山東濰坊新天地龍城廣場招商方案及執(zhí)行計劃(36頁)

1、新天地龍城廣場招商方案及執(zhí)行計劃一、 招商背景在市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，諸城市的經(jīng)濟發(fā)展保持著良好的勢頭。2009年全市預(yù)計完成地區(qū)生產(chǎn)總值410億元，同比增長13。實現(xiàn)財政總收入40.4億元，增長23.8。隨著諸城市的發(fā)展建設(shè)，人民生活水平日益提高，物質(zhì)、文化生活的需求加大，消費市場隨之發(fā)展壯大起來，不斷催生出新的商業(yè)空間。市政府為了更好的發(fā)展消費市場，提高市民的生活水平，提升城市形象檔次，促進經(jīng)濟發(fā)展，對城區(qū)內(nèi)舊有商業(yè)項目進行改造，大力發(fā)展新興商業(yè)項目。在此發(fā)展良機下，新天地龍城廣場項目應(yīng)運而生。這是適合市場發(fā)展需要，順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)律，迎合人民消費需求，把握商業(yè)發(fā)展時機的重點工程。二、 組織建

2、設(shè)和保障2.1 組織機構(gòu)保障新天地龍城廣場的招商工作，是一項系統(tǒng)工程，需要設(shè)置專門的招商機構(gòu)，安排專業(yè)人員全程專職負責(zé)，才能有效整合新天地龍城廣場項目現(xiàn)有資源，充分發(fā)揮項目專業(yè)團隊的整體優(yōu)勢與專業(yè)價值。充分利用新天地集團的優(yōu)勢，處理好老項目改造搬遷工作，樹立新天地集團良好形象，才能確保其招商成功。基于此，應(yīng)以龍駿公司新天地龍城廣場項目組為主體，新天地集團公司全力配合，全面負責(zé)龍城廣場的具體招商工作，給予全程運作的職責(zé)和權(quán)利保障。2.2 人員保障完好的執(zhí)行方案和進行招商的實際操作是招商成功的關(guān)鍵所在，而這一過程的一些細節(jié)問題不容忽視。第一就是招商隊伍的組建及招商人才的培訓(xùn)。 組長：項目總經(jīng)理執(zhí)行

3、組長：業(yè)務(wù)副總執(zhí)行人員：招商部全體人員2.3 招商團隊組織架構(gòu)項目總經(jīng)理業(yè)務(wù)副總招商經(jīng)理招商經(jīng)理招商主管招商主管招商主管招商主管招商主管招商主管招商主管招商主管招商經(jīng)理招商經(jīng)理招商主管招商主管招商主管招商主管招商主管招商主管招商主管招商主管合同管理員三、 招商基本原則原則一： 順應(yīng)諸城市商業(yè)發(fā)展潮流諸城市新興商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展迅猛，傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場的商業(yè)模式已被打破?？v觀未來發(fā)展趨勢，新興業(yè)態(tài)的優(yōu)勢將更加明顯，競爭力將更強大。新天地龍城廣場正是為老業(yè)戶提供了一個新的、巨大的發(fā)展空間與便利條件，同時豐富了市場資源，提升了城市形象。在新天地龍城廣場的招商策略上，我們應(yīng)充分把握時機，順應(yīng)諸城市商業(yè)發(fā)展的潮流，

4、在全面安置、整合老市場資源的前提下，招入品牌影響力大、實力強、經(jīng)營效益好、競爭優(yōu)勢明顯的主力店、次主力店及符合諸城市民需求的品牌和業(yè)態(tài)進駐，為龍城廣場的發(fā)展開辟一條平坦的道路。原則二：透徹了解、精確把握新天地龍城廣場現(xiàn)有各方面條件的優(yōu)劣勢。透徹了解、精確把握新天地龍城廣場現(xiàn)有各方面條件的優(yōu)劣勢,能保證先期合理、妥善安置搬遷業(yè)戶，后期制定針對主力店、次主力店及目標品牌、目標業(yè)態(tài)招商的科學(xué)、合理的方案。以求業(yè)態(tài)配比的最佳組合，避免招商的盲目性。四、招商策略 在對諸城市場進行充分調(diào)研后，結(jié)合本項目實際情況，將項目招商分為前后兩個階段。第一階段為龍城市場老業(yè)戶拆遷、安置階段。第二階段為非拆遷安置區(qū)域的

5、招商工作。第一階段的招商重點為如何建立老業(yè)戶對項目的信心，使其積極配合拆遷安置工作。此階段要以營銷策略，推介宣傳為主。多角度、全方位的營銷手段，配合良好的優(yōu)惠政策，奠定老業(yè)戶的信心，擺脫其觀望的態(tài)度，加快安置進程。針對此次拆遷的特點，一定要把握住先機，更多的吸引老業(yè)戶入駐。提供便利、優(yōu)惠、保障等條件，妥善、快捷的處理好老業(yè)戶普遍關(guān)心的問題，吸引老業(yè)戶的關(guān)注，使其在眾多商業(yè)項目中選擇本案。第二階段要制定科學(xué)合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，考慮到成熟業(yè)態(tài)做強，各種業(yè)態(tài)互補，優(yōu)勢業(yè)態(tài)帶動，填補市場業(yè)態(tài)空白等諸多方面。以各類業(yè)態(tài)規(guī)劃定位中的重點業(yè)種、結(jié)合招商選擇、評定后的招商目標為重點，以先期進駐業(yè)種帶旺整個招商工作

