[北京]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例范本

1、北京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例一、項(xiàng)目概況隨著北京城市化進(jìn)程的加快、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化,城市用地功能需作進(jìn)一步調(diào)整.為此,首都規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)辦公室于2016年1月30日召開(kāi)第四次聯(lián)席會(huì)議,原則上同意將北京市毛紡廠(chǎng)改造為“毛紡廠(chǎng)居住區(qū)”.該項(xiàng)目擬由北京益華集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè).項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的目的是通過(guò)市場(chǎng)供需研究和財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析,確定項(xiàng)目的規(guī)劃功能、開(kāi)發(fā)檔次、開(kāi)發(fā)成本和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)對(duì)象,并對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性做出評(píng)價(jià),為委托方投資決策及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資提供依據(jù).1項(xiàng)目位置及占地面積擬建“毛紡廠(chǎng)居住區(qū)”位于朝陽(yáng)區(qū)東八里莊,包括現(xiàn)狀毛紡廠(chǎng)廠(chǎng)區(qū)和五建公司的用地.地塊北臨六里屯路,南至朝陽(yáng)

2、北路,西起星火路,東到規(guī)劃中的石佛營(yíng)東路.本項(xiàng)目總占地面積53.23公頃,其中:規(guī)劃用地面積45.63公頃,市政代征地7.6公頃.本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積中,目前屬北京市第五建筑工程公司使用的有7.652公頃,詳見(jiàn)表1所示.表1 項(xiàng)目用地面積及其分布用地單位規(guī)劃用地面積(米2)可開(kāi)發(fā)用地面積(米2)保留建筑占地面積(米2)益華37980033203747763五建76520712005320合計(jì)456320403237530832項(xiàng)目現(xiàn)狀特點(diǎn)項(xiàng)目用地內(nèi)的現(xiàn)狀建筑主要是廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)和住宅,將來(lái)都要予以拆除,但由于生產(chǎn)水泥制品的需要,以鐵路專(zhuān)用線(xiàn)將廠(chǎng)區(qū)分為南北兩部分,南部為第一期開(kāi)發(fā),北部為第二期開(kāi)發(fā)

3、,中間鐵路線(xiàn)及其南北兩側(cè)為第三期開(kāi)發(fā).規(guī)劃范圍內(nèi)有三組擬保留建筑:廠(chǎng)區(qū)南側(cè)靠近朝陽(yáng)北路的住宅樓為毛紡廠(chǎng)新建的宿舍區(qū);規(guī)劃范圍內(nèi)西北角是一組舊住宅樓,分屬毛紡廠(chǎng)和五建公司,目前保留,待將來(lái)有條件時(shí)再改造;廠(chǎng)區(qū)中央靠星火路一側(cè)正在興建的一棟12層綜合樓.另外,現(xiàn)狀廠(chǎng)區(qū)內(nèi)的鍋爐房也將予以保留,用于未來(lái)小區(qū)供熱.保留建筑占地面積和建筑面積情況如下表2所示.表2 項(xiàng)目用地范圍內(nèi)保留建筑占地面積和建筑面積土地使用者用途益華五建占地面積(米2)建筑面積(米2)占地面積(米2)建筑面積(米2)住宅43488100000532030000地區(qū)公建0.42752209200合計(jì)477631220925320300

4、00項(xiàng)目規(guī)劃范圍以北是石佛營(yíng)住宅小區(qū),西側(cè)是東八里莊住宅小區(qū),南側(cè)也已建成居住區(qū),東側(cè)隔鐵路專(zhuān)用線(xiàn)為倉(cāng)儲(chǔ)區(qū).鐵路專(zhuān)用線(xiàn)以西,本項(xiàng)目周?chē)研纬梢?guī)模居住區(qū),將廠(chǎng)區(qū)改造為住宅區(qū)符合規(guī)劃要求.3項(xiàng)目擬建規(guī)模按照初步規(guī)劃方案,毛紡廠(chǎng)居住區(qū)由保留建筑和新建建筑兩部分組成,其中新建建筑包括高層和多層住宅、非配套公建和配套公建(詳見(jiàn)表3).建設(shè)用地面積456300平方米,總建筑面積912600平方米,總?cè)莘e率為2.00.表3 項(xiàng)目擬建規(guī)模和建筑面積分配類(lèi)型建筑面積(米2)建筑面積所占比例 (%)保留建筑152092-新建建筑高層住宅43790857.6多層住宅13760018.1地區(qū)商服8500011.2配套

