土地增值稅案例分析

1、土地增值稅清算案例及 47 個(gè)涉稅疑難問(wèn)題處理技巧 市局 為了進(jìn)一步指導(dǎo)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部人員掌握土地增值稅的清算 審核工作方法， 根據(jù)土地增值稅清算審核有關(guān)政策及程序， 編寫(xiě)了土地增值稅三道案例題， 供對(duì)照參考。 對(duì)于三道案例題中 提供的數(shù)據(jù)情況請(qǐng)忽略。 案例一 北京市東城區(qū)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資建設(shè)的“東園小區(qū)” 項(xiàng)目，在 2006年 7 月，向東城地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅 清算申請(qǐng)手續(xù)。 稅務(wù)部門(mén)對(duì)該公司所提供的有關(guān)清算項(xiàng)目資料進(jìn) 行了驗(yàn)收， 特別是對(duì) 土地增值稅清算鑒證報(bào)告 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)鑒 證報(bào)告 )中內(nèi)容和格式進(jìn)行了重點(diǎn)查驗(yàn)后，同意“東園小區(qū)” 項(xiàng)目辦理土地增值稅清算手續(xù)。 在公司

2、提交的“東園小區(qū)”項(xiàng)目 鑒證報(bào)告 中披露的具體情況 如下： 、整體項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介 1、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)東園小區(qū)項(xiàng)目，是經(jīng)北京市發(fā)展 計(jì)劃委員會(huì)于 2001年 2 月以(2001)231號(hào)文件批準(zhǔn)投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng) 目的，座落于東城區(qū) XX 號(hào)，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積 80,000平方米。 該單位在 2003年 3 月曾到東城地方稅務(wù)局為該項(xiàng)目辦理了土地 增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。 2、該項(xiàng)目于 2002年初開(kāi)工建設(shè)，于 2003年 5 月開(kāi)始對(duì)商品房 進(jìn)行預(yù)銷(xiāo)售， 根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所提供實(shí)測(cè)總建筑面積 證明為 200,000平方米，可售面積證書(shū)中批復(fù)商品房銷(xiāo)售面積 170,000平方米；其余不可

3、出售的自用辦公、商業(yè)、車(chē)庫(kù)等面積 30，000 平方米。另外還有配套設(shè)施面積 12,000平方米。 3、截止 2006年 5月 30日，可售面積中已出售面積為 160,000平 方米，其中出售住宅 120,000平方米、出售商業(yè)用房 15,000平方 米、出售辦公用房 25,000平方米。 剩余未銷(xiāo)售面積 10,000平方米 中，已對(duì)外出租 4000 平方米。 4、公共配套設(shè)施用途分別為：變電站和熱力站800 平方米、物 業(yè)管理用房 200 平方米、托兒所 2000平方米、派出所 500平方 米、游泳館 4000平方米、 自行車(chē)棚 1000平方米，車(chē)庫(kù) 3500平方 米。 5、該項(xiàng)目在 200

4、6年 5 月通過(guò)全部工程質(zhì)量驗(yàn)收，并取得了北京 市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證 書(shū)”。 6、根據(jù)房屋測(cè)繪部門(mén)對(duì)出售商品住宅進(jìn)行測(cè)量后出具的證明為： 總商品住宅面積 130,000平方米、總商品住宅共 7 棟為 1040套， 按單棟計(jì)算后，每套平均 125平方米，屬于 2 級(jí)土地，根據(jù) 2006 年北京市公布的每平方米普通住房平均交易價(jià)格12710.4元，規(guī) 劃批復(fù)的項(xiàng)目容積率為 2.5，因此按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅三個(gè)條件的 標(biāo)準(zhǔn)，已出售的 120,000平方米商品住宅，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住 宅的優(yōu)惠政策。 7、該項(xiàng)目已銷(xiāo)售面積占總建筑面積的比例為： 160,000/200,00

5、0=80 %。 二取得收入情況說(shuō)明 該單位于2003年5月開(kāi)始預(yù)銷(xiāo)售東園小區(qū)的房屋，截止到 2006 年5月30日，已出售面積為160,000平方米，共取得銷(xiāo)售收人總 額1,430,000,000元，總額全部為貨幣收入（人民幣）。其中：出售 住宅120,000平方米，取得銷(xiāo)售收入 900,000,000元;出售商業(yè)用 房15,000平方米，取得銷(xiāo)售收入 255,000,000元;出售辦公用房 25,000平方米，取得銷(xiāo)售收入總額 275,000,000元。另外，取得租 金收入200, 000元。 對(duì)于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，未計(jì)入房?jī)r(jià)中， 而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，不包含在轉(zhuǎn)讓

6、房地產(chǎn)的收入中。 三、扣除項(xiàng)目情況說(shuō)明 （一）取得土地使用權(quán)所支付的總金額為453,200,000元。 單位提供的“X號(hào)土地出讓合同”及京房地低字 X號(hào)地價(jià)繳 款證明，“東園小區(qū)”項(xiàng)目已向北京市國(guó)有土地資源和房屋管理 局，交納土地出讓金 440,000,000元，繳納契稅13,200,000元（不含 公共配套設(shè)施政府贈(zèng)送的占地面積 ）。 該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額為 362,560,000元? 具體計(jì)算可采取以下兩種方法: ?、453,200,000/200,000*160,000=362,560,001元; ?、453,200,000*8% =362,560,000元。

7、（二）開(kāi)發(fā)成本 經(jīng)鑒證該單位提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止 2006年5月該項(xiàng)目工程成本為 493,600,000元，該項(xiàng)目本次清稅 應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額為394,880,000元 o其中: （1）土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：39,700,000元。（2）前期工程費(fèi)：115,070,700 元。（3）建筑安裝工程費(fèi)：290,000,000元。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：1,586,000 元。（5）公共配套設(shè)施費(fèi)：27, 942, 700元。（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi):19,300,600 元。（開(kāi)發(fā)成本具體內(nèi)容、數(shù)據(jù)來(lái)源見(jiàn)鑒證報(bào)告相關(guān)表格。） 分?jǐn)偪鄢痤~計(jì)算過(guò)程為: 1、土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi) 39,700

