房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集

1、房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 第四章第四章 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 本章要點：只有開發(fā)建設(shè)資金能按時、足額到本章要點：只有開發(fā)建設(shè)資金能按時、足額到 位，才能保證房地產(chǎn)開發(fā)項目能按照總體進度計位，才能保證房地產(chǎn)開發(fā)項目能按照總體進度計 劃的安排順利進行下去。本章介紹了投資的涵義劃的安排順利進行下去。本章介紹了投資的涵義 與特點、房地產(chǎn)投資的涵義與形式、房地產(chǎn)投資與特點、房地產(chǎn)投資的涵義與形式、房地產(chǎn)投資 的特性、房地產(chǎn)投資風(fēng)險、房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的特性、房地產(chǎn)投資風(fēng)險、房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 的內(nèi)涵、房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式、金融機構(gòu)對的內(nèi)涵、房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式、金融機構(gòu)對 項目貸款的

2、審查、房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集規(guī)劃項目貸款的審查、房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集規(guī)劃 等內(nèi)容。本章的重點是房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式等內(nèi)容。本章的重點是房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式 以及房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集規(guī)劃。以及房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集規(guī)劃。 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 第四章第四章 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 投資與房地產(chǎn)投資投資與房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式 金融機構(gòu)對項目貸款的審查金融機構(gòu)對項目貸款的審查 房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集規(guī)劃 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 4.1 投資與房地產(chǎn)投資投資與房地產(chǎn)投資 投資的涵義與特點投資的涵義與特點 房地產(chǎn)投資的

3、涵義與形式房地產(chǎn)投資的涵義與形式 房地產(chǎn)投資的特性房地產(chǎn)投資的特性 房地產(chǎn)投資風(fēng)險房地產(chǎn)投資風(fēng)險 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的內(nèi)涵房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的內(nèi)涵 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 房地產(chǎn)投資的涵義房地產(chǎn)投資的涵義 房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟主體以獲得未來的 房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付 一定數(shù)量的貨幣與實物，直接或間接的從 事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動的經(jīng)濟行 為。 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 房地產(chǎn)投資的形式房地產(chǎn)投資的形式 房地產(chǎn)直接投資 房地產(chǎn)間接投資 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 房地產(chǎn)直接投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)置業(yè)投資 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 房地產(chǎn)開發(fā)投資 l 房地產(chǎn)開發(fā)投資，是指從事商品房和土地開發(fā)

4、經(jīng)營活動 的投資，包括商品房建設(shè)投資和土地開發(fā)投資。 l 商品房建設(shè)投資，是指投資者從投資機會尋找和篩選開始， 在資金籌措和獲得土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，通過在土地上的 進一步投資活動，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計和工程建設(shè)等過程，建 成可以滿足人們某種入住、使用或經(jīng)營需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品， 然后將其推向市場進行銷售、出租或自營，獲取開發(fā)利潤 或自營利潤的過程。 l 土地開發(fā)投資，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(或者是土地儲備機 構(gòu))進行的土地開發(fā)工程所完成的投資，如進行場地平整、 道路、給水、排水、供電、供熱、通訊等工程所完成的投 資。 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 房地產(chǎn)置業(yè)投資 房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向建成后的房地 產(chǎn)資產(chǎn)，通過購買

5、獲得房地產(chǎn)的所有權(quán)， 以獲得物業(yè)收益、保值、增值和消費為目 的的投資。其對象可以是開發(fā)商新竣工的 商品房(市場上的增量房地產(chǎn))，也可以是舊 有物業(yè)(市場上的存量房地產(chǎn))。 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 房地產(chǎn)置業(yè)投資目的 滿足自身生活居住即自用為目的，主要是 居住類房地產(chǎn)的投資 。 作為投資將購入的物業(yè)出租給最終使用者， 獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。 作為投資將購入的物業(yè)進行儲備，待物業(yè) 增值后進行轉(zhuǎn)售，以獲取轉(zhuǎn)售收益。 購入物業(yè)以滿足生產(chǎn)經(jīng)營需要，獲取較為 穩(wěn)定的生產(chǎn)經(jīng)營收入。 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 房地產(chǎn)間接投資 購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券、股票 購買房地產(chǎn)投資信托基金的股份 購買房地產(chǎn)抵押貸款支持證

