如何收取物業(yè)欠費(fèi)

1、在管項(xiàng)目如何收取欠費(fèi) 一、首先要明確清欠的重要性和必要性 , 是項(xiàng)目的日常工作。（清欠能讓公司回籠 更多的資金、保障公司現(xiàn)金流的平穩(wěn)， 也是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、 實(shí)現(xiàn)資金再利用再分配的 手段） 1、業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)是物業(yè)公司賴以生存的基本保障，只有業(yè)主按時按量交納物 業(yè)費(fèi)，物業(yè)企業(yè)才能有良性發(fā)展， 物業(yè)服務(wù)人員工資福利待遇得到保障， 才有更 好的精力去服務(wù)于廣大業(yè)主；所以，解決欠費(fèi)問題極為重要，各項(xiàng)目，各級人員 都應(yīng)引起重視。 2、不交費(fèi)的業(yè)主原因各不相同，各有措辭；但是不論什么樣的原因，都得去實(shí) 際解決；清欠工作必須堅(jiān)持進(jìn)行； 清欠工作也是物業(yè)行業(yè)內(nèi)所有物業(yè)企業(yè)都面臨 的。 清欠是項(xiàng)目全體員工乃至公司所

2、有員工的工作，需要全體員工共同參與和努力； 項(xiàng)目經(jīng)理及客服是在管項(xiàng)目清欠工作的主要負(fù)責(zé)人和牽頭人。 項(xiàng)目人員應(yīng)該想盡一切辦法在不明顯違法的前提下有序的開展清欠工作； 有效的 解決歷史欠費(fèi)； 避免欠費(fèi)的滾雪球式惡性循環(huán)； 更有利于公司長遠(yuǎn)發(fā)展， 良性發(fā) 展。 3、改變觀念，清欠不是一味的只顧收費(fèi)；清欠既能收取費(fèi)用，處理爛賬、死帳； 也能促成建立我司與業(yè)主的有效溝通， 更能讓項(xiàng)目人員直面項(xiàng)目管理事實(shí)， 清晰 的了解項(xiàng)目整體情況；更好的著手改進(jìn)和提升我們的服務(wù)；一舉多得！ 綜上，清欠應(yīng)該納入公司日常（項(xiàng)目）工作中，并且引以為足夠的重視；不 能完全依靠總部的支援，項(xiàng)目要形成清欠的常規(guī)化、制度化、規(guī)范化

3、、體系化。 二、一般 項(xiàng)目的欠費(fèi)現(xiàn)狀： 基本欠費(fèi)原因情形： 1、未入?。ㄎ囱b修） 2 、已入住，但長期在外（已裝 修） 3、發(fā)生入室盜竊 4 、自行車或電動車在園區(qū)內(nèi)丟失 5 房屋漏水等工程 質(zhì)量問題 6 、業(yè)主認(rèn)為項(xiàng)目基礎(chǔ)管理的種種不到位情況 清費(fèi)方式： 1、張貼通知單 / 函 2 、電話催收 3 、組織上門 4 、約定商談 5 其他措施 日常催費(fèi)流程：張貼催費(fèi)公告（留底/拍照）貼催費(fèi)單/函電話催 費(fèi)（做好反饋記錄） 組織人員上門（分配人員，記錄表） 辦公室/業(yè)主 家約談協(xié)商最后催告函訴至法院 張貼催費(fèi)單 /函：張貼后注意催告取證（特別選出長期欠費(fèi)及惡意欠費(fèi)的） 電話催收 ：在單子張貼后，

4、可依據(jù)項(xiàng)目收費(fèi)臺帳， 隨即進(jìn)行安排前臺開始電 話聯(lián)系催收，要注意語氣平和和禮貌。做好記錄以便后續(xù)跟進(jìn)處理催繳。 組織上門 ：在張貼催費(fèi)單 /函 7 天左右，組織安排人員上門，主動與業(yè)主溝 通協(xié)商，講道理擺事實(shí)。 （上門的益處：了解業(yè)主所想及項(xiàng)目情況，便于分門別 類，與業(yè)主近距離溝通，也對項(xiàng)目管理工作有個客觀的補(bǔ)充了解） 另外，上門不一定指小區(qū)內(nèi)該住房， 對于資料齊全有其他地址和工作單位的， 可電話聯(lián)系告知要去單位等商談； 特別對于國企、企事業(yè)單位及機(jī)關(guān)單位的業(yè)主， 該類人員效果還是比較好的。 約定商談 ：根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況， 例如被盜等情況中確實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè) （我司） 在提供物業(yè)服務(wù)過程中存在過

5、失原因的或者存在瑕疵履約的，給與一定的減免 / 優(yōu)惠，根據(jù)項(xiàng)目及實(shí)際情況，靈活的雙方協(xié)商；上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)備案 / 批準(zhǔn)。另外，每 個業(yè)主的素質(zhì)和心理是不一樣的，所以要靈活多變，進(jìn)行面對面的溝通。 注：收費(fèi)人員要統(tǒng)一著裝，規(guī)范言行；表明目的。在日常管理中與業(yè)主溝通 過程中也可以指出欠費(fèi)問題， 越是欠費(fèi)多的業(yè)主， 越要主動去溝通， 事情終歸要 有解決的；拖欠物業(yè)費(fèi)對于業(yè)主始終是一筆抹不掉的債務(wù)！ 對于清欠工作， 要真 誠的、面與面的去溝通。捕獲業(yè)主言談中的信息，以便我們有應(yīng)對。 對于以上清費(fèi)方式以及配以其他非常規(guī)方式最終無法達(dá)到收回欠費(fèi)的， 可以 選取各類欠費(fèi)原因的典型業(yè)主組織材料， 上報(bào)法務(wù)部， 予以