8、,000元+前期工程費(fèi)115,070 700元 +建筑安裝工程290,000,000元+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1,586,000元+開(kāi)發(fā)間 接費(fèi) 19,300,600元=465,657,300元。 具體計(jì)算可采取以下兩種方法: ?465,657,30元/200,000*160,000=372,525,840元; ? ?465,657,300*80=372,525,840元? 2、公共配套設(shè)施費(fèi):27,942,700元,本次清算分?jǐn)偪鄢墓才涮?設(shè)施費(fèi)用22,354,160元。 ?27, 942,700/200,000*160,000=22,354,16元 （三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 該公司不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款

9、證明，利息支出無(wú)法確定，因此三 項(xiàng)費(fèi)用扣除的金額為:(362,560,000+394,880,000)*10 =75,744,000 7元0 （四）繳納與銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅71,500,000元，繳納城市維護(hù) 建設(shè)稅和教育費(fèi)附加7,150,000元。 （五）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除為 ?（362,560,000+394,880,000）*20=151,488,000元 根據(jù)以上數(shù)據(jù)，本次清算允許扣除項(xiàng)目的總金額為:362,560,000地 價(jià)）+394, 880, 000 （開(kāi)發(fā)成本）+75, 744, 000 （開(kāi)發(fā)費(fèi)用） +78, 650, 000（稅金）+151, 488, 000（加計(jì)

10、扣除）=1,063,322,000 丿元。 四、納稅情況詳細(xì)計(jì)算過(guò)程 該項(xiàng)目屬于既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅， 又有其他商品房，應(yīng)分別計(jì)算增 值額。 （一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計(jì)算過(guò)程 1、出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅取得收入900,000,000元 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項(xiàng)目面積的比例為120,000/160,000=75% 扣除項(xiàng)目金額=1,063,322,000*7% =797, 491, 500元 增值額=900,000,000-797,491,500=102,508,50元 增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（增值率）為102,508,500/797,491 500=12.85% 該項(xiàng)目的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分，因增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目

11、金額20 %，應(yīng)免征土地增值稅。 （二）其他商品房計(jì)算過(guò)程 出售商業(yè)及辦公用房取得收入530,000,000元 已出售的商業(yè)及辦公用房占清稅項(xiàng)目面積的比例為 40,000/160, 000=25% 扣除項(xiàng)目金額=1 , 063, 322, 000*25% =265,830,500元 增值額 =530,000,000-265,830,500=264,169,50元0 增值額與扣除項(xiàng)目金額之比 （增值率 ）為 264,169,500/265, 830, 500=99.38% ? 適用稅率為 40% 應(yīng)納土地增值稅為： ?(264,169,500*4%0)-(265,830,500*5% )=92,

12、376,275元 已納土地增值稅為 :5,000,000元 應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅為： ?92,167,596.53-5,000,000=87,376,2元75? 五、稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況 （一）對(duì)清稅資料的審核 中披露的 稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)對(duì)納稅人提供的相關(guān)資料及 鑒證報(bào)告 內(nèi)容情況與相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)審核后, 根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策 規(guī)定,對(duì)該清算項(xiàng)目審核確認(rèn)情況如下： （二）確定銷(xiāo)售收入 1,430,000,000元 根據(jù)納稅人提供的銷(xiāo)售商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表中的銷(xiāo)售項(xiàng)目棟 號(hào)、房間號(hào)、 銷(xiāo)售面積、 銷(xiāo)售收入等, 對(duì)該項(xiàng)目出售住宅 120,000 平方米,取得銷(xiāo)售收入 900,000,000元；出售商業(yè)用房

13、 15,000平 方米,取得銷(xiāo)售收入 255, 000, 000元；出售辦公用房 25, 000 平方米 ,取得銷(xiāo)售收入 275,000,000元，進(jìn)行核對(duì)后，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。 同時(shí)對(duì)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的有關(guān)費(fèi)用核算情況進(jìn)行審核， 發(fā)現(xiàn)代收的費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)中， 而是在房?jī)r(jià)之外“其他應(yīng)付款” 戶(hù)單獨(dú)收取的，可以不作為收入。 不屬 根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，對(duì)于該項(xiàng)目取得租金收入 200,000元， 于征稅范圍。 (三) 確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額 土地增值稅扣除項(xiàng)目確定時(shí)，應(yīng)按清算面積 160,000平方米占整 體面積 200,000平方米的比例進(jìn)行分配后，確定本次清算允許扣 除項(xiàng)目總金額為 1,052,922,00

14、0其, 中： 1、取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額為362,560,000元 經(jīng)審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證， 該項(xiàng)目取得土地 使用權(quán)所支付的金額為 453,200,000元，按清稅面積與總建筑面積 配比后，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的金額為 :386,880,000元。 (1)經(jīng)審核納稅人提供的土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)的支付憑證和拆遷協(xié) 議，確認(rèn)金額為 39,700,000元，按清稅面積與總建筑面積配比分 攤后本次清算允許扣除金額為 31,760,000元，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。 (2) ?首先通過(guò)對(duì)鑒證報(bào)告中扣除“前期工程費(fèi)、建筑安裝工 程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”的相關(guān)附表中列舉的明細(xì)項(xiàng)目

15、 內(nèi)容進(jìn)行審核，符合土增稅政策規(guī)定允許扣除的范圍。 其次，根據(jù)納稅人提供的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本財(cái)務(wù)報(bào)表及中介機(jī)構(gòu)鑒證 的工作底稿等資料， 并按清稅面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤螅?確 認(rèn)的四項(xiàng)費(fèi)用本次扣除金額為 340,765,840元，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。公式： (前期工程費(fèi) 115,070,700元+ 建筑安裝工程費(fèi) +290,000,000元+ 基 礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1,586,000元+ 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 19,300,600元 =425,957,300元 *80% =340,765,840元） 另外，通過(guò)對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算后， 該項(xiàng)目四項(xiàng)費(fèi)用每平方米工程造 價(jià)的金額為 2129.79元，不高于分類(lèi)房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表