6、券 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 房地產(chǎn)抵押貸款證券化 房地產(chǎn)抵押貸款二級市場與房地產(chǎn)抵押貸款一級 市場相對應(yīng)。在一級市場中，商業(yè)銀行和儲蓄機 構(gòu)等利用間接融資渠道發(fā)放抵押貸款。而二級市 場是利用類似資本市場的機構(gòu)、工具，通過購買 一級市場發(fā)放的抵押貸款債權(quán)、將其轉(zhuǎn)化為房地 產(chǎn)抵押貸款支持證券，并在證券市場上交易這些 證券，實現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款市場與資本市場的 融合。 房地產(chǎn)抵押貸款證券化是一種債權(quán)證券化形式， 以房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)為基礎(chǔ)，由特設(shè)中介機構(gòu) （SPV）對這種債權(quán)進行組合，通過信用機構(gòu)擔(dān) 保，在資本市場上進行籌資。 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 房地產(chǎn)投資的特性房地產(chǎn)投資的特性 位置固定性或不可移

7、動性 壽命周期長 適應(yīng)性 各異性 政策影響性 專業(yè)管理依賴性 相互影響性 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的內(nèi)涵房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的內(nèi)涵 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集是指房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)為了滿足房地產(chǎn)開發(fā)投資的要求，根據(jù) 房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資和各期資金投入量 的需要，運用各種資金籌集方式，經(jīng)濟有 效地籌集項目開發(fā)建設(shè)資金的過程。 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資的構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資的構(gòu)成 開發(fā)建設(shè)投資開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金經(jīng)營資金 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 開發(fā)建設(shè)投資的構(gòu)成開發(fā)建設(shè)投資的構(gòu)成 土地費用土地費用 前期工程費用前期工程費用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 建筑安裝工程費建

8、筑安裝工程費 公共配套設(shè)施建設(shè)費公共配套設(shè)施建設(shè)費 開發(fā)間接費開發(fā)間接費 管理費用管理費用 財務(wù)費用財務(wù)費用 銷售費用銷售費用 開發(fā)期稅費開發(fā)期稅費 其他費用其他費用 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 4.2 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式 資本金的籌集資本金的籌集 向金融機構(gòu)貸款向金融機構(gòu)貸款 商品房預(yù)售商品房預(yù)售 發(fā)行債券籌資發(fā)行債券籌資 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的組成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的組成 資本金 資本公積金 盈余公積金 公益金 末分配利潤 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 資本金 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立時必須擁有一定數(shù)量的資本 金，法律、法規(guī)、規(guī)章中規(guī)定的最低限額為法定 資

9、本金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工商行政管理部門注 冊登記的注冊資金也稱為注冊資本。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立后的運作過程中，隨著投資 主體及投資額的變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金 也是處于變化中的。例如，房地產(chǎn)股份有限公司 在設(shè)立時各方投資認(rèn)購股份，動作一段時間后， 向社會公開發(fā)行股票，隨后再進行配股、增發(fā)新 股等，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金是動態(tài)變化的。 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 資本公積金 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本公積金是指房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)在籌集資本金過程中，對資產(chǎn)進行 重估以及接受捐贈等活動中所產(chǎn)生的超過 資本金價值的公共積累資金。 按照一定的法律手續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 資本公積金可以轉(zhuǎn)增為企業(yè)的資本金。 房地產(chǎn)開發(fā)

10、資金的籌集 資本公積金 資本金溢價 法定資產(chǎn)重估增值 接受捐贈的財產(chǎn) 資本匯率折算差額 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 盈余公積金 盈余公積金是企業(yè)按規(guī)定從稅后利潤中提 取的屬于所有者留存企業(yè)內(nèi)部的資產(chǎn)或權(quán) 益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈余公積金可以按照 法定程序轉(zhuǎn)增為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本金， 可以用于彌補房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以前年度虧 損，房地產(chǎn)股份有限公司還可以按規(guī)定將 其盈余公積金用于分配股利。 盈余公積金按其提取形成方式的不同，可 分為法定盈余和任意盈余公積金。 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 房地產(chǎn)股份有限公司可通過下列幾 種方式籌集資本金 注冊資本金的籌集 向社會公眾公開發(fā)行股票籌集資金 向股東配股籌集資金 資本公積金

