燈具超市建設項目可行性研究報告

1、目 錄一、總論二、項目提出背景三、項目的可行性四、項目總體規(guī)劃形式五、基礎設施及建設規(guī)模六、投資估算和資金籌措七、項目開發(fā)方案及開發(fā)建設實施步驟八、項目實施的保證措施九、社會和經(jīng)濟效益十、結(jié)論與建議一、總 論（一）、項目名稱：懷化開發(fā)公司 河西帝皇燈具超市（二）、項目開發(fā)建設單位：懷化開發(fā) 有限公司（三）、2007年懷化經(jīng)濟發(fā)展走勢展望2007年是我國經(jīng)濟社會發(fā)展進入關(guān)鍵階段的重要一年，也是我市經(jīng)濟進入新一輪加速增長周期的拐點。作出這樣的預測，主要基于以下幾個方面:面臨的機遇一、國際環(huán)境總體趨好。明年全球經(jīng)濟放緩已成為經(jīng)濟學界的共識，但仍為較高增長年。據(jù)國際貿(mào)幣基金組織預測，2006年全球經(jīng)濟

2、增長率將達到5.1%，2007年回落0.2個百分點，是全球經(jīng)濟進入21世紀以來的第二個高增長年。受需求放慢和產(chǎn)能增加的雙重影響，明年國際油價和重要原材料價格將明顯走低，對我國發(fā)展有利。二、國內(nèi)經(jīng)濟正在進入調(diào)整期。今年以來，我國經(jīng)濟呈現(xiàn)“高增長、高效益、低通脹”的良好局面，宏觀調(diào)控初現(xiàn)成效，國民經(jīng)濟開始朝“軟著陸”方向發(fā)展。在連續(xù)四年保持兩位數(shù)增長、經(jīng)濟總量躍居世界第四的基礎上，我國經(jīng)濟將出現(xiàn)本輪增長周期以來的第二波調(diào)整,預計經(jīng)濟增長率將首次回落到10%以下。中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)“三個協(xié)調(diào)”，將“又快又好”改為“又好又快”，擬定明年經(jīng)濟增長目標約為8%,明確傳遞了更加重視經(jīng)濟增長質(zhì)量和效益的信號

3、。但專家認為，明年中國經(jīng)濟增長速度將保持10%左右，投資增長將保持20%，中部地區(qū)投資增速仍將保持26%以上。同時，中央經(jīng)濟工作會議提出堅持加強和改善宏觀調(diào)控，繼續(xù)實施穩(wěn)健的財政政策和貨幣政策，并加強財政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、土地政策和社會發(fā)展政策的協(xié)調(diào)配合。明年宏觀調(diào)控重在增強執(zhí)行力，提高科學性和有效性。對中部地區(qū)來說，國家將適當放松大中型勞動密集型項目的土地供給，促進沿海地區(qū)勞動密集型產(chǎn)業(yè)向中部地區(qū)轉(zhuǎn)移。中央經(jīng)濟工作會議提出，要正確處理好投資和消費、內(nèi)需和外需的關(guān)系，最根本的是擴大國內(nèi)需求。按照部署，明年要以增加居民消費尤其是農(nóng)民消費為重點，加快調(diào)整國民收入分配結(jié)構(gòu)，努力提高農(nóng)民和城鎮(zhèn)

4、低收入者收入水平和消費能力。隨著這些措施的到位，2007年將迎來一個新的消費擴張，為我市加快現(xiàn)代商貿(mào)物流中心建設提供了難得機遇。同時，我國加入wto過渡期結(jié)束，為我們進一步擴大開放開辟了廣闊空間。三、中部崛起戰(zhàn)略進入實質(zhì)性實施階段。中央經(jīng)濟工作會議提出，落實促進中部崛起的政策，支持中部地區(qū)承接東部地區(qū)和境外的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。國家將出臺三大稅收優(yōu)惠政策，即在中部地區(qū)推進增值稅轉(zhuǎn)型，加強對農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)和農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟組織的支持，引導加工貿(mào)易轉(zhuǎn)移并升級。商務部、國家開發(fā)銀行已簽署150億元支持“中部崛起”合作協(xié)議，未來5年國家開發(fā)銀行將對中部地區(qū)國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和發(fā)展?jié)摿Υ?、區(qū)位優(yōu)勢明顯的部分

5、省級開發(fā)區(qū)提供150億元的政策性貸款。商務部啟動了“萬商西進”工程，計劃用3年時間推動10000家左右的境外和東部地區(qū)企業(yè)到中部地區(qū)開展投資貿(mào)易。我市在首屆中國中部投資貿(mào)易博覽會上成果顯著，共簽約項目42個，總投資103.60億元，合同引資96.19億元。此外，我市通道、麻陽、新晃、芷江、靖州和沅陵、會同7個縣已作為第一批比照西部大開發(fā)政策執(zhí)行地區(qū)上報國家發(fā)改委審批，同時正在努力爭取辰溪、中方、溆浦、洪江市4縣市進入“比照”范圍。四、國家支持新農(nóng)村建設的力度加大。中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)把解決好“三農(nóng)”問題作為全黨工作的重中之重，繼續(xù)鞏固、完善、加強各項支農(nóng)惠農(nóng)政策，切實加大對“三農(nóng)”的投入?；A