16、中公布的 2006年“居住” (高層普通住宅-毛坯房 )及“商業(yè)”類(lèi) 每平方米建安造價(jià)金額。 (3) 公共配套設(shè)施費(fèi)用的審核 中列舉的 經(jīng)對(duì)納稅人提供的 鑒證報(bào)告 “基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表” 公共配套設(shè)施費(fèi)內(nèi)容進(jìn)行審核后， 發(fā)現(xiàn)游泳館是對(duì)外開(kāi)放經(jīng)營(yíng)性 質(zhì)的設(shè)施，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定不應(yīng)列入公共配套設(shè)施 扣除范圍，應(yīng)將游泳館列支的 10,000,000元費(fèi)用從公共配套設(shè)施 扣除總費(fèi)用中剔除， 確認(rèn)該清算項(xiàng)目公共配套設(shè)施費(fèi)用的金額為 17,942,700元，按清算面積分?jǐn)偤?，本次允許扣除的金額14， 354,160元。公式： ?17,942,700/200,000*160,000=14,354,1

17、元60? 對(duì)于公共配套設(shè)施費(fèi)用中的車(chē)庫(kù)費(fèi)用金額， 由于納稅人提供了人 防工程證明，允許分?jǐn)偪鄢?3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的審核 鑒證報(bào)告 中對(duì)該單位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是按率扣除計(jì)算的金額， 由于稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后已對(duì)游泳館列支的費(fèi)用10,000,000元進(jìn)行調(diào) 減，因此，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì) 算的金額之和的10%進(jìn)行重新計(jì)算后應(yīng)扣除金額為74,944,000元。 4、扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650,000元，經(jīng)審核后沒(méi)有發(fā) 現(xiàn)問(wèn)題。 5、重新計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除為 ?(362,560,000+386,880,000)*%20=149,888,000元?。 經(jīng)審核后本

18、次清算面積允許扣除項(xiàng)目的總金額 為:362,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1, 052,922,000元 （四）修正后的應(yīng)納稅款計(jì)算 1 、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計(jì)算過(guò)程 經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后，本次清算的120,000平方米商品住宅， 全部符合北京市公布的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)， 可以享受普通標(biāo)準(zhǔn) 住宅的優(yōu)惠政策。 出售住宅取得收入 900,000,000元 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項(xiàng)目面積的比例為：120,000/160,000=75% 扣除項(xiàng)目金額 =1,052,922,000,*75%=789,691，500元 增值額 =900,

19、000,000-789,69，1 500=110,308,500元 增值額與扣除項(xiàng)目金額之比 （增值率 ）為 110,308,500/789，691， 500=13.97% 通過(guò)對(duì)出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分的應(yīng)納稅款計(jì)算后， 增值額未超 過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%，應(yīng)兔征土地增值稅。 2、其他商品房計(jì)算過(guò)程 出售商業(yè)及辦公用房取得收入 530,000,000元 其他商品房占清稅項(xiàng)目面積的比例為40， 000/160,000=25% 扣除項(xiàng)目金額 =1,052,922,000*25% =263,230,500元 增值額 =530,000， 000-263， 230， 500=266,769,500元 增值

20、額與扣除項(xiàng)目金額之比 （增值率 ）為 266,769,500/263,230,500=101.3%4 適用稅率為 50% 應(yīng)納土地增值稅為： ?(266,769,500*5%0)-(263,?230,500*1%5 )=93,900,175元 已納土地增值稅為： 5， 000,000元 應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅為： 88,900,175元 六、對(duì)東園小區(qū)項(xiàng)目審核后有關(guān)的附列情況： （一）總建筑面積 200,000平方米 （二 ）批準(zhǔn)可銷(xiāo)售面積 170,000平方米 （三）已出售面積 160,000平方米 (四 )取得收入 1,430,000,000元 （五）本次清算扣除項(xiàng)目總金額為： 1,052,92

21、2,000元。 1、本次清算扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額362,560,000元。 2、本次清算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本386,880,000元。 3、本次清算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用74,944,000元。 4、本次清算扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650,000元。 5、本次清算加計(jì)扣除金額為 149,888,000元。 （六）本次清算每平方米允許分?jǐn)偪鄢慕痤~ 6580.76元。 1、雙方均不支付補(bǔ)價(jià)的土地置換中的土地增值稅處理 根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 財(cái)法字 1995）6 號(hào)）第二條規(guī)定：條例第二條所稱(chēng)的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使 用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入， 是指以出售

22、或者其 他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?；诖艘?guī)定，在土地置換中，如 果換出土地是國(guó)有土地， 并且國(guó)有土地使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)讓?zhuān)?是有 償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為， 屬于土地增值稅應(yīng)稅行為， 應(yīng)該征收土地 增值稅，如果國(guó)有土地使用權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)讓?zhuān)鶕?jù)關(guān)于未辦理 土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問(wèn)題的批復(fù)（國(guó)稅函 2007第 645號(hào)）的規(guī)定，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分 該土地的權(quán)利， 且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、 抵押或置換了 土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益， 土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng) 則需 依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、 土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。 要繳納增值稅。總之，雙方均不支付補(bǔ)價(jià)的土地置換的行

23、為，無(wú) 論是否辦理土地使用證的變更手續(xù)， 都應(yīng)該繳納土地增值稅處理。 2、將國(guó)家無(wú)償劃撥的土地進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)崔k理土地使用權(quán) 證變更手續(xù)，的土地增值稅處理 根據(jù)關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問(wèn)題的批復(fù) 國(guó)稅函 2007第 645 號(hào)）的規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置 換土地， 無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書(shū)， 無(wú)論其在轉(zhuǎn) 讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán) 屬證書(shū)變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或 處分該土地的權(quán)利， 且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、 抵押或置 換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益， 土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人 應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)

