江蘇連云連云區(qū)港大港路地塊項目定位報告63PPT

1、連云港大港路地塊連云港大港路地塊 定位報告定位報告 目錄目錄 地塊屬性分析地塊屬性分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 產(chǎn)品初步定位建議產(chǎn)品初步定位建議 第一章第一章 地塊屬性分析地塊屬性分析 地塊地塊區(qū)位區(qū)位用地面積用地面積用地性質(zhì)用地性質(zhì)容積率容積率建筑限高建筑限高 地塊a 大港路北、平山 路西 40.3畝 （2.69萬m） 商業(yè)、辦公容積率3.0 80米 地塊b 平山路西、瀚海 路（延伸段）南 33.9畝 （2.26萬m） 商業(yè)、居住容積率2.080米 區(qū)政府區(qū)政府 檢察院檢察院 西墅花園西墅花園 海濱花園海濱花園 瀚海國際瀚海國際 宗地概況 地塊位于連云區(qū)，處大港路與平山路延伸

2、段交匯處； 地塊較為方正，利于后期規(guī)劃，目前宗地 內(nèi)地面較為平整，余少量待拆民房； 從區(qū)位功能規(guī)劃上看屬于濱海新城板塊， 屬于濱海新城外圍板。 地塊現(xiàn)狀 平山路平山路 大港路大港路 地塊內(nèi)部地塊內(nèi)部 東東 北北 s 緊鄰大港路與平山路，交通相對便捷； 周邊有新區(qū)政府、檢察院、規(guī)劃中的文體中心及實驗學校等，發(fā)展前景較為明朗； w 與堿廠、規(guī)劃中的垃圾場一路之隔，環(huán)境污染問題可能會對客戶購房心理產(chǎn)生一定抗 性； 周邊現(xiàn)有生活設施配套較為缺乏； o 屬政府目前著力發(fā)展的濱海新城板塊； 周邊已有居住小區(qū)、建材、家居市場等入住，區(qū)域居住、商業(yè)氛圍初現(xiàn)端倪； t 周邊對辦公類產(chǎn)品需求度不高，規(guī)劃中的本類產(chǎn)

3、品將面臨較大的市場風險。 地塊swot分析 p屬于濱海新城邊緣小體量開發(fā)項目，目前區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有住宅開發(fā) 項目較少，根據(jù)市調(diào)情況來看，去化速度普遍較快，本案住宅類 產(chǎn)品面臨一個較為寬松的小局域市場環(huán)境； p附近有西墅花園、濱海花園、瀚海國際等小區(qū)，居住氛圍已經(jīng) 初步形成，到本案上市時周邊居住人口將達到數(shù)萬人，從而為本 案商業(yè)項目的開發(fā)提供了一定的客源基礎； p區(qū)位屬新興板塊，周邊第三產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達，對辦公類產(chǎn)品的支持 度不夠。 地塊狀況小結 項目市場環(huán)境初步分析 項目位于海濱新城外圍邊緣，從區(qū)位上看，墟溝板塊及開發(fā)區(qū)板塊內(nèi) 房源將與本案住宅類產(chǎn)品形成一定的競爭關系；辦公類產(chǎn)品受到濱海商 務板塊的威脅；

4、商業(yè)環(huán)境相對較為寬松； 根據(jù)市調(diào)結果來看，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有住宅房源市場認可度普遍較高，去化 速較快。西墅花園與海濱花園已處于尾盤階段，瀚海國際在推二期，目 前在售項目房源已基本去化殆盡； 總體看來在濱海新城自身區(qū)域內(nèi)項目持續(xù)去化的情況下，目前后續(xù)項 目不多，項目處于一個較為寬松的小局域市場環(huán)境之中。 在綜合考量了地塊自身屬性、周邊大環(huán)境及區(qū) 域小環(huán)境的基礎上，我司認初步為本案住宅、 商業(yè)部分具備一定的可操作性，接下來，我們 將從市場角度予以進一步闡述 頌唐觀點 第二章第二章 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 宏觀市場環(huán)境分析 區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)建設情況區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)建設情況 p施工面積 今年1-10