5、公建10000013.1小計(jì)760508100.0合計(jì)912600-4項(xiàng)目服務(wù)對(duì)象居住區(qū)將規(guī)劃建設(shè)一處地區(qū)級(jí)公建中心和一所醫(yī)院,為附近地區(qū)和小區(qū)內(nèi)居民提供服務(wù),其余建筑為多層、高層住宅和配套公建.其中,部分新建住宅為益華集團(tuán)其它開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供拆遷安置房,部分住宅為公開(kāi)銷(xiāo)售商品房,所占比例分別為30%和70%.5市政工程和基礎(chǔ)設(shè)施據(jù)測(cè)算,毛紡廠(chǎng)居住區(qū)建成后,對(duì)熱力、電力、電訊和煤氣的需求預(yù)測(cè)如下:(1)供熱小區(qū)內(nèi)將自建鍋爐房,負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)的供熱.(2)供電根據(jù)北京毛紡廠(chǎng)住宅區(qū)供電可行性咨詢(xún)報(bào)告,毛紡廠(chǎng)住宅區(qū)的能源供應(yīng)方式采用鍋爐房(或熱力網(wǎng))供熱,煤氣或天然氣炊事,集中與分散空調(diào)相結(jié)合方案,新建住

6、宅和新建公建用電定額分別按25瓦/平方米和50瓦/平方米計(jì)算,則該小區(qū)用電總計(jì)約20000千瓦.同時(shí)使用系數(shù)為0.8,則最大負(fù)荷約16000千瓦,需安裝24000千伏安變壓器.根據(jù)測(cè)算,新建小區(qū)內(nèi)開(kāi)閉站和由變電站引至住宅區(qū)的電纜分別需400萬(wàn)元和480萬(wàn)元,需交納的供電貼費(fèi)為2880萬(wàn)元,以上三項(xiàng)共計(jì)3760萬(wàn)元.另外,居住區(qū)還應(yīng)承擔(dān)地方電力建設(shè)基金4000萬(wàn)元,此項(xiàng)費(fèi)用可分期交納.(3)煤氣據(jù)北京市煤氣公司測(cè)算,按小區(qū)內(nèi)住宅7736戶(hù)、其它建筑15.86萬(wàn)平方米計(jì),日用煤氣量為2.1萬(wàn)立方米,高峰用氣量為3500立方米.(4)電訊據(jù)北京市電信管理局測(cè)算,按居住人口2萬(wàn)多、住戶(hù)7736戶(hù)計(jì),毛

7、紡廠(chǎng)居住區(qū)至少需電話(huà)9000部(包括公建),初期至少需安裝程控交換機(jī)1萬(wàn)門(mén).二、市場(chǎng)研究(一)北京市當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)概況(略)(二)北京市普通住宅市場(chǎng)分析(三)市場(chǎng)供需關(guān)系分析(略)經(jīng)過(guò)對(duì)北京市的投資環(huán)境和市場(chǎng)供求關(guān)系分析,我們提出如下建議:本項(xiàng)目所處位置緊鄰北京市房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區(qū)之一東四環(huán)路,建議市場(chǎng)定位如下:(1)功能分配.小區(qū)內(nèi)以普通住宅為主,配以適當(dāng)?shù)膶?xiě)字樓、商業(yè)及公建用房.普通住宅占70%,其中多層與高層并重,為提高項(xiàng)目的建筑面積,適當(dāng)增加高層的比例.(2)銷(xiāo)售對(duì)象.普通住宅銷(xiāo)售對(duì)象以企事業(yè)單位、集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)和益華集團(tuán)內(nèi)部其它項(xiàng)目的拆遷用房為主,外地駐京機(jī)構(gòu)為輔,兼顧散戶(hù).(3)戶(hù)型與

8、功能.考慮到銷(xiāo)售對(duì)象,普通住宅戶(hù)型以三室一廳、三室二廳、二室二廳為主,約占70%;四室二廳為輔,占10%,其余為二室或一室.面積約60-120平方米.在節(jié)約成本的前提下,應(yīng)盡量使功能達(dá)到中檔水平,如設(shè)計(jì)冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)的預(yù)留位置.(三)北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析(略)(四)北京市商業(yè)用房市場(chǎng)分析(略)三、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)條件(一)項(xiàng)目用地功能布局小區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀住宅主要分布在廠(chǎng)區(qū)西北角和南端.規(guī)劃住宅主要集中在小區(qū)中央,部分布置于靠近鐵路的東北角,在高度控制方面,本著中間高、兩邊低的原則,越靠近鐵路高度越低,以減少鐵路噪音對(duì)居民的干擾.毛紡廠(chǎng)周?chē)幼^(qū)建成較早,配套設(shè)施不完善,缺乏集中的、有規(guī)模的

