碧桂園項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理

1、碧桂園項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理 2010 年 08 月 23 日 21:49 卩計(jì)劃岳氣 fl 在業(yè)界，碧桂園一 直以快速和規(guī)模 性開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng) 目而著稱。開(kāi)發(fā)一 個(gè)項(xiàng)目，從拿地到 銷(xiāo)售，碧桂園僅僅只需短短6個(gè)月的時(shí)間。而隨著其2007年4月在香港上市后， 其規(guī)模也隨即從廣東省內(nèi)拓展到江蘇、湖南、安徽、重慶、遼寧、內(nèi)蒙等省外地 區(qū)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量及交樓量與上市前相比實(shí)現(xiàn)了成倍增長(zhǎng)： 隨著上市后項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量及交樓量的成倍增長(zhǎng)，碧桂園集團(tuán)多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管 理的難度越來(lái)越大，面臨的問(wèn)題也越來(lái)越多。比如，如何讓最稀缺的高層時(shí)間， 鎖定在最關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)上？如何確保項(xiàng)目計(jì)劃的合理性、 嚴(yán)謹(jǐn)性？如何科學(xué)的評(píng)估 項(xiàng)目的執(zhí)行結(jié)果？如何

2、管理組織的隱性經(jīng)驗(yàn)并植入日常的業(yè)務(wù)？如何高效的對(duì) 項(xiàng)目計(jì)劃作出合理調(diào)整與決策？如何快速?gòu)?fù)制、培養(yǎng)復(fù)合型人才等。 面對(duì)公司的規(guī)模化擴(kuò)張，碧桂園高層意識(shí)到了信息化管理的急迫性和重 要性。從07年4月份上市之后，碧桂園集團(tuán)便立即啟動(dòng)了“碧桂園 ERP計(jì)劃”， 先后上馬了 ERP系統(tǒng)中的財(cái)務(wù)管理、采購(gòu)管理、資金管理以及 HR管理等系統(tǒng)。 2008年7月，碧桂園重點(diǎn)引入“碧桂園ERP計(jì)劃”的核心系統(tǒng)一一能管控和支 撐房地產(chǎn)企業(yè)核心業(yè)務(wù)流程的項(xiàng)目管理 ERP系統(tǒng)。 就項(xiàng)目管理ERP系統(tǒng)的實(shí)施，碧桂園投入了前所未有的龐大資源，集團(tuán) 高層深度參與、高度重視，項(xiàng)目實(shí)施領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)直接由集團(tuán)執(zhí)行總裁崔建波及 執(zhí)行

3、董事楊惠妍擔(dān)任。同時(shí)，為了確保ERP項(xiàng)目的順利實(shí)施，碧桂園還抽調(diào)專(zhuān)人， 成立了項(xiàng)目管理ERF辦公室，專(zhuān)項(xiàng)開(kāi)展ERP項(xiàng)目實(shí)施的管理與推進(jìn)工作。 碧桂園項(xiàng)目管理ERP軍決方案 項(xiàng)目管理ERP系統(tǒng)是碧桂園整個(gè)集團(tuán)的核心系統(tǒng)工程，觸及集團(tuán)上下， 甚至涉及到碧桂園整個(gè)管理流程和標(biāo)準(zhǔn)的梳理與再造。該系統(tǒng)重點(diǎn)圍繞碧桂園地 產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全生命周期，從“進(jìn)度、質(zhì)量、成本和現(xiàn)金流”四條主線實(shí)現(xiàn)對(duì)整 個(gè)項(xiàng)目的全面管理。分別覆蓋“項(xiàng)目發(fā)展（包括項(xiàng)目論證、項(xiàng)目可行性分析）、 規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建設(shè)（包括采購(gòu)招投標(biāo)、施工等）和銷(xiāo)售與服務(wù)”等項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管 理的重要階段，以實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目規(guī)范化、流程化和精細(xì)化的全方位管理。 為確保