5、月份，全市商品房施工面積1399.48萬平 方米，比去年同期增長10.7%，其中商品住宅施工 面積1101.55萬平方米，同比增長7.4%。 市區(qū)商品房施工面積872.48萬平方米，比去年同期 增長13.8%。其中商品住宅施工面積676.94萬平方 米，同比增長8.5%。 單位：萬平方米 進入09年，在國家宏觀調(diào)控和地方政府出臺的一系列刺激房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策作用下，連 云港房地產(chǎn)市場開始走出去年下半年市場低迷的狀況，開發(fā)企業(yè)信心逐步恢復，反映在施工面積 上，09年1-10月連云港商品房施工面積同比增長10.7%，增速較為平穩(wěn)。 p竣工面積 1-10月份，全市商品房屋竣工面積214.29萬

6、平 方米，比去年同期增長66.3%，其中商品住宅 竣工面積175.71萬平方米，同比增長69.2%。 市區(qū)商品房屋竣工面積108.91萬平方米，比去 年同期增長184.5%。其中商品住宅竣工面積 88.08萬平方米，同比增長168.5%。 單位：萬平方米 區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)建設情況區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)建設情況 p新開工面積 1-10月份，全市商品房新開工面積251.09 萬平方米，比去年同期下降53.9%。其中商 品住宅新開工面積192.42萬平方米，同比 下降53.4%。 市區(qū)商品房新開工面積122.65萬平方米， 比去年同期下降51.7。其中商品住宅新 開工面積89.29萬平方米，同比下降51.0%

7、。 單位：萬平方米 新開工面積的下滑,反映了開發(fā)商對房地產(chǎn)市場發(fā)展前景信心不足，對新項目投資較為慎重，反 映在新開工面積上，表現(xiàn)為同比下滑53.4%。 區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)建設情況區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)建設情況 單位：萬平方米 相比08年，除新開工面積同比下降53.4%外， 09年連云港房地產(chǎn)住宅市場在施工面積、 竣工面積及銷售面積等方面都有較大幅度 的提升，其中銷售面積同比增長高達 142.5%，市場需求得以極大釋放。這一方 面反映出區(qū)域房地產(chǎn)市場的繁榮，但同時 也應看到過高的去化速度提前透支了市場 的消化能力，結合較大的施工面積，可以 預測連云港房地產(chǎn)市場后續(xù)供量應巨大， 新上市項目將面臨較為嚴峻的去化

8、壓力。 p區(qū)域房地產(chǎn)市場開發(fā)建設數(shù)據(jù)匯總 區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)建設情況小結 市區(qū)數(shù)據(jù) p銷售面積及銷售額 1-10月份，全市商品房銷售面積342.41萬平 方米，同比增長105.1%。其中商品住宅銷售 面積306.65萬平方米，同比增長101.5%，90 平方米以下的商品住宅銷售面積40.03萬平 方米，同比增長123.3%。 全市商品房銷售額104.76億元，同比增長 125.1%，其中商品住宅銷售額87.48億元， 同比增長116.2%； 90平方米以下的商品住 宅銷售額11.66億元，同比增長148.9%。 區(qū)域房地產(chǎn)銷售情況區(qū)域房地產(chǎn)銷售情況 單位：萬平方米 單位：億元 p銷售價格 進入09

9、年以來，連云港市商品住宅銷售 價格呈現(xiàn)出回暖上升態(tài)勢。1-10月份， 全市商品住宅銷售均價達2853元/平方米， 同比增長7.3%。 其中，市區(qū)商品住宅銷售均價達3433元/ 平方米，同比下降1.6%。新浦區(qū)商品住 宅均價最高，達3764元/平方米，同比增 長9.6%；連云區(qū)商品住宅均價為3444元/ 平方米，同比下降15.0%。 單位：元/平方米 宏觀市場環(huán)境小結 房地產(chǎn)銷售價格逐年穩(wěn)步上漲，并且漲幅逐年增加，截止09年 10月底，全市住宅銷售均價為2853元/ ，同比增長7.3% ； 結合前面供應數(shù)據(jù)和09年前10個月的總體銷售表現(xiàn)來看，整體 市場呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢； 同時也應看到新開工

