2011年全年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)報(bào)告_11頁(yè)_同策

1、-皐 f 市 SHANGH VI lUNMKET MOM ilLY Tspuir剛I搭詢 i.j.irPii I |h川川 .I- -jK；!lmihiiii iKaLkiiiiiii .iiiiihiii .IIIIIE；IIIIIIIIII!IIIII llllllllllllllllllll IIII1 IIIIIIIIIIIIIIIUIIIIII -iiiiiuiiiiiirRiiiiiiiiiii -.JIPHIIIEII-IIIIIIIIIII I . rilllllilh.lllllll T lllllllllllllll -I ll IPIILIII I . Tiiiipll

2、I- . r IM- I I IN I 精品文檔你我共享 同策觀點(diǎn)購(gòu)房者喜，開發(fā)商悲！ 眾所周知， 2012 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速將下滑。但是可能出現(xiàn)的下滑幅度，筆者 認(rèn)為會(huì)比想象中更大， 目前樂觀的 GDP 增速預(yù)測(cè)為 8.8%。但是同策分析師姚伯 均通過研究后發(fā)現(xiàn)，美歐經(jīng)濟(jì)比想象中壞，因此中國(guó)經(jīng)濟(jì)也不可能太樂觀。 美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇很虛。 它的實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇有賴于美元不能走強(qiáng)， 然而近一段時(shí) 間來(lái)看美元強(qiáng)勢(shì)特征一直延續(xù)著， 對(duì)其制造業(yè)以及制造業(yè)帶動(dòng)的就業(yè)沖擊是很大 的。同時(shí)歐洲情況十分糟糕，歐央行為大銀行提供的貸款都躺在存款賬戶里面， 沒有一家投資機(jī)構(gòu)愿意冒風(fēng)險(xiǎn)投資歐債。 歐元貨幣擴(kuò)張很難帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的債

3、務(wù)緩 解，歐洲 2012年基本會(huì)出現(xiàn)衰退。 而國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型所帶來(lái)的東部經(jīng)濟(jì)增速下滑， 使得 GDP 或許只能維持 8%的增速。同時(shí)由于出口困難，中小企業(yè)倒閉還會(huì)擴(kuò)大， 就業(yè)問題會(huì)凸顯。 因此，同策分析師姚伯均大膽預(yù)測(cè)，一旦大部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格回歸15% 左右， 同時(shí)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大幅度下滑，有關(guān)部門就會(huì)大幅度調(diào)整貨幣政策，或許救市政策 在 2012 年四季度就會(huì)出現(xiàn)。 因此明年下半年貨幣政策會(huì)更加松一點(diǎn)。全年存款 準(zhǔn)備金率可能會(huì)下調(diào) 4次到 5次。 基于上述判斷，同策分析師姚伯均對(duì)于明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)持有購(gòu)房者喜， 開發(fā)商悲的觀點(diǎn)。 在這種情況下， 明年三月份之前肯定會(huì)有一部分中等規(guī)模的開 發(fā)商將跟隨今年大

4、開發(fā)商降價(jià)的腳步， 主動(dòng)把價(jià)格回歸合理。 這是購(gòu)房者最好的 機(jī)會(huì)。 同策分析師姚伯均認(rèn)為在下半年，定位合理、配套完善、品質(zhì)和價(jià)格有 優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目會(huì)吸引為數(shù)不少的近兩年被壓制的改善性需求入市，帶動(dòng)成交量大 幅度回升。 不過同策分析師姚伯均堅(jiān)信不過很多開發(fā)商可能看不到那個(gè)時(shí)候的情景 了。2012 年將有一些中小型開發(fā)商復(fù)制 1998年的房地產(chǎn)爛尾的情景，可能會(huì)有 大量的中小房企退出這個(gè)市場(chǎng)， 甚至不排除倒掉一兩家大開發(fā)商。 總之明年資金 鏈?zhǔn)情_發(fā)商的核心問題。搞得好開發(fā)商還能高興一下，搞不好就只好哭天喊地 了。 因此 同策分析師姚伯均建議 開發(fā)商，在年初就要反思自身定位， 開發(fā)商必須 要想清楚今后服

