近計劃修建的輕軌6號線 項目東臨長江，南瀕嘉陵江，北至大佛寺大橋，西接黃花園大橋 距離解放碑及主城區(qū)重要商圈10分鐘內(nèi)車程,1-8層-吊層（16706.24）,A棟 （36852.78）,B棟 （24951.25）,項目理解&愿景,可交易區(qū)域,項目理解項目計容面積分析圖,項目理解 & 愿景,項目理解特殊賣點,在如此一個熱衷炒作的時代，制造更多的輿論

4、將至關重要，我們需要不間斷的傳達項目的差異化優(yōu)勢。 熱門區(qū)域-兩江新區(qū) 長江中上游金融中心 重慶的“陸家嘴” 金融行業(yè)總部聚集地 江北嘴地標性建筑 業(yè)主的雄厚實力及金融背景 優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理團隊 公共空間調(diào)性設計 定制式物管服務 觀江空中會所 31米全亞洲第一高大堂 無機械車庫 最佳觀江視野平臺 高清玻璃幕墻 行政級安全設置 國際化辦公設置 酒店級大樓管理 高標準硬件配置,項目理解項目目標排序,樹立品牌標桿,控制項目風險,預期經(jīng)濟效益,客戶品質(zhì) 物業(yè)品質(zhì) 服務品質(zhì) 公益事業(yè),租賃市場 銷售市場 投資市場,租金收益 銷售收益,項目理解 & 愿景,項目理解愿景,項目理解 & 愿景,10,品牌,物業(yè)硬

5、/軟件,客戶,社會效益,風險控制 經(jīng)濟效益,獨樹一幟的“蔚然”商務項目品牌 代表企業(yè)核心價值觀的品牌示范項目,全面超越市場現(xiàn)有物業(yè)品質(zhì) 重新定義真正高端辦公空間體驗,匯集全球知名商務名流企業(yè)和機構,重慶首屈一指的國際性公益平臺,以控制項目風險為核心 關注品牌價值的前提下實現(xiàn)合理經(jīng)濟效益,我們的服務,為客戶提供高質(zhì)量與客觀建議，且始終以客戶利益至上 理解現(xiàn)階段與未來寫字樓租售市場對該物業(yè)的影響。我們在寫字樓市場上領先的調(diào)研能力來支持我們的建議。 理解潛在投資客戶的資產(chǎn)結(jié)構與資產(chǎn)債務情況。 實施一個透明、正式的地區(qū)市場營銷方案，確保訊息能夠給到盡可能多的潛在投資客戶。我們的團隊能夠確保此訊息給到國

6、內(nèi)，地區(qū)與全球的潛在投資人手上。 基于整體市場情況與市場目前缺少相似物業(yè)的前提下，效益經(jīng)濟最大化的制定售價。 對開發(fā)商,潛在投資客戶,租戶三方在寫字樓租售政策影響的啟示以及在開發(fā)商目標愿景前提下不同租售政策的優(yōu)劣分析，以尋求到最佳市場策略。,項目理解 & 愿景,12,重慶甲級寫字樓 市場回顧,總體量 85.6萬平方米,總吸納量 1.7萬平方米,實際空置率 24.6%,該季度無新項目入市,環(huán)比下降49.5%, 環(huán)比下降2.0個百分點 同比下降12.3個百分點,注： 1.總體量為截至到2013年4季度的重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓累計總量，總吸納量為2013年4季度累計吸納量，實際空置率和平均有效租金的同比變化

7、以全年水平計算，環(huán)比變化以季度水平計算 2.實際空置率按照租戶入駐情況統(tǒng)計 3.平均有效租金指剔除物業(yè)管理費、扣除免租期租金的含稅租金,2013年四季度重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓市場主要指標,江北嘴金融城3號,平均有效租金 92.1元/月, 環(huán)比增長0.7% 同比增長2.8%,重慶甲級寫字樓市場回顧,整體市場,預計截止到2018年，全市將有超300萬平方米甲級寫字樓新增供應，從分布來看，未來供應主要集中在渝中區(qū)和江北區(qū)。,重慶甲級寫字樓新增供應、吸納量及空置率,重慶甲級寫字樓市場回顧,整體市場,注：未來供應僅包括可甄別體量的項目,千平方米,未來供應將集中于江北嘴、解放碑、化龍橋,重慶甲級寫字樓市場回顧,整