4、此次系統(tǒng)的實(shí)施成功，實(shí)施團(tuán)隊(duì)對(duì)集團(tuán)總部、增城、遼寧和重慶 等區(qū)域進(jìn)行了為期2個(gè)多月的深入調(diào)研，從集團(tuán)現(xiàn)狀、組織架構(gòu)、業(yè)務(wù)流程和崗 位說(shuō)明等多個(gè)維度展開(kāi)分析，同時(shí)也考慮到碧桂園當(dāng)前項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的現(xiàn)狀與特 點(diǎn)，融入目前行業(yè)內(nèi)較為先進(jìn)的管理思想與方法， 制定出適合當(dāng)前情況下的 碧 桂園項(xiàng)目管理ERP業(yè)務(wù)解決方案。方案中明確了碧桂園項(xiàng)目ERP系統(tǒng)的第一個(gè) 試點(diǎn)區(qū)域公司。2008年年末，該系統(tǒng)在試點(diǎn)區(qū)域公司經(jīng)過(guò)半年的上線實(shí)施后成 功驗(yàn)收，并在進(jìn)度、合同、審批流、知識(shí)庫(kù)等方面取得顯著成效。 （）、項(xiàng)目進(jìn)度系統(tǒng) 項(xiàng)目進(jìn)度系統(tǒng)的實(shí)施目標(biāo) 規(guī)范管理，實(shí)現(xiàn)“集團(tuán)級(jí)區(qū)域公司級(jí)項(xiàng)目部級(jí)”的三級(jí)管控模式； 規(guī)范項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

5、計(jì)劃，明確開(kāi)發(fā)步驟及開(kāi)發(fā)周期； 通過(guò)系統(tǒng)分析了解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況，可作為項(xiàng)目部考核指標(biāo)； 以形象進(jìn)度形式更直觀、更及時(shí)的反映項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況。 項(xiàng)目進(jìn)度系統(tǒng)的應(yīng)用 進(jìn)度系統(tǒng)整體業(yè)務(wù)模型） 碧桂園在項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的管理上， 采用了分級(jí)計(jì)劃管理體系， 即“區(qū) 域公司級(jí)、項(xiàng)目總經(jīng)理級(jí)、項(xiàng)目職能部門(mén)”三級(jí)管控模式。根據(jù)集團(tuán)總體要求， 由區(qū)域公司、項(xiàng)目部、集團(tuán)派駐部門(mén)討論確定主項(xiàng)計(jì)劃、專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃初稿，經(jīng)審批 后由項(xiàng)目部執(zhí)行。 編制主項(xiàng)計(jì)劃時(shí)， 區(qū)分一般工作項(xiàng)與集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)， 讓最稀缺 的高層時(shí)間，鎖定在最關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)上。 項(xiàng)目部計(jì)劃分為主項(xiàng)計(jì)劃和專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃， 專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃按照項(xiàng)目部職能部門(mén) 分為施工計(jì)劃（工程部）、配套計(jì)劃

6、（配套部）、開(kāi)發(fā)計(jì)劃（綜合部），并將工 作計(jì)劃細(xì)化到以“周”為單位， 按照區(qū)域公司要求， 各職能部門(mén)以圖片等現(xiàn)場(chǎng)實(shí) 際情況的展現(xiàn)形式， 進(jìn)行每周匯報(bào)， 并由區(qū)域相應(yīng)責(zé)任人進(jìn)行反饋， 以監(jiān)督推動(dòng) 項(xiàng)目運(yùn)行。 系統(tǒng)在項(xiàng)目導(dǎo)航查詢界面，可以同時(shí)查詢主項(xiàng)計(jì)劃、專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃及項(xiàng)目 形象進(jìn)度。 計(jì)劃項(xiàng)對(duì)應(yīng)到責(zé)任人及責(zé)任部門(mén)， 便于項(xiàng)目總經(jīng)理管理整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi) 發(fā)和施工情況。 進(jìn)度系統(tǒng)支持計(jì)劃與執(zhí)行偏差的預(yù)警， 并提供計(jì)劃達(dá)成率的數(shù)據(jù)分析 支持，方便管理層掌握項(xiàng)目部實(shí)際開(kāi)發(fā)情況， 并對(duì)比各個(gè)項(xiàng)目部的工作成果。 集 團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)達(dá)成率分析：對(duì)于集團(tuán)公司重點(diǎn)關(guān)注的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)達(dá)成率進(jìn)行單獨(dú)分 析，便于集團(tuán)從宏觀角度管理項(xiàng)目

