物業(yè)管理制度與政策考試重點

1、物業(yè)管理制度與政策重點資料1、（前言補充材料）物業(yè)管理產(chǎn)生的原因：業(yè)主共有財產(chǎn)的出現(xiàn)-共有財產(chǎn)什么情況下才出現(xiàn)-組團建筑、住宅小區(qū)的出現(xiàn)-導致住宅共用部位、共用設施設備（共有財產(chǎn)）出現(xiàn)-導致共有產(chǎn)權出現(xiàn)（對應的是專有產(chǎn)權，自己私人負責；建筑物區(qū)分所有權）-共有產(chǎn)權、共有財產(chǎn)如何管理業(yè)主的共同管理權管什么、怎么實現(xiàn)業(yè)主大會和業(yè)主委員會實現(xiàn)對共有財產(chǎn)和共同利益的平衡-制定管理規(guī)約（83頁法律效力：對業(yè)主、物業(yè)使用人發(fā)生法律效力；對物業(yè)的繼受人自動產(chǎn)生效力）和業(yè)主大會議事規(guī)則等事項-決策權和管理權分離決策權歸業(yè)主大會（決策內(nèi)容，共10項，對全體業(yè)主有約束力，不得以沒有參加業(yè)主大會為由，拒不執(zhí)行，例如

2、業(yè)主以其并非物業(yè)服務合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。業(yè)主個人權利和業(yè)主大會決策之間的關系：業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動，如果決定侵犯了業(yè)主個人權益，業(yè)主可以請求法院要求撤銷；除此之外，個人服從集體。原因是業(yè)主大會決策能夠代表全體業(yè)主的意志，條件是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加既最少雙二分之一，特殊情況雙三分之二，少數(shù)服從多數(shù)。確定業(yè)主身份：取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業(yè)主；基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可

3、以認定為業(yè)主。業(yè)主專有部分面積的認定辦法和業(yè)主人數(shù)的認定辦法，見業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則第23、24條），第二十三條業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數(shù)，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。（其計算公式是：專有部分面積建筑物總面積100。因此，只有建筑物總面積等于專有部分面積的總和，上述公式才有意義。否則，很有可能出現(xiàn)所有業(yè)主的表決能力的總和大于100或者小于100的情形，這顯然是荒謬的）第二十四條業(yè)主大會

4、確定業(yè)主投票權數(shù)，可以按照下列方法認定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。管理權交由物業(yè)服務企業(yè)實施-委托物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)業(yè)主的共同契約，為業(yè)主提供公共服務，維護業(yè)主的權益-委托如何實現(xiàn)-市場化是物業(yè)管理最主要的特點（雙向選擇、等價有償）-以業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之時為分界點，劃分為前期物業(yè)服務合同和物業(yè)服務合同-前期物業(yè)服務合同（特點：過渡性即附終止條件、要

5、式合同，課本57頁）由建設單位和通過招投標（住宅物業(yè)強制執(zhí)行，特例：協(xié)議。見課本91頁）選定的物業(yè)服務企業(yè)簽訂（包含物業(yè)管理不具有的內(nèi)容，課本26頁），合同的依據(jù)是業(yè)主臨時規(guī)約（建設單位制定，而且是在物業(yè)銷售前制定，這時唯一的業(yè)主既大業(yè)主是建設單位，后續(xù)購買物業(yè)的業(yè)主既小業(yè)主的利益如何保證？建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益，合法權益見課本85頁；建設單位的義務見課本32頁，臨時規(guī)約的內(nèi)容，85頁）-商品房銷售合同包含前期物業(yè)服務合同內(nèi)容和遵守臨時規(guī)約的承諾條款前期物業(yè)服務合同內(nèi)容（見課本58頁）-業(yè)主大會成立（已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時可以成立業(yè)主大會

