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1、武漢商業(yè)市場機(jī)會分析(商鋪)一、 武漢商業(yè)市場總體情況武漢市場自2011年以來持續(xù)高供應(yīng),2012年三季度延續(xù)態(tài)勢且表現(xiàn)突出,全市商鋪新增供應(yīng)達(dá)72.79 萬方,創(chuàng)2011年以來季度新增供應(yīng)新高,同比增加8%,環(huán)比增加90%。從月度供應(yīng)看,2012年三季度各月商鋪新增供應(yīng)分別為12.81 萬方、 27.38 萬方、32.6萬方。從年度成交來看,武漢市場連續(xù)4年保持快速增長;2012年武漢市商業(yè)成交量為110.73萬方/153.66億元,同比分別增加27.06%、11.75%。從月度成交看,2013年4月武漢市商業(yè)成交量為7.24萬方/11.44億元,環(huán)比分別增加4.02%、38.38%;201
2、2年11月達(dá)到最高峰,成交量為17.21萬方/23.1億元。從年度均價(jià)走勢來看,武漢市場處于穩(wěn)定發(fā)展過程中,2013年武漢市商業(yè)均價(jià)為14246元/,同比增長26.6%;2011年達(dá)到最高峰,銷售均價(jià)15777元/;2011年到2013年銷售均價(jià)略有下降,這與偏遠(yuǎn)地區(qū)商業(yè)集中放量有關(guān); 從月度均價(jià)走勢看,武漢市場持續(xù)上下波動(dòng),價(jià)格變化不大。二、 武漢商業(yè)市場項(xiàng)目情況區(qū)域項(xiàng)目位置開發(fā)商項(xiàng)目類型占地面積(平米)總建面(平米)商業(yè)建面(平米)銷售進(jìn)度代理商漢口中國中華城江漢建設(shè)大道與香港路交匯處武漢雙龍?zhí)梅康禺a(chǎn)開發(fā)公司城市綜合體14萬120萬44萬在售泰盈置業(yè)大武漢1911江漢新華西路與發(fā)展大道交匯
3、處武漢三金地產(chǎn)/同泰置業(yè)商業(yè)綜合體3.3萬10.6萬3.4萬在售中科輝創(chuàng)百步亭商業(yè)中心后湖大道和百步亭路交匯處武漢市十大家實(shí)業(yè)有限公司商業(yè)綜合體5萬8.7萬5.5萬在售開發(fā)商漢口城市廣場商業(yè)江岸后湖大道與建設(shè)大道延長線交匯處武漢南國置業(yè)/武漢地產(chǎn)集團(tuán)城市綜合體22萬61萬20萬在售易居幸福時(shí)代武漢市百步亭花園路與后湖大道交匯處武漢統(tǒng)建百步亭聯(lián)合置業(yè)有限公司社區(qū)型11萬36萬4萬在售世聯(lián)/開發(fā)商葛洲壩南大天地待添加的隱藏文字內(nèi)容3解放大道和京漢大道輕軌之間,硚口路美食街東側(cè)葛洲壩海集房地產(chǎn)開發(fā)有限公司城市綜合體6.6萬29萬2.5萬在售開發(fā)商漢陽閩東國際商業(yè)廣場漢陽區(qū)漢陽大道140號(鐘家村新世
4、界對面)武漢楚都房地產(chǎn)有限公司商業(yè)綜合體5萬17萬3萬在售基興閣海天歡樂購漢陽大道與龍陽大道的十字交匯處湖北金馳物業(yè)有限公司商業(yè)綜合體0.5萬10萬2.5萬在售新聚仁中森華漢城廣場漢陽武漢市漢陽區(qū)龍陽大道與四新大道交匯處武漢升官渡經(jīng)貿(mào)集團(tuán)有限公司城市綜合體6萬36萬25萬在售天晟/茂業(yè)/上業(yè)智行人信匯漢陽龍陽大道邱家大灣(邱家大灣站旁)人信地產(chǎn)城市綜合體15萬70萬20萬在售大家武昌百瑞景中央生活區(qū)商業(yè)街洪山武昌武珞路586號(中南亞貿(mào)旁)中鐵大橋局社區(qū)型53萬106萬10萬商業(yè)街8800在售浦江筑城1818中心武昌中北路109號(中北路與公正路交匯處)湖北博瀚置業(yè)有限公司城市綜合體5萬34萬