6、的開展。并根據(jù)所確定的功能區(qū)分，以不同專業(yè)的龍頭客戶為重點，帶動其他中小客戶的進駐。五、 市場環(huán)境5.1 市場環(huán)境總況諸城市城市面積2183平方千米，共有常住人口107萬人。2009年完成地區(qū)生產(chǎn)總值410億元，同比增長13。實現(xiàn)財政總收入40.4億元，其中地方財政收入24.6億元，分別增長23.8和20.6。完成全社會固定資產(chǎn)投資215億元，增長22.6?？h域經(jīng)濟基本競爭力位居全國百強縣（市）第35位。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別達到15500元和8500元，均增長10。居民消費價格指數(shù)下降1.3。目前諸城市共有商業(yè)、餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)網(wǎng)點1.3萬多個，從業(yè)人員20余萬人。一個以和

7、平街中間地帶為中心商業(yè)區(qū)，大型專業(yè)市場為骨干，專業(yè)店、便利店、連鎖超市相結(jié)合的市場流通網(wǎng)絡(luò)體系初步建立。形成了批發(fā)與零售相銜接，大中小相配套，綜合與專業(yè)相結(jié)合的格局。市大中型的商業(yè)零售企業(yè)主要集中分布在城區(qū)中心地帶，如龍城市場、密州商城等大型綜合性市場，也有現(xiàn)代化商業(yè)如利群集團旗下利群商廈、利群諸城商廈、百盛商場、國美電器超市、人民商場、家佳樂超市等等。5.2 各業(yè)態(tài)匯總（根據(jù)市調(diào)數(shù)據(jù)）名稱數(shù)量面積（萬）占比備注百貨、零售414.2025.11專業(yè)市場15220.6836.56酒店、服務(wù)1015.5627.51餐飲952.143.78娛樂542.374.19休閑、洗浴1801.442.55健身

8、、美容30.170.30合計49856.56100備注：在建項目除外。5.3 重點競爭項目匯總、分析5.3.1 新郎國際商貿(mào)城優(yōu)勢：新郎國際商貿(mào)城項目整體建筑面積50萬平方米，其中商貿(mào)、農(nóng)貿(mào)、批發(fā)市場面積34萬。業(yè)態(tài)設(shè)置全面，系統(tǒng)，區(qū)域規(guī)劃科學(xué)合理，有利于整合資源，提高整體綜合經(jīng)營能力。項目周邊住宅樓盤集中，已經(jīng)形成一定規(guī)模的消費群體，且城市住宅項目多向東發(fā)展，容易聚集人氣。劣勢：經(jīng)營定位較低，不利于大型綜合性現(xiàn)代化商場的經(jīng)營運作。物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)呆板，單戶面積較大，影響經(jīng)營的靈活性。由于與本案在業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、運營方式上存在重合，將是重點競爭對手之一。5.3.2 楊春國際商貿(mào)城優(yōu)勢：大型專業(yè)化商業(yè)項目

9、。市場定位準確，便于經(jīng)營；專業(yè)性強，有利于發(fā)展；物業(yè)結(jié)構(gòu)比較實用；競爭項目較少。劣勢：綜合競爭力相對較弱，營銷推廣工作滯后，缺乏科學(xué)規(guī)范的經(jīng)營管理，后期發(fā)展前景不明朗。5.3.3 藍博灣商業(yè)廣場優(yōu)勢：地理位置優(yōu)越，地處市中心繁華地段，物業(yè)結(jié)構(gòu)合理，運營管理規(guī)劃性好，有良好的發(fā)展?jié)摿?。劣勢：項目啟動較慢，前期入駐優(yōu)惠條件較少。5.3.4 陽光春天優(yōu)勢：同樣具有優(yōu)勢地理位置，業(yè)戶入駐優(yōu)惠較大。租金0.5元/天，免物業(yè)費、免入場費，零公攤，免費試做半年等優(yōu)惠條件吸引業(yè)戶投資、經(jīng)營。劣勢：整體體量較小，經(jīng)營品類受限，業(yè)態(tài)單一，綜合競爭力減弱。距利群商廈較近，競爭壓力大。5.3.5 其它 諸城市新興商業(yè)

