如何收取物業(yè)欠費

1、在管項目如何收取欠費 一、首先要明確清欠的重要性和必要性 , 是項目的日常工作。（清欠能讓公司回籠 更多的資金、保障公司現(xiàn)金流的平穩(wěn)， 也是規(guī)避風險、 實現(xiàn)資金再利用再分配的 手段） 1、業(yè)主交納物業(yè)費是物業(yè)公司賴以生存的基本保障，只有業(yè)主按時按量交納物 業(yè)費，物業(yè)企業(yè)才能有良性發(fā)展， 物業(yè)服務人員工資福利待遇得到保障， 才有更 好的精力去服務于廣大業(yè)主；所以，解決欠費問題極為重要，各項目，各級人員 都應引起重視。 2、不交費的業(yè)主原因各不相同，各有措辭；但是不論什么樣的原因，都得去實 際解決；清欠工作必須堅持進行； 清欠工作也是物業(yè)行業(yè)內所有物業(yè)企業(yè)都面臨 的。 清欠是項目全體員工乃至公司所

2、有員工的工作，需要全體員工共同參與和努力； 項目經理及客服是在管項目清欠工作的主要負責人和牽頭人。 項目人員應該想盡一切辦法在不明顯違法的前提下有序的開展清欠工作； 有效的 解決歷史欠費； 避免欠費的滾雪球式惡性循環(huán)； 更有利于公司長遠發(fā)展， 良性發(fā) 展。 3、改變觀念，清欠不是一味的只顧收費；清欠既能收取費用，處理爛賬、死帳； 也能促成建立我司與業(yè)主的有效溝通， 更能讓項目人員直面項目管理事實， 清晰 的了解項目整體情況；更好的著手改進和提升我們的服務；一舉多得！ 綜上，清欠應該納入公司日常（項目）工作中，并且引以為足夠的重視；不 能完全依靠總部的支援，項目要形成清欠的常規(guī)化、制度化、規(guī)范化

3、、體系化。 二、一般 項目的欠費現(xiàn)狀： 基本欠費原因情形： 1、未入?。ㄎ囱b修） 2 、已入住，但長期在外（已裝 修） 3、發(fā)生入室盜竊 4 、自行車或電動車在園區(qū)內丟失 5 房屋漏水等工程 質量問題 6 、業(yè)主認為項目基礎管理的種種不到位情況 清費方式： 1、張貼通知單 / 函 2 、電話催收 3 、組織上門 4 、約定商談 5 其他措施 日常催費流程：張貼催費公告（留底/拍照）貼催費單/函電話催 費（做好反饋記錄） 組織人員上門（分配人員，記錄表） 辦公室/業(yè)主 家約談協(xié)商最后催告函訴至法院 張貼催費單 /函：張貼后注意催告取證（特別選出長期欠費及惡意欠費的） 電話催收 ：在單子張貼后，

4、可依據項目收費臺帳， 隨即進行安排前臺開始電 話聯(lián)系催收，要注意語氣平和和禮貌。做好記錄以便后續(xù)跟進處理催繳。 組織上門 ：在張貼催費單 /函 7 天左右，組織安排人員上門，主動與業(yè)主溝 通協(xié)商，講道理擺事實。 （上門的益處：了解業(yè)主所想及項目情況，便于分門別 類，與業(yè)主近距離溝通，也對項目管理工作有個客觀的補充了解） 另外，上門不一定指小區(qū)內該住房， 對于資料齊全有其他地址和工作單位的， 可電話聯(lián)系告知要去單位等商談； 特別對于國企、企事業(yè)單位及機關單位的業(yè)主， 該類人員效果還是比較好的。 約定商談 ：根據項目實際情況， 例如被盜等情況中確實物業(yè)服務企業(yè) （我司） 在提供物業(yè)服務過程中存在過

5、失原因的或者存在瑕疵履約的，給與一定的減免 / 優(yōu)惠，根據項目及實際情況，靈活的雙方協(xié)商；上報領導備案 / 批準。另外，每 個業(yè)主的素質和心理是不一樣的，所以要靈活多變，進行面對面的溝通。 注：收費人員要統(tǒng)一著裝，規(guī)范言行；表明目的。在日常管理中與業(yè)主溝通 過程中也可以指出欠費問題， 越是欠費多的業(yè)主， 越要主動去溝通， 事情終歸要 有解決的；拖欠物業(yè)費對于業(yè)主始終是一筆抹不掉的債務！ 對于清欠工作， 要真 誠的、面與面的去溝通。捕獲業(yè)主言談中的信息，以便我們有應對。 對于以上清費方式以及配以其他非常規(guī)方式最終無法達到收回欠費的， 可以 選取各類欠費原因的典型業(yè)主組織材料， 上報法務部， 予以

