房地產(chǎn)新老項(xiàng)目抵扣細(xì)節(jié)問題

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng) 目（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完 工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義 立項(xiàng)銷售的，也屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn) 項(xiàng)目，簡稱房地產(chǎn)銷售），依據(jù)財(cái)稅36號(hào)文 及其附件，結(jié)合國家稅務(wù)總局 2016年第18 號(hào)公告公布的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開 發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法， 總結(jié)若干增值稅政策要點(diǎn)如下：一般扣地價(jià)，地價(jià)要票據(jù)。注：房地產(chǎn)銷售適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅 的，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除 當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的 余額計(jì)算銷售額，適用稅率11%銷售額的計(jì) 算公式：銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）*（1

2、+11%）?？鄢耐恋貎r(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)） 財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)?？鄢幢壤?，不超實(shí)際付。注：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款的計(jì)算公 式：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款 = （當(dāng)期銷售 房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售 建筑面積）X支付的土地價(jià)款。支付的土地 價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府 委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地 價(jià)款。扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際 支付的土地價(jià)款。納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土 地價(jià)款的扣除情況。已售計(jì)面積，可售算總建。注：當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是 指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對應(yīng) 的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積， 是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可

3、以出售的總建筑面積。配套不做價(jià)，不計(jì)入可售。注：房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，不 包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積，即未單獨(dú)作價(jià)結(jié) 算的配套公共設(shè)施的建筑面積不計(jì)入房地 產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積。簡易計(jì)全額，不扣地價(jià)款。注：房地產(chǎn)銷售適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅 的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用計(jì)算銷售 額，按照征收率5%十稅，不得扣除對應(yīng)的土 地價(jià)款。銷售額的計(jì)算公式：銷售額=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用*（ 1+5%）。一般老項(xiàng)目，簡易3年征。注：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn) 老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照 征收率5%計(jì)稅。房地產(chǎn)老項(xiàng)目是指：（一） 建筑工程施工許可證注明的合同

4、開工日 期|在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目； （二）建筑工程施工許可證未注明合同 開工日期或者未取得建筑工程施工許可證 但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。值得 注意的是，選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的房 地產(chǎn)老項(xiàng)目，應(yīng)向主管國稅機(jī)關(guān)備案，自備 案之月起36個(gè)月內(nèi)，不得變更計(jì)稅方法計(jì) 稅。預(yù)收應(yīng)預(yù)繳，應(yīng)納可抵減。注：房地產(chǎn)銷售采取預(yù)收款方式，應(yīng)在 收到預(yù)收款時(shí)按照預(yù)征率 3%預(yù)繳增值稅。納 稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或 主管國稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管國稅 機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，未按照規(guī)定預(yù)繳或繳納稅款 的，由主管國稅機(jī)關(guān)按照中華人民共和國 稅收征收管理法

5、及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。納 稅人向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，當(dāng)期應(yīng)納稅 額可抵減已預(yù)繳稅款，未抵減完的預(yù)繳稅款 可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。以預(yù)繳稅款抵減應(yīng) 納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。預(yù)繳3點(diǎn)征，分兩率不同注：應(yīng)預(yù)繳稅款計(jì)算公式：應(yīng)預(yù)繳稅款= 預(yù)收款+（1 +適用稅率或征收率）X 3%.適用 一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照適用稅率 11%十 算；適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照征收率 5%計(jì)算。一般兼簡免，進(jìn)項(xiàng)要轉(zhuǎn)出。注：房地產(chǎn)銷售適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅， 兼有適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的 房地產(chǎn)項(xiàng)目用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征 增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣（作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）。劃分須清楚，依據(jù)規(guī)模分。注：房地產(chǎn)銷售適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅， 兼有適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的 房地產(chǎn)項(xiàng)目，無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額 的，應(yīng)以建筑