10、面積的下滑，說明開發(fā)商對目前的持續(xù)升 溫的市場行情普遍持謹慎樂觀態(tài)度，對新項目的投資開發(fā)較為 慎重。 區(qū)域樓市現(xiàn)狀分析 連云港樓市大體可分為三大板 塊：海洲區(qū)板塊、中心城區(qū)板塊 以及連云區(qū)板塊，而本案屬于連 云區(qū)板塊的濱海新城板塊。 連云區(qū)連云區(qū) 板塊板塊 中心城區(qū)中心城區(qū) 板塊板塊 海洲區(qū)海洲區(qū) 板塊板塊 本案本案 樓市板塊劃分樓市板塊劃分 p中心城區(qū)板塊中心城區(qū)板塊 代表樓盤有；鼓樓嘉園、香格里拉 花園、石棚名居等； 價格區(qū)間：36004000元/； p海洲板塊海洲板塊 板塊內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展速度迅猛，規(guī)模樓盤、品 質(zhì)樓盤密集，代表樓盤有龍門山莊、四季花城、久和 國際新城、映象西班牙、福港好

11、萊塢、上城等樓盤； 價格區(qū)間：30003800元/ ； p連云區(qū)板塊連云區(qū)板塊 中心城區(qū)板塊及海洲板塊因與本案距離較遠，相關 數(shù)據(jù)對本案參考意義不大，因此不作重點研究，地 塊所在的連云區(qū)板塊是本次報告的重點分析板塊。 以新浦區(qū)為中心，區(qū)域房地產(chǎn)市場 發(fā)展最為成熟，代表樓盤有建院未 來城、萬潤怡景苑、國大國際花園 等；價格區(qū)間：45005000元/； 各板塊主要特征概述各板塊主要特征概述 目前連云區(qū)板塊已形成墟溝主城核心板塊、濱海商務板塊、 濱海新城板塊及開發(fā)區(qū)板塊等四大板塊。 濱海商務板塊 濱海商務板塊是連云區(qū)的重點發(fā)展板塊，板塊 內(nèi)產(chǎn)品品質(zhì)代表了區(qū)域的最高水平，且產(chǎn)品形 態(tài)豐富，涵蓋了單身公

12、寓、別墅及商務寫字樓 等，代表項目有： 項目名稱項目名稱建筑面積建筑面積產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型主力面積主力面積推案情況推案情況價格價格 四季花城四季花城53萬高層93 2房 121-138 3房 一期已于09年6月 交付，二期現(xiàn)房 在售， 一期3400左右 二期3900左右 上城上城28萬高層、別墅120-1403 房 /4100 ?？湾藓？湾?2.5萬高層107、129及 1403房 09年8月推二期，3700 龍門山莊龍門山莊14萬高層、別墅90 左右2 房 130 3房 目前屬于尾盤海景房5000 非海景房3000左 右 典型個案典型個案 u板塊內(nèi)在售住宅項目，海景房源均價已突破5000元

13、/ ，非海景房均價約在 3600 / 元左右，辦公類產(chǎn)品均價在8000-12000元/ 左右； u板塊住宅規(guī)模樓盤、品質(zhì)樓盤林立，建筑規(guī)模多數(shù)集中在20萬以上，后期供應 較大，估算在60萬以上； u由于該板塊占據(jù)了背山面海的優(yōu)越地理位置，海景成為廣告 宣傳的最大銳器， 而非海景房表現(xiàn)主題往往都集中在地段、戶型、價格等方面； u該板塊內(nèi)辦公類產(chǎn)品有金港灣、金海國際、陽光國際、大陸橋國際商務大廈等， 售價在8500-11000元/ 左右，根據(jù)市調(diào)情況來看，除陽光國際，大陸橋國際商務 大廈兩在開發(fā)時間較早的項目去化情況較好外，金港灣預約情況、金海國際去化情 況均不理想，反映了當?shù)剞k公產(chǎn)市場的不景氣。

14、 濱海商務板塊市場小結 陽光國際入駐企業(yè)一覽 入駐企業(yè)基本以船運代理、物流、金融公司為主，說明當?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)發(fā)展不健全， 嚴重依賴港口經(jīng)濟，同時也說明在非港口地帶開發(fā)辦公類產(chǎn)品客觀存在著較大的 市場風險。 與本案競爭關系 濱海商務區(qū)是政府重點發(fā)展的港口商務辦公區(qū)，以連云港港口為依托， 周邊船運、物流、貿(mào)易企業(yè)分布較為密集，辦公類產(chǎn)品分布較為集中， 對本案規(guī)劃中的辦公產(chǎn)品構成嚴重威脅。 本案辦公類產(chǎn)品在區(qū)域功能定位，客源基礎等方面不足以與之抗 衡，因此本類投資開發(fā)須謹慎，可轉(zhuǎn)而考慮開發(fā)酒店式公寓、 soho等兼?zhèn)滢k公、居住功能的產(chǎn)品。 墟溝主城區(qū)板塊 作為連云區(qū)發(fā)展時間最早的老城區(qū)，土地資源相 對