6、設施建設方面：“十一五”期間我國國債和中央預算內(nèi)投資中，用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村方面的投資將達到39%左右，中央財政用于農(nóng)村基礎設施建設投入將達3萬億元。社會事業(yè)發(fā)展方面：2006至2010年5年內(nèi)，中央和地方各級政府將累計新增農(nóng)村義務教育經(jīng)費2182億元，從2007年起全部免除農(nóng)村義務教育階段學生學雜費，對貧困家庭學生提供免費教科書并補助寄宿生生活費，提高公用經(jīng)費保障水平，建立校舍維修改造長效機制，鞏固和完善農(nóng)村中小學教師工資保障機制；國家將逐步提高新型合作醫(yī)療補助標準，爭取到2008年在全國農(nóng)村基本建立新型合作醫(yī)療制度。培訓農(nóng)民方面：國家實施三大“培訓工程”：即“陽光工程”，2006年就拿出6億元補助

7、資金用于培訓350萬農(nóng)民工；農(nóng)業(yè)部的“百萬中專生計劃”，計劃用10年時間為農(nóng)村培養(yǎng)100萬名中專人才；國務院扶貧辦提出，在“十一五”扶貧開發(fā)中，要確保每個貧困農(nóng)戶有一個勞動力接受培訓。拉動農(nóng)村消費方面：2005年商務部啟動了“萬村千鄉(xiāng)市場工程”，力爭到2007年年底在全國建設25萬家“農(nóng)村超市”。我們懷化是山區(qū)農(nóng)業(yè)大市，完全可以爭取更多的政策扶持。五、新一輪湘西地區(qū)開發(fā)全面啟動。省委、省政府已經(jīng)出臺的湘西地區(qū)開發(fā)政策保持不變，并在新一輪湘西地區(qū)開發(fā)中進一步加大財政轉(zhuǎn)移支付、產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項資金投入、社會事業(yè)和生態(tài)建設的支持力度。2007年省政府對湘西地區(qū)安排引導資金和貸款貼息2億元。我市列入上一輪

8、湘西地區(qū)開發(fā)規(guī)劃的52個產(chǎn)業(yè)項目將于明年開始替換，其中6月份將對今年完工的28個項目進行替補。一批在建項目即將建成投產(chǎn)。比如，40萬噸紙漿項目明年底基本建成投產(chǎn)，2008年達產(chǎn)達標達效，每年可實現(xiàn)銷售收入24.2億元、財政收入近3億元；銅灣和大洑潭2座電站第一臺機組以及牌樓、錦江、若水等一批在建電站將于明年投產(chǎn)發(fā)電，全年可新增發(fā)電量4億千瓦時；華中水泥廠技改擴建工程二期明年建成投產(chǎn)，年生產(chǎn)能力將提高到130萬噸。六、交通等基礎設施條件將有根本性改善。我市“一線二縱四橫”公路主骨架建設全面鋪開，邵懷、懷新、常吉三條高速將先后于2007年、2008年建成通車，境內(nèi)高速公路里程將達273公里，國省道

9、干線公路改造、縣鄉(xiāng)村道改造等一批項目加快建設。渝懷鐵路繼今年開通貨運之后，明年將開通客運。芷江機場在開通長沙、廣州航線的基礎上，將采取轉(zhuǎn)機方式通過北京、上海等重要航空港。立體交通體系的形成必將明顯改變城鄉(xiāng)面貌，提升懷化區(qū)位優(yōu)勢，為市域經(jīng)濟發(fā)展插上騰飛的翅膀。此外，全市上下涌動著一股抓機遇、求發(fā)展的熱潮，甩開膀子抓發(fā)展、撲下身子抓落實的氛圍逐步形成。面臨的挑戰(zhàn)一、國家實施宏觀調(diào)控政策對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展提出了新的更高的要求。對我市而言，主要是土地政策和產(chǎn)業(yè)政策帶來的影響較大。比如，土地政策方面，近幾年來中央對土地調(diào)控越來越嚴，采取的措施越來越硬。今年8月國務院下發(fā)了關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知，其政

10、策精神主要體現(xiàn)在7個方面：各級政府責任進一步強化，土地調(diào)控的力度進一步加大，土地審批方式進行了重大調(diào)整，建設用地成本較大幅度提高，土地收益管理更加規(guī)范，基本農(nóng)田保護更加嚴格，土地違法責任追究更加嚴厲。通知規(guī)定，工業(yè)用地出讓最低價標準不得低于取得成本(征地補償安置和拆遷費用)、開發(fā)成本(幾通一平費用)和政府收益(相關(guān)稅費和土地純收益)之和；工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓。專家預計這樣將會使地價總水平提高50%。我市正處在工業(yè)化初期，城市化程度較低，未來幾年加快發(fā)展所形成的用地需求旺盛。國家土地調(diào)控政策實施后，將會導致用地矛盾加劇，用地成本提高，征地難度加大，對我市工業(yè)發(fā)展、基礎設施建設、房