6、，缺少對業(yè)主人數(shù)的規(guī)定，但達不到雙二分之一的規(guī)定，業(yè)主大會的決議不起作用，業(yè)主大會也就沒成立），業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同物業(yè)服務企業(yè)如果變更有交接過程（主要是與業(yè)主委員會辦理物業(yè)的承接查驗，只要是物業(yè)服務企業(yè)第一次介入就要查驗，一共幾次？具體內(nèi)容見課本98頁，查驗出來的問題要確定維修責任，是否在保修期？不在保修期的處理）-物業(yè)服務的內(nèi)容，見課本36頁-物業(yè)服務的等級，見課本38頁如何提供，三個義務，課本60頁，可以免責-責任的認定，合同責任，64頁-物業(yè)服務費的繳納：違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可

7、以向人民法院起訴；物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納；業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任；物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。 -物業(yè)的維護與使用：64頁、65頁2、物業(yè)服務企業(yè)的相關規(guī)定-

8、物業(yè)服務企業(yè)必須是獨立的法人-資質(zhì)等級的認定和承接項目標準，數(shù)字標準，按一半遞減-物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人-物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業(yè)服務合同的組成部分。 1業(yè)主是建議權，業(yè)主大會是決策權，物業(yè)企業(yè)是管理權，2業(yè)主大會決定的十項內(nèi)容：（必考）（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；（四）制定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案；（五）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；（六）籌集和使用專項維修資金；（雙三分之二）（七）

9、改建、重建建筑物及其附屬設施；（雙三分之二）（八）改變共有部分的用途；（九）利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；（十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項。第一章 物業(yè)管理概述1、物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。即物業(yè)管理是業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動。p12、條例調(diào)整和規(guī)范的范圍：僅限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進行的物業(yè)管理服務活動。p13、是否選聘物業(yè)管理企業(yè)來對物業(yè)實施管理是業(yè)主的權力p14、物業(yè)管理活動的基礎是物業(yè)服務

10、合同，物業(yè)管理活動的實質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理服務為標的所進行的一項交易。p25、條例調(diào)整的范圍：住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動。p26、條例的適用范圍，既包括城市、也涵蓋鄉(xiāng)村。7、物業(yè)管理活動應當遵循市場原則。市場原則是物業(yè)管理活動的前提條件，本質(zhì)是業(yè)主將自己的物業(yè)管理職能從物業(yè)管理權限中分離出去，決策權屬于全體業(yè)主，但職能交由物業(yè)管理企業(yè)實施。p48、非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理。p49、社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特征；市場化是物業(yè)管理最主要的特點；雙向選擇和等價有償是物業(yè)管理市場化的集中體現(xiàn)。p5-610、物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國。p611、1

11、993年，深圳人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理條例（地方性條例），2000年中國物業(yè)管理協(xié)會成立。p10-1112、城市新建住宅小區(qū)管理辦法是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石。（全國性的）13、條例規(guī)定物業(yè)管理的基本制度：1）創(chuàng)設了業(yè)主大會2）業(yè)主公約3）前期物業(yè)管理招投標4）物業(yè)承接查驗5）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理6）物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格7）住宅專項維修資金。條例對業(yè)主財產(chǎn)權力的尊重和保護，還體現(xiàn)在對侵害業(yè)主財產(chǎn)權的救濟上。（物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房和用途，或利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，所

12、得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部、共用設施設備的維修養(yǎng)護，剩余部分由業(yè)主大會決定使用。這充分體現(xiàn)了保護業(yè)主權益的立法精神）反復提到p2314、前期物業(yè)管理包括通常情況下物業(yè)管理不具有的一些內(nèi)容，如管理遺留掃尾工程、空置房出租或是看管等物業(yè)管理事項。p2615、條例的法律責任的特點：（1）行政責任、民事責任并存（2）處理好行政處罰和承擔民事責任之間的關系（3）體現(xiàn)了業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則p3016、一、（1）業(yè)主相互之間的關系：物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同利益的維護和管理。（2）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是完全平等關系（3）開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間是大業(yè)主與小業(yè)主的關系