5、5.5萬在售敦行顧問南國首義匯 紫陽路與體育路交匯處武漢南國置業(yè)商業(yè)綜合體1.7萬4.7萬1.16萬在售鏘鏘陽光奧山世紀(jì)城青山二七大橋與和平大道交匯處武漢奧山世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司城市綜合體60萬150萬35萬在售思銳/大家光谷步行街東湖高新東湖開發(fā)區(qū)光谷廣場東武漢市世界城置業(yè)有限公司商業(yè)綜合體42萬150萬70萬在售思銳武漢中央文化區(qū)武昌區(qū)中北路171號(中北路與東沙大道交匯處)武漢萬達(dá)東湖置業(yè)有限公司旅游綜合體180萬340萬20萬在售開發(fā)商綠地國際金融城武昌和平大道840號(原武昌車輛廠)上海綠地集團(tuán)城市綜合體87.7萬300萬80萬方在售開發(fā)商漢飛逛逛街武昌區(qū)解放路與彭劉楊路交匯處漢飛
6、投資控股集團(tuán)有限公司商業(yè)綜合體4.7萬14.3萬7萬在售思銳武漢商業(yè)市場現(xiàn)有項(xiàng)目多以綜合體內(nèi)的百貨、大型專業(yè)市場等集中式商業(yè)為主,也不乏一些社區(qū)街鋪配套商業(yè);且不論是集中式商業(yè)還是社區(qū)商業(yè),規(guī)模較大的一般定位和檔次相比都較高。隨著武漢的快速發(fā)展、地鐵時(shí)代的來臨,全國各大品牌開發(fā)商落地武漢投資商業(yè)地產(chǎn),與此同時(shí)本土房企人信地產(chǎn)、福星惠譽(yù)也開始大踏步地朝商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域邁進(jìn)。2012年武漢商業(yè)成交金額占有率排行榜排名項(xiàng)目名稱所屬企業(yè)成交金額占有率1光谷世界城世界城置業(yè)9.30%2大武漢家居廣場南國6.66%3奧山世紀(jì)城奧山3.70%4三金大武漢1911三金3.09%5漢陽人信匯人信3.07%6世茂龍灣
7、世茂2.06%7武漢客廳卓爾控股2.00%8家百匯裝飾五金城華昊1.91%9漢飛又一城漢飛1.85%10萬景國際崇文置業(yè)1.42%2012年武漢商業(yè)成交面積排行榜排名項(xiàng)目名稱所屬企業(yè)成交面積(萬方)1大武漢家居廣場南國7.832武漢客廳卓爾控股5.693世茂龍灣世茂4.524光谷世界城世界城置業(yè)4.475萬國汽配高橋國際城高橋?qū)崢I(yè)4.286漢陽人信匯人信3.367黃陂廣場縱橫置業(yè)3.028武漢匯通公路港運(yùn)通置業(yè)2.189奧山世紀(jì)城奧山2.1210家百匯裝飾五金城華昊2.03武漢商業(yè)市場成交情況排名靠前的基本以綜合體商業(yè)項(xiàng)目為主,但同時(shí)也有部分如武漢客廳等以soho為主的項(xiàng)目。三、 武漢商業(yè)市場
8、代理情況項(xiàng)目中國中華城大武漢1911百步亭商業(yè)中心漢口城市廣場商業(yè)幸福時(shí)代葛洲壩南大天地閩東國際商業(yè)廣場海天歡樂購中森華漢城廣場代理商泰盈置業(yè)中科輝創(chuàng)開發(fā)商易居世聯(lián)/開發(fā)商開發(fā)商基興閣新聚仁天晟/茂業(yè)/上業(yè)智行項(xiàng)目人信匯百瑞景中央生活區(qū)1818中心南國首義匯奧山世紀(jì)城光谷步行街武漢中央文化區(qū)綠地國際金融城漢飛逛逛街代理商大家顧問浦江筑城敦行顧問鏘鏘陽光思銳/大家思銳開發(fā)商開發(fā)商思銳1. 代理需求特點(diǎn):目前武漢商業(yè)項(xiàng)目代理需求比較紛雜:有如萬達(dá)、綠地等全國性品牌開發(fā)商以及部分國企開發(fā)商自售的;有如奧山世紀(jì)城、光谷步行街、漢飛逛逛街、人信匯等以商業(yè)為主的項(xiàng)目要求商業(yè)操盤經(jīng)驗(yàn)較為成熟的代理商;也有部