8、體市場,四季度租賃需求有所減弱，空置率穩(wěn)步下降,2013年第四季度，重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓市場吸納量有所下降，凈吸納量17,358平方米，環(huán)比、同比均有下降?？罩寐史矫?，重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率繼續(xù)下降，環(huán)比下降2個百分點，同比下降12個百分點。,重慶甲級寫字樓市場回顧,租賃市場,四季度優(yōu)質(zhì)寫字樓租金溫和上漲,2013年第四季度，重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓平均凈租金為92.1元/平方米/月，環(huán)比上升0.7%，同比上升2.8%；其中甲級寫字樓平均凈租金為102.9元/平方米/月，環(huán)比上升1.0%，同比上升4.5%；乙級寫字樓平均凈租金為88.4元/平方米/月，環(huán)比上升0.5%，同比上升1.6%。,注：平均有效租金指剔除

9、物業(yè)管理費、扣除免租期租金的含稅租金,元/平方米/月,重慶甲級寫字樓市場回顧,租賃市場,重慶甲級寫字樓市場回顧,租賃市場典型案例去化表現(xiàn),4,5,2,瑞安企業(yè)天地T4 T5,瑞安企業(yè)天地T2,瑞安T4 T5 T2租賃客戶明細表,重慶甲級寫字樓市場回顧,重慶甲級寫字樓市場回顧,租賃市場典型案例去化表現(xiàn),位于重慶解放碑偏核心地段的保利海航國際商務中心，寫字樓總體量58639 ，推出面積23100 ，從2013月6月至2014年2月份，該項目已出租約11000，去化率為51%，推出面積部分空置率49%。,海航保利國際商務中心,重慶甲級寫字樓市場回顧,租賃市場潛在客戶需求,租賃客群分析 市場上擁有較多

10、與蔚然項目匹配之優(yōu)質(zhì)客戶。我們發(fā)現(xiàn)重慶市場上金融類及銀行企業(yè)對于高品質(zhì)物業(yè)需求強烈,其次是房地產(chǎn)等實體行業(yè)再次為服務業(yè)和商貿(mào)業(yè)。外資企業(yè)對于產(chǎn)品的軟硬件要求度高,追求品牌形象性好,差異度高的寫字樓項目,同時租金承受能力普遍較高,能與蔚然項目之目標客戶形成很高的匹配度。 租賃市場現(xiàn)狀分析 本地租賃市場發(fā)展趨勢良好。我們看到近年重慶租賃市場呈現(xiàn)較好發(fā)展趨勢,租金穩(wěn)定上漲,各優(yōu)質(zhì)項目空置率持續(xù)下降,典型類似項目去化程度較高，具備較好的租賃市場氣候。 租賃市場預估 未來五年租賃市場將繼續(xù)保持現(xiàn)有積極發(fā)展態(tài)勢。 項目建議：蔚然項目的租賃前景利好,而且無論從客群需求,質(zhì)量以及重慶租賃市場發(fā)展態(tài)勢來看,完全

11、具備承載項目調(diào)性,樹立開發(fā)商品牌形象,架構價值客戶體系,滿足開發(fā)商中長期投資產(chǎn)生經(jīng)濟效益等愿景要求.,重慶甲級寫字樓市場回顧,租賃市場總結(jié),企業(yè)天地 2#、3#、5-8#,大宗拆分,自持租賃,Before 2014,2014,2015,2016,散售,重慶甲級寫字樓市場回顧,23,天和國際中心,天和國際中心,環(huán)球金融中心,江北嘴置業(yè)金融城2號,江北嘴置業(yè)金融城3號、7號,成大錦嘉國際大廈,華潤中心,企業(yè)天地 9#、10#,重慶國際都會,東方（國際）廣場,九龍倉國金中心T1-T3、T5-T6,海航保利,解放碑協(xié)信中心,華潤中心,重慶國際都會,重慶涉外商務中心,俊豪ICFC,隆鑫重慶中心,隆鑫重慶

12、中心,俊豪ICFC,俊豪ICFC,銷售市場預售期供應表,重慶甲級寫字樓市場回顧,銷售市場主要甲級寫字樓項目去化表現(xiàn),2013年四季度優(yōu)質(zhì)寫字樓資本值保持穩(wěn)定態(tài)勢,截止至2013年第四季度，重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓資本值為19,857元/平方米，環(huán)比、同比皆有細微下滑。甲級寫字樓資本值為21,755元/平方米，環(huán)比持平，同比略微下降；乙級寫字樓本季度平均售價為19,223元/平方米，環(huán)比、同比均基本持平。,元/平方米,重慶甲級寫字樓市場回顧,銷售市場寫字樓價格表現(xiàn),注解：以上數(shù)據(jù)來源于緯立行對市場監(jiān)控數(shù)據(jù),金融和商務服務業(yè)需求強勁，企業(yè)新成立及升級需求表現(xiàn)突出,重慶甲級寫字樓市場回顧,銷售市場行業(yè)分布及搬