9、地區(qū)級(jí)公建中心.因此規(guī)劃在區(qū)域內(nèi)兩條主干道(朝陽(yáng)北路和星火路)交匯處的東北部,即現(xiàn)狀毛紡廠(chǎng)的西南角建設(shè)一處地區(qū)級(jí)的公建中心.由于周?chē)貐^(qū)缺少有規(guī)模的醫(yī)院,所以在園星路以北,靠星火路一側(cè)規(guī)劃一家醫(yī)院.星火路是經(jīng)過(guò)居住區(qū)的一條主要生活性道路,規(guī)劃公建區(qū)多沿星火路布置.在現(xiàn)狀綜合樓以南安排一處農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),以解決星火路沿線(xiàn)的馬路市場(chǎng)問(wèn)題.在朝陽(yáng)北路與園星路之間的星火路東側(cè)形成一組完整的商業(yè)區(qū).為滿(mǎn)足服務(wù)半徑要求,方便小區(qū)東北部居民,在六里屯路南,規(guī)劃一處小規(guī)模商服用地.居住區(qū)東部目前是倉(cāng)儲(chǔ)區(qū),有一組電氣化鐵路從居住區(qū)邊經(jīng)過(guò).規(guī)劃中將鍋爐房、公交首末站和其它市政場(chǎng)站布置在鐵路沿線(xiàn),另外將中小學(xué)用地也靠近鐵

10、路布置,但要采取降低噪音影響的物理措施.規(guī)劃在石佛營(yíng)東路西側(cè)布置一條2030米寬的綠化隔離帶,以減少鐵路噪音干擾.其余綠地集中在現(xiàn)狀綜合樓以東的一塊占地0. 88公頃的用地內(nèi).另外,居住區(qū)還將配備30班中學(xué)一所,24班小學(xué)兩所,9班幼兒園兩所,4班、6班托兒所各一所.(二)項(xiàng)目規(guī)劃控制指標(biāo)綜合考慮該項(xiàng)目所處的區(qū)位及有關(guān)規(guī)劃要求,對(duì)該小區(qū)容量、用地性質(zhì)和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度提出的控制指標(biāo)如下:1. 用地情況總占地面積532320平方米其中:代征地面積76000平方米規(guī)劃建設(shè)用地面積456320平方米其中:地區(qū)公建用地52900平方米住宅用地163400平方米配套公建用地124000平方米道路用地56000平

11、方米綠化用地60000平方米2. 用地性質(zhì)使用性質(zhì):住宅及配套、非配套公建3. 用地強(qiáng)度總?cè)莘e率:2.00其中:保留建筑:2.865新建住宅:2.06配套公建:0.806地區(qū)商服:3.834. 建筑設(shè)計(jì)指標(biāo)總建筑面積:912600平方米其中:保留建筑面積:152092平方米新建住宅建筑面積:575508平方米 地區(qū)公建建筑面積:85000平方米 配套公建建筑面積:100000平方米 建筑高度:=60米 其中:多層住宅:=18米高層住宅:4560米地區(qū)商服:=60米配套公建:=24米中、小學(xué):=12米建筑層數(shù):板式612層,塔式18層(三)市政建設(shè)條件1. 道路交通系統(tǒng)在毛紡廠(chǎng)居住區(qū)四周道路中,

12、星火路已修好,六里屯路和朝陽(yáng)北路都定過(guò)線(xiàn),只有石佛營(yíng)東路有待定線(xiàn).規(guī)劃中將東八里莊小區(qū)北側(cè)的園星路東延,橫穿居住區(qū)與石佛營(yíng)東路相交,此路段將居住區(qū)分成南北兩個(gè)小區(qū),亦有待定線(xiàn).為加強(qiáng)小區(qū)間的聯(lián)系,居住區(qū)內(nèi)部規(guī)劃了 半環(huán)加十字形的道路系統(tǒng):即由星火路向東,再向南,穿過(guò)園星路,再向西回到星火路的半環(huán)路和貫穿南北東西的十字型路.2. 市政設(shè)施現(xiàn)狀北京毛紡廠(chǎng)原有較完善的市政設(shè)施.為解決北京市熱力公司在東郊地區(qū)建設(shè)供熱廠(chǎng)的用電需要,北京市供電局提出結(jié)合供熱廠(chǎng)投產(chǎn),建設(shè)一座110千伏變電站(星火變電站).站址擬選在京包鐵路西側(cè),姚家園路北側(cè),建成后將由該變電站向毛紡廠(chǎng)住宅區(qū)供電.隨著周?chē)貐^(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè),該