7、開(kāi)發(fā)情況；公司計(jì)劃按時(shí)達(dá)成率：集團(tuán)、區(qū)域 公司、項(xiàng)目部按照各自需要選擇不同的查詢方式來(lái)監(jiān)控項(xiàng)目計(jì)劃的執(zhí)行情況； 目計(jì)劃按時(shí)達(dá)成率：不同項(xiàng)目部不同部門(mén)之間的計(jì)劃達(dá)成率可以進(jìn)行橫向比較， 結(jié)果可為績(jī)效考核提供一個(gè)參考指標(biāo)。 二）、合同系統(tǒng) ERP系統(tǒng)中合同系統(tǒng)實(shí)施目標(biāo) 改變傳統(tǒng)合同管理方式，實(shí)現(xiàn)電子化管理； 便于對(duì)合同執(zhí)行情況進(jìn)行分析，全面掌握項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況； 便于對(duì)合同付款情況進(jìn)行分析，進(jìn)而掌握項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金流； 與審批流緊密聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)電子化的合同、付款審批。 ERP系統(tǒng)中合同系統(tǒng)實(shí)施應(yīng)用 目前試點(diǎn)區(qū)域公司正在進(jìn)行實(shí)施的成本系統(tǒng)就是以系統(tǒng)中錄入的合同為 基礎(chǔ)進(jìn)行的， 因此合同的規(guī)范管理是實(shí)施

8、成本控制、 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的前提。 目 前，試點(diǎn)區(qū)域公司在系統(tǒng)中的合同近千份，同時(shí)，系統(tǒng)還支持合同分析、付款分 析。 三）、審批流 ERP系統(tǒng)中審批流系統(tǒng)實(shí)施目標(biāo) 提高工作效率，節(jié)省審批時(shí)間； 代替?zhèn)鹘y(tǒng)的傳真形式，實(shí)現(xiàn)無(wú)紙化辦公； 規(guī)范審批過(guò)程，明確審批步驟； 體現(xiàn)每一個(gè)步驟的審批意見(jiàn)，供領(lǐng)導(dǎo)參考； 審批表單及附件使審批領(lǐng)導(dǎo)更全面的掌握審批需要的信息。 進(jìn)度款審批流程 地區(qū)工輕人 地底偽rt人 1*1 審批 囲工轉(zhuǎn)適怖 ft* （進(jìn)度款審批流程圖） 發(fā)起人上傳合同或付款相關(guān)文件，終審領(lǐng)導(dǎo)上傳手工簽字掃描件，每一 步驟責(zé)任人均可給出意見(jiàn)，不同意的情況下可以打回。目前。試點(diǎn)區(qū)域公司已通 過(guò)的各類(lèi)審

9、批流近千條，實(shí)現(xiàn)了合同審批、付款審批、項(xiàng)目部周計(jì)劃審批、行政 審批等在ERP系統(tǒng)中的順利運(yùn)行，提高了審批效率并使區(qū)域在一定程度上實(shí)現(xiàn)了 現(xiàn)代化的無(wú)紙化辦公。 （四）、知識(shí)管理 知識(shí)庫(kù)的實(shí)施目標(biāo) 對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)，取其精華，去其糟粕，使以后的新 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目更加規(guī)范，開(kāi)發(fā)更加順利； 對(duì)一些經(jīng)驗(yàn)不足的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)人員進(jìn)行培訓(xùn)，指導(dǎo)其工作; 知識(shí)庫(kù)包含內(nèi)容及應(yīng)用 1、會(huì)議制度 會(huì)議是企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)決策、溝通信息的重要方式，一個(gè)企業(yè)會(huì)議管理的 水平，從某種程度上可以反映出該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平。目前，試點(diǎn)區(qū)域公司基 于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，細(xì)化了會(huì)議體系，即在原體系（項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)、區(qū)域周例會(huì)）基礎(chǔ)之 上,將區(qū)域周

