限購令下鄭州房價趨勢分析44p

1、1本報告嚴(yán)格保密 深圳市眾廈實業(yè)發(fā)展有限公司深圳市眾廈實業(yè)發(fā)展有限公司 since 1996 2本報告嚴(yán)格保密 用心，創(chuàng)造價值用心，創(chuàng)造價值 creating value by heartscreating value by hearts 3本報告嚴(yán)格保密 中國地產(chǎn)實踐家中國地產(chǎn)實踐家 中國策劃代理五十強中國策劃代理五十強 深圳市十大品牌中介深圳市十大品牌中介 4本報告嚴(yán)格保密 2011年4月28日 限購令下 鄭州樓市未來走勢分析 5本報告嚴(yán)格保密 前 言 順勢而行： 2011年初，一場全國性的限購風(fēng)暴席卷而來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場頓 時迎來極為嚴(yán)峻的形勢！ 新形勢下，房地產(chǎn)市場受到了怎樣的影響？未

2、來將呈現(xiàn)怎樣的發(fā) 展趨勢？我們又當(dāng)如何順應(yīng)形勢、抓住機會從而實現(xiàn)項目的成功 銷售 6本報告嚴(yán)格保密 目目 錄錄 第一部分：調(diào)控政策回顧 第二部分：鄭州版樓市調(diào)控 第三部分：調(diào)控下的鄭州樓市 第四部分：鄭州樓市未來走勢分析 7本報告嚴(yán)格保密 調(diào)控政策回顧 8本報告嚴(yán)格保密 2009-2010年房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控 調(diào)控政策回顧 時間政策名稱政策內(nèi)容 2009.12.14 國四條增加普通商品房供給;繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購 房;加強市場監(jiān)管，整頓房地產(chǎn)秩序，加強市場監(jiān)測;擴(kuò)大保障性安居工程建設(shè) 2010.1.10 國十一條 嚴(yán)格二套房貸款管理，二套房貸款首付不得低于40%，

3、 加大房地產(chǎn)貸款窗口指 導(dǎo) 2010.3.10 土地新政19條 開發(fā)商競買土地保證金最少兩成,1月內(nèi)付清地價50%,囤地開發(fā)商將被“凍結(jié)” 等19條土地調(diào)控政策 2010.4.17 417新政 (新國十條) 二套房貸首付不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，部分地區(qū)可 暫停發(fā)放三套房貸，外地購房受到限制等 2010.9.29 929新政 (國五條) 首套房貸不分大小均要求首付不得低于30%；二套房貸首付不得低于50%，貸 款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；三套房和外地購房全部停發(fā)房貸； 房價過高 上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)等 2010.11.15 限外令境外個人只能在境內(nèi)購買

4、一套用于自住的住房，境外機構(gòu)只能在注冊城市購買辦 公所需的非住宅房屋 2010.12.26 第二次加息央行宣布上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 0.25個百分點，一 年存款利率由 2.50% 提高到2.75%，貸款 利率由5.56%提高到 5.81% 9本報告嚴(yán)格保密 2011年房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控 調(diào)控政策回顧 時間政策名稱政策內(nèi)容 2011.1.26 126新政 （新國八條） 落實地方政府責(zé)任，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)；加大保障性安 居工程建設(shè)力度；調(diào)整完善相關(guān)稅收政策；強化差別化住房信貸政策，二套住房 首付款比例不低于60%；合理引導(dǎo)住房需求，嚴(yán)厲限購；堅持和強化輿論引導(dǎo)。

5、2011.1.28 上海重慶開征 房產(chǎn)稅 上海、重慶對部分個人住房開 征房產(chǎn)稅，其中上海稅率為0.6%，重慶征收稅率為 0.5-1.2% 2011.2.9 第三次加息央行宣布上調(diào)金融機構(gòu)人民幣 存貸款基準(zhǔn)利率 0.25個百分點，一 年存款利率由 2.75% 提高到3.00%，貸款 利率由5.81%提高到 6.06% 2011.4.21準(zhǔn)備金率達(dá) 20.5% 央行在4月21日再次上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分比。至此，存款 準(zhǔn)備金率再次達(dá)到歷史新高，大型銀行存款準(zhǔn)備金率高達(dá)20.5%。銀行資金規(guī)模 有限已導(dǎo)致多地的房貸暫時中止。 另經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域?qū)＜艺J(rèn)為，準(zhǔn)款準(zhǔn)備金理論上限在25%，預(yù)計