24、業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。 因此，將國(guó)家無(wú)償劃撥的土地進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)?但未辦理土地使用 權(quán)證變更手續(xù)，應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅。 3、未取得項(xiàng)目立項(xiàng)也未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)，在租賃土地上建造的房產(chǎn)銷(xiāo)售的土地增值稅處理 土地增值稅宣傳提綱（國(guó)稅函發(fā)（ 1995）110 號(hào)）第四第規(guī) 定：根據(jù)條例的規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑 物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。 這樣界定 有三層含意：一是土地增值稅僅對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的征收， 對(duì)轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅。二是只有轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征 收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。如房地產(chǎn)的出租，雖然取得了 收入，但沒(méi)

25、有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?不應(yīng)屬于土地增值稅的征 收范圍。 根據(jù)上述文件精神， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在租賃土地上開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn) 進(jìn)行“轉(zhuǎn)讓”的，不繳納土地增值稅。 4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建設(shè)工程，在工程項(xiàng)目登記備案時(shí)，沒(méi)有 進(jìn)行分期項(xiàng)目的備案，但是，企業(yè)自行劃分了項(xiàng)目分期建設(shè)，在 做土地增值稅清算時(shí)， 是否可以自行劃分的分期建設(shè)為項(xiàng)目單位 進(jìn)行匯算？ 根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有 關(guān)問(wèn)題的通知 （國(guó)稅發(fā) 2006187號(hào)）的規(guī)定，土地增值稅以國(guó) 家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算， 對(duì)于分期開(kāi) 發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。 因此， 在土地增值稅清算時(shí)， 不能以企業(yè)

26、自行劃分的分期工程建 設(shè)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。 5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對(duì)被拆遷房屋 以新建房補(bǔ)償， 在計(jì)算土地增值稅如何處里， 如果補(bǔ)償面積超過(guò) 拆遷合同確定的補(bǔ)償面積，如何處理？ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在土地拆遷中， 拆遷合同約定對(duì)被拆遷房屋以新 建房補(bǔ)償，在拆遷時(shí)以合同約定的房屋拆補(bǔ)償款作為土地征用及 拆遷補(bǔ)償費(fèi)， 并在新建房補(bǔ)償拆遷房交付時(shí)， 按合同約定的房屋 拆補(bǔ)償款計(jì)入轉(zhuǎn)讓收入。 如果實(shí)際以新建房補(bǔ)償?shù)拿娣e超過(guò)拆遷 合同約定的補(bǔ)償面積， 超過(guò)部分的面積按企業(yè)銷(xiāo)售同類(lèi)房地產(chǎn)的 市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算銷(xiāo)售收入。 6、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房?jī)r(jià)，但不包含轉(zhuǎn)讓稅金，約定轉(zhuǎn)讓 稅金由房產(chǎn)受讓方

27、承擔(dān)，轉(zhuǎn)讓收入怎樣確定？ 房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房?jī)r(jià)，約定轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)受讓方承擔(dān)， 先按以下方法計(jì)算轉(zhuǎn)讓收入：轉(zhuǎn)讓收入=合同約定轉(zhuǎn)讓價(jià)格+ （1- 受讓房替轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)應(yīng)納稅收的稅率之和） 。以此方法計(jì)算的轉(zhuǎn) 讓收入合理的，據(jù)以計(jì)算土地增值稅，不合理的，由主管稅務(wù)機(jī) 關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 7、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用開(kāi)發(fā)的商品房對(duì)外投資，沒(méi)有取得貨幣收 入，計(jì)算土地增值稅時(shí)的收入確定 根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 的通 知（國(guó)稅發(fā) 200991號(hào)）第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、 獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、 抵償債務(wù)、 換取其他單位和個(gè)人的非

28、貨幣性資產(chǎn)等， 發(fā)生所有權(quán) 轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn) ,其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格 確定； 2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估 價(jià)值確定。 8、一次性獲取土地使用權(quán)，但是分期分批開(kāi)發(fā)，在計(jì)算土地增 值稅時(shí)，如何確定扣除項(xiàng)目中獲取土地使用權(quán)所支付的金額？ 答：中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 財(cái)法字 1995第 006號(hào)）第六條的規(guī)定， 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后， 分期分批開(kāi)發(fā)， 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的， 其扣除項(xiàng)目金額的確定可按轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)

29、確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?9、土地使用權(quán)評(píng)估增值是否可以作為成本扣除？ 納稅人對(duì)其擁有的土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估， 評(píng)估增值額無(wú)論會(huì)計(jì)上 如何處里， 在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計(jì)算土地增值稅時(shí)， 不應(yīng)作為土地 增值稅扣除項(xiàng)目。 10、單位轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí) ,土地部門(mén)收取的土地閑置費(fèi)、 土價(jià)評(píng) 估費(fèi)的土地增值稅處理 根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的土地增值稅宣傳提綱 國(guó)稅函 發(fā)（ 1995）110號(hào)）第五條第一款規(guī)定：取得土地使用權(quán)所支付 的金額，包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家 統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 具體為： 以出讓方式取得土地使用權(quán) 的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的， 為

30、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金； 以轉(zhuǎn)讓方式取得土地 使用權(quán)的， 為支付的地價(jià)款。 土地部門(mén)收取的土地閑置費(fèi)不能作 為取得土地使用權(quán)所支付的金額扣除。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知 國(guó)稅函 2010220號(hào)）第四條規(guī)定： “房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土 地閑置費(fèi)不得扣除?！?。 根據(jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的 通知（財(cái)稅字 199548號(hào)）第十二條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及 建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估， 其支付的評(píng)估 費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。 對(duì)條例第九條規(guī)定的納稅人 隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收 土地