13、地段的市政設(shè)施、地下管線(xiàn)將得到進(jìn)一步改善,為本項(xiàng)目建成后的使用提供理想的市政條件.其中:(1)上水:毛紡廠(chǎng)原有上水條件滿(mǎn)足供應(yīng).(2)雨水:沿區(qū)內(nèi)管線(xiàn)通入市政干線(xiàn).(3)合流污水:沿區(qū)內(nèi)管線(xiàn)送入市政干線(xiàn).(4)煤氣:用地西側(cè)的星火路、南側(cè)的朝陽(yáng)北路有新建的Dg300中壓煤氣管線(xiàn);在用地西側(cè)偏南有現(xiàn)狀煤氣中低壓調(diào)壓站一座;小區(qū)內(nèi)南北端有部分現(xiàn)狀住宅樓已使用人工煤氣.居住區(qū)需建設(shè)煤氣中低壓調(diào)壓站兩座,每座建筑面積70平方米左右.(5)供熱:基地內(nèi)可滿(mǎn)足供應(yīng).規(guī)劃在原鍋爐房的位置,綠化隔離帶以西,設(shè)一處占地2.02公頃的鍋爐房,負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)的供熱.(6)供電:毛紡廠(chǎng)現(xiàn)狀用電由國(guó)棉110千伏變電站以1

14、0千伏架空線(xiàn)(石佛營(yíng)路)供電,由于該變電站已滿(mǎn)載,毛紡廠(chǎng)居住區(qū)擬由規(guī)劃建設(shè)的星火110千伏變電站供電.毛紡廠(chǎng)用電負(fù)荷較大,應(yīng)安排一座占地500平方米的10千伏開(kāi)閉站,由此分別引出雙路10千伏電纜向住宅和公建供電.(7)電訊:現(xiàn)狀毛紡廠(chǎng)有遠(yuǎn)離此地的呼家樓電話(huà)局提供服務(wù),該局容量已滿(mǎn),無(wú)力為新建住宅區(qū)提供通信服務(wù).按電信發(fā)展總體規(guī)劃方案要求,石佛營(yíng)地區(qū)應(yīng)由開(kāi)發(fā)單位無(wú)償提供土地,新建一個(gè)4萬(wàn)門(mén)電話(huà)局所,占地面積5000平方米,建筑面積6000平方米,初裝容量1萬(wàn)門(mén).四、建設(shè)方式及進(jìn)度安排(一)建設(shè)方式本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)應(yīng)采用總承包制,小區(qū)集中規(guī)劃,統(tǒng)一設(shè)計(jì).施工采用監(jiān)理制,采用公開(kāi)招標(biāo)的形式選擇工程承包商

15、,以使項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量得以確保.工程應(yīng)達(dá)到優(yōu)良工程水準(zhǔn).(二)建設(shè)進(jìn)度安排由于該項(xiàng)目規(guī)模較大,因此應(yīng)考慮采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、分期建設(shè)的方式,這樣既可以使項(xiàng)目迅速啟動(dòng),又可以按照市場(chǎng)需求變化情況適時(shí)調(diào)整開(kāi)發(fā)方案,降低投資風(fēng)險(xiǎn).從項(xiàng)目本身的規(guī)模和所處的市場(chǎng)條件來(lái)看,本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)分三期為宜,預(yù)計(jì)用6年時(shí)間可全部建成投入使用.各期開(kāi)發(fā)的土地面積和建筑面積如表4所示.表4 項(xiàng)目建設(shè)分期安排 單位:平方米分期第一期(南)第二期(北)第三期(中)三期合計(jì)總占地面積183000179320170000532320代征地面積26000250002500076000規(guī)劃建設(shè)用地面積15700015432014

16、5000456320保留建筑占地面積2349842752531053083拆遷土地面積159502175045144690479237可開(kāi)發(fā)占地面積133502150045119690403237可開(kāi)發(fā)建筑面積229000262000269508760508注:第二期可開(kāi)發(fā)土地面積中,有71200平方米占地為當(dāng)前五建用地,相應(yīng)分?jǐn)偟拇鞯孛娣e為11860平方米.工程建設(shè)進(jìn)度,直接影響著項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益.嚴(yán)密的工程進(jìn)度安排和高質(zhì)量的施工組織設(shè)計(jì),是保證項(xiàng)目實(shí)施的關(guān)鍵,為了 確保資金滾動(dòng)使用,于1997年1月初開(kāi)始一期工程拆遷及整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和前期準(zhǔn)備工作,1997年3月底進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)方案比選,初