15、稀缺，目前商品房開發(fā)都以15萬方以下的小盤 為主，且后續(xù)可開發(fā)樓盤資源有限，代表項目有： 項目名稱項目名稱建筑面積建筑面積產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型主力面積主力面積去化情況去化情況價格價格 日出東方日出東方14.9萬高層，沿街 底商 100左右2 房 130 以上3 房 50%3600左右 郁海名郡郁海名郡13萬高層，沿街 底商 111 與121 3房 已交房，去化80%3500 港城藍天港城藍天約7萬小高110 2房， 159 3房 24%4200 典型個案典型個案 墟溝板塊市場小結 u該板塊住宅平均價格水平在3700元左右，而裙房及沿街商鋪的價格水平普 遍較高，在8000-20000元之間； u戶型

16、區(qū)間跨度較大，從391房到1504房都有涉及，目前去化速度最快 的戶型區(qū)間為90-110 的兩房與三房房源，這類房源市場上出現(xiàn)暫時的供 不應求現(xiàn)象； u板塊樓盤整體去化速度較慢。 與本案競爭關系 區(qū)域內(nèi)辦公產(chǎn)品稀缺，但住宅產(chǎn)品供應充足，且與本案區(qū)位相近，在生 活設施配套、居住氛圍等方面優(yōu)于本案，因此在一定程度上將會分流本 案住宅類產(chǎn)品部分客源。 區(qū)域內(nèi)以中大戶型為主，本案可以從靈活的戶型設計等方面為突 破點，尋求市場差異。 濱海新城板塊 項目項目 名稱名稱 建筑建筑 面積面積 產(chǎn)品產(chǎn)品 類型類型 主力主力 面積面積 去化情去化情 況況 價格價格 香緹香緹 花園花園 8.5 萬 花園 洋房 10

17、0 /120 85%3000- 3500 濱海濱海 花園花園 3.7 萬 高層101. 79 /102. 40 2 房 去化率 達80% 開盤 2500 目前 3000 濱海新城板塊為本案所處板塊，目前板塊內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展處于剛剛起步 階段，有住宅產(chǎn)品濱海國際、濱?；▓@及西墅花園（安居房）三個項目。 地理位置：連云區(qū)大港路北、堿廠生活區(qū)西側(cè) 開 發(fā) 商：連云港江海置業(yè)有限公司 總建筑面積: 3.7萬平方米 銷售價格：2500-3000元/平米 主力面積：101.79/102.40平米 濱海花園開盤時以較低的價格入市 （2500元/平左右）入市，并取得了 較好的去化，目前項目整體價格提升 到30

18、00元/平，以去化150平米的大戶 型為主； 項目客群主要以項目周邊首次置業(yè) 的剛性需求為主， 濱海花園濱?；▓@ 濱?；▓@體量較小，項目整體規(guī)劃一般，但濱?；▓@體量較小，項目整體規(guī)劃一般，但 項目產(chǎn)品以中、小戶型為主，并現(xiàn)房發(fā)售，項目產(chǎn)品以中、小戶型為主，并現(xiàn)房發(fā)售， 去化情況較好，因其處于尾盤階段，故與本去化情況較好，因其處于尾盤階段，故與本 案的競爭關系不大。案的競爭關系不大。 個案參考個案參考 房型房型面積范圍面積范圍套數(shù)套數(shù)百分比百分比 2室2廳1衛(wèi)101.796825% 2 2室室2廳廳1衛(wèi)衛(wèi)102102.40406825% 3室2廳2衛(wèi)138.973412.5% 3室2廳3衛(wèi)139