31、增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用， 不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以 扣除。因此土地估價(jià)費(fèi)能否扣除應(yīng)視具體情況而定。 11、納稅人取得土地應(yīng)上交的土地出讓金不直接支付給土地部門(mén)， 而是作為政府部門(mén)對(duì)企業(yè)投資， 可否作為計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng) 目？ 納稅人取得土地的應(yīng)上交的土地出讓金不直接支付給土地部門(mén)， 而是作為政府部門(mén)對(duì)企業(yè)投資， 如果其金額與土地出讓合同確定 的土地出讓金金額一致， 并且取得了土地出讓金合法票據(jù)， 在土 地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)作為扣除項(xiàng)目。 12、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按“以地補(bǔ)路”的方式取得土地，但是該單 位支付修路款時(shí)， 取得的是政府部門(mén)財(cái)政收據(jù)， 支付修路款是否 可以作為取得土地

32、使用權(quán)支付的金額？ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)文件中或政府的其他文 向代 件中包含“以地補(bǔ)路”方式取得土地的內(nèi)容， 如果道路是由其他 單位施工的， 并且財(cái)政部門(mén)或其他部門(mén)以代付了修路費(fèi)用， 付單位支付的修路費(fèi)取得的是財(cái)政收據(jù)， 可經(jīng)審核確認(rèn)后作為取 得土地使用權(quán)支付的金額； 如果道路是由該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司直接 施工，支付的修路費(fèi)取得的是財(cái)政收據(jù)， 則不能作為取得土地使 用權(quán)支付的金額。 13、對(duì)于以地補(bǔ)路（工程）的項(xiàng)目，其修路成本和承擔(dān)工程的成 本，能否看作是其取得土地的成本？ 土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)法字（ 1995）6 號(hào)）第七條第 一款規(guī)定： 取得土地使用權(quán)所支付的金額， 是

33、指納稅人為取得土 地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 考 慮到一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盡管看似無(wú)償取得了土地， 實(shí)際上取得 的土地是承擔(dān)了修建道路和政府工程成本而獲得的補(bǔ)償， 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)公司可以修建道路和政府工程成本作為取得土地所支付的 金額，但是應(yīng)當(dāng)核實(shí)所發(fā)生修建道路和政府工程成本的真實(shí)性， 并有相關(guān)的政府文件或者合同（協(xié)議）為依據(jù)。 14、房地產(chǎn)企業(yè)將一些工程尾款掛在應(yīng)付賬款上以保證工程質(zhì)量， 這些應(yīng)付賬款可否計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。 根據(jù)土地增值稅清算管理規(guī)程 （國(guó)稅發(fā) 200991 號(hào)）第二 一條第一款規(guī)定： 在土地增值稅清算中， 計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)， 其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但

34、未取得合法憑據(jù)的不得扣除。 如果 合同約定以部分工程款作為質(zhì)量保證金， 符合合同法規(guī)規(guī)定的比 例要求，并且開(kāi)具了發(fā)票， 應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本按規(guī)定扣除。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知 國(guó)稅函 2010220號(hào)）第二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后， 根據(jù)合同約定， 扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款， 作為 業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的， 按發(fā)票所載金額 予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。” 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金， 在計(jì)算土地增值稅時(shí)， 建筑安裝施工企 15、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)無(wú)法完整的提供前 期工程費(fèi)、 建筑安裝工程費(fèi)

35、、 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等開(kāi)發(fā)成本的憑證或資 料，如何進(jìn)行土地增值稅的清算？ 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān) 問(wèn)題的通知 （國(guó)稅發(fā) 2006187號(hào)）第四條第 （二）項(xiàng)規(guī)定： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、 建 筑安裝工程費(fèi)、 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合 清算要求或不實(shí)的， 地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理 部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因 素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)， 并據(jù)以計(jì)算扣 除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定?！?如江蘇省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā) 的通知 （蘇地稅發(fā) 200775號(hào)）規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)

36、發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送 的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的 憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的， 各省轄市地方稅務(wù)局可參 照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程管理造價(jià)部門(mén)最新公布的建安造價(jià)定額資料 結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單 位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。 所以，如果不能完整的提供前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ) 設(shè)施費(fèi)等開(kāi)發(fā)成本的憑證或資料， 可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程管理造價(jià) 部門(mén)最新公布的建安造價(jià)定額資料 , 結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位 等因素， 核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)， 并據(jù)以計(jì) 算扣除。 16、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的編標(biāo)費(fèi)、中標(biāo)費(fèi)、投標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)

37、、招標(biāo) 監(jiān)督費(fèi)，是否可以扣除？ 中標(biāo)費(fèi)、投標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)監(jiān)督費(fèi)等費(fèi)用是與工程 招標(biāo)相關(guān)的費(fèi)用， 按國(guó)家財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定計(jì)入有關(guān)成本， 并 按土地增值稅政策規(guī)定扣除。 17、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所建商品房裝修后銷(xiāo)售的， 裝修成本如何扣 除？ 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān) 問(wèn)題的通知 （國(guó)稅發(fā) 2006187號(hào)）第四條第 （四）項(xiàng)規(guī)定： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋， 其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將所建商品房裝修后銷(xiāo)售的， 如果在計(jì)算轉(zhuǎn)讓收 入時(shí)，向購(gòu)房方收取的裝修費(fèi)用計(jì)入計(jì)算土地增值稅的轉(zhuǎn)讓收入 的，裝修成本可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，按規(guī)定扣除，

38、并可作為 計(jì)算加計(jì)扣除金額的基數(shù)。 如果向購(gòu)房方收取的裝修費(fèi)用不計(jì)入 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入， 則裝修費(fèi)用不可以作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目。 18、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處 理辦法的通知（國(guó)稅發(fā) 200931號(hào)）規(guī)定，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)包含項(xiàng) 目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)， 在計(jì)算土地增值稅時(shí)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是否包括項(xiàng) 目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)？ 根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用， 是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利 費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤 銷(xiāo)等。 因此，計(jì)算土地增值稅時(shí)， 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)不能包含在開(kāi)發(fā) 間接費(fèi)里。 19、納稅人繳納