5、務(wù)哪些購(gòu)房者。 1.全年市場(chǎng)回顧一一量跌價(jià)穩(wěn)七年來(lái)成交量最小價(jià)格漲幅最小 商辦物業(yè)熱的發(fā)燙! 全年供應(yīng)成交情況 物業(yè)類型 供應(yīng)面積 成交面積 成交均價(jià) 單位 萬(wàn)平方米 環(huán)比 萬(wàn)平方米 環(huán)比 元/平方米 環(huán)比 商品住宅 10,673,773 -1% 7,297,551 -25% 22,012 1% 公寓 8,789,722 -2% 6,279,369 -21% 20,620 3% 別墅 1,884,051 3% 1,018,182 -41% 30,600 4% 辦公 2,357,590 -1% 1,832,828 21% 26,916 36% 商業(yè) 2,250,957 -7% 1,862,793

6、 -21% 16,814 24% 2.存量分析一一住宅加速上升危機(jī)顯著商辦存量穩(wěn)定! 上海市商品住宅各環(huán)線月度存量走勢(shì) 萬(wàn)平80米 300 167 11 186.69 201.68 J8.94 148.02142.06141.82140.21 訕力 161.32167.11 _B_-= 200134.21 100 0蟲 11-01 64.51 11-02 * * * 66.7168.6571.9572.469.7371.1476.41 11-0311-0411-0511-0611-0711-0811-09 內(nèi)環(huán)以內(nèi)*內(nèi)外環(huán)間r-外環(huán)以外 75.21 11-10 77.08 11-11 75.9

7、3 11-12 上海市辦公產(chǎn)品各環(huán)線月度存量走勢(shì) 60 40 20 0 AAAAAA 11-0111-0211-0311-0411-0511-0611-0711-0811-0911-1011-1111-12 三內(nèi)環(huán)以內(nèi)內(nèi)外環(huán)間外環(huán)以外 上海市商業(yè)產(chǎn)品各環(huán)線月度存量走勢(shì) 萬(wàn)平41米 400 350 300 250 200 150 100 50 0 379.44377.46380.55373 18378.59379.97382.02377.62384.66389.41 字*=滬fr 405.234仃 5 133.71136.85137.49血89143.33141.96138.21137.6414

8、7.1315；815：93154.88 8 94亠9290999147 90.990.6192.4593.13 11-0111-0211-0311-0411-0511-0611-0711-0811-0911-1011-1111-12 _韋_內(nèi)環(huán)以內(nèi).內(nèi)外環(huán)同 V 外環(huán)以外 3 .剛需住宅市場(chǎng)回顧一一剛需購(gòu)買力下半年會(huì)隨價(jià)格下跌而爆發(fā)! 截至日前，各類剛需樓盤成交面積占總商品住宅成交面積的40%左右。其中 90平方米以下的低端剛需住宅市場(chǎng)成交了約200萬(wàn)平方米，91平方米至100平 方米的中端剛需產(chǎn)品成交了約100萬(wàn)平方米。 樓盤名稱 套數(shù) 面積怦 金額 均價(jià)元/ rf 金鼎香樟苑 523 42

9、670 65222 15285 珊瑚灣雅園 499 39682 42224 10641 旭輝玫瑰苑 393 35009 52688 15050 新城尚上城 407 34307 44172 12876 美蘭湖中華園 387 34017 54905 16140 中冶尚園 407 32548 40466 12433 世茂海濱馨苑 386 32409 27588 8512 保利湖畔陽(yáng)光苑 304 27016 39277 14539 蘆潮港海濱國(guó)際花城 323 26977 24452 9064 新城金郡園 310 26056 34873 13384 （低端剛需定義：?jiǎn)翁捉ㄖ娣e90平方米以下，總價(jià)在 1

10、50萬(wàn)以下） 樓盤名稱 套數(shù) 面積rf 金額 均價(jià)元/ rf 金地藝境城 593 55651 108321 19464 萬(wàn)科清林徑 236 22809 36889 16173 華潤(rùn)置地青央苑 220 20586 49176 23888 琥珀郡園 197 19596 36136 18440 濱河華城 196 18316 42926 23437 大華河畔華城 161 15237 34942 22932 金色西郊城 153 14268 26456 18543 周浦鎮(zhèn)老鎮(zhèn)區(qū)4號(hào)地塊 148 13691 24086 17593 一品漫城 142 13348 31053 23264 保利葉城 137 12

