Selected籌建商業(yè)管理公司稅務(wù)籌劃方案x

1、Useful Documents 揚州公司籌建商業(yè)管理公司稅務(wù)籌劃方案 一、概念： 商業(yè)綜合體的基本概念是：“商業(yè)綜合體是以商業(yè)購物活動為基本內(nèi)容或基 本內(nèi)容之一，結(jié)合辦公、公寓、酒店、交通、文化、娛樂等若干功能組成的、 多功能的、內(nèi)容組織有機(jī)的、滿足現(xiàn)代城市高度集約化的、高情感要求的城市 局部相對完整的建筑實體環(huán)境，它是城市整體網(wǎng)絡(luò)的有機(jī)延續(xù)部分。 ” 二、經(jīng)營期間應(yīng)交稅費種類： 1、(1)提供不動產(chǎn)租賃，稅率 11% ； (2) 提供現(xiàn)代服務(wù)業(yè)服務(wù)，稅率 6%； 2、增值稅附加：按應(yīng)繳納增值稅額的 12% ； 3、印花稅：按租金收入的 0.1% ； 4、房產(chǎn)稅：是以房屋為征稅對象，對產(chǎn)權(quán)所

2、有人就其房屋原值或租金收入 征收的一種財產(chǎn)稅。自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅， 出租房產(chǎn)， 自交付出租房產(chǎn)次月起繳納房產(chǎn)稅。 房產(chǎn)稅的計算分從價計征和從租 計征兩種，從租計征稅負(fù)重，從價計征稅負(fù)輕。具體規(guī)定如下： 4.1房產(chǎn)稅暫行條例第三條：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次性減除至 后的余值計算繳納。 具體減除幅度， 由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 根據(jù)江蘇省房產(chǎn)稅暫行條例施行細(xì)則 ，我省房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次扣除百 分之三十后的余值計算繳納。 沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的， 由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān) 參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。 4.2房產(chǎn)稅暫行條例

3、第四條：房產(chǎn)稅的稅率， 依照房產(chǎn)余值計算繳納的， 稅率為 1.2；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為 12 。 4.3房產(chǎn)稅施行細(xì)則第四條房產(chǎn)稅稅額的計算公式如下： 4.3.1 以房產(chǎn)原值為計稅依據(jù)的，全年應(yīng)納稅額房產(chǎn)原值( 1-30 ) Useful Documents Useful Documents 1.2； 4.3.2 以租金收入為計稅依據(jù)的，全年應(yīng)納稅額全年的租金收入 12 。 5、所得稅：按公司利潤交納 25% 的企業(yè)所得稅。 6、土地使用稅：以在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地為征稅對 象，以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)， 按規(guī)定稅額對使用土地的單位和個人征 收。其稅額標(biāo)準(zhǔn)

4、按大城市、 中等城市、小城市和縣城、 建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別確定， 在每平方米 2 元至 25 元之間。土地使用稅按年計算、分期繳納。租賃房產(chǎn)的土 地使用稅按租賃房產(chǎn)占用的土地使用面積征收。 6.1 根據(jù)揚府辦發(fā)（ 2017 ）27 號市政府辦公室關(guān)于調(diào)整揚州市城鎮(zhèn)土地 使用稅額標(biāo)準(zhǔn)的通知 ，揚州文昌中心項目為二等土地，每平方米土地使用稅稅 額為 12.00 元。 三、納稅籌劃思路： 從以上自營物業(yè)稅費負(fù)擔(dān)情況分析可以看出， 自營物業(yè)的稅費負(fù)擔(dān)主要來自 房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅， 所以我們籌劃的思路主要從降低這兩個稅種負(fù)擔(dān)出發(fā)考慮。 1、改出租為轉(zhuǎn)租籌劃 1.1 組建商業(yè)管理公司可實現(xiàn)房產(chǎn)稅納稅人資格的

5、優(yōu)化。 1.2 政策依據(jù)：中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由 產(chǎn)權(quán)所有人繳納。 組建的商管公司只是管理機(jī)構(gòu)而不是產(chǎn)權(quán)所有人， 因此不存在 房產(chǎn)稅納稅義務(wù)。 1.3 假設(shè)：直接租賃租金 H=100 萬元，轉(zhuǎn)租第一道租金為 M ，增值稅及附 加： 11%A （1+12% ）=12.32% （1）資產(chǎn)公司-（100 萬）-租戶 （2）資產(chǎn)公司- （M）-商業(yè)運營公司- （100 萬）-租戶 Useful Documents Useful Documents 即有： 100A (12.42%+12% )=MA (12.42%+12% )+100A12.42% 24.42=24.42%AM