13、遷目的,重慶甲級寫字樓市場回顧,銷售市場典型案例去化表現(xiàn)及客群,至今該項目依然是觀音橋區(qū)域品質(zhì)較高物業(yè). 受開發(fā)商拆零散售策略影響，升級擴租較為困難，優(yōu)質(zhì)客戶不得不選擇其它新的物業(yè)。 中遠期來看，隨著物業(yè)硬件及運營水平繼續(xù)降低，業(yè)態(tài)環(huán)境持續(xù)下降，投資回報也會隨之相對下降。,重慶甲級寫字樓市場回顧,銷售市場典型案例去化表現(xiàn)及客群,該項目位于解放碑核心位置，物業(yè)軟硬件品質(zhì)處于目前重慶市場最高配置標準，采用整層銷售的市場策略，（其中F18F48為可購買樓層，F(xiàn)50F63為自持可租賃樓層）；由于價格高出市場平均水平50%以上，故去化表現(xiàn)非常差?，F(xiàn)開發(fā)商已經(jīng)調(diào)整市場策略，自持一部分出租。,目前只有工商銀

14、行以及一投資客戶購買總計5100平方米。,重慶甲級寫字樓市場回顧,銷售市場典型案例去化表現(xiàn)及客群,項目處于觀音橋”太陽谷”核心位置，地段優(yōu)勢明顯，且該區(qū)域甲級寫字樓需求很強，因此在重慶市場該價格層次上去化率相對較好。 項目被拆分成小戶散售，因此會面臨未來物業(yè)品質(zhì)下降，優(yōu)質(zhì)客戶流失，投資者遠期回報率下降的風險。,銷售物業(yè)入駐企業(yè),重慶甲級寫字樓市場回顧,重慶甲級寫字樓市場回顧,銷售市場客戶需求,銷售客群分析 本地銷售客戶質(zhì)量不高，數(shù)量較少。 我們發(fā)現(xiàn),目前重慶市場上購買客戶普遍購買能力較差,客戶來自不同行業(yè),非本地投資客戶購買能力優(yōu)于本地客戶,有購買實力的客戶往往身兼本土企業(yè)老板身份,以自用為主

15、,但企業(yè)品牌及整體實力較差,屬于質(zhì)量較差的投資客。 實力較強的客戶基本上以金融銀行類客戶為主,該類投資客戶注重項目形象及軟硬件品質(zhì),為蔚然項目理想投資客戶。 銷售市場現(xiàn)狀分析 銷售市場表現(xiàn)欠佳。 甲級寫字樓投資市場價格處于高位瓶頸期, 供應量較大,投資市場趨于飽和及價格炒高 頂級甲級寫字樓去化率很低 乙級及普通寫字樓市場交易活躍 銷售市場預估 未來5年內(nèi)重慶甲級寫字樓銷售市場競爭激烈，價格瓶頸無法突破。 項目建議：蔚然項目的銷售市場并不看好,主要將受往年重慶頂級寫字樓去化率不佳,市場供應量較大,價格處于高位瓶頸期,匹配蔚然大廈愿景的投資客較少等方面影響.,重慶甲級寫字樓市場回顧,銷售市場分析總

16、結(jié),33,價格 制定,價格制定,租金制定考慮因素,租金定位,整體市場之經(jīng)濟狀況,主要競爭對手的租金定位,本項目在物管服務及配套設施之市場價值反映,針對不同之客戶所提供之特別優(yōu)惠政策,競爭對手實際租賃情況之分析,租金制定,價格制定,租售價格之定價計算方法,租金制定,價格制定,租金價格之定價計算方法,在進行綜合系數(shù)比較時，由于蔚然寫字樓項目目前階段有些因素待定，我們則以該類因素的市場平均值作為其標準進行比較預測。,公式 推算平均有效租金=各樓盤平均有效租金/綜合系數(shù),注：租金單位為人民幣：元/平方米/月，平均成交有效租金為不含物業(yè) 管理費且除去免租期等因素的實際收益。,加權平均上述數(shù)據(jù)得出現(xiàn)時蔚然