11、714 24693 19422 （中高端剛需定義：?jiǎn)翁捉ㄖ娣e90平方米到100平方米之間，總價(jià)在150萬(wàn)至300萬(wàn)之間） 同策分析師姚伯均對(duì)于2012年剛需產(chǎn)品成交的預(yù)測(cè)：成交回暖時(shí)點(diǎn)判斷將 在2012年的下半年。一部分熬過1年社保期的非上海戶籍人員將達(dá)到可購(gòu)住宅 80平 的標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)明年又是中國(guó)傳統(tǒng)的結(jié)婚旺年， 很大一部分剛需需要適婚房。因此 諸如嘉定新城、青浦新城、南橋新城的住宅項(xiàng)目，若單套面積可以控制在 方米左右，總價(jià)控制在100萬(wàn)左右，還是可以取得較快的去化速度的。 4 .中產(chǎn)階層改善型住宅市場(chǎng)回顧承受力約 300到400萬(wàn) 降 價(jià)有效果! 2011年，各類中產(chǎn)階層改善型商品住宅（單

12、套面積 101-140平米，總價(jià) 301-500萬(wàn)元）成交2488套，總面積30.47萬(wàn)平米，成交金額92.3億，均價(jià)接近 3萬(wàn)元/平米。從成交區(qū)位上看，主要集中在內(nèi)中環(huán)；從板塊分布上看，大寧、光 新、張江、七寶、北蔡成為中產(chǎn)階層改善購(gòu)房者的青睞之地。 樓盤名稱 套數(shù) 面積 金額 均價(jià)元/ rf 上海香溢花城 130 15896 51916 32661 張江湯臣豪園 118 15143 40959 27048 大寧瑞仕花園 125 14812 52650 35545 大華錦繡華城 104 12435 35760 28756 象源麗都 85 9988 30138 30175 城花新園 77 93

13、91 26019 27707 合生江灣國(guó)際公寓 76 8737 28461 32574 慧芝湖花園 62 7519 26938 35828 五月花生活廣場(chǎng) 60 7407 27261 36804 東方城市化園 61 7350 19896 27070 （中產(chǎn)階層改善型需求定義：?jiǎn)翁捉ㄖ娣e100平方米到140平方米之間，總價(jià)在 300萬(wàn)至500萬(wàn)之間） 同策分析師姚伯均對(duì)于2012年剛需產(chǎn)品成交的預(yù)測(cè)：2012年中產(chǎn)階層客戶 承受能力普遍在300-400萬(wàn)元/套，個(gè)別降價(jià)“到位”的產(chǎn)品迎來(lái)較好銷量，而 其價(jià)格再次下探的可能性不大。明年開發(fā)商的資金鏈仍將維持緊張局面，降價(jià)有 可能從剛需盤向這類中產(chǎn)

14、階層改善型住房橫向蔓延，預(yù)計(jì)其成交量有望提升。 5 .高端階層改善需求住宅市場(chǎng)回顧整體沒有市場(chǎng)細(xì)分中高端 公寓受追捧經(jīng)濟(jì)型別墅遇冷! 2011年中端改善型住宅是受到政策影響最大的市場(chǎng)，因其需求面積段在180 精品文檔你我共享 平方米至220平方米，總價(jià)預(yù)算在500萬(wàn)至999萬(wàn)，該購(gòu)房者是在政策面前最尷 尬的群體。本年度中高端住宅（包含高端經(jīng)濟(jì)型別墅）成交僅739套，成交面積 14.62萬(wàn)平方米，成交金額只有49億元。其中相對(duì)于市區(qū)高端公寓項(xiàng)目，高端經(jīng) 濟(jì)型別墅成交遇冷更加嚴(yán)重。2011年高端經(jīng)濟(jì)型別墅成交排名前兩名的萬(wàn)科第 五園和觀庭不過都只有成交了 36套，月均成交只有3套。 根據(jù)限購(gòu)和貸款