11、、盈余公積金轉(zhuǎn)增為資本金 經(jīng)過股東大會同意未分配利潤轉(zhuǎn)增為資本 金 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 向金融機構(gòu)貸款向金融機構(gòu)貸款 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款 房地產(chǎn)開發(fā)貸款 房地產(chǎn)抵押貸款 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款主要用于補 充企業(yè)為完成計劃內(nèi)土地開發(fā)和商品房建 設(shè)任務(wù)所需要的流動資金，使用范圍主要 包括材料設(shè)備等的儲備、在建工程的各種 開支、售前成品資金的占用、企業(yè)在銀行 的存款和必備庫存現(xiàn)金等。 一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開戶銀行 申請流動資金貸款。 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 房地產(chǎn)開發(fā)貸款房地產(chǎn)開發(fā)貸款 房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指

12、為了滿足開發(fā)項目開 發(fā)建設(shè)資金的需要，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出 讓方式取得的項目土地使用權(quán)或在建工程 作為抵押物，向金融機構(gòu)申請的貸款。 房地產(chǎn)開發(fā)貸款是一種抵押貸款，其抵押 物為出讓方式取得的項目土地使用權(quán)或在 建工程。 房地產(chǎn)開發(fā)貸款只能用于指定的項目，不 能挪用于其他項目。 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 房地產(chǎn)抵押的內(nèi)涵 房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房 地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供 債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù) 時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍 賣所得的價款優(yōu)先受償。 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 房地產(chǎn)抵押貸款的種類 出讓方式取得的土地使用權(quán)的抵押貸款 在建工程抵押貸款 依法取得房屋

13、所有權(quán)證的房地產(chǎn)抵押貸款 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 房地產(chǎn)抵押登記 房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起三十日內(nèi)， 抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn) 管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。 房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 商品房預(yù)售商品房預(yù)售 商品房預(yù)售實質(zhì)上是預(yù)收貨款，它是一種 商業(yè)信用行為。在商品供不應(yīng)求或者生產(chǎn) 周期較長，且售價較高時，采用預(yù)收貨款 方式，可以緩和企業(yè)資金短缺的矛盾。 預(yù)收貨款實質(zhì)上是銷貨單位向購貨者預(yù)借 一筆款項，以后再以商品歸還。 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地 使用權(quán)證書； 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工

14、許可證； 按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè) 資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并 已確定施工進度和竣工交付日期； 已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證 明。 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 4.3 金融機構(gòu)對項目貸款的審查金融機構(gòu)對項目貸款的審查 企業(yè)資信等級評價企業(yè)資信等級評價 貸款項目評估貸款項目評估 房地產(chǎn)貸款擔(dān)保方式評價房地產(chǎn)貸款擔(dān)保方式評價 貸款綜合評價貸款綜合評價 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 企業(yè)資信等級評價企業(yè)資信等級評價 金融機構(gòu)在向申請貸款的項目貸款前， 首先要審查企業(yè)的資信等級，即客戶評價。 通常情況下，金融機構(gòu)主要根據(jù)企業(yè)素質(zhì)、 資金實力、企業(yè)償債能力、企業(yè)經(jīng)營管理 能力、企業(yè)獲利

15、能力、企業(yè)信譽、企業(yè)在 貸款銀行的資金流量和其他輔助指標(biāo)，確 定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信等級。 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 企業(yè)資信等級評價企業(yè)資信等級評價 企業(yè)資信等級評價的過程，實際上是將 上述評價指標(biāo)，按照一定的評價標(biāo)準(zhǔn)分別 給每項指標(biāo)打分，再根據(jù)各項指標(biāo)的相對 重要性確定每一指標(biāo)或每一類指標(biāo)的權(quán)重， 然后加權(quán)平均計算出每個企業(yè)的資信評價 分值，最后再按照企業(yè)得分的多少，將其 劃分為AAA、AA、A、BBB、BB和B級。 通常情況下，BBB及以上資信等級的企業(yè) 才能獲得銀行貸款。 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 貸款項目評估貸款項目評估 項目基本情況 市場分析結(jié)果 財務(wù)評價指標(biāo) 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 房地產(chǎn)