17、寫字樓項目的 平均成交租金價值為：142.75,租金制定,價格制定,價格推算,指數(shù)型售價預估,租金制定,租金制定,各樓層租金定價推算,瑞安企業(yè)天地5號樓價格執(zhí)行標準,本項目2015年B塔樓樓層增幅推算,注：樓層增幅依最低樓層設定租金值值而產(chǎn)生變化,當該值設定較大時增幅減少,對于 優(yōu)質(zhì)客戶,可依照一事一議原則追加其優(yōu)惠免租期或裝修期而不破壞租金價格設定。,租金制定,39,目標 投資者,潛在目標投資者-方案一,目標投資者,以下是在2013年擁有空閑資本且符合我們目標投資者要求的部分投資客群.這僅為代表性名單,完整名單會在項目投入市場前提供.我們的數(shù)據(jù)庫擁有近3000個包括大型機構,財富公司與個人的

18、名單,來自國內(nèi),地區(qū)與全球.我們的團隊與這些投資群體擁有良好的關系,確保項目最大范圍的讓客戶群所認知. 鑒于方案一為整體獨棟銷售,因此潛在客戶群為大型機構投資者.,目標投資者,大型投資機構,潛在目標投資者-方案二,目標投資者,方案2中的潛在客戶應為最終用戶,例如大型金融機構和國有企業(yè).,目標投資者,大型終端用戶,目標投資者,潛在目標投資者名單,目標投資者,方式一： 項目運營后期帶租約整體收購,方式二： 項目運營前期整體收購,在呈現(xiàn)蔚然品牌價值后實現(xiàn)項目后期經(jīng)濟收益最大化,實現(xiàn)在保證整體項目品質(zhì)前提下風險控制和合理經(jīng)濟收益,投資案例:金融街重慶金融中心,Lifan Center (Jiangbe

19、izui),A,C,A,B,D,目標投資者,目標投資者投資案例,投資案例:海航保利,目標投資者,目標投資者投資案例,投資案例：財信廣場項目,目標投資者,目標投資者投資案例,投資案例：力帆中心項目,力帆中心(江北嘴),目標投資者,目標投資者投資案例,投資:企業(yè)天地項目,4#,5#,目標投資者,目標投資者投資案例,投資市場研判總結(jié),市場策略,投資物業(yè)特征,區(qū)位：核心商務區(qū)域 品質(zhì)：高品質(zhì)甲級寫字樓 價格：整體購買溢價率達44.9%（2011年至今）,市場：看好重慶高品質(zhì)寫字樓租賃市場 背景：多為銀行投資自用/金融類型集團公司背景投資 標的：投資標的均為核心地段高品質(zhì)甲級寫字樓,投資市場總結(jié)： 重慶

20、商務投資市場在核心商務區(qū)域的高品質(zhì)甲級寫字樓物業(yè)上具有較好的市場接受和活躍度。 在重慶持有商務核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)具有較好的價值和前景,未來重慶寫字樓市場發(fā)展前景良好 自持型甲級寫字樓成為未來發(fā)展趨勢,投資動機特征,投資市場預期,49,目標 租戶,目標租戶,目標租賃市場,目標租戶,客戶益處,在租賃過程中，需要用通俗易懂的語言來表達辦公樓給租戶帶來的真正“益處”。若處理得當，這能夠幫助并加速客戶的決策。我們將傳達以下幾點使租戶感受的“益處”：,綜上，我們建議蔚然大廈的主要客源產(chǎn)業(yè)鏈為金融業(yè)、服務業(yè)、總部辦公中心或國際企業(yè)辦事處。,目標租戶,工作空間發(fā)展趨勢,下表體現(xiàn)了過去二十年間，租戶對于辦公環(huán)境

21、要求的變化及發(fā)展歷程。以下這些需求都應成為蔚然大廈的設計，發(fā)展及市場營銷之標準,53,市場 策略,S.W.O.T 分析,市場策略,S.W.O.T 分析,市場策略,S.W.O.T 分析,市場策略,純租金價格會在2012年后達到峰值,甲級寫字樓租金上漲水平高于乙級寫字樓,市場策略,S.W.O.T 分析,重慶未來寫字樓供應,策略問題界定,市場策略,A：如何實現(xiàn)項目預期調(diào)性？,蔚然大廈無論在寫字樓的硬件指標還在在物業(yè)管理上都位居重慶寫字樓市場的最頂端位置,在中后期市場中，項目聚集高品質(zhì)客群，形成行業(yè)標桿口碑,B: 如何匹配高品質(zhì)客群？,高端商務市場出現(xiàn)價格瓶頸，未來競爭激烈,項目自持可以最大化能保持項