11、地產(chǎn)開發(fā)以及招商引資等都會帶來一定影響。據(jù)國土部門資料，2004年到2006年省國土資源廳下達我市的用地計劃指標分別為300公頃（4500畝）、173公頃（2595畝）、230公頃（3450畝），實際需要用地面積398公頃（5970畝）、180公頃（2700畝）、243公頃（3645畝），省里下達我市的用地指標在縮小，用地缺口較大。明年，我市將有一批重大項目上馬或續(xù)建，用地需求量加大，供需矛盾突出。又比如，產(chǎn)業(yè)政策方面，中央繼續(xù)將節(jié)能降耗和污染減排作為促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的重要途徑，進一步加大調(diào)整產(chǎn)能過剩行業(yè)和淘汰落后生產(chǎn)能力的力度：一方面加大對小冶煉的淘汰力度。從今年9月1日起提高電解金屬錳

12、的行業(yè)門檻和能耗、環(huán)保標準，規(guī)定單條生產(chǎn)線產(chǎn)能必須在1萬噸/年以上，企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模必須達到3萬噸/年以上，a級、b級產(chǎn)品綜合電耗不高于8600千瓦時/噸，c、d級不高于6500千瓦時/噸，原料中可溶性錳回收率大于82%等。另一方面控制高消耗、高污染、資源性產(chǎn)品出口。從今年11月1日起硅錳出口征收5-10%的關(guān)稅，從明年1月1日起，銅鋁出口征收10-15%的關(guān)稅，并且對冶煉企業(yè)實行差別電價。我市鐵合金、水泥、紡織、電石、電力等高能耗的規(guī)模企業(yè)達到112家，占全市規(guī)模企業(yè)總數(shù)的28%，這些企業(yè)對地方財稅貢獻大，吸納就業(yè)崗位多，對全市經(jīng)濟社會發(fā)展至關(guān)重要。面對國家產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策，如果不采取相應措施積極應

13、對，大部分企業(yè)將因達不到要求而面臨關(guān)閉或停產(chǎn)。二、加快改革攻堅帶來的社會矛盾增多。我市改革已進入攻堅階段，明年乃至今后幾年將強力推進工業(yè)企業(yè)、商貿(mào)流通企業(yè)、城市管理、競爭性社會事業(yè)和城鄉(xiāng)集體經(jīng)濟經(jīng)營性資產(chǎn)等幾大重點領(lǐng)域的改革，必然涉及利益關(guān)系的調(diào)整，遇到這樣那樣的阻力，如果不積極穩(wěn)妥，處理不當，就會影響社會和諧穩(wěn)定。綜合分析宏觀經(jīng)濟環(huán)境和全市經(jīng)濟形勢，我們認為，明年懷化經(jīng)濟發(fā)展機遇與挑戰(zhàn)并存，機遇大于挑戰(zhàn)，總體處于艱難的爬坡階段，處在蓄勢待發(fā)、孕育突破的關(guān)鍵時期。據(jù)市統(tǒng)計局預測，明年我市經(jīng)濟增長速度保守估計為9.9%，同時也有增長11.0%、12.0%的潛力。今年11月20-21日市委召開常委

14、擴大會議專題討論明年經(jīng)濟工作，在充分權(quán)衡各種利弊因素的基礎上，確定2007年經(jīng)濟增長確保11%、力爭12%，高于全國8%、全省10%的預期目標，既體現(xiàn)了追趕跨越、提升標桿的要求，也具有現(xiàn)實可能性和可行性?？梢灶A見，隨著一批重大項目的建成投產(chǎn)，到2008年撤地設市10周年的時候，懷化經(jīng)濟發(fā)展必將登上一個大的臺階。（四）、項目概況擬開發(fā)的懷化開發(fā)公司河西帝皇燈具超市項目位于河西世紀廣場西北方向，河西主干道舞陽大道與神龍北路正相交處。東面與河西目前唯一的市政廣場世紀廣場相望，西面為天慶商貿(mào)城及輕紡城，北面為天凱裝飾材料城，南面為新建的五金水暖機電大市場。河西帝皇燈具超市項目是懷化開發(fā)公司開發(fā)的一個以