13、。二、條例要求，購房人在與開發(fā)建設單位簽定的購房合同中，必須包含建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)管理服務合同的內(nèi)容，從而讓購房人承擔前期物業(yè)服務合同中約定的關于物業(yè)管理的權力義務三、開發(fā)建設單位在物業(yè)管理合同中的義務：1）制定業(yè)主臨時公約并明示買受人2）住宅物業(yè)必須通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)3）提供必要的物業(yè)管理用房4）不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設施設備5）在保修期限和保養(yǎng)范圍內(nèi)承擔物業(yè)的保修責任四條例規(guī)定了供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位的權力和義務，即“應當向最終用戶收取有關費用”，以及“應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任”。同時明確規(guī)定“物業(yè)管

14、理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用”p31-32新補充材料（必看）：第十條首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數(shù)應為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。第五十一條業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責令業(yè)主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道

15、辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下組織召開。第五十七條業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。第五十八條因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。第二章 物業(yè)管理服務1、一、物業(yè)管理服務的公共性和綜合性，物業(yè)管理服務有別于單一客戶提供的特約服務，而具有

16、為某一特定社會群體提供服務產(chǎn)品的公共性。二、物業(yè)管理的公共性決定了其受益主體的廣泛性和差異性。這是物業(yè)服務合同區(qū)別一般委托合同的一個顯著特點。三、物業(yè)管理服務的即時性和無形性，物業(yè)管理服務不存在流通環(huán)節(jié)，生產(chǎn)和消費處于同一過程中。 p35-362、物業(yè)管理服務是指業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過物業(yè)服務合同約定的公共性服務。包括兩方面的內(nèi)容：一是對房屋及配套的設施設備和相關場在進行維修、養(yǎng)護、管理；二是維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生秩序。p363、物業(yè)管理服務主要包括的內(nèi)容：1）房屋共用部位的維修、養(yǎng)護與管理2）房屋共用設施設備的維修、養(yǎng)護與管理3）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施設備維修、養(yǎng)護與管理4）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

17、的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務5）物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項服務6）物業(yè)裝飾裝修管理服務7）物業(yè)檔案資料的管理8）專項維修資金的代管服務（所有權是業(yè)主，雙三分之二）p374、物業(yè)服務合同約定以外的服務：（1）提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，不是物業(yè)管理企業(yè)的法定義務。（2）合同以外的服務事項需由特定的業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)另行約定（3）物業(yè)服務合同約定以外的服務是一種有償服務。p37-385、于2004年印發(fā)了普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準（試行）從物業(yè)管理服務的基本要求、房屋管理、共用設施設備維修養(yǎng)護、協(xié)助維護公共秩序、保法服務、綠化養(yǎng)護管理六方面界定物業(yè)管理服務的內(nèi)容。注：與上面八項

18、相對應，公示24小時服務電話，每年至少一次征詢業(yè)主意見，滿意率80%以上。p386、房屋管理：根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住宅專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。注：載人電梯24小時正常運行，路燈、樓道燈完好率不低于95%。p397、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主在使用以上標準時，應當注意的問題：（1）標準為普通商品住宅、經(jīng)濟適用住房、房改房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)服務的試行標準。物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價的高檔商品住宅的物業(yè)服務不適用本標準。

19、（2）標準根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務需求的不同情況，由高到低設定為一級、二級、三級三個服務等級，級別越高，表示物業(yè)服務標準越高。p458、物業(yè)服務收費管理辦法不再規(guī)定政府定價形式，僅采取政府指導價和市場調(diào)節(jié)價對物業(yè)管理服務收費進行管理。p489、物業(yè)收費的形式：包干制、酬金制包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。物業(yè)服務費包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤；包干制是普遍采用的形式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享

20、有或承擔的物業(yè)服務計費方式。預收的物業(yè)服務資金包括：物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金；物業(yè)服務支出為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)屬代管性質(zhì)，不得用于合同約定以外的支出。物業(yè)管理企業(yè)應配合業(yè)主大會按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。p4910、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。p5011、條例規(guī)定業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用的，從其約定。p5012、在建設單位銷售物業(yè)之前，建設單位是唯一業(yè)主。p5113、對拒不交費的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)有權依法追繳，