17、開(kāi)始第一期基礎(chǔ)工程,2017年4月起就可進(jìn)行市場(chǎng)推廣和銷(xiāo)售.第二期工程于2019年4月初開(kāi)始啟動(dòng),第三期工程從2021年4月啟動(dòng).整個(gè)住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)于2023年3月完成,2023年9月底銷(xiāo)售完畢.五、投資估算與資金籌措(一)項(xiàng)目總投資估算1. 項(xiàng)目投資概況據(jù)估算, 本項(xiàng)目包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)等總投資為293745.36萬(wàn)元人民幣,可銷(xiāo)售面積的單方造價(jià)為3877.5元/平方米.更詳細(xì)的投資規(guī)劃可能隨設(shè)計(jì)的深入而調(diào)整.2. 估算依據(jù)(1)業(yè)主提供的“毛紡廠(chǎng)居住區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃說(shuō)明”;(2)北京市煤氣公司“北京市毛紡廠(chǎng)居住區(qū)煤氣供應(yīng)咨詢(xún)意見(jiàn)”;(3)

18、北京市電信管理局“北京市毛紡廠(chǎng)居住區(qū)電信配套建設(shè)方案”;(4)整個(gè)項(xiàng)目按中、低擋建造水平計(jì)算;(5)估算中的有關(guān)稅金和費(fèi)用按北京市的現(xiàn)行規(guī)定和同類(lèi)項(xiàng)目的平均水平測(cè)算;(6)假定該項(xiàng)目在5年內(nèi)分3期全部建設(shè)完成;(7)假定該項(xiàng)目在第一年開(kāi)始預(yù)售,至項(xiàng)目建成后一年內(nèi)全部銷(xiāo)售完畢;(8)項(xiàng)目總投資中自有資金比率按10%計(jì)算;(9)貸款的年利率按12%計(jì)取;(10)整個(gè)項(xiàng)目的投資費(fèi)用是在專(zhuān)業(yè)的投資監(jiān)理工程師監(jiān)督下使用.3估算范圍上述估算投資按北京市目前通常的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取,但尚未包括室內(nèi)二次精裝修及拆遷房享受安居房減免的十項(xiàng)稅費(fèi).4估算結(jié)果投資估算的結(jié)果匯總?cè)绫?所示.表-5 北京市毛紡廠(chǎng)居住區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

19、成本估算表序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱(chēng)投資金額(萬(wàn)元)單方造價(jià)(元/平方米)一土地費(fèi)用107342.761417.01出讓金13145.092城市建設(shè)配套費(fèi)19717.633拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)72893.704手續(xù)費(fèi)及稅金1586.35二前期工程費(fèi)5099.0467.31規(guī)劃設(shè)計(jì)3187.362項(xiàng)目可行性研究382.483地質(zhì)勘探測(cè)繪637.474三通一平費(fèi)891.73三房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)127494.501683.0(一)建筑安裝工程費(fèi)111837.281476.31商品住宅A多層30724.97B高層22434.112拆遷房A多層13655.54B高層6827.773地區(qū)公建A商場(chǎng)14021.32B寫(xiě)字樓134

20、60.464可銷(xiāo)售配套公建5462.225不可銷(xiāo)售配套公建5250.88(三 )附屬工程費(fèi)5591.8673.8(三)室外工程費(fèi)8946.98118.1(四)其他費(fèi)用1118.3714.8四管理費(fèi)5998.4179.2五財(cái)務(wù)費(fèi)用28792.36380.1六開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)10462.60138.11電貼費(fèi)2880.002用電權(quán)費(fèi)4000.003其它稅費(fèi)3582.60七不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)8555.69112.9總計(jì)293745.363877.5注:計(jì)算單方造價(jià)時(shí),其面積的基礎(chǔ)是可銷(xiāo)售面積(不含不可銷(xiāo)售配套公建之建筑面積).(二)投資分年度使用計(jì)劃按照項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排,本項(xiàng)目資金投入計(jì)劃詳見(jiàn)表6“投資計(jì)劃與

21、資金籌措表”.表6 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期2017201820192020202120221開(kāi)發(fā)總投資1.1土地費(fèi)用107342.7623853.9511926.9723853.9511926.9717890.4617890.461.2前期工程費(fèi)5099.041699.68453.251019.81453.251019.81453.251.3房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)127494.5025498.9019124.1719124.1719124.1719124.1725498.901.4管理費(fèi)5998.411199.68959.75959.75959.75959.75959.75