6、2011年尚有4次上 調(diào)可能，最終調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)為22.5%。 10本報告嚴(yán)格保密 “四大方面、十二項措施”調(diào)控力度升級 加大供應(yīng)銀根緊縮控制需求 保障房建設(shè) 土地供應(yīng) 銀行加息 提高準(zhǔn)備金率 限購令 提高首付 全額征稅 房產(chǎn)稅 宏觀調(diào)控解讀 監(jiān)督問責(zé) 建立目標(biāo) 約談監(jiān)督 輿論導(dǎo)向信托監(jiān)管 11本報告嚴(yán)格保密 鄭州版樓市調(diào)控 12本報告嚴(yán)格保密 2011年鄭州樓市調(diào)控政策 鄭州調(diào)控政策 1月4日，鄭州第一次限購令頒布：限制外地人在二環(huán)以內(nèi)買房 1月26日，新國八條頒布：第二套房首付比例提高至六成 2月9日，央行宣布上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點 3月4日，鄭州第二次更為嚴(yán)厲的限購令

7、頒布 4月6日，央行再次宣布上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點 13本報告嚴(yán)格保密 1月4日：鄭州第一版限購令鄭州調(diào)控政策 從2011年1月6日起，在鄭州市建成區(qū)內(nèi)對人口過密區(qū)域（結(jié)合鄭州市當(dāng)前實際，人口過 密區(qū)域暫定為農(nóng)業(yè)路以南、桐柏路以東、航海路以北、未來路以西區(qū)域，未來路與農(nóng)業(yè)路 未交界處以中州大道為界）和其他區(qū)域?qū)嵤┎町惢南拶徴摺?無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭暫停在人口 過密區(qū)域購房，只能在其他區(qū)域新購1套商品住房。 能提供在鄭州市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭在人口過密 區(qū)域或其他區(qū)域暫定只能新購1套商

8、品住房。 鄭州市戶籍居民家庭在人口過密區(qū)域暫定只能新購1套商品住房。 同時，將根據(jù)鄭州市房地產(chǎn)運行情況，對住房限購政策、限購區(qū)域及時進(jìn)行評估并適時做 出相應(yīng)調(diào)整后，對外公布執(zhí)行。（該限購政策不含各縣（市）、上街區(qū)）。 14本報告嚴(yán)格保密 3月4日：“升級版”限購令鄭州調(diào)控政策 繼北京、上海、廣州、深圳等大中城市之后，鄭州再次推出樓市“限購令”。 自3月4日起,對在鄭州市區(qū)（含市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)）已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭，具 備相關(guān)條件的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有 2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，以及不符合購房條件的非本市戶籍居民家庭，暫停在

9、市 區(qū)向其售房。 政策分析：限購范圍擴(kuò)大：由鄭州人口過密區(qū)域（大致在二環(huán)以內(nèi)）限購，擴(kuò)大到了市區(qū)（含 市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)）。存量房列入“限購令”：第一次只是在區(qū)域上進(jìn)行了限購，此次將 存量房也列入了限購的要件當(dāng)中，其中鄭州戶口2套，外地戶口1套。 高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)購房 不受限：高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)開發(fā)量較少，成交價格較低。限購令對兩區(qū)意義不大，因此此次限購 范圍并未涉及上述兩區(qū)域。 15本報告嚴(yán)格保密 調(diào)控下的鄭州樓市 16本報告嚴(yán)格保密 2010-2011年鄭州房價走勢圖 從2010年4月以來鄭州房價走勢圖可以看出：自先后兩次限購政策出臺后，2011年 鄭州房價(不包含經(jīng)適房）持續(xù)快速走高的趨勢得到

10、了較好的遏制，目前房價走勢平 穩(wěn)，沒有出現(xiàn)去年大幅攀升的趨勢。 市場數(shù)據(jù) 17本報告嚴(yán)格保密 升級版限購令頒布后，房價走勢分析 根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)， 3.14-3.27日，鄭州8大行政區(qū) 52個項目在新政影響之下房價依然走高，3月下 旬鄭州樓市19%項目漲價，81%項目價格平穩(wěn)， 無降價樓盤 。 3.14-3.27， 新政之下鄭州房價持續(xù)走高 3.28-4.17，調(diào)控效果初顯，4月5樓盤降價 根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)，3.28-4.17，鄭州8大行政區(qū) 和中牟地區(qū)56個項目中，有5個樓盤開始降價， 相比23個漲價樓盤的數(shù)量，降價雖然比例不大 。但也說明鄭州樓市限購政策效果開始初步顯 現(xiàn)。 市場數(shù)據(jù) 18本報