15、商業(yè)為主體的綜合類項目?？傉嫉孛娣e約為4200平方米，建筑占地面積約為3000平方米，項目用地性質(zhì)為商服用地。地塊面向世紀廣場呈弧形展開，呈較不規(guī)則形狀。項目基地平坦，地質(zhì)條件良好。該地塊周邊經(jīng)營業(yè)狀以建材、家庭裝修類商品為主。經(jīng)市場調(diào)查，河西目前尚未有真正意義上的專業(yè)燈具經(jīng)營市場，而因貨車不準進城的政策執(zhí)行，現(xiàn)人民路燈具街經(jīng)營戶希望向河西搬遷，河西帝皇燈具超市的定位由此而來。根據(jù)本項目區(qū)位狀況，根據(jù)市場調(diào)查，燈具經(jīng)營戶提出要求本市場適當配套部分居住及辦公物業(yè)，以配套市場經(jīng)營的需要?？紤]到市場經(jīng)營戶的實際需要，同時結(jié)合考慮本項目位處河西世紀廣場（神龍路與舞陽大道交匯處），為提升河西整體區(qū)域品位

16、，進一步吸引投資者前來懷化投資，本項目擬配套建設一棟高層塔樓。二、項目提出背景從懷化城市整體規(guī)劃上看，河西作為專業(yè)市場規(guī)劃的片區(qū)已然成型，目前已形成十九大專業(yè)市場，市場輻射我國西南五省約2500萬人口，成為流行業(yè)的重要出口港，開發(fā)河西帝皇燈具超市項目既符合懷化整體城市規(guī)劃，也是順應懷化燈具經(jīng)營戶大部分業(yè)主的希望，實屬必要。（一）項目建設的背景懷化地處湖南省西南部，西鄰貴州，南連廣西，自古有“黔滇門戶”，“全楚咽喉”之稱。懷化現(xiàn)轄13個市、區(qū)，幅員2.76萬平方公里，人口約500萬，聚居著漢、侗、苗、瑤、土家等32個民族。這里山清水秀，幅員遼闊，物華天寶，人民勤勞勇敢、善良好客。懷化是湘黔、枝柳

17、鐵路和320國道的交匯中心；新修建的渝懷鐵路即將通車，構(gòu)成了懷化交通樞紐中心。改革開放以來，在黨中央國務院和省委省政府的正確領(lǐng)導下，懷化的經(jīng)濟迅速發(fā)展，經(jīng)濟實力日益增強。1990年，國務院確定懷化為全國農(nóng)村綜合改革試驗區(qū)后，懷化的變化更是日新月異。在湘、黔、鄂、桂、川（渝）五省邊區(qū)的44個縣市，約9萬平方公里，1500萬人口廣大區(qū)域內(nèi)的中心地位更加突出。懷化市素有“火車拖來的城市”之喻。國家重要鐵路動脈湘黔鐵路和焦柳線及在建的渝懷鐵路呈“大”字在城區(qū)交匯，全境有11個縣（市、區(qū)）通有鐵路，境內(nèi)鐵路通車里程499公里。始發(fā)客運列車已直達北京、上海、廣州、深圳、貴陽等地，懷化編組站（懷化南站）是全

18、國九大編組站這一，貨物吞吐能力居全國第九，在建的懷化新編組站（懷化東站）的吞吐能力將更高。目前，每天由懷化始發(fā)和終到的客運列車有10對，過境客運列車13對。 懷化公路交通十分便利。209國道與320國道在城區(qū)呈“十”字交叉，另加上319國道及10條省道公路縱橫全境，縣鄉(xiāng)公路通達城鄉(xiāng)。全市公路總數(shù)581條，通車里程達7666公里，其中國道長705公里，省道628公里，縣道2440公里，鄉(xiāng)道2676公里，80%的行政村通有公路，全市公路密度達23.45公里/平方公里。 面向新世紀，懷化市委、市政府于1998年提出了“充分發(fā)揮區(qū)位資源兩大優(yōu)勢，努力建造五?。ㄊ?、區(qū)）周邊中心城市”新的發(fā)展戰(zhàn)略。懷化至

19、2010年發(fā)展目標是力爭國內(nèi)生產(chǎn)總值在1980年的基礎上翻4番，社會主義市場經(jīng)濟體制進一步完善，社會經(jīng)濟生活基本上走上規(guī)范化、法制化軌道，人民生活普遍達到小康水平，人口、資源、環(huán)境與經(jīng)濟發(fā)展關(guān)系基本協(xié)調(diào)。展望新世紀，在新戰(zhàn)略的指導下，懷化必將進一步加快發(fā)展，崛起為五省（市、區(qū)）周邊地區(qū)的中心城市。（二）項目建設的必要性從河西新區(qū)市場結(jié)構(gòu)全局來看，開發(fā)河西帝皇燈具超市非常必要。由于歷史原因，河西原計劃建設一家燈具市場項目，但因各方面的條件不成熟，在招商方面未取得實質(zhì)性成功，在人民路經(jīng)營燈飾的商家基本上均未能過來經(jīng)營。后來該項目變更為以家居裝飾家具銷售為主題的商業(yè)廣場，盡管二樓保留了一部分燈飾經(jīng)營