39、的規(guī)費(fèi)可不可以作為扣除利息和管理費(fèi)用的基數(shù)？ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的規(guī)費(fèi)， 如果 按會(huì)計(jì)制度應(yīng)當(dāng)計(jì)入取得土地成本、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的， 應(yīng)當(dāng)作 為計(jì)算扣除利息和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的基數(shù)。 20、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)以外的單位和個(gè)人借款利息支出 在計(jì)算土地增值稅時(shí)能否扣除 （企業(yè)總機(jī)構(gòu)統(tǒng)借統(tǒng)還的利息支出 是否可以扣除？項(xiàng)目之間的利息費(fèi)用劃分不清， 如果所發(fā)生的利 息和管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用總額低于 10%，如何扣除？）？ 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 （財(cái)法字 1995 第 006 號(hào)）第七條第三款規(guī)定：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠 按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻?/p>

40、供金融機(jī)構(gòu)證明的， 允許據(jù)實(shí)扣 除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)區(qū)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。 其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額 之和的百分之五以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分 攤利息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條 一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)以外的單位和個(gè)人借款利息， 無(wú)法取 得金融機(jī)構(gòu)證明， 利息支出和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使 用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的百分之十以?xún)?nèi)計(jì) 算扣除。 21、納稅人購(gòu)買(mǎi)土地和房產(chǎn)時(shí)所繳納的契稅，如何扣除？ 財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅

41、若干問(wèn)題的通知 財(cái)稅 200621號(hào)）第二條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，對(duì)購(gòu)房 時(shí)繳納的契稅， 凡能提供契稅完稅憑證的， 準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)取得土地所繳納的契稅， 按財(cái)務(wù)制定計(jì)入 有關(guān)的成本，可以作為計(jì)算加計(jì)扣除金額的基數(shù)。、 22、違約金是否可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？ 企業(yè)支付的各種滯納金、 罰款和違約金等， 其性質(zhì)是企業(yè)正常營(yíng) 業(yè)活動(dòng)以外發(fā)生的支出。因此在會(huì)計(jì)處理上應(yīng)計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出， 企業(yè)發(fā)生的上述支出時(shí)，借記營(yíng)業(yè)外支出 , 貸記銀行存款 等科目。 土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定：開(kāi)發(fā)土地和新 建房及配套設(shè)施的費(fèi)

42、用（即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開(kāi) 違約 發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)會(huì)計(jì)制度對(duì) 違約金作為營(yíng)業(yè)處支出處理的辦法和土地增值稅政策規(guī)定， 金不屬于土地增值稅扣除項(xiàng)目。 23、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一幢綜合樓， 1-4 層是商業(yè)用房， 5-20 層是住宅，現(xiàn)在進(jìn)行土地增值稅清算，經(jīng)計(jì)算，住宅為負(fù)增值， 商業(yè)用房為正增值且數(shù)額很大。 住宅的負(fù)增值能否抵減商業(yè)用房 的正增值？ 土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 第八條規(guī)定， 土地增值稅以納 稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算； 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通 知（財(cái)稅 199548號(hào)）十三條規(guī)定

43、，對(duì)納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn) 住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額（財(cái)稅 200621 號(hào)及國(guó)稅發(fā) 2006187號(hào)文對(duì)此也有規(guī)定），不分別核算增值額 或不能準(zhǔn)確核算增值額的， 其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅 規(guī)定。 江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通 知（蘇地稅發(fā) 200972 號(hào)）第十七條規(guī)定：清算審核時(shí)，應(yīng) 審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、 備案的項(xiàng)目為單 位進(jìn)行清算；對(duì)于由發(fā)改委或規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目， 是否以分期項(xiàng)目為單位清算； 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是否與其他類(lèi)型的房 屋分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 根據(jù)以上規(guī)定， 除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅外， 同一清

44、算單位中的不同類(lèi)別 的商品房不分別計(jì)算增值額和增值率。 24、已核定項(xiàng)目如何適用核定征收率？ 已核定征收項(xiàng)目如果符合土地增值稅清算管理規(guī)程 國(guó)稅發(fā) 200991號(hào)）第十條第一款和第二款清算條件進(jìn)了核定征收清 算的，其未售部分繼續(xù)銷(xiāo)售的， 按清算時(shí)確定的核定征收率核定 征收。 25、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，前期項(xiàng)目已核定征收，后期項(xiàng)目 如何進(jìn)行清算？ 土地增值稅清算管理規(guī)程 （國(guó)稅發(fā) 200991 號(hào)）第三十六 條規(guī)定： 對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目， 各期清算的方式應(yīng)保持 致。因此，前期項(xiàng)目已核定征收，后期項(xiàng)目也應(yīng)該核定征收。 25、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算后， 銷(xiāo)售剩余房屋收到的預(yù) 收款，是

45、否要預(yù)征土地增值稅？ 房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算后， 銷(xiāo)售剩余房屋收到的預(yù)收款， 應(yīng)根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理 有關(guān)問(wèn)題的通知 （國(guó)稅發(fā) 2006187號(hào)）的第八條規(guī)定，在土地 增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)， 清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的， 納稅 人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)， 扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí) 的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算 （單位建筑面 積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額一清算的總建筑面積）。 即納稅人已清算項(xiàng)目繼續(xù)銷(xiāo)售的， 應(yīng)在銷(xiāo)售的當(dāng)月進(jìn)行清算， 不 再先預(yù)征后清算。 26、項(xiàng)目清算時(shí)未售部分的成本、費(fèi)用、稅金如何扣除？未售部 分的將來(lái)的成本

46、、費(fèi)用、稅金、預(yù)征稅款的處理？ 根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有 關(guān)問(wèn)題的通知 （國(guó)稅發(fā) 2006187號(hào)）第八條的規(guī)定：在土地增 值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)， 清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的， 納稅人 應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)， 扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。 單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額*清算的總建 筑面積。 清算時(shí)未售部分預(yù)征的稅款不得扣除。 未售部分在銷(xiāo)售時(shí)按上述方法計(jì)算其成本、 費(fèi)用。未售部分銷(xiāo)售 時(shí)已預(yù)征的稅款在計(jì)算土地增值稅予以扣除。 27、土地增值稅清算過(guò)程中， 企業(yè)想享受增值額不超過(guò) 20%增值 額免稅的

