北京樓盤策劃方案

1、北京樓盤策劃方案12020 年 5 月 29 日文檔僅供參考”荷蘭小鎮(zhèn)”策劃方案第一章北京市場概況及區(qū)域產(chǎn)品分析第二章產(chǎn)品項目定位及目標客戶、評估第三章產(chǎn)品規(guī)劃及戶型設計方案第四章項目的環(huán)境設計建議第五章產(chǎn)品銷售組織及價格策略第六章銷售執(zhí)行策略第七章廣告宣傳組織策略第八章物業(yè)管理的建議第一章北京市場概況及區(qū)域產(chǎn)品分析世紀之交的住宅市場將是結(jié)構性發(fā)展及開發(fā)供給的高峰期。來自建設部的信息表明:住宅在今后的一段時期內(nèi)仍將保持較大的發(fā)展規(guī)模,1999年京城新開盤的商品房項目創(chuàng)了記錄,達 111 個,平均 3.3 天推出一個新樓盤 ,這些項目總建筑面積達萬平方米 ,竣工面積1519.9 萬平方米 ,19

2、99 年前十一個月 ,全市累計銷售商品房221.9 萬平方米 ,其中 ,銷售給個人126.122020 年 5 月 29 日文檔僅供參考萬平方米 ,估計 1999 年全市商品房的總銷售量達到250 萬平方米 ,但這里面有40%是集團購買 ,今年這部分購買力將不復存在,如果把今年全市的銷售量定在200 萬平方米 ,那么 1999 年推出的這111 個項目的總建筑面積能夠在樓市中足足賣, 1999 年上市的新樓盤中中高檔占較大比重,許多的開發(fā)商把項目定在中高收入階層,即成功人士的身上,但這些人不可能年年買房 ,因此今年年底空置的商品房數(shù)量至少要翻一番達到700 萬平方米 ,適合有購房需求的普通居民

3、的商品房仍有需求空間。去年新盤推出的特別多甚至平均三天一個新樓盤。今年新樓盤會超過去年 ,原因是 :一、四環(huán)以內(nèi)的工廠移郊,土地供應量增大,地價低 ,促使開發(fā)商投資 ; 二、”入世后”開發(fā)商融資形式更樂觀; 三、國家還會進一步支持房地產(chǎn)開發(fā)。四、國務院對中關村科技園區(qū)的開發(fā)投入會吸引大量的房地產(chǎn)投資商進入海淀區(qū),今年新開項目將會更多的集中在海淀區(qū)。預計今年北京竣工居民住宅800 萬平方米 ,其中經(jīng)濟適用房100 萬平方米。經(jīng)濟適用房:去年在住宅市場上最搶眼的明星就是經(jīng)濟適用房了,能夠用”火爆”來形容,出現(xiàn)了天通苑、今日家園等項目排隊購買的少有現(xiàn)象 ,天通苑二期 1200 套不到一個星期告罄。預

4、計今年經(jīng)濟適用房還會受到市場吹捧 ,特別是購買自住房的普通居民 ,價低質(zhì)不次的經(jīng)濟適用房是她們的首選。 政府投入 95.6 億元 ,開復工 918 萬平方米 ,計劃竣工 100 萬-150 萬平方米。這一市場供給會對5000 元以下的商品房市場的有效需求產(chǎn)生重要拉力。逼迫普通商品房住宅一定要有優(yōu)秀的品質(zhì),耐得住百般挑32020 年 5 月 29 日文檔僅供參考剔。寫字樓市場:1999 年共有15 棟寫字樓入伙,總計67.9 萬平方米比1998 年減少 43.1 萬平方米 , 又有東方廣場、中都大廈、世紀金融中心、名人廣場、北京科技會展中心、遠洋大廈、凱旋大廈等一批寫字樓落成,總建筑面積98 萬

5、平方米 ,使總存儲量達525.8 萬平方米。這些在建寫字樓已租出或售出一部分,從需求上講中資企業(yè)還要大面積地購買寫字樓,特別象金融業(yè)、IT 行業(yè) ,而外資企業(yè)也有ABB 、諾基亞計劃租賃上萬平方米的寫字樓,但總體上 ,寫字樓仍處于供大于求的狀態(tài),在中國加入世貿(mào)后 ,不能指望需求量會急劇增加、市場形式迅速好轉(zhuǎn)。因為世貿(mào)對中國經(jīng)濟的影響、對外資進入中國的促進作用是一個漸進過程 ,要消化現(xiàn)有存量及未來的寫字樓需要一段時間 ,總的來說 , 市場競爭依然激烈 ,租金售價將低點徘徊一段時間后,才有望回升 , 而寫字樓的空置率則有可能接近40%。外銷物業(yè) :在供應方面 ,1999 年的外銷公寓供應量與199

6、8 年基本持平。然而需求卻出現(xiàn)了明顯滑坡,許多項目的銷售停滯不前導致資金不能及時收回 ,許多本應于 1999 年入世的項目不得不拖到。 嘉慧苑、朝陽園、新世界二期、嘉和麗園、紫竹花園、鴻安大廈、匯欣大廈、中國第一商城、京華豪園、世紀豪庭等項目落成,共提供公寓5486 套總建筑面積約為 150 萬平方米 ;外銷高檔商場在1999 年 ,呈現(xiàn)下滑趨勢 ,基本上是有價無市 , ,將有東方廣場、新世界二期、盈科中心等商場開業(yè),共提供面積 :20 萬平方米。42020 年 5 月 29 日文檔僅供參考大學生公寓 :大學生公寓掀起京城房地產(chǎn)新熱潮 ,擁擠的宿舍、滿床的書本、架空的電腦 .而且隨著教育的日漸

7、開放 , 如今 ,北京醫(yī)科大學、人大、清華大學等許多學校都在建學生公寓以緩解現(xiàn)有的宿舍超員的壓力?？墒?大部分學校的資金有限,貸款也不容易拿到的。就在1999年年底 ,北京市計劃在西城區(qū)西、北、東的高校集中地,興建十二處共100萬平方米的大學生公寓區(qū)。位于海淀區(qū)知春路的”大運村”是本市第一處校外學生公寓,預計將在4、 5 月份建成 ,總建筑面積18.7 萬平方米 ;新近公布的朝陽區(qū)梆子井大學生公寓,總建筑面積5.8 萬平方米。綜上所述 , : 內(nèi)銷項目計劃竣工面積:800 萬平方米、住宅復開工面積 :480.1 萬平方米 ,經(jīng)濟適用房計劃竣工面積 :100150 萬平方米 ;高檔公寓銷售面積 :預計達 120 萬平方米 ;寫字樓竣工面積 :98 萬平方米 ;高檔外銷商場提供銷售面積:預計 20 萬平方米 ;大學生公寓計劃竣工面積:24.5 萬平方米 ; 市場增量物業(yè)面積:總量大約在1671.1 萬平方米左右。海淀區(qū)的住宅及寫字樓開發(fā)是今后幾年北京市開發(fā)的新熱點,其原因除政府對加快中關村科技園建設的政策外 ,交通道路迅速改進是一個重要前提。另外 ,隨著人們居住理念的成熟 ,貼近自然的近郊住宅愈加走俏 ; 行政配套越完善 ,人們居住的半徑越延長 ,住