19、.803412.5% 3室2廳0衛(wèi)150.533412.5% 3 3室室2廳廳1衛(wèi)衛(wèi)151151.43433412.5% 濱?；▓@主要以中小戶型為主，101 平左右的戶型，占據(jù)總套數(shù)的50， 通過面積的控制來合理控制總價，提 升項目的綜合性價比。 項目主力戶型101.79平左右以及 102.40平左右的兩房產(chǎn)品，市場認可 度較高去化速度較快；去化率達84%， 而150.53及151.43的三房房源去化僅 51%,項目開盤兩三個月以來，整體去 化率達80%. 項目戶型配比 濱海新城板塊市場小結 u目前板塊內(nèi)路政配套設施正在緊鑼密鼓的建設當中，隨著新區(qū) 政府、檢察院的入駐以及文體中心、實驗學校等規(guī)

20、劃方案的逐步 落實，區(qū)域發(fā)展前景看好； u居住氛圍初顯端倪，商業(yè)項目面臨較大發(fā)展空間。板塊內(nèi)有濱 海花園、香緹花園兩個在售項目，就市調(diào)情況來看，去化情況普 遍較好；板塊內(nèi)商業(yè)設施配套，瀚海國際的生活配套仍就依賴于 墟溝主城區(qū)； u板塊為新興區(qū)域，市場競爭環(huán)境較為寬松，本項目適時入市， 面臨較為明朗的發(fā)展前景。 濱海商務板塊濱海商務板塊 海景房海景房5000左右左右 非海景房約非海景房約3600 濱海新城板塊濱海新城板塊 3000 墟溝主城板塊墟溝主城板塊 3300-3500 開發(fā)區(qū)板塊開發(fā)區(qū)板塊 3200 p 價格水平由北向南基本呈階梯分布： 價格水平從5000到3000的自然降序階梯分布；

21、p開發(fā)熱點集中在濱海商務、墟溝主城板 塊及開發(fā)區(qū)板塊： 目前本案所處的濱海新城板塊開發(fā)項目較少， 而濱海商務板塊、墟溝主城板塊及開發(fā)區(qū)板塊 是連云港東部城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱點板塊； p區(qū)域市場后期供應量較大： 除了墟溝主城板塊和濱海新城板塊之外，開發(fā) 區(qū)板塊及濱海商務板塊大盤開發(fā)較多，后期供 應量較大。 連云區(qū)房地產(chǎn)市場小結 區(qū)域市場競爭小結 開發(fā)區(qū)板塊 墟溝主城板塊 濱海商務板塊 濱海新城板塊 （成熟的生活設施配套，較 為豐富的產(chǎn)品供應, 與本案相 近的區(qū)位） （港口經(jīng)濟貿(mào)易區(qū)，為連 云區(qū)重點發(fā)展的沿海商務 辦公區(qū)，與本案相近的區(qū) 位） 住宅部分將會與本案形 成一定的競爭關系 辦公部分將會對本

22、案相 關產(chǎn)品造巨大威脅 （新興板塊，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有開發(fā)項目較少） 本案除商業(yè)部分面臨的市場環(huán)境較為寬松外，住宅產(chǎn)品在配套方面不如墟溝主城及開發(fā) 區(qū)板塊；辦公類產(chǎn)品在區(qū)位功能規(guī)劃、客源方面不能與濱海商務板塊相抗衡，處在三大 板塊的夾攻之下，但板塊自身內(nèi)部現(xiàn)有住宅開發(fā)項目較少，內(nèi)部市場競爭環(huán)境相對寬松。 第三章第三章 產(chǎn)品定位初步建議產(chǎn)品定位初步建議 住宅部分定位思考 地塊附近有排污量較大的堿廠（預計7、8年后搬遷）、規(guī)劃中的垃圾場 及生活設施配套不足等可能會對客戶購買心理產(chǎn)生抗性的不利因素，但 從市調(diào)結果來看，與本案屬同一區(qū)位的瀚海國際二期、濱?；▓@等項目 去化情況普遍較快，說明消費者對本區(qū)域發(fā)展前

23、景普遍看好，加之新區(qū) 政府、檢察院等行政單位的入駐（今年年底）以及文體中心、實驗學校 等規(guī)劃的逐步得到落實，將會進一步推動本區(qū)域的發(fā)展。 因此本案從外部環(huán)境層面來看，有利有弊，但總體來說利大于弊，在綜合考量 了區(qū)域功能定位、區(qū)域市場供應狀況以及現(xiàn)有房源去化速度等因素之后，我們 認為本案住宅部分若能在產(chǎn)品自身品質(zhì)上下足功夫，以品質(zhì)弱化外部環(huán) 境的不利因素，加之項目自身的較小體量，則入市后的去化風險可降至最低。 p目標客群描述目標客群描述 具備一定經(jīng)濟實力，但資金實力并不雄厚，價格敏感度較大，高 性價比樓盤往往是他們追逐的對象； 對生活品質(zhì)有一定要求，樂于創(chuàng)造新生活； 此類客戶普遍比較理性，認可濱