22、1.5其他費(fèi)用1.6開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)10462.602325.021162.512325.021162.512325.021162.511.7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)8555.691425.951425.951425.951425.951425.951425.95小計(jì)264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.812資金籌措2.1自有資金26495.3026495.300.000.000.000.000.002.2銷(xiāo)售收入220121.2311171.4135052.6048708.6535052.6042745.1647390.812.3貸款18

23、336.4718336.470.000.000.000.000.002.4其他0.000.000.000.000.000.000.00小計(jì)264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.81(三)資金籌措計(jì)劃本項(xiàng)目的投資來(lái)源包括自有資金、銷(xiāo)售收入和貸款三個(gè)部分.其中自有資金投入26495.30萬(wàn)元人民幣,銷(xiāo)售收入投入220121.23萬(wàn)元人民幣,需向金融機(jī)構(gòu)貸款18336.47萬(wàn)元人民幣詳見(jiàn)表6.在估算中,考慮到當(dāng)年投資是隨工程的進(jìn)度分期投入的,銷(xiāo)售收入也是在一年中逐步實(shí)現(xiàn)的,故假定當(dāng)年銷(xiāo)售收入(扣除銷(xiāo)售稅費(fèi))全部用于當(dāng)年投資,如有

24、盈余,結(jié)轉(zhuǎn)下年.六、投資分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定本報(bào)告對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析過(guò)程中,所使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基本條件是根據(jù)北京市同類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際狀況,在分析北京市相關(guān)類(lèi)型物業(yè)市場(chǎng)前景的基礎(chǔ)上,結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況而預(yù)測(cè)和選定的.(一)銷(xiāo)售收入的測(cè)算根據(jù)市場(chǎng)研究的結(jié)果,并考慮本項(xiàng)目的具體情況,確定普通住宅售價(jià):高層為5000元/平方米,多層為5200元/平方米;拆遷房售價(jià):高層為4500元/平方米,多層為4800元/平方米;商業(yè)用房售價(jià):6500元/平方米;辦公用房售價(jià):6000元/平方米;可售配套公建售價(jià):4000元/平方米.可銷(xiāo)售面積的平均價(jià)格為5073.50元/平方米.本項(xiàng)目的銷(xiāo)售面積包括商品

25、住宅、拆遷房與各類(lèi)公建,總計(jì)為757558平方米,分年度的總銷(xiāo)售收入見(jiàn)表7“北京市毛紡廠(chǎng)居住區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入?yún)R總表”.表7 北京市毛紡廠(chǎng)居住區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入?yún)R總表序號(hào)期間2017201820192020202120222023總計(jì)1商品住宅銷(xiāo)售收入9495.4828486.4436926.8733761.7131651.6043257.1927431.39211010.672拆遷樓銷(xiāo)售收入4645.3213935.9718065.1518065.1518065.1519613.5910839.09103229.413地區(qū)公建銷(xiāo)售收入0.004381.6611392.3213144.9911

26、392.3215773.9814021.3270106.59銷(xiāo)售收入總計(jì)14140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79384346.67注: 可銷(xiāo)售面積平均價(jià)格5073.50元/平方米,銷(xiāo)售收入具體估算過(guò)程略.(二)成本及稅金1. 投資成本測(cè)算本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資總額為26493.0萬(wàn)元人民幣,融資費(fèi)用為28792.36萬(wàn)元人民幣,本項(xiàng)目的投資成本為293745.36萬(wàn)元人民幣.2. 銷(xiāo)售費(fèi)用測(cè)算根據(jù)北京市同類(lèi)項(xiàng)目和國(guó)家有關(guān)部門(mén)資料,銷(xiāo)售費(fèi)用取總銷(xiāo)售收入的2%.銷(xiāo)售費(fèi)用 384346.67萬(wàn)元2% 7686.93萬(wàn)元3. 稅金房地

27、產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要稅金為經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)和所得稅.根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定,經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)的稅率為5.45%,按總銷(xiāo)售額征收;所得稅稅率為33%,以銷(xiāo)售利潤(rùn)為基數(shù)征收.北京市現(xiàn)已開(kāi)征土地增值稅.該稅按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售利潤(rùn)水平以累進(jìn)稅率征收,對(duì)20%以?xún)?nèi)的開(kāi)發(fā)利潤(rùn),免征土地增值稅.根據(jù)測(cè)算,本項(xiàng)目不需繳納土地增值稅.(三)利潤(rùn)分配開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的稅后利潤(rùn)等于銷(xiāo)售收入扣除投資成本、銷(xiāo)售費(fèi)用和有關(guān)稅金.預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的總稅后利潤(rùn)為38685.58萬(wàn)元人民幣.詳見(jiàn)表8“項(xiàng)目損益表”.表8 項(xiàng)目損益表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期20172018201920202021202220231項(xiàng)目收入384346.6714140.8046804.0766