20、面積，但全屬一戶燈飾商家經(jīng)營?，F(xiàn)人民路燈飾一條街的經(jīng)商戶因貨車不準進城，對其經(jīng)營構(gòu)成嚴重影響，紛紛要求到河西經(jīng)營，而原修建的燈具市場項目經(jīng)營定位已發(fā)生實質(zhì)性轉(zhuǎn)變，其商業(yè)面積已被家居裝飾、家具廣場等商家占據(jù)且無法搬遷，該項目沒有空間容納燈具經(jīng)營商，且其建筑設計形態(tài)也與燈具經(jīng)營商的要求不相符合。在此情況下，人民路燈具經(jīng)營商經(jīng)與我公司洽談并經(jīng)勘查地塊后，強烈要求我公司建設一家以經(jīng)營燈飾為主體的專業(yè)燈具市場。本項目與河西世紀廣場緊緊相鄰，位于舞陽大道與神龍北路交匯處的核心地段，為提升河西新區(qū)的整體城市品位，結(jié)合考慮燈具經(jīng)營戶的實際要求，我公司計劃在本市場之上配套建設一棟高層塔樓。此規(guī)劃設計方案及物業(yè)定

21、位，符合燈飾經(jīng)營戶的經(jīng)營發(fā)展需要，同時優(yōu)化土地資源配置，完善城區(qū)市場功能。項目的建設將在很大程度上提升河西片區(qū)的整體形象，豐富河西的物業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，對提高河西區(qū)人流聚合能力產(chǎn)生良好的促進作用，從而對河西片區(qū)的整體繁榮作出貢獻，乃至對促進懷化經(jīng)濟發(fā)展將起到良好的作用。三、項目的可行性作為成立不久的地級城市，懷化兼具內(nèi)陸山區(qū)城市的滯后性和新興城市的趕超性，懷化的城鎮(zhèn)化進程有著自己的特點和風格：起點較低但速度較快。懷化城區(qū)從只有數(shù)千人口的榆樹灣小鎮(zhèn)起步，發(fā)展到如今的規(guī)模和程度，只用了30多年時間，超過不少基礎較好、起點較高的城市，主要因為抓住了幾次關(guān)鍵機遇：一是七十年代國家投資建設湘黔、焦柳兩條鐵路，

22、成十字型在城區(qū)交匯，十幾萬鐵路建設大軍給偏僻落后的懷化帶來了勃勃生機，懷化因此被譽為“火車拖來的城市”。與此同時，國家進行的“三線建設”，給懷化帶來了現(xiàn)代工業(yè)文明，使之初步具備了現(xiàn)代城市的功能；二是八十年代以后隨著行署和大批工礦企業(yè)遷入懷化，以及城鎮(zhèn)居民戶口改革的試驗，懷化城區(qū)人口激增，城市基礎設施開始落后于人口的增長和需要，城市建設逐漸加快。三是九十年代末抓住撤地設市的機遇，提出建設“五省周邊中心城市”的發(fā)展目標，懷化城市建設進入了“精心規(guī)劃、合理布局、快速發(fā)展、以人為本”的新階段。以寶慶集團（德天集團）、武陵城集團、東興集團等為龍頭的民營企業(yè)和民間資本進入城市建設領(lǐng)域，對河西新區(qū)、湖天開發(fā)

23、區(qū)、中方生態(tài)城、商業(yè)步行街等大型項目進行開發(fā)，成為推動城市建設的生力軍。懷化城區(qū)面積和人口迅速擴張，形成了懷化城區(qū)的基本格局，城市功能逐漸完備，成為人才、物資、資金、信息、技術(shù)等要素的聚集擴散基地，奠定了區(qū)域性中心城市的基本框架。由農(nóng)業(yè)社會艱難蛻變?yōu)楝F(xiàn)代工商社會。懷化城區(qū)脫胎于小農(nóng)經(jīng)濟時代的榆樹灣鎮(zhèn)，植根于深厚的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)文明，受到農(nóng)業(yè)文明的長期熏陶。早期的懷化民風淳樸，保留了一些自給自足的小農(nóng)經(jīng)濟意識和生活習慣，如自己種菜、釀酒，自己做家具、煤球等。為了加快城市發(fā)展步伐，籌措城市建設資金，有關(guān)部門采取了諸如賣“農(nóng)轉(zhuǎn)非”戶口、市區(qū)買房上戶口等“非常措施”，許多農(nóng)民抓住這個機會“洗腳進城”成為市民

24、，也把農(nóng)村常見的隨地吐痰、亂扔垃圾等習慣帶進城里。隨著鐵路建設大軍的到來以及機關(guān)單位和廠礦企業(yè)的遷移懷化，外來移民逐漸增加，人口結(jié)構(gòu)逐漸改變，帶來了各地的風俗習慣和人文傳統(tǒng)，懷化逐漸由偏僻落后的農(nóng)村集鎮(zhèn)蛻變?yōu)楝F(xiàn)代工商業(yè)城市。八十年代的懷化可以說是“冒險家的樂園”，一些具有進取精神和冒險意識的人，抓住改革開放和體制轉(zhuǎn)軌的機遇，完成資本的原始積累，由默默無聞的普通人成為著名的民營企業(yè)家，活躍在房地產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)、貿(mào)易業(yè)、酒店業(yè)、娛樂業(yè)、飲食業(yè)等許多行業(yè)，成為引領(lǐng)時代潮流的風云人物。 城市綜合實力發(fā)展較快。2003年國家城調(diào)總隊完成了一項題為2001年我國地級城市綜合實力比較研究的課題報告，對全國26