24、海新城區(qū)的未來發(fā)展前景； 以首次置業(yè)為主； 客戶定位 p目標客戶來源目標客戶來源 周邊建材、家具等專業(yè)市場的經(jīng)營商戶； 連云區(qū)內(nèi)拆遷戶、適婚人群等剛性需求群體及改善型需求群體 ； 濱海新城區(qū)未來群體：包括新區(qū)政府、檢察院工作的部分公務員、 學校教職員工及關注子女教育的家長； 看好本區(qū)域發(fā)展的海洲區(qū)、新浦區(qū)等客戶群體。 目前連云港房地產(chǎn)市場上現(xiàn)代簡約風格、美式新古典風格、地中 海風格，蘇格蘭風格等都有涉及，因此單就建筑風格來說，已很 難尋求突破，走市場差異化路線； 而消費者也已經(jīng)對各種風格的建筑司空見慣，靠建筑風格而熱賣 的時代已經(jīng)過去 但結合項目臨海的區(qū)位 屬性及基于產(chǎn)品品質(zhì)的 考慮 我司認為

25、本案宜選擇地中海式的建筑風格我司認為本案宜選擇地中海式的建筑風格 建筑風格建議 p關鍵詞關鍵詞 蔚藍色的浪漫情懷，海天一色、蔚藍色的浪漫情懷，海天一色、 艷陽高照的純美自然艷陽高照的純美自然 項目戶型配比建議 p戶型定位原則戶型定位原則 1、結合市場暢銷戶型，定位最受市場接受和歡迎的戶型并 適當超前； 2、迎合區(qū)域市場原則（區(qū)域內(nèi)部首次置業(yè)的剛性需求為 主）。 濱?；▓@產(chǎn)品主要有三種戶型：101平米、140平米、150平米，其中去 化情況最好的是101平米戶型產(chǎn)品，目前所剩余房源基本上是150平米的房 源； 根據(jù)市調(diào)結果來看，開發(fā)區(qū)及墟溝主城板塊小戶型產(chǎn)品整體去化良好， 90平米左右的房源市場

26、接受度最高，去化速度最快，目前此類產(chǎn)品市場呈 現(xiàn)出短暫的供不應求現(xiàn)象； 在未來2-3年間內(nèi)，區(qū)域市場變化幅度不大，消費者結構層次變化并不 明顯的預期下： 從區(qū)域市場角度看： 說明： 根據(jù)市調(diào)情況來看， 90-120平米為市場暢銷產(chǎn)品，這部分產(chǎn)品總價一般可控制 在40萬以內(nèi)，相對較低的總價使得這類面積段房源市場接受度較高 ； 規(guī)劃10%的120平米以上的舒適型大戶型，豐富物業(yè)形態(tài)，增加產(chǎn)品可選擇余地 。 我司初步建議戶型定位配比如下： 戶型面積配比 兩房兩廳一衛(wèi)90平米左右35% 兩房兩廳一衛(wèi)100-11035% 兩房兩廳一衛(wèi)110-12020% 三房以上120以上10% 90平米兩房 96平米

27、兩房兩廳一衛(wèi)，進深8.9米， 開間11.1米 戶型設計參考戶型設計參考 戶型優(yōu)點：客廳方正實用（利于家私布局）；主臥室保證了采光及私密性； 餐廳相對獨立、全明采光 。 戶型設計參考戶型設計參考 同板塊借鑒： 瀚海國際 均價3000-35003000-3500元元/ /平平，花園洋房產(chǎn)品，容積率較低，而本案較高的容積率決 定了不適合做此類產(chǎn)品；但價格調(diào)整對項目銷售并沒有太大影響； 濱?；▓@ 均價2500-30002500-3000元/平，高層產(chǎn)品且與本案同屬濱海新城板塊，項目在價格 上采取較為靈活的方式，在上漲到3000元/平，100平米左右的戶型房源去化情況仍然較好， 對本案借鑒意義較大。 從