21、但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業(yè)主交費。解決爭議可以通過仲裁或向人民法院起訴解決。p5114、物業(yè)服務合同屬于民事合同的范疇p5315、不同物業(yè)管理階段和不同簽約主體分為：前期物業(yè)管理合同，物業(yè)服務合同。p5416、物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容：1）物業(yè)管理事項2）物業(yè)服務質(zhì)量3）物業(yè)服務費用4）雙方的權力義務5）專項綜合維修資金的管理與使用6）物業(yè)管理用房7）合同期限8）違約責任p54-5517、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)，業(yè)主委員會應當向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料；p5518、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同發(fā)生效力就意味著前期物業(yè)管理階段結(jié)束。p5619、前期物

22、業(yè)服務合同是要式合同，條例要求以書面形式簽訂。條例二十六條規(guī)定：前期物業(yè)合同可約定期限；期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同生效，前期物業(yè)服務合同終止。前期物業(yè)服務合同是一種附終止條件的合同p5720、不屬于公共服務項目的有：承攬房屋裝修工程、代理房屋出租、代理家政服務等，也可以在前期物業(yè)服務合同列明。p5821、維護物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式：（1）履行告知義務（2）履行制止義務（3）履行報告義務p6022、物業(yè)管理企業(yè)認真履行告知、制止、報告三項義務后，對于故意違規(guī)業(yè)主，并給其他業(yè)主造成損害后果的，依據(jù)民法通則關于相鄰權規(guī)定，由違規(guī)業(yè)主承擔侵權責任，物業(yè)管理企業(yè)不承擔物業(yè)服務合同的

23、違約責任。p6123、物業(yè)保安人員不得剝奪、限制公民人身自由；不得搜查他人的身體或者扣押他人合法證件、合法財產(chǎn)；不得辱罵、毆打他人或者教唆毆打他人。p6324、對不履行合同約定，造成業(yè)主人身和財產(chǎn)損害的，物業(yè)管理企業(yè)應承擔相應的合同責任，而非法定責任。p6325、物業(yè)管理企業(yè)承擔責任的前提條件：未能履行包括根本不履行和不完全履行兩種形式。p6426、無論業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)都不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途。p6527、當事業(yè)主不得擅自實施占用、挖掘行為、只有在征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)同意的情況下才可實施。p6628、條例規(guī)定了業(yè)主裝修房屋

24、前對物業(yè)管理企業(yè)的告知義務。p6729、條例關于利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營，主要作三個方面的規(guī)定：一是原則規(guī)定了利用共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的辦理程序，二是明確相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)對利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的事前否決權，三是確定業(yè)主由于物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得收益的使用方向。共用部位收益應當優(yōu)先用于補充住宅專項維修資金。p67-68第三章 物業(yè)管理的基本制度1、業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。p692、條例規(guī)定：房屋的所有權人為業(yè)主?，F(xiàn)實物業(yè)管理中，具備業(yè)主身份的情況：一是房

25、屋所有權證書持有人；二是房屋共有權證書持有人；三是待領房屋所有權證書和房屋共有權證書的購房人。p703、（指導規(guī)則補充資料）召開業(yè)主大會臨時會議：經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的。4、業(yè)主大會可以成立也可不成立。p745、（指導規(guī)則補充資料）業(yè)主大會的籌備：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料；（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；（二）房屋及建筑物面積清冊，（三）業(yè)主名冊；（四）建筑規(guī)劃總平面圖；（五）交付使用共用設

26、施設備的證明；（六）物業(yè)服務用房配置證明；（七）其他有關文件資料。首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組成員人數(shù)應為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。6、建設單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。業(yè)主大會有權起草、討論和修訂業(yè)主公約，業(yè)主大會制定的業(yè)主公約生效時臨時公約終止。業(yè)主公約對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范。p827、業(yè)主公約的法律效力：（1）業(yè)主公約對物業(yè)使用人也發(fā)生法律約束力。（2）業(yè)主公約對物業(yè)的繼受人（即業(yè)主）自動產(chǎn)生效力。p838、