10、項目重多，例如明思克家居廣場、黃海數(shù)碼廣場、時尚巴黎商業(yè)步行街、佰思特購物廣場以及部分在建、擬建的商業(yè)項目均對本案產(chǎn)生影響。5.4市場分劃原則市場區(qū)隔 市場區(qū)隔可從消費者消費行為的類型劃分，作為擬訂市場區(qū)隔、招商租賃的目標及策略的重要前導(dǎo)，決策分析者應(yīng)從產(chǎn)品區(qū)隔、消費者區(qū)隔及營銷反應(yīng)區(qū)隔三個方向構(gòu)思。 5.4.1 產(chǎn)品區(qū)隔：為達到營銷推廣的目的，采取從產(chǎn)品區(qū)隔出發(fā)，嘗試了解消費者對產(chǎn)品需求主觀的認定貢獻程度，經(jīng)由貢獻程度來客觀衡量貢獻度差異，再經(jīng)由量化分析的結(jié)果，做市場劃分的依據(jù)。 5.4.2 消費者區(qū)隔：招商租賃的目標是希望各商店能提供消費者最需要的產(chǎn)品，由于消費者對產(chǎn)品的需求大多有其需求的

11、動機。不同消費者區(qū)隔也可從其年齡、性別、職業(yè)、所得水準等變數(shù)分析，是市場區(qū)隔的重要參考因素。不同時機中，消費者也有不同的消費行為。5.4.3 營銷反應(yīng)區(qū)隔：招商租賃必須符合營銷推廣的目的，因此營銷推廣策略所運用的媒體廣告、熱場及促銷活動等，均能預(yù)測相當(dāng)成果的預(yù)期消費者反應(yīng)。營銷反應(yīng)可獲得消費者、產(chǎn)品、策略效果等資訊，以利產(chǎn)品區(qū)隔策略的運用，達到招商租賃的目的。 六、招商計劃6.1 一般原則6.1.1 前期遵循“高品位，低門檻”的原則。 6.1.2 先主力大店，后散戶。首先引進具有品牌效應(yīng)的人氣店然后再借其人氣優(yōu)勢，拉動散戶進場。 6.1.3 先緊后松：對目標主力客戶群適當(dāng)放松，嚴格挑選吸納商戶

12、，在開業(yè)前再放松各級散戶，力求“滿場開業(yè)”的效果。 6.2 基本要求招商需要做到“三快三省” ?！叭臁保嚎焖倩鼗\資金、快速組建市場網(wǎng)絡(luò)、快速將產(chǎn)品送抵終端； “三省”是指，節(jié)省人力，節(jié)省物力和財力，節(jié)省時間和精力。七、租金策略 7.1 基本策略租金在服務(wù)商的經(jīng)營成本中占有較大的比例，租金的高低直接影響到其營業(yè)的利潤，因此租金是其考慮的關(guān)鍵因素之一。建議在本項目的運營過程中，采用不同業(yè)態(tài)使用不同租金的方式。例如a棟百貨類業(yè)態(tài)中，服裝的租金應(yīng)高于其他業(yè)態(tài)；休閑娛樂業(yè)態(tài)租金可與主力店的知名度以及將來有可能的貢獻程度而設(shè)定。在制定引進主力店租金費用以及免租期等政策時，應(yīng)充分考慮到該主力店對整體項目的

13、生存和發(fā)展所起到的作用。本案租金策略按招商策略分為兩個部分。第一部分以安置老龍城業(yè)戶為主，吸收部分其他業(yè)戶為輔。租金方案應(yīng)重點參考老龍城市場租金情況，結(jié)合新天地龍城廣場實際情況。在保證龍城廣場正常經(jīng)營成本與收益的同時，盡量減少業(yè)戶負擔(dān)，快速、妥善的安置拆遷業(yè)戶，奠定良好的經(jīng)營基礎(chǔ)，為后期經(jīng)營發(fā)展創(chuàng)造條件。7.2 租金核算原則l 根據(jù)諸城市區(qū)域市場調(diào)研數(shù)據(jù)l 同類業(yè)態(tài)租金價位l 同類物業(yè)競爭對手價格l 商戶整體租賃面積可承受價位7.3 其他商業(yè)項目租金分析諸城市商業(yè)項目綜合統(tǒng)計項目名稱開發(fā)商物業(yè)形態(tài)規(guī)模商戶總數(shù)經(jīng)營時間租金情況優(yōu)惠政策（建筑結(jié)構(gòu)）（）（年）（均價/天）百盛商場百盛5層6萬1500

14、1985扣點1530%根據(jù)品牌實際情況而定新利群利群上4層，負1層4.7萬6502008超市11-13%老利群利群上5層，負1層1萬4802001鞋衣類17-25%中百商場新天地5層2.5萬5802009扣點18%舜邦a座財政局5層2.77萬60020093.00元舜邦b座財政局3層6.69萬承包20103.50元免3月房租，免5年物業(yè)春天購物城濰坊陽光春天2層150011020053.50元陽光春天得利斯置業(yè)上下沿街2層1.8萬36020101.00元第二年上調(diào)3%-5%楊春商貿(mào)城楊春集團上下沿街2層26萬計劃20100.40元新郎商貿(mào)城新郎集團上下沿街2層50萬計劃2010待定按上交稅金地