16、貸款擔(dān)保方式評價房地產(chǎn)貸款擔(dān)保方式評價 保證 抵押 質(zhì)押 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 貸款綜合評價貸款綜合評價 金融機構(gòu)考察完開發(fā)商的資信狀況和房地 產(chǎn)開發(fā)項目以后，還要結(jié)合對企業(yè)和項目 考察的結(jié)果，綜合企業(yè)信用等級、項目風(fēng) 險等級、貸款擔(dān)保方式、貸款期限等因素， 對項目貸款進行綜合評價。 貸款綜合評價的主要工作是計算貸款綜合 風(fēng)險度。 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 貸款綜合風(fēng)險度 某筆貸款風(fēng)險額=某筆貸款額信用等級系數(shù)貸 款方式系數(shù)期限系數(shù)項目風(fēng)險等級系數(shù) 某筆貸款的綜合風(fēng)險度 (某筆貸款風(fēng)險額某筆貸款額)100 信用等級系數(shù)貸款方式系數(shù)期限系數(shù)項目 風(fēng)險等級系數(shù) 凡綜合風(fēng)險度超過60的，即為高風(fēng)險貸款，

17、對 高風(fēng)險貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 信用等級系數(shù)的取值規(guī)則 AAA級企業(yè)為30。 AA級企業(yè)為50。 A級企業(yè)為70。 BBB級企業(yè)為90。 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 貸款方式系數(shù)的取值規(guī)則 信用貸款為100。 由銀行金融機構(gòu)提供擔(dān)保的為1020。 由省級非銀行金融機構(gòu)擔(dān)保的為50。 AA級以下企業(yè)擔(dān)保的為100。 用商品房抵押的為50。 由其他房屋及建筑物抵押的為100。 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 貸款期限系數(shù)的取值規(guī)則 中短期貸款期限在半年以內(nèi)的為100。 期限在半年以上不滿1年的為120。 中長期貸款期限在1年以上不滿3年的為120 。 期限在3年以上不滿5年的為130

18、。 期限在5年以上的為140。 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 項目風(fēng)險等級系數(shù)的確定 先按照項目建設(shè)條件、市場和產(chǎn)品分析以 及財務(wù)評價的結(jié)果，將項目劃分成AAA、 AA、A和BBB四個風(fēng)險等級。 AAA、AA、A和BBB四個風(fēng)險等級其對應(yīng) 的風(fēng)險系數(shù)分別為80、70、60和50 。 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 實例 某開發(fā)企業(yè)申請貸款5000萬元，該企業(yè)的 信用等級為AA級，以商品房做抵押，期限2 年，項目風(fēng)險等級為A級。 貸款綜合風(fēng)險度5012050 6018%，銀行可以發(fā)放貸款。 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 4.4 房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集規(guī)劃 房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集規(guī)劃的概念房地產(chǎn)開

19、發(fā)項目資金籌集規(guī)劃的概念 房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集規(guī)劃的主要內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集規(guī)劃的主要內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集規(guī)劃的概念房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集規(guī)劃的概念 房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集規(guī)劃就是根據(jù) 項目可行性研究估算的總投資需要量和年 度投資需要量（或分期投資需要量），通 過編制投資計劃與資金籌措表，研究、安 排資金的來源與運用，通過對各種可能的 籌資方案的安全性、經(jīng)濟性和可行性的比 較分析，為項目尋求適宜的資金籌集方案， 以適應(yīng)項目預(yù)期的現(xiàn)金流量。 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集規(guī)劃的主 要內(nèi)容 對企業(yè)和項目的內(nèi)外因素進行分析 。 合理確定籌資活動期望達到的目的和要求 。 編制投資計劃與資金籌措計劃 。 籌資方案的選擇 。 籌資方案的實施及調(diào)整 。 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集 編制投資計劃與資金籌措計劃主要 步驟 項目總投資（不含財務(wù)費用）的估算