9、分不以商業(yè)為主的項(xiàng)目如幸福時(shí)代、百瑞景等社區(qū)底商對商業(yè)操盤經(jīng)驗(yàn)沒有過多要求;同時(shí)還存在部分項(xiàng)目單獨(dú)將商業(yè)分離給其他代理商操盤,如漢口城市廣場、漢飛逛逛街等。2. 代理競爭格局:目前武漢商業(yè)項(xiàng)目代理競爭格局仍處于亂世群雄逐鹿態(tài)勢,而且本土代理商占據(jù)絕大部分商業(yè)江山。做商業(yè)項(xiàng)目比較有影響力的代理商有思銳、大家顧問均是本土品牌。在進(jìn)入模式上,武漢仍以上層領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系為主導(dǎo)。即便是思銳和大家,最初依靠老板私人關(guān)系進(jìn)入某一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目,做出市場影響力后開疆?dāng)U土的進(jìn)展實(shí)際也非常緩慢。大部分商業(yè)項(xiàng)目仍以自己長期合作的公司或領(lǐng)導(dǎo)層關(guān)系公司為主導(dǎo)。在服務(wù)模式上,代理商基本只負(fù)責(zé)銷售,招商及運(yùn)營由其他公司進(jìn)行。在競爭優(yōu)
10、勢上,正如上面所述,可以說是各有千秋,總體而言有強(qiáng)大的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)更有優(yōu)勢。費(fèi)率和營收方面不詳,在此舉例公司接手代理的航天雙城做參考:航天雙城商業(yè)由世方代理銷售,提點(diǎn)是2.5%。武漢商業(yè)市場機(jī)會分析(寫字樓)1、 歷年至今的開發(fā)投資額;新增供應(yīng)量、成交量; 武漢市2008-2012年商辦物業(yè)開發(fā)投資額 2008年以來武漢市的商辦物業(yè)投資一直處于快速增長階段,2011年至2012年增速開始放緩。 年份201020112012新增供應(yīng)量-萬53.6萬64.59萬成交量58.63萬97.27萬89.97萬 武漢市近年的新增供應(yīng)量和成交量2、今年商辦市場的在售、待售項(xiàng)目梳理,項(xiàng)目類型、規(guī)模,以及開發(fā)商;2
11、013年武漢市在售項(xiàng)目區(qū)域樓盤名稱項(xiàng)目類型辦公面()開發(fā)商武昌區(qū)友誼國際廣場綜合體180000(總建面)武漢市沙湖房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司綠地國際金融中心甲級寫字樓700000(總建面)綠地集團(tuán)菩提金國際金融中心甲級寫字樓150000(總建面)菩提金集團(tuán)德誠中心普通寫字樓34100湖北國新置業(yè)有限公司保利文化廣場甲級寫字樓142742(總建面)湖北保利置業(yè)有限公司萬達(dá)漢街總部國際甲級寫字樓500000武漢萬達(dá)東湖置業(yè)有限公司融科珞瑜路95號普通寫字樓114871(總建面)武漢東谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江漢區(qū)ifc國際金融中心甲級寫字樓49000漢江集團(tuán)廣發(fā)銀行大廈甲級寫字樓65000鈺龍集團(tuán)大武漢1