15、方留成部分享受2年等額扶持及3年50%扶持各商業(yè)項目平均租金匯總項目名稱狀態(tài)商戶總數(shù)租金均價優(yōu)惠政策（元/天）龍城市場成熟2.85舜邦a座成熟6003.00免3月房租、5年物業(yè)舜邦b座成熟承包商3.50免3月房租、5年物業(yè)春天購物城成熟1103.50陽光春天新開3601.00免物業(yè)費、入場費，零公攤，免費試做半年楊春商貿(mào)城招商0.40針對家具招商新郎商貿(mào)城招商待定免20年物業(yè)費、暖氣費，并按上交稅金地方留成部分享受2年等額扶持及3年 50%扶持分析：從諸城市整體商業(yè)項目租金情況來看，成熟商業(yè)項目的租金較高。同時由于部分業(yè)戶收取轉(zhuǎn)讓費轉(zhuǎn)租后，經(jīng)營戶成本增加；加之商業(yè)項目較多，競爭壓力加大，經(jīng)營戶

16、利潤空間減小，已經(jīng)沒有租金增幅的可能性。龍城市場搬遷安置業(yè)戶大多對本案持觀望態(tài)度，一是有諸多新的商業(yè)項目選擇，二是在等待合適的經(jīng)營條件，對租金等優(yōu)惠的期望值較高。新興的商業(yè)項目為了增加招商競爭力，吸引經(jīng)營商戶，紛紛出臺大量優(yōu)惠政策，以期招攬人氣，達到滿場開業(yè)的效果。這同樣加大了本案的租金競爭壓力。所以本案租金制定應(yīng)重點考慮同類物業(yè)競爭對手的價格以及商戶租賃可承受價位這兩項。八、招商方案8.1 a棟北區(qū)f1、f2層（a1區(qū)f1、f2層）a1區(qū)已銷售495戶，共計4847.88，面積占比43.84。其中自營戶175戶，經(jīng)營面積占比14.35；托管戶320戶，面積占比29.49。a1區(qū)原有業(yè)態(tài)劃分缺

17、乏科學(xué)分配，沒有形成系統(tǒng)的業(yè)態(tài)布局分劃條件，對于招商方案、租金方案的制定及后期運營管理將產(chǎn)生不利影響，相對減弱了項目整體競爭實力，以至于a棟整體規(guī)劃都受到牽制。因受到銷售情況影響，無法進行業(yè)態(tài)重新劃分，只能按照原有業(yè)態(tài)劃分進行招商。并視具體條件在不影響全局的情況下可進行適當(dāng)微調(diào)，以適應(yīng)科學(xué)經(jīng)營的需要。招商方向主要面向龍城市場業(yè)戶，同時注意吸納新業(yè)戶入駐經(jīng)營?？紤]到b棟與其他競爭項目招商造成部分業(yè)戶分流，應(yīng)重點借助項目自身優(yōu)勢與經(jīng)營實力，加之優(yōu)惠政策，做好營銷宣傳與推廣工作，吸引老市場經(jīng)營業(yè)戶與其他經(jīng)營戶。同時可鼓勵托管業(yè)戶拓展招商資源。8.2 a棟南區(qū)f1、f2、f3層（a2區(qū)），a1區(qū)f3層

18、a棟南區(qū)f1、f2、f3層（a2區(qū)）與a1區(qū)f3層在業(yè)態(tài)引進上主要考慮依靠項目整體定位，并要與a1區(qū)f1、f2層形成優(yōu)勢互補的局面。使a棟形成各業(yè)態(tài)聯(lián)合，相互帶動，相互促進的經(jīng)營格局。這樣符合項目整體招商策略，順應(yīng)商業(yè)發(fā)展趨勢，迎合消費群體需求，有利于項目整體經(jīng)營與發(fā)展的要求。8.2.1 業(yè)態(tài)劃分a2區(qū)業(yè)態(tài)劃分主要考慮與a1區(qū)百貨類業(yè)態(tài)形成錯位經(jīng)營、業(yè)態(tài)互補，以營造專業(yè)市場為主。a2區(qū)f1層建筑面積10000平方米，規(guī)劃為諸城首家“汽車用品商城”。f2層、f3層營造諸城市“精品家居廣場”。a1區(qū)f3層整體考慮以娛樂休閑為主，致力打造諸城首家“大型休閑娛樂廣場”。逐步健全諸城娛樂休閑消費市場，引