6、+12.42 24.42%M=12 M=49.14 通過以上計算可知：轉(zhuǎn)租賃時當(dāng)?shù)谝坏雷饨鹫伎傋饨鸬谋壤_(dá)到 49.14% 時， 兩種方式稅負(fù)相等，也就是說轉(zhuǎn)租賃時第一道租金比例最大不能超過 49.14% ， 否則適得其反，原因是轉(zhuǎn)租賃時第一道租金多交了一道 12.42% 的稅金。 1.4 稅務(wù)風(fēng)險： 1.4.1 本例資產(chǎn)公司將房產(chǎn)出租給商業(yè)運營公司應(yīng)當(dāng)按照正常交易價格收取 租金，如果資產(chǎn)公司為了降低稅收負(fù)擔(dān)， 向商業(yè)運營公司收取的租金明顯偏低且 無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)稅收征管法等相關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。 1.4.2 商業(yè)運營公司通過轉(zhuǎn)租行為取得了至少 50.86 萬元的利潤，如果商業(yè)

7、運營公司沒有足夠的成本費用沖抵利潤，就要按利潤繳納 25% 的企業(yè)所得稅。 1.4.3 由于房屋產(chǎn)權(quán)人和商業(yè)管理公司是關(guān)聯(lián)企業(yè)，他們之間的出租行為是 關(guān)聯(lián)交易， 肯定要受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的房屋出租最低租金計稅價格的制約， 即使當(dāng)?shù)?稅務(wù)機(jī)關(guān)沒有這個標(biāo)準(zhǔn)， 稅務(wù)機(jī)關(guān)肯定也要進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整， 這種方案就不一定會 成功，還會帶來了很大的不確定性風(fēng)險。 2、改變租金收取方式籌劃 2.1 將租金收取方式變?yōu)樽饨鸺庸芾碣M組合收取方式， 實現(xiàn)納稅基數(shù)的優(yōu)化。 2.2 政策依據(jù)：中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅是對產(chǎn)權(quán) 所有人就其房屋原值或租金收入征收的一種稅費。 2.3 經(jīng)營模式對比。租金與管理費比例應(yīng)適當(dāng)

8、，不能一味的擴(kuò)大管理費用的 比例。 (1)資產(chǎn)公司100 萬(不含稅) 租戶 Useful Documents Useful Documents 增值稅銷項稅額 =100A11%=11 萬 增值稅附加 =11A12%=1.32 萬 印花稅 =100A0.1%=0.1 萬 房產(chǎn)稅 =100A12%=12 萬 影響利潤表的稅費合計 =1.32 萬+0.1 萬 +12 萬=13.42 萬元 (2)資產(chǎn)公司 租金60萬元(不含稅) -租戶 增值稅銷項稅額 =60A11%=6.6 萬 增值稅附加 =6.6A12%=0.79 萬 印花稅 =60A0.1%=0.06 萬 房產(chǎn)稅 =60A12%=7.2 萬

9、影響利潤表的稅費合計 =0.79 萬 +0.06 萬+7.2 萬=8.05 萬元 (3) 商業(yè)管理公司 管理費用 40 萬元(不含稅) - 租戶 增值稅銷項稅額 =40A6%=2.4 萬 增值稅附加 =2.4A12%=0.29 萬 印花稅 =40A0.1%=0.04 萬 影響利潤表的稅費合計 =0.29 萬 +0.04 萬=0.33 萬元 通過以上計算可知，改變租金收取方式的測算， 可以減少稅費 5.04 萬元。 2.4 稅務(wù)風(fēng)險： 行為人將房屋租金收入人為地劃分為租金和管理費， 且收入劃分明顯不 合理，造成少繳房產(chǎn)稅的，適用征管法第六十三條“進(jìn)行虛假的納稅申報” 處理。 3、消除免租期籌劃

10、3.1 分析：免租期只會增加公司房產(chǎn)稅稅負(fù)。假設(shè)按年租金 120 萬， 3 個月 免租期，房產(chǎn)原值 1.5 億。 Useful Documents Useful Documents 3.2 政策依據(jù)： 3.2.1 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，對產(chǎn)權(quán)所有人就其房屋原值或租金收入征 收的一種稅費。 3.2.2 若合同中規(guī)定了免租期，稅務(wù)解釋即為在“免租期”內(nèi)應(yīng)按照房產(chǎn)原值 納稅，在“非免租期”內(nèi)按照租金收入納稅 (1)資產(chǎn)公司 -3 個月免租期， 9 個月租金 120 萬- 租戶，房產(chǎn)稅為 15000A ( 1-30% )A1.2%A3/12+120A12%=45.90萬元； (2)資產(chǎn)公司 -12