27、條例規(guī)定建設單位制定業(yè)主臨時公約的時間為物業(yè)銷售之前。p849、物業(yè)買受人對業(yè)主臨時公約承諾的義務，通常臨時公約作為物業(yè)買賣合同的附件，或是在合同中明確規(guī)定，要求買受人在物業(yè)買賣合同上簽字確認。p8510、對于發(fā)生危及的公共利益或其他業(yè)主合法權益的緊急情況，業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)必須及時進入相關業(yè)主房屋進行維修養(yǎng)護，無法通知相關業(yè)主的，物業(yè)管理企業(yè)可先向鄰居說明情況，并協(xié)同物業(yè)管理企業(yè)之外的第三方進行維修養(yǎng)護，但事后應當及時告知。p8811、全體業(yè)主授予物業(yè)管理企業(yè)行使的管理權力：1）配合建設單位制定物業(yè)共用部位共用設施設備的使用、維護和管理、共用秩序和環(huán)境的維護等方面規(guī)章制度；2）以批評、規(guī)勸、

28、公示等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。p8912、違約責任：（1）業(yè)主違反約定，妨礙物業(yè)正常使用造成物業(yè)損害及損失的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)臨時公約向人民法院起訴；（2）業(yè)主違反關于業(yè)主共同利益的約定，導致全體業(yè)主的共同利益受損，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)臨時公約向人民法院起訴；（3）建設單位未能履行臨時公約約定義務的，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可向有關行政主管部門投訴，也可向人民法院起訴。p8913、條例特別要求，住宅物業(yè)的建設單位，應當以招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。條例的例外規(guī)定。1）對于規(guī)模較小的住宅物業(yè)2）投標人少于3個的，建設單位可采用協(xié)議的方

29、式選聘物業(yè)管理企業(yè)；條例特別規(guī)定，應當經(jīng)過物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門批準，才可以進行。p9114、邀請招標必須向三個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書。p9215、房地產(chǎn)行政主管部門應當建立評標的專家名冊，由具有經(jīng)驗的人員組成物業(yè)管理評標專家?guī)?。p9516、評標委員會成員是5人以上的單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。p9517、物業(yè)承接查驗的內(nèi)容：首位業(yè)主入住之前與物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，并將記錄做為物業(yè)管理檔案。業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應在原合同終止后組織新老物業(yè)企業(yè)共同進行物業(yè)承接查驗活動，由原物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主委員會辦理物業(yè)移交手

30、續(xù)，再由業(yè)主委員會與新物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接手續(xù)。p9818、建設單位向物業(yè)管理企業(yè)移交的資料：（1）竣工驗收資料（2）技術資料（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件（4）物業(yè)管理所必需的其他資料p9819、條例第三十一條規(guī)定：建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。p9920、從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，必須具有獨立法人資格。p10121、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級：1）一級資質(zhì)，注冊資本500萬元以上，專職管理技術人員不少于30人，中級以上職稱的人員不少于20人；2）二級資質(zhì)，注冊資本300萬元以上，專職管理技術人員不少于20人，中級以上職稱的人員不少于10人；3）三級

31、資質(zhì)，注冊資本50萬元以上，專職管理技術人員不少于10人，中級以上職稱的人員不少于5人。p10322、執(zhí)業(yè)資格注冊：執(zhí)業(yè)資格實行注冊登記制度，取得執(zhí)業(yè)資格證書者，應當在規(guī)定的期限內(nèi)到指定的注冊管理機構辦理注冊登記手續(xù)。p11323、物業(yè)管理師是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得中華人民共和國物業(yè)管理師資格證書，并依法注冊取得中華人民共和國物業(yè)管理師注冊證，從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。p11524、考試成績實行2年一個周期的滾動管理辦法。p11625、取得物業(yè)管理師資格證書的人員，經(jīng)注冊后方可以物業(yè)管理師的名義執(zhí)業(yè)。p11726、物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)每年接受繼續(xù)教育應當不少于40學時。27、一、物業(yè)管理師應具