6、通過訴訟途徑， 依法 進(jìn)行追收。 對于 訴訟清欠 （不到必須手段，因?yàn)樵V訟會將使我司與業(yè)主關(guān)系走向?qū)α?面；）1、準(zhǔn)確的欠費(fèi)信息 （房屋面積、單價、欠費(fèi)起止日期等） 2、業(yè)主資料（接 房/ 入住資料、身份證復(fù)印件、與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議等） 3、書面催收物業(yè) 欠費(fèi)的證據(jù)材料（通知書、單據(jù)等 形成完整的證據(jù)鏈） 。 三、例舉 以下情形 不能形成不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的抗辯 ： 1 、開發(fā)商遺留問題為由不繳費(fèi) ；開發(fā)建設(shè)單位建設(shè)的房屋（工程）質(zhì)量 問題或建設(shè)之初承諾不到位， 業(yè)主不能以此為由不履行繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)； 因?yàn)?業(yè)主與開發(fā)商是基于房屋買賣合同關(guān)系， 而我司與業(yè)主是基于物業(yè)服務(wù)合同形成 的物

7、業(yè)服務(wù)關(guān)系。 2 、以并非物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人為由 ；我司與開發(fā)商簽訂的 前期物業(yè)服務(wù) 合同；與業(yè)委會簽訂的 物業(yè)服務(wù)合同 ，都是通過合法途徑受合同法、 各級物業(yè)管 理?xiàng)l例保護(hù)和制約的合同關(guān)系， 根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定對每位業(yè)主都具有約束 力，業(yè)主雖不是形式上的簽訂者， 但實(shí)際是基于物業(yè)服務(wù)合同下實(shí)際權(quán)利義務(wù)的 享有者和承擔(dān)者；業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 3 、以未享受或者不需要物業(yè)服務(wù)為由； 根據(jù)法釋【 2009】8 號第 7 條， 業(yè)主不能以未享受（如出國，出游）或者無需提供物業(yè)服務(wù)來拒絕繳納費(fèi)用；物 業(yè)服務(wù)合同是全體業(yè)主共同決定的， 選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)， 所有業(yè)主 都權(quán)利義務(wù)具

8、有均等性和穩(wěn)定性。權(quán)利可以放棄，但是義務(wù)不可能放棄。 4 、應(yīng)當(dāng)由物業(yè)實(shí)際使用人繳納為由 ；物業(yè)所有人與物業(yè)使用人不是同一 人，即業(yè)主將房屋出租、出借等情況的，業(yè)主還是應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用， 物 業(yè)管理?xiàng)l例第 42 條：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 業(yè) 主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的， 從其約定， 業(yè)主負(fù)連帶 交納責(zé)任?！奔词箛鴦?wù)院頒發(fā)的物業(yè)管理?xiàng)l例有規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人、借用 人在租賃合同、 借用合同約定由相關(guān)使用人繳納物業(yè)費(fèi)， 但是通常情況下， 該種 合同只是業(yè)主與相關(guān)使用人兩方簽訂的， 不能對抗善意第三人， 即不能與物業(yè)服 務(wù)合同關(guān)系形成對抗，因

9、此最終，業(yè)主還是要承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 5 、以家中失竊 / 園區(qū)內(nèi)被盜為由拒絕繳費(fèi) ；業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在 物業(yè) 服務(wù)合同中約定提供的保安服務(wù) （安保義務(wù)） 應(yīng)當(dāng)理解為是對小區(qū)內(nèi)的公共秩 序的維持和公共設(shè)施的安全保障進(jìn)行管理， 如果當(dāng)事人沒有特別約定， 物業(yè)服務(wù) 企業(yè)也不存在過錯的情況下， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主住宅內(nèi)的財(cái)產(chǎn)被盜并不承擔(dān)責(zé) 任。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)時， 在保安措施和防范工作方面不存在疏 忽和過失，盡到了管理、 保障義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就不應(yīng)承擔(dān)案外人犯罪行為所 致的損害結(jié)果的民事賠償責(zé)任。 另外，物業(yè)服務(wù)關(guān)系中業(yè)主與物業(yè)公司不形成保 管關(guān)系，除非特別簽訂合同并約定保管責(zé)任； 但事實(shí)上， 業(yè)主一度認(rèn)為物業(yè)公司 負(fù)有保管責(zé)任這是錯誤的； 被盜的情形也是由犯罪分子引起， 應(yīng)由犯罪分子承擔(dān) 責(zé)任。 另外，項(xiàng)目管理人員可 從情理上 給出解釋： 對于一些開發(fā)商遺留問題， 我 司作為業(yè)主的管家，很愿意為廣大業(yè)主去溝通、協(xié)商、解決這些問題；我們物業(yè) 企業(yè)是跟廣大業(yè)主站在一邊的， 是為業(yè)主利益而考慮的， 一定會做好物業(yè)服務(wù)工 作； 對于被盜問題，我們也痛恨小偷，擾亂了社會秩序，損害業(yè)主的同時 也影響了了業(yè)主與我司的良好關(guān)系； 給業(yè)主造