15、放松的力度，同策分析師姚伯均認(rèn)為 整體沒有市場(chǎng)，細(xì)分中 高端公寓受追捧，經(jīng)濟(jì)型別墅遇冷！那些賣的好的項(xiàng)目必須具備如下三個(gè)特征: 首先沾上國(guó)際化社區(qū)的光；其次是產(chǎn)品的創(chuàng)新；第三是價(jià)格的比較優(yōu)勢(shì)。 樓盤名稱 套數(shù) 面積怦 金額 均價(jià)元/ rf 四荷藝墅 36 7010 19982 28504 藍(lán)山小城 36 6857 22896 33389 綠地寶里 27 5446 14409 26459 綠地梧桐院 21 4184 11963 28591 美蘭湖花園 17 3238 8907 27507 合生國(guó)際花園 14 2785 8205 29456 高橋新城 14 2767 9517 34391 龍湖酈城

16、 13 2730 7480 27396 優(yōu)豪新園 12 2529 6774 26788 琥珀臻園 13 2502 6657 26608 （高端階層改善型需求定義：面積在180平方米至220平方米，總價(jià)預(yù)算在 500萬(wàn)至999萬(wàn)） 樓盤名稱 套數(shù) 面積 金額 均價(jià)元/ rf 仁恒森蘭雅苑 115 22925 97869 42691 天御苑 75 14862 48217 32443 琥珀臻園 23 4427 11912 26911 新都國(guó)際城 21 3982 15398 38673 祥生福田雅園 19 3502 11766 33598 象源麗都 15 2922 9101 31140 品尊國(guó)際公寓

17、13 2661 10860 40812 長(zhǎng)寧八八中心 11 2181 9991 45814 中環(huán)凱旋公寓 9 1925 6949 36100 新湖明珠城 8 1517 5069 33417 （高端階層改善型需求定義：面積在180平方米至220平方米，總價(jià)預(yù)算在 500萬(wàn)至999萬(wàn)） 6.豪宅市場(chǎng)回顧一一第一居所別墅是主流標(biāo)準(zhǔn) 2011年上?？們r(jià)1000萬(wàn)以上的豪宅共成交1676套，簽約面積達(dá)到53.6萬(wàn) 平方米，從成交總套數(shù)和成交總面積看， 雖然有所下滑，但是與中間段改善類定 AAAAAA 位的住宅項(xiàng)目相比，成交量下滑幅度并不大。 同策分析師姚伯均認(rèn)為：2012年郊區(qū)大面積平層豪宅公寓的市場(chǎng)狹

18、小，可 能存在產(chǎn)品定位誤區(qū)。而在內(nèi)環(huán)內(nèi)和內(nèi)中環(huán)間大平層豪宅基本已經(jīng)為高端購(gòu)房者 所接受，基本能夠作為豪宅的一個(gè)重要指標(biāo)了。 豪宅中作為第一居所的獨(dú)棟別墅 依舊是主流標(biāo)準(zhǔn)。 樓盤名稱 套數(shù) 面積 金額 均價(jià)元/ rf 星河灣薈苑 81 28215 180922 64123 上海星河灣花園 89 26581 118428 44554 尚海灣豪庭 71 23208 173993 74970 綠城御園 47 15573 79032 50750 九龍倉(cāng)璽園 43 11479 61816 53854 仁恒森蘭雅苑 37 11237 52978 47146 天御苑 33 10363 41375 39924

19、金地天境城 30 9656 45919 47556 大華清水灣花園 36 8634 56012 64875 華潤(rùn)外灘九里苑 35 8406 83294 99085 （豪宅定義：總價(jià)1000萬(wàn)以上的別墅和平層公寓） 樓盤名稱1 套數(shù) 面積 金額 均價(jià)元/ rf 上海紫園 42 21334 204160 95695 誠(chéng)邦別墅 55 20663 93505 45253 仁恒怡庭 62 18432 126775 68780 棕櫚灘 24 11007 57768 52482 金茂逸墅 23 9818 34806 35452 中科大學(xué)村 32 9295 43495 46792 喬愛花園 13 8177 2