47、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，需要提供哪些證明資料？ 1） 立項(xiàng)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件； 2） 土地管理部門(mén)劃撥土地的批準(zhǔn)文件； 3） 物價(jià)部門(mén)核定的有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售價(jià)格的批件； 4） 住房保障主管部門(mén)為低收入住房困難家庭出具的購(gòu)房資格證 明； 5）列明該項(xiàng)目的政府經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投資計(jì)劃； 6）經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售清冊(cè)（包括購(gòu)房人姓名和身份證號(hào)碼、準(zhǔn)購(gòu) 面積、合同號(hào)、訂立合同日期、樓棟號(hào)、實(shí)際購(gòu)買(mǎi)面積、單價(jià)、 銷(xiāo)售金額）； 7）主管地稅機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。 28、銷(xiāo)售經(jīng)濟(jì)適用房的車(chē)庫(kù)等， 是否可享受土地增值稅的優(yōu)惠政 策？ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房車(chē)庫(kù)等， 其面積并入經(jīng)濟(jì)適用房 面積，其合計(jì)數(shù)

48、未超過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)的， 享受經(jīng)濟(jì)適用房政策， 其合計(jì)數(shù)超過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)的， 所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)與車(chē)庫(kù)等均不作為 經(jīng)濟(jì)適用房，不應(yīng)享受經(jīng)濟(jì)適用房?jī)?yōu)惠政策。 29、房地產(chǎn)企業(yè)用房地產(chǎn)投資的土地增值稅處理 據(jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知 稅200621 號(hào)）第五條規(guī)定：對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股 均不 進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的， 或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的， 適用財(cái)政部、 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定 的通知（財(cái)稅字 1995048號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī) 定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)用房地產(chǎn)投資的，需要繳納土地增值

49、稅。 例如，母公司以土地進(jìn)行投資給子公司進(jìn)行資本增值， 母公司購(gòu) 入土地時(shí)價(jià)值 500萬(wàn)，按 800 萬(wàn)作價(jià)投資，在投資時(shí)母子公司都 不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)， 但子公司取得土地后向工商和建委申請(qǐng)房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)， 土地用來(lái)建造科研大樓， 大樓建成后用于自用或 出租，是否交土地增值稅？ 根據(jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知 稅200621號(hào)）的規(guī)定，母公司以土地向子公司投資時(shí)，子公 司尚未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，子公司當(dāng)時(shí)不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)， 因此母公司以土地向子公司投資可以暫免土地增值稅。 子公司取 得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)后， 以該土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)， 今后如果轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)的，應(yīng)按規(guī)定繳納土地

50、增值稅。 30、企業(yè)將建好的幼兒園的產(chǎn)權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)讓給教育局使用，是否要 繳土地增值稅？單位將別墅贈(zèng)送給某演藝明星的行為， 是否需要 繳納土地增值稅？個(gè)人將其擁有的房產(chǎn)贈(zèng)與其子女， 對(duì)其行為是 否征收土地增值稅？ 根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 （財(cái)法字 19956號(hào)）及財(cái) 政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅些具體問(wèn)題規(guī)定的通知 財(cái)稅 199548號(hào)）的規(guī)定，條例第二條所稱(chēng)的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使 用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入， 是指以出售或者其 他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 不包括以繼承、 贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn) 讓房地產(chǎn)的行為。 財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具 體問(wèn)題規(guī)定的通知（財(cái)稅字 1995

51、48號(hào)）第四條規(guī)定：細(xì)則所 稱(chēng)的“贈(zèng)與”是指如下情況： 一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán) 贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的； 二）房產(chǎn)所有人、 土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社 會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其 他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。 因此，企業(yè)將建好的幼兒園的產(chǎn)權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)讓給教育局使用， 不要 繳土地增值稅， 而單位將別墅贈(zèng)送給某演藝明星的行為， 是需要 繳納土地增值稅。同樣，個(gè)人將其擁有的房產(chǎn)贈(zèng)與其子女，對(duì)其 行為不征收土地增值稅。 31、國(guó)有劃撥地對(duì)外有償轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)交的土地出讓金，在計(jì)算土地 增值稅時(shí)，是否可以將交納的土地出讓金在取得的

52、收入中扣除來(lái) 計(jì)算增值額？ 根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例 第六條計(jì)算增值額 的扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額； 根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 第七條條 例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為： 一）取得土 地使用權(quán)所支付的金額， 是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的 地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費(fèi)用。 因此，轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥用地補(bǔ)繳的土地出讓金屬于取得土地使用權(quán) 所支付的金額，計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除。 32、投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將接收投資的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地增值 稅的納稅義務(wù)人是誰(shuí)？ 關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知（財(cái)稅字 199548 號(hào)）第一條：“

53、對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的 一方以土地 （房地產(chǎn) ）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地 ?請(qǐng) 產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投 資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅” 問(wèn)：上述對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述接收投資的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時(shí)， 土地增值稅的納稅義務(wù)人是誰(shuí)？是投資者還是接受投資的企業(yè)？ 基于此規(guī)定，投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將接收投資的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時(shí)，土 地增值稅的納稅義務(wù)人為投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)， 而投資、 聯(lián)營(yíng)企業(yè)應(yīng)是 接受投資企業(yè)， 而且相應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)投入時(shí)， 所有權(quán)已歸屬于接受投 資企業(yè)，再轉(zhuǎn)讓的主體只能是接受投資企業(yè)而不是投資者。 33、參加土地競(jìng)拍時(shí)支