19、領(lǐng)休閑娛樂消費方向。8.2.2 目標業(yè)態(tài)分析 從諸城市場調(diào)查整體情況來看，諸城市專業(yè)市場大多為建材、家具類，大部分集中在密州商城、九龍商貿(mào)城和新郎歐美爾國際裝飾城。從商業(yè)市場宏觀面分析，專業(yè)市場種類不夠健全，且存在部分市場經(jīng)營年數(shù)較長，經(jīng)營管理不完善、經(jīng)營狀態(tài)較差等情況。新郎歐美爾國際裝飾城是各專業(yè)市場中比較現(xiàn)代化且經(jīng)營狀態(tài)良好的一個，但地理位置偏于城市東部。隨著諸城市房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，人們對家具、家居、建材類商品的需求量仍會呈現(xiàn)上升勢頭，而且對其要求也會增高。現(xiàn)代化、專業(yè)性強的市場必定會受到青睞。從諸城市場調(diào)查整體情況來看，諸城市目前為止沒有大型綜合性休閑娛樂廣場，市民休閑娛樂場所較單一，

20、且經(jīng)營檔次、文化品味較低。通過調(diào)查數(shù)據(jù)表明，現(xiàn)有休閑娛樂場所無法滿足市民對文化休閑娛樂的更高要求。a1區(qū)f3層業(yè)態(tài)規(guī)劃表（大型休閑娛樂廣場）業(yè)態(tài)面積（）占比%美食廣場1650.0019.41品牌特色餐廳900.0010.59中餐1572.0018.50美容468.005.51美發(fā)158.001.86足浴782.009.20ktv1865.0021.94酒吧699.408.23棋牌室404.454.76合計8498.85100具體業(yè)態(tài)分劃圖a2區(qū)f1層業(yè)態(tài)規(guī)劃圖（汽車用品商城）a2區(qū)f2層業(yè)態(tài)規(guī)劃圖（精品家居廣場）a棟f3層業(yè)態(tài)規(guī)劃圖（精品家居廣場）b棟整體規(guī)劃b棟整體用以安置龍城市場國有資產(chǎn)與

21、非國有資產(chǎn)。擬將龍城市場經(jīng)營業(yè)戶按經(jīng)營業(yè)態(tài)、品類統(tǒng)一規(guī)劃，進行科學(xué)、合理的業(yè)態(tài)劃分。既考慮到拆遷安置的可行性，又考慮到b棟后期的經(jīng)營與發(fā)展。擬將b棟13層用于安置龍城市場14號廳及福泰廳經(jīng)營業(yè)戶和2號廳產(chǎn)權(quán)經(jīng)營戶。安置后b棟三層仍留有部分面積可用于調(diào)劑使用。b棟四層、五層規(guī)劃為商務(wù)酒店，可使項目整體業(yè)態(tài)完善，科學(xué)，并符合項目長期發(fā)展需要。b棟接收范圍與業(yè)戶安置情況匯總表經(jīng)營業(yè)態(tài)產(chǎn)權(quán)經(jīng)營戶（）租賃經(jīng)營戶（）經(jīng)營面積合計（）安置面積（）副食、酒水批發(fā)0545.00545.00545.00洗化用品0545.00545.00545.00日雜塑料02222.002222.002222.00小家電322.

22、00152.60474.60475.00鐘表18.4018.4036.8037.00音像制品82.8064.40147.20148.00飾品9.20239.60248.80245.00玩具128.8027.60156.40158.00工藝品36.80073.6075.00文體廣告147.20522.20669.40670.00婚慶用品36.80138.00174.80175.00箱包皮具0144.20144.20145.00窗簾布匹0652.00652.00652.00針織0598.00598.00603.50床上用品0220.00220.00220.00童裝童鞋0344.00344.0034

23、4.00鞋1122.00174.801296.001296.00男裝0664.00664.00665.80女裝02872.002872.002872.00總計1904.6010179.2012083.8012093.30以上安置內(nèi)容包括龍城市場14號廳和福泰廳經(jīng)營業(yè)戶、2號廳全部產(chǎn)權(quán)經(jīng)營戶。非國有資產(chǎn)業(yè)戶安置方案另附。b棟13層業(yè)態(tài)規(guī)劃圖b棟一層業(yè)態(tài)劃分圖b棟二層業(yè)態(tài)劃分圖b棟三層業(yè)態(tài)劃分圖圖中紅色字體部分為安置后機動調(diào)劑部分（3503.36），同時已經(jīng)按照現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營規(guī)律進行業(yè)態(tài)分劃。c區(qū)農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場規(guī)劃c區(qū)主要負責(zé)吸收安置龍城市場農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營業(yè)戶，同時注意引進新業(yè)戶經(jīng)營。c區(qū)將是完善項目整

24、體性的重點部分之一，在完善業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、聚攏人氣等方面起了重要作用。龍城市場農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場對應(yīng)新天地農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場情況業(yè)態(tài)經(jīng)營面積（）業(yè)戶數(shù)量項目面積（）面積差額（）蔬菜批發(fā)991.00351463.50472.50味品廳1142.00741402.34260.34熟食廳490.0054580.3490.34肉廳432.4077576.97144.57水產(chǎn)廳920.0047889.24-30.76糧油配送廳550.00111121.00571.00活 禽600.003000觀賞魚花卉270.001300合計5395.403416033.391507.99龍城市場農(nóng)貿(mào)市場業(yè)戶需安置在龍城廣場農(nóng)貿(mào)大棚的共