20、5799 31549 翡冷翠園 17 7381 53595 72609 大華錦繡華城 22 7143 47183 66057 南郊名墅 9 6331 18443 29133 （豪宅定義：總價(jià)1000萬(wàn)以上的別墅和平層公寓） 7 .商辦類物業(yè)市場(chǎng)回顧酒店式公寓熱銷 大宗交易不時(shí)出現(xiàn) 2011年的上海商辦類市 大宗交易不時(shí)出現(xiàn)。優(yōu)于 在住宅被限購(gòu)，整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂觀的情況下， 場(chǎng)的表現(xiàn)是波瀾不驚的，小戶型商辦類項(xiàng)目交投踴躍、 商業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)定的投資回報(bào)，以及物業(yè)的保值增值屬性，今后很長(zhǎng)一段時(shí)間，其 仍然是投資人士的聚焦點(diǎn)。 從本年度商辦類物業(yè)的成交具體情況看，呈現(xiàn)出三個(gè)特征：酒店式公寓熱銷; AA

21、AAAA 高等級(jí)寫字樓被整購(gòu)的情形頻繁發(fā)生；郊區(qū)小戶型產(chǎn)權(quán)式商鋪。同策分析師姚 伯均認(rèn)為：在2012年，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的深入，酒店式公寓，小面積產(chǎn)權(quán)商 鋪?zhàn)匀欢皇鞘袌?chǎng)的熱點(diǎn)。 樓盤名稱 套數(shù) 面積 套均 面積 均價(jià)元 / rf 江橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 602 30550 51 15507 綠地領(lǐng)海二期 432 29996 69 11445 綠地公園廣場(chǎng) 538 29121 54 14715 風(fēng)尚天地廣場(chǎng) 371 25484 69 19243 尚都國(guó)際大廈 439 24914 57 15458 禹洲藍(lán)爵 456 22153 49 21364 新城金郡園 307 19513 64 14885 綠地北郊商

22、業(yè)廣場(chǎng) 374 19374 52 13922 涼城地區(qū)中心（公寓式 辦公樓） 71 17137 241 15600 中心公館 246 14510 59 19717 樓盤名稱 套數(shù) 面積 均價(jià)元/ rf 新世界長(zhǎng)寧商業(yè)中心 388 113476 28220 上海環(huán)球金融中心 10 33629 82283 _r.HLAn rh “、u rw 81 22071 102955 二世紀(jì)中心大廈 上海港國(guó)際客運(yùn)中心商業(yè) 配套項(xiàng)目1 28 36063 60288 嘉瑞國(guó)際廣場(chǎng) 176 42972 42428 浦江雙輝大廈 7 18964 47426 國(guó)浩長(zhǎng)風(fēng)城 34 35316 20383 東方金融廣場(chǎng) 1

23、6 9907 56462 上海九久青年城 71 24638 13947 永新城 4 7100 40884 咼寶金融大廈 3 3185.82 79999 樓盤名稱 套 數(shù) 面積 套均面 積 均價(jià)元/ rf 金山國(guó)際貿(mào)易城 579 40780 70 4429 寶山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 365 37608 103 41047 AAAAAA 附錄: 2011商品住宅成交量?jī)r(jià)月值 1,200,000 1,000,000 800,000 600,000 400,000 200,000 23.500 23,000 22.500 22,000 21.500 21,000 20.500 20,000 19.500 19,0

24、00 201年 11 屏11 屏11 年戶1年 11 肆徉瀘年1年袒 201201刃1201刃1刃1刃1201 面積（平方米） 均價(jià)（元） 精品文檔 你我共享 上海服裝機(jī)械城 440 30488 69 1679 上海國(guó)際禮品城 417 30087 72 13367 上海南橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng) 364 25307 70 19839 上海電器城 440 22928 52 8253 恒達(dá)休閑廣場(chǎng) 170 16896 99 20116 上海玫瑰園商貿(mào)城 221 15789 71 2356 上海億豐五金家居廣場(chǎng) 245 15551 63 19207 東方汽配城 248 14462 58 15700 22.50

25、0 22,000 21.500 21,000 20.500 20,000 19.500 19,000 18.500 18,000 17.500 17,000 2011公寓成交量?jī)r(jià)月值 1,000,000 900,000 800,000 700,000 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 0 1年月尹11年月瀘捫/ / 1/ /月年10月年/年裙 20 21201212012012O1 刃1 刃1201 刃1 刃12 01 面積（平方米） 均價(jià)（元） 2011別墅成交量?jī)r(jià)月值 180,000 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 IrTTrnrrTTi 45,000 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 年1月年2月年申年月 年月年辭年戶年8月年月住10月住11月住12月 1年 1年 1年1年1 年11 年1年 1年 年 徉年年 刃1201