25、9個地級以上城市中的265個城市綜合實力進行了評估和比較。測評城市綜合實力的指標體系由三個層次、四個子系統(tǒng)及所包含的指標變量所構(gòu)成，最后編成城鎮(zhèn)化指數(shù)體現(xiàn)評估結(jié)果，懷化市城鎮(zhèn)化指數(shù)為0.8895，在全國排名73位，在全省排名第4位。與周邊地區(qū)相比，懷化城市綜合實力可以用“一強兩優(yōu)一弱”來概括。一強，就是指懷化城市經(jīng)濟實力、人力資源和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)所表現(xiàn)的相對強勢；兩優(yōu)，就是在經(jīng)濟發(fā)展和社會各項事業(yè)的全面進步方面所展現(xiàn)的經(jīng)濟增長穩(wěn)定、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)、商貿(mào)流通發(fā)達、人民生活殷實、服務設施完善、科教文化先進等相對周邊地區(qū)明顯的優(yōu)勢；一弱，就是指懷化的城市環(huán)境、基礎設施和城市綜合功能上相對先進城市顯示出明顯的

26、弱勢。隨著懷化作為重點鐵路交通樞紐地位的不斷加強和提高，城市建設速度不斷加快，同時隨著貨車不準進城政策的實施，河西區(qū)作為大西南商貿(mào)基地的地位日益突出。擬開發(fā)的河西帝皇燈具超市項目，用地性質(zhì)符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，周邊配套設施齊全，環(huán)境優(yōu)美，交通方便，是我市燈具經(jīng)營商的進行商貿(mào)活動的理想用地，是建設標準高、設計新穎、功能齊全、環(huán)境優(yōu)雅、彰顯城市品位的理想商業(yè)項目用地。作為河西帝皇燈具超市項目的開發(fā)商的懷化開發(fā)有限公司是經(jīng)湖南省政府及懷化市建設行政主要部門批準的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)，公司自成立以來，已成功開發(fā)了天慶商貿(mào)城等多個開發(fā)及施工項目。大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，改組改造傳統(tǒng)服務業(yè)，提升服務業(yè)

27、的整體水平，促進產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。要依托我市的優(yōu)勢和潛力，進一步拓寬服務領(lǐng)域，提高服務層次，逐步形成結(jié)構(gòu)合理、功能完善、生產(chǎn)主導的服務業(yè)體系。大力發(fā)展生產(chǎn)性服務業(yè)，加強服務業(yè)和加工業(yè)的融合，并建立以服務業(yè)為中心的產(chǎn)業(yè)鏈。目前自有資金充足，可在無需銀行貸款的條件下，自行開發(fā)建設河西帝皇燈具超市項目。從而在遵循為市場服務，為市場配套服務的前提下，努力提高河西專業(yè)市場的整體形象，積極拓展房地產(chǎn)經(jīng)營，以提高經(jīng)濟效益和社會效益為目標，促進人類文明的進步和河西、懷化經(jīng)濟的發(fā)展。四、項目總體規(guī)劃形式小區(qū)設計順應地形地勢，尊重自然，力求人造環(huán)境與自然環(huán)境有機結(jié)合，營造地域特征明顯的特色空間。遵循以人為本的設計思想

28、，分析、解剖居住建筑特點，并充分考慮市場經(jīng)營、生活配套需要，滿足城市人多樣化、綜合化要求。建筑形式簡潔大方，空間層次分明，具有強烈的現(xiàn)代感和都市氣息，充滿吸引力。規(guī)劃設計規(guī)則中求變化、典雅中顯示韻味，通過立面形態(tài)的處理、綠化環(huán)境的塑造、對世紀廣場景觀環(huán)境的充分利用以及建筑空間的變化來構(gòu)造一個功能齊備、層次豐富、作為河西地標建筑的高品質(zhì)商業(yè)物業(yè)形象。項目臨世紀廣場的一面作為燈飾城的經(jīng)營展示面，背面與已經(jīng)開發(fā)的天慶商貿(mào)城融為一體。項目規(guī)劃地面四層商業(yè)裙樓，一至三層作為經(jīng)營使用，四層作經(jīng)營戶配套辦公使用。為完善市場配套，結(jié)合燈具經(jīng)營商家的實際需要，地下設計兩層，負一樓作為燈具經(jīng)營戶的配套倉庫，負二樓