25、298戶，實用面積合計4525.4，龍城廣場建筑面積：10500實用面積為6033.39，可剩余1507.99可作為機動調(diào)劑。同時將建設(shè)露天菜市場5000。老市場活禽、觀賞魚、花卉業(yè)態(tài)未規(guī)劃至內(nèi)，可考慮在農(nóng)貿(mào)大棚外建實用面積為870的小屋。新天地農(nóng)貿(mào)市場業(yè)態(tài)布局圖c區(qū)安置流程公布政策業(yè)戶登記備案選取鋪位簽約付款入駐二裝正式營業(yè)鋪位選取采用抓鬮的方式。統(tǒng)一時間，召集登記備案的業(yè)戶進行抓鬮，抓取選鋪次序，按照次序進行鋪位的選取。九、租金方案9.1 a棟北區(qū)f1、f2層租金方案（a1區(qū)f1、f2層）a1區(qū)租金應(yīng)按照租金核算原則，重點考慮同業(yè)態(tài)競爭項目租金情況與業(yè)戶承受能力兩方面，同時兼顧新市場的前期

26、培養(yǎng)策略。9.1.1老龍城市場平均租金表廳號業(yè) 態(tài)位置租金（元/天）1針織、婚慶、服裝、百貨、床品一樓3.60窗簾、布匹二樓2.102小家電、工藝品、婚慶、文體、玩具、音像、圖書、鞋優(yōu)勢4.50一般3.003服裝廳位4.30服裝攤位4.004服裝一樓2.30副食、洗化、文體、日雜、婚慶、一樓1.30服裝、家具、飾品二樓2.205農(nóng)貿(mào)1.20平均租金2.849.1.2老龍城市場平均租金分析龍城市場由于經(jīng)營歷史較長，且其中各廳經(jīng)營方式不統(tǒng)一，市場沒有整體規(guī)劃、經(jīng)營模式，租金收取也沒有統(tǒng)一標準。加之部分經(jīng)營業(yè)戶轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)等情況，導(dǎo)致市場就租金問題形成各自為政的局面，嚴重影響到長期經(jīng)營和發(fā)展?，F(xiàn)有龍城

27、市場租金根據(jù)業(yè)態(tài)不同，位置不同，經(jīng)營年限不同，造成價格區(qū)間過大的問題，而且出現(xiàn)了相同位置由于業(yè)態(tài)不同，租金差異較大；相同業(yè)態(tài)不同位置，租金不一致等諸多問題。對后期拆遷安置的租金測算與收取造成嚴重影響。9.1.3a1區(qū)f1、f2層租金策略建議根據(jù)諸城市相關(guān)商業(yè)項目調(diào)研結(jié)果，結(jié)合競爭與制約因素，切合本案實際情況，兼顧經(jīng)營預(yù)期，預(yù)設(shè)平均租金基數(shù)為1.5元/天。位置業(yè)態(tài)鋪位數(shù)租金方案（元/天）面積占比平均元/天均價aba1區(qū)一層a1副食1200.500.600.400.210.87a2洗化、日雜1130.500.600.400.23a3小家電、鐘表、音像等1131.001.100.900.19a4工藝

28、品、文體、婚慶1261.001.100.900.22a5箱包、皮具931.501.601.400.16a1區(qū)二層b1窗簾、布匹761.001.100.900.112.17b2針織621.001.100.900.10b3床上用品1031.001.100.900.16b4童裝、童鞋841.501.601.400.13b5男裝1341.501.601.400.21b5女裝1151.501.601.400.16b5鞋791.501.601.400.12按照經(jīng)營位置差異，劃分a、b租金區(qū)域，作出租金分劃。a區(qū)對應(yīng)均價漲幅510，b區(qū)對應(yīng)均價降幅510。 a棟北區(qū)f1層平均租金基數(shù)為0.87元，f2層租金

29、基數(shù)2.17元。平均租金基數(shù)1.52元/天。面積以使用面積計算。9.1.3 a1區(qū)f1層租金區(qū)域劃分圖9.1.4 a1區(qū)f2層租金區(qū)域劃分圖租金區(qū)域劃分是根據(jù)a1區(qū)鋪位劃分位置、通道位置、主要人流方向，按照“回”字形設(shè)計，目的在于將鋪位位置差異在租金方面體現(xiàn)，符合一般商業(yè)項目鋪位劃分原則與特點。a1區(qū)f1層a類鋪位面積3264平方米，占比64；b類鋪位面積1834平方米，占比36。a1區(qū)f2層a類鋪位3697平方米，占比60；b類鋪位2404平方米，占比40。注：以上鋪位租金劃分圖中未扣除已銷售部分。9.1.5租金優(yōu)惠l 第一次簽約，合同期為3年，實行免2年租金的優(yōu)惠。即交一年租金，經(jīng)營3年。