22、目品質(zhì)，但對前期資金要求較高,C: 客觀市場下如何借助項目優(yōu)勢制定租售策略？,D：如何在確保項目品質(zhì)前提下實現(xiàn)項目預期收益？,租售策略 方案一,市場策略,全部散售：TA,TB,吊樓部分整體分散出售,A,B,吊樓,全部散售優(yōu)劣勢分析,市場策略,劣勢：從各個層面將與蔚然項目之愿景相違背 客戶角度： 重慶本土寫字樓投資客價格承受能較差。 戶型劃分過散，中小型企業(yè)租戶較多。企業(yè)實力及品牌無法與蔚然項目的品質(zhì)及調(diào)性匹配，會快速逐漸削弱大樓品質(zhì)，無法提升開發(fā)商品牌。 市場角度： 甲級寫字樓去化水平不高。 價格偏高。 本項目在預售時間段內(nèi)甲級寫字樓供應量較大，銷售壓力巨大，存在較大市場風險。 不利于物管后期

23、的大樓統(tǒng)一維護,租售策略 方案一,優(yōu)勢：前期會有一定的資金回流 如本項目全部劃成1/4層進行散售，短期內(nèi)會吸引一部分個人投資客或大中型企業(yè)回流一部分資金,全部散售,市場策略,綜上因素：我們可以看到，全部散售方式能為雖能為開發(fā)商帶來一定的現(xiàn)金回流，但卻無法保證大樓的長期品質(zhì)，與大樓的調(diào)性不符，損害開發(fā)商形象，對投資者而言，無法保證其投資的長期回報。故我們不建議開發(fā)商采用該策略。,租售策略 方案一,市場策略,全部自持：TA,TB, 全部自持出租，吊樓招商運營,A,B,吊樓,租售策略 方案二,物業(yè)自持優(yōu)劣勢分析,優(yōu)勢：將最大化實現(xiàn)開發(fā)商對于蔚然項目之愿景。 客戶角度： 能吸引到銀行和跨國企業(yè)等最高品

24、質(zhì)客戶，隨之建立起與本項目品質(zhì)相匹配的價值客戶體系，對開發(fā)商品牌形象起到良好的樹立及宣傳作用 最有利于形成最優(yōu)業(yè)態(tài)組合 實力型企業(yè)對于社會公益事業(yè)更加關注，參與度較高能更好的接受與吸收開發(fā)商搭建社會公益平臺的愿望。 市場角度： 從典型項目的去化率以及租金走勢來看，寫字樓租賃市場呈現(xiàn)快速發(fā)展趨勢 市場上存在著大量擁有租賃需求的客戶，特別是銀行，跨國公司或金融企業(yè)。 其它角度： 有利于大樓的統(tǒng)一維護管理。 劣勢：要求開發(fā)商擁有強大資金實力。 自持型策略更加要求開發(fā)商注重遠期回報，放棄近期銷售回報，所以對開發(fā)商資金實力要求較高。,市場策略,租售策略 方案二,全部自持,市場策略,綜上因素：目前國際上5

25、0%以上的寫字樓為自持物業(yè)，自持型物業(yè)能最大化反應開發(fā)商項目調(diào)性，而且抗市場風險能力最強，但需要開發(fā)商具有很強的資金沉淀能力。,租售策略 方案二,部分自持優(yōu)劣勢分析,優(yōu)勢：較穩(wěn)健的租售政策。 客戶角度： 前期將會同時吸引到高質(zhì)量的投資及租賃客戶，利于為項目造勢宣傳，傳遞開發(fā)商企業(yè)價值觀，樹立良好聲望。 市場角度： 租務市場，租金、去化率來看均有良好表現(xiàn)。 銷售市場，由于受市場較大供應量、市場去化率不佳，項目自身定價遠高于市場平均水平。 劣勢：中遠期客戶結(jié)構及大樓品質(zhì)失衡，公開散售部分物業(yè)的市場風險較大。 客戶角度： 中長期來看，隨著A塔樓出現(xiàn)拆分銷售的不利方面影響，A塔樓客戶將升級遷出，入駐新