6、通過訴訟途徑， 依法 進行追收。 對于 訴訟清欠 （不到必須手段，因為訴訟會將使我司與業(yè)主關系走向對立 面；）1、準確的欠費信息 （房屋面積、單價、欠費起止日期等） 2、業(yè)主資料（接 房/ 入住資料、身份證復印件、與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務協(xié)議等） 3、書面催收物業(yè) 欠費的證據材料（通知書、單據等 形成完整的證據鏈） 。 三、例舉 以下情形 不能形成不繳納物業(yè)服務費用的抗辯 ： 1 、開發(fā)商遺留問題為由不繳費 ；開發(fā)建設單位建設的房屋（工程）質量 問題或建設之初承諾不到位， 業(yè)主不能以此為由不履行繳納物業(yè)費的義務； 因為 業(yè)主與開發(fā)商是基于房屋買賣合同關系， 而我司與業(yè)主是基于物業(yè)服務合同形成 的物

7、業(yè)服務關系。 2 、以并非物業(yè)服務合同當事人為由 ；我司與開發(fā)商簽訂的 前期物業(yè)服務 合同；與業(yè)委會簽訂的 物業(yè)服務合同 ，都是通過合法途徑受合同法、 各級物業(yè)管 理條例保護和制約的合同關系， 根據物業(yè)管理條例的規(guī)定對每位業(yè)主都具有約束 力，業(yè)主雖不是形式上的簽訂者， 但實際是基于物業(yè)服務合同下實際權利義務的 享有者和承擔者；業(yè)主應當承擔繳納物業(yè)服務費。 3 、以未享受或者不需要物業(yè)服務為由； 根據法釋【 2009】8 號第 7 條， 業(yè)主不能以未享受（如出國，出游）或者無需提供物業(yè)服務來拒絕繳納費用；物 業(yè)服務合同是全體業(yè)主共同決定的， 選聘物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務， 所有業(yè)主 都權利義務具

8、有均等性和穩(wěn)定性。權利可以放棄，但是義務不可能放棄。 4 、應當由物業(yè)實際使用人繳納為由 ；物業(yè)所有人與物業(yè)使用人不是同一 人，即業(yè)主將房屋出租、出借等情況的，業(yè)主還是應當繳納物業(yè)服務費用， 物 業(yè)管理條例第 42 條：“業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。 業(yè) 主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的， 從其約定， 業(yè)主負連帶 交納責任?！奔词箛鴦赵侯C發(fā)的物業(yè)管理條例有規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人、借用 人在租賃合同、 借用合同約定由相關使用人繳納物業(yè)費， 但是通常情況下， 該種 合同只是業(yè)主與相關使用人兩方簽訂的， 不能對抗善意第三人， 即不能與物業(yè)服 務合同關系形成對抗，因

9、此最終，業(yè)主還是要承擔物業(yè)服務費。 5 、以家中失竊 / 園區(qū)內被盜為由拒絕繳費 ；業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在 物業(yè) 服務合同中約定提供的保安服務 （安保義務） 應當理解為是對小區(qū)內的公共秩 序的維持和公共設施的安全保障進行管理， 如果當事人沒有特別約定， 物業(yè)服務 企業(yè)也不存在過錯的情況下， 物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主住宅內的財產被盜并不承擔責 任。如果物業(yè)服務企業(yè)在進行物業(yè)服務時， 在保安措施和防范工作方面不存在疏 忽和過失，盡到了管理、 保障義務，物業(yè)服務企業(yè)就不應承擔案外人犯罪行為所 致的損害結果的民事賠償責任。 另外，物業(yè)服務關系中業(yè)主與物業(yè)公司不形成保 管關系，除非特別簽訂合同并約定保管責任； 但事實上， 業(yè)主一度認為物業(yè)公司 負有保管責任這是錯誤的； 被盜的情形也是由犯罪分子引起， 應由犯罪分子承擔 責任。 另外，項目管理人員可 從情理上 給出解釋： 對于一些開發(fā)商遺留問題， 我 司作為業(yè)主的管家，很愿意為廣大業(yè)主去溝通、協(xié)商、解決這些問題；我們物業(yè) 企業(yè)是跟廣大業(yè)主站在一邊的， 是為業(yè)主利益而考慮的， 一定會做好物業(yè)服務工 作； 對于被盜問題，我們也痛恨小偷，擾亂了社會秩序，損害業(yè)主的同時 也影響了了業(yè)主與我司的良好關系； 給業(yè)主造