30、l 免物業(yè)管理費2年。l 稅金地方留成部分享受5年等額扶持。l 對于某業(yè)態(tài)中具有代表性的業(yè)戶，考慮其對項目招商和后期經(jīng)營的貢獻，可以適當(dāng)延長優(yōu)惠期或者其他形式優(yōu)惠。9.1.6 管理保證金1）簽約面積15平方米以下商戶，需繳納300元保證金；2）簽約面積15平方米以上商戶，需繳納500元保證金；合同終止后，無欠費情況，30個工作日內(nèi)無息返還。9.1.7 租金調(diào)整方案方案一主要考慮到市場培養(yǎng)與長遠發(fā)展。以簽約三年為例，以合同期為單位，第二合同期按照第一合同期租金的3增加，即第四、五、六年均按照第三年租金的3增加。第三合同期在參照上一合同期租金水平的同時，結(jié)合市場運營情況適當(dāng)增加浮動比例。方案一租金

31、收益測算（單位：元）日租金面積30（日）12（月）年租金第三年第四年3第五年面積租金收益面積租金收益租金收益元/天元元/天元元/天元a1890.400.50160272.00700.130.52131064.340.52131064.34a21047.640.50188575.20620.080.52116078.980.52116078.98a3696.151.00250614.0045.601.0316908.481.0316908.48a4795.061.00286221.60146.881.0354463.101.0354463.10a5694.161.50374846.40496.1

32、61.55276857.281.55276857.28b1725.871.00261313.20725.871.03269152.601.03269152.60b2385.991.00138956.40227.211.0384249.471.0384249.47b31015.441.00365558.40930.661.03345088.731.03345088.73b4670.831.50362248.20580.401.55323863.201.55323863.20b52551.381.501377745.201750.801.55976946.401.55976946.409472.9

33、23766350.606223.792594672.572594672.57租金測算表中“面積”為實際收取租金面積，第三年已扣除銷售自營戶面積，第四年起扣除全部銷售面積。銷售數(shù)據(jù)截止至2010年2月28日。方案二綜合考慮項目整體運營預(yù)期情況，收益預(yù)期等條件。第四年按照第三年租金的3增加。第五年按照上一年租金的6增加。第六年按照上一年租金的9增加。第七年在參照上一年租金水平的同時，結(jié)合市場運營情況適當(dāng)增加浮動比例。方案二租金收益測算（單位：元）日租金面積30（日）12（月）年租金第三年第四年3第五年6面積（）租金（元/天）收益（元）面積（）租金（元/天）收益（元）租金（元/天）收益（元）a189

34、0.400.50160272.00700.130.52131064.330.55138625.74a21047.640.50188575.20620.080.52116078.970.55122775.84a3696.151.00250614.0045.601.0316908.481.0917893.44a4795.061.00286221.60146.881.0354463.11.0957635.71a5694.161.50374846.40496.161.55276857.281.64292932.86b1725.871.00261313.20725.871.03269152.591.09

35、284831.38b2385.991.00138956.40227.211.0384249.461.0989157.2b31015.441.00365558.40930.661.03345088.721.09365190.98b4670.831.50362248.20580.401.55323863.21.64342668.16b52551.381.501377745.201750.801.55976946.41.641033672.329472.923766350.606223.792594672.572745383.65租金測算表中“面積”為實際收取租金面積，第三年已扣除銷售自營戶面積，第

36、四年起扣除全部銷售面積。銷售數(shù)據(jù)截止至2010年2月28日。9.2 a棟南區(qū)（a2區(qū)）f1、f2、f3層，a1區(qū)f3層租金方案9.2.1 專業(yè)市場租金調(diào)查市場名稱經(jīng)營品類面積（）平均租金（元）衛(wèi)浴廚衛(wèi)、衛(wèi)浴86670.60燈具燈具、燈飾、配套電器22600.70家居、建材家具、裝飾材料、家具、廚具、衛(wèi)浴1882760.40茶葉茶葉6901.60花卉花卉、觀賞魚37000.26汽車用品配件、裝具、裝飾62601.20a2區(qū)f1、f2、f3層租金方案l 租金核算原則參考市調(diào)同業(yè)態(tài)實際租賃價格及市場可承受租金價格，擬定a2區(qū)f1、f2、f3層平均租金。區(qū)域業(yè)態(tài)平均租金（元/天）a2區(qū)f1層汽車美容、

37、裝潢、汽車用品1.00a2區(qū)f2層精品家居廣場0.80a2區(qū)f3層精品家居廣場0.50l 合同租賃期3年，最長不超過5年。l 租金交納周期及優(yōu)惠政策。以商戶簽訂正式合同開始計租1） 第一次簽約，合同期為3年，實行免2年租金的優(yōu)惠。即交一 年租金，經(jīng)營3年。2） 免物業(yè)管理費2年。3） 商戶第二次付款自合同期第四年開始。4） 裝修期計入合同期外。l 付款方式1）第一年按年度交納。2）第四年起按年度交納，提前30天交納次年租金。l 租金年調(diào)整方案5年合同（f1層）合同期限遞增比例租期金額（元/日）第一年免租1.00第二年免租1.00第三年無1.00第四年151.15第五年201.385年合同（f2