11、告嚴(yán)格保密 市場數(shù)據(jù)一季度房地產(chǎn)市場投放情況 一季度鄭州市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積164.77萬平方米，同比增長0.18%，其中 商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積124.6萬平方米，同比下降4.67%。 2011年 一季度鄭州房地產(chǎn)市場投放(萬) 時間1月2月3月 住宅67.4528.57 28.58 非住宅12.29 4.89 22.99 月度小計79.74 33.46 51.57 合計164.77 數(shù)據(jù)來源: 鄭州房地產(chǎn)網(wǎng) 19本報告嚴(yán)格保密 市場數(shù)據(jù) 一季度房地產(chǎn)市場成交套數(shù) 2011年一季度鄭州房地產(chǎn)市場成交套數(shù)（套） 時間1月2月3月 住宅510026623460 非住宅848410981 月度小計

12、594830724441 合計13461 一季度鄭州市區(qū)商品房合同備案13461套，同比下降51.23%；其中商品住房 合同備案11222套，同比下降55.95%。 數(shù)據(jù)來源: 鄭州房地產(chǎn)網(wǎng) 20本報告嚴(yán)格保密 2011年一季度鄭州房地產(chǎn)市場成交面積(萬) 時間1月2月3月 住宅51.7727.3837.43 非住宅11.934.412.6 月度小計63.6931.7850.53 合計145.5 市場數(shù)據(jù) 一季度房地產(chǎn)市場成交面積 一季度鄭州市區(qū)商品房合同備案面積145.5萬平方米，同比下降46.35%；其中 商品住房合同備案面積為116.57萬平方米，同比下降51.1%。 數(shù)據(jù)來源: 鄭州房

13、地產(chǎn)網(wǎng) 21本報告嚴(yán)格保密 2011年一季度鄭州房地產(chǎn)市場投放均價（元） 時間1月2月3月 住宅655963895521 非住宅105191241313891 市場數(shù)據(jù) 一季度房地產(chǎn)市場成交均價 一季度鄭州市區(qū)商品住房銷售均價6186元/平方米，較上季度環(huán)比下降0.39%。 1-3月份商品住房銷售均價依次為6559、6389和5521元/平方米，2、3月份分別 環(huán)比下降了2.59%和13.59% (注：3月份鄭州市一批經(jīng)濟(jì)適用住房集中簽訂合同， 對住房價格下降拉動明顯) 。 數(shù)據(jù)來源: 鄭州房地產(chǎn)網(wǎng) 22本報告嚴(yán)格保密 市場數(shù)據(jù) 一季度二手房交易情況 2011年一季度鄭州二手房交易表（市區(qū)）

14、成交套數(shù)同比 交易面積（萬 m2） 同比交易均價（元/m2 ）二手房交 易價格為 交易評估 價 總套數(shù)54620.75%總面積50.350.81%二手房4585 住房套數(shù)5264-2.14%住房面積48.89- 0.25% 二手住房4473 一季度鄭州市區(qū)二手住房成交5264套，交易面積48.89萬平方米，同比分別下降 2.14%和0.25%。二手住房交易均價為4473元/平方米(二手房交易價格均為交易 評估價)。 數(shù)據(jù)來源: 鄭州房地產(chǎn)網(wǎng) 23本報告嚴(yán)格保密 市場數(shù)據(jù) 保障性住房建設(shè)情況 根據(jù)省政府下達(dá)的保障性安居工程建設(shè)任務(wù)，全年我市要新建經(jīng)濟(jì)適用住房21750 套；新增公共租賃住房240

15、00套，新增廉租住房3829套，城市和國有工礦棚戶區(qū) 改造4850套(含國有林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造606套)。 目前，經(jīng)濟(jì)適用住房新開工4607套，竣工1606套；廉租住房新開工1193套；公 共租賃住房新開工4300套；棚戶區(qū)改造拆遷3.79萬平方米，拆遷569戶。 一季度保障性住房供應(yīng)明顯加大，共新增供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房18.66萬平方米，占同 期商品住房供應(yīng)的15%，較去年同期提高了6個百分點。 數(shù)據(jù)來源: 鄭州房地產(chǎn)網(wǎng) 24本報告嚴(yán)格保密 2011年一季度，鄭州房地產(chǎn)市場在新一輪調(diào)控政策和“限購令” 的雙重作用下，投放量與成交量均出現(xiàn)明顯下滑，市場主要呈 現(xiàn)如下特點： 25本報告嚴(yán)格保密 市