29、為本市場的地下停車場。在規(guī)劃設計時，充分遵重和利用臨世紀廣場一面的商業(yè)經(jīng)營價值和作為配套居住物業(yè)的景觀價值，將以面向世紀廣場為軸心，作為商業(yè)核心價值與配套居住物業(yè)景觀價值的中軸線來展示項目特有的氣勢。為了爭取良好的朝向和通風與采景，平面布置盡量兼顧南北朝向、采景、采光、通風以及交通組織之間的關(guān)系。設計十分注意使用的舒適性，爭取良好的通風和日照。在交通組織上，充分考慮商業(yè)門面、公寓大堂間、地下車庫、負一樓倉庫之間的關(guān)系。為了增強配套功能，計劃在上三樓商業(yè)面積設貨梯一臺，兼顧三樓可能做倉庫的需要，使建筑功符合燈具市場經(jīng)營需要，并保證設計的超前性和升值、保值能力。項目建成后，不從事工業(yè)性生產(chǎn)活動，故

30、不會生產(chǎn)工業(yè)性污染。污染源主要來自經(jīng)營戶、客人的垃圾、廢棄物和生活廢水。生活垃圾及廢棄物等集中到項目垃圾站，城市環(huán)保部門將垃圾站垃圾統(tǒng)一運至垃圾處理廠處理。污水排入城市污染排水管網(wǎng)。實行雨水、污水分流。本項目施工過程中，機械設備噪聲及施工中粉塵對周圍環(huán)境會造成污染。因此施工中對產(chǎn)生噪音較大的機械設備加裝隔音裝置。對粉塵擬采用噴水除塵，并穩(wěn)定時段施工。建筑施工中產(chǎn)生的垃圾由施工單位負責清除，保證項目區(qū)環(huán)境清潔衛(wèi)生。五、基礎設施及建設規(guī)模（一）、基礎設施1、道路該項目地塊位于河西新區(qū)整體規(guī)劃的核心地帶，位于河西兩條主干道舞陽大道與神龍北的交匯處。通過舞水一橋與市中心相連通，通過舞水二橋與環(huán)城路接通

31、，通過規(guī)劃中的舞水四橋直達芷江機場。交通十分方便，對于商業(yè)經(jīng)營非常有利。2、給排水及消防2-1、給水：地塊前舞陽大道為城市供水主干管，可以充分保障本項目經(jīng)營、生活供水之需要。給水系統(tǒng)由給水管網(wǎng)壓力給水，室內(nèi)給水方式采用下行上給式及上行下給相結(jié)合的方式。對于商業(yè)裙樓采用下行上給的方式，對于塔樓公寓采用上行下給的方式，以保障供水所需。項目常駐人人數(shù)約500人，用水量標準180l/人d，小時變化系數(shù)1.4，則最高日用水量為90m3/d。項目采用生活、消防給水系統(tǒng)，管網(wǎng)呈支狀布置。給水支管管徑考慮dn100，正常供水時管道流速為0.63m/s。2-2、排水2-2-1、生活排水量：排水定額140l/人d

32、，總變化系數(shù)為1.2，則設計排水量為3。5m3/h。2-2-2、小區(qū)設計有完整的室內(nèi)外排水系統(tǒng)。生活污水經(jīng)化糞池處理后，排入小區(qū)室外排水干管。小區(qū)內(nèi)的雨水經(jīng)雨水口收集，排入小區(qū)室外排水主管，再有組織地排入市政排水管道。2-3、消防：小區(qū)同一時間火災次數(shù)一次，一次滅火用水量10l/h，室外設置地上消防栓，小區(qū)設消防栓2-3個。室內(nèi)梯間按設計及消防規(guī)范要求高置室內(nèi)消防栓及室內(nèi)消防系統(tǒng)。3、供電3-1、用電負荷：設備用電負荷采用需要系數(shù)法和單位面積負荷密度法進行計算。計算結(jié)果如下：變電所的安裝功率為2000kw，設計選用1000kw變壓器2臺，變壓器負荷率為0.80。3-2、電源及電壓：本組團設立1

33、個變電所。以放射式向整個項目配電。10kw高壓進線引入變電所，變電所的出線均為低壓配電，動力配電為380v，照明用電為380v/220v。3-3、功率因數(shù)補償：各箱式變電站在低壓側(cè)進行電容器補償，電容補償以后，10kv高壓側(cè)功率因數(shù)達0.9以上。3-4、繼電保護與電能計量：在低壓側(cè)進線回路裝設有功、無功電度表作為總計量，低壓出線回路按照明用電和動力用電分開計量，分別裝設有功電度表。各住戶實行一戶一表，在地下室或一層集中抄表。3-5、配電、照明：各棟建筑物均按380/220伏低壓配電，低壓配電系統(tǒng)采用tn-s制，動力配電與照明用電均采用放射式與樹干式相結(jié)合的方式。3-6、防雷及接地：建筑物按規(guī)范