32、備的執(zhí)業(yè)能力：1）掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營等專業(yè)知識；2）具有一定的經(jīng)濟學、管理學、社會學、心理學等相關學科的知識；3）能夠熟練運用物業(yè)管理相關法律、法規(guī)和有關規(guī)定；4）具有豐富的物業(yè)管理實踐經(jīng)驗。二、（重點掌握）物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍：1）制定并組織實施物業(yè)管理方案；2）審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財務預算；3）查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備和有關資料；4）負責房屋及配套設施設備和相關場地的維修、養(yǎng)護與管理；5）維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序；6）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。p119第四章 房地產(chǎn)相關制度與政策1、直接關聯(lián)房地產(chǎn)的法律：1）城市房地產(chǎn)管理法、土地管理

33、法和城市規(guī)劃法p1272、規(guī)劃管理的主要方式是依據(jù)城市規(guī)劃法審批、核發(fā)“一書兩證，”即項目選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證。p1323、房地產(chǎn)開發(fā)項目應當按照土地使用權出讓合同約定的動工期限開發(fā)建設，超過一年未動工開發(fā)的，政府可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費，超過2年未動工開發(fā)的，政府可以無償收回土地使用權。p1344、建設單位應當自工程竣工驗收合格之是起15 日內(nèi)依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案。p1365、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關文件向房地產(chǎn)所

34、在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格。p1396、商品房產(chǎn)預售的條件：1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2）持有建設工程規(guī)劃許可證；3）投入開發(fā)建設資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期。p1417、商品房預購人應當在預購商品房交付使用之日起90日內(nèi)，依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續(xù)。p1418、（1）供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（2）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。p1429、商品房銷售合同的內(nèi)容：（1）商品房價款

35、的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（2）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；（3）公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬；p14310、商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權。p14411、住宅質(zhì)量保證書的主要內(nèi)容：地基基礎和主體結(jié)構在合理使用壽命年限內(nèi)承擔保修；（屋面防水3年，管道堵塞2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設備1 個采暖期或供冷期），住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算；p14612、房屋租憑合同是面租憑合同。禁止房屋租賃的規(guī)定：1）未依法取得房屋

36、所有權證的2）共有房屋未取得共有人同意的3）權屬有爭議的p14913、房屋租賃的兩項登記備案制度。（一）房屋行政主管部門魴備案（二）公安部門登記備案p15014、針對中介服務人員資格、中介服務機構和中介服務業(yè)務作出行業(yè)管理規(guī)定。p15115、房地產(chǎn)兩種特定抵押情況和方式：一是在建工程抵押；二是預購商品房貸款抵押p15516、房地產(chǎn)抵押合同1）房地產(chǎn)抵押應當簽訂書面合同2）還應在合同訂立中注明事項。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效p15716、房地產(chǎn)權屬登記制度：一類是契證登記制度，一類是權證登記制度p160 17、我國基本采用權證登記制度，主要表現(xiàn)：（1）法律要求房地產(chǎn)權力人必須按期進行房地

37、產(chǎn)權屬登記；（2）對權利申請人提供的文件進行實質(zhì)性的審查（3）實行房地產(chǎn)權屬發(fā)證制度，頒發(fā)的權屬證件受法律保護。p16118、初始登記即指對房屋產(chǎn)權進行的原始登記。一般有三種：一是新建房屋進行的初始登記；二是集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后，地上房屋納入城市房屋管理范圍所進行的初始登記；三是城市國有土地上少量從未辦理過登記的房屋，所進行的初始登記。p16119、轉(zhuǎn)移登記是指房屋所有權主體轉(zhuǎn)移所進行的登記。權力人申請轉(zhuǎn)移登記，應當提交房屋權屬證書以及相關的合同、協(xié)議、當事人身份證明、以及與房屋轉(zhuǎn)讓情況相關的證明文件。p16220、房屋權屬證書的種類：房屋所有權證房屋共有權證房屋他項權證p16321、凡權屬

38、清楚、產(chǎn)權來源資料齊全的，在受理登記后的30日內(nèi)核準登記，并頒發(fā)房屋權屬證書；p164第五章 專項維修資金 (新增內(nèi)容重點看)1、住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。解釋：（1）共用部位、共用設施設備：對公有部位、公用設施設備的管理是物業(yè)管理服務的主要內(nèi)容（公共性服務，物業(yè)管理服務是公共性服務，因而，專用部位的服務不在服務范圍，但該類服務可以單獨約定，單獨收費，舉例課本37頁）。分層次理解：（課本86頁）由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用部位和共用設施設備、由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有的共用部位和共用設施設備住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分