16、場變化房價上漲過快勢頭得到遏制 2011年1季度，鄭州市區(qū)新建商品房銷售均價為7397元/平方米，較上季度環(huán)比上 漲5.55%。商品房整體銷售均價上漲更多地來自于調(diào)控政策之外的非住宅類物業(yè)價 格的上漲。 2011年1季度，非住宅銷售均價為12274元/平方米，環(huán)比上漲6.55%。同時，新建 商品住房銷售均價為6186元/平方米，較上季度環(huán)比下降0.39%。 今年1-3月份單月商品住房銷售均價依次為6559、6389和5521元/平方米，2、3月 份分別環(huán)比下降了2.59%和13.59%。 (注：3月份我市一批經(jīng)濟(jì)適用住房集中簽訂合同，對住房價格下降拉動明顯) 數(shù)據(jù)來源: 鄭州房地產(chǎn)網(wǎng) 26本報

17、告嚴(yán)格保密 市場變化 新建商品房投放速度減緩 新建商品住房銷售均價微跌 新建商品房銷售量降幅近半 非住宅供銷比重增加明顯 季末累計可售余量穩(wěn)重有增 二手房交易量減價松動 房地產(chǎn)市場增速放緩 新建商品房投放面積為164.77萬平方米，環(huán)比下降36.8% 商品住宅銷售均價為6186元/平方米，環(huán)比下降0.39% 銷售28.93萬平方米，在新建商品房銷售的比重達(dá)到19.9% 商品房銷售面積為145.5萬平方米，環(huán)比下降54.1% 累計可售面積為392.59萬平方米，較去年年末增長6.0% 交易面積50.35萬平方米，環(huán)比降46.1% 交易均價4585元/平方米，環(huán)比上漲4.0%，月度環(huán)比下降趨勢 數(shù)

18、據(jù)來源: 鄭州房地產(chǎn)網(wǎng) 27本報告嚴(yán)格保密 市場反應(yīng)限購令下鄭州房地產(chǎn)市場反應(yīng) 限購令后，被限購區(qū)域市場觀望氛圍加重 沒有列入限購的近郊樓盤成為新的熱點。如中牟縣近期房價一路飆升 至4000元/平米，而且成交量幾乎是去年同期的兩倍 鄭州市區(qū)內(nèi)商鋪、寫字樓等商業(yè)性項目的成交量明顯提高 “一步到位”思想抬頭，近半數(shù)購房者選擇90到150平米的中大戶型 優(yōu)惠活動增多，優(yōu)惠比例加大 當(dāng)前政策背景下，投資客逐步退出市場。開發(fā)商在戶型結(jié)構(gòu)上做出了 調(diào)整，限購區(qū)內(nèi)小戶型公寓投放量減少，90-140平米的兩房三房戶型成 為主流 限購令后，部分開發(fā)商持觀望態(tài)度，等待入市時機；1季度量跌價滯市 場形勢下，4-5月

19、將迎來一批樓盤集中發(fā)售。 買方 反應(yīng) 賣方 反應(yīng) 28本報告嚴(yán)格保密 市場反應(yīng)限購令下鄭州樓市眾生相（限購區(qū)內(nèi)） 重點樓盤紛紛加大促銷力度或認(rèn)籌優(yōu)惠力度，快速出貨 樓盤名稱限購前促銷限購后促銷 中原新城全款95折，按揭96折除原有促銷外每天一套特價房 東方鼎盛時代認(rèn)籌初期享開盤優(yōu)惠3%4.20起改為認(rèn)籌可享開盤優(yōu)惠7% 正弘藍(lán)堡灣二期入會專享2萬元優(yōu)惠二期入會1萬抵5萬 圣菲城全款99折，按揭無優(yōu)惠一次性92折，按揭98折 怡豐森林湖認(rèn)籌金一萬元享開盤優(yōu)惠認(rèn)籌5千抵5萬 29本報告嚴(yán)格保密 樓盤名稱樓盤名稱項目舉措項目舉措 遠(yuǎn)大理想城3月份起開始對項目的不限購優(yōu)勢進(jìn)行宣傳，每篇出街報廣均有 不