12、911普通寫字樓47000武漢同泰置業(yè)泛海國際soho城普通寫字樓40000泛海集團(tuán)東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)融眾國際甲級寫字樓7085武漢融城置業(yè)有限公司光谷世界城廣場甲級寫字樓170000(總建面)利嘉置業(yè)(武漢)公司光谷總部空間產(chǎn)業(yè)園寫字樓110000(總建面)武漢國測科技股份有限公司光谷芯中心產(chǎn)業(yè)園寫字樓247390(總建面)武漢東湖高新集團(tuán)股份有限公司光谷金融港科技園寫字樓1600000(總建面)武漢光谷金融港發(fā)展有限公司光谷創(chuàng)新天地產(chǎn)業(yè)園寫字樓74500武漢高科國有控股集團(tuán)有限公東西湖區(qū)武漢客廳綜合體23000(總建面)卓爾投資有限公司常青花園寫字樓甲級寫字樓53000(總建面)武漢新世界
13、康居發(fā)展有限公司萬安國際企業(yè)大道產(chǎn)業(yè)園寫字樓99509(總建面)武漢萬安盛世集團(tuán)有限公司中部慧谷產(chǎn)業(yè)園寫字樓160000(總建面)富興集團(tuán)有限公司漢陽區(qū)東合中心二期產(chǎn)業(yè)園寫字樓260000(總建面)武漢東合置業(yè)有限公司海天廣場綜合體113207(總建面)湖北金馳物業(yè)有限公司沌口總部基地華中電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)園140000(總建面)武漢華商置業(yè)有限公司2013年武漢市待售項(xiàng)目區(qū)域樓盤名稱項(xiàng)目類型辦公面()開發(fā)商武昌區(qū)江尚cc甲級寫字樓235826(總建面)武漢聯(lián)發(fā)瑞成置業(yè)有限公司航天首府15號樓乙級寫字樓62005武漢三江航天投資發(fā)展有限公司鳳凰國際大廈甲級寫字樓59696武漢弘升置業(yè)發(fā)展有限公
14、司東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷新世界中心甲級寫字樓106000(總建面)新世界集團(tuán)江漢區(qū)中國中華城綜合體70000武漢華氏集團(tuán)武漢九通置業(yè)有限公司浙商國際大廈5a甲級寫字樓100000湖北浙商集團(tuán)有限公司漢陽區(qū)水務(wù)項(xiàng)目綜合體132500(總建面)中國水務(wù)地產(chǎn)集團(tuán)湖北有限公司國際博覽中心項(xiàng)目綜合體50000武漢新城國際博覽中心有限公司2、 商辦物業(yè)市場的代理需求特點(diǎn)(如以某些典型客戶和樓盤作為分析樣本);商辦物業(yè)市場中較大的開發(fā)商更喜歡自售如綠地或者聯(lián)合代理,較小的開發(fā)商或者沒有實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商比較喜歡尋找代理公司,如ifc國際金融中心和城市廣場項(xiàng)目,在代理需求上主要是依靠代理公司的專業(yè)以及尋求更多的客戶資源。項(xiàng)目綠地國際金融城萬達(dá)漢街總部國際福星惠譽(yù)匯金中心泛海國際soho城江尚cc菩提金國際金融中心保利文化廣場代理商自售自售大家開發(fā)商/世聯(lián)浦江筑城浦江筑城自售3、 商辦物業(yè)市場的代理競爭格局:目前的整體代理率,主要的代理商,代理商的進(jìn)入路徑
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