34、采取防雷措施。利用建筑物柱內(nèi)主筋作引下線，基礎內(nèi)主筋相互焊接作接地裝置。4、電訊4-1、小區(qū)內(nèi)電話及網(wǎng)絡通信方式由電信部門統(tǒng)一規(guī)劃后進行確定。4-2、普通電話線與寬帶數(shù)字網(wǎng)管線暗敷到每一個住戶。5、有線電視系統(tǒng)在每個套公寓客廳安裝有線電視插座。6、安全防范系統(tǒng)6-1、在重要位置特別是一樓大堂口設立閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。6-2、項目投入使用后安排保安值勤并并負責安全保衛(wèi)工作。7、配套設施7-1、負一樓配套倉庫，以滿足燈具經(jīng)營商所需，負二樓配套地下車庫，以滿足業(yè)主停車的需要。7-2、三樓配貨梯一臺，以增強三樓功能性。在一樓配套設計一定的物業(yè)管理用房面積。（二）建設規(guī)模1、小區(qū)總用地面積：總用地面積約6

35、500平方 米；可規(guī)劃凈地面積約4200平方米。 2、總建筑面積：33800平方米 其中 ： 14層商業(yè)裙樓面積約12000平方米 配套塔樓建筑面積：18800平方米 地下倉庫及車庫面積約6000平方米。3、建筑總占地面積：約3000平方米4、容積率：4.28（三）、項目總投資5813.87萬元六、投資估算和資金籌措（一）、投資估算1、土地使用權(quán)出讓金：800萬元2、勘探規(guī)劃及前期工程費：67.56萬元 設計費：3380012元/m2=40.56萬元 前期勘探規(guī)劃:338008元/m2=27萬元3、規(guī)劃報建：270萬元 3380080元/m2=270萬元4、建安工程費：2974萬元 33800

36、880元/m2=2974萬元5、基礎設施建設費：90萬元 5-1、道路10萬元 5-2、綠化30萬元 5-3、智能化20萬元 5-4、外水外電20萬元 5-5、公建10萬元6、管理費：（80067.562702974+90) 3%=126萬元7、營銷策劃、廣告費：332.6萬元 6652萬元5%=332.6萬元8、營業(yè)稅： 6652萬元5.5%=365.86萬元9、不可預見費：（80067.562702974+ 90332.6+365.86)5% =245萬元10、貸款利息：（80067.562702974+ 90332.6+365.86245) 6.5%2 =668.85萬元共計：（8006

37、7.562702974+ 90332.6+365.86245668.85) 5813.87萬元(二)、資金來源及籌措根據(jù)項目投資估算，項目資金籌措方案為自籌,開發(fā)建設資金為自有資金并通過預售滾動開發(fā)解決,必要時考慮在建工程貸款。七、項目開發(fā)方案及開發(fā)實施步驟（一）、項目開發(fā)方案懷化公司河西帝皇燈具超市項目采取統(tǒng)一規(guī)劃、配套先行、計劃嚴密、滾動發(fā)展、優(yōu)質(zhì)高效的開發(fā)建設戰(zhàn)略方案，爭取在二oo七年將燈具城裙樓部分交付營業(yè)，在二oo八年將項目整體交付使用。本項目擬在兩年之內(nèi)滾動開發(fā)完成，預計首期工程費用800萬元，其中流動資金500萬元，其余資金預售滾動開發(fā)。（二）、開發(fā)建設實施步驟本項目擬分三個階段

38、實施開發(fā)建設1、前期準備階段：2006年11月25日至2007年2月5日，確定組織機構(gòu)，確定規(guī)劃方案，建筑設計方案，編制項目可行性研究報告，申報建設計劃，確定實施方案。2、第二階段：項目施工準備階段：2007年1月5日至2007年2月5日，完成三通一平，完成前期施工圖紙，確定施工隊伍和施工方案，辦理報建手續(xù)和施工用水用電手續(xù)。3、分期開發(fā)建設階段：2007年3月28日起按計劃分期滾動開發(fā)，在完成各期開發(fā)的同時，作好房屋預售工作，回收購房款滾動開發(fā)。八、項目實施的保證措施1、加強宣傳攻勢，通過各種媒體大力宣傳河西帝皇燈具超市項目，加強與燈具經(jīng)營戶的溝通與協(xié)調(diào)，加大營銷工作力度，作好銷售服務，抓緊銷售進度，保證房款及時回收，為項目分期滾動開發(fā)創(chuàng)造條件。2、認真細致地作好河西帝皇燈具超市的開發(fā)建設的前期準備工作，提高規(guī)劃設計水平，保證項目設計品質(zhì)，同時盡量降低工程造價成本和開發(fā)成本，提高項目的市場競爭力。3、精心組織施工，優(yōu)化施工方案，保障安全生產(chǎn)，加強管理，保證工程質(zhì)量，加快資金周轉(zhuǎn)，降低管理費用和財務成本。4、積極爭取政策允許范圍的優(yōu)惠政策，使購房業(yè)主獲得真正的實惠。5、及時跟進做好物業(yè)管理工作，解除項目經(jīng)營客戶的后顧之憂，真正體現(xiàn)項目規(guī)劃設計的優(yōu)越性和示范性。九、社會效益和經(jīng)濟效益及環(huán)境效益1、社會效益分析河西帝皇燈具超市項目開發(fā)完成后，能促進懷化城市建設發(fā)展，