20、限購信息； 清華大溪地 3月份至4月初聯(lián)合商報、晚報、今報等以每周2版軟文對宜居健 康城進(jìn)行炒作，同時以每周一版軟文的頻率對項目的規(guī)劃優(yōu)勢 和不限購優(yōu)勢進(jìn)行炒作； 清華憶江南3月份密集投放18個整版，對項目的便捷交通（專線公交開通） 和不限購優(yōu)勢進(jìn)行炒作； 限購令下鄭州樓市眾生相（限購區(qū)外） 借機大力宣揚限購政策下的競爭優(yōu)勢和規(guī)劃優(yōu)勢 30本報告嚴(yán)格保密 鄭州樓市走勢分析 31本報告嚴(yán)格保密 走勢預(yù)測政府調(diào)控目標(biāo)： 10%-13%漲幅 3月27日，鄭州市政府發(fā)布進(jìn)一步穩(wěn)定鄭州市住房價格的通知，公布了鄭 州市2011年度新建住房價格控制目標(biāo)：同比價格指數(shù)漲幅不高于年度經(jīng)濟(jì)發(fā)展 和人均可支配收入增

21、長速度，努力抑制住房價格過快上漲。 依據(jù)2月鄭州政府工作報告，2011年鄭州經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主要預(yù)期指標(biāo)是： 生產(chǎn)總值年均增長13%，城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民人均可支配收入年均增長均為10%。 2011年鄭州房價控制目標(biāo)為10%-13%。 32本報告嚴(yán)格保密 限購令下論漲跌 揭開房價神秘面紗走勢預(yù)測 地價上漲過快是房價暴漲的最大誘因，作為“最大的開發(fā)商”，地方政府對房價 失控負(fù)有不可推卸的責(zé)任。數(shù)年來歷次調(diào)控失敗，也與地方政府對調(diào)控政策執(zhí) 行不力有關(guān)。 n 平抑房價，應(yīng)從“病根”入手 1. 改變gdp高于一切的政府工作思路，改變以土地拍賣和房地產(chǎn)稅收作為地方財政支柱 收入的現(xiàn)狀； 2. 加大保障性住房和中

22、低檔商品房的供應(yīng)量，并切實執(zhí)行到位； 3. 對投機性購房行為采取有效地遏制手段。 三管齊下才能有效地把房價抑制在一個合理的范圍內(nèi)。但是，上述三政不管哪一種實際 操作起來都困難重重。所以，以平抑房價為目標(biāo)的市場調(diào)控任重而道遠(yuǎn)。 房價暴漲 = 地方政府炒地 + 社會游資炒房 + 開發(fā)商追求高利潤 33本報告嚴(yán)格保密 走勢預(yù)測2011年房價走向受制于中央政策 眾廈認(rèn)為：如果鄭州和其它很多城市一樣，將限購令執(zhí)行到2011年底，則樓 市拐點最早可能在7月份出現(xiàn)。當(dāng)市場成交量持續(xù)下降超過4-6個月，部分開 發(fā)商會選擇以價換量，房價會出現(xiàn)一定幅度的下跌。所以，限購對鄭州房價的 影響在下半年才能顯現(xiàn)出實際效果

23、。2012年限購令到期后，如沒有類似的強 力行政干預(yù)手段，則價格會止跌，重新步入上揚空間。但預(yù)計仍不會出現(xiàn)如09 年下半年-2010年的井噴態(tài)勢。 如果限購期限較短，則難以對鄭州房價產(chǎn)生實質(zhì)性影響，房價會在微幅上下 盤整后，持續(xù)緩慢走高，但不會出現(xiàn)如09年下半年-2010年的井噴態(tài)勢。 限購政策的持續(xù)時間決定樓市拐點出現(xiàn)與否 除限購政策外，中央層面尚有可能繼續(xù)收緊貨幣政策和信貸政策，中央政府的 調(diào)控決心是2011年房價的最大制約因素。 34本報告嚴(yán)格保密 大量保障房抵消剛需對房價的助長作用走勢預(yù)測 2011年鄭州要建53823套保障房，接近2010年商品房銷售面積的50%。 今年，國務(wù)院確定了

24、全國1000萬套的保障性住房建設(shè)任務(wù)，比去年增長了 70%。在河南省承建的保障房目標(biāo)任務(wù)中，目前已明確了鄭州市要建設(shè) 53823套，是去年工作量的2.36倍，增長幅度前所未有。 鄭州市做為二線城市，剛性購房需求依然是主流，該類需求是拉動房價高企的 眾廈認(rèn)為：在保障房建設(shè)規(guī)模大幅提升的2011年，鄭州市的房價上漲動力將 被抵消大半， 房價上漲空間有限。 35本報告嚴(yán)格保密 長遠(yuǎn)來看，房價繼續(xù)平穩(wěn)持續(xù)性緩慢上漲走勢預(yù)測 此次全國范圍內(nèi)限購令的頒布，是地方政府與中央政府博弈的結(jié)果。但地方政府 與中央政府對抑制房價的決心是有差別的，從態(tài)度上來講是被動和主動的關(guān)系。 截止3月31日，除北京明確提出“穩(wěn)中