10、例會(huì)分解為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)半月會(huì)議以及專(zhuān)題研討會(huì)，并另外增加了階段 性成果審查會(huì)。 同時(shí)，試點(diǎn)區(qū)域公司利用系統(tǒng)規(guī)范會(huì)前的輸入產(chǎn)物和會(huì)后的輸出產(chǎn)物， 將項(xiàng)目月度的例行執(zhí)行報(bào)告進(jìn)行自動(dòng)匯總， 統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成率生成執(zhí)行 結(jié)果，使開(kāi)會(huì)時(shí)完全聚焦在討論與決策上， 根據(jù)決策結(jié)果立刻調(diào)整項(xiàng)目計(jì)劃， 并 直接落實(shí)責(zé)任部門(mén)、 責(zé)任人， 這樣既保障了項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行的真正落地， 又有效提 高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)決策的效率和決策的質(zhì)量，規(guī)避決策的風(fēng)險(xiǎn)。 2、 標(biāo)準(zhǔn)工作指引庫(kù)”及“項(xiàng)目管理知識(shí)庫(kù)” 試點(diǎn)區(qū)域公司利用系統(tǒng)建立起“標(biāo)準(zhǔn)工作指引庫(kù)”及“項(xiàng)目管理知識(shí) 庫(kù)”，并對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中的具體工作項(xiàng)操作及實(shí)施進(jìn)行說(shuō)明， 以供經(jīng)驗(yàn)不足的員工

11、進(jìn)行查詢和操作。 并通過(guò)對(duì)經(jīng)驗(yàn)的不斷總結(jié)和更新使操作流程更加合理， 為新項(xiàng) 目的開(kāi)發(fā)提供重要參考。 應(yīng)用效果 ERP系統(tǒng)在試點(diǎn)區(qū)域公司的實(shí)施改變了傳統(tǒng)管理項(xiàng)目的方式，更直觀、 快速和準(zhǔn)確的反映項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)的情況， 對(duì)集團(tuán)公司實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的企業(yè)管理、 規(guī) 范項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理等方面產(chǎn)生了積極的推動(dòng)作用。 進(jìn)度計(jì)劃系統(tǒng)是項(xiàng)目管理的核心 規(guī)范、合理的編制及執(zhí)行計(jì)劃保證了項(xiàng)目按照預(yù)計(jì)完工、盈利； 集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)可以通過(guò)ERP 系統(tǒng)快速查詢項(xiàng)目部主項(xiàng)計(jì)劃、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完 成情況及達(dá)成率， 通過(guò)項(xiàng)目形象進(jìn)度了解項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況， 從而及時(shí)掌控項(xiàng)目的整 體開(kāi)發(fā)情況； 區(qū)域公司及所屬部門(mén)可以依照各自職能，分別監(jiān)督項(xiàng)目部主項(xiàng)計(jì)劃

12、、專(zhuān) 項(xiàng)計(jì)劃的執(zhí)行情況， 并根據(jù)項(xiàng)目部的計(jì)劃達(dá)成率進(jìn)行評(píng)價(jià)， 引導(dǎo)項(xiàng)目合理快速的 開(kāi)發(fā)； 項(xiàng)目總經(jīng)理和項(xiàng)目部門(mén)經(jīng)理權(quán)責(zé)分明，分別關(guān)注各自對(duì)應(yīng)的主、專(zhuān)項(xiàng)計(jì) 劃執(zhí)行情況并進(jìn)行及時(shí)匯報(bào)。保證項(xiàng)目部在最大程度上按照預(yù)期開(kāi)發(fā)及交樓。 合同系統(tǒng)是項(xiàng)目管理的基礎(chǔ) 合同的合理簽訂及款項(xiàng)的合理規(guī)劃保證了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的進(jìn)度和質(zhì)量。通過(guò) 合同分析， 了解各項(xiàng)目部不同類(lèi)別的合同在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中所占的比例， 并利用項(xiàng)目 的數(shù)據(jù)沉淀對(duì)合約規(guī)劃起到一定的指導(dǎo)作用； 通過(guò)付款分析， 了解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程 中的資金投入及使用情況，便于合理的規(guī)劃項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金流。 審批流聯(lián)系項(xiàng)目、區(qū)域公司和集團(tuán)公司的紐帶 審批流充分、合理的應(yīng)用提高了工作效率，規(guī)范了管理流程； 根據(jù)定義好的步驟自動(dòng)流轉(zhuǎn)，規(guī)范了審批流程； 每一步驟處理完成第一時(shí)間傳遞至下一步驟，大大提高了審批效率。 知識(shí)庫(kù)是項(xiàng)目管理的精華和沉淀 系統(tǒng)支持更為規(guī)范的會(huì)議體系，提供會(huì)議卡片，使會(huì)議制度規(guī)范化、會(huì) 議內(nèi)容具體化， 避免個(gè)別問(wèn)題影響整個(gè)會(huì)議議程， 另外，參會(huì)人員也可以根據(jù)卡 片的指引作充分的會(huì)議