11、 個月租金 120 萬- 租戶，房產(chǎn)稅為 120A12%=14.4 萬元； 3.2.3 合同中的“免租期”，并不意味著稅法的“免稅” ，而要多交房產(chǎn)稅 31.5 萬 元。 3.3、注意事項：只需要在合同中不出現(xiàn)免租字眼，以全年租金或全年平均租金 出現(xiàn)，無稅務(wù)風(fēng)險。 4、租賃房屋交付時間籌劃 4.1 若出租合同交付時間簽署為月初，應(yīng)修改為上月底交付，可減少一個月從 房產(chǎn)原值計稅繳納房產(chǎn)稅。 按原值 1.5 億，月租金 10 萬元計算，稅負(fù)減少 10.80 萬元。 4.2 政策依據(jù)： 4.2.1 自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅。 4.2.2 出租房產(chǎn)，自交付出租房產(chǎn)次月起繳納房

12、產(chǎn)稅。 4.3 模式比較： (1)資產(chǎn)公司 - 交付日 7 月 1 日- 租戶 1-7 月按原值交納房產(chǎn)稅 8-12 月按租金交納房產(chǎn)稅 稅金計算： 1-7 月房產(chǎn)稅 =15000A ( 1-30% )A1.2%A7/12=73.5 萬元 8-12 月房產(chǎn)稅 =5A10A12%=6 萬元 Useful Documents Useful Documents 全年房產(chǎn)稅 =73.5+6=79.5 萬元 (2)資產(chǎn)公司-交付日6月30日-租戶1-6 月按原值交納房產(chǎn)稅 7-12 月按租金交納房產(chǎn)稅 稅金計算： 1-6 月房產(chǎn)稅 =15000A ( 1-30% )A1.2%A6/12=63 萬元 7-

13、12 月房產(chǎn)稅 =6A10A12%=7.20 萬元 全年房產(chǎn)稅 =63+7.20=70.2 萬元 兩種模式稅負(fù)相差 9.3 萬元 5、假設(shè)注冊物業(yè)公司，變出租為提供服務(wù)加出租 5.1 分析：目前，出現(xiàn)了很多專門從事房屋租賃的公司，他們既出租房屋也 負(fù)責(zé)為出租房屋提供物業(yè)管理服務(wù)。 因此，利用物業(yè)管理合同規(guī)避房產(chǎn)稅的現(xiàn)象 比較普遍。 5.2 籌劃要點：出租人可以通過提高物業(yè)服務(wù)的收費，降低房屋租賃的價格 來達(dá)到少交房產(chǎn)稅的目的。 但出租房一般應(yīng)有從事物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營范圍， 且 確實在出租房屋的同時也在提供物業(yè)管理服務(wù)。 5.3 籌劃風(fēng)險：合理地利用物業(yè)管理服務(wù)收費來籌劃出租房產(chǎn)稅是合理的， 但

14、關(guān)鍵是這種方法在實際中往往被出租人濫用，導(dǎo)致惡意避稅行為的發(fā)生。 5.3.1 稅務(wù)機(jī)關(guān)可能存在的最低租金計稅標(biāo)準(zhǔn)是籌劃的一個障礙。 5.3.2 一般正規(guī)的公司提供物業(yè)管理服務(wù)的收費，是一定要取得物價部門的 收費許可的，價格也是要審批的。因此，出租方刻意抬高物業(yè)管理服務(wù)價格，不 僅得不到稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可， 還可能由于不按收費許可證收費而受到物價部門的處罰。 5.3.3 如果出租方純粹從逃避房產(chǎn)稅的角度出發(fā)，沒有提供物業(yè)管理服務(wù)而 和承租方簽訂房屋租賃合同和物業(yè)管理服務(wù)合同的，在發(fā)生糾紛時可能會吃虧。 假設(shè)，某出租方?jīng)]有提供物業(yè)管理服務(wù)， 而和出租方簽訂了物業(yè)管理服務(wù)和房屋 租賃合同， 但到期承租方由

15、于經(jīng)營不善無法支付房租， 出租方將其告到法院， 承 Useful Documents Useful Documents 租方以出租方未提供物業(yè)管理服務(wù)為由， 拒絕支付物業(yè)管理服務(wù)費。 該理由得到 了法院認(rèn)可，出租方只能啞巴吃黃連，有苦說不出。 四、我們目前可采納的籌劃方式：為了實現(xiàn)資源優(yōu)化配置、資產(chǎn)效益最大化，現(xiàn) 提出如下運營思路： 1、資產(chǎn)管理公司與商業(yè)管理公司簽訂招商運營協(xié)議，負(fù)責(zé)其所有商業(yè)的招 商運營服務(wù)， 按租金收入收取一定比例的傭金， 具體比例本著讓商業(yè)運營公司收 支平衡略有盈余為原則。 理由：一是可以增加資產(chǎn)公司的經(jīng)營費用，抵扣 25% 的企業(yè)所得稅；二是可以 讓商業(yè)運營公司自負(fù)盈虧，調(diào)動商業(yè)運營公司的積極性。 2、資產(chǎn)管理公司所有商業(yè)出租時均與商戶簽訂兩份協(xié)議，一份商業(yè)租賃協(xié) 議、一