25、有降”的調(diào)控目標(biāo)之外，幾乎所有城市都在 各自的參照系下為今年房價的繼續(xù)上漲留下了空間，大部分預(yù)期增幅都在10%左 右，鄭州的控制目標(biāo)為1013%。 無論中央有關(guān)部門，還是地方政府，均沒有明確提出要打壓房價，而只是提出要 “遏制房價的過快上漲”。政府希望達(dá)到的效果應(yīng)該是：房價保持平穩(wěn)發(fā)展，上 漲的幅度可以等一等居民收入水平提高的幅度。在這樣的發(fā)展趨勢下，房價雖沒 有下降，但同樣起到了下降的效果。 綜合考慮中央宏觀調(diào)控政策、保障房因素和購房者需求等，相信鄭州市的房價將 呈現(xiàn)平穩(wěn)持續(xù)性緩慢上漲的態(tài)勢。 36本報告嚴(yán)格保密 商業(yè)地產(chǎn)將迎來新的發(fā)展契機 本輪的調(diào)控重心，仍以商品住宅為主，商業(yè)地產(chǎn)、休閑度

26、假地產(chǎn) 所受影響明顯小于住宅。鄭州部分開發(fā)企業(yè)也開始加大在這些領(lǐng) 域的投入，以有效規(guī)避國家宏觀調(diào)控政策帶來的市場風(fēng)險。 從長遠(yuǎn)看，土地市場引領(lǐng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。3月份的全國土地 市場信息顯示，土地供應(yīng)開始慢慢向保障房和商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域傾斜， 所以商業(yè)地產(chǎn)項目作為此次調(diào)控的避風(fēng)港 ，將會迎來新的發(fā)展 契機。 樓市發(fā)展 37本報告嚴(yán)格保密 未來樓市重心轉(zhuǎn)移 ，二三線城市成主場 樓市發(fā)展 在中國一線城市土地日漸稀缺、房價泡沫愈見明顯的情況下，大量房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)開始逐漸轉(zhuǎn)向二三線城市以尋求發(fā)展空間，未來中國城市化發(fā)展重心將更 多轉(zhuǎn)向二三線乃至中小城市。 對于人口大省河南來說，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來一個較好的發(fā)

27、展契機：隨著城市化 進(jìn)程加快，農(nóng)村人口大量涌入城市。如此巨大的市場需求，必將推動房地產(chǎn)市 場的發(fā)展。雖然目前政策調(diào)控期間，量價會有一定的波動，但從長遠(yuǎn)來看，強 大的城市化發(fā)展進(jìn)程將成為推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的原動力。 鄭州縣域房地產(chǎn)市場成為新的增長 2010年底，鄭州市委、市政府提出了“加快建設(shè)鄭州都市區(qū)”的宏偉目標(biāo)，將鄭 州周邊的縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)一納入中心城區(qū)，而鄭州新區(qū)建設(shè)、衛(wèi)星融城是“鄭州都市 區(qū)”建設(shè)的重中之重。這為鄭州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了更大的空間，2011年鄭州 周邊縣域房地產(chǎn)的開發(fā)必將會提速。 38本報告嚴(yán)格保密 企業(yè)資金鏈壓力加大，行業(yè)面臨洗牌危機 銀行信貸緊縮以及住宅的整體銷售周期拉長，將影響項目的融資 渠道以及資金回收，企業(yè)資金鏈面臨巨大考驗。 國內(nèi)貨幣與信用擴(kuò)張開始進(jìn)入緊縮期，央行三度加息，信貸政策 的收緊，使得房企從銀行融資的難度增加。因此，在新形勢下， 一些自身實力不強的開發(fā)商，很難從銀行得到貸款，資金鏈將會 出現(xiàn)斷裂，從而不得不尋求項目合作或倒閉。 樓市發(fā)展 根據(jù)上市房企的2010年年報顯示：84家上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為-705.9億元,同比 大減1150億元。另一組數(shù)據(jù)顯示,可統(tǒng)計的81家上市房企2010年末的存貨總量達(dá)7520億 元,同比增長42.3%。81家上市房企中,69家的存貨出現(xiàn)不同程度的增長,其中,萬科、保利 地產(chǎn)、金