房地產(chǎn)新老項目抵扣細節(jié)問題

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項 目（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完 工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義 立項銷售的，也屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn) 項目，簡稱房地產(chǎn)銷售），依據(jù)財稅36號文 及其附件，結(jié)合國家稅務(wù)總局 2016年第18 號公告公布的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開 發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法， 總結(jié)若干增值稅政策要點如下：一般扣地價，地價要票據(jù)。注：房地產(chǎn)銷售適用一般計稅方法計稅 的，按照取得的全部價款和價外費用，扣除 當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的 余額計算銷售額，適用稅率11%銷售額的計 算公式：銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）*（1

2、+11%）?？鄢耐恋貎r款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級） 財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。扣除按比例，不超實際付。注：當(dāng)期允許扣除的土地價款的計算公 式：當(dāng)期允許扣除的土地價款 = （當(dāng)期銷售 房地產(chǎn)項目建筑面積房地產(chǎn)項目可供銷售 建筑面積）X支付的土地價款。支付的土地 價款，是指向政府、土地管理部門或受政府 委托收取土地價款的單位直接支付的土地 價款?？鄢耐恋貎r款不得超過納稅人實際 支付的土地價款。納稅人應(yīng)建立臺賬登記土 地價款的扣除情況。已售計面積，可售算總建。注：當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是 指當(dāng)期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng) 的建筑面積。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積， 是指房地產(chǎn)項目可

3、以出售的總建筑面積。配套不做價，不計入可售。注：房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，不 包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積，即未單獨作價結(jié) 算的配套公共設(shè)施的建筑面積不計入房地 產(chǎn)項目可供銷售建筑面積。簡易計全額，不扣地價款。注：房地產(chǎn)銷售適用簡易計稅方法計稅 的，以取得的全部價款和價外費用計算銷售 額，按照征收率5%十稅，不得扣除對應(yīng)的土 地價款。銷售額的計算公式：銷售額=全部價款和價外費用*（ 1+5%）。一般老項目，簡易3年征。注：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn) 老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照 征收率5%計稅。房地產(chǎn)老項目是指：（一） 建筑工程施工許可證注明的合同

4、開工日 期|在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目； （二）建筑工程施工許可證未注明合同 開工日期或者未取得建筑工程施工許可證 但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。值得 注意的是，選擇適用簡易計稅方法計稅的房 地產(chǎn)老項目，應(yīng)向主管國稅機關(guān)備案，自備 案之月起36個月內(nèi)，不得變更計稅方法計 稅。預(yù)收應(yīng)預(yù)繳，應(yīng)納可抵減。注：房地產(chǎn)銷售采取預(yù)收款方式，應(yīng)在 收到預(yù)收款時按照預(yù)征率 3%預(yù)繳增值稅。納 稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期或 主管國稅機關(guān)核定的納稅期限向主管國稅 機關(guān)預(yù)繳稅款，未按照規(guī)定預(yù)繳或繳納稅款 的，由主管國稅機關(guān)按照中華人民共和國 稅收征收管理法

5、及相關(guān)規(guī)定進行處理。納 稅人向主管國稅機關(guān)申報納稅，當(dāng)期應(yīng)納稅 額可抵減已預(yù)繳稅款，未抵減完的預(yù)繳稅款 可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。以預(yù)繳稅款抵減應(yīng) 納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。預(yù)繳3點征，分兩率不同注：應(yīng)預(yù)繳稅款計算公式：應(yīng)預(yù)繳稅款= 預(yù)收款+（1 +適用稅率或征收率）X 3%.適用 一般計稅方法計稅的，按照適用稅率 11%十 算；適用簡易計稅方法計稅的，按照征收率 5%計算。一般兼簡免，進項要轉(zhuǎn)出。注：房地產(chǎn)銷售適用一般計稅方法計稅， 兼有適用簡易計稅方法計稅、免征增值稅的 房地產(chǎn)項目用簡易計稅方法計稅、免征 增值稅的房地產(chǎn)項目的進項稅額不得抵扣（作進項稅額轉(zhuǎn)出）。劃分須清楚，依據(jù)規(guī)模分。注：房地產(chǎn)銷售適用一般計稅方法計稅， 兼有適用簡易計稅方法計稅、免征增值稅的 房地產(chǎn)項目，無法劃分不得抵扣的進項稅額 的，應(yīng)以建筑