38、層）合同期限遞增比例租期金額（元/日）第一年免租0.80第二年免租0.80第三年無0.80第四年150.92第五年201.105年合同（f3層）合同期限遞增比例租期金額（元/日）第一年免租0.50第二年免租0.50第三年無0.50第四年150.58第五年200.70商戶租金，年限，遞增，裝修期，免租期，可根據(jù)進駐品牌的影響力等因素本著“一事一議”的原則進行另案匯報處理。9.2.2 a1區(qū)f3層租金方案大型娛樂業(yè)租金調(diào)查名稱經(jīng)營品類面積（）平均租金（元/天）ktv量販式ktv153500.32電玩游戲、游樂10800.53網(wǎng)吧上網(wǎng)、網(wǎng)游61040.50健身健身、瑜伽、跆拳道16500.35臺球廳

39、臺球11400.87餐飲業(yè)態(tài)：餐飲根據(jù)其面積大小分為大型餐飲和中小型餐飲。根據(jù)市場調(diào)研分析，由于餐飲業(yè)的成本相對來講比較高，平均毛利潤約占營業(yè)額的30%左右，同時餐飲業(yè)前期投入較大。因此，餐飲能夠承擔(dān)的租金價格相對來說較低，特別是大型餐飲。酒吧、ktv業(yè)態(tài)：由于利潤比較高，平均利潤空間在40%-60%之間。因此，租金價格可相應(yīng)提高，但也要考慮到前期投入大的影響。 對于最先簽約入駐且面積大的商家，可以考慮適當(dāng)?shù)难娱L免租期（一般可延長3-6個月）或者其他形式的附加優(yōu)惠政策。租金方案 根據(jù)現(xiàn)業(yè)態(tài)的運作行規(guī)，本著“高租金、大優(yōu)惠、長租期、”的原則，制定a1區(qū)f3層租金測算原則及優(yōu)惠政策。l 租金核算原

40、則參考市調(diào)同業(yè)態(tài)實際租賃價格及市場可承受租金價格，參照a2區(qū)f3層租金，擬定a1區(qū)f3層平均租金為0.40元/平方米/天。l 合同租賃期5年，最長租期不超過15年。l 租金交納周期及優(yōu)惠政策。以商戶簽訂正式合同開始計租1） 商戶一次性付清第三年租金，享受合同期前三年所屬商鋪使用權(quán)。2） 免物業(yè)管理費2年。3） 商戶第二次付款自合同期第四年開始。4） 裝修期計入合同期外。5） 品牌知名度高、對項目貢獻程度大的業(yè)戶可適當(dāng)考慮補貼部分裝修費用。l 付款方式1）第一年按年度交納。2）第四年按年度交納，提前30天交納次年租金。l 租金年調(diào)整方案5年合同合同期限遞增比例租期金額（元/日）第一年免租0.40

41、第二年免租0.40第三年無0.40第四年150.46第五年200.55商戶租金，年限，遞增，裝修期，免租期，可根據(jù)進駐品牌的影響力等因素本著“一事一議”的原則進行另案匯報處理。特別說明押金收取標準：500平米以下(含500平米)按2000元收取500平米1000平米(含1500平米)按5000元收取1500平方以上按10000元收取針對主力商戶對本項目整體品牌拉動及其他商戶租金提升等方面的考慮，可以適當(dāng)延長免租期時間和合同時間，涉及到的具體內(nèi)容將以談判情況另案匯報。9.3 c區(qū)（農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場）租金方案老龍城市場農(nóng)貿(mào)租金分析業(yè)態(tài)龍城市場租金(元/天)面積（）戶數(shù)蔬菜批發(fā)配送99135配送：蔬菜配

42、送廳內(nèi)：門口最高：2.6（競標），搭建簡易大棚最低：0.64；菜市場：菜市場東側(cè)簡易大棚2.4批發(fā)：最南側(cè)最高：2.8，北側(cè)最低：1.1。平均：1.15調(diào)味品廳114274肉廳： 靠近門口最高：1.25，里側(cè)最低0.5; 水產(chǎn)廳：0.33;中心路：肉廳門口附近最高1.7，最低1.1。平均：0.80熟食廳49054中心街：最高1.3，最低1； 熟食廳：最高1,最低0.8（特殊照顧）。平均：1.00肉廳432.477肉廳：靠近門口最高：7.7（競標），里側(cè)最低：2.1。平均3.90水產(chǎn)廳92047水產(chǎn)廳：靠近門口最高：0.7，里側(cè)最低：0.59。平均：0.60糧油配送廳55011產(chǎn)權(quán)戶活禽60030活禽小屋：最外側(cè)最高1.9，最低1平均：1.10觀賞魚花卉27013