28、現(xiàn)有項目來看，銷售策率略大都在價格上低開高走，上漲幅度一般 在500元/平左右，而這種隨行就市的定價方式抓住了客戶買漲不買跌 的心理，一定程度上促進了項目的后期銷售。 項目售價建議 濱海商務板塊：3600-50003600-5000元元/ /平平左右 墟溝城區(qū)板塊：3300-35003300-3500元元/ /平平左右 開發(fā)區(qū)板塊：32003200元元/ /平平左右， 在未來12年內(nèi)，市場價格變化幅度不大的預 期下： 本案屬新興濱海新城板塊項目，且 項目在整體條件上與其他區(qū)域項目 相比不但沒有優(yōu)勢，反而顯現(xiàn)出一 定的劣勢，因此項目要在保證品質(zhì) 的基礎上，顯現(xiàn)出價格方面的優(yōu)勢。 我司建議，項目首

29、期價格2800-30002800-3000元元/ /平平左右較為合適，通過 適當?shù)膬r格差距來消除消費者的區(qū)域心理抗性，后期可根據(jù)市場行情， 進行一定幅度的價格調(diào)整。 周邊板塊借鑒： 隨著地塊周邊西墅花園、瀚海國際、香緹花園及海濱花園等住宅項目的相繼 交房，預計本案啟動時，片區(qū)居住人口將達到數(shù)萬人，商業(yè)消費需求客觀存 在，而根據(jù)市調(diào)結果來看，周邊除光申建材、德蘭家居、港城金三角等專業(yè) 家居、建材市場外，服務于居民日常生活的商業(yè)設施較為缺乏，客觀存在著 市場空白點，因此我司建議參照鄰里中心模式設置一定比例的商業(yè)業(yè)態(tài)，則 市場發(fā)展前景較為明朗； 商業(yè)部分定位思考（一） 由于本案作為新興板塊的特殊區(qū)位

30、性質(zhì)，周邊商業(yè)項目缺少個案參考，而附近 家居、建材及墟溝傳統(tǒng)主城區(qū)的商鋪對本案借鑒意義不大，因此可參考社區(qū)商 業(yè)經(jīng)營模式來為本項目的商業(yè)形態(tài)定位。 商業(yè)分類標準： 分類建筑規(guī)模建筑規(guī)模覆蓋商圈覆蓋商圈 市級購物中心3萬平方米以上覆蓋整個城市，服務人口30萬以上 地區(qū)購物中心13萬平方米覆蓋城市局部，服務人口1030萬人 居住區(qū)購物中心500015000平方米覆蓋城市的一個居住區(qū)，服務人口15萬人 鄰里型購物中心5000平方米以下服務人口1萬人以下。 商業(yè)部分定位思考（二） 墟溝主城區(qū)作為連運去地區(qū)級購物中心，歷史悠久，商業(yè)地位 很難撼動，而且從地塊周邊現(xiàn)有住宅開發(fā)情況來看，也不適合 做地區(qū)級的

31、購物中心，綜合考量，我司建議：本案商業(yè)部分較 適合打造成 居住區(qū)級購物中心 p產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位： 建成后的商業(yè)項目將成為濱海新城板塊的商業(yè)地標，通過品牌主力店的入住， 帶動其他小商戶的進駐，商業(yè)分布將按樓層和消費者購物習慣，進行業(yè)態(tài)劃分， 打造成綜合性、一站式的商業(yè)中心。 濱海新城一站式商業(yè)中心濱海新城一站式商業(yè)中心 集購物、休閑娛樂、服務于一體的商業(yè)綜合體 樓層樓層業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)功能功能理由理由 1f 超市（中大型）、中高檔餐飲 店、品牌專賣店（皮具、服飾 珠寶、化妝用品等） 滿足日常生活消費需求 超市及品牌店能迅速聚集人氣 提升物業(yè)美譽度。 2f品牌服飾、時尚精品店鋪 考慮到特定人群購物習慣