26、的一批客戶必將不如早期客戶，這樣就會造成蔚然項目內(nèi)部出軟硬件設施，客戶質(zhì)量不平衡，從而損害到項目的整體品質(zhì)及形象。 市場層角度： 從全市甲級寫字樓供給及歷史去化率數(shù)據(jù)來看，2015年作為蔚然項目預售年，市場上將會遭遇大量競品入市。從歷史數(shù)據(jù)來，全市寫字樓銷售去化率較低。,市場策略,租售策略 方案三,市場策略,部分大宗銷售：TA散售TB自持，吊樓招商運營,A,B,吊樓,租售策略 方案三,部分自持,市場策略,綜上因素：部分自持政策會造成項目及客戶在質(zhì)量的失衡，遠期會使物業(yè)品質(zhì)下降，高品質(zhì)客戶流失，無法實現(xiàn)最大化經(jīng)濟效益。,租售策略 方案三,市場策略,租售策略租售政策對比,市場策略,租售策略租售政策

27、研判總結(jié)（反向推導）,全自持租賃為愿景因素對比 最優(yōu)方案,重慶商務大宗投資市場的活躍 重慶市場持有核心優(yōu)質(zhì)物業(yè) 體現(xiàn)價值和前景,我們建議開發(fā)商整體實行“物業(yè)自持租賃”的市場策略。,租售策略租售政策研判總結(jié)（正向推導）,市場策略,樹立品牌標桿 控制項目風險 項目經(jīng)濟效益,項目預期調(diào)性 蔚然商務品牌,整體市場：重慶甲級寫字樓銷售市場競爭激烈 租賃市場：本地租賃市場發(fā)展趨勢良好 銷售市場：價格高位瓶頸難以突破。,項目自持租賃能最大化項目預期,項目目標層面,項目愿景層面,客觀市場層面,策略分析層面,綜合租售策略分析： 為了實現(xiàn)項目最大化的品牌作用,建立開發(fā)商形象 最大化發(fā)揮軟硬件效用 吸引到最高品質(zhì)客

28、戶建立價值客戶體系 充分發(fā)揮項目公益平臺作用 我們建議開發(fā)商整體實行“物業(yè)自持租賃”的市場策略。,租售策略租售政策研判總結(jié)（特定情況分析）,市場策略,區(qū)別于部分持有策略，我們并不對外公開銷售物業(yè)，開發(fā)商具有更多的主動性； 在保證品質(zhì)前提下，規(guī)避市場風險，實現(xiàn)一定的現(xiàn)金收益 制造物業(yè)稀缺性和差異化的市場熱點,物業(yè)自持租賃策略,在整體執(zhí)行物業(yè)全自持租賃策略的過程中，隨著項目品牌的傳播，我們會遇到具有較高品質(zhì)并對項目具有強烈購買意向的企業(yè)或機構，我們可考慮經(jīng)過企業(yè)資質(zhì)審核和內(nèi)部標準核定，在保證物業(yè)運營和客戶品質(zhì)的情況下，在一定物業(yè)區(qū)域內(nèi)實行定向銷售策略。,整體執(zhí)行,物業(yè)自持+定向銷售策略,特定條件下

29、執(zhí)行,在整體執(zhí)行“物業(yè)自持租賃”的策略下，我們建議開發(fā)商在特定條件下可結(jié)合實行“定向銷售”的市場策略。,市場策略,自持+定向銷售策略（特定條件下）,租售策略租售政策研判總結(jié),自持+定向銷售：制造市場熱點和物業(yè)稀缺性，在確保項目品質(zhì)的情況下實現(xiàn)現(xiàn)金回流，開發(fā)商對高品質(zhì)自持物業(yè)設立審核機制，在全自持策略樹立品質(zhì)的基礎上定向?qū)嵭袑ψ顑?yōu)質(zhì)投資者銷售物業(yè)。,交易分析,市場策略,TB前期自持租賃塔樓： 在項目交付前與幾家實力型企業(yè)簽訂預租協(xié)議，以提升大樓聲譽。 與集團業(yè)務合作者簽訂預租協(xié)議，以提高大樓的快速租賃去化率。 持續(xù)為大樓影響力造勢，塑造良好口碑形象，吸引高品質(zhì)企業(yè)或使領館入駐。 營運期間尋找實力企業(yè)或基金公司投資者洽談整棟買賣交易。,TA和吊層自持+定向銷售： 自持前期，利