39、占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議（住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前和劃歸后該規(guī)定有無區(qū)別？）受益人和負擔人相一致（誰受益誰分攤的原則）的原則，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤（注意公有住房的特殊性，交存主體有兩個：業(yè)主和公房單位，因而，分攤先在業(yè)主和公房單位之間進行，分攤依據(jù)是交錢比例；然后在業(yè)主間分攤，分攤依據(jù)是相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤）?！咀≌瑯潜倔w的維修由該棟樓內(nèi)專有部分占整幢樓總建筑面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主表決通過；住宅小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主的共用設施、設備的維修須由小區(qū)全體業(yè)主按照以上比例表決通

40、過?！浚?）保修期：見房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法、住宅質(zhì)量保證書的規(guī)定，其中兩者保修的開始時間不同：前者規(guī)定房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算；后者規(guī)定住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。但這些保修范圍和保修期限，主要是物業(yè)自用部位與自用設施設備，而住宅專項維修資金是用于住宅共用部位、共用設施設備保修期期滿后，有些部分保修期尚無規(guī)定，需要物業(yè)服務企業(yè)與建設單位在前期物業(yè)服務合同中約定。（3）維修的定義：大修、中修通過專項維修資金列支。小修由物業(yè)服務企業(yè)組織維修（見課本39頁

41、、課本50頁）。維修費用如何核算：大修、中修費用不得列入物業(yè)服務成本，通過專項維修資金收回；小修費用列入物業(yè)服務成本，通過物業(yè)服務收入收回。2、專項維修資金的所有權：業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策（既業(yè)主共同決策，雙2/3原則）、政府監(jiān)督（使用方案報主管部門備案監(jiān)管）的原則。3、交存金額：業(yè)主按每平方米造價，不包含在房價中。公房單位繳納部分包含在房價中4、繳納時間：業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，公房單位應當在收到售房款之日起30日內(nèi)。未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資

42、金的，開發(fā)建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。.5、續(xù)交條件：業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交6、普通使用程序：分為劃轉(zhuǎn)前和劃轉(zhuǎn)后（劃轉(zhuǎn)給業(yè)主大會），多了一道程序，就是業(yè)主委員會審核。7、緊急使用程序：不用業(yè)主表決，即不用雙2/3同意8、使用禁止：依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；人為損害等9、滾存使用范圍：住宅專項維修資金本身的收益：利息或國債住宅專項維修資金的對象既共用部位和共用設施設備帶來的收益：經(jīng)營收入、報廢收入 利用住宅共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，如何處

43、理？首先是依據(jù)業(yè)主大會決議，如果業(yè)主大會沒有相關決議，轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用。順序不可顛倒。遇到有關業(yè)主大會決議的題目，一定要知道業(yè)主大會的決議是第一位的，其余都是第二位的。因為業(yè)主大會具有決策權，而且決策對所有的業(yè)主具有約束力。 報廢問題：住宅共用設施設備報廢后回收的殘值應該轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用（無論房屋是否存在）；而房屋滅失的，房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金返還業(yè)主10、過戶問題：房屋所有權轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。受讓人需要持住宅專項維修資金過戶的協(xié)議、房屋權屬證書

44、、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。建筑物區(qū)分所有權重點：1、業(yè)主：取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業(yè)主?；诜课葙I賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業(yè)主。2、業(yè)主對專有部分的所有權：外人不得干涉，業(yè)主行使專有部分所有權時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權利。專有部分的管理不屬于物業(yè)服務范圍，非公共服務。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉(zhuǎn)讓業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權是一個集合權這三種權利具有不可分離性。在這三種權利中，業(yè)主對專有部分的所有權占主導地位業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意（全部由利害關系的業(yè)主都同意）。3、業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權：對專有部分以外的共有部分，業(yè)主不得以放棄權利為由不履行義務。物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。 “物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用