32、女士和兒童用品結合 女性的消費能力較強，但是購 物頻繁，隨意性很強。通常女 裝都放在二樓， 3f時尚數(shù)碼、小型家電 電子產(chǎn)品是年輕群體的興 趣所在 男性購物通常目的性很強因此 適合放在三樓 4f書局、音像制品咖啡、茶座、 購物休憩或工作后充電和 聚會的好去處， 面積需求大，回收周期長，通 常是租賃方式 ，所以放在租 金相對較低的四樓 5f美容、健身、游戲廳、ktv、放松心情和身體的場所 消費者具有很強的目的性，消 費能力較強，消費層次更趨年 輕化，場所面積大、裝修要求 較高，需要特定設備，聲音干 擾大，為了不影響其它樓層人 群的消費，因此建議設置在五 樓 商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議 中華西路沿線新建小區(qū)

33、底商售價17000330001700033000 元元/ /不等； 定價參考借鑒： 本板塊內(nèi)在售項目底商部分售價： 瀚海國際：8000-120008000-12000元元/ / 濱?；▓@：6000-100006000-10000元元/ / 商業(yè)售價建議 作為一個新興板塊，相比中華西路商業(yè)，本案在商業(yè)環(huán)境及人流量方面有明顯的不足， 而相比同板塊的住宅底商項目，本案作為一個純商業(yè)項目，可在售價上與之拉開一定距 離，綜合以上考量因素 我司建議本案商業(yè)一樓部分售價在11000-1300011000-13000元元/ /較為合理， 各層售價可根據(jù)適當比例進行調(diào)整。 辦公部分定位思考 一個城市對辦公物業(yè)的

34、需求主要看城市所在區(qū)域的經(jīng)濟基礎，城市人 口，產(chǎn)業(yè)結構，勞動就業(yè)狀況，現(xiàn)代化水平以及相關政策引導，即區(qū) 域經(jīng)濟基礎越好、城市規(guī)模大，城市人口越多、產(chǎn)業(yè)結構中第三產(chǎn)業(yè) 越發(fā)達，就業(yè)狀況越好，現(xiàn)代化程度越高相對來說對辦公寫字樓物業(yè) 的需求就越大。 而連云港第三產(chǎn)業(yè)主要依賴于港口經(jīng)濟，以航運、物流、金融為主，以濱 海商務區(qū)為聚集點，但就市調(diào)結果來看，即使在辦公需求最為旺盛的濱海 商務區(qū)，寫字樓去化情況也不容樂觀，且本案所處區(qū)位為更為偏遠的非商 務地帶，在這種情況下，開發(fā)辦公產(chǎn)品的風險可想而知，因此我們建議放 棄辦公產(chǎn)品的開發(fā)。 在既定規(guī)劃不能變更的情況下，可設置一定比例的酒店式公寓、 soho等兼?zhèn)?/p>

35、辦公，最大程度降低開發(fā)單一辦公產(chǎn)品的風險。 辦公部分定位思考 初步構想 繼續(xù)論證 u目前板塊內(nèi)暫無酒店式公寓產(chǎn)品，而根據(jù)市調(diào)結果來 看，周邊板塊市場在售項目一般都配一兩幢單身公寓類 產(chǎn)品，根據(jù)市調(diào)情況來看，這類產(chǎn)品受市場歡迎度較高， 去化速度也較快。 u根據(jù)前面的地塊分析，本案周邊配套設施尚不成熟， 而酒店式公寓產(chǎn)品一般對配套要求較高。 u綜上分析，本案開發(fā)酒店式公寓產(chǎn)品存在著一定的市 場的風險，可考慮單身公寓產(chǎn)品的開發(fā)。 福港好萊塢單身公寓戶型配比情況福港好萊塢單身公寓戶型配比情況 房型房型面積范圍面積范圍套數(shù)套數(shù)百分比百分比 1室1廳1衛(wèi)36.2136.212620% 1 1室室1廳廳1衛(wèi)衛(wèi)47.275240% 1室1廳1衛(wèi)47.555240% 合計7507。4130 案例參考 為規(guī)避市場風險，在單身公寓的出租投資功能之外加強其自住功能，增加為規(guī)避市場風險，在單身公寓的出租投資功能之外加強其自住功能，增加 產(chǎn)品抗跌能力，減少客戶的后顧之憂，結合市場主流戶型，具體戶型配比產(chǎn)品抗跌能力，減少客戶的后顧之憂，結合市場主流戶型，具體戶型配比 建議如下：建議如下： 戶型面積在戶型面積在30-5030-50（一室）之間，同時應使各戶型靈活布置，以便能組（一室）之間，同時應使各戶型靈活