28、384.3364971.8461109.0778644.7652291.791.1銷(xiāo)售收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.791.1.1商品住宅211010.679495.4828486.4436926.8733761.7131651.6043257.1927431.391.1.2拆遷樓、可售配套公建103229.414645.3213935.9718065.1518065.1518065.1519613.5910839.091.1.3地區(qū)公建70106.590.004381.6611392.3213

29、144.9911392.3215773.9814021.321.2出租收入000000002經(jīng)營(yíng)成本264953.009748.1032264.8345762.6744788.9542126.1154214.5136047.842.1銷(xiāo)售成本264953.009748.1032264.8345762.6744788.9542126.1154214.5136047.843經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.113.1銷(xiāo)售稅費(fèi)25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.

30、233425.113.1.1營(yíng)業(yè)稅及附加21139.07777.742574.223651.143573.453361.004325.462876.053.1.2交易管理費(fèi)及印花稅4035.64148.48491.44697.04682.20641.65825.77549.064銷(xiāo)售費(fèi)用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.845財(cái)務(wù)費(fèi)用28792.361059.323506.214973.014867.204577.835891.473917.316土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.000.007開(kāi)

31、發(fā)利潤(rùn)57739.672124.357031.299972.799760.609180.3011814.657855.708所得額2124.357031.299972.799760.609180.3011814.657855.709所得稅19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.3810稅后利潤(rùn)38685.581423.314710.966681.776539.606150.807915.825263.3210.1應(yīng)付利潤(rùn)13744.110.000.000.000.00564.987915.825263.3210.2歸還墊支利潤(rùn)

32、及凈投資回收42871.530.000.000.000.000.006823.6936047.8410.3未分配利潤(rùn)24941.471423.314710.966681.776539.605585.820.000.00注:投資回收主要用于后續(xù)投資和償還貸款本息,稅后利潤(rùn)部分用于后續(xù)開(kāi)發(fā)投資和歸還貸款本息的,在投資回收不再用于后續(xù)投資和還本付息時(shí)歸還.七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)(一)現(xiàn)金流量分析本報(bào)告從全部資金、自有資金兩方面編制了 現(xiàn)金流量表,主要評(píng)價(jià)指標(biāo)如下:1.全部資金評(píng)價(jià)指標(biāo)(詳見(jiàn)表9,項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率:24.80 %財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(IC=18%):10938.09萬(wàn)元人民幣

33、靜態(tài)投資回收期:4.84年動(dòng)態(tài)投資回收期(IC=18%):6.35年 表9 現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期19971998199920002001200220031現(xiàn)金流入1.1銷(xiāo)售收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79小計(jì)384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.792現(xiàn)金流出2.1固定資產(chǎn)投資2.2經(jīng)營(yíng)資金2.3開(kāi)發(fā)總投資264953.0056003.1835052.6048708.6535052.604274

34、5.1647390.810.002.4銷(xiāo)售費(fèi)用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.842.5經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.112.6土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.000.002.7所得稅19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.38小計(jì)316868.7357913.2541374.6757675.5343828.6950999.4858013.7

35、77063.333凈現(xiàn)金流量-43772.45429.408708.8121143.1510109.5820630.9845228.464累計(jì)凈現(xiàn)金流量-43772.4-38343.05-29634.24-8491.101618.4922249.4767477.94現(xiàn)值系數(shù)1.0000000.8474570.71818440.60863080.51578880.43710920.37043155凈現(xiàn)值-43772.44601.196254.5312868.375214.419017.9916754.056累計(jì)凈現(xiàn)值-43772.4-39171.2-32916.73-20048.36-14833

36、.95-5815.9610938.09計(jì)算指標(biāo)IRR24.80%靜態(tài)投資回收期4.84年動(dòng)態(tài)投資回收期6.35年序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期19971998199920002001200220031現(xiàn)金流入1.1銷(xiāo)售收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79小計(jì)384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.792現(xiàn)金流出2.1固定資產(chǎn)投資2.2經(jīng)營(yíng)資金2.3開(kāi)發(fā)總投資264953.0056003.1835052.6048708.6

37、535052.6042745.1647390.810.002.4銷(xiāo)售費(fèi)用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.842.5經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.112.6土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.000.002.7所得稅19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.38小計(jì)316868.7357913.2541374.6757675.5343828.6950