54、付的傭金以及工程部門(mén)發(fā)生的差旅費(fèi)可否 作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目呢？ 根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條一款規(guī)定：“取得 土地使用權(quán)所支付的金額， 是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付 的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 ”傭金是支付給中 介機(jī)構(gòu)而不是支付給土地出讓方或轉(zhuǎn)讓方的， 因此，傭金不應(yīng)當(dāng) 作為取得土地使用權(quán)所支付的金額， 但可以計(jì)入管理費(fèi)用計(jì)算比 例扣除。 第二款規(guī)定： “開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、 管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生 的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水 電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等?！币虼?，工程部門(mén)發(fā)生的辦 公費(fèi) -差旅費(fèi)可以作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目。 34

55、、受讓人替轉(zhuǎn)讓人繳納的土地出讓金可否作為轉(zhuǎn)讓人應(yīng)繳納 的土地增值稅的抵扣項(xiàng)目？ 根據(jù)土地增值稅暫行條例第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用 權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收 入的單位和個(gè)人， 為土地增值稅的納稅義務(wù)人 （以下簡(jiǎn)稱(chēng)納稅人） ， 應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅?！?根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條規(guī)定，條例第六條 所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目 ,具體為： ?（一 ）取得土地使用權(quán)所支付的金額 ,是指納稅人為取得土地使用 權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 因此，受讓人替轉(zhuǎn)讓人繳納的土地出讓金不能作為轉(zhuǎn)讓人應(yīng)繳納 的土地增值稅的扣除項(xiàng)目。 35、某公司

56、向另一房地產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)了一塊位于城市市區(qū)的土地， 擬開(kāi)發(fā)為商業(yè)地產(chǎn)， 并對(duì)土地上的建筑物進(jìn)行了拆除及土地的平 整，并委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行了規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、勘查設(shè)計(jì)等，已支付 的部份設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)入了開(kāi)發(fā)成本， 同時(shí)因項(xiàng)目進(jìn)行招商發(fā)生了部分 費(fèi)用直接計(jì)入了管理費(fèi)用。 后因其他原因， 該公司將尚未開(kāi)工的 該地塊進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓?zhuān)?請(qǐng)問(wèn)：該轉(zhuǎn)讓行為的土地增值稅是否可以按 開(kāi)發(fā)成本的 20%加計(jì)扣除，期間費(fèi)用及利息可否按比例扣除？若 認(rèn)定為直接轉(zhuǎn)讓土地， 根據(jù)相關(guān)規(guī)定只能扣除取得土地支付的地 價(jià)款及交納轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅費(fèi)。 那么該公司已發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本 （規(guī) 劃方案設(shè)計(jì)、勘查設(shè)計(jì)、景觀綠化養(yǎng)護(hù)支出）及相關(guān)費(fèi)用如何扣 除？ 根據(jù)

57、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅宣傳提綱的通知 國(guó)稅函發(fā) 1995110號(hào)）文件第六條二款規(guī)定： “對(duì)取得土地使 用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允 許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、 交納的有關(guān)費(fèi)用， 和開(kāi) 發(fā)土地所需成本再加計(jì)開(kāi)發(fā)成本的 20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的 稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵(lì)投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 ” 因此該公司將生地變?yōu)槭斓氐拈_(kāi)發(fā)過(guò)程中， 對(duì)開(kāi)發(fā)成本可以加計(jì) 20%扣除，但期間費(fèi)用及利息不得扣除。 如該公司實(shí)質(zhì)上屬于未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的， 則根據(jù)第六條一款規(guī) 定：“對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì) 算其增值額時(shí)， 只允許扣除取

58、得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、 交 納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的 主要是抑制“炒”買(mǎi)“炒”賣(mài)地皮的行為。” 則相應(yīng)的相關(guān)費(fèi)用在計(jì)算土地增值額時(shí)不得作為扣除項(xiàng)目。 36、現(xiàn)有一家房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)沿街兩層商鋪14000平方米，每平 方米銷(xiāo)售價(jià)格 6000 元，現(xiàn)為提高沿街商鋪的商業(yè)價(jià)值，房地產(chǎn) 公司與購(gòu)房客戶(hù)達(dá)成協(xié)議， 由房地產(chǎn)公司代為沿街商鋪統(tǒng)一裝飾， 收取購(gòu)房戶(hù)裝飾款 5000萬(wàn)元，實(shí)際發(fā)生裝飾成本 4300 萬(wàn)元，收 入 5000 萬(wàn)元應(yīng)計(jì)繳土地增值稅，請(qǐng)問(wèn)，裝飾成本 4300萬(wàn)元可否 享受土地增值稅加計(jì)扣除？ 根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例 第五條納稅人轉(zhuǎn)讓

59、房地產(chǎn)所取得的收入， 包括貨幣收入、 實(shí)物收入和其他收入。 中 華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 第五條條例第二條 所稱(chēng)的收入， 包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。 因 此，房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售房屋建筑物所收取的有關(guān)經(jīng)濟(jì)利益均要繳納 土地增值稅。 裝飾成本屬于開(kāi)發(fā)成本一部分， 可以按規(guī)定加計(jì)扣 除，即裝飾成本 4300 萬(wàn)元可享受土地增值稅加計(jì)扣除。 37、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)后，清算土地增值 稅時(shí)應(yīng)如何確認(rèn)收入？ 根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通 知（國(guó)稅發(fā) 200991 號(hào)）第十九條第一項(xiàng)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資

60、、分配給股東或 投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā) 生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確 認(rèn)： 1、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià) 格確定。 2、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng) 估價(jià)值確定。 38、A 公司是一家國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，股東將一塊部分開(kāi)發(fā)的 土地投資給 A 公司作為實(shí)收資本增加。 該地塊取得時(shí)繳納的出讓 金等為 1億元，投資進(jìn) A 公司時(shí)按評(píng)估值作價(jià) 5億元，增值部分 當(dāng)時(shí)已按規(guī)定繳納土地增值稅。 A 公司將該開(kāi)發(fā)后進(jìn)行了銷(xiāo)售。 請(qǐng)問(wèn) A 公司在計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)， 該土地是否可按 5 億元作