38、999.4858013.777063.333凈現(xiàn)金流量-43772.45429.408708.8121143.1510109.5820630.9845228.464累計(jì)凈現(xiàn)金流量-43772.4-38343.05-29634.24-8491.101618.4922249.4767477.94現(xiàn)值系數(shù)1.0000000.8474570.71818440.60863080.51578880.43710920.37043155凈現(xiàn)值-43772.44601.196254.5312868.375214.419017.9916754.056累計(jì)凈現(xiàn)值-43772.4-39171.2-32916.73-2

39、0048.36-14833.95-5815.9610938.09計(jì)算指標(biāo)IRR24.80%NPV10938.09萬(wàn)元靜態(tài)投資回收期4.84年動(dòng)態(tài)投資回收期6.35年2. 自有資金評(píng)價(jià)指標(biāo)(詳見(jiàn)表10 ,項(xiàng)目自有資金現(xiàn)金流量表)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率:292.33%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(IC=18%):155464.96萬(wàn)元人民幣靜態(tài)投資回收期:1.37年動(dòng)態(tài)投資回收期(IC=18%):1.44年表10 項(xiàng)目自有資金現(xiàn)金流量表 單位: 萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期20172018201920202021202220231現(xiàn)金流入1.1銷(xiāo)售收入384346.614140.8046804.0766384.3364971

40、.8461109.0778644.7652291.79小計(jì)384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.792現(xiàn)金流出2.1自有資金26495.3026495.300.000.000.000.000.000.002.2經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.112.3銷(xiāo)售費(fèi)用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.842.4土地增值稅0.000.000.000.000.000.

41、000.000.002.5所得稅19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.382.6貸款本金償還19845.870.000.001354.2914056.964434.620.000.002.7貸款利息支付7055.840.001923.192381.502218.99532.150.000.00小計(jì)105312.728405.378245.2612702.6725052.0413221.1010622.967063.333凈現(xiàn)金流量-14264.5738558.8153681.6639919.8047887.9768021.7

42、945228.464累計(jì)凈現(xiàn)金流量-14264.5724294.2477975.90117895.70165783.67233805.46279033.93現(xiàn)值系數(shù)1.00000000.84745760.71818440.60863080.51578880.43710920.370431545凈現(xiàn)值-14264.5732676.9638553.3324296.4224700.0829732.9519769.786累計(jì)凈現(xiàn)值-14264.5718412.3956965.7281262.14105962.22135695.18155464.96計(jì)算指標(biāo)IRR292.33%NPV155464.96萬(wàn)

43、元靜態(tài)投資回收期1.37年動(dòng)態(tài)投資回收期1.44年(二)財(cái)務(wù)平衡表與貸款償還分析資金來(lái)源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了 項(xiàng)目自身平衡的生存能力,是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù).分析結(jié)果表明, 本項(xiàng)目具有基本的資金平衡能力.詳見(jiàn) 表11,資金來(lái)源與運(yùn)用表.表11 資金來(lái)源與運(yùn)用表 單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期20172018201920202021202220231資金來(lái)源1.1銷(xiāo)售收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.791.4自有資金26495.3026495.300.000.000.000.000.000.001.5

44、貸款18336.4718336.470.000.000.000.000.000.00小計(jì)429178.4458972.5746804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.792資金運(yùn)用2.1固定資產(chǎn)投資2.2經(jīng)營(yíng)資金2.3開(kāi)發(fā)成本264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.810.002.4經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用2.5銷(xiāo)售費(fèi)用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.842.6財(cái)務(wù)費(fèi)用28792.361059.323506.21497

45、3.014867.204577.835891.473917.312.7經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.112.8土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.000.002.9所得稅19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.382.10應(yīng)付利潤(rùn)13744.110.000.000.000.00564.987915.825263.322.11各期還本付息26901.710.001923.193735.7916275.954966.78

46、0.000.003歸還墊支利潤(rùn)及凈投資回收42871.530.000.000.000.000.006823.6936047.84小計(jì)386306.9058972.5746804.0766384.3364971.8461109.0771821.0616243.95從表12“貸款還本付息估算表”中可以看出,本項(xiàng)目如果操作得當(dāng),在正常情況下,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)完成時(shí),可以從銷(xiāo)售收入中還清全部貸 款本息,并有基本的利潤(rùn).貸款還本付息估算表 單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期20172018201920202021202220231貸款及還本付息1.1期初貸款本息累計(jì)0.0019436.6619845.8718491.584434.620.000.001.1.1本金0.0018336.4718336.4716982.182925.230.000.001.1.2利息0.001100.191509.401509.401509.401509.